Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de Trujillo, de 18 de Septiembre de 2008
| Fecha de Resolución | 18 de Septiembre de 2008 |
| Emisor | Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil |
| Ponente | Adolfo José Gimeno Paredes |
| Procedimiento | Cumplimiento De Prorroga Legal |
EXP. 10.733
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, DEL TRANSITO, BANCARIO Y CONSTITUCIONAL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO, CON SEDE EN TRUJILLO
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL
DEMANDANTE: CANNAVO GIOVANNI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.660.803.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados en ejercicio J.C.F. y M.A.D.R. inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 26.363 y 23.259, respectivamente.
DEMANDADO: SOCIEDAD MERCANTIL CASA AMERICANA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en fecha28 de enero de 2005 bajo el Nº 15 Tomo 1-A, representada por el ciudadano VASSILIOS SINIS ZOGRAFU; griego, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 81.639.414.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado en ejercicio E.F.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 23.655.
SENTENCIA DEFINITIVA
SINTESIS PROCESAL
Se recibió por distribución la presente demanda que por CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL intentó CANNAVO GIOVANNI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.660.803 contra SOCIEDAD MERCANTIL CASA AMERICANA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en fecha 28 de enero de 2.005 bajo el Nº 15 Tomo 1-A, representada por el ciudadano VASSILIOS SINIS ZOGRAFU; griego, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 81.639.414, mediante la cual alega el demandante en su libelo lo siguiente:
Que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del municipio autónomo Valera estado Trujillo, en fecha 07 de marzo de 2.005, bajo el Nº 10, tomo 23, que suscribió un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil CASA AMERICANA; C.A., domiciliada en la ciudad de Valera estado Trujillo, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en fecha 28 de enero de 2.005, bajo el Nº 15, tomo 1-A, representada por el ciudadano VASSILIOS SINNIS ZOGRAFU. Que dicho contrato de arrendamiento tuvo por objeto un inmueble consistente en un local comercial signado con el Nº 03, del edificio DON MATEO, ubicado en la calle 8, entre avenidas 9 y 10, municipio Valera estado Trujillo.
Que al momento de celebrarse el contrato de arrendamiento se pacto en la cláusula cuarta del mismo, que el canon de arrendamiento mensual seria de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00). Que la arrendataria se comprometió a pagar por mensualidades adelantadas, canon éste que sería ajustado anualmente, en caso de que existieren prorrogas, siendo el último canon acordado la cantidad de UN MIL TREINTA Y DOS BOLIVARES FUERTES CON CUARENTA Y CINCO CENTIMOS. Que en la cláusula segunda de dicho contrato se estableció que la duración del mismo era por el término de un (1) año, el cual comenzaría a regir entre las partes a partir del 1 de marzo de 2005, siendo convenio expreso, que si al vencimiento del termino fijo, las partes no manifestaban su deseo de darlo por resuelto, el mismo se consideraría prorrogado automáticamente por un término igual al que se pacto como plazo inicial, y así lo acepto expresamente la arrendataria.
Que en la cláusula novena del contrato de arrendamiento, se estableció que a la terminación del mismo, la arrendataria se obligaba a entregar el local comercial totalmente solvente, por lo que respecta al pago del canon de arrendamiento y condominio y quedaría liberada de sus obligaciones con la entrega formal de dicho local, debiendo además entregar las llaves, las solvencias y el retiro de los servicios de agua, luz, aseo urbano y los comprobantes del servicio de mantenimiento del aire acondicionado.
Que el 21 de abril del año 2.006, le fue enviado un telegrama a la arrendataria, con acuse de recibo, mediante el cual se le notificaba el deseo de no renovar o prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes identificadas en el libelo, que en el referido telegrama se le manifestó además a la arrendataria la obligación de entregar el inmueble arrendado para el día 01 de marzo de 2.007, haciéndole la salvedad que si quería podía hacer uso de la prorroga legal consagrada en el literal b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prorroga ésta que utilizó la arrendataria y cuyo vencimiento lo fue el día 1 de marzo de 2.008, sin que hasta la presente fecha el inmueble arrendado le haya sido entregado, por lo que procede a demandar a la Sociedad Mercantil CASA AMERICANA, C.A., por cumplimiento de obligación de entrega del inmueble arrendado por haberse vencido la prorroga legal, conforme a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Se le dio entrada y se procedió a admitir la demanda en fecha 23 de mayo de 2.008, ordenándose la citación del demandado de autos, quien fue citado por el Juzgado comisionado tal como consta al folio 29 y 30 de expediente, para lo cual éste procedió a través de su apoderado judicial E.F.R., a dar contestación a la demanda en los términos que este Tribunal sintetiza a continuación:
Opuso como cuestión previa la existencia de una condición pendiente, presentando al efecto como prueba de dicho alegato copia del contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera estado Trujillo, en fecha 07 de marzo de 2005, bajo el Nº 10, tomo 23, alegando que el mencionado contrato tiene una condición para que pueda entenderse resuelto que no es otra que las partes de mutuo acuerdo, resuelvan no renovar el contrato, y que en el presente caso nunca las partes se han reunidos para acordar tal decisión.
Que como consecuencia de que no se haya dado la condición requerida para que se entienda que no será renovado el contrato, no ha transcurrido el lapso de prorroga legal y por lo tanto resulta extemporánea por anticipada la acción intentada.
Rechazó, negó y contradijo la pretensión de la demandante de forma general en todas sus partes tanto en los hechos como en el derecho.
Opuso la improcedencia de la acción de cumplimiento intentada, siendo la pertinente la de desalojo conforme a las cláusulas del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando al efecto que el contrato que le vincula con la demandante se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado, toda vez que de ser tomada en cuenta la notificación realizada por la demandante, debe observarse que desde la supuesta fecha de vencimiento de la prorroga legal hasta aquella en que se interpuso la presente demanda, han transcurrido mas de treinta (30) días, lo que implica la procedencia de una tácita reconducción en razón de que la arrendadora ha dejado en posesión de la cosa a la arrendataria.
Procede la parte actora a través de su apoderado judicial J.C.F.; a contradecir la cuestión previa opuesta por el demandado; e impugnó el poder con el que actuó el abogado de la parte demandada, por no haberse cumplido para el otorgamiento del mismo con las formalidades, requisitos y exigencias establecidas en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, y que en consecuencia se deben tener como nulas las actuaciones llevadas a cabo por el mismo y como no opuesta la cuestión previa y como no contestada la demanda.
En la oportunidad de promover y evacuar pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho, como consta en escritos de fechas 04 de agosto de 2.008 inserto a los folios del 47 al 54 y del 11 de agosto de 2008 inserto al folio 102.
Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia procede este juzgador a hacerlo, analizando los alegatos y pruebas de las partes de la siguiente manera:
THEMA DECIDENDUM
Trabada como fue la presente controversia con ocasión a la contestación de la demanda, considera el tribunal, que el thema decidendum en la presente causa lo constituye la determinación: En primer lugar, de la naturaleza del contrato de arrendamiento que por vía de consecuencia permitirá determinar si existe una condición o plazo por vencer que suspenda la interposición de la demanda intentada, de manera que debe este Tribunal de alzada resolver, una vez determinada la naturaleza de la relación arrendaticia, respecto a la cuestión previa planteada por la demandada. Y de no ser procedentes tales defensas deberá esta alzada determinar si se encuentra o no vencido el contrato de arrendamiento entre las partes celebrado y la prorroga concedida por la ley, para dirimir si resulta o no procedente la pretensión del demandante, máxime cuando el demandado ha alegado que la misma es extemporánea y que el contrato en comento se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado. Empero, previamente este juzgador de alzada en virtud de la impugnación realizada por la demandante al poder otorgado al apoderado judicial de la demandada, debe decidir si el mismo ha sido o no otorgado legalmente, todo lo cual pasa a determinar de seguidas.
PUNTOS PREVIOS
DE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Antes de proceder a analizar las pruebas aportadas a autos por las partes en relación con el fondo de la controversia, es menester que previamente el Juez califique el contrato de arrendamiento a objeto de conocer si está en presencia de un contrato a tiempo determinado o, por el contrario, de un contrato por tiempo indeterminado. Solo determinando previamente tal circunstancia podrá saber el Juzgador con exactitud la normativa a aplicarse a los hechos narrados por la demandante y en fin si la pretensión deducida resulta procedente en derecho, lo que de seguidas pasa el Tribunal a analizar:
La demandante alega haber celebrado un contrato de arrendamiento con la demandada de autos, según documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del municipio Valera del estado Trujillo, en fecha 7 de marzo de 2.005, inserto bajo el número 10, tomo 23, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria; que según dicho contrato de arrendamiento, la duración del mismo es por un año contado a partir del 01 de marzo de 2.005, hasta el 01 de marzo de 2006, siendo que si al vencimiento de dicho término, las partes no expresaran su deseo de darlo por resuelto, se considerara prorrogado automáticamente por un termino igual al que se establece como plazo inicial de duración y así sucesivamente; por tales razones y en el entendido de que dicha cláusula suprimió la posibilidad de que se convirtiera el mencionado contrato, en uno a tiempo indeterminado, considera este sentenciador, sin emitir opinión en cuanto a la manifestación de voluntad de la arrendadora de resolver la relación que les vinculaba, ni sobre la prorroga legal cuyo cumplimiento exige la actora, que se esta en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, razón por la cual la acción intentada, resulta ajustada en cuanto a que esta permitida por el derecho, es decir, a la presente acción se le puede subsumir dentro de los presupuestos legales de resolución o cumplimiento y no de desalojo. ASÍ SE DECLARA.
DE LA IMPUGNACIÓN REALIZADA POR LA DEMANDANTE AL PODER OTORGADO AL APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA
En escrito de fecha 28 de julio de 2008, inserto a los folios del 47 al 50, de este expediente, la parte demandante procedió a impugnar el poder presentado por el abogado E.F.R. como supuesto apoderado de la parte demandada, alegando que el mismo no fue otorgado en forma legal, por cuanto no se hizo mención en el poder presentado respecto a la disposición de los Estatutos Sociales de la Sociedad Mercantil CASA AMERICANA, C.A., mediante la cual el Presidente de dicha sociedad esté facultado para otorgar poderes judiciales en nombre de la misma; y por otro lado, no solicitó al ciudadano Notario, se dejara constancia en la nota respectiva de la presentación para su vista y devolución de los Estatutos Sociales que acrediten en el carácter con el que actúa el otorgante de dicha poder, es decir, no consta en el texto de la nota de autenticación respectiva, el cumplimiento de dicha formalidad, haciendo irritas todas las actuaciones llevadas a cabo en ejercicio de tal poder.
En tal orden de ideas, es preciso señalar, de acuerdo al artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, que el funcionario da fe de la exhibición ad effectum videndi de esos instrumentos, pero no los trascribe; debe limitarse a tomar nota en el cuerpo del poder de las fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificar esos instrumentos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos. La finalidad de esas anotaciones que hace el funcionario es la de posibilitar al interesado la verificación y revisión, mediante el examen respectivo de los documentos que acrediten la representación del poderdante o el sustituyente.
Asimismo, resulta oportuno lo señalado por la Sala Política Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia en decisión de fecha 08 de abril de 1.998, número 0310, en la cual estableció:
…observa la Sala que,…se limitó la representación actora a impugnar los poderes, pero ni solicitó la exhibición de los libros o gacetas o registros que acreditan a los representantes de los codemandados para el otorgamiento de poder ni tampoco probó alguna falta de representación de los otorgantes …(…) no puede el litigante limitarse a impugnar sino que debe desplegar una efectiva actividad probatoria; o pide la exhibición de los documentos, libros, registros o gacetas o prueba que el otorgante carece de la facultad para otorgar el poder… la impugnación… resulta totalmente improcedente…
Ello evidencia, que la intención del legislador en este tipo de medios de defensa, no es detectar el incumplimiento de los requisitos de forma, sino más bien, para detectar si el otorgante carece de la representación para la realización del acto acontecido.
