Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 10 de Marzo de 2008

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA

197º y 149º

PARTE NARRATIVA

Mediante auto que riela del folio 26 al 28 se admitió la demanda que por derecho de preferencia fuera interpuesta por el abogado A.E.O., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 8.027.706, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 98.348, domiciliado en esta ciudad de Mérida, Estado Mérida y jurídicamente hábil, actuando en su propio nombre y en defensa de sus derechos e intereses, en contra de las ciudadanas A.F.P., venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad número 8.007.458, domiciliada en la población de San J.d.L., Municipio Sucre del Estado Mérida, en su condición de compradora del inmueble objeto del juicio; M.R.F., G.C.F., L.M.F. y F.F., venezolanas, mayores de edad, domiciliadas en la población de Tabay, Municipio S.M.d.E.M. y civilmente hábiles, en su condición de coherederas del ciudadano F.F.L..

En su escrito libelar la parte actora narró entre otros hechos los siguientes:

1. Que en fecha 27 de marzo de 1.989, celebró un contrato de arrendamiento verbal con la Inmobiliaria 92 C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Mérida, en fecha 5 de febrero de 1.992, bajo el número 14, Tomo A-4, ubicada en la parte alta del Centro Comercial Glorias Patrias, oficina número 07 de esta ciudad de Mérida, por mandato del propietario del inmueble, señor F.F.L., referido a un apartamento ubicado en Mérida, en la Calle 22, entre Avenidas 7 y 8, Edificio Ferrari, piso 1, apartamento 05.

2. Que desde ese entonces está habitando dicho inmueble en calidad de arrendatario y el contrato celebrado entre las partes ha pasado a ser un contrato a tiempo indeterminado.

3. Que en fecha 3 de octubre del año 2.001, celebró con la Inmobiliaria 92 C.A., un nuevo contrato de arrendamiento escrito y hasta la presente fecha sigue vigente el mismo, de conformidad con el artículo 1.614 del Código Civil.

4. Que el canon de arrendamiento establecido en dicho contrato fue la cantidad de CIENTO VEINTICINCO MIL SETECIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 125.770,oo) mensuales, por cuanto el inmueble se encuentra regulado conforme al artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y dicho concepto debía cancelarlo a la arrendadora los primeros 5 días después del vencimiento de cada mes, todo lo cual consta en el contrato de arrendamiento.

5. Que en fecha 3 de diciembre del año 2.004, el propietario del inmueble señor F.F.L., dio en venta (reservándose el derecho de usufructo) a la ciudadana A.F., por la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,oo) el inmueble que constituía el objeto del contrato de arrendamiento, sin ofrecerlo previamente la arrendadora Inmobiliaria 92 C.A., a su persona, a través de documento auténtico, para que pudiera ejercer el derecho de comprar con toda preferencia el inmueble, tomando en cuenta todos los años que tenía habitando el mismo junto a su grupo familiar y aunado al hecho de encontrarse solvente con los cánones de arrendamiento, llenando así los requisitos consagrados en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 42.

6. Que posteriormente en fecha 6 de abril del año 2.005 falleció ab-instetato en la ciudad de Mérida, el propietario del inmueble F.F.L., dejando como únicos y universales herederos a las ciudadanas M.R.F., G.C.F., L.M.F. y F.F., según se evidencia de la copia certificada del acta de defunción.

7. Que a la muerte del prenombrado ciudadano, el inmueble continuó siendo administrado por la Inmobiliaria 92 C.A., a quien personalmente le realizaba los respectivos pagos de arrendamiento en forma puntual y consecutiva, sin embargo, a partir del mes de enero de 2.006, la arrendadora por razones que desconozco se negó a recibir el canon de arrendamiento correspondiente, por tal motivo tuvo la necesidad de realizar los depósitos respectivos a través del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, expediente número 6.647, a los fines de evitar las consecuencias legales de tal situación.

8. Que en fecha 4 de julio de 2.006, fue enterado de la negociación que se había realizado con el inmueble a través de una notificación por escrito, que la nueva propietaria ciudadana A.F., le enviaba para manifestar que había resuelto el contrato de administración que tenía celebrado con la Inmobiliaria 92 C.A.

