Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 14 de Agosto de 2009

THEMA DECIDENDUM: El procedimiento breve por desalojo del inmueble arrendado, fue interpuesto por la ciudadana M.D.C.A.D.S., en contra del ciudadano F.A.F.C..

Ahora bien, tanto los hechos narrados por la parte actora en el libelo de la demanda, como los señalados por la parte accionada en la contestación de la demanda, fueron debidamente especificados en la parte narrativa de este fallo.

Corresponde al Tribunal determinar, la procedencia o no, en primer lugar, de la cuestión previa opuesta por el demandado y en segundo lugar, la acción incoada. Así quedó trabada la litis.

DEL DESALOJO: El procedimiento por Desalojo se inicia de conformidad con el procedimiento breve, contemplado en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, que establecen:

El artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, señala:

Se sustanciarán y sentenciarán por el procedimiento breve las demandas cuyo valor principal no exceda de quince mil bolívares; así como también la desocupación de inmuebles en los casos a que se refiere el Artículo 1.615 del Código Civil, a menos que su aplicación quede excluida por ley especial. Se tramitarán también por el procedimiento breve aquellas demandas que se indiquen en leyes especiales

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Asimismo, el artículo 1.615 del Código Civil, estipula:

Los contratos verbales o por escrito sobre alquiler de casas y demás edificios en que no se hubiere determinado el tiempo de duración, puede deshacerse libremente por cualquiera de las partes, concediéndose al inquilino noventa días para la desocupación (…) No se concederán al inquilino los plazos de que trata este artículo en caso de que no esté solvente por alquileres,…

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El juicio de desocupación, como correctamente asevera el Dr. M.R., supone teóricamente la resolución previa del contrato de arrendamiento que unía a inquilino y al arrendador, con la sola voluntad de éste, según lo pautado en el artículo 1.615 del Código Civil, por lo cual “El desalojo es el único camino procesal para obtener la devolución de un bien inmueble dado en arrendamiento a tiempo indeterminado...”. La doctrina antes citada resuelve que el juicio de desalojo supone una resolución del contrato en forma unilateral por parte del arrendador, como excepción al principio de intangibilidad de los contratos consagrado en el artículo 1.159 del Código Civil, siendo la intención del legislador concederle a este último un remedio judicial tendiente a garantizarle la recuperación del bien arrendado, luego, a partir de la manifestación del arrendador en prescindir en la continuación del contrato, se resuelve el vínculo jurídico entre arrendador y arrendatario, siendo pertinente el ejercicio de las acciones establecidas en leyes especiales (acción de desalojo establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), a los fines de obtener la devolución del bien, en este orden, al operar la hipótesis señalada no cabe acción de cumplimiento o resolución conforme al artículo 1.167 del Código Civil.

EN CUANTO A LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA:

El ciudadano F.A.F.C., asistido por el abogado en ejercicio MELANIO D`JESUS TREJO, en su escrito de contestación de la demanda, opuso la siguiente cuestión previa:

1. Cuestión previa consagrada en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Interpuso contra el libelo de la demanda la cuestión previa establecida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en lo referente al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indican los ordinales 4º y 6º del artículo 340 eiusdem, específicamente en lo siguiente:

1. Por no estar determinado con precisión el objeto de la pretensión, al señalarse en el libelo de la demanda que la superficie del terreno objeto de la relación arrendaticia es de aproximadamente una hectárea.

2. Por señalar erróneamente la fecha de protocolización del documento de propiedad del terreno en cuestión, así como la inexistencia del número del tomo del acto de protocolización, lo que hace que no coincida el documento anexado al libelo de la demanda marcado “B”, con el descrito en el mismo.

De conformidad con lo establecido en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas establecidas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva, salvo las cuestiones de falta de jurisdicción o la incompetencia del Juez, caso en el cual el Juez deberá pronunciarse sobre estas en la última oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos, con el entendido que de ejercer las partes el recurso de regulación de jurisdicción o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado, éstos se tramitarán en cuaderno separado y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.

Con respecto a las cuestiones previas, el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil establece: “Alegadas la cuestiones previas a que se refiere los ordinales 2, 3, 4, 5, y 6 del artículo 346 eiusdem, la parte podrá subsanarlas dentro del lapso de cinco días siguiente al vencimiento del lapso, por diligencia o escrito ante el tribunal”. Consignando las abogadas M.A.U. y M.A.Z., apoderadas de la parte actora, el escrito donde se verifica la subsanación del libelo de la demanda, en el cual alegaron a favor de su representada como razones y defensas a la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente al ordinal 4º del artículo 340 eiusdem, opuesta por el demandado, que el inmueble objeto de la pretensión de este juicio fue determinado con precisión, ya a que la ubicación y linderos suministrados en el libelo de la demanda, son los mismos que aparecen en el documento público que le acredita la propiedad del inmueble a la demandante.

De igual forma subsanaron el defecto de forma opuesto por el demandado como cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a los ordinales 4º y 6º del artículo 340 eiusdem, mediante la corrección del defecto señalado de la siguiente forma: Su mandante M.D.C.A.D.S., es propietaria de un inmueble constituido por un lote de terreno de aproximadamente una hectárea (1 Ha), con casa para habitación familiar, ubicado en el sitio denominado Agua de Urao, jurisdicción de la Parroquia Lagunillas, Municipio Sucre del Estado Mérida, alinderado así: POR CABECERA: Con terreno que fue de E.P., hoy de A.P.d.P.; POR UN COSTADO: Con terreno que es o fue de C.A., J.G. y M.R.; POR EL PIE: Con terreno que es o fue de S.G.; POR EL OTRO COSTADO: Con la acequia de regadío colindante, según se evidencia en el documento, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Mérida, Lagunillas, de fecha 21 de marzo del año 1.985, anotado bajo el número 87, Folio 11, Protocolo Primero, Tomo 2º Adicional, Primer Trimestre del referido año

Quedando subsanada por la parte actora la cuestión previa opuesta por el demandado, tal como lo establece el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que tal cuestión previa no debe prosperar.

Este Tribunal observa, que por cuanto el objeto de la pretensión se encuentra determinado con precisión, y que el documento anexado junto con el libelo de la demanda marcado “B”, el cual fue impugnado por la parte demandada, se encuentra debidamente descrito mediante la subsanación del libelo de la demanda, es por lo que la presente cuestión previa se debe declarar sin lugar en la parte dispositiva del fallo, y así debe decidirse.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.

La parte accionante promovió las siguientes pruebas:

1) Valor y mérito jurídico de lo alegado y probado en autos en cuanto le favorezcan a la parte actora, con lo que pretenden probar la existencia de un juicio de desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento, y por ende, la existencia cierta de un contrato verbal de arrendamiento, sobre un inmueble propiedad de la demandante.

Con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le sean favorables, el Tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular, por lo tanto, a esta prueba promovida por la parte actora, el Tribunal no le asigna eficacia probatoria alguna, pues las actas procesales y las pruebas no son patrimonio de una parte en especial sino que corresponden al proceso, y por lo tanto, pueden favorecer o desfavorecer a las mismas. Obra a los folios 87, 88 y 89 auto de este Tribunal, mediante el cual se inadmitió esta prueba.

2) Valor y mérito jurídico al documento público Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Mérida, en fecha 21 de marzo del año 1.985, anotado bajo el Número 87, folios 11, vuelto al 13, Tomo: 2º adicional, Protocolo Primero, Primer Trimestre del citado año, mediante el cual, el ciudadano F.A., le vende a la ciudadana M.D.C.A.D.S., el bien inmueble objeto de la presente demanda.

Corre inserto del folio 06 al 12, documento público producido en copia fotostática certificada del documento de propiedad del inmueble objeto de la pretensión, que acompañó el libelo de la demanda marcado “B”, mediante el cual, la demandante pretende probar que es la legítima propietaria del inmueble y que el mismo fue determinado con precisión en el libelo de la demanda. Al referido documento, la parte demandada le opuso los documentos públicos anexados al escrito de contestación de la demanda marcados “1”, “2”, “3” y “4” , los cuales se encuentran insertos del folio 54 al 73.

Al respecto observa quien aquí decide, que dicho documento fue suscrito ante un funcionario público, no siendo suficiente la oposición realizada por la parte demandada para invalidar el mismo, y por cuanto no fueron tachados de falsedad, conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, es por lo que este Tribunal les asigna el valor jurídico probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, a favor de la parte actora, y así se declara.

3) Valor y mérito jurídico de los siguientes documentos:

1. Comunicación, que a petición de la demandante fue emitida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Sucre, en fecha 10 de octubre del año 2.008, a los fines de informar a la ciudadana M.D.C.A.D.S., que el sector Agua de Urao se encuentra ubicado dentro del área u.d.M.S.d.E.M., desde el año 1.990, fecha en la cual entró en vigencia el Decreto de Trazado de la Poligonal U.d.L..

2. Certificación emitida por la Sindicatura del Concejo Municipal del Municipio Sucre, en fecha 08 de agosto de 2.006, la cual certifica que luego inspección realizada al terreno objeto del la presente demanda, se observó que las mejoras en él fomentadas son propiedad de la ciudadana M.D.C.A.D.S., por haberlas adquirido con dinero de su propio peculio.

   Al los folios 13 y 78 corren los citados documentos producidos en original, que acompañaron al libelo de la demanda marcado “C”, y al escrito de promoción de pruebas de la parte actora marcado “A”, respectivamente, los cuales fueron impugnados y desconocidos por la parte demandada, quien en el escrito de contestación de la demanda con respecto al primer documento alegó que era genérica e imprecisa, y que la referida comunicación no estaba acompañada del decreto indicado en la misma. Este Tribunal observa, que se trata de un documento público administrativo que se valora como tal, en ese orden de ideas, señala este Tribunal, que la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en reciente sentencia número 0499, de fecha 20 de marzo de 2.007, contenida en el expediente número AA60-S-2006-001870, con ponencia del Magistrado Dr. J.R.P., al valorar el documento público administrativo, señaló:

   …Partiendo del contenido del acto en cuestión y del órgano del cual emanan, la Sala estima que tales documentos deben reputarse como documentos públicos administrativos, que gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, desvirtuable mediante prueba en contrario.

   La Sala Constitucional, al referirse a los documentos públicos administrativos en sentencia Nº 1307, de fecha 22 de mayo de 2003, expediente Nº 02-1728, ratificada en sentencia Nº 4992, de fecha 15 de diciembre de 2005, expediente Nº 05-0465, y que hizo suya esta Sala en sentencia Nº 1015 de fecha 13 de junio de 2006, señalo lo siguiente:

   … El concepto de documento público administrativo ha sido tratado ampliamente por la jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo y de la Sala Político – Administrativo, y se fundamenta en que los actos escritos emanados de la Administración Publica gozan de una presunción de veracidad y legitimidad, lo que es característico de la autenticidad; formalmente para que un acto sea auténtico se requiere que esté firmado por el funcionario competente para otorgarlo, y que lleve el sello de la oficina que dirige …

   Por su parte la Sala de Casación Civil, en sentencia Nº 00209 de fecha 16 de mayo de 2003, señaló que:

   … Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos

   (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el articulo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y por lo tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario.

   Por lo que el precitado documento administrativo, se valora como cierto, por estar revestido del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, por haber sido realizado por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, por no existir en los autos prueba en contrario, y por no haber sido tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, por lo tanto, este Tribunal le otorga pleno valor jurídico probatorio a favor de la parte actora, y así se decide.

   Con respecto al segundo documento, en el escrito que riela a los folios 92, 93 y 94, la parte demandada alegó, que el artículo 121 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal no le otorga al Síndico Procurador la facultad para expedir la certificación objeto de la impugnación. El Tribunal observa que equivocadamente el impugnante de tal documento erradamente indicó el artículo 121, cuando lo correcto es el artículo 118, y efectivamente ese artículo no faculta al Síndico Procurador Municipal para expedir esa clase de documentos, y si dice con autorización de la Cámara Municipal, en todo caso su Presidente era la persona autorizada para expedir tal documento, por lo que este Tribunal no le otorga valor jurídico probatorio alguno, y así se decide.

   4) Valor y mérito jurídico probatorio de la constancia de residencia que fue emitida por el C.C.P.V.d.L.E.M., en fecha 03 de diciembre del año 2.008.

   Al folio 79 corre inserto el referido documento privado, producido en original, que acompañó al escrito de promoción de pruebas marcado “B”. Este sentenciador observa que al folio 91 obra el acta de este Tribunal, donde se declara desierto el acto de comparecencia del tercero a la prueba testimonial para la ratificación de este instrumento, establecida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual no se le otorga valor probatorio alguno, y así se decide.

   5) Valor y mérito jurídico probatorio de los siguientes documentos administrativos emitidos a favor de la ciudadana M.D.C.A.D.S.:

1. Recibo de impuesto inmobiliario número 9997, emitido por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Mérida, en fecha 08 de agosto de 2.006.

2. Recibo de impuesto inmobiliario número 16769, emitido por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Mérida, de fecha 13 de octubre de 2.008.

3. Solvencia de impuestos municipales número 36098, emitida por la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Sucre, Estado Mérida, en fecha 14 de octubre de 2.008.

4. Solvencia emitida por Aguas de Mérida, en fecha 18 de noviembre de 2.008.

5. Recibo de pago de Aguas de Mérida número 0890113, de fecha 18 de noviembre de 2.008.

6. Recibo de pago de Aguas de Mérida número 0827448, de fecha 03 de noviembre de 2.008.

7. Recibo de pago de Aguas de Mérida número 0890114, de fecha 18 de noviembre de 2.008.

   Del folio 78 al 86 se encuentran insertos los referidos documentos, que acompañaron el escrito de promoción de pruebas marcados “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “G1” y “G2”. Este Tribunal observa que son documentos administrativos emanados de la Administración Pública, producidos en original, y este Tribunal los valora como tales, es decir, como documentos administrativos. Sobre este particular el Juzgado observa que en reiteradas jurisprudencias se ha señalado que los documentos de los funcionarios públicos, en ejercicio de sus competencias específicas, constituyen un género de prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a la veracidad y legitimidad de su contendido, en razón del principio de la ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que, por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario, toda vez, que es posible desvirtuar la procedencia del documento administrativo por cualquier otra prueba. Ahora bien, la parte demandada, impugnó y desconoció los precitados documentos administrativos, mediante escrito que riela a los folios 106 y 107, oponiéndoles los documentos públicos certificados que obran del folio 54 al 73, los cuales se refieren a la tradición legal de bien inmueble objeto de la presente causa, por lo tanto, observa este sentenciador que los documentos opuestos no desvirtúan la procedencia ni la legalidad de los instrumentos administrativos, y siendo insuficiente la impugnación genérica realizada por la parte demandada, y por no haberlos tachados de falsedad, conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, es por lo que se les otorgan pleno valor jurídico probatorio a favor de la parte actora, y así se declara

   6) DE LA PRUEBA TESTIMONIAL. La parte actora promovió la testimonial del ciudadano J.A.O., en su condición de Ex-Coordinador del C.C. de P.V., para que, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ratificara el contenido de la constancia de residencia del ciudadano F.A.F., emitida en fecha 03 de diciembre de 2.008.

   Observa este juzgador que se infiere al folio 91 acta del Tribunal, donde se declaró desierto el acto de ratificación de contenido y firma de la constancia que obra al folio 79, por lo tanto, no se le otorga valor jurídico probatorio alguno a esta prueba, y así se decide.

   7) DE LA PRUEBA DE TESTIGOS. La parte actora promovió la testimonial de los siguientes ciudadanos: H.D.L.N.R.D.M., E.C. Y J.A.C..

   El Tribunal comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de marzo de 2.000, posteriormente ratificado en decisión de fecha 5 de octubre de 2.000, en el cual expresa lo siguiente:

   Al pronunciarse con respecto a la declaración de un testigo, el Juez no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas y repreguntas con sus respuestas, pues su deber es indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso, lo dicho por el testigo, es decir, debe señalar expresamente lo que lo lleva a la convicción de que éste le merece fe o por el contrario considera que incurrió en reticencia o falsedad.

   De lo expuesto puede evidenciarse que cuando el sentenciador aprecia el dicho del testigo, no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas, repreguntas y respuestas respectivas, debe indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso lo dicho por el testigo. (...) Siendo así, no incurre la sentencia recurrida en el vicio de inmotivación por silencio de pruebas, pues como antes se indicó, el ad-quem al apreciar a los testigos arriba referidos, cumplió con el deber de señalar expresamente lo que lo llevó a la convicción de que los referidos testigos le merecen fe, como lo fue al indicar algunas de las respuestas dadas a las preguntas que el promovente de la prueba formuló como algunas de las respuestas dadas a las repreguntas, pudiendo con éstas controlarse la prueba mediante el análisis de los elementos en que se apoyó el Juez para apreciar dichos testimonios.”

   Observa este sentenciador, que el apoderado judicial del demandado en el acto de comparecencia de los testigos se opuso a que se le tomara la debida declaración, alegó que la convención inquilinaria excedía los dos mil bolívares. Tomó la palabra la parte actora e insistió en que se le tomara la declaración a los testigos, alegando que la resolución que establece las cuantías entró en vigencia en fecha 02 de abril de 2.009, y la admisión de la presente demanda se dio en fecha 10 de febrero del mismo año. Ante este particular el Tribunal ordenó a los testigos dar respuestas a las preguntas formuladas, habida consideración que la resolución que establece las distintas cuantías, tanto para los Juzgados de Municipio como para los de Juzgados de Primera Instancia, entró en vigencia el día 02 de abril del presente año, y además advirtió que las pruebas fueron admitidas salvo su apreciación en la definitiva. En tal sentido se procedió a tomar la debida declaración de los siguientes testigos:

   DECLARACIÓN DE LA TESTIGO H.D.L.N.R.D.M..

   El Tribunal observa, que las declaraciones efectuadas por esta testigo corren agregadas a los folios 95, 96 y 97. La declarante al ser interrogado respondió entre otros hechos los siguientes: Manifestó que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana M.D.C.A.D.S., ya que ésta en la semana santa del año 2.006, se presentó en su casa de Lagunillas, para pedirle asesoramiento legal, porque le manifestó que tenía alquilada una casa al señor F.A.F., que los cánones de arrendamiento eran de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 250,oo), y que ese señor no le pagaba los cánones de arrendamiento, a lo que la testigo le dijo que no ejercía el derecho. Igualmente declaró que le constaba que la demandante era la única y legítima propietaria del inmueble objeto del presente juicio, y que aproximadamente en el año dos mil seis la ciudadana M.D.C.A.D.S., le había cedido en arrendamiento el inmueble a F.A.F., porque se lo había manifestado cuando fue a su casa a pedirle asesoramiento legal.

   Este Tribunal procediendo de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, valora el testimonio de la mencionada testigo, quien no fue repreguntada y no incurrió en contradicciones, sin embargo, esta testigo tiene conocimientos por vía referencial, ya que como lo indica la referida testigo, la ciudadana M.D.C.A.D.S., le dijo a la testigo que tenía alquilada una casa al señor F.A.F., que los cánones de arrendamiento eran de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 250,oo), y que ese señor no le pagaba los cánones de arrendamiento. Igualmente declaró que le constaba que la demandante era la única y legítima propietaria del inmueble objeto del presente juicio, y que aproximadamente en el año dos mil seis la ciudadana M.D.C.A.D.S., le había cedido en arrendamiento el inmueble a F.A.F., porque se lo había manifestado cuando fue a su casa a pedirle asesoramiento legal. De tal manera que por tratarse de una testigo que tiene conocimiento meramente referencial de los hechos, pues lo indicado por la testigo fue porque se lo dijo la demandante, todo lo cual lleva a la convicción del Juez que tal declaración no le merece fe, razón por la cual dicho testimonio carece de eficacia jurídica probatoria y así se decide.

   DECLARACIÓN DEL TESTIGO E.C..

   El Tribunal observa que las declaraciones efectuadas por este testigo corren agregadas a los folios 98 y 99. El declarante al ser interrogado respondió entre otros hechos los siguientes: Que el año 2.005 y 2.006 a través de su hermano tuvo comunicación con la ciudadana M.D.C.A.D.S., para tratar de alquilar o comprar el inmueble objeto de la presente demanda, a lo que ella respondió, que lo tenía alquilado por doscientos cincuenta mil bolívares y no podía hacer ningún negocio, que posteriormente tuvo un nuevo contacto para tratar lo mismo y ella le respondió que había sido imposible desalojar al inquilino de ese inmueble. A la pregunta: “¿Diga el testigo si por el conocimiento que dice tener de la señora M.D.C.A.D.S., sabe y le consta que ella es la única y legítima propietaria de un inmueble constituido por un lote de terreno de aproximadamente una hectárea con casa de habitación familiar, ubicado en el sector Agua de Urao, del Municipio Lagunillas del Estado Mérida, y que este inmueble se lo cedió en arrendamiento a F.A.F.C., a la cual contestó: “Sí”. Igualmente el testigo manifestó que la ciudadana M.D.C.A.D.S., tiene alquilado el inmueble desde hace aproximadamente cinco años, que su declaración en este juicio se debía a la petición hecha por la demandante para que le sirviera de testigo.

   Este Tribunal procediendo de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, valora el testimonio del mencionado testigo, quien no fue repreguntado, sin embargo se trata de una declaración referencial, ya que según señala la testigo, en el año 2.005 y 2.006 a través de su hermano tuvo comunicación con la ciudadana M.D.C.A.D.S., para tratar de alquilar o comprar el inmueble objeto de la presente demanda, a lo que ella la demandante respondió, que lo tenía alquilado por doscientos cincuenta mil bolívares y no podía hacer ningún negocio, incluso llegó a señalar que posteriormente tuvo un nuevo contacto para tratar lo mismo y ella le respondió que había sido imposible desalojar al inquilino de ese inmueble, además resulta totalmente incierta la declaración del testigo,

   quien señaló que lo tenía alquilado desde hace cinco años, lo que es contrario a la verdad, ya que el contrato fue realizado según el texto del libelo de la demanda en fecha 15 de enero del año 2.006, de tal manera que si se toma la declaración del testigo, cinco años después del 2006, sería el 2011, lo que lleva a la convicción del Juez que tal declaración no le merece fe y por lo tanto a tal testimonio no se le asigna ninguna eficacia probatoria y así se decide.

   DECLARACIÓN DEL TESTIGO J.A.C..

   El Tribunal observa que las declaraciones efectuadas por este testigo, corren agregadas a los folios 101, 102, y 103. El declarante al ser interrogado respondió entre otros hechos los siguientes: El testigo manifestó que conoce de vista a la ciudadana M.D.C.A.D.S., que vive en la ciudad de Caracas, que entre el año 2.005 y 2.006 habló con ella por teléfono, para que le alquilara el inmueble, porque un hermano suyo quería vivir en Lagunillas, a lo que ella le contestó que el inmueble se lo había cedido en arrendamiento verbal a un señor llamado A.F.. Que posteriormente la llamó en el año 2.007, porque posiblemente lo desocuparían, pero ella le dijo que aún no lo habían desocupado y que estaba arrepentida de haberlo alquilado, porque hasta esa fecha no le había pagado nada.

   Este Tribunal procediendo de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, valora el testimonio del mencionado testigo, quien no fue repreguntado, pero que se trata de un testigo referencial, toda vez que señaló que entre el año 2.005 y 2.006 habló con la ciudadana M.D.C.A.D.S. por teléfono, para que le alquilara el inmueble, porque un hermano suyo quería vivir en Lagunillas, a lo que ella le contestó que el inmueble se lo había cedido en arrendamiento verbal a un señor llamado A.F.. Que posteriormente la llamó en el año 2.007, porque posiblemente lo desocuparían, pero ella le dijo que aún no lo habían desocupado y que estaba arrepentida de haberlo alquilado, porque hasta esa fecha no le había pagado nada. El Tribunal, a esta declaración referencia no le asigna ninguna eficacia probatoria, y así se decide

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

La parte demandada promovió las siguientes pruebas:

1) Valor y mérito jurídico probatorio del mérito favorable de las pruebas en autos.

Con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le sean favorables, el Tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular, por lo tanto, a esta prueba promovida por la parte actora, el Tribunal no le asigna eficacia probatoria alguna, pues las actas procesales y las pruebas no son patrimonio de una parte en especial sino que corresponden al proceso, y por lo tanto, pueden favorecer o desfavorecer a las mismas.

2) Valor y mérito jurídico a las copias certificadas de los siguientes documentos públicos:

1. Contrato de compra venta, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Mérida, de fecha 06 de agosto del año 1.970, registrado bajo el número 29, folios del 46 vuelto al 47 vuelto, Protocolo Primero, Tomo Adicional, Tercer Trimestre, del referido año, mediante el cual el ciudadano M.A.C., le vendió al ciudadano F.A., el bien inmueble objeto de la pretensión.

2. Contrato de compra venta protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Mérida, de fecha 20 de febrero del año 1.968, registrado bajo el número 24, folios del 35 al 36, Tomo Adicional, Protocolo Primero, Primer Trimestre, del referido año, mediante el cual, la ciudadana A.A. le vendió al ciudadano F.A. el inmueble objeto de la presente demanda.

3. Contrato de compra venta protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Mérida, de fecha 03 de septiembre del año 1.959, registrado bajo el número 59, folios del 82 al 83, Protocolo Primero, Tomo Adicional, Tercer Trimestre del referido año, mediante el cual, el ciudadano N.G. le vende al ciudadano M.A.C. el inmueble objeto de la presente demanda.

4. Planilla fiscal protocolizada por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Mérida, de fecha 07 de diciembre del año 1.939, registrado bajo el número 06, folios del 03 vuelto al 04 vuelto, Protocolo Cuarto, Cuarto Trimestre del referido año.

   Observa el Tribunal que del folio 54 al 73 corren en copias fotostáticas certificadas los contratos de compra venta, que acompañaron al escrito de promoción de pruebas marcados “1”, “2”, “3” y “4”, respectivamente, que contienen la tradición legal del bien inmueble objeto de la pretensión, mediante los cuales, se pretende probar que el referido inmueble no le pertenece a la demandante. Este Tribunal les asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dichos documentos no fueron tachados de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

   3) Valor y mérito jurídico probatorio de los siguientes documentos administrativos emitidos a favor del ciudadano F.A.F.C.:

1. Permiso para la tala de un árbol, emitido por La Sindicatura del Concejo Municipal del Municipio Sucre, Lagunillas Estado Mérida, en fecha 20 de agosto de 2.002.

2. Constancia de vivienda en estado de riesgo y vulnerabilidad expedida por la Dirección Municipal de Protección Civil y Administración de Desastres, Jefatura de Gestión de Riesgo, en fecha 31 de marzo de 2.009.

3. Contrato de servicio de suministro de energía eléctrica número 250400991, suscrito con Cadafe, de fecha 02 de febrero de 2.000.

4. Permiso para empotramiento de aguas negras otorgado por la Oficina de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Sucre, Lagunillas Estado Mérida, en fecha 21 de agosto de 2.002.

   Ahora bien, en los documentos públicos administrativos aquí citados, en lo que respecta a los literales a), c) y d), observa este Juzgador que los mismos fueron emitidos por distintos entes públicos en fechas anteriores a la alegada por la parte actora en el libelo de la demanda como inicio de la relación arrendaticia, lo que hace que resulte incierta la afirmación de la demandante, ya que según lo indica en su libelo de la demanda fue el día 15 de enero del año 2.006, que celebró contrato verbal de arrendamiento con el ciudadano F.A.F.C., sobre el inmueble ya descrito. El contenido de estos documentos públicos administrativos contradicen lo señalado por la parte actora con relación a la fecha del supuesto contrato verbal de arrendamiento.

   Evidencia el Tribunal que obran a los folios 40, 43, 45 y 46, los referidos documentos, producidos en original, que acompañaron el escrito de contestación de la demanda marcados “A”, “D”, “F” y “G”, respectivamente. Este Tribunal observa que son documentos administrativos emanados de la Administración Pública, por lo tanto se valoran como tales, es decir, como documentos administrativos. Sobre este particular el Juzgado observa que en reiteradas jurisprudencias se ha señalado que los documentos de los funcionarios públicos, en ejercicio de sus competencias específicas, constituyen un género de prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, que tienen el valor de una presunción respecto a la veracidad y legitimidad de su contendido, en razón del principio de la ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que, por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario, toda vez, que es posible desvirtuar la procedencia del documento administrativo por cualquier otra prueba. Ahora bien, la parte actora, impugnó y desconoció los precitados documentos administrativos, mediante diligencia que riela al folio 74, por no haber autorizado al demandado a realizar mejoras ni reparaciones al inmueble objeto de este juicio.

   Este juzgador observa que la impugnación y el desconocimiento realizado por la parte actora fue insuficiente y genérica, ya que los documentos administrativos aquí referidos fueron producidos en original, no pudiendo ser objeto de impugnación, ni mucho menos ser objeto de desconocimiento, porque en ninguno de los citados documentos se encuentra plasmada la firma de la demandante, por lo tanto, por no haberlos tachados de falsedad, conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, es por lo que se les otorgan pleno valor jurídico probatorio a favor de la parte demandada, y así se declara.

   4) Valor y mérito jurídico probatorio de los siguientes documentos privados:

1. Constancia de residencia, de fecha 18 de octubre de 2.006, otorgada por el C.C.P.V., Lagunillas Municipio Sucre del Estado Mérida, mediante el cual hacen constar que el ciudadano F.A.F.C., ha residido por 11 años, en el sector Agua de Urao, para ese momento P.V., Lagunillas Municipio Sucre del Estado Mérida.

2. Constancia de residencia otorgada por el C.C.P.V., Lagunillas Estado Mérida, en fecha 30 de marzo de 2.009, mediante la cual hacen constar que el ciudadano F.A.F.C., ha residido durante catorce años en el sector P.V., antes Aguas de Urao, Calle Ruso, detrás del laboratorio.

3. Comunicado realizado por el C.C. de P.V., Lagunillas Municipio Sucre del Estado Mérida, en fecha 21 de abril del 2.009.

   Obran a los folios 41, 44 y 108 los citados documentos privados que en original fueron producidos, que acompañaron el escrito de contestación de la demanda marcados “B” y “E” y al escrito de promoción de pruebas marcado “A”, respectivamente, los cuales fueron impugnados por la parte actora mediante diligencias que obran a los folios 74 y 114, quien alegó el derecho de propiedad privada consagrado en la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela y las previsiones contenidas en el Código de Procedimiento Civil. Observa este Tribunal que se trata de instrumentos firmados por terceros, y por cuanto sus firmantes, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debieron haber sido promovidos por vía testifical, a los fines de su ratificación y no constando en autos su promoción, este Tribunal a los referidos documentos privados no les otorga valor probatorio alguno, y así se decide.

   5) Valor y mérito jurídico de documento público, de fecha 29 de enero de 2.003, expedido por la Prefectura Civil del Municipio Sucre, mediante el cual se deja constancia del concubinato existente durante ocho años, entre el ciudadano F.A.F.C. y R.A.C., domiciliados en el sector P.V., Lagunillas, Estado Mérida.

