Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 23 de Julio de 2007
| Fecha de Resolución | 23 de Julio de 2007 |
| Emisor | Juzgado del Municipio Zamora |
| Ponente | Alberto José Freites Deffit |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
Guatire, 23 de julio de 2007.
197º y 148º
Por recibida la anterior demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por L.I.O.P. y T.C.R., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 72.033 y 65.281, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados de D.M.V.C., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 6.825.002, contra la ciudadana YARISBEL K.R.R., désele entrada y anótese en el Libro respectivo. En consecuencia, visto el libelo de demanda y los recaudos acompañados a la misma, este Tribunal pasa a pronunciarse acerca de la procedencia o no de su admisión y en tal sentido, OBSERVA:
En su escrito libelar, la representación judicial de la demandante, en términos generales, plantea lo siguiente:
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Que su representada celebró contrato de arrendamiento con la demandada, que tuvo por objeto un inmueble de su propiedad constituido por el apartamento distinguido con el Nº B-53, tipo (x) central, situado en el cuarto piso, del edificio 1-B del Conjunto Residencial Buena Vista, Urbanización Castillejo, Guatire, jurisdicción del Municipio Z.d.E.M..
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Que el lapso de duración del contrato era de seis (6) meses fijos contados a partir del 1º de marzo de 2002 hasta el 1º de septiembre de 2002, prorrogable por un tiempo igual por mutuo acuerdo entre las partes con un mes de anticipación.
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Que quedó estipulado que la arrendataria cancelaría los servicios de luz eléctrica, agua, aseo urbano, teléfono y condominio.
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Que el canon de arrendamiento se estipuló en la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo) mensuales, pagaderos por mensualidades vencidas dentro de los cinco primeros días de cada mes.
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Que en agosto de 2002, faltando un mes para la culminación del contrato, notificó que no lo renovaría y que tenía una prórroga para desalojar el inmueble de seis (6) meses, a lo que la arrendataria estuvo de acuerdo de manera verbal, y lo cual no cumplió.
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Que el 1º de mayo de 2006, firmaron otro acuerdo de desalojo se seis (06) meses desde el 1º de mayo de 2006, hasta el 1º de octubre de 2006.
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Que el 10 de junio de 2006, previa citación de las partes, comparecieron ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Zamora, para dilucidar el incumplimiento de pago del canon de arrendamiento por parte de la inquilina. Que en dicha acta, entre otras cosas, la arrendataria manifestó estar dispuesta a mudarse y solicitó una nueva prórroga, la cual se concedió por parte de su representada, la cual culminaba el 30 de octubre de 2006, comprometiéndose la inquilina a pagar la deuda pendiente de alquileres.
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Que en el mes de agosto de 2006, recibió comunicación de la administradora del edificio, participándole que debía ponerse al día con el pago del condominio, toda vez que la arrendataria no había cumplido dicha obligación.
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Que llegado el término para la entrega del inmueble en fecha 30 de octubre de 2006, la inquilina no cumplió con la desocupación acordada.
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Por las razones anteriores demandan, para que la inquilina convenga en devolver el inmueble arrendado sin plazo alguno, en las mismas condiciones en que lo recibió, y pagar las costas y costos del proceso.
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Fundamenta su pretensión en el contenido del artículo 39 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Acompaña a su escrito libelar los siguientes recaudos:
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Copia fotostática del contrato de arrendamiento accionado, autenticado en la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M. el 04 de marzo de 2002, bajo el Nº 49, Tomo 17 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
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Instrumento privado contentivo de CARTA DE ACUERDO DE DESALOJO, supuestamente suscrito entre las partes el 01 de mayo de 2006.
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Copia fotostática de constancia de denuncia expedida por la Prefectura del Municipio Autónomo Z.d.E.M..
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Copia fotostática del acta Nº 137-06, levantada ante la Oficina Municipal de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Z.d.E.M. en fecha 05 de septiembre de 2006.
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Copia fotostática de CITACION librada por la Prefectura del Municipio Z.d.E.M. en fecha 31 de octubre de 2006 a YARISBEL K.R..
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Diecisiete (17) copias fotostáticas de recibos emanados de la empresa EMEBE ADMINISTRADORA INMOBILIARIA II, C. A. a favor de la demandante por deuda de condominio.
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Tres (03) recibos de condominio expedidos por la empresa EMEBE ADMINISTRADORA INMOBILIARIA II, C. A. a favor de la demandante, por concepto del pago de cuotas de condominio del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se pide.
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Original de la boleta de notificación expedida por este mismo Tribunal a la demandante con motivo de la consignación realizada por la demandada en el expediente Nº 567-06.
Ahora bien, para emitir pronunciamiento acerca de la admisibilidad o no de la presente solicitud, estima necesario este Juzgador hacer las siguientes consideraciones:
PRIMERA CONSIDERACION: La pretensión deducida del escrito libelar es el CUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con fundamento en el vencimiento del término contractual y de las prórrogas otorgadas a la demandada, a tenor de lo previsto en el artículo 39 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con la plena convicción de los apoderados demandantes, tal y como lo señalan en el libelo, de que se trata de un contrato A TIEMPO INDETERMINADO.
Ahora bien, según el dispositivo del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, las demandas resultan admisibles si no son contrarias al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley.
No obstante lo anterior, resulta imperativo para este Tribunal revisar y determinar la naturaleza del contrato accionado, en lo que respecta al término de duración, sobre la base de los elementos acompañados al libelo y de las propias afirmaciones de la parte accionante, toda vez que en la legislación especial – Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios – existen disposiciones legales cuya aplicación exige se realice dicha determinación, antes de la tramitación de determinadas acciones.
Así, dispone el artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que a continuación se transcribe:
…SÓLO podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…
(Resaltado del Tribunal).
De la norma supra transcrita se coligen una serie de supuestos que limitan, de forma imperativa, el ejercicio de la acción de DESALOJO, a saber:
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Que el contrato de arrendamiento accionado en DESALOJO sea uno verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
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Que se fundamente la acción en una cualquiera de las causales previstas en la norma.
Empero lo anterior, la norma no sólo limita la acción de desalojo basada en contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado, a aquellos casos expresa y taxativamente establecidos en ella, sino que además, por interpretación extensiva, restringe el ejercicio de acciones distintas al DESALOJO, en caso de contratos cuya naturaleza sea de la dispuesta en la mencionada norma; ello significa que no puede demandarse el DESALOJO de un inmueble arrendado mediante contrato escrito a tiempo determinado, y – mutatis mutandi – tampoco resulta admisible el ejercicio de una acción distinta al DESALOJO para el caso de un inmueble arrendado mediante contrato verbal o escrito por tiempo indeterminado. De allí la imperiosa necesidad de a.l.n.d. contrato accionado de acuerdo a su término de duración. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
SEGUNDA CONSIDERACION: En el caso que nos ocupa, para determinar la naturaleza del contrato accionado, y sin que ello signifique adelantamiento de opinión respecto del fondo del asunto debatido, debe analizarse el contenido del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en lo atinente a su cláusula temporal, y en tal sentido este Juzgador observa:
El contrato en cuestión fue suscrito el 04 de marzo de 2002, con vigencia a partir del primero de marzo de ese mismo año, conforme se evidencia de la cláusula TERCERA, con una duración de seis (6) meses fijos, lo que conduce a concluir que el período fijo de duración del mismo feneció el 1º de septiembre de 2002.
Señala la parte actora la posibilidad de prórroga, lo cual no evidencia este Juzgador de la copia del contrato que, a todas luces, aparece incompleta.
No obstante, la parte actora admite que el contrato finalizó el día prefijado, y desde allí comenzó a transcurrir la prórroga legal, que para el caso de marras es por un lapso de seis (06) meses, conforme al literal “a” del artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lapso que venció el 1º de marzo de 2003, tal y como lo entiende la propia demandante.
Ahora bien, en el libelo de demanda se alega que luego de dicha fecha la arrendataria continuó ocupando el inmueble, y que se le han otorgado distintas prórrogas a partir del día 1º de mayo de 2006, lo que forzosamente produjo la TACITA RECONDUCCION del contrato de arrendamiento, y en consecuencia estamos en presencia de un contrato por tiempo indeterminado, de acuerdo con lo precisado por los demandantes en el escrito libelar. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
TERCERA CONSIDERACION: Habida cuenta de lo anterior, y como quiera que el contrato accionado resulta uno escrito a tiempo indeterminado, la acción que se intente debe ser la de DESALOJO y subsumirse necesariamente en alguna de las causales taxativamente expresadas en la ley especial, por lo que la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada con fundamento en norma distinta de aquella resulta a todas luces INADMISIBLE ya que contraviene los postulados que imperativamente consagra el artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por ende deviene como contraria a la citada disposición legal, como forzosamente debe declararlo este Juzgador, y en efecto ASI SE DECLARA.
EL JUEZ,
A.J.F.D..
LA SECRETARIA,
R.S.M..
AJFD/RSM.
EXP. 2426-07.
