Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 11 de Febrero de 2008
| Fecha de Resolución | 11 de Febrero de 2008 |
| Emisor | Juzgado Septimo de Municipio |
| Ponente | Mauro Guerra |
| Procedimiento | Desalojo |
ASUNTO : AP31-V-2007-001750
El juicio por DESALOJO intentado por el ciudadano D.R.P.N., titular de la cédula de identidad N° 584.977, representado judicialmente por los abogados B.P.N. y Wunfre R.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 37.284 y 77.615, respectivamente, contra la ciudadana L.F.M., titular de la cédula de identidad N° 13.286.297, representada por los abogados C.A.O.J. y A.C.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 37.250 y 37.945, en ese orden, se inició por libelo de demanda incoado para su distribución el 24 de septiembre de 2007 y se admitió por auto del 26 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve.
La parte actora en su escrito de demanda alegó que el 06 de junio de 2000, la fallecida B.M.d.P., celebró contrato de arrendamiento con la hoy demandada, sobre un inmueble que fuera de su propiedad, constituido por un apartamento distinguido con el N° 1, ubicado en el piso 1, del edificio Mis Pensamientos, con frente a la calle J.F.R., Municipio Chacao, Estado Miranda y por el tiempo de un año, contado a partir del 09 de junio de 2000 hasta el 09 de junio de 2001. Que vencido el lapso, las parte continuaron con la relación arrendaticia: la arrendataria en uso del inmueble arrendado y a r.d.l.m. de la arrendadora, su heredero, hoy actor, continuó percibiendo los cánones de arrendamiento, siendo el último pactado en la suma de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00) mensuales.
Que a través de una llamada telefónica, la ciudadana J.B., titular de la cédula de identidad N° 10.826.114, informó que ocupaba el inmueble en calidad de subarrendataria y que estaba siendo desalojada por la ciudadana L.F.M., violándose así la cláusula quinta del contrato de arrendamiento.
Que no obstante lo anterior, su hijo J.C.P.T., quien convive con su esposa y tres hijos en casa de su suegra, M.A., quiere el inmueble dado en arrendamiento por carecer de vivienda propia y para habitarla con su esposa e hijos.
Fundamentó su pretensión en los artículos 34, literales “b” y “g” y 40 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y demandó a los fines que la arrendataria convenga o sea condenada al desalojo del inmueble arrendado; al pago de la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000), por concepto de daños y perjuicios causados por el incumplimiento del contrato, dado el subarrendamiento; la indexación monetaria y las costas procesales.
Agotadas infructuosamente las gestiones para citar personalmente a la demandada, se procedió a hacer el emplazamiento por carteles y en fecha 09 de enero de 2008, acudió la demandada otorgó poder apud acta, con lo cual quedó formalmente citada. El 11 del mismo mes y año, contestó a la pretensión de la actora.
En efecto, alegó vicios en la citación y solicitó la nulidad de la misma, dado que el Alguacil indicó que había actuado a las 7:30 a.m, cuando no se encontraba abierto el tribunal y haber realizado una diligencia el 06 de noviembre, cuando no se le había ordenado todavía.
Admitió que en fecha 06 de junio de 2001, celebró el citado contrato de arrendamiento, pero que no fue el único, dado que el último fue en fecha 01-06-2003 con duración hasta el 01-06-2004 y que las partes mantuvieron la relación arrendaticia.
Que ha cumplido con pagar los cánones de arrendamiento.
Negó haber subarrendado el inmueble. Que es cierto que esa ciudadana habitaba el inmueble autorizada por la dueña, quien llegó pidiendo un favor, colaborando en alguna oportunidad con los gastos que ella misma generaba, pero no en concepto de cánones de arrendamiento. Que la ciudadana acreditó su condición de arrendataria del ciudadano D.R.P. y que estaba alquilada desde el 07-08-2002 y viene pagando la suma de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000). Que se aprovechó de la buena fe tanto de la arrendadora como de la arrendataria para quedarse en el inmueble y quedar embarazada. Que no hay subarrendamiento porque nunca se le cobró cánones, sino que a r.d.e., por humanidad le cedió la habitación grande para que tuviese cómoda con el bebe. Que al nacimiento de su hijo, pidió permiso para que el padre estuviese unos días allí, mientras se casaban y se mudaban. Que se enteraron que esa ciudadana pertenecía a una “banda de delincuentes”, circunstancia que la ha llevado a tratamiento médico.
Negó que la ciudadana L.B., se encuentre subarrendada en el inmueble, la carta de residencia la obtuvo con su autorización, pues se encontraba allí momentáneamente sin pagar y servía de compañía, a la vez que estudiaba con su hija.
Respecto a la necesidad alegada de ocupar el inmueble por parte del hijo del actor, alegó que éste posee otros inmuebles, según evidencia la declaración sucesoral, y que tal derecho no puede estar por encima de los de ella como inquilina.
En cuanto a los daños y perjuicios por el lucro por el subarrendamiento de dos habitaciones, alegó que no existía prueba de ello, que la única prueba de un subarrendamiento esta consignada en copia certificada con declaración de testigos, presentados por la ciudadana J.B. ante un tribunal, no dice que haya pagado dinero a ella sino al demandante.
Antes de conocer el mérito del asunto, pasa el tribunal a resolver el alegato de nulidad por vicios en la citación, según lo dicho por la parte demandada.
Ciertamente, por auto del 13 de noviembre de 2007, el tribunal ordenó agotar las gestiones a los fines de citar personalmente a la parte demandada, dado que según diligencia del Alguacil del 01 de noviembre de ese mismo año, señaló haberse trasladado a efectuarla en una dirección distinta a la indicada. Por diligencia del 16 de noviembre del año próximo pasado, el Alguacil dejó constancia de haberse trasladado a las 7:30 a.m., del día 13 de ese mismo mes y año, a la dirección indicada al igual como lo hizo –según dijo- el 06 de ese mismo mes y año, sin poder practicar dicha citación. Efectivamente, a esa hora, no se podía haber efectuado la diligencia de agotar la citación, puesto que aún no se había hecho el citado auto y menos el 06 de noviembre de 2007, cuando ni siquiera la parte interesada había solicitado agotar tales diligencias, luego que en fecha 01-11-2007, el Alguacil diera cuenta de su gestión. Por ello, debe este Tribunal advertir sobre tal conducta del Alguacil y hacer de su conocimiento la diligencia que debe desplegar en el cumplimiento de sus funciones.
No obstante ello, advierte el Tribunal que tal actuación no debe viciar la citación presunta que ocurrió en el proceso, cuando la parte acudió al mismo y actuó, otorgando poder apud acta, con lo cual tuvo conocimiento del juicio seguido en su contra y la actuación alcanzó su fin, todo de acuerdo al segundo aparte del artículo 206 del Código de Procedimiento Civil.
De acuerdo a los hechos alegados por las partes, se tiene que la existencia de la relación arrendaticia no es un hecho controvertido, por haber sido reconocido por la parte demandada. Asimismo, reconoció que se trata de un contrato de arrendamiento que a pesar de haber nacido a tiempo determinado, se convirtió a tiempo indeterminado, por lo que esos hechos no forman parte del debate probatorio.
Las partes, en la oportunidad de incoar la demanda y contestar, respectivamente, presentaron copia simples de sendos documentos privados, que se desechan del proceso a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por carecer de valor probatorio.
Junto al escrito de contestación, la parte demandada aportó una serie de copias al carbón de depósitos bancarios efectuados en el Banco Provincial, que se desechan del proceso, toda vez que resultan manifiestamente impertinentes, en virtud que ese no es un hecho controvertido y por tanto ajeno al debate probatorio. Asimismo, resultan impertinentes los documentos privados marcados como 119 al 125, cursante a los folios 109,110 y 111 del expediente.
La misma suerte por impertinentes resultan los instrumentos presentados en copias simples a los folios 112 al 125, dado que la muerte de la original arrendadora, los bienes dejados a su muerte y si el inmueble está sujeto a regulación de alquileres o no, no son hechos controvertidos.
De la misma manera, la parte demandada aportó en copia certificada, actuaciones cursantes en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción judicial, relativo a la consignación arrendaticia que efectuare J.J.B.G. a favor del actor, abierto en fecha 17 de octubre de 2007, en el cual se consignó el canon de arrendamiento del mes de septiembre de 2007, según depósito efectuado el 17 de octubre de 2007, el cual merece fe su contenido, por haber sido expedido por funcionario público competente para ello.
Impertinentes igualmente resultan los instrumentos cursante a los folios 139 al 154, toda vez que los hechos en ellos contenidos no se relacionan con los controvertidos. En efecto, no se discute el nacimiento de algún hijo de la ciudadana J.B.; si la misma ha sido sujeta a algún procedimiento penal; el pago de servicio de luz eléctrica o cualquier otro servicio.
En el lapso probatorio, la parte aportó instrumentos cursante a los folios 159 al 178, ambos inclusive, relativos a “recibo de pago de cánones de arrendamiento” y recibo de cobro de servicio de luz eléctrica, los cuales resultan impertinentes, dado que ninguno de los hechos que con ellos se quiere probar guardan relación con los hechos controvertidos.
A pesar que la parte demandada negó la existencia del subarrendameinto, aceptó que la ciudadana J.B., habitaba el inmueble pero con la autorización de la arrendadora y colaboraba con los gastos que ella misma causaba pero nunca a título de cánones de arrendamiento.