   Al folio 42 se encuentra documento público de constancia de concubinato producida en original, la cual fue impugnada por la parte actora en diligencia que obra al folio 74. Este Tribunal observa que no fue suficiente la impugnación genérica realizada por la parte actora, por tratarse de un documento público, por tal razón y por no estar debidamente tachados de falsedad, conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, es por lo que se les otorgan pleno valor jurídico probatorio a favor de la parte demandada, y así se declara.

   6) Valor y mérito jurídico probatorio de la denuncia interpuesta ante la Coordinación General del Viceministerio de Articulación Social, por el ciudadano F.A.F.C., en contra de J.A.O..

   Al los folio 109 y 110 obra copia fotostática simple del referido documento privado, la cual fue impugnada por la parte actora mediante diligencia que riela al folio 114. Este Tribunal no le asigna ningún tipo de valor probatorio a esta prueba, ya que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, señala que las copias fotostáticas producidas en juicio se reputaran fidedignas cuando se traten de documentos públicos o privados reconocidos expresa o tácitamente por la parte a la cual se oponen, y no fueren impugnadas por el adversario, de ello se infiere que las copias fotostáticas de los documentos simplemente privados carecen de todo valor probatorio y sólo sirven a su promovente como un principio de prueba a los fines de adminicularla con respecto a otro medio probatorio legal, pues tal como lo señala el DR. R.E.L.R., en su obra titulada “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, Tomo III, Página 444 y siguientes: “...el artículo 429 se refiere a la impugnación y cotejo de las reproducciones de documentos públicos y privados reconocidos expresa o tácitamente, restando valor probatorio a los instrumentos privados producidos en copia fotostática simple...”. De igual manera ha sido doctrina sostenida por la extinta Corte Suprema de Justicia que las copias simples carecen de valor probatorio y así lo dejó establecido en la sentencia de fecha 11 de noviembre de 1999, cuando expresó: “... los documentos privados deben ser presentados en originales, no en copias fotostáticas. Debe recordarse que sólo pueden ser traídos a juicio documentos en copias fotostáticas, cuando se trate de instrumentos públicos, privados reconocidos o legalmente tenidos por reconocidos conforme a la permisión establecida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. (...) es forzoso concluir para esta Sala que tales fotostáticos no pueden tener valor probatorio en este juicio...”

   7) DE LAS PRUEBAS DE INFORMES.

   La parte demandada solicitó al Tribunal por la vía de prueba prevista en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, que se oficiara a al Síndico Procurador del Municipio Sucre del Estado Mérida, ubicado en la Parroquia Lagunillas, a los fines expedir constancia o certificación referente a si el Municipio Sucre posee o no terrenos ejidos, y en caso afirmativo señale el número de registro de documento, la fecha, Protocolo, Tomo y Trimestre.

   Con respecto a esta prueba, se observa que no consta en autos las resultas de la misma, por lo tanto, por ser inexistente la referida prueba este Tribunal no le asigna ningún valor probatorio, y así se decide.

CON RELACIÓN A LA APELACIÓN INTERPUESTA POR LA PARTE ACTORA.

En el folio 104 se observa diligencia de la parte actora, de fecha 23 de abril de 2.009, en la cual se solicitó al Tribunal, se fijara nuevamente día y hora para que el ciudadano J.A.O., compareciera a ratificar el documento que corre inserto en el folio 79.

Riela al folio 105 auto del Tribunal, donde se negó la solicitud que diligenció la parte actora en el folio 104.

Obra al folio 114 diligencia de la parte actora donde interpuso recurso de apelación contra la sentencia interlocutoria dictada por este Tribunal, de fecha 23 de abril del año en curso la cual riela al folio 105.

En el caso que nos ocupa, debe destacarse que estamos en presencia de un procedimiento breve tal como lo pauta el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el juicio de desalojo se tramitará por el procedimiento breve. En efecto el mencionado artículo establece lo siguiente:

Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

Con relación a lo anteriormente señalado este Tribunal hace algunas acotaciones con respecto a la antes citada disposición procesal, en la forma siguiente:

El artículo 305 del Código de Procedimiento Civil, establece las pautas procesales para admitir o inadmitir el recurso de hecho, en efecto, la mencionada norma establece lo siguiente:

Artículo 305.- Negada la apelación, o admitida en un solo efecto, la parte podrá recurrir de hecho, dentro de cinco días, más el término de la distancia, al Tribunal de alzada, solicitando que se ordene oír la apelación o que se la admita en ambos efectos y acompañará copia de las actas del expediente que crea conducentes y de las que indique el Juez si éste lo dispone así. También se acompañará copia de los documentos o actas que indique la parte contraria, costeándolos ella misma. El auto que niegue la apelación o la admita en un solo efecto, fijará el término de la distancia, si fuere procedente, a los efectos del recurso de hecho

. (Lo destacado y subrayado fue efectuado por el Tribunal).

Por su parte, el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:

Artículo 891. De la sentencia se oirá apelación en ambos efectos si ésta se propone dentro de los tres días siguientes y la cuantía del asunto fuere mayor de cinco mil bolívares

.

Como puede observarse la disposición anteriormente señalada se refiere a la apelación de la sentencia definitiva, pero para el caso de que surgieran incidentes en el proceso los mismos quedarán al arbitrio del Juez de la causa, por tratarse de un procedimiento breve, pero de estos incidentes no se oirá apelación conforme lo pauta el artículo 894 del Código de Procedimiento Civil, pues como antes se indicó, tales incidentes se dejan al libre arbitrio del Juez, razón por la cual, este Tribunal no procedió a admitir la apelación sobre la negativa de fijar nuevo día y hora para la comparecencia del testigo J.A.O..

En tal sentido, sólo es admitido el recurso de apelación para la sentencia definitiva, toda vez que cualquier otro incidente distinto a los que señala el texto procesal, queda al libre arbitrio del Juez en orden a lo pautado en el artículo 894 del Código de Procedimiento Civil y como ya se expresó no se oirá apelación.

Distinto es el caso de la sentencia definitiva en el procedimiento breve, en el que se admite la apelación, pero al ser negada la precitada apelación, la parte demandada, puede interponer el recuso de hecho al que se refiere el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil.

En atención a lo antes señalado, se debe destacar que efectivamente, se prohíbe la apelación para el caso en examen, conforme a lo consagrado en el artículo 894 del Código de Procedimiento Civil, que determina que tales incidencias son inapelables, y así debe decidirse.

Precisamente, en el procedimiento breve tanto la simplicidad como la celeridad en su tramitación, es que en ese procedimiento aplicado a las acciones arrendaticias, el legislador no previó otras incidencias sino las de cuestiones previas y reconvención, pero dispuso que el Juez podría resolver los incidentes que se le presenten según su prudente arbitrio y que de estas decisiones no se oiría apelación. En efecto, en el artículo 894 del Código de Procedimiento Civil, prevé:

Artículo 894.- Fuera de las aquí establecidas, no habrá más incidencias en el procedimiento breve, pero el Juez podrá resolver los incidentes que se presenten según su prudente arbitrio. De estas decisiones no oirá apelación.

De la norma transcrita se aprecia categóricamente, que en el juicio breve no existen incidencias distintas a las señaladas expresamente en el Título XII Parte Primera Libro Cuarto del Código de Procedimiento Civil, y cualquiera clase de incidencia que pueda presentarse será decidida por el Juez a su prudente arbitrio, estableciendo la ley la inapelabilidad de tales decisiones. Con ello se pretende agilizar y desentrabar el procedimiento breve de todas las demoras que puedan extenderlo indebidamente, en aras de la celeridad de la administración de justicia.

Con relación a la norma legal supra transcrita, el renombrado jurista venezolano, Ricardo Henríquez La Roche, en su conocida obra “Código de Procedimiento Civil” (2ª ed., Tomo V, p. 534), expresó lo siguiente:

No habrá lugar a incidencias causadas por vicisitudes procesales de cualquier índole, salvo las ya vistas de cuestiones previas y reconvenciones. Sin embargo, cuando por alguna necesidad del procedimiento surgiere un incidente, el juez resolverá según su prudente arbitrio; para garantizar el derecho de defensa que, de no aceptarse el incidente, quedaría conculcado

.

Ineluctablemente, este Juzgador en virtud del mandato legal existente, considera que el juicio de desalojo, se instaura por el procedimiento breve de conformidad con lo que establece el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, disposición esta, que remite de manera expresa a las normas que rigen el juicio breve contenidas en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

De una lectura exhaustiva de los artículos 881 y siguientes del texto civil adjetivo, puede colegirse sin que quede lugar a duda alguna, que dada la naturaleza del juicio breve no podrá admitirse en éste tipo de procedimientos el recurso de apelación en contra de los autos, providencias o sentencias interlocutorias, ya que, dicho recurso solo podrá ser admitido en los casos expresamente previstos por la ley o en casos excepcionales, a los fines de evitar que las partes con sus actuaciones y excesivas peticiones y solicitudes desnaturalicen el proceso de manera tal, que lo equiparen con una excesiva litigiosidad, al juicio ordinario contenido en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

En virtud de lo previsto en el artículo 894 del Código de Procedimiento Civil, no se procedió a admitir la apelación propuesta por la abogada M.A.U., en contra del auto dictado por este Tribunal en fecha 23 de abril de 2.009, que riela al folio 105. Y así se decide.

Este Tribunal observa que el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, establece lo siguiente:

Artículo 34: Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo

. (Lo subrayado es del Tribunal).

Como ya se indicó, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.

Ahora bien, en el caso bajo análisis, la parte demandada, ciudadano F.A.F.C., alega que en ningún momento ha arrendado el bien inmueble objeto de la presente demanda, que se encuentra en posesión del inmueble desde hace catorce años y que por lo tanto nada adeuda a la demandante.

DE LA PRUEBA DEL CONTRATO VERBAL DE ARRENDAMIENTO: En la presente causa, por referirse a una acción de desalojo, le corresponderá a la parte actora, como presunta arrendadora que es, probar la existencia del contrato de arrendamiento verbal, y en consecuencia la obligación de la demandada de pagar cánones de arrendamientos, ahora bien, habida cuenta que dicha obligación ha sido negada, desde el momento que en la contestación le correspondía a la demandante la prueba de la existencia del contrato verbal de arrendamiento objeto del juicio, ya que el canon de arrendamiento es un deber jurídico – moral y un derecho para el arrendatario, además que es una de las obligaciones que prevé el artículo 1592 del Código Civil que regula las obligaciones de los arrendatarios al prever:

El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Siendo así, corresponderá a la parte demandada, una vez probada el contrato de arrendamiento y por ende su obligación de pagar alquileres, su estado de solvencia, no obstante, al no demostrar la parte actora la existencia del contrato de arrendamiento verbal, no nace para el presunto arrendatario el pago de cánones de arrendamiento, toda vez que por principio elemental que establece que “quien no es arrendatario no está obligado a pagar pensiones de arrendamiento”

Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, a la demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NIN QUI NEGAT, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, éste principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.

Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de su existencia, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.

Nos señala el artículo 1.133 del Código Civil que “El contrato es una convención entre dos o más personas, para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Por su parte, el artículo 1.579 eiusdem señala que “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil.

En ese orden de ideas, la parte accionante, no trajo a los autos ningún medio probatorio que demuestre la existencia del contrato verbal de arrendamiento, por lo que resultando la situación de esta forma, le corresponde a la parte demandante demostrar la existencia de la relación arrendaticia que alega, por cuanto es de saber que en los juicios en materia arrendaticia, no se discute la propiedad del bien inmueble, sino la relación arrendaticia, de allí que la parte actora debió probar la existencia del contrato de arrendamiento verbal que alegó, tal y como lo prevé los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, así como también lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, en consecuencia y revisadas como han sido las actas procesales que conforman la presente litis, la parte actora no aportó ningún medio de prueba para demostrar la existencia del contrato de arrendamiento verbal, en el cual fundamentó su pretensión, es por lo que la presente acción de desalojo no prospera en derecho y así debe decidirse.-

Por otra parte, el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente: “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda sentenciarán a favor del demandado y. en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma”… En aplicación de la norma citada, y visto que la parte demandante no aportó medios probatorios de los cuales se evidenciare que el demandado ocupaba el inmueble referido en calidad de arrendatario, ya que no logró comprobar la existencia de un contrato verbal de arrendamiento, este Juzgado debe declarar la sin lugar la demanda y así debe decidirse.

SOBRE LOS CONTRATOS VERBALES: Resulta lógico entender que al no existir contrato de arrendamiento verbal, tampoco el demandado tenía ninguna obligación de pagar mensualidades por concepto de arrendamiento, al no existir contrato de arrendamiento, tampoco el actor recibió el pagó de ninguna mensualidad por concepto de arrendamiento; de tal manera que correspondía a la parte actora la carga de la prueba u “Omnus Probandi” con relación a la existencia del contrato de arrendamiento, lo que en el presente caso no ocurrió.

Desde la reforma del Código Civil Francés del 30 de Septiembre de 1.953, renace una exigencia de formalismos para establecer la existencia de una relación contractual, aumentando el número de los contratos que exigen la redacción de un documento que debe ser por una parte, privado o autenticado; ejemplo de ello, son los contratos de arrendamientos.

Tal doctrina Francesa, escudriñada por los hermanos MAZEAUD (Derecho Civil. Parte II. Tomo I. Páginas 82 al 85. Buenos Aires. 1.960), había sido superada sobre la tesis de la: “Supresión de Formalidades” de la cual ya nos hablaban PLANIOL y RIPERT en su Tratado Practico de Derecho Civil Francés. (1.940. Editorial Cultural La Habana. Páginas 491 y 492), donde se nos establecía específicamente, que siendo el contrato de arrendamiento un contrato consensual, no se exige ninguna forma particular para la manifestación de las voluntad de las partes, pues el consentimiento puede ser expreso o tácito y, en el primer caso, puede darse por escrito o verbalmente y la validez de esos contratos de arrendamiento verbal derivaba de los artículos 1.714, 1.736 y 1.738 del Código Civil Francés que regulaban inclusive, la duración de los arrendamientos celebrados sin escritos. Tal apreciación fue tomada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 34 al establecer la posibilidad de que existan contratos verbales y nuestro Código Civil de 1.942, solamente exigió la necesidad de constituir o realizar una convención entre dos o más personas para reglar, transmitir, modificar o extinguir entre las partes un vínculo jurídico, para determinar la existencia de un contrato, generador a su vez de obligaciones. Por lo que, para la formación de tal contrato es necesaria la integración de dos etapas sucesivas o casi simultáneas que son: A.- La Oferta y, B.- La aceptación.

La oferta es un acto mediante el cual una parte propone a la otra, expresa o tácitamente, la celebración de un contrato. La aceptación, es la declaración de voluntad formulada por la persona a quien va dirigida la oferta, expresando su adhesión. Exigiendo nuestro Código Civil, elementos constitutivos de la existencia del contrato, tal cual lo expresa el artículo 1.141 eiusdem, cuando señala: “Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1.- Consentimiento de las partes; 2.- Objeto que pueda ser materia contractual; y 3.- Causa Lícita.” Y es por ello, que el problema de los contratos verbales se plantea en los medios de prueba necesarios y concurrentes para demostrar tales elementos, pues como bien señala el autor nacional J.L.V. (Análisis a la Nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Editorial Sophitex. Caracas. 2.004. Página 102), quien cita a su vez al autor aragüeño G.G.Q. (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Página 48. Editorial Mobil Libros. Caracas. Año 2.000), cuando se refiere específicamente a la dificultad que se genera en probar la existencia de un contrato verbal, por la propia prohibición del artículo 1.387 del Código Civil, donde sería necesario, para probar la existencia de un contrato de arrendamiento verbal, la promoción y evacuación de otros tipos de pruebas como serían, verbi gracia: la prueba de testigos, las consignaciones de alquileres efectuadas por el arrendatario, acompañada de una inspección judicial que certificara la tenencia y el goce del inmueble por parte del arrendatario, así como cualquier otro documento de donde pueda deducirse la relación arrendaticia, como sería, una carta dirigida por el inquilino al arrendador donde le exige autorización para hacer mejoras o solicitando prorrogas del contrato a tiempo determinado celebrado verbalmente. En el presente caso no se probó la existencia del presunto contrato verbal al que se refiera la demandante en su libelo de la demanda, y muy por el contrario la parte demandada con algunas de sus pruebas evacuadas se evidencia la inexistencia del supuesto contrato verbal.

Lo que indica que el contrato de arrendamiento es una relación jurídica que atiende a la bilateralidad nutrida por la presencia de obligaciones reciprocas o correspectivas, en donde la consensualidad deviene en el perfeccionamiento de esa relación, siendo esa reciprocidad de obligaciones lo que le va a caracterizar y que será regulada por la ley aun cuando no se establezca de manera escrita, siendo el canon arrendaticio una constante en la relación arrendador-arrendatario, que configura la relación jurídica como tal.

Para el supuesto caso en que la parte actora, presentara un documento unilateral, (que no es el caso planteado en los autos), debe señalarse que la existencia de tal instrumental privada al encontrarse suscrita única y exclusivamente por parte actora, dicha supuesta prueba indudablemente atentaría contra el Principio de “Alteridad de la Prueba”, vale decir, el principio que establece el que nadie puede hacerse una prueba a su favor. Para el Tratadista Colombiano J.F. (Teoría General de la Prueba. Editorial Ibáñez, Bogotá, 2.001. Pág. 122), la prueba ha de proceder de la parte contraria o de terceros. El Código, y más que el Código, la Jurisprudencia como regla, no permite que la parte pueda crear y aportar dichas pruebas a su favor. La parte no puede ofrecerse “Asimisma In sua Causa”, para concurrir con documentos privados que solamente, se repite, han de proceder de terceros o de la contraparte, por lo cual, debe desecharse tal instrumental.

Para este Tribunal, el arrendamiento es un contrato escrito o verbal, por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil. El precio se llama canon, pensión o alquiler. De lo expuesto se observa que para la existencia de un contrato de arrendamiento, debe demostrarse plenamente en los autos, la intención o el ánimo de las partes de celebrarlo, vale decir, la intención del propietario de hacer gozar al inquilino de una cosa mueble o inmueble por un cierto tiempo, y con el pago de un precio. En el caso bajo examen, la parte demandada demostró con sus pruebas la inexistencia del contrato verbal de arrendamiento y la parte actora no demostró la existencia del mismo.

Se concluye que no existe un contrato verbal, por lo que, de tal manera que no fue acreditada la relación jurídica contractual locativa y que los cánones de arrendamiento, que se pretenden asumidas por el arrendatario no fueron probadas por el demandante, al contrario las pretensiones de la parte demandante fueron enervadas por el accionado de manera evidente y plena, ya que la conducta procesal en materia probatoria de la actora, no surtió el efecto esperado por la accionante, debe señalarse que la causal prevista en el artículo 34 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no es procedente, por cuanto no existe una relación jurídica de arrendamiento, y así debe decidirse.-

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: