Decisión de Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de Merida, de 19 de Enero de 2010
| Fecha de Resolución | 19 de Enero de 2010 |
| Emisor | Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina |
| Ponente | Francina Rodulfo |
| Procedimiento | Incumplimiento De Contrato |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR
Y S.M.D.L.C.
JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.
199° y 150°
EXPEDIENTE NRO. 7296.
DEMANDANTE: C.D.S.M.M., a través de su apoderado judicial abogado A.E.P.C..
DEMANDADO: M.J.M.R. Y R.G.G.Q..
MOTIVO: INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
FECHA DE ADMISIÓN: 27 DE FEBRERO DE 2009.-
VISTOS:
L A N A R R A T I V A:
Se inicia la presente acción por demanda que incoara la ciudadana C.d.S.M.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº17.455.633, y hábil, a través de su apoderado judicial abogado A.E.P.C., titular de la cédula de identidad Nº4.321.178, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº42.747; POR INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; CONTRA M.J.M.R. y R.G.G.Q., titulares de las cédulas de identidad Nº10.100.730 y 6.611.786.
La ciudadana C.d.S.M.M., ya identificada, parte actora, a través de su apoderado judicial abogado A.E.P.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº42.747, en el libelo de la demanda expone:
En fecha 14 de mayo de 2004, mi mandante dio en arrendamiento un bien inmueble (apartamento) de su propiedad a los ciudadanos M.J.M.R. y R.G.G.Q., venezolanos, mayores de edad, comerciantes, titulares de las cédulas de identidad Nº10.100.730 y 6.611.786, en su orden, el bien inmueble propiedad de mi mandante se halla ubicado en la Urbanización el Centenario, edificio 06, apartamento 68, piso 6, del municipio Campo E.d.E.M. y que acompaño marcado con la letra “B”.
Ahora bien, tal y como se evidencia de la redacción del presente contrato, de arrendamiento en su cláusula segunda cuando establecen lo siguiente: “omissis”; es decir, que una vez cumplido el término establecido de seis meses, mas la prórroga legal, los arrendatarios deberían haberle hecho la entrega material del presente bien inmueble arrendado a mi mandante de manera voluntaria, ya que la misma se verificaría para el día 15 de mayo de 2005 y darle asi cumplimiento voluntario a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos, cuestión esta que no sucedió incurriendo de esta manera los arrendatarios en incumplimiento de sus obligaciones contractuales, pese de que mi mandante y antes del vencimiento de la prórroga legal les había manifestado de manera verbal y por escrito y con mas de dos (2) meses de antelación, la no intención de seguir con la presente relación arrendaticia.
En tal sentido señala el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos lo siguiente: “omissis”.
Ahora bien ciudadano Juez, tal y como lo señala el artículo 41 de la Ley en su último aparte cuando señala: “omissis”; en virtud de que los referidos arrendatarios han dejado de pagarle a mi mandante los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre, diciembre, enero y febrero, a razón de Trescientos Bolívares (Bs.300,oo), lo que equivaldría a la suma de Un Mil Doscientos Bolívares (Bs.1.200,oo).
En ese mismo orden de ideas los arrendatarios han incumplido obligaciones legales y contractuales establecidas en el contrato de arrendamiento, es decir, que los arrendatarios han incumplido igualmente en el pago del condominio, obligaciones estas, establecida en el referido contrato de arrendamiento tal y como se evidencia en la cláusula Cuarta, y que para la fecha de la presente demanda, los arrendatarios por concepto de condominio adeudan la suma de cuatrocientos tres bolívares (Bs.403,oo), desglosados de la siguiente manera:
Condominio desde agosto 2008 a febrero 2009, Bs.163.320.
Agua desde agosto 2008 hasta febrero 2009, Bs.80850.
Aseo desde agosto 2008 hasta febrero 2009 Bs.39130.
Vigilancia desde abril 2008 hasta febrero 2009 Bs.220.000 (sic).
Conceptos estos, que suman la cantidad de cuatrocientos tres mil bolívares tal y como se evidencia de la constancia emitida por la junta de condominio y que anexo a la presente marcada con la letra “D”.
Por los fundamentos de hechos y de derecho es por lo que hoy ocurro ante su noble y competente autoridad para demandar como en efecto formalmente demando en nombre y representación de mi mandante, a los ciudadanos M.J.M.R. y R.G.G.Q., venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nº10.100.730 y 6.961.787 respectivamente y en su orden, para que convengan o a ello sean obligado por este tribunal en hacerme entrega del bien inmueble anteriormente descrito, por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales, establecido en el artículo 41 de la LAI, en consecuencia solicito de este tribunal se sirva acordarme el secuestro del presente bien inmueble, asi mismo solicito el embargo de bienes muebles propiedad de los arrendatarios con la finalidad de que los arrendatarios solventes las deudas por concepto de condominio y cánones de arrendamiento no pagados a mi mandante, asi mismo solicito que los arrendatarios sean citados en la Urbanización El Centenario, Edificio 6, Apartamento 68, Piso 6, Ejido, Municipio Campo E.d.e.M..
Indica su domicilio procesal y la dirección de los codemandados.
Fundamenta la demanda en los artículos 34 literales a) y f), 39, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario y lo establecido en el libro IV, titulo XII del Código de Procedimiento Civil (juicio breve).
Estima la demanda en la cantidad de Un Mil Seiscientos Tres (Bs.1.603,oo), más las costas y costos procesales.
Acompaña al libelo: poder especial debidamente autenticado; contrato de arrendamiento debidamente autenticado; carta de notificación; y constancia de solvencia de Condominio.
El 17 de Febrero de 2009, el Juzgado de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dicta sentencia interlocutoria de declinatoria de competencia, por ser incompetente por el territorio y no siendo solicitada el recurso se regulación, la misma quedó firme; en consecuencia, envía el expediente al Tribunal Competente, a quien le corresponda por distribución.
El 06 de Marzo de 2009, el Tribunal la admite porque no es contraria a la ley, al orden público, a las buenas costumbres y además porque este Tribunal es competente por razón del territorio y la cuantía. En consecuencia, se ordena la citación de los ciudadano M.J.M.R. y R.G.G.Q...., para que comparezca por ante este Tribunal en el segundo día de despacho siguiente a que conste en autos la citación de los demandados….
El 09 de Marzo de 2009, el Tribunal acuerda comisionar al Juzgado de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, a los fines de que el Alguacil de ese Juzgado practique la citación los demandados y ordena remitir los recaudos de citación.
El 10 de Marzo de 2009, el abogado A.E.P.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº42.747, apoderado actor, solicita se le designe corre expresa….
El 11 de Marzo de 2009, el Tribunal acuerda con lo solicitado y designa al abogado A.E.P.C., apoderado actor, correo expreso….
El 28 de Abril de 2009, el Tribunal agrega los recaudos de citación librado a los ciudadanos M.J.M.R.R.G.G.Q., provenientes del Juzgado de los Municipios Campo Elías y Aricagua del Estado Mérida.
El 06 de Mayo de 2009, el abogado A.E.P.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N°42.747, apoderado actor, solicita se libren los recaudos de citación de los demandados….
El 11 de Mayo de 2009, el Tribunal acuerda con lo solicitado y libra los recaudos de citación de los codemandados….
El 20 de Mayo de 2009, el abogado A.E.P.C., apoderado actor, consigna los ejemplares de periódicos donde fueron publicados los carteles de citación de los codemandados….
El 22 de Mayo de 2009, el Tribunal acuerda con lo solicitado y ordena el desglose de los carteles de citación publicados en los periódicos consignados….
El 20 de Julio de 2009, el abogado A.E.P.C., apoderado actor, solicita se nombre defensor ad-litem a los codemandados para que realice la contestación de la demanda….
El 22 de Julio de 2009, el Tribunal acuerda con lo solicitado y nombra defensor ad-litem de los codemandados al abogado J.G.L.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el N°102.950, a quien se le ordena notificar mediante boleta, para que comparezca por ante este Tribunal dentro de los tres (03) días de despacho siguiente a que conste en autos su notificación, manifieste su aceptación o excusa al cargo recaído en su persona.
El 29 de Julio de 2009, el Alguacil del Tribunal consigna boleta de notificación debidamente firmada por el abogado J.G.L.A., y el Tribunal ordena agregar a los autos.
El 31 de Julio de 2009, el abogado J.G.L.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el N°102.950, diligencia aceptando el cargo de defensor ad-litem de los codemandados designado por el Tribunal.
El 12 de Agosto de 2009, el abogado J.G.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el N°102.950, solicita que el Tribunal fije fecha y hora para su juramentación….
El 13 de Agosto de 2009, el Tribunal acuerda con lo solicitado….
El 18 de Septiembre de 2009, el Tribunal apertura el acto para que tenga lugar la juramentación del abogado J.G.L., como defensor ad-litem….
El 07 de Octubre de 2009, el abogado A.E.P.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N°42.747, apoderado actor, solicita se libren los recaudos de citación al defensor ad-litem para que proceda a contestar la presente demanda.
El 15 de Octubre de 2009, el Tribunal acuerda con lo solicitado….
El 26 de Octubre de 2009, el Alguacil del Tribunal consigna recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano abogado J.G.L.A., defensor ad-litem.
En igual fecha, la ciudadana abogada B.J.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el N°38.014, consigna poder general autenticado conferido por la ciudadana M.J.M.R., codemandada en el presente litigio, otorgándole la facultad de darse por citada en su nombre y ejerza las defensas correspondientes.
El 28 de Octubre de 2009, la abogada B.J.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el N°38.014, apoderada judicial de la codemandada ciudadana M.J.M.R., consigna escrito de contestación al fondo la demanda, y al respecto expone:
Manifiesta la demandante en su libelo de demanda que en fecha 14 de Mayo de 2004, dio en arrendamiento un inmueble (apartamento) a los demandados de autos; que en la cláusula segunda del Contrato de Arrendamiento establecieron lo siguiente: “omissis”; continúa narrando la demandante; cuando dice que una vez cumplido el término establecido de seis (6) meses más la prórroga legal convenida, los arrendatarios deberían haberle hecho la entrega material del bien inmueble arrendado de manera voluntaria, ya que la misma se verificaría el día 15 de Mayo del 2005; y darle así cumplimiento voluntario a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos, cuestión ésta que no sucedió incurriendo de esta manera los arrendatarios en incumplimiento de obligaciones contractuales, pese a que antes del vencimiento de la prórroga legal convenida les había manifestado de manera verbal y por escrito y con más de dos meses de antelación, la no intención de seguir con la presente relación arrendaticia”. Copiado del libelo.
Invoca la demandante a través de su apoderado judicial el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, corroborando su pretensión con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, corroborando su pretensión con fundamento en el artículo antes mencionado para lo cual exige se de cumplimiento al contrato por estar vencida la prórroga legal.
En base a esos planteamientos antes transcritos Niego, Rechazo y Contradigo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por la Demandante Actora, Niego que la Actora pueda solicitar en este acto el beneficio de la Entrega Material del Inmueble por Vencimiento de Prórroga, conforme al Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de que si vencido el término del contrato y de la prórroga legal convenida por las partes y la arrendadora siguió realizando actos implicatorios de su voluntad, de manera tácita en mantener a mi representada en el inmueble y que ésta ha seguido ejecutando el contrato, por tanto se ha producido La Tácita Reconducción.
Para el caso de marras el contrato se inició el 15 de Mayo del 2004, prorrogándose por un mismo período al vencerse; para finalizar la prórroga convenida el día 15 de Mayo del 2005; ejemplo de ella esta la Arrendadora no hizo Oposición oportuna; ésta acepto el canon del mes vencido, una vez expirado el tiempo del contrato y de la prorroga legal y que era necesario para que se produjera La Tácita Reconducción, que existiera una Cláusula expresa en el contrato en la cual se contemplara que el pago del canon de Arrendamiento hacho por los Arrendatarios después de vencido el contrato o su prórroga convenida no implicara la Tácita Reconducción y para el presente caso no existe cláusula alguna en el contrato suscrito.
Igualmente la parte actora, hace mención a que mi representada fue debidamente notificada con antelación al vencimiento del contrato. Riela al folio siete (07) del expediente un escrito presuntamente dirigido a mi mandante y otro, donde solo aparece el nombre de mi representada; más no existe en el documento presuntamente remitido fecha de su emisión, solo aparece una fecha que no se sabe que implica (10 de Enero del 2008); como se puede observar del texto de la misiva no se evidencia recepción por persona alguna en el inmueble arrendado, es decir, que mi representada nunca fue notificada debidamente, tampoco se lee en la misiva firma alguna de los Arrendatarios o cualquier otra persona y menos fecha de envío, ni fecha en que fue recibida la misiva, en tal sentido, Impugno y Desconozco el documento que riela al folio 07 por carecer de asidero legal, toda vez que el mismo nunca llego a su destino, como era comunicarle vía escrita a mi representada la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato. Es confusa la voluntad de la actora en esta demanda, en ella dice que debió haber entregado el inmueble mi representada el día 15 de Mayo del 2005 y es el día 13 de Febrero del presente año cuando interpone la demanda. En este sentido se han dado los supuestos capaces de legitimar la ocupación de mi representada en el inmueble una vez vencido el término del contrato y la prórroga convenida de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil como son: a) La voluntad concluyente de la arrendadora, aunque no sea expresa de querer continuar con la ejecución del Contrato de Arrendamiento; b) Mi representada continúa en posesión del inmueble arrendado y c) Se trata de una contrato a tiempo indeterminado.
Por los argumentos dados y en virtud de estar en presencia de la Tácita Reconducción, pido con todo respeto a si sea declarada.
En la continuación del libelo como otro punto esgrime la parte actora que tal y como lo señala el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su último aparte cuando señala: “si se admitirán aquellas demandas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales” y acota que los referidos arrendatarios han dejado de pagarle a mi mandante los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Noviembre, Diciembre, Enero, Febrero, a razón de Trescientos Bolívares Fuertes (Bs.300.oo) lo que equivaldría a la suma de Un Mil Doscientos Bolívares Fuertes (Bs.1.200,oo).
En cuanto a este párrafo de la demanda que no dice a que años se corresponden los meses supuestamente por cuanto es incierto que ésta se encuentre insolvente, dado que en la voluntad de la arrendadora fue la de evadir el que mi representada le pagara tal y como lo venía haciendo, por ello es que mi mandante se ve en la imperiosa necesidad de elevar escrito ante los Tribunales de Municipio …, recayendo sobre éste Juzgado Primero de los Municipios…, la consignación signada con el número 412, donde le vengo depositando los cánones de arrendamiento dada la negativa de recibirlos de la arrendadora; cada mes se encuentra depositado por la cantidad de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs.350,oo) para fundamentar lo esgrimido presentaré en su oportunidad legal solvencia de los cánones de arrendamiento debidamente consignados por ese Tribunal de la Causa. Por tanto, pido que mi representada sea declarada solvente arrendaticia.
Niego, rechazo y contradigo que mi representada se encuentre en deuda con los gastos del condominio, agua, aseo y vigilancia, como mal lo hace ver la parte actora afincándose en la cláusula cuarta como si la misma hubiere sido concebida en el contrato como una Obligación, cuando la referida cláusula cuarta en su texto puntualiza que: “omissis”. La obligación aquí establecida se traduce en que los arrendatarios deben hacer entrega del inmueble en el mismo estado en que lo recibieron más no hace alusión la cláusula a una obligación de pago. Que no existe cláusula en el contrato que obligue a mi representada por estos conceptos pero sin embargo la misma es fiel cumplidora de sus obligaciones tal y como en el debate probatorio lo promoveré. Debió estar establecida esta Cláusula referente a los servicios públicos y no se encuentra en el contrato.
Impugno y desconozco la constancia mal llamada de solvencia que riela al folio 08 del expediente.
En relación a lo que refiere la parte actora al literal F) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo rechazo categóricamente por cuanto esta norma esta dirigida a regular situaciones tales como: el uso del inmueble, acceso a áreas comunes etc., en los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad H.m.n. es para regular situaciones de morosidad como lo quiere hacer ver la parte actora.
Rechazo la medida preventiva de secuestro…., hace una mezcolanza entre la medida de secuestro y Desalojo cuando invoca el literal a) y f) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Rechazo categóricamente la Estimación de la Demanda por ser infundada por los razonamientos expuestos.
Por último concluyo solicitando.., se sirva declarar sin lugar la demanda….
En la misma fecha, el abogado Lanni Araujo J.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº102.950, defensor ad litem del codemandado ciudadano R.G.G., consigna escrito de contestación al fondo de la demanda, y al respecto expone:
Rechazo niego y contradigo en todos y cada una de sus partes el escrito libelar cabeza de autos en contra de mi representado….
Con el presente escrito doy por contestada la demanda en este acto en nombre de mi representada….
El 09 de Noviembre de 2009, la abogada B.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº38.014, apoderada judicial de la parte codemandada ciudadana M.J.M.R., consigna escrito de promoción de pruebas que riela a los folios 86 al 89 del expediente.
El 1º de Noviembre de 2009, el abogado A.E.P.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº42.747, apoderado actor, consigna escrito de promoción de pruebas que riela a los folios 91 al 96 del expediente.
El 12 de Noviembre de 2009, la abogada B.J.R., apoderada judicial de la parte demandada, diligencia para insistir en hacer velar los recibos firmados y emitidos por la ciudadana C.d.S.M.M., correspondiente al mes de Noviembre de 2009….
El 17 de Noviembre de 2009, la abogada B.J.R., apoderada judicial de la parte demandada, diligencia para promover la prueba de cotejo conforme al al artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que promueva la prueba de experticia sobre el instrumento privado que riela al expediente de consignación…, y pide al tribunal que para la realización de esta prueba se remita al Cuerpo de Investigaciones Penales y Criminalística ya que no tiene recursos económicos para tal fin.
El 23 de Noviembre de 2009, el Tribunal admite la prueba de cotejo y fija para el segundo día, a las diez de la mañana, para el nombramiento de los expertos.
El 25 de Noviembre de 2009, fijado el día y hora por el Tribunal, se apertura el acto para el nombramiento de los expertos, y hace acto de presencia la abogada B.J.R., apoderada judicial de la parte demandada, y expone, que por cuanto carece de recursos económicos se oficie al Cuerpo de Investigaciones Científicas Penales y Criminalística para que realice la experticia.
El 27 de Noviembre de 2009, el Tribunal dicta un auto donde no acuerda con lo solicitado.
En la misma fecha, vencidos los lapsos procesales el tribunal entra en términos para sentenciar y ASI SE DECIDE.
L A M O T I V A:
Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos y descritos en la narrativa del presente fallo, esta Juzgadora observa, que la demandante fundamenta la acción en los artículos 34 literales a) y f), 39, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios y el título XII del Código de Procedimiento Civil.
Esta Juzgadora observa que la parte actora realizó la fundamentación legal mezclando la acción del desalojo, con vencimiento de prórroga legal y, además denomina la acción en el Incumplimiento del Contrato de Arrendamiento, que corresponde a la interposición de la acción cuando el arrendatario se encuentra disfrutando de la prórroga legal.
Igualmente, esta juzgadora observa que la parte demandada al contestar el fondo de la demanda expresa: “…vencido el término del contrato y de la Prórroga Legal convenida por las partes y la arrendadora siguió realizando actos implicatorios…, se ha producido la tácita reconducción”.
Al respecto, es importante para esta Juzgadora determinar el la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento en cuestión. A pesar de que no fue esgrimido ni solicitado por la contraparte, aún así por el principio “IURA NOVIT CURIA”, el Tribunal realiza las siguientes consideraciones:
A pesar de no haber sido alegado, rechazado ni objetado por la parte demandada al contestar el fondo de la demanda, ni solicitado que el Tribunal se pronunciara por tales contradicciones en la fundamentación legal de la acción interpuesta; sin embargo, esta Juzgadora procede a realizar la denominación correcta como directora del proceso de conformidad al artículo 14 del Código y atendiendo a lo expuesto por las partes en el proceso, entonces la fundamentación legal correcta es la prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya tipificación es el DESALOJO y no el Vencimiento de la Prórroga Legal. En este sentido, EL DERECHO APLICABLE de conformidad con el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se plantea la soberanía del Juez en la interpretación de los contratos, quienes se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe pero todo ello tiene su asidero jurídico en el planteamiento de los hechos y bajo el principio iura novit curia, en el sentido de que los hechos los aportan las partes y el juez conoce el derecho y consecuencialmente lo aplica.
Esta Juzgadora observa que la parte actora interpone la acción por incumplimiento del contrato de arrendamiento, y no por Desalojo, y erróneamente el Tribunal admite la demanda por el Incumplimiento del Contrato de Arrendamiento y analizada la pretensión esgrimida por la parte demandante y el contrato de arrendamiento que acompaña, se observa que estamos ante una acción de DESALOJO y no de Vencimiento de Prórroga Legal ni de su vigencia.
En este orden de ideas, observamos en la cláusula SEGUNDA del Contrato de Arrendamiento las partes establecieron:
Cláusula Segunda: La duración del presente contrato es por seis (6) meses, el cual se prorroga por un mismo período al vencerse, a convenio de las partes aquí contratantes. El contrato comienza a regir a partir del quince (15) de Mayo del año 2004”.
Se observa en dicha cláusula que corresponde a la voluntad de las partes, determinar una única prórroga de seis meses y vencida ésta, comienza a disfrutar de la prórroga legal. Entonces, fue voluntad de las partes celebrar un contrato a tiempo determinado y en él se estableció como lapso de duración seis (6) meses, e igualmente se acordó establecer, una única prórroga por un mismo período, y vencida ésta, el arrendatario alega la tácita reconducciòn, por no realizarse el desahucio en el término que establece la propia ley, y al respecto el artículo 1.159 del Código Civil, expresa:
Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley
Y el artículo 1.160 y 1.166, sobre la materia, también señala:
Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todos las consecuencias que se derivan de los mismos contratos......
Los contratos no tienen efectos sino entre las partes contratantes.....
Se observa entonces, que el contrato de arrendamiento fue suscrito en el año 2004, y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, regula la materia jurídica de los contratos cuando éstos son a término fijo o se convierten en indeterminado, y a falta de disposición expresa en el contrato ordena aplicar disposiciones contenidas en el Código Civil.
De manera pues, que la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no previó los requisitos o condiciones para que operara la tácita reconducciòn, por lo que se continúa atendiendo de acuerdo a lo previsto en el Código Civil.
De la revisión de las actas procesales, esta Juzgadora establece que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento es indeterminado no sólo porque el arrendador no realizó el desahucio al vencimiento de la prórroga legal sino porque así lo estableció el propio contrato; por lo que, al sobrepasar este lapso el contrato se convirtió en indeterminado y ASI SE DECIDE.
En atención a lo expuesto, la Sala de Casación Civil con ponencia de la Magistrada, I.A.P.E., transcribe decisión dictada por la Sala Constitucional en fecha 24 de Abril de 2002, sentencia Nro. 834, Expediente Nro. 02-570....., en la cual señaló en relación a los contratos de arrendamientos, lo siguiente:
“Es criterio de la Sala, .......; lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoò el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado.... si cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el Tribunal de la causa, pues este tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.
Así mismo, dicha Sala en decisión Nro. 1391, de fecha 28 de Junio de 2005, Expediente Nro. 04-1845, señaló:
........Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato de arrendamiento se exige sólo en aquellos casos en los cuales este determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacto sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato....., pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador...., la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
De los criterios jurisprudenciales transcritos, se desprende que un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado la única vía es demandar por desalojo, de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber “........ omissis....”.
La Sala Constitucional en el magistrado Ponente, F.C.L., de fecha 28 de Junio de 2005, al respecto indica:
“La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, puès dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.
En atención a lo dispuesto en los artículos 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se observa que la parte actora subvirtió el procedimiento pautado para el caso planteado, lo que infringió reglas de orden público por violar el debido proceso y, por ende, el derecho a la defensa; por tanto, se considera procedente en derecho la tutela constitucional del demandado, aunque no lo haya invocado, y ASI SE DECIDE.
En atención a lo expuesto, esta Juzgadora considera, que lo ajustado a derecho es declarar que la acción incoada por el demandante es contrario a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez, que no existe desalojo conjuntamente con vencimiento de prórroga legal e incumplimiento del contrato, cuando éste se convirtió a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de DESALOJO y no una acción conjunta de desalojo y vencimiento de la prórroga legal al mismo tiempo. Igualmente, aunque los demandados al contestar la demanda no cumplieron con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda sin embargo, argumentó la codemandada que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, alegato que es apreciado por el Tribunal determinarlo que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado y se procede a resolverlo y ASI SE DECIDE.
Finalmente, visto el análisis efectuado por esta Juzgadora es inexorable declarar inadmisible la demanda y ASI SE DECIDE.
Por tanto, resulta inoficiosa proceder al análisis de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, cuando se ha demostrado amplia y suficientemente, que la acción incoada por el actor no resulta idónea para demostrar su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato; en consecuencia, por todas las consideración expuestas y de los criterios jurisprudenciales Ut Supra transcritos, esta Juzgadora observa en base a los hechos establecidos en la causa del derecho, de conformidad con el principio “iura novit curia”, inadmisible la presente demanda por Incumplimiento del Contrato de Arrendamiento, por motivo, que lo pretendido por el demandante es el desalojo del inmueble objeto de la presente causa, y al ser la naturaleza de la relación arrendaticia, un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la misma debe estar circunscrita en las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual hace evidenciar que el actor infringió la norma arriba indicada y ASI SE DECIDE.
L A D I S P O S I T I V A
Por fuerza de todos los razonamientos de hechos y de Derecho que han sido en forma pormenorizada y reseñados en la parte motiva del presente dictamen; este TRIBUNAL PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L.C. JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
UNICO: INADMISIBLE la acción incoada por INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por la ciudadana C.d.S.M.M., a través de su apoderado judicial abogado A.E.P.C.; contra los ciudadanos M.J.M.R. y R.G.G.Q.; por falsa aplicación al fundamentar la demanda por Incumplimiento del Contrato de Arrendamiento en los artículos 34, literales a) y f), 39, 40 y 41 de la Ley, cuando lo correcto era únicamente el DESALOJO conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas, porque no se dicta sentencia que dirime el conflicto de fondo de la controversia planteada sino, se resuelve el punto previo por la errónea fundamentaciòn legal de la acción incoada y ASI SE DECIDE.
Por cuanto la presente decisión se ha publicado fuera del lapso legal es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes intervinientes en el juicio, a los fines de ponerlos en conocimiento que una vez que conste en autos la última notificación que se haga, al dìa de despacho siguiente comenzará a transcurrir el lapso establecido en la Ley, para interponer los recursos de Ley.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE ORIGINAL O COPIA CERTIFICADA A LOS EFECTOS ESTADISTICOS DEL TRIBUNAL. DADO, FIRMADO, SELLADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO, DEL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L.C. JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En Mérida, a los Diecinueve (19) días del Mes de Enero de 2010.
LA JUEZA TITULAR
ABG/PLTGA. F.M.R.A.
LA SECRETARIA
ABG. SUSANA EVELIA PARRA
En la misma fecha se publicó la presente sentencia siendo las 10:00 a.m., y se dejó copia certificada
LA SECRETARIA