Sin embargo, la parte actora produjo expediente relativo a Inspección Judicial evacuada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, a través del cual, según Acta de fecha 22 de octubre de 2007, dejó constancia de haberse constituido en el apartamento N° 1, ubicado en el piso N°1, del edificio Mis Pensamientos, con frente a la Calle J.F.R., Municipio Chacao, Estado Miranda y dejó constancia que en el mismo habitaba la ciudadana J.J.B.G., titular de la cédula de identidad N° 10.826.114 (a quien notificó de la función a cumplir), junto a otras cuatro personas. Dejó constancia igualmente que la precitada ciudadana había manifestado que ocupaban el inmueble en condición de inquilinos y que desde el inicio de la ocupación pensaron que la ciudadana L.M., era la dueña del inmueble, pero que no había suscrito documento alguno con ella, y sin embargo le pagaba cánones de arrendamiento por la suma de seiscientos mil bolívares mensuales (Bs. 600.000). Esta prueba se valora de acuerdo a la sana crítica de conformidad con lo previsto en el artículo 1427 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.
El artículo 15 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala:
Es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirán en las sanciones previstas en este Decreto Ley, sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo
.
Por otra parte, el literal “g” del artículo 34 eiusdem, señala como causal de desalojo:
Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador
.
Quedó probada la existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado entre el heredero de la original arrendadora y la ciudadana L.F.M.. La parte demandada no probó que mediara autorización por escrito de la parte arrendadora para subarrendar el inmueble y al haberlo hecho violenta una de sus principales obligaciones como arrendataria, según la cual, no le está permitido subarrendar la cosa sin previa autorización por escrito del arrendador, so pena de incurrir en una causal de desalo del inmueble, como lo prevé las normas especiales antes indicadas.
En efecto, una de los principios fundamentales de los contratos es que los mismos constituyen leyes entre las partes, que deben ejecutarse de buena fe y las obligaciones que de ellos derivan deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. De tal suerte que, en un contrato sinalagmático perfecto como el de arrendamiento, las partes deben ceñir su conducta al cumplimiento estricto de lo pactado y ejecutar sus obligaciones como un buen padre de familia, cumpliendo sus prestaciones acorde con lo que se espera de que una persona promedio debe realizar.
De allí que, si la arrendataria se extralimitó en el ejercicio de sus obligaciones, disponiendo de la cosa de una manera distinta a lo contractual y legalmente previsto, resulte responsable por su conducta. En efecto, si bien por el principio de a autonomía de la voluntad escogió someterse a ese tipo de regulación contractual debe honrarla, caso contrario se ve en la obligación legal y contractual de correr con las consecuencias que derivan de ese modo de proceder, distinto a lo convenido, de allí que, resulta procedente la petición de desalojo intentada por el actor.
Respecto a la necesidad alegada como otro de las causales de la solicitud de desalojo, si bien la parte aportó pruebas que demuestran la cualidad de propietario del inmueble arrendado, la cualidad de padre del ciudadano J.C.P.T., así como la condición de éste de casado y padre de tres menores, no aportó prueba de la necesidad. Esta es una situación de hecho que debe ser acreditada mediante elementos de convicción que conduzcan al Juez apreciarlos de manera cierta. La necesidad, como apunta alguna de las acepciones de Cabanellas, deviene de la “Escasez; falta de algo en la medida de lo suficiente o deseado”. Es esa situación particular de la persona ante la ausencia de un objeto material o ideal, capaz de satisfacer un requerimiento como objeto de la vida para satisfacer alguna carencia.
En conclusión, la conducta de la parte demandada se subsume dentro del supuesto de hecho previsto en el literal “g” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haber subarrendado la cosa objeto del contrato, con lo cual viola a su vez una de las principales obligaciones que asume todo arrendatario, como es el de no subarrendar sin el previo consentimiento de la otra parte.
Respecto a la petición de pago de la suma de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000) equivalentes a cuatro mil bolívares fuertes (Bs. F 4.000), por concepto de daños y perjuicios en razón del incumplimiento contractual y por el hecho del subarrendamiento de dos habitaciones, lo que causaría un enriquecimiento injusto al lucrarse de un bien ajeno, debe declararse improcedente tal petición, toda vez que la causa de pedir en este proceso es ciertamente el subarrendamiento del inmueble por parte de la arrendataria y no la falta de pago de pensiones de arrendamiento. Esto es, no se motivó la pretensión en el incumplimiento del arrendatario en la falta de pago de pensiones de arrendamiento, en cuyo caso, la parte actora pudo haber solicitado en concepto de daños y perjuicios tales cánones insolutos, sino en el subarrendamiento. De allí que, si la parte consideró la existencia de tales daños y perjuicios, ha debido probarlos y sobre ello no hubo actividad probatoria, por lo cual no resultan procedentes.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la Pretensión intentada por el ciudadano D.R.P.N. contra la ciudadana L.F.M.. SEGUNDO: CON LUGAR la petición de Desalojo intentada por la parte actora contra la demandada, antes identificados. En consecuencia, Se CONDENA a la demandada a hacerle entrega a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 1, ubicado en el piso 1, del edificio Mis Pensamientos, con frente a la calle J.F.R., Municipio Chacao, Estado Miranda.
De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas.
Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 ejusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los once (11) días del mes de febrero de 2008. Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
EL JUEZ,
M.J.G..
LA SECRETARIA
ELOISA BORJAS
En esta misma fecha siendo la(s) 11:54 a.m, se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA
ELOISA BORJAS
MJG/eb
