Decisión de Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. de Caracas, de 24 de Marzo de 2015
| Fecha de Resolución | 24 de Marzo de 2015 |
| Emisor | Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. |
| Ponente | Luis Alberto Petit |
| Procedimiento | Cumplimiento Contrato X Vencimiento Prorroga Legal |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
204° y 156°
PARTE ACTORA: ciudadano D.D.V.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 6.452.205.
PARTE DEMANDADA: R.A.D.E., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 976.965.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: A.Y.K.C. y A.D.C.D.V., abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 54.017 y 59.931 respectivamente.
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: YULIMAR SALAZAR, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 71.357.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL.
Sentencia Definitiva.
I
DE LOS HECHOS
a.) Planteamiento de la controversia.
El ciudadano D.d.V.P. demanda a la ciudadana R.A.d.E., ambos ya identificados en autos, motivado al cumplimiento de los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes, los cuales tuvieron por objeto un local comercial y un apartamento destinado a depósito ubicados en la Calle Bolívar, entre Calle Comercio y Calle Real de los Magallanes, Quinta E.N.. 14, Parroquia Sucre, C.d.D.C., en virtud del vencimiento de la prorroga legal arrendaticia contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; hechos que fueron negados por la defensora judicial designada por el Tribunal a la parte demandada.
b.) Desarrollo del procedimiento.
La pretensión objeto de estudio fue interpuesta en fecha 30/10/2013, a los fines del sorteo de Ley, una vez distribuida, correspondió a este Tribunal para su conocimiento y posterior sustanciación. En fecha 04/11/2013, se dicto auto saneador del proceso con a los fines que la parte demandante estimara en unidades tributarias la estimación de su demanda.
En fecha 04/12/2013, la parte actora dio cumplimiento a lo ordenado por el Tribunal y la demanda fue admitida en fecha 09/12/2013 por los trámites del juicio breve, ordenándose el emplazamiento de la ciudadana R.A.d.E..
Una vez agotados los trámites de citación personal de la demandada (folio 42), se ordenó su citación por cartel publicado en prensa verificándose a los autos la fijación de un ejemplar en el domicilio de la parte demandada, así como la publicación de los ejemplares en prensa (folios 52 y 55).
Previa petición de la parte accionante se le designó como defensora judicial para la demandada a la profesional del derecho Yulimar Salazar, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 71.358, quien luego de efectuados los tramites de ley, procedió a dar contestación a la demanda en fecha 02/03/2015 (folio 74).
Abierta la causa a pruebas, hizo uso solamente de las mismas en el referido lapso la parte actora mediante escrito de fecha 16/03/2015, siendo admitido en la misma fecha.
II
PARTE MOTIVA
Corresponde analizar las alegaciones de las partes, empezando por la demandante en su libelo, y luego de la demandada en su litis contestación.
a.) De la parte demandante:
Alegan los representantes legales del actor que es propietario de un inmueble constituido por un local comercial y un apartamento destinado a depósito ubicados en la Calle Bolívar, entre Calle Comercio y Calle Real de los Magallanes, Quinta E.N.. 14, Parroquia Sucre, C.d.D.C., según se evidencia del documento de propiedad registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 21/01/1.974, bajo el No. 12, folio 47, protocolo primero.
Que el aludido inmueble le fue arrendado a la ciudadana R.A.d.E. mediante contratos de arrendamiento consecutivos a tiempo determinado por un lapso de diez (10) años, cuyos ejemplares adjuntó al libelo de fecha 01/03/1.998 y su renovación de fecha 01/03/2007, inmueble en el cual se explota un fondo de comercio denominado “PERFUMERÍA RALUTEJA C.A”.
Que en fecha 15/04/2010, el Tribunal Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a petición del arrendador notificó a la arrendataria su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia y el derecho de prorroga legal que le otorgaba la ley especial.
Que en virtud que la parte demandante se encuentra dentro de la oportunidad procesal correspondiente, solicita la entrega del inmueble objeto de contratación, toda vez que se encuentra vencido el lapso de prorroga legal para la entrega del local comercial y del apartamento destinado a deposito arrendado a la demandada.
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De la parte demandada:
Durante el acto de contestación a la demanda la defensora ad-litem designada, adujo que se trasladó a la dirección de su patrocinada con el propósito de establecer comunicación con la misma, siendo imposible ubicarla, consignando a tal efecto recibo de cancelación del servicio de envió y de consignación de telegrama, los cuales se tienen por legales, ya que no fueron atacados por la parte actora en su oportunidad de ley.
Negó, rechazó y contradijo la demanda incoada contra su defendida y el derecho en el cual se fundamenta.
Alegó que la pretensión es inadmisible ya que el contrato objeto de juicio está a tiempo indeterminado, toda vez que al vencerse su lapso temporal, la inquilina permaneció en el inmueble cumplimiento con sus obligaciones contractuales, configurándose así la determinación del contrato, motivo por el cual la demanda propuesta es contraria a derecho según lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
DE LAS PRUEBAS DEL
JUICIO PRINCIPAL
Se deben valorar las pruebas presentadas por la parte accionante, quien fue la única que hizo uso del aludido lapso; para cumplir con el imperativo del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:
a.) De las pruebas del demandante:
Adjuntas al libelo.
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Consta del folio 04 al folio 22, notificación judicial de no prórroga del contrato de arrendamiento, practicada en fecha 15/04/2010 por el Juzgado Decimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la nomenclatura AP31-S-2010-001154, efectuada a petición del ciudadano D.d.V.P..
Dicho medio instrumental, siendo documento público, no fue objeto de ningún tipo de impugnación o tacha por parte de la defensora judicial de la parte demandada durante el acto de contestación, ni dentro del decurso del proceso. Por tanto, se le confiere pleno valor probatorio conforme lo establece el artículo 1.357 del Código Civil. Ahora bien, del examen detallado de los diversos documentos que conforman esta actuación de carácter voluntario; se discriminan los siguientes documentos:
(i). Riela a los folios 08, 09, 28 y 29 copias simples del contrato de arrendamiento de fecha 01/03/2007, copias fotostáticas que en principio no gozan de valor probatorio alguno. Sin embargo, durante el acto de contestación a la demanda la defensora judicial reconoció la suscripción del referido instrumento al señalar: “Que conforme fuera suscrito por mi defendido (sic) el contrato de arrendamiento de fecha 01 de marzo de 2007” (ver folio 74), siendo así se tiene como un indicio de la celebración del aludido acuerdo conforme lo previsto en artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.
(ii). Acta de traslado y notificación a la inquilina de fecha 15/04/2010, en la dirección señalada en el escrito de solicitud por el solicitante (D.d.V.P., ver folio 22). En la cual se evidencia, que una vez constituido el Tribunal en el sitio indicado por el solicitante, el Juez procedió a dar los toques de ley en una puerta tipo s.m. que forma parte del inmueble objeto de contratación, llamando que no fue atendido por persona alguna, motivo por el cual se procedió a fijar un cartel de notificación en la misma, con el propósito de notificar a la inquilina de la misión del Tribunal, todo ello a petición del solicitante.
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- Consta del folio 23 al 26 original del título de propiedad del inmueble objeto de juicio, el cual emana del Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, de fecha 21/01/1974, bajo el No. 12, tomo 13, folio 47, protocolo primero. El mencionado instrumento de carácter público debe ser valorado conforme lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y con su inclusión a los autos se prueba el derecho de propiedad de la parte demandante en cuanto al inmueble de juicio sobre el cual peticiona su entrega, en virtud del presunto vencimiento del lapso contractual.
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- Riela al folio 27 contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes en juicio en fecha 01/02/2013 (Donato del Vecchio y R.A.d.E.), por el inmueble objeto de litigio, el cual no fue objetado en modo alguno por la defensora judicial de la demandada durante el acto de contestación a la demanda. Por tal motivo se le atribuye pleno valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, emanando de su contenido la suscripción o continuidad de la relación arrendaticia entre las partes, con respecto al mismo inmueble de juicio.
DEL THEMA DECIDEMDUM
Del análisis de las actas del proceso, se infiere sin lugar a dudas que el ciudadano D.d.V.P. (arrendador) y la ciudadana R.A.d.E. (arrendataria) suscribieron dos (02) contratos de arrendamiento sobre el mismo inmueble objeto de juicio, compuesto éste por un local comercial y un apartamento destinado a depósito, situación por la cual se le dio a la causa el tratamiento jurídico (art. 881 C.P.C), contenido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (art. 34 LAY), ya que para la fecha de la admisión de la demanda (09/12/2013), no había entrado en vigencia la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de uso Comercial (23/05/2014).
La relación arrendaticia se inició mediante contrato de índole privado en fecha 01/03/2007, por un lapso de duración de un (01) año, contado a partir de su suscripción, vale decir, desde el 01/03/2007, prorrogable a potestad del arrendador, requiriéndose para ello que la arrendataria llegue a un acuerdo con el propietario sobre un nuevo canon de arrendamiento, todo ello según la lectura del contenido de la cláusula segunda (folio 08).
En este orden de ideas, se infiere por simple lógica que ese acuerdo se efectuó de manera sucesiva entre los infrascritos, ya que la inquilina siguió en posesión del inmueble de manera anual según lo establecido en la aludida cláusula y se presupone pagando un nuevo canon de arrendamiento (requisito para su renovación). De tal manera, que la relación locativa se mantuvo a tiempo determinado por periodos de auto renovación de un año (01) cada uno, durante seis (06) años consecutivos que van desde el 01/03/2007 hasta el 01/02/2013.
Ahora bien, es necesario destacar que a pesar de ello en fecha 15/04/2010 el Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a petición del ciudadano D.d.V.P. le notificó a la inquilina la no renovación o desahucio del contrato (folio 22). Sin embargo, la relación locativa continuó su curso normal pactado en el contrato y la parte demandante no interpuso demanda alguna contra la inquilina una vez vencido el contrato, todo lo contrario, un (01) mes antes de vencerse el período comprendido entre el 01/02/2012 al 01/02/2013, relativo al contrato primigenio (01/03/2007) ambas partes suscriben otro nuevo acuerdo arrendaticio en el mes de febrero del año 2013 (ver folio 27), situación de hecho que mantiene la relación arrendaticia a tiempo determinado.
En efecto, de la cláusula segunda de esta nueva contratación se proveyó la vigencia de la relación contractual por otro período de un (01) año contado a partir de su firma (02 del año 2013), prorrogable por el mismo lapso temporal siempre que ambas partes lleguen a un acuerdo con respecto a la fijación de un nuevo canon de arrendamiento, situación que se configuró nuevamente en autos.
En conclusión, para quien aquí decide la notificación de no prórroga del contrato efectuada en fecha 15/04/2010, por el Juzgado Décimo de Municipio a petición del arrendador, a los fines de desahuciar el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01/03/2007, no puede ser tomada como punto de partida para incoar este proceso ya que la parte actora contrató nuevamente con la inquilina luego de practicada esta notificación judicial, siendo así debió interponer esta acción en el año 2011, ya que notificó a la demandada un mes después de la renovación contractual automática del período 2010-2011.
Pero peor aun es el hecho, que luego suscribe otro nuevo contrato de arrendamiento en fecha 01/02/2013 por un (01) año fijo, prorrogable y pretende que este juzgador mediante una notificación judicial anterior al último contrato, proceda a declarar con lugar la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal, acción contenida en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Siendo esta petición a todas luces improcedente, ya que debía efectuar una nueva notificación para desahuciar la relación arrendaticia que sigue vigente entre las partes en juicio, ya que la notificación de fecha 15/04/2010 quedó sin efecto, por cuando las partes con fecha posterior contrataron nuevamente por el mismo objeto de litigio, situación jurídica que hace improcedente en derecho esta acción.- Así se declara.-
III
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
IMPROCEDENTE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL intentó el ciudadano D.D.V.P. contra la ciudadana R.A.D.E..
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente litis, ello de conformidad al artículo 274 CPC.
En virtud que la presente decisión fue dictada DENTRO DEL LAPSO, no es necesaria la notificación de las partes.
Regístrese y publíquese y déjese copia en el archivo de este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veinticuatro (24) del mes de marzo del dos mil quince (2015). Año 204º y 156º.