9. Que a partir de esa fecha se le indicó que debía cancelar el canon de arrendamiento en la siguiente dirección: Calle 26, Viaducto Campo Elías, Mini Centro Comercial Guilliana, piso 3, oficina 38 de esta ciudad de Mérida, y en consecuencia acudió a dicha dirección para resolver en forma amistosa la situación referente a los cánones de arrendamiento, pero continuaba la negativa de recibir el dinero por el mencionado concepto, debido a que la nueva propietaria pretendía aumentar de manera arbitraria el canon de arrendamiento previamente establecido y regulado conforme a la Ley, y ante tal negativa continuó realizando las consignaciones ante el Tribunal competente.

10. Que por cuanto la Inmobiliaria 92 C.A., arrendó el referido inmueble, por mandato expreso del señor F.F.L., claramente el artículo 1.603 del Código Civil, nos señala que el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario, es decir, que el contrato no se extingue, sino que se trasmite a sus herederos, es por ello, que ocurre para ejercer en su propio nombre y representación el derecho que tiene en subrogarse a la compradora A.F.P., en los mismos derechos que le asisten como compradora del inmueble y en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad.

11. Que en consecuencia ofrece comprar el inmueble por el mismo precio y con las mismas condiciones establecidas en dicho contrato de venta.

12. Fundamentó la demanda en los artículos 42, 43, 44, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.163, 1.603 y 1.614 del Código Civil.

13. Solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del juicio.

14. Señaló su domicilio procesal.

15. Por las consideraciones que anteceden es por lo que demanda a las ciudadanas A.F.P., en su condición de compradora del inmueble objeto del juicio; M.R.F., G.C.F., L.M.F. y F.F., en su condición de coherederas del ciudadano F.F.L., para que convengan o en su defecto sean compelidas por el Tribunal en subrogar a la parte actora, ciudadano A.E.O., todos los derechos de propiedad que fueron adquiridos por la compradora en el contrato de compraventa celebrada entre A.F.P. y el causante F.F.L., en fecha 3 de diciembre de 2.004, mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, inserto bajo el número 21, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Octavo, Cuarto Trimestre del citado año.

16. Que dicho documento de venta tiene como objeto el inmueble ubicado en la ciudad de Mérida, Parroquia El Sagrario, en la Calle 22, entre Avenidas 7 y 8, Edificio Ferrari, piso 1, apartamento 05, constituido por sala, comedor, cocina, tres (3) dormitorios, dos (2) baños, ambiente de lavado y secado. Posee un área de SETENIA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y TRES CÉNTIMETROS (79,83 Mts2) y está comprendido dentro de los siguientes linderos: FRENTE: El pasillo principal; FONDO: El edificio marcado con la nomenclatura municipal número 7-26; POR EL COSTADO IZQUIERDO: La Calle 22; y, POR EL COSTADO DERECHO: La escalera y el primer patio.

17. Que en virtud de tal subrogación en su condición de arrendatario se obligó a pagar el mismo precio, es decir, la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,oo) y a mantener las mismas condiciones de venta.

18. Estimó la demanda en la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,oo).

Del folio 6 al 25 obran anexos documentales acompañados al escrito libelar.

Obra del folio 60 al 71 escrito de contestación de la demanda producido por los abogados en ejercicio J.P.S.S. y H.Y.M., titulares de las cédulas de identidad números 16.039.459 y 11.959.740 respectivamente, e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 112.335 y 123.931 en su orden, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada, en virtud del mismo entre otros hechos alegaron los siguientes:

1. Negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda o reclamación interpuesta por la parte actora.

2. Opusieron de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la caducidad de la acción por cuanto el actor, tuvo conocimiento cierto de la negociación de compra venta a que hace referencia en el libelo de la demanda, y guardo silencio evidenciando un absoluto desinterés y total conformidad con la referida operación de compra venta y es ahora cuando ya han trascurrido más de cuarenta (40) días y vencida la oportunidad procesal para ejercer el pretendido derecho de retracto legal arrendaticio es cuando acude para hacer valer un derecho que ya ha perdido como consecuencia de su omisión, un derecho que ya está caducó.

3. Indicó su domicilio procesal.

4. Solicitó se suspenda la medida de prohibición de enajenar y gravar.

Del folio 251 al 257 obra escrito de promoción de pruebas de la parte demandada, y del folio 261 al 262, riela escrito de promoción de pruebas de la parte actora, siendo admitidos por este Tribunal mediante autos de fechas 27 y 29 de febrero de 2.008.

Cumplidos los trámites procesales en esta instancia y siendo la oportunidad para decidir, el Tribunal se pronuncia en los siguientes términos:

PARTE MOTIVA

En el presente proceso el ciudadano A.E.O., interpone la acción de derecho de preferencia, contra las ciudadanas A.F.P., en su condición de compradora del inmueble objeto del juicio; M.R.F., G.C.F., L.M.F. y F.F., en su condición de coherederas del ciudadano F.F.L., en virtud de que celebró con la Inmobiliaria 92 C.A., un nuevo contrato de arrendamiento escrito por mandato del propietario del inmueble, señor F.F.L., referido a un apartamento ubicado en Mérida, en la Calle 22, entre Avenidas 7 y 8, Edificio Ferrari, piso 1, apartamento 05 y el cual hasta la presente fecha sigue vigente el mismo; y en fecha 3 de diciembre del año 2.004, el propietario del inmueble dio en venta (reservándose el derecho de usufructo) a la ciudadana A.F., por la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,oo) el inmueble que constituía el objeto del contrato de arrendamiento, sin ofrecerlo previamente la arrendadora Inmobiliaria 92 C.A., a la parte actora, a través de documento auténtico, para que pudiera ejercer el derecho de comprar con toda preferencia el inmueble, tomando en cuenta todos los años que tenía habitando el mismo junto a su grupo familiar y aunado al hecho de encontrarse solvente con los cánones de arrendamiento, llenando así los requisitos consagrados en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 42; teniendo conocimiento de dicha negociación en fecha 4 de julio de 2.006, a través de una notificación por escrito, que la nueva propietaria ciudadana A.F., le enviaba para manifestar que había resuelto el contrato de administración que tenía celebrado con la Inmobiliaria 92 C.A.

En la oportunidad de la contestación de la demanda, los abogados J.P.S.S. y H.Y.M., en su carácter de apoderados judicial de la parte demandada, dieron contestación a la misma, oponiendo como defensa perentoria la caducidad de la acción con fundamento a lo pautado en el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y señaló criterio jurisprudencial con respecto a la caducidad referidas a las sentencias dictadas por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fechas 24 de enero de 2.006 y 20 de mayo de 2.005. Igualmente indicó que el demandante tenía conocimiento desde 1.989 que el propietario del inmueble era el ciudadano F.F.L. y que según comunicado de fecha 4 de julio de 2.006 y que corre inserto al folio 34 del expediente de consignaciones número 6647 del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, la ciudadana A.F.P., propietaria del apartamento objeto del juicio, le notificó a la parte actora que el día 30 de junio de 2.006 había resuelto el contrato de administración que se había celebrado con la Inmobiliaria 92 C.A., de fecha 15 de abril del año 2.005, por lo tanto ha puesto fin a la relación que tenía con dicha inmobiliaria. Asimismo le hace de su conocimiento que se realizó la cesión del contrato de arrendamiento que dicha inmobiliaria había firmado con el demandante con fecha 3 de octubre de 2.001; en tal sentido el actor tuvo conocimiento del cambio de titularidad sobre el bien arrendado y sin embargo guardo silencio en lo relativo al ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio y por el contrario siguió consignando los respectivos cánones de arrendamiento a beneficio de la nueva propietaria, como se evidencia en el referido expediente de consignaciones y es en fecha 23 de mayo del año 2.007 cuando introdujo la demanda, es decir, 323 días después del comunicado antes referido y a partir del cual tuvo conocimiento del cambio de titularidad sobre el inmueble, lo que evidencia que tenía un absoluto desinterés en atacar ese cambio de titularidad, permaneciendo silente inmutable frente a tal circunstancia.

Asimismo, la parte demandada señala que el propio demandante en su libelo de demanda reconoce, que en fecha 4 de julio de 2.006, tuvo conocimiento de la enajenación, tal como se lee en el folio 2, razón por la cual no procede la acción interpuesta en virtud de haberse verificado la caducidad de la misma por no haber sido ejercida dentro de los cuarenta (40) días siguientes al 4 de julio de 2.006, fecha en la cual el actor confiesa espontáneamente haber tenido conocimiento de la enajenación y es obvio que su acción está caduca por no haberla ejercido en tiempo útil.

Señalaron igualmente que en fecha 13 de diciembre de 2.006, fue introducida por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en función de Tribunal Distribuidor, demanda de desalojo contra el ciudadano A.E.O., en su carácter de arrendatario del inmueble objeto del juicio, siendo conocida por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, contenida en el expediente número 27.266 (sic), con auto de admisión en fecha 11 de enero de 2.007, juicio que se encuentra en apelación en el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, y en el referido libelo de demanda de desalojo se está informando a la parte actora que la ciudadana A.F.P., es propietaria del referido inmueble y que lo adquirió por compra hecha a su padre, sin embargo el ciudadano A.E.O., parte actora en el juicio de derecho de preferencia, se puso a derecho y presentó la correspondiente contestación de la demanda en fecha 21 de marzo de 2.007, por lo que para esa fecha ya el prenombrado ciudadano tenía conocimiento cierto e indudable de la referida operación de compra venta, pero es en fecha 23 de mayo de 2.007 que habiendo transcurrido más de cuarenta (40) días de la fecha señalada es que introduce la demanda de derecho de preferencia, habiendo transcurrido exactamente sesenta y tres (63) días, por lo tanto no procede el retracto legal arrendaticio reclamado por el actor en virtud de haberse verificado la caducidad de la acción.

Efectuado en resumen los alegatos expuestos en el libelo de demanda y en la contestación, quedando trabada la litis en los términos que anteceden, esta sentenciadora procede a pronunciarse sobre el punto previo opuesto por la demandada de autos referida a la caducidad de la acción intentada por el actor.

Recientemente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 260, de fecha 20 de mayo de 2.005, en el juicio seguido por Regalos Coccinelle, C.A., contra las Sociedades Mercantiles Inversora El Rastro, C.A. y Promociones La Pintoresca, C.A., por retracto arrendaticio, modificó los criterios que antes se habían sustentado con respecto a la caducidad en el caso del retracto legal arrendaticio, al establecer:

En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide

.

De la sentencia anterior parcialmente transcrita, esta Juzgadora saca las siguientes conclusiones:

1) La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha abandonado, definitivamente, el criterio que venía aplicando reiteradamente en el sentido de que en el caso del arrendatario presente y no notificado o avisado de la enajenación del inmueble, el lapso para ejercer el derecho de retracto sería de cuarenta días contados desde la fecha de la escritura de la venta.

2) Establece que la fecha de registro de la enajenación sigue teniendo carácter de presunción que puede ser desvirtuada por todos los medios establecidos en la ley; es decir que no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad.

3) Que en el caso del arrendatario presente y no notificado el lapso de caducidad será de cuarenta días pero contados desde la fecha en la cual quedó demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de la enajenación.

4) Que se hace necesario que el lapso de caducidad sea determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura.

A la luz de este nuevo criterio jurisprudencial, se pasa a analizar el caso de autos para verificar si se produjo, o no, la caducidad de la acción propuesta.

A tal efecto, el Tribunal considera que efectivamente el ciudadano A.E.O., en su condición de arrendatario y parte demandante en el presente proceso, tuvo conocimiento de la negociación de compra venta del inmueble que tiene arrendado, en fecha 04 de Julio de 2.006, tal como se desprende del libelo de demanda, específicamente del folio 02 del expediente; que desde esa fecha hasta el día 23 de mayo de 2.007, fecha esta en que fue presentado el libelo de demanda a que se contrae el presente expediente, según se evidencia, del sello de recepción de la demanda que aparece al folio 05 del expediente, efectivamente han transcurrido más de cuarenta (40) días calendarios.

Que en virtud de lo establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual establece el lapso de caducidad para ejercer el retracto, habiéndose verificado el agotamiento de dicho lapso sin que el demandante hubiera ejercido el derecho de retracto legal, razón por la cual la caducidad alegada por la parte demandada debe prosperar. Y así debe decidirse.

PARTE DISPOSITIVA

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

Con lugar la defensa perentoria opuesta por los abogados J.P.S.S. y H.Y.M., en su carácter de apoderados judicial de las ciudadanas A.F.P., M.R.F., G.C.F., L.M.F. y F.F., parte demandada, referida a la caducidad de la acción intentada por el actor, abogado A.E.O..

SEGUNDO

Como consecuencia del anterior pronunciamiento, se declara sin lugar la demanda de derecho de preferencia interpuesta por el abogado A.E.O., en contra de las ciudadanas A.F.P., M.R.F., G.C.F., L.M.F. y F.F..

TERCERO

Una vez que quede firme la presente decisión, se procederá a la suspensión de la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por este Tribunal en fecha 14 de agosto de 2.007.

CUARTO

Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO

Por cuanto la decisión sale dentro del lapso legal no se requiere la notificación de las partes.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, diez de marzo de dos mil ocho.

LA JUEZ TEMPORAL,

C.G.M.

LA SECRETARIA TITULAR,

S.Q.Q.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las diez de la mañana. Conste.

LA SECRETARIA TITULAR,

S.Q.Q.