Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 7 de Enero de 2010

THEMA DECIDENDUM: La apelación en contra de la Sentencia Definitiva dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 26 de junio de 2.009, interpuesta por el abogado J.A.M.M., actuando en nombre y representación del ciudadano ANSHI ZHENG, parte demandada en el presente juicio de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago.

Los hechos alegados por la parte actora como los esgrimidos por la parte accionada, fueron debidamente explanados en la parte narrativa del presente fallo y luego de analizar las alegaciones señaladas por la parte accionante y las argumentaciones producidas por la parte demandada en autos, corresponde a este Tribunal determinar la procedencia o no de la apelación. Así quedó trabada la litis.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.

1) Valor y mérito jurídico de todo lo que le favorezca en autos por el principio de la unidad y comunidad de la prueba.

Con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le sean favorables, este Tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular; por lo tanto, a esta prueba promovida por la parte demandada, este Tribunal no le asigna eficacia probatoria alguna, pues las actas procesales y las pruebas no son patrimonio de una parte en especial, sino que corresponden al proceso, y por lo tanto, pueden favorecer o desfavorecer a las mismas, y así se decide.

2) DE LAS CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS.

En cuanto a las consignaciones arrendaticias el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler

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Del artículo anteriormente trascrito se desprende que el arrendador o beneficiario de la consignación puede retirar la misma en cualquier momento, pues el dinero está a su orden y disposición, sin que ello se interprete como renuncia desistimiento de la acción que haya intentado el arrendador en contra del arrendatario; pero por interpretación del precitado artículo, aplicado al presente caso, en que se fundamenta la demanda en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, debe entenderse que estando en curso la causa, no debe retirar las pensiones de alquiler, porque podría interpretarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada; pero una vez que se dicte la sentencia en alzada, el Tribunal puede autorizar al beneficiario de tales cánones de arrendamiento para que los retire, toda vez que dictándose la misma en instancia superior, no existe otro recurso ordinario que pueda dejar sin efecto la sentencia.

De la misma manera, el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone lo siguiente:

La suma de dinero consignada conforme a los artículos precedentes solo podrá ser retirada por el beneficiario de la consignación o su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello y en ningún caso podrá retirarlas el arrendatario o el tercero consignante

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Siendo ello así, el consignante de las pensiones de alquiler, una vez consignada las mismas no puede retirarlas.

Observa este Tribunal, que la parte demandada promovió el valor y mérito jurídico probatorio de las consignaciones arrendaticias correspondientes a los cánones de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.008, y enero de 2.009, efectuadas por el abogado J.A.M.M., actuando en nombre y descargo del ciudadano ANSHI ZHENG, parte demandada en la presente causa, en el expediente de consignaciones número 6.805, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

Este Tribunal constata que a los folios 56, 62, y 68, corren insertos los referidos documentos públicos, consistentes en recibos de consignaciones correspondientes a los meses de SEPTIEMBRE, OCTUBRE y NOVIEMBRE de 2.008, los cuales fueron reclamados por la parte actora como insolutos, y en el caso que nos ocupa deben ser valorados por este Sentenciador, atendiendo a lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que vinculó a las partes; en tal sentido, este Tribunal constató, que el pago correspondiente al mes de septiembre fue consignado el día 14 de octubre de 2.008; el del mes de octubre, el día 14 de octubre de 2.008 y el del mes de noviembre, el día 10 de noviembre de 2.008, de tal manera que los precitados pagos fueron realizados temporariamente, según lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la cláusula segunda del contrato de arrendamiento en cuestión; por lo tanto, a los referidos documentos públicos, se les tiene como fidedignos y se les asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que, dichos documentos, no fueron tachados de falsedad, conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, y así se decide.

No obstante lo anterior, debe precisar el Tribunal, que la parte demandada, no logró probar el pago correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2.008, por lo que de acuerdo a la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento en cuestión, la mora en el pago de un (1) canon de arrendamiento, daría al arrendador el derecho de dar por resuelto el contrato y pedir la desocupación del inmueble.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA.

1) Mérito y valor jurídico del contrato celebrado entre el ciudadano D.A.P.A., parte actora en la presente causa y el ciudadano ANSHI ZHENG, parte demandada de autos, con el objeto de probar que existe una relación arrendaticia entre ambos ciudadanos.

Observa el Tribunal que del folio 03 al 06, se evidencia contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Mérida, en fecha 13 de febrero de 2.004, bajo el número 11, Tomo 9, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, producido en original, en el cual se evidencia la existencia de la relación arrendaticia existente entre las partes en la presente causa y, en vista de que el referido documento público no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, es por lo que este Juzgador le asigna el valor jurídico probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 eiusdem, y así se decide.

2) Mérito y valor jurídico de la confesión, que surge de la no comparecencia del demandado a dar contestación oportuna de la demanda.

Establece el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil:

Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento.

Del artículo antes trascrito se desprenden, tres requisitos fundamentales para que opere la confesión ficta:

1. Que el demandado no haya contestado la demanda, esto es, la ausencia o extemporaneidad de la contestación.

2. Que la petición no sea contraria a derecho, es decir, la legalidad de la acción.

3. Que el demandado en el término probatorio no probara nada que le favorezca, vale decir, la omisión probatoria.

En nuestro derecho, la falta de contestación de la demanda, da lugar a la confesión ficta, esto es, la presunción de confesión que recae sobre los hechos narrados en la demanda, pero no sobre el derecho. Dicha confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción iuris tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el libelo de la demanda, no se produce sino por la incomparecencia del demandado a la contestación de la demanda o su comparecencia tardía al mismo, vale decir extemporánea, pues las partes a derecho con su citación para dicho acto y su comparecencia al mismo funciona como la antigua personación o comparecencia, de tal modo que la realización de aquel acto, constituye la liberación del demandado de la carga de contestación, y su omisión o falta, produce la confesión ficta. El lapso de comparecencia tiene así el carácter de perentorio o preclusivo y agotado que sea, ya por la realización de la contestación o por su agotamiento por no haberse realizado aquélla, no podrá ya admitirse la alegación de hechos nuevos, ni la contestación de la demanda, ni la reconvención, ni las citas de terceros a la causa, tal y como lo establece el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil.

El alcance de la locución: “nada probare que le favorezca”, tanto la doctrina, como la jurisprudencia han sostenido al respecto, que es permitida la prueba que tienda a enervar o paralizar la acción intentada, hacer contraprueba de los hechos alegados por el actor, demostrar que ellos son contrarios a derecho. En cambio, no es permitida la prueba de aquellos alegatos hechos constitutivos de excepciones que han debido alegar en la contestación de la demanda.

Observa el Tribunal que la parte actora promovió la confesión surgida de la no comparecencia del demandado a dar contestación a la demanda, según lo establecido en los artículos 887 y 352 del Código de Procedimiento Civil, siendo lo correcto 887 y 362 eiusdem, sin embargo, se puede evidenciar que la parte demandada estando dentro del lapso probatorio, promovió pruebas que le favorecieron, tal y como consta del folio 23 al 26, las cuales fueron admitidas mediante auto del Tribunal Aquo, de fecha 10 de febrero de 2.009, que riela al folio 89, razón por la cual, es procedente declarar, que el ciudadano, ANSHI ZHENG, al haber promovido pruebas según lo establecido en los artículos 388, 392 y 396 del Código de Procedimiento Civil, no incurrió en la confesión ficta promovida por la parte actora, fundamentada en los artículos precitados, y así se decide.-

3) Mérito y valor jurídico de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2.008, mediante los cuales la parte actora pretende probar la falta de pago e incumplimiento del ciudadano ANSHI ZHENG.

Evidencia este Tribunal, que del folio 92 al 98, corren insertos los referidos documentos privados, consistentes en recibos de pago sin número, correspondientes a los meses anteriormente citados y firmados por el ciudadano D.A.P.A.. Con relación a esta prueba, este Juzgado comparte la constante jurisprudencial las decisiones emanadas de la extinta Corte Suprema de Justicia y del actual Tribunal Supremo de Justicia, en las cuales se considera que ninguna de las partes puede unilateralmente crear una prueba a su favor, excepto en el caso de la figura jurídica del juramento decisorio; así lo decidió la Sala Constitucional en sentencia de fecha 2 de abril de 2.002, en el expediente número 00-1493, con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H., todo ello en obsequio del ejercicio del derecho en el caso del sistema de apreciación de las pruebas, precisamente con la finalidad de proteger las disposiciones constitucionales a la defensa y al debido proceso; por lo tanto, valorar esta prueba unilateralmente creada por la parte actora, implicaría soslayar ilegalmente la tarifa legal prevista en el artículo 1.381 del Código Civil, en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, para los documentos privados que le son opuestos a la parte contraria, y mal puede oponérsele a la parte contraria un documento privado que no ha sido firmado por la misma. Por las razones anteriormente expuestas, es por lo que a las mencionadas planillas no se les otorga eficacia jurídica probatoria, y así se decide.-

EN CUANTO A LOS ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

1. DE LA CALIFICACIÓN DE LA ACCIÓN.

   Previo al mérito de la controversia, debe resolver este sentenciador como punto previo, sobre la calificación de la acción incoada y el procedimiento utilizado para el trámite y substanciación de la causa. La presente demanda fue admitida como RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, tal y como fue accionada por la demandante.

   Se impone entonces determinar, previo a cualquier otra consideración, cual es la naturaleza del contrato en cuanto a su duración y el objeto, para dictaminar si fue o no correcta la interposición de la demanda por ese tipo de acción, así como el procedimiento empleado para el trámite y sustanciación del juicio.

   Sobre la duración del contrato de arrendamiento, ha señalado el destacado jurista venezolano G.G.Q., lo siguiente:

   “Cuando al abogado se le presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.

   En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon, hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”

   En el presente caso se ha intentado una demanda calificada por la actora como resolución de contrato de arrendamiento sobre la base de la existencia de un contrato escrito a tiempo determinado, alegando como causa de tal resolución el incumplimiento en el pago de dos cánones de arrendamiento.

2. DE LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

   Cuando la actora solicite o esté de acuerdo en que la controversia sea ventilada conforme a un procedimiento adecuado a cierta clase de acciones, para hacer conocer su propósito es necesario que designe en el libelo la acción promovida; pero ello no obliga al Tribunal a otra cosa que a decidir “con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas”.

   En el caso de autos, la naturaleza propia que se desprende de los hechos descritos y la fundamentación alegada por la actora, no deja lugar a dudas que la acción incoada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fue instaurada de manera correcta.

3. DE LA TEMPORALIDAD:

   1. Que la importancia de la temporalidad o vigencia del contrato de arrendamiento, radica en que ella calificará o determinará el tipo de acción procedente.

   2. Que conforme a lo preceptuado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la acción de desalojo procederá cuando se trate de contratos de arrendamiento verbales o a tiempo indeterminado, mientras que la acción de cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, tendrá viabilidad en aquellos casos en que se trate de contratos a tiempo determinado, y en el caso bajo examen, la parte actora demandó por resolución de contrato de arrendamiento con legal asidero en un contrato a tiempo determinado.

   3. Que la acción de resolución de contrato, procederá en aquellos casos que además de tratarse de contratos de arrendamiento a tiempo determinado, la misma sea interpuesta durante la vigencia del contrato, ya que, de otra manera, mal podría demandarse la resolución de un contrato ya resuelto.

   4. Que en el presente caso, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, fue celebrado a tiempo determinado, por lo que la acción por resolución de contrato de arrendamiento, es procedente.

   5. Que la parte actora en su petitorio, solicitó la resolución del contrato de arrendamiento con base a un contrato por tiempo determinado, lo que resulta legal, y así debe decidirse.

CONCLUSIÓN: Ahora bien, de las pruebas aportadas por las partes, valoradas y apreciadas anteriormente, quedaron demostrados los siguientes hechos:

• Que en fecha 13 de febrero de 2.004, el ciudadano D.A.P.A., cedió en arrendamiento al ciudadano ANSHI ZHENG, el bien inmueble objeto de la pretensión, dando inicio a una relación arrendaticia a tiempo determinado, la cual es demandada su resolución.

• Que las partes suscribieron el contrato de arrendamiento objeto en controversia, por un lapso de doce (12) meses contados a partir del día 10 de febrero de 2.004, renovable automáticamente mediante el consentimiento del arrendador, dado por escrito al arrendatario.

• Que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento en controversia, se estableció como monto de los cánones de arrendamiento, la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.450.000,oo), los cuales debían ser depositados puntualmente al finalizar cada mes.

• Que en el expediente de consignaciones signado con el número 6.850, que cursa por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d.E.M., se constató que el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre, de 2.008, fueron realizados de manera legítima, de conformidad con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento y el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

• Que el accionante señaló que el arrendatario le adeudaba los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2.008.

• Que el demandado no logró demostrar en autos el pago correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2.008, ya que la parte accionada únicamente probar que efectuó el pago de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2008.

• Que en la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento en cuestión, se pactó que la mora en el pago de un (1) canon de arrendamiento, daría al arrendador el derecho de dar por resuelto el contrato y pedir la desocupación del inmueble.

• Que en virtud de la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2.008, el arrendatario incurrió en la mora alegada por el arrendador para hacer valer la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio.

En tal sentido este Tribunal concluye que la parte demandada incurrió en mora en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2.008, lo que conllevó al incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento y en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, causal suficiente para que el arrendador pueda exigir la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y así debe decidirse.

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: