Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 31 de Marzo de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 31 de Marzo de 2011

200º y 152º

ASUNTO: AH12-M-2007-000034

PARTE ACTORA: Sociedad mercantil ADMINISTRADORA DOMUS, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 12 de septiembre de 1991, bajo el No. 32, Tomo 130-A-Sgdo.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: E.S., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 65.655.

PARTE DEMANDADA: TOMSING G.A.W. y D.P.C.D.A., venezolano el primero y trinitaria la segunda, cónyuges, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.506.619 y E-578.342, respectivamente.

DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: M.C.F., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 46.785.

MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES. (CUOTAS DE CONDOMINIO)

EXPEDIENTE: 07-9080.

- I –

SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inicia el presente juicio por libelo de fecha 18 de diciembre de 2006, a través del cual la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DOMUS, C.A., intentó demanda por cobro de bolívares en contra de los ciudadanos TOMSING G.A.W. y D.P.C.D.A..

Luego de presentada la demanda y vistos los recaudos que la acompañan, este Tribunal en fecha 14 de enero de 2007, la admitió por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a las disposiciones de la ley y en el mismo auto se ordenó librar la respectiva compulsa a los fines de la citación de la parte demandada.

Habiéndose agotado todos los medios necesarios para lograr la citación personal de los demandados, a petición de parte se procedió a la citación por carteles, los cuales fueron librados en fecha 22 de febrero de 2007.

En fecha 1º de octubre de 2007, se dio cumplimiento a las formalidades consagradas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 31 de octubre de 2007, a petición de parte se nombró como defensora judicial de la parte demandada a la ciudadana M.C.F..

En fecha 6 de noviembre de 2007, la defensora judicial de la parte demandada aceptó el cargo y juró cumplirlo fielmente. Posteriormente, en fecha 15 de mayo de 2009, el alguacil titular de este Tribunal cumplió con la citación de la parte demandada en la persona de la defensora judicial.

En fecha 18 de junio de 2008, la defensora judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda.

En fecha 4 de agosto de 2008, la Juez temporal M.A.G. se abocó al conocimiento de la presente causa. En esa misma fecha fue agregado a los autos el escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora.

En fecha 17 de septiembre de 2008, el Juez L.R.H.G., se abocó al conocimiento de la presente causa.

En fecha 17 de septiembre de 2008, fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte actora.

En fecha 22 de mayo de 2009, la parte actora solicitó que se dictara sentencia en la presente causa.

Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia previas las siguientes consideraciones:

- II –

ALEGATOS DE LAS PARTES

Alega la parte actora, en su escrito de demanda lo siguiente:

1. Que los demandados son propietarios de un (1) apartamento distinguido con el número 123-B, situado en la décima segunda planta de la torre B, del conjunto parque residencial Alto Alegre.

2. Que los demandados en su carácter de propietarios tienen la obligación de contribuir con los gastos comunes, ordinarios y otras contribuciones extraordinarias, que se ocasionaren en proporción a la alícuota que le fue asignada en el documento de condominio, a saber, el 0,3124.00% del total de los gastos, además es obligatorio el pago mensual y puntual de las cuotas de condominio.

1. Que los demandados se han retrasado en el pago de sus cuotas de condominio respectivas, por lo cual se hicieron varios intentos de cobro, lo cual ha sido infructuoso, de modo que los demandados adeudan la cantidad de Bs. 6.272.422,96 (hoy equivalentes a Bs.F. 6.272,42).

   Por otro lado, la defensora judicial de la parte demandada se limitó únicamente a rechazar, negar y contradecir la demanda.

   - III -

   DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

   1) Copia fotostática de documento poder autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 17, Tomo 3. Este Tribunal otorga valor probatorio al referido instrumento de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, en virtud de ser considerado fidedigno de un documento auténtico.

   2) Copia fotostática de documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del departamento Libertador del Distrito Federal, derivado de una compraventa celebrada por los demandados en el presente juicio mediante la cual se hizo la tradición a los demandados del inmueble aludido por la actora en el libelo de demanda. Este Tribunal otorga pleno valor probatorio al referido instrumento de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, en virtud de ser considerado fidedigno de un documento público registral.

   3) Documento contentivo de un cuadro esquemático de las cantidades adeudadas por los demandados, el cual aparece fechado 22 de noviembre de 2006. Al respecto, este Tribunal desecha el valor probatorio de dicho instrumento de conformidad con el artículo 1378 del Código Civil, el cual establece que nadie puede crear un título a su favor.

   4) Legajo de planillas o liquidaciones de condominio con fecha comprendida desde el mes noviembre de 2002 hasta octubre de 2006 y fecha diciembre de 1999, exceptuando los meses de enero y febrero de 2004. Este Tribunal le otorga valor probatorio a dichos instrumentos de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, en virtud de la fuerza ejecutiva que le otorga la ley a estos instrumentos.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

   Es de hacer notar por este juzgador que la parte demandada no hizo uso de su derecho para promover pruebas dentro de la oportunidad procesal establecida.

   - IV -

   MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

   Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:

   Se desprende del escrito de demanda presentado por la apoderada judicial de la parte actora que el objetivo del mismo obedece a demostrar que el demandado no ha pagado las cuotas de condominio que corresponden a los meses desde noviembre de 2002 hasta octubre de 2006, y que estos montos se encuentran reflejados en las planillas o liquidaciones de gastos comunes de condominio consignados por la actora y que corren en el presente expediente.

   Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal se establece que son gastos comunes para todos los propietarios, los siguientes: a) los que correspondan a la administración, conservación, reparación de cosas comunes; b) los que hubieren sido acordados como tales por el 75% de los propietarios, por lo menos; c) los declarados comunes por la ley o por el documento de condominio, los cuales se entienden causados para el cuido y mantenimiento del bien sometido al régimen legal de la propiedad horizontal y, de acuerdo al artículo 13 eiusdem, todo copropietario está obligado a pagar el condominio de su inmueble porque la Ley lo dispone, debido a que los gastos del mismo son solidarios con la propiedad del apartamento o local, aun cuando se hayan causado con anterioridad a su adquisición, lo que también se justifica por necesidad y obligación para el copropietario de pagar puntualmente el recibo de condominio a fin de permitir el pago oportuno de los servicios que deben prestarse en el edificio para así garantizar el suministro ininterrumpido de los mismos, a lo cual se refiere el documento de condominio.

   Sin embargo, la misma ley y los propietarios pueden reconocer la existencia de gastos no comunes, los cuales corresponde pagar únicamente al propietario por alguno de los siguientes conceptos: a) por decisión de la comunidad de copropietarios previa aceptación escrita del propietario afectado; b) por responsabilidad voluntariamente aceptada por escrito por el propietario deudor; c) por responsabilidad individual establecida por un Juez; d) por cualquier otra obligación personal contraída voluntariamente por un determinado propietario y aceptada por éste para que le sea cargado en el recibo de condominio.

   Asimismo, todo pago presupone una deuda y cuando ese pago no materializa en el tiempo y en el espacio surge en cabeza del acreedor un verdadero perjuicio, ya que se disminuye su acervo patrimonial, por ello basta la demostración de una deuda líquida y exigible para que nazca automáticamente la obligación de pagar intereses. La materia del interés en las obligaciones domina en todas las instituciones negociables.

   En tal sentido, es de señalar que tales intereses moratorios son mas bien intereses compensatorios porque constituyen una contraprestación del deudor por el uso del dinero y no por el resarcimiento de un daño, causándose aun si el deudor tiene una justificación legítima para retardar el pago, o si este no le es demandado porque si bien es cierto que toda decisión morosa es líquida y exigible, no lo es al revés pues por no tratarse de intereses moratorios la Ley de Propiedad Horizontal se orienta a utilizar la terminología de la exigibilidad inmediata de la obligación.

   Se debe tomar aquí en cuenta que en las obligaciones que tienen por objeto sumas de dinero, los daños y perjuicios causados por el retardo en el cumplimiento consiste en el pago de intereses sobre la cantidad debida, salvo convenio de las partes o disposiciones especiales en contrato. Estos intereses pueden ser fijados de 2 formas:

1. Bien por la ley: Interés Legal (3%), o

2. Bien por las partes: Interés Convencional, supuesto éste que correspondía, en el caso que nos ocupa, a lo pautado entre la administradora y la junta de condominio.

   En el caso que nos ocupa, no quedó probado que el demandado cumpliera con su obligación como copropietario de un apartamento distinguido con el número 123-B, situado en la décima segunda planta de la torre B, del conjunto parque residencial Alto Alegre con una carga de la comunidad de 0,312400% sobre los derechos y cargos adquiridos establecidos en el documento de condominio, de pagar las cuotas de condominio reclamadas por la parte actora y establecida en el documento de condominio del mencionado inmueble.

   Ahora bien, una vez establecido lo anterior, observa este Tribunal que se originó el proceso bajo estudio con motivo de demanda por cobro de bolívares (por vía ejecutiva) de cantidades adeudadas por la demandada, en relación al condominio de un apartamento de su propiedad, basándose en recibos de condominio no pagados, consignados junto al libelo de la demanda.

   La obligación del propietario de un apartamento de contribuir con las cargas comunes del edificio en relación a su alícuota, está establecido en el artículo 7 de la Ley de Propiedad H.e.c. se trascribe a continuación:

   Artículo 7°.- A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.

   Igualmente, considera oportuno este Tribunal citar el artículo 14 ejusdem, el cual establece la forma como se deberán cobrar dichos gastos:

   Artículo 14.- Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario.

   Para el efecto de estos cobros, h.f. contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.

   Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.

   (Negrillas del Tribunal)

   De los artículos anteriormente trascritos, se desprende, que las planillas de condominio sólo deben referirse a los gastos comunes del edificio y no a otros rubros. Asimismo, establece el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, que son gastos comunes a los fines de dicha ley, el cual copiado textualmente, reza:

   Artículo 11: Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, según el caso:

   a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes;

   b) Los que se hubieran acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%) por lo menos, de los propietarios;

   c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.

   Cómo vemos, los gastos particulares no podrán ser probados mediante la planilla de condominio, ya que ésta solo prueba con valor de título ejecutivo los gastos comunes al edificio administrado, es por esta razón que en el capítulo anterior se le dio dicho valor probatorio a las planillas de condominio, solo en lo que se refiere al pago del condominio que le corresponde a la demandada, pero no se le dio valor alguno para probar lo presuntamente adeudado por la demandada por intereses moratorios y los gastos de cobranza. Establecido ésto y visto que la parte actora no promovió prueba alguna, que demostrara los “gastos no comunes” y los gastos de cobranza que intenta cobrar a la demandada, este Tribunal considera, que la demandada sólo deberá pagar el condominio de los meses demandados como se establecerá en el cuadro siguiente:

   AÑO MES GASTOS COMUNES Gastos Total del Edificio (Comunes) Alícuota

   1999 diciembre Bs 413.229,00 Bs 8.392.647,00 0,6248%

   2002 noviembre Bs 71.695,20 Bs 13.780.044,71 0,3124%

   2002 diciembre Bs 55.561,85 Bs 11.799.360,10 0,3124%

   2003 enero Bs 59.819,30 Bs 11.343.657,40 0,3124%

   2003 febrero Bs 60.519,50 Bs 11.542.828,40 0,3124%

   2003 m.B. 61.956,55 Bs 11.698.942,26 0,3124%

   2003 a.B. 66.791,70 Bs 13.767.628,62 0,3124%

   2003 m.B. 70.259,50 Bs 14.131.972,37 0,3124%

   2003 junio Bs 70.085,15 Bs 14.093.013,00 0,3124%

   2003 j.B. 69.940,45 Bs 13.652.706,11 0,3124%

   2003 agosto Bs 71.908,10 Bs 14.719.297,53 0,3124%

   2003 septiembre Bs 71.466,10 Bs 14.134.709,00 0,3124%

   2003 octubre Bs 94.518,55 Bs 19.175.233,35 0,3124%

   2003 noviembre Bs 101.609,99 Bs 21.308.632,87 0,3124%

   2003 diciembre Bs 86.156,30 Bs 17.288.273,41 0,3124%

   2004 m.B. 85.231,90 Bs 16.694.057,34 0,3124%

   2004 a.B. 97.618,55 Bs 19.648.280,63 0,3124%

   2004 m.B. 107.924,77 Bs 22.360.204,92 0,3124%

   2004 junio Bs 90.849,27 Bs 18.264.830,98 0,3124%

   2004 j.B. 109.947,39 Bs 22.626.191,47 0,3124%

   2004 agosto Bs 100.599,83 Bs 15.177.735,01 0,3124%

   2004 septiembre Bs 102.361,09 Bs 11.612.315,07 0,3124%

   2004 octubre Bs 103.497,62 Bs 16.481.867,60 0,3124%

   2004 noviembre Bs 108.329,13 Bs 18.772.455,49 0,3124%

   2004 diciembre Bs 147.743,37 Bs 12.993.693,00 0,3124%

   2005 enero Bs 150.253,87 Bs 18.316.027,14 0,3124%

   2005 febrero Bs 114.475,07 Bs 18.088.309,85 0,3124%

   2005 m.B. 159.858,35 Bs 17.732.612,35 0,3124%

   2005 a.B. 253.963,09 Bs 17.091.933,41 0,3124%

   2005 m.B. 153.449,99 Bs 15.713.958,47 0,3124%

   2005 junio Bs 162.228,51 Bs 20.288.530,00 0,3124%

   2005 j.B. 213.323,67 Bs 18.914.121,83 0,3124%

   2005 agosto Bs 166.286,00 Bs 18.076.173,84 0,3124%

   2005 septiembre Bs 165.765,83 Bs 17.818.835,52 0,3124%

   2005 octubre Bs 162.764,02 Bs 14.348.277,66 0,3124%

   2005 noviembre Bs 181.536,76 Bs 25.290.519,21 0,3124%

   2005 diciembre Bs 148.252,96 Bs 18.640.368,99 0,3124%

   2006 enero Bs 179.889,44 Bs 19.900.956,02 0,3124%

   2006 febrero Bs 187.629,70 Bs 20.374.547,09 0,3124%

   2006 m.B. 182.050,22 Bs 19.863.609,03 0,3124%

   2006 a.B. 186.434,56 Bs 22.028.075,77 0,3124%

   2006 m.B. 187.973,13 Bs 21.850.781,72 0,3124%

   2006 junio Bs 173.827,03 Bs 20.926.365,96 0,3124%

   2006 j.B. 168.344,09 Bs 20.773.001,95 0,3124%

   2006 agosto Bs 169.422,35 Bs 18.282.997,89 0,3124%

   2006 septiembre Bs 154.766,68 Bs 22.619.387,96 0,3124%

   2006 octubre Bs 171.317,48 Bs 22.321.897,74 0,3124%

   TOTAL A PAGAR: Bs 6.273.432,96 Bs 814.721.867,04

   De conformidad con el cuadro explicativo antes expuesto, se concluye que excluyendo los intereses moratorios y los gastos de cobranza, los cuales no pueden ser acreditados a través de las planillas de liquidación del condominio, ni cobrados a través del procedimiento de vía ejecutiva, por cuanto no son gastos comunes a los copropietarios, se concluye que la parte demandada adeuda al actor por concepto de cuotas de condominio insolutas desde los meses de noviembre de 2002 hasta octubre de 2006 y diciembre de 1999, la cantidad de Bs 6.273.432,96, actualmente equivalentes a Bs.F. 6.273,43. Así se decide.-

   - V -

   Dispositiva

   En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda propuesta por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DOMUS, C.A., en contra de los ciudadanos TOMSING GELNN ACHONG WILSON y D.P.C.D.A.

SEGUNDO

Se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de SEIS MIL DOSCIENTOS SETENTA Y TRES BOLIVARES FUERTES CON CUARENTA Y TRES CENTIMOS (Bs.F. 6.273,43); por concepto de cuotas de condominio insolutas desde el mes de noviembre de 2002 hasta octubre de 2006 y diciembre de 1999.

TERCERO

Se niega el cobro de intereses moratorios pretendidos por la parte actora, reflejados en las facturas de condominio.

CUARTO

Dada la naturaleza de la presente decisión no hay especial condenatoria en costas.

Regístrese y Publíquese. Notifíquese a las partes. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de marzo de dos mil once (2011).

EL JUEZ,

L.R.H.G.

LA SECRETARIA,

M.G.H.R.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las 2:22 p.m.-

LA SECRETARIA,

LRHG/AR.