Conteste con lo expuesto en la antes citada decisión de la extinta Corte Suprema de Justicia, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo, en decisión de fecha 10 de febrero de 2.004 número 0091, estableció:
la enunciación que hace el poderdante en el texto del poder es suficiente conforme lo exige el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, no obstante la insuficiencia de declaración del Notario, al no señalar haber tenido o no a la vista el documento que autorizaba al poderdante para el acto del otorgamiento del poder a los abogados correspondientes. No basta pues esta omisión para considerar nulo el poder…
Ahora bien, observa esta alzada, que en el poder cuya impugnación hace la demandante, se señaló que el otorgante, ciudadano VASSILOS SINNIS ZAGRAFU actuaba en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil CASA AMERICANA, demandada de autos, la cual se encuentra inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, el 28 de enero de 2.005, bajo el número 15, tomo 1-A; de manera, que quedó señalado expresamente en el texto del poder el documento donde consta la representación que se atribuyó el mencionado ciudadano para otorgar poder al abogado E.F.R. para actuar en este juicio, de manera que el demandante tenía completamente a su disposición los datos del documento que le permitía verificarla o exigir su exhibición, no siendo estrictamente necesario que el Notario manifestara o no haberlos tenido a su vista, a tenor de lo que ha interpretado nuestro M.T. en las decisiones antes citada.
Y finalmente observa, esta alzada que la impugnación realizada por la parte actora solo tiene por objeto poner en evidencia un defecto de forma del poder, mas no, una falta de representación que pueda ser probada, siendo que ello atenta contra lo establecido en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, referido al deber de no sacrificar la justicia por la omisión de formalidades no esenciales; máxime cuando debió desplegar una efectiva actividad probatoria, como lo sería haber requerido la exhibición de los documentos, o haber promovido y consignado en autos, prueba alguna que evidenciara la falta de representación impugnada.
Por tales, razones y con el ánimo de no sacrificar la justicia por formalismos innecesarios, ni de proceder a reposiciones inútiles, este Tribunal declara IMPROCEDENTE la impugnación de la demandante respecto al poder otorgado al abogado E.F.R.. Y así se declara.
SOBRE LA CUESTIÓN PREVIA DE EXISTENCIA DE UNA CONDICIÓN PENDIENTE
La demandada de autos en su contestación opuso como cuestión previa a ser resuelta, en la sentencia definitiva la cuestión previa prevista en el numeral 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una condición pendiente, alegando al efecto que según la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del municipio Valera del estado Trujillo, en fecha 7 de marzo de 2.005, inserto bajo el número 10, tomo 23, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, es necesario dejar transcurrir el término del 1° de marzo de 2.008 al 1 de marzo de 2.009, para determinar si las partes manifiestan su voluntad de prorrogar o no dicho contrato, es decir, que conforme a la referida cláusula “Las Partes” deben agotar la condición de que al vencimiento del termino convenido de un (01) año, las mismas debían expresar, su deseo de dar o no por resuelto el contrato celebrado.
Ante tales alegatos, este sentenciador considera conveniente exponer las siguientes consideraciones:
El Dr. A.S.N. en su obra Comentarios y Anotaciones al Código de Procedimiento Civil, “DE LA INSTRUCCIÓN DE LA CAUSA” explica que:
Esta cuestión previa, solamente comprende aquellas situaciones especiales, en que las partes se encuentran ligadas por obligaciones condicionales, esto es, obligaciones cuya existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto.
Ateniéndose a la enseñanza de F.C., el vocablo condición, strictu sensu, es todo acontecimiento futuro e incierto del cual depende la eficacia de un acto jurídico. La condición es pendiente, cuando tal acontecimiento futuro e incierto puede llegar a verificarse, pero aun no lo ha sido. La cuestión previa sólo será procedente frente a obligaciones condicionales y siempre que las mismas se encuentren en pendencia, es decir, cuando para el momento de trabarse la relación procesal, la acción se encuentre supeditada a una condición impuesta por las partes o por la ley o al vencimiento de un plazo no cumplida.
En tal orden de ideas, este juzgador considera a los fines de verificar la existencia o no de la condición pendiente alegada por la demandada, que debe previamente proceder a analizar los medios probatorios traídos, como lo hace de la siguiente manera:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
En el lapso de promoción y evacuación de pruebas la parte demandada, promovió los siguientes medios probatorios:
Documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del municipio Valera del estado Trujillo, de fecha 07 de marzo de 2.005 e inserto bajo el número 10, tomo 23, el cual consigna la parte demandada en copia simple inserta a los folios del 42 al 46, empero el mismo consta en original a los folios del 8 al 12, y siendo que el mismo es un documento privado reconocido, goza de los mismos efectos de un documento público, razón por la cual es valorado a tenor de lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; dicho documento contiene contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de este juicio, el cual en su cláusula segunda establece:
“SEGUNDA: PLAZO DE DURACIÓN: El plazo fijo de duración de este contrato será de un (01) año que comenzará a regir a partir del día 01 de Marzo de 2005. No obstante, si al vencimiento del término fijo, las partes, no expresan su deseo de darlo por resuelto, se considerará prorrogado automáticamente por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración y así sucesivamente; sin embargo, es potestativo de “LA ARRENDADORA” otorgar o no prorrogas al presente contrato, en el entendido de que el mismo día del vencimiento de la prórroga “LA ARRENDATARIA” entregará a “LA ARRENDADORA” EL LOCAL completamente desocupado de bienes y personas y en las condiciones establecidas en este contrato. La prórroga o prórrogas se consideran como tiempo fijo y así lo acepta expresamente “LA ARRENDATARIA”, por lo que vencido el término de la prórroga legal, el presente contrato quedará extinguido de pleno derecho y en ningún caso operará la tácita reconducción del mismo, aún cuando se hubiere pagado alguna cantidad con posterioridad al vencimiento de dicha prórroga y en todo caso se recibirá esta cantidad como indemnización y no como canon de arrendamiento. Si al término del contrato “LA ARRENDATARIA” no entrega completamente desocupado EL LOCAL, indemnizará los daños y perjuicios que sufra “LA ARRENDADORA” por el incumplimiento de la “LA ARRENDATARIA” y los cuales se estiman en la trigésima parte del canon de arrendamiento vigente para el momento de la desocupación, por cada día de demora en la entrega de EL LOCAL dado en arrendamiento…”
Ahora bien, de la referida cláusula se evidencian dos aspectos fundamentales: 1) Que el contrato, en comento, tal y como se estableció ut supra se celebró a tiempo determinado, es decir, por el período de un (01) año; 2) Que en el mismo se estableció una condición para la resolución del contrato, que es que las partes manifiesten su deseo de darlo por resuelto; en este estado es oportuno señalar que yerra el demandado en interpretar dicha condición en el sentido de que las partes deben expresar de mutuo acuerdo tal deseo de resolver el contrato, porque ello es contrario al sentido semántico y gramatical de las palabras utilizadas en la redacción de la mencionada cláusula, y considera este sentenciador que es contrario a la intención de las partes en contratar, quienes expresan: “…las partes, no expresan su deseo de darlo por resuelto…”; adminiculado a ello es preciso señalar que en dicha cláusula, además se indica que es potestativo de LA ARRENDADORA, otorgar o no las prorrogas de manera pues que no es necesario que las partes lleguen a un mutuo y consensuado acuerdo, sobre la no resolución del contrato como lo quiere hacer ver la demandada, de manera pues que es menester que en el resto de las pruebas existentes en autos, se evidencie la manifestación de alguna de las partes en resolver el contrato, para que se entienda cumplida la condición existente. Y así se valora.
Promovió la parte demandada, copias certificadas insertas a los folios del 55 al 96 de este expediente, las cuales no fueron tachadas por la parte demandante en la oportunidad correspondiente razón por la cual las mismas se tienen como fidedignas, a tenor de lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil. Dichas documentales contienen la consignación de cánones de arrendamiento de la parte demandada respecto al local a que se refiere este juicio, comprendiendo en las mismas los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2.008; en tal sentido, observa este juzgador, que el mismo es promovido por la parte demandada con el objeto de evidenciar que el arrendador dejó en posesión del inmueble al arrendatario por más de treinta (30) días continuos, de manera, que según la parte demandada el contrato se ha convertido a tiempo indeterminado por aplicación de los artículos 7, 34, 51 y 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, máxime cuando él ha consignado los cánones de arrendamiento a la demandante, transcurriendo desde que venció la prorroga legal (01 de marzo de 2.008) hasta la fecha en que se admitió la demanda (23 de mayo de 2.008) mas de treinta (30) días, operando por ello, según la demandada, la tacita reconducción y convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado, siendo por ello únicamente permisible la acción de desalojo.
Ahora bien, considera este sentenciador, que el hecho de que el arrendador no haya aceptado los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2.008, es una clara manifestación que el mismo no estuvo en disposición de continuar con el contrato, ni estuvo de acuerdo con que la demandada ocupara el inmueble arrendado, y así lo manifiesta la demandada en sus escritos de consignación de cánones de arrendamientos.
En este mismo orden de ideas, el autor Ricardo Henríquez La Roche, en su libro “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS” ha señalado sobre la tácita reconducción lo siguiente:
“Para que haya ese efecto de convertir un contrato a tiempo determinado en indeterminado, es necesario que la condición “tácita” se dé, o sea, que el arrendatario continúe poseyendo el inmueble y que el arrendador lo haya dejado en esa posesión, sin iniciativa alguna de ponerlo en mora para entregarlo. El arrendatario “queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada”
En consecuencia, considera este juzgador que la mencionada documental es prueba de que el arrendador no ha consentido tacita ni expresamente en la continuación del contrato de arrendamiento, máxime cuando incluso se ha negado a recibir los cánones de arrendamiento. Y así se valora.-
PRUEBAS DE LA PARTE DEMADANTE:
La parte demandante promovió pruebas dentro del lapso correspondiente, según diligencia inserta al folio 102, de este expediente, de fecha 11 de agosto de 2.008 y cuyas pruebas procede este sentenciador a analizar de seguidas:
Promueve contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del municipio Valera del estado Trujillo, en fecha 7 de marzo de 2.005, inserto bajo el número 10, tomo 23, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, el cual ya ha sido analizado por este juzgador en el particular primero de las pruebas promovidas por la parte demandada, razón por la que nada mas tiene que analizar al respecto.
Promueve documental inserta al folio 13 de este expediente, la cual consiste en telegrama dirigido a la empresa demandada, emanado del Centro Inmobiliario C.A. y por medio del cual se le informa a la demandada, la voluntad de la arrendadora en resolver el contrato de arrendamiento que las vincula; en tal sentido este juzgador observa que la referida documental, presenta un sello húmedo del Instituto Postal Telegráfico O.R.T. Valera estado Trujillo, con fecha 21 de abril de 2006.
Ahora bien, antes de proceder a a.c.e. juzgador importante hacer las siguientes consideraciones: El Telegrama, consiste en un original escrito que se transmite por el sistema telegráfico. Lo que recibe el telegrafista receptor no es el original, sino una copia del mismo, el cual a su vez transcribe y hace llegar al destinatario, quien recibe realmente una segunda copia supuestamente del original. Dichas copias, de acuerdo al artículo 1.376 del Código Civil, no se presumen verdaderos traslados del original y de aquí su diferencia con las copias certificadas y la impugnación por infidelidad, salvo que quien envió el telegrama lo haya hecho verificar, repetir o certificar caso en el que para el remitente y para el receptor se presume que el texto es exacto.
Ahora bien, considera este juzgador que el documento, a que se refiere este particular, es la copia del telegrama enviado a la demandada, el cual es emanado de la demandada, y en cuyo contenido se evidencia la manifestación de voluntad de la demandada en resolver el contrato de arrendamiento, no obstante ello resulta de suma importancia adminicular este medio probatorio, con el que se promueve en el particular siguiente, es decir, el informe de acuse de recibo que expide la empresa telegráfica, inserto en original al folio 14, de este expediente y en el cual se deja constancia de quién y dónde se recibió el telegrama y la fecha del mismo; en tal sentido se observa, que la referida documental evidencia, que el mismo fue dirigido a CASA AMERICANA, C.A. ubicada en el Edif.. Don M.L. 03, y recibido el día 24 de abril de 2.006 a las 11:25 am, por el ciudadano SINUES VASSILIOS titular de la cédula de identidad número 81.639.414, quien en este juicio funge como Presidente de la Sociedad Mercantil CASA AMERICANA, C.A. parte demandada; por tales razones, y visto que el contenido de dicho telegrama no ha sido desvirtuado por prueba en contrario, ni denunciado a tenor de los supuestos del artículo 1.376 del Código Civil, este juzgador le otorga valor probatorio, en el sentido de que el mismo sirve como demostración del cumplimiento de la condición pendiente para que se resolviera el contrato de arrendamiento suscrito por las partes. Y así se valora.-
Promueve la demandante, talón de acuse de recibo, inserto al folio 14, el cual ha sido a.e.e.p. anterior.
Promueve publicación de cartel, inserto al folio 15 de este expediente, el cual fue publicado por el Diario El Tiempo, de la ciudad de Valera, en la página número 28 de la edición de fecha 29 de febrero de 2.008, el cual contiene notificación dirigida a los señores, CASA AMERICANA, C.A., en la cual el Departamento Legal del Centro Inmobiliario, C.A., representado por la ciudadana AGLAVIS ANGELES, notifica recordándoles a los demandados que el lapso de prorroga legal que ellos se encontraban disfrutando por el local ocupado, vencía el 29 de febrero de 2.008, de manera que debían desocupar el mismo para el día 01 de marzo de 2.008; dicho medio probatorio que es una prueba libre emanada de la demandante y promovida por ésta, no ha sido impugnada por la parte demandada, de manera que se tiene como cierto el hecho de que fue publicada en el diario mencionada y en la fecha señalada; sin embargo, tal documental nada prueba sobre la ocurrencia de la condición pendiente, pues esta ha quedado evidenciado con los medios de prueba supra analizados, lo que si es cierto, que ella evidencia es la manifiesta y expresa voluntad de la demandante en resolver el contrato de arrendamiento, en evitar la conversión de éste a un contrato a tiempo indeterminado y por vía de consecuencia la tácita reconducción alegada por el demandado. Y así se valora.
Promovió la parte demandante, copias certificadas insertas a los folios del 55 al 96 de este expediente, relativas al expediente de consignaciones número 5074, tramitado ante el Juzgado Segundo de los municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C. del estado Trujillo, el cual fue analizado por este juzgador en el particular segundo de las pruebas de la parte demandada.
Analizadas como han sido las pruebas promovidas por las partes en este juicio, este juzgador considera, que no está probada la ocurrencia de la condición pendiente, opuesta por la parte demandada con cuestión previa, en consecuencia este juzgador debe forzosamente declarar en esta sentencia definitiva, SIN LUGAR la cuestión previa opuesta. Y así se decide.
Asimismo, debe este juzgador proceder a analizar, el alegato de extemporaneidad por anticipada de la presente acción, esgrimido por la parte demandada, el cual a su vez se encuentra íntimamente vinculado con el tema controvertido en este juicio; en tal sentido quien decide observa: Que el contrato de arrendamiento a que se refiere este juicio comenzó a surtir efectos a partir del 1° de marzo de 2.005, por un lapso de un (01) año, el cual venció el 1° de marzo de 2.006, fecha en la que según la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se prorrogó el mismo por un (01) año mas automáticamente, toda vez que no hay evidencia de que alguna de las partes manifestaran su voluntad de resolverlo; en fecha 24 de abril de 2.006, la arrendadora por medio de telegrama con acuse de recibo, manifestó su voluntad de no renovar el contrato, señalándole a la arrendataria que el mismo solo permanecería vigente hasta el 1° de marzo de 2.007, comenzando a partir de dicha fecha a transcurrir el lapso de prorroga legal a que se refiere el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prorroga que era potestativa disfrutar para la arrendataria, siendo ello así la arrendadora en fecha 29 de febrero de 2.008, procede a recordarle a la arrendataria por medio de cartel de notificación en un diario de circulación local, que el contrato en comento no sería renovado y que estaba por vencerse el lapso de prorroga legal; no obstante ello la arrendataria, ante la negativa de la arrendadora en continuar con el contrato y en proceder a aceptarle el pago de los cánones de arrendamiento, procede a realizar procedimiento consignatario de los mismos ante el Tribunal de municipio correspondiente. Planteada así la negativa de la arrendataria en cumplir con la estipulación de entregar el inmueble dado en arrendamiento para la fecha de vencimiento de la prorroga, procede la arrendadora 07 de mayo de 2.008, a interponer demandada por cumplimiento de prorroga legal contra la arrendataria, para exigir de ésta la entrega del inmueble y el pago de los daños y perjuicios.
Ante los planteamientos expuestos éste sentenciador, considera que efectivamente resulta procedente la pretensión de la parte demandante en cuanto que se hace necesario el cumplimiento del deber de entregar el inmueble dado en arrendamiento a la demandada, toda vez que transcurrió el año de contrato vigente para el momento de que la arrendadora manifestó su voluntad de no renovarlo, es decir, desde el 1° de marzo de 2006 hasta el 1° de marzo de 2007; transcurrió mas del año de prorroga legal correspondiente, según lo establecido en el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, desde el 1° de marzo de 2007 hasta el 1° de marzo de 2008; por tales razones se debe declarar CON LUGAR la pretensión de que se le entregue el inmueble a la demandante. Y así se decide.-
Ahora bien, en cuanto a la reclamación de daños y perjuicios este juzgador observa que en la cláusula segunda del contrato antes identificado, se estableció:
“…Si al termino del contrato “LA ARRENDATARIA” no entrega completamente desocupado EL LOCAL, indemnizará los daños y perjuicios que sufra “LA ARRENDADORA” por el incumplimiento de “LA ARRENDATARIA” y los cuales se estimaran en la trigésima parte del canon de arrendamiento vigente para el momento de la desocupación, por cada día de demora en la entrega de EL LOCAL dado en arrendamiento…”
En tal sentido, observa este sentenciador si bien es cierto ambas partes aceptaron el contenido del expediente de consignaciones arrendaticias, traídas a los autos por la parte demandada, de manera que aceptaron que el último canon de arrendamiento fue por la cantidad de UN MIL TREINTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES (BsF. 1.032,00), no es menos es cierto, que la cláusula, en comento, establece que la misma servirá para cubrir los daños y perjuicios que sufra la arrendadora, debiendo ésta señalar cuales son los daños sufridos y probarlos, es decir, la mencionada cláusula penal, lo que establece es el quantum de la indemnización más no la ocurrencia cierta de dichos daños; por tales razones este Tribunal debe declarar SIN LUGAR la reclamación de daños y perjuicios. Y así se decide.-
D I S P O S I T I V A
Por todos los argumentos antes explanados, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, con sede en Trujillo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
SIN LUGAR la impugnación hecha por la parte demandante del poder que le otorgara la parte demandada al abogado en ejercicio E.R., identificado en autos.
SIN LUGAR la cuestión previa, referida a la existencia de una condición pendiente, opuesta por la parte demandada.
PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL Y PAGO DE DAÑOS Y PERJUICIOS intentara el ciudadano G.C., en contra de LA SOCIEDAD MERCANTIL CASA AMERICANA, C.A. representada por su presidente el ciudadano VASSILOS SINNIS ZOGRAFU respecto al contrato de arrendamiento que consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del municipio Valera del estado Trujillo, de fecha 07 de marzo de 2.005 e inserto bajo el número 10, tomo 23, respecto a un inmueble consistente en un local comercial signado con el número 03, del edificio Don Mateo, ubicado en la calle 08, entre avenidas 9 y 10 jurisdicción de la parroquia M.D. del municipio Valera del estado Trujillo.
De conformidad con lo establecido en los artículos 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, en virtud de haber resultado vencida totalmente.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, con sede en Trujillo, a los dieciocho (18) días del mes de septiembre de dos mil ocho (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
El Juez Titular,
Abg. A.G.P.
La Secretaria Titular,
Abg. D.C.I.
En la misma fecha anterior y previo el anuncio de Ley dado por al alguacil del Tribunal, y siendo las dos horas y veinte minutos de la tarde (2:20 pm), se dictó y publico el fallo que antecede.
La Secretaria Titular,
Abg. D.C.I.
AGP/mtgh
