Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 12 de Agosto de 2009

THEMA DECIDEMDUN. La demanda por desalojo, fue interpuesta por los ciudadanos R.F.U.M., Y.A. y JEANCELLY K.Q.U., asistidos por el abogado en ejercicio P.I.G., en su carácter de apoderado judicial, en contra del ciudadano EDGAR V G.C.

Ahora bien, tanto los hechos narrados por la parte actora en el libelo de la demanda, como los señalados por la parte accionada en la contestación de la demanda, fueron debidamente especificados en la parte narrativa de este fallo.

Corresponde al Tribunal determinar lo siguiente: La procedencia o no de la acción incoada, la verificación respecto de la necesidad real de la actora de ocupar el local comercial signado con el número 13 y constatar lo relativo a las consignaciones efectuadas por ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción judicial del Estado Mérida. Así quedó trabada la litis.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.

La parte actora promovió las siguientes pruebas:

1. De la prueba Testifical: La parte actora promovió las testifícales de los ciudadanos: S.A.G.P., C.J.S., E.I.M., M.R.S. y J.L.A.G..

El Tribunal comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de marzo de 2.000, posteriormente ratificado en decisión de fecha 5 de octubre de 2.000, en el cual expresa lo siguiente:

Al pronunciarse con respecto a la declaración de un testigo, el Juez no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas y repreguntas con sus respuestas, pues su deber es indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso, lo dicho por el testigo, es decir, debe señalar expresamente lo que lo lleva a la convicción de que éste le merece fe o por el contrario considera que incurrió en reticencia o falsedad.

De lo expuesto puede evidenciarse que cuando el sentenciador aprecia el dicho del testigo, no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas, repreguntas y respuestas respectivas, debe indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso lo dicho por el testigo. (...) Siendo así, no incurre la sentencia recurrida en el vicio de inmotivación por silencio de pruebas, pues como antes se indicó, el ad-quem al apreciar a los testigos arriba referidos, cumplió con el deber de señalar expresamente lo que lo llevó a la convicción de que los referidos testigos le merecen fe, como lo fue al indicar algunas de las respuestas dadas a las preguntas que el promovente de la prueba formuló como algunas de las respuestas dadas a las repreguntas, pudiendo con éstas controlarse la prueba mediante el análisis de los elementos en que se apoyó el Juez para apreciar dichos testimonios.”

DECLARACIÓN DE LA TESTIGO S.A.G.P..

El Tribunal observa que al folio 149 la mencionada testigo no compareció a declarar, su testimonial se tiene como inexistente y en consecuencia no es objeto de valoración.

DECLARACIÓN DE LA TESTIGO C.J.S.:

El Tribunal observa que las declaraciones efectuadas por esta testigo corren agregadas del folio 150 al 152. La declarante al ser interrogada respondió entre otros hechos los siguientes: Que el “CENTRO COMERCIAL DON G.C. A.”, está ubicado en la Avenida 5, con calle 25 y tiene entrada tanto por la avenida como por la calle; que el mismo estaba tenía alrededor de 25 a 30 locales. Que conocía al ciudadano E.G., desde hace más o menos 3 años, porque ocupaba el local comercial número 13, que sabía esto por cuanto trabajó en el local que estaba al lado, el signado con el número 14. Señaló que los directivos del Centro Comercial ciudadanos F.U., Jenacelly e I.A., le comentaron que iban a colocar las oficinas de administración en los locales 13 y 17 los cuales colindan por sus fondos. Posteriormente al momento de ser repreguntado señaló entre otros hechos los siguientes: Que conocía al ciudadano E.G., aproximadamente hacia 3 años, pero que no sabía exactamente cuanto tiempo tenía como arrendatario en el local 13. A la pregunta en cuanto a si sabía que en el mencionado Centro Comercial estaban funcionando las oficinas de administración, señaló que no estaban funcionando. Acotó que actualmente no labora en el centro comercial, por cuanto hace 2 meses dejó de trabajar, en el local 14 el cual tenía o tiene por nombre G.F.. A la pregunta en cuanto a que indicara si los locales comerciales poseían algún tipo de identificación numérica. Señaló que si.

Evidencia el Tribunal que la ciudadana en mención, es una testigo referencial, no presencial, por cuanto adujo en sus dichos, que los directivos del Centro Comercial ciudadanos F.U., Jenacelly e I.A., le comentaron que iban a colocar las oficinas de administración en los locales 13 y 17 por cuanto los mismos colindaban por sus fondos; es decir que conoció del hecho fundamental de la demanda (necesidad de ocupar el inmueble) por simples comentarios, emanados precisamente de la parte que la promovió como testigo, lo que deja entrever que se trata de una testigo inducida a declarar en ese sentido, lo que se asemeja a lo que en materia penal se conoce como fruto del árbol envenenado, de tal manera que el Tribunal de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, no le asigna valor probatorio por ser un testigo referencial.

DECLARACIÓN DE LA TESTIGO E.I.M..

El Tribunal observa que la declaración efectuada por esta testigo corre agregada del folio 153 al 155. La declarante al ser interrogada respondió entre otros hechos los siguientes: Que el “CENTRO COMERCIAL DON G.C. A.”, está ubicado en la avenida 5, entre calles 24 y 25 y que el mismo tenía entre 27 a 30 locales. Que conocía desde hace 2 años y medio al señor E.G., y que tenía conocimiento que el local número 13 ocupado por éste, iba a ser utilizado para oficina administrativa conjuntamente con el local número 17, ya que ambos eran pequeños y colindan por sus fondos, que esto lo sabía en virtud a que los miembros de la Junta Directiva de la empresa, se lo habían comentado. Posteriormente al momento de ser repreguntado respondió entre otros hechos los siguientes: Que conocía al señor E.G. por cuanto trabajó con la señora L.R., en el local número 1, que sin embargo no sabía que el ciudadano en referencia tenía 4 años como arrendatario, ya que lo conocía desde hace 2 a 3 años. Que le constaba que en el mencionado Centro Comercial, no funciona ninguna oficina y que los miembros de la junta directiva le habían manifestado sobre la ocupación del local número 13, como un mes atrás. Que dejó de trabajar hacia dos meses y que los locales tenían una identificación numérica.

Observa el Tribunal que la mencionada testigo al referirse al hecho de que el local comercial ocupado por el ciudadano E.G., iba a ser utilizado para oficina administrativa conjuntamente con el local número 17 ya que ambos eran pequeños y colindan por sus fondos, expresamente indicó que esto lo sabía en virtud a que los miembros de la Junta Directiva de la empresa, se lo habían comentado, tal afirmación demuestra que es un testigo referencial, no presencial, en cuanto a la ocupación de dicho local para oficina administrativa; es decir que conoció del hecho fundamental de la demanda (necesidad de ocupar el inmueble) por simples comentarios, emanados precisamente de la parte que la promovió como testigo, lo que deja entrever que se trata de una testigo inducida a declarar en ese sentido, lo que se asemeja a lo que en materia penal se conoce como fruto del árbol envenenado, de tal manera que el Tribunal de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, no le asigna valor probatorio por ser un testigo referencial.

DECLARACIÓN DE LA TESTIGO M.R.S..

El Tribunal observa que las declaraciones efectuadas por este testigo corren agregadas del folio 157 y 158. La declarante al ser interrogada respondió entre otros hechos los siguientes: Que el CENTRO COMERCIAL GINES, está situado en la avenida 5 con calle 25 y que el mismo tenía alrededor de 25 y 30 locales. Acotó

que trabajó en el local signado con el número 14 cuya dueña es la señora G.N.; y al ciudadano E.G. como inquilino en el local número 13. Que en el “CENTRO COMERCIAL DON G.C. A.” no había oficinas administrativas. Que los directivos del CENTRO COMERCIAL DON GINES, C. A., tenían por nombres, R.F.U., I.A. y Jeancelly Querales y que estos le comunicaron que necesitaban el local número 13 para colocar sus oficinas. Señaló que conocía de vista al ciudadano E.G., por cuanto trabajó en el local de la señora Gladys, cuyo local queda al lado del local del señor E.G., de quien le consta que tenía más de 4 años en el local número 13. Acotó que en el mencionado comercial no funcionan oficinas administrativas. Que los miembros de la junta directiva del centro comercial le manifestaron que necesitaban el local número 13 para montar sus oficinas. Que había dejado de trabajar hace aproximadamente desde mes y medio. Finalmente acotó que todos los locales poseían una identificación numérica., A la pregunta en cuanto a que señalare si en el CENTRO COMERCIAL DON G.C., existen locales más amplios que el solicitado por la Junta Directiva; contestó que no y que los locales números 13 y 17 son los que necesitaban porque ambos colindan entre sí.

Verifica el Tribunal que la testigo evacuada, es una testigo referencial, dado que señaló que los directivos del CENTRO COMERCIAL DON GINES, C. A., le manifestaron que necesitaban el local número 13 para colocar sus oficinas; es decir que conoció del hecho fundamental de la demanda (necesidad de ocupar el inmueble) por simples comentarios, emanados precisamente de la parte que la promovió como testigo, lo que deja entrever que se trata de una testigo inducida a declarar en ese sentido, lo que se asemeja a lo que en materia penal se conoce como fruto del árbol envenenado, de tal manera que el Tribunal de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, no le asigna valor probatorio por ser un testigo referencial.

DECLARACIÓN DEL TESTIGO J.L.A.G..

El Tribunal observa que las declaraciones efectuadas por este testigo corren agregadas del folio 160 al 162. El declarante al ser interrogado respondió entre otros hechos los siguientes: Que el CENTRO COMERCIAL GINES, estaba situado en la esquina de la avenida 5 con calle 25 y que cree que el mismo estaba conformado por 24 o 29 locales. Que le constaba que el ciudadano E.G., era inquilino del local comercial número 13, y que sabía que el CENTRO COMERCIAL DON G.C.A., iba ha utilizar dicho local para el funcionamiento de sus oficinas administrativas. Al momento de ser repreguntado, respondió que conocía al ciudadano E.G., desde hace más de 4 años. Así mismo, acotó que no recordaba la fecha en que la junta directiva le comentó, que iban a necesitar el local número 13. Señaló que no ha trabajado en dicho Centro Comercial y que como dijo anteriormente no recuerda el número de locales pues habría que contarlos, pero que si sabía que los mismos tenían identificación numérica. Señaló que todavía el CENTRO COMERCIAL DON G.C.A. no tenía oficinas de administración, finalmente señaló que ha realizado compras en el local signado con el número 13 del CENTRO COMERCIAL DON G.C.A.

Aprecia el Tribunal que el referido testigo señaló que no recordaba la fecha en que la junta directiva del centro comercial le había comentado que iban a necesitar el local número 13, que así mismo, no recordaba el número de locales que conformaban el referido centro comercial y que no ha trabajado en el mencionado centro comercial; es decir que conoció del hecho fundamental de la demanda (necesidad de ocupar el inmueble) por simples comentarios, emanados precisamente de la parte que la promovió como testigo, lo que deja entrever que se trata de una testigo inducida a declarar en ese sentido, lo que se asemeja a lo que en materia penal se conoce como fruto del árbol envenenado, de tal manera que el Tribunal de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, no le asigna valor probatorio por ser un testigo referencial.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

La parte demandada promovió las siguientes pruebas:

1) De la prueba Testifical: La parte demandada promovió las testifícales de los ciudadanos; E.C.O., M.E. ESTEVEZ B, A.D.J.L.V..

Como se mencionó ut supra el Tribunal comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de marzo de 2.000, posteriormente ratificado en decisión de fecha 5 de octubre de 2.000, el cual fue citado anteriormente.

DECLARACIÓN DEL TESTIGO E.C.O.A.:

El Tribunal observa que las declaraciones efectuadas por esta testigo corren agregadas al folio 163 y 164. La declarante al ser interrogada respondió entre otros hechos los siguientes: Que conocía al ciudadano E.G. y que le constaba que éste ocupaba el local número 13 desde hace más de 6 años como inquilino, es decir desde el 2.002. Que las oficinas de administración funcionan actualmente en el CENTRO COMERCIAL G.C.A., desde que abrieron dicho centro comercial esto es, en el año 2.001, cuando estaban promoviendo el alquiler de los locales y que es en el año 2.002, cuando empezaron a funcionar para manejar la parte administrativa del Centro Comercial. Que le constaba que hasta esa semana existía un local desocupado, exactamente al lado de la oficina de administración. Que los locales más grandes eran, el de la peluquería y la zapatería y uno de los que ocupa el señor I.A., que le constaba que todos los locales comerciales poseen identificación numérica las cuales se colocaron en mayo y junio de este año. Acotó que la Junta Directiva del CENTRO COMERCIAL DON G.C.A., nunca manifestaron la necesidad de montar en el local número 13 sus oficinas de administración. Al momento de ser repreguntada respondió entre otros hechos lo siguiente: Que como esposa del ciudadano E.G., éste le hizo referencia de la demanda, porque también es empleada del local que tienen alquilado en el CENTRO COMERCIAL.

Aprecia el Tribunal que la mencionada testigo no incurrió en contradicción o duda, no obstante su testimonial no reviste eficacia jurídica probatoria por cuanto la misma tiene imposibilidad de testificar a favor de la parte demandada, dada su condición de esposa del demandado en autos; esto de conformidad con el artículo 479 del Código de Procedimiento Civil.

DECLARACIÓN DEL TESTIGO M.E.E.B.:

El Tribunal observa que las declaraciones efectuadas por este testigo corren agregadas al folio 165 y 166. El declarante al ser interrogado respondió entre otros hechos los siguientes: Que conocía al ciudadano E.G., desde hace aproximadamente 5 años y que le constaba que dicho ciudadano ocupaba el local número 13 como inquilino desde hace más de 4 años. Que actualmente en el CENTRO COMERCIAL DON G.C.A., funcionan oficinas de administración. Acotó que trabajó en las instalaciones del tendido eléctrico del local comercial adyacente al del ciudadano E.G.; así mismo indicó que en el precitado centro comercial existen locales comerciales desocupados sin actividad comercial y que no todos poseían identificación numérica. Igualmente señaló que los miembros de la Junta Directiva de centro comercial, no manifestaron al ciudadano E.G., la necesidad de ubicar en el local sus oficinas de administración. Al momento de ser repreguntada señaló entre otros hechos los siguientes: Que no sabía que en el local número 13 que ocupa como inquilino el señor E.G., al desocuparlo sería utilizado por la empresa CENTRO COMERCIAL DON G.C.A., para establecer sus oficinas de administración. Finalmente acotó que sabía de la demanda, pero no del destino final del inmueble.

Aprecia el Tribunal que el referido testigo no incurrió en contradicción o duda por tanto su testimonial se valora de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, a favor de la parte demandada.

DECLARACIÓN DE LA TESTIGO A.D.J.L.V..

El Tribunal observa que las declaraciones efectuadas por este testigo corren agregadas al folio 167 y 168. El declarante al ser interrogado respondió entre otros hechos los siguientes:

Que conocía al ciudadano E.G., desde hace cinco o seis años aproximadamente y que le constaba que éste ocupaba un local, pero que no sabía el número por cuanto hace poco que le pusieron el número en físico, señaló igualmente que en el centro comercial funciona actualmente la oficina de administración prácticamente desde que comenzó a funcionar el centro comercial. Acotó que desde el día 12 de mayo, consiguió todos los locales con enumeración. Señaló que trabaja en el Centro Comercial Don Gines. Al momento de ser repreguntada señaló que es verdad que la empresa Centro Comercial Don G.C.A. la demandó por desalojo del local que ocupa como arrendataria o inquilina del CENTRO COMERCIAL DON GINES y que al igual que al señor E.G., fue demandada dado que necesitaban los locales para establecer sus oficinas de administración. Observa el Tribunal que existe una contradicción en esta testigo ya que si bien señala que en el centro comercial funciona actualmente la oficina de administración prácticamente desde que comenzó a funcionar el centro comercial, sin embargo se contradice cuando afirma que la empresa Centro Comercial Don G.C.A. la demandó por desalojo del local que ocupa como arrendataria o inquilina del CENTRO COMERCIAL DON GINES y que al igual que al señor E.G., ella fue demandada dado que necesitaban los locales para establecer sus oficinas de administración.

La declaración de esta testigo se valora de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, pero que por la contradicción señalada tal testimonial carece de eficacia jurídica probatoria.

2) Valor y mérito jurídico probatorio de la sentencia emanada por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

Constata el Tribunal que del folio 68 al 93 corre decisión emitida por el precitado Tribunal, en fecha 16 de septiembre de 2.008, referente a la demanda incoada por los ciudadanos R.F.U.M., Y.A. y JENCELLY K. QUERALES UZCÁTEGUI, en contra de la ciudadana A.D.J.L.V., por motivo de desalojo de un local comercial, en el centro comercial “Don Gines” signado con el número 17, con fundamento en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Observa el Tribunal que el referido dictamen declaró:

1. SIN LUGAR la demanda incoada por los ciudadanos R.F.U.M., Y.A. y JEANCELLY K, QUERALES UZCÁTEGUI, en su condición de Presidente, Gerente General y Administradora de la empresa CENTRO COMERCIAL DON G.C.A., asistidos por el abogado P.I.G., por DESALOJO literal “b”, en contra de la ciudadana A.D.J.L.V..

2. SIN LUGAR la defensa perentoria o de fondo, contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la ciudadana A.D.J.L.V., asistida por el abogado R.A.M.D.,

3. No hubo condenatoria en costas.

Por cuanto la referida decisión es un documento público judicial, se le otorga pleno valor jurídico probatorio, independientemente de que dicha sentencia declaró sin lugar la referida demanda y que la misma es revisada por esta instancia judicial que aquí decide.

3) Valor y mérito jurídico probatorio de las copias certificadas del expediente de consignaciones inquilinarias signado con el número 0448, que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

Observa el Tribunal que del folio 98 al 147 corren las referidas copias certificadas del expediente número 0448, inherente a consignaciones arrendaticias, realizadas por el ciudadano E.Y.G. C, a favor de la ciudadana L.E.N.C., quien representaba para ese entonces (2.007), a la arrendadora propietaria SUCESIÓN UZCÁTEGUI MARCIALES.

En torno a las consignaciones el autor G.G.Q., citado por Núñez Alcántara, expresa que se “ha definido a la institución de la consignación arrendaticia como una "forma especial de pago". Desde luego que expresa el jurista se encuentra fuera de las formulas extintivas de la obligación señalada expresamente en el Código Civil (Especial)…" El Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano (Aspectos Sustantivos y Procesales). Pág. 252.

Igualmente, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone en su artículo 54, lo siguiente: …"Efectuada la primera consignación, se abrirá un expediente en el cual se llevarán las diligencias pertinentes, quedando obligado el consignante a efectuar cualquier consignación posterior en ese mismo expediente. No se consideraran legítimamente efectuadas las consignaciones subsiguientes realizadas en un Tribunal distinto…"

Ahora bien, esta Alzada considera traer a colación el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que “Cuando el arrendador de un inmueble se rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”

En cuanto a las consignaciones arrendaticias el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente: “Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler”.

Del artículo anteriormente trascrito se desprende que el arrendador o beneficiario de la consignación puede retirar la misma en cualquier momento, pues el dinero está a su orden y disposición, sin que ello se interprete como renuncia desistimiento de la acción que haya intentado el arrendador en contra del arrendatario, pero por interpretación del precitado artículo aplicado al presente caso en que se fundamenta la demanda en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, debe entenderse que estando en curso la causa no debe retirar las pensiones de alquiler porque podría interpretarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada; pero una vez que dictada la sentencia en esta alzada el Tribunal autoriza al beneficiario de tales cánones de arrendamiento para que los retire, toda vez que dictándose la misma en instancia superior en grado no existe otro recurso ordinario que pueda dejar sin efecto la sentencia.

De la misma manera, el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone lo siguiente: “La suma de dinero consignada conforme a los artículos precedentes solo podrá ser retirada por el beneficiario de la consignación o su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello y en ningún caso podrá retirarlas el arrendatario o el tercero consignante”. Siendo ello así, el consignante de las pensiones de alquiler, una vez consignada las mismas no puede retirarlas.

Ahora bien, este Tribunal observa que en el expediente de consignaciones arrendaticias número 0448, efectivamente obran constancias de consignación arrendaticias efectuadas por el ciudadano E.V.G.C., en su condición de arrendatario, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, por concepto de canon de arrendamiento del inmueble consistente en un local comercial signado con el número 13, perteneciente al CENTRO COMERCIAL DON GINES, ubicado en la calle 25 Ayacucho esquina con Avenida 5 Zerpa, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida.

Infiere el Tribunal que de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe analizar y juzgar todas las pruebas producidas en juicio, aún aquellas inidóneas; a este respecto, advierte que a las consignaciones arrendaticias se les asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, cuando dichos documentos no se hayan tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil; ahora bien, como quiera que las mencionadas consignaciones no son objeto de debate en el juicio planteado, las mismas son irrelevante para el Tribunal, en tal sentido no se les asigna eficacia jurídica probatoria, teniendo en cuenta que la acción incoada fue fundamentada en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no por la falta de pago de cánones de arrendamiento.

Para la procedencia de esta acción, debe probarse en primer lugar, la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria que justifica el desalojo alegado por el demandante; en segundo lugar, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, la cual debe estar plenamente justificada, y sin cuya prueba tampoco procederá la pretensión del accionante, que debe estar demostrada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual, ---- cuestión ésta que en el presente caso no fue debidamente demostrada---- y en tercer lugar, la existencia del vínculo arrendaticio.

Con relación a la procedencia de la referida acción, esta Alzada observa que los ciudadanos R.F.U.M., Y.A. y JEANCELLY K.Q.U., lograron demostrar la cualidad de copropietarios del inmueble dado en arrendamiento, sin embargo no demostraron que efectivamente existía la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, ya que sólo se limitaron a señalar la necesidad de establecer oficinas administrativas, siendo que en autos quedó probado la existencia de dichas oficinas dentro del mencionado CENTRO COMERCIAL DON G.C.A., de tal manera que la mencionada acción por desalojo con base a la referida disposición legal, no puede prosperar. Y así debe decidirse.

Analizados los argumentos explanados por las partes, así como la valoración del elenco probatorio en toda su extensión, el Tribunal concluye en lo siguiente:

• Que los ciudadanos R.F.U.M., Y.A. y JEANCELLY K.Q.U., constituyeron la Sociedad de carácter mercantil, denominada “CENTRO COMERCIAL DON G.C.A., ubicada en la Avenida 5 Zerpa con Calle 25 Ayacucho, casa número 24-80 de la ciudad de Mérida, Estado Mérida, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida.

• Que existe un vínculo arrendaticio entre la empresa “CENTRO COMERCIAL DON G.C.A. y el ciudadano E.V.G.C.

• Que el demandante no logró probar y justificar la necesidad de ocupar el inmueble objeto de controversia.

DEL DESALOJO: El procedimiento por Desalojo se inicia de conformidad con el procedimiento breve, contemplado en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, que establecen:

El artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, señala:

Se sustanciarán y sentenciarán por el procedimiento breve las demandas cuyo valor principal no exceda de quince mil bolívares; así como también la desocupación de inmuebles en los casos a que se refiere el Artículo 1.615 del Código Civil, a menos que su aplicación quede excluida por ley espacial. Se tramitarán también por el procedimiento breve aquellas demandas que se indiquen en leyes espaciales

.

Asimismo, el artículo 1.615 del Código Civil, estipula:

Los contratos verbales o por escrito sobre alquiler de casas y demás edificios en que no se hubiere determinado el tiempo de duración, puede deshacerse libremente por cualquiera de las partes, concediéndose al inquilino noventa días para la desocupación (…) No se concederán al inquilino los plazos de que trata este artículo en caso de que no esté solvente por alquileres,…

.

El juicio de desocupación, como correctamente asevera el Dr. M.R., supone teóricamente la resolución previa del contrato de arrendamiento que unía a inquilino y a arrendador, con la sola voluntad de éste, según lo pautado en el artículo 1.615 del Código Civil, por lo cual “El desalojo es el único camino procesal para obtener la devolución de un bien inmueble dado en arrendamiento a tiempo indeterminado...”. La doctrina antes citada resuelve que el juicio de desalojo supone una resolución del contrato en forma unilateral por parte del arrendador, como excepción al principio de intangibilidad de los contratos consagrado en el artículo 1.159 del Código Civil, siendo la intención del legislador concederle a este último un remedio judicial tendiente a garantizarle la recuperación del bien arrendado, luego, a partir de la manifestación del arrendador en prescindir en la continuación del contrato, se resuelve el vínculo jurídico entre arrendador y arrendatario, siendo pertinente el ejercicio de las acciones establecidas en leyes especiales (acción de desalojo establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), a los fines de obtener la devolución del bien, en este orden, al operar la hipótesis señalada no cabe acción de cumplimiento o resolución conforme al artículo 1.167 del Código Civil. No debe confundirse la devolución del bien por vía de desalojo, con el cumplimiento de la obligación de devolver el bien arrendado a la expiración del término, en los contratos celebrados a tiempo determinado, regulado por el Código Civil, ya que en la primera, queda resuelto el vínculo jurídico de manera unilateral.

EN CUANTO AL TITULAR DE LA ACCIÓN POR DESALOJO: Es precisamente por no discutirse en el juicio de desalojo las cuestiones relativas a la propiedad es por lo que la titularidad de la acción de desalojo corresponde iure et de iure al arrendador o a aquél quien sus derechos represente válidamente, toda vez que la condición jurídica del arrendador con respecto a su legitimidad para arrendar y las razones de conveniencia y oportunidad relacionadas con el contrato de arrendamiento como instituto jurídico es materia eventual totalmente ajena a la relación arrendaticia.

D).- DE LA TEMPORALIDAD:

1. Que la importancia de la temporalidad o vigencia del contrato de arrendamiento radica, en que ella calificará o determinará el tipo de acción procedente;

2. Que conforme a lo preceptuado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la acción de desalojo procederá cuando se trate de contratos de arrendamiento verbales o a tiempo indeterminado, mientras que la acción de cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, tendrá viabilidad en aquellos casos en que se trate de contratos a tiempo determinado.

3. Que la acción de resolución de contrato procederá en aquellos casos que además de tratarse de contratos de arrendamiento a tiempo determinado, la misma sea interpuesta durante la vigencia del contrato, ya que de otra manera mal podría demandarse la resolución de un contrato ya resuelto;

4. Que en el presente caso el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, fue celebrado mediante contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado.

5. Que la parte actora en su petitorio solicita el desalojo con base a un contrato por tiempo indeterminado. Lo que resulta legal.

DE LA CARGA DE LA PRUEBA: La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.

En el mismo sentido el tratadista S.S.M., citando al autor i.A.S., con respecto a este principio, nos dice:

… principio de adquisición en virtud del cual las pruebas

una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”

Determinada la forma como quedó trabada la litis, corresponde a este juzgador proceder a sentenciar el fondo de la presente controversia, para lo cual toma en consideración lo que a continuación se expresa:

Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

.

Quiere decirse con esto que la formación del material de conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del Juez a no referirse a otros hechos que a los alegados por aquellas. Que de su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos tienen la carga de la prueba de los mismos.

Así como no se puede tomar en cuenta hechos que no han sido alegados por las partes, el Juez tampoco puede fundar su sentencia en hechos que no han sido probados. El Código de Procedimiento Civil distribuye la prueba entre las partes, como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si el actor le interesa el triunfo de su pretensión, deberá probar los hechos que le sirven de fundamento, y si al demandado le interesa destruir, enervar o reducir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión, deberá por su parte, probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impide su existencia jurídica.

Siendo ello así el Juez de esta Alzada con relación a este caso sólo puede resolver las cuestiones que las partes hayan formulado en los citados actos, vale decir, en la demanda y la contestación de la demanda, ya que con la demanda la parte actora agota su oportunidad legal de alegar sobre la pretensión deducida en el proceso y correlativamente la parte demandada agota la suya al efectuar la contestación, de tal manera que con tales actuaciones se traba la litis y se cierra a las partes la posibilidad de traer nuevos alegatos relativos a la pretensión deducida en el juicio.

Sin embargo, en el escrito de informes es admisible la alegación de hechos determinantes y concernientes a la suerte del proceso como lo es la confesión ficta, la reposición de la causa u otros similares y al no actuar de esa manera las partes o el juzgador, tales circunstancias repugna la justicia porque atenta contra elementales garantías y derechos de orden constitucional de los sujetos de derecho por lo tanto, no puede existir un pronunciamiento divorciado de los hechos controvertidos.

Por su parte, el encabezamiento del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece:

“Artículo 12: Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer los límites de su oficio. En decisiones el Juez debe atenerse a las normas de derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados. (Lo destacado y subrayado fue efectuado por el Tribunal)

Tomando en cuenta la disposición anteriormente transcripta, debe destacarse que, para poder declarar con lugar una acción judicial debe ineluctablemente existir una plena prueba de los hechos que sirven de fundamento a la acción interpuesta. Tanto es así, que el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, expresa que los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella y en caso de duda, agrega el expresado dispositivo legal que se sentenciará a favor del demandado y que en igualdad de circunstancias favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y puntos de mera forma; de tal manera que, la interposición de una acción judicial en la que no se presenten pruebas ni sea favorecida por el principio de la comunidad de la prueba con relación a las promovidas por la parte accionada.

De igual manera, resulta elemental desde el punto de vista jurídico, que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, por tener las partes la carga de la prueba. Además, no se trata de un hecho notorio lo señalado por el accionante en su demanda, y que por lo tanto de conformidad con el único aparte del citado artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, los hechos notorios no son objeto de prueba lo cual no es el caso a que se contrae el presente juicio, ni se trata tampoco de la violación de una máxima de experiencia en orden a lo pautado en el ordinal 2º del artículo 213 eiusdem.

En este mismo orden de ideas, con respecto a la carga probatoria, el Código Civil en su artículo 1.354 señala:

Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido por la extinción de su obligación

En el proceso civil la aportación de las pruebas y la formulación de los alegatos, han de hacerla las partes conforme a las reglas que rigen la carga de la prueba y la formulación o exposición de los alegatos.

En este sentido, el Tribunal observa que la parte demandante no probó lo argumentado respecto de la necesidad de ocupar el inmueble, por lo que mal podría el Juez de la causa declarar con lugar la pretensión reclamada por la parte actora.

La litis precisamente surge cuando se niegan o se impugnan con suficiente claridad los hechos libelares. Así las cosas, la parte demandante tenía la obligación de probar los hechos que le sirvieron de base en su escrito libelar, y siendo que no lo hizo pues no logró probar la necesidad de ocupar el inmueble objeto de controversia, es por lo que la referida acción no debe prosperar.

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia número 181 de fecha 14-02-2003, que en cuanto al derecho a probar en juicio, es una garantía constitucional del proceso, que encuentra su consagración en el ordinal 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tal como lo ha señalado donde expresó:

El derecho a probar forma parte del derecho a la defensa, en los términos del artículo 49, numeral 1 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual señala:

Artículo 49. El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas y, en consecuencia:

1. La defensa y la asistencia jurídica son derechos inviolables en todo estado y grado de la investigación y del proceso. Toda persona tiene derecho a ser notificada de los cargos por los cuales se le investiga; de acceder a las pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa. Serán nulas las pruebas obtenidas mediante violación del debido proceso. Toda persona declarada culpable tiene derecho a recurrir del fallo, con las excepciones establecidas en esta Constitución y en la ley

.

Ahora bien, señala H.D.E. (Teoría General de la Prueba Judicial. Tomo 1. Editorial Jurídica Medellín. Diké. pág. 37) que dicho derecho “no tiene por objeto convencer al juez sobre la verdad del hecho afirmado, es decir, no es un derecho a que el juez se dé por convencido en presencia de ciertos medios de prueba, sino a que acepte y practique las pedidas y presentadas por las partes y las tenga en cuenta en la sentencia o decisión (con prescindencia del resultado de su apreciación)”.

Señala el mismo autor (Teoría General de la Prueba Judicial. op. cit. págs. 78-79), que el principio dispositivo, el cual rige nuestro proceso civil, “deja en manos de los particulares toda la tarea de iniciación, determinación del contenido y objeto e impulsión del proceso y de aportación de las pruebas”, por lo que surge la noción de carga probatoria de las partes.

Sobre el punto, E.C. (Fundamentos del Derecho Procesal Civil. Ediciones Buenos Aires. Depalma, págs. 240 y ss.) Expresa que las normas en materia probatoria no están sólo dirigidas al juez “sino también (...) para que las partes produzcan las pruebas de los hechos, al impulso de su interés en demostrar la verdad de sus respectivas proposiciones”. (Lo subrayado y destacado fue efectuado por el Tribunal)

Probar, en los términos expresados por los autores citados, es un imperativo del propio interés para evitar un perjuicio, en el caso del proceso civil, regido por el principio dispositivo, no obtener una sentencia favorable a las pretensiones de las partes.

No obstante, el referido derecho no es ilimitado, toda vez que la actividad probatoria de las partes está orientada a promover aquellas pruebas que sean pertinentes, a cuyo efecto cabe citar lo expuesto por el Dr. R.R.M. en su obra sobre “Las Pruebas en el Derecho Venezolano” (2004, p. 220 y 221), donde explica:

El derecho a probar “consiste en que las pruebas pertinentes sean admitidas y practicadas” (Joan Picó y Junoy. Las Garantías Constitucionales del Proceso. J.M. Bosch Barcelona. Editor pág. 143), ...no toda prueba propuesta por las partes debe ser admitida. Debemos tener presente que el objeto de la prueba, esto es, los hechos objeto del proceso, va a condicionar la admisión, por parte del órgano judicial, de los medios de prueba que las partes propongan, ya que éstos han de tener el carácter de pertinentes. Para la admisión es indispensable que se cumplan los requisitos intrínsecos de utilidad del medio, de pertinencia del hecho que se pretende probar, licitud del medio y la formalidad exigida; de la misma forma, deben cumplirse los requisitos extrínsecos que corresponden el proceso en general como: oportunidad procesal, legitimación del proponente y competencia del funcionario que la deba admitir. También, debe el juez tener en cuenta la utilidad de la prueba, cuestión que puede encuadrarla en la pertinencia. Son conceptos distintos, pues la utilidad se identifica con la conveniencia de la prueba para que el juez o tribunal pueda alcanzar la convicción acerca de los hechos objeto del proceso; la prueba será inútil cuando resulte innecesario dado que los hechos cuya certeza trata de determinar han resultado acreditados por otros medios de prueba, evitándose así que la actividad probatoria pueda dar lugar a dilaciones innecesarias en el proceso.

El auto de admisión o rechazo de pruebas debe ser motivado. Debe expresarse conforme lo exige el artículo 398 los fundamentos en los que se basa para admitir o para desechar...

Esa motivación implica una precognición del proceso en cuanto a los hechos alegados por el actor y por el demandado, lo cual fijará los hechos controvertidos y sobre estos es que debe operar la etapa probatoria, así lo establece el artículo 397...

.

Según el tratadista G.G.Q., se destaca que:

El orden público tiene especial importancia por tratarse de ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la Ley concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos. De allí no es de extrañar que en el artículo 7°, LAI, se someta a protección los derechos que la misma establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y los revista de irrenunciabilidad, declarando como nula toda acción, acuerdo o disminución o menoscabo de estos derechos. Se trata de un orden público inquilinarios de protección que no podemos entender como absoluto, sin que gravite en el ejercicio de los derechos protegidos dentro de la necesaria relatividad inquilinaria que surge del indispensable equilibrio en el cumplimiento de las obligaciones reciprocas…

DEL DESALOJO. ARTÍCULO 34 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS:

El mencionado artículo establece:

Artículo 34: Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo

. (Lo subrayado es del Tribunal).

Así pues, a tenor de dicha disposición legal, son tres los requisitos que se requieren para intentar y sostener el juicio de desalojo por esa causal, a saber:

1. La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.

2. Ser propietario del inmueble arrendado.

3. La necesidad del propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.

Este último requisito no fue debidamente probado, razón por la cual la acción no puede prosperar y así debe decidirse.

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: