Decisión de Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de Merida, de 27 de Septiembre de 2010

El Tribunal procede para el referido análisis a transcribir la cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento de fecha 1° de Noviembre de 1999, en la que se estableció lo siguiente:

Cláusula Tercera: El plazo de duración del presente contrato es de Un (1) año a partir de la fecha de la firma del presente contrato, prorrogable por períodos de seis (6) meses, iguales y sucesivos; a menos que una de las partes manifestara a la otra por escrito, su voluntad de no prorrogarlo, por lo menos con treinta (30) días continuos de anticipación a la fecha del vencimiento del término correspondiente. Las prórrogas se consideran como tiempo fijo y en ningún caso las partes podrán alegar que el presente contrato o sus prórrogas, cualquiera que sea el número de veces que se hayan producido, es por tiempo indeterminado

.

Esta Juzgadora observa en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, que las partes pactaron establecer prórrogas iguales y sucesivas y cumplida la notificación de la no renovación del contrato, operó de pleno derecho la prórroga legal arrendaticia. De manera pues, que la voluntad de la arrendadora fue NO Renovar el contrato operando entonces de pleno derecho la prórroga legal arrendaticia y disfrutada plenamente por el demandado.

Esta Juzgadora observa en las actas procesales que la parte demandada al contestar el fondo de la demanda expresa: “…por no tener la demandante el carácter que se arroga…el contrato de arrendamiento celebrado tres años antes y que venció el día 1° de octubre de 1999, quedando por tanto en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado…”; en otras palabras, la parte demandada alega que el contrato de arrendamiento se transformó en indeterminado en virtud de que el suscrito en fecha 1° de noviembre de 1999 no tiene validez alguna. Al respecto, es importante acotar que el contrato de arrendamiento suscrito y objeto del presente litigio fue con la empresa mercantil “Servicios Integrales Quintero-Nuñez”, C.A, quien tiene bajo su responsabilidad la custodia y administración del referido inmueble, quien deberá rendir cuentas de la administración efectuada a su propietaria sea la F.P.D.P.A. o cualquier otra, y frente al arrendatario, aquí parte demandada. De manera pués que resulta inapropiado, que el arrendatario, aquí parte demandada, quien ha mantenido y sostenido una relación contractual arrendaticia con la empresa mercantil “Servicios Integrales Quintero-Nuñez, C.A., sobre el inmueble ya descrito en autos y posteriormente disfrutado de la prórroga legal arrendaticia que le corresponde de pleno derecho, alegue ahora que el contrato no tiene validez porque el propietario del mismo no es la ciudadana F.P.D.P.A. sino otro, por existir sentencia que anula el documento de propiedad que la acredita como su titular, pero el mismo no es una sentencia definitivamente firme por cuanto se encuentra en apelación por ante el Superior, lo cual carece de eficacia para alegar la indeterminación del contrato y ASI SE DECIDE.

De manera pués, que partiendo de lo expresado por la parte actora y no desvirtuada por el adversario, de la fecha a término establecida en el contrato de arrendamiento suscrito, y operada la prórroga legal, podemos establecer que el demandado, arrendatario, disfrutó plenamente de la prórroga legal arrendaticia a partir del 01 de Marzo de 2007 hasta el 01 de Marzo de 2010, y concluyó la misma, por corresponderle la prórroga legal de tres (3) años, de conformidad con el artículo 38, literal d), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ASI SE DECIDE.

Al respecto el artículo 1.159 del Código Civil, expresa:

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

Y el artículo 1.160 y 1.166, sobre la materia, también señala:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos......

Los contratos no tienen efectos sino entre las partes contratantes.....

En este orden de ideas, se observa que el contrato de arrendamiento suscrito, y conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que regula la materia de contratos a término fijo o tiempo determinado, y a tiempo indeterminado, es a término fijo y se otorgó la prórroga legal arrendaticia que el arrendatario-demandado comenzó a disfrutar a partir del 1° de Marzo de 2007 y la misma venció el 1° de Marzo de 2010, prórroga legal que le otorga el artículo 38, literal d), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ASI SE DECIDE.

En consecuencia, esta Juzgadora establece que la naturaleza jurídica contrato de arrendamiento en cuestión suscrito es a tiