Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de Merida, de 28 de Junio de 2007
| Fecha de Resolución | 28 de Junio de 2007 |
| Emisor | Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina |
| Ponente | María Marin |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento Por Venc |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.
EXP. Nº 6114
DEMANDANTE: GERCECA S.R.L., a través de su Apoderada Judicial M.A.O.D.C..
DEMANDADO: LA C.T.B..
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.
Fecha de Admisión: 17 de Abril de 2007.
197º Y 148º
CAPÍTULO I
DE LA NARRATIVA
Vistos: Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demandada incoado por la Abogada M.A.O.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.- 8.007.346, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 23.745 y jurídicamente hábil, actuando con el carácter de Apoderada Judicial de GERCECA S.R.L., inscrita en el Registro de Comercio llevado por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha treinta (30) de julio de mil novecientos ochenta (1980), bajo el Nº 1.091, Tomo II, para demandar al ciudadano LA C.T.J.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.-653.513, de este domicilio y civilmente hábil, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.
La demanda fue admitida por este Tribunal en fecha diecisiete (17) de abril de dos mil siete (2007), según auto que corre inserto al folio 11, decretando Medida Preventiva de Secuestro sobre el inmueble objeto del litigio.
Diligenció al folio 18, la Alguacil de este Tribunal consignando recibo de citación del demandado ciudadano LA C.T.J.B., antes identificado, sin firmar.
La parte actora por medio de diligencia solicitó al Tribunal libre cartel de citación al demandado.
Este Tribunal tal y como se evidencia al folio 19, libró cartel de citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Consta al folio 22, que la parte demandada ciudadano LA C.T.J.B., confirió Poder Apud Acta a los Abogados ANTONIO D’JESUS y N.R.P., venezolanos, mayores de edad, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros.1.757 y 13.653 respectivamente.
Por medio de diligencia que consta al folio 24, la parte demandada a través de sus Apoderados Judiciales, consignaron escrito de contestación a la demanda.
Se evidencia al folio 32, diligencia suscrita por la parte demandada, consignando escrito de promoción de pruebas en la presente causa. Dichas pruebas fueron admitidas por el Tribunal en fecha veintitrés (23) de mayo de dos mil siete (2007).
En fecha treinta (30) de mayo de dos mil siete (2007), la parte actora por medio de acto realizado por este Tribunal consignó escrito de promoción de pruebas.
Las pruebas fueron admitidas por el Tribunal en fecha primero (1) de junio de dos mil siete (2007).
CAPITULO II
DE LA MOTIVA
La parte actora alega en su escrito libelar lo siguiente:
1) Que su representada tiene suscrito contrato de arrendamiento con el ciudadano LA C.T.J.B., en el cual se pactó que la duración del mismo era por seis (6) meses prorrogable por periodos iguales y sucesivos, a menos de que una de las partes diere aviso a la otra de la no renovación.
2) Que en la cláusula segunda se estableció que la vigencia de dicho contrato era a partir del primero (01) de julio de mil novecientos ochenta y ocho (1988), contrato que se ha ido prorrogando cada seis (6) meses.
3) Que el propietario del inmueble decidió no prorrogar mas la duración del contrato a partir del primero (1) de enero de dos mil cuatro (2004), notificando tal decisión al inquilino, la cual fue firmada por el, comenzando a transcurrir la prorroga legal establecida.
4) Que vencida como esta la prorroga legal a partir del primero (1) de enero de dos mil siete (2007) y no habiendo producido la entrega del inmueble por parte del inquilino, procede a demandar al ciudadano LA C.T.J.B. para que:
Haga entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento totalmente desocupado de bienes, personas y solvente con los cánones y servicios públicos.
Pagar los daños y perjuicios ocasionados a su representada, por no haber podido el propietario disponer del inmueble en la fecha de vencimiento del contrato.
EN LA OPORTUNIDAD LEGAL PARA DAR CONTESTACION A LA DEMANDA, EL DEMANDADO DE AUTOS LO HIZO EN LOS SIGUIENTES TERMINOS:
Rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, en los hechos como en el derecho, la demanda de autos por cuanto el contrato de arrendamiento citado fue celebrado entre la empresa GERCECA S.R.L., y el ciudadano LA C.T.J.B., el que al decir de la empresa demandante se originó en un supuesto contrato de administración celebrado entre el entonces propietario de dicho inmueble J.A.G.T., posteriormente fallecido.
Que el expresado contrato de arrendamiento no fue declarado en la Oficina del Impuesto sobre sucesiones del seniat, como un activo en el acervo hereditario del ciudadano J.A.G.T., para saber así quien es el dueño del inmueble alquilado.
Igualmente alega la parte demandada que presumiendo que la ciudadana F.d.G., citada por la empresa demandante en el escrito libelar como la persona que ordenó a la administradora GERCECA la no renovación del contrato, es parte de la sucesión pero no la única propietaria del inmueble.
LA PARTE ACTORA PROMUEVE LAS SIGUIENTES PRUEBAS:
Promueve el valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento suscrito por los aquí intervinientes, cabe decir entre el ciudadano J.B.L.T. y GERCECA, S.R.L., en fecha primero (1°) de julio de mil novecientos ochenta y ocho (1.988); señala el promovente que el mismo se ha renovado por períodos iguales y sucesivos como lo pauta la cláusula tercera, por lo que no ha operado la tácita reconducción. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora la aprecia y le otorga valor probatorio, por cuanto del mencionado instrumento se desprende efectivamente que en la relación contractual se estableció un “dies a quo” y un “dies a quem” prorrogable automáticamente salvo manifestación de alguna de las partes contratantes, por lo que se concluye que la situación jurídica existente se deriva de un Contrato de Arrendamiento a TIEMPO DETERMINADO. Así mismo, el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, establece: “La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento”. Por lo expuesto, dado que el accionado de autos no desconoció su firma en el referido contrato de arrendamiento, aunado al hecho que del mismo se desprende la relación contractual existente entre los justiciables, es por lo que esta Juzgadora lo aprecia y le otorga valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.
Promueve el valor y mérito jurídico de carta de notificación de la empresa arrendadora al inquilino o arrendatario, en la que se le notifica la no renovación del contrato de arrendamiento a partir del primero (1°) de enero de dos mil cuatro (2.004), fecha en la cual comenzó a correr la prórroga legal (tres años) establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 de la N.P.C., la aprecia y le otorga valor probatorio, por cuanto la misma no fue impugnada, desconocida o tachada de falsedad por la parte contra quien obra, aunado al hecho que del referido instrumento se evidencia fehacientemente la manifestación de voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato en cuestión, operando consecuentemente la prórroga legal. Y ASÍ SE DECLARA.
Promueve el valor y mérito jurídico de la carta enviada por el arrendatario a la empresa arrendadora, en la que señala, según esgrime el promovente, que reconoce haber sido notificado y estar consciente de la prórroga legal. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 de la N.P.C., la aprecia y le otorga valor probatorio, por cuanto la misma no fue impugnada, desconocida o tachada de falsedad por la parte contra quien obra, aunado al hecho que del referido instrumento se desprende el conocimiento que tuvo el arrendatario desde fecha primero (1°) de septiembre de dos mil tres (2.003), de la no renovación del contrato de arrendamiento y por ende el inicio en fecha (1°) primero de enero de dos mil cuatro (2.004), de la prórroga legal. Y ASÍ SE DECLARA.
Promueve el valor y mérito jurídico del documento de propiedad del bien inmueble en cuestión, donde consta que el mismo es propiedad de la empresa GUERRERO VALVERDE, C.A. (GUEVALCA). Del estudio del documento constitutivo de la Sociedad Mercantil GUERRERO VALVERDE, C.A. (GUEVALCA), se desprende que el bien inmueble en cuestión constituye parte del Capital Social de la referida Empresa, coincidiendo los datos de registro aportados en dicho instrumento con los que existen en el documento por el cual fueron incorporados (folio cincuenta, líneas 16 y 17). Y ASÍ SE DECLARA.
Promueve el valor y mérito jurídico del contrato de administración celebrado entre GERCECA, S.R.L. y la empresa GUERRERO VALVERDE, C.A. (GUEVALCA), de fecha cuatro (4) mayo de mil novecientos ochenta y uno (1.981). En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 430 de la N.A.C., en concordancia con lo dispuesto en el artículo 444, ejusdem, la aprecia y le otorga valor probatorio, por cuanto del mismo se desprende la facultad que posee la sociedad mercantil GERCECA, S.R.L., para celebrar contratos de arrendamiento sobre el bien inmueble en cuestión en nombre de su representada, en este caso de la sociedad mercantil GUERRERO VALVERDE, C.A. (GUEVALCA), aunado al hecho que el instrumento en cuestión no fue impugnado ni desconocido por la parte contra quien obra. Y ASÍ SE DECLARA.
Promueve correspondencia enviada por la sociedad mercantil GUERRERO VALVERDE, C.A. (GUEVALCA) a GERCECA, S.R.L., de fecha quince (15) de enero de dos mil tres (2.003), en el que se autoriza a la socia F.V.D.G., viuda del Dr. J.G.T. y madre del actual Director – Gerente de la referida empresa, para que gestione todo lo relativo al bien inmueble en cuestión. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora la aprecia y le otorga valor probatorio, por cuanto la misma no fue impugnada ni desconocida por la parte contra quien obra. Y ASÍ SE DECLARA.
LA PARTE DEMANDADA PROMUEVE LAS SIGUIENTES PRUEBAS:
De conformidad con el Principio de la Comunidad de la Prueba, promueve el contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil GERCECA, S.R.L. y el ciudadano J.B.L.T.; señala el promovente que dicho contrato como el contrato de administración quedaron extinguidos al momento de la muerte del ciudadano J.A.G.T., quien según arguye el promovente era el propietario del inmueble en cuestión. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora luego de la revisión de las actas procesales, observa que la propietaria del inmueble en cuestión es la sociedad mercantil GUERRERO VALVERDE, C.A. (GUEVALCA), mas no el ciudadano J.A.G.T., por lo que su fallecimiento en ninguno de los casos puede generar la extinción de los contratos en referencia; por lo expuesto, esta Juzgadora no aprecia ni le otorga valor probatorio a la prueba in comento. Y ASÍ SE DECLARA.
De conformidad con el Principio de la Comunidad de la Prueba, promueve el oficio de fecha primero (1°) de septiembre de dos mil tres (2.003), atribuido a la señora F.D.G., quien afirmó ser propietaria del inmueble de autos y así mismo promueve la Confesión espontánea de la sociedad mercantil GERCECA, S.R.L. al hacer la misma aseveración. Con lo expuesto el promovente pretende demostrar que tal propiedad no aparece acreditada en los autos ni otorgó contrato de administración alguno. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora luego del estudio de las actas contenidas en el expediente, observa que la propietaria del inmueble en cuestión es la sociedad mercantil GUERRERO VALVERDE, C.A. (GUEVALCA), persona jurídica ésta quien a su vez autorizó a la ciudadana F.V.D.G., para que gestionara todo lo relativo al bien inmueble en cuestión. Por lo expuesto, esta Juzgadora no aprecia ni le otorga valor probatorio a la prueba in comento. Y ASÍ SE DECLARA.
Promueve la prueba de Exhibición de Documentos por parte de la sociedad mercantil GERCECA, S.R.L. Ahora bien, en la oportunidad fijada por este Juzgado para el acto de exhibición de documentos, la parte apercibida no se hizo presente, generando las consecuencias indicadas en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente; sin embargo, de autos se evidencia que la parte actora promovió dichos instrumentos como pruebas, instrumentos estos que fueron apreciados en su justo valor probatorio en el presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.
LLEGADA LA OPORTUNIDAD LEGAL PARA DICTAR SENTENCIA, ESTE TRIBUNAL LO HACE EN LO SIGUIENTES TÉRMINOS:
De la revisión de las actas procesales, se evidencia que el demandado opuso a su favor, para ser resuelta como punto previo a la sentencia de fondo de conformidad con lo previsto en el artículo 361 de la Ley Adjetiva Procesal, la falta de cualidad o interés del actor para intentar la presente acción. El demandado sustenta su dicho señalando que el demandante no demuestra su condición de mandatario de la ciudadana F.V.D.G.. Esta juzgadora, vista la defensa opuesta por el accionado y luego de una revisión minuciosa de las actas procesales, observa que obra agregado a los folios setenta y uno (71) y setenta y dos (72) de la presente causa, documentos por medio de los cuales la sociedad mercantil GUERRERO VALVERDE, C.A. (GUEVALCA), propietaria del bien inmueble en cuestión, autoriza plenamente a la ciudadana F.V.D.G., titular de la cédula de identidad N° V.-1.392.134, para la toma de decisiones respecto a los inmuebles que posee bajo administración la sociedad mercantil GERCECA, S.R.L., por lo que forzosamente la presente defensa opuesta por el demandado se debe declarar SIN LUGAR. Y ASÍ SE DECLARA.
Luego del respectivo análisis de las actas procesales, se evidencia que los justiciables han suscrito contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble, suficientemente identificado en autos y por el cual se encuentran obligados entre sí, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 de la Ley Sustantiva Civil. Y ASÍ SE DECLARA.
Ahora bien, declarada como fue la existencia de una relación contractual derivada de un Contrato a TIEMPO DETERMINADO, sólo queda examinar por parte de este Despacho si el derecho a prórroga legal, establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fue satisfecho a favor del arrendatario – demandado. En cuanto a este punto, se evidencia de las actas procesales que el contrato de arrendamiento entró en vigencia el primero (1°) de julio de mil novecientos ochenta y ocho (1.988), manifestando el ARRENDADOR su voluntad de no prorrogar el referido contrato en fecha primero (1°) de septiembre de dos mil tres (2.003), iniciándose en consecuencia la respectiva prórroga en fecha primero (1°) de enero de dos mil cuatro (2.004); expuesto lo anterior y de conformidad con lo establecido en el literal “D” del mencionado artículo 38 ejusdem, le corresponden al arrendatario – demandado tres (3) años de prórroga legal, finalizando la misma en fecha primero (1°) de enero de dos mil siete (2.007). Por lo expuesto, esta Juzgadora dictamina que efectivamente el plazo de prórroga legal en favor del arrendatario – demandado, fue satisfecho. Y ASÍ SE DECLARA.
Ahora bien, en los contratos con plazo o término prefijado, al vencimiento de la prórroga legal, si el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin ninguna oposición del arrendador, podría sostenerse con algún fundamento la presencia de una nueva relación arrendaticia dentro de una imprecisa conclusión temporal (duración indeterminada, pero no perpetua); en cuya situación los sujetos intervinientes no saben cuando o en que momento concluirá de modo preciso la duración. En el contrato de arrendamiento escrito, las partes siempre establecen el término inicial o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, así mismo, indican el término final. En todo contrato de arrendamiento escrito celebrado por tiempo determinado o a plazo fijo, como en el caso de marras, pueden ocurrir varias situaciones que, por acción u omisión de una de las partes o de ambas, lo convierten en otro contrato por tiempo indeterminado mediante la tácita reconducción, como consecuencia del agotamiento de la prórroga legal. En el caso bajo estudio, agotada como se encuentra la prórroga legal y habiéndose ejecutado manifestaciones de voluntad por parte del arrendador – demandante con la anuencia del arrendatario - demandado, lo cual es evidente por cuanto se desprende de las actas suscritas entre los justiciables, no puede operar la tácita reconducción, más por el contrario, surge la obligación imperante para el arrendatario de hacer efectiva entrega del bien inmueble arrendado a su legítimo propietario, dada la finalización de la relación contractual entre los mismos. Y ASÍ SE DECLARA.
Consecuentemente, firme como ha quedado el hecho del agotamiento de la prórroga legal y el no surgimiento de la tácita reconducción, es por lo que emerge el Derecho para el arrendador de exigir el Cumplimiento del Contrato, pretensión ésta que debe declararse con lugar, tal y como se hará en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.
CAPÍTULO III
DE LA DISPOSITIVA
En atención y consideración a las razones ya expuestas, es por lo que este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, administrando Justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda incoada por la Abogada en ejercicio M.A.O.D.C., venezolana, casada, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-8.007.346, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 23.745, domiciliada en esta Ciudad de Mérida, Estado Mérida y jurídicamente hábil, actuando en su carácter de Apoderada Judicial de la sociedad mercantil GERCECA, S.R.L., de este domicilio e inscrita en el Registro de Comercio llevado ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha treinta (30) de julio de mil novecientos ochenta (1.980), bajo el N° 1.091, tomo II, contra el ciudadano J.B.L.T., venezolano, casado, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.-653.513, domiciliado en esta Ciudad de Mérida, Estado Mérida y civilmente hábil, debidamente representado por los Abogados en ejercicio DR. ANTONIO D’ JESÚS y N.R.P., venezolanos, casados, mayores de edad, inscritos en el INPREABOGADO bajo el N° 1.757 y N° 13.653, en su orden y jurídicamente hábiles, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. En consecuencia, por cuanto la vigencia del contrato de arrendamiento ha fenecido y el lapso de prórroga legal se encuentra agotado, es por lo que se ordena a la parte demandada hacer efectiva entrega del inmueble en cuestión a la parte actora, libre de personas, muebles, animales y/o cosas. De conformidad con el artículo 274 de la N.C.A., se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente perdidosa. Puesto que la presente decisión se dicta dentro del lapso establecido en la Ley, es por lo que las partes se encuentran a Derecho para conocer de la misma.
DADO, SELLADO Y FIRMADO EN LA SALA DE DESPACHO DE ESTE JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En la Ciudad de Mérida, a los veintiocho (28) días del mes de junio de dos mil siete (2.007). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL
ABG. M.E.M.O.
LA SECRETARIA TITULAR,
ABG. E.C. UZCÁTEGUI B.
En la misma fecha se copió y publicó, siendo las 9:00 de la mañana. Quedando su asiento en el libro diario bajo el Nº 01.-
Sria. Tit.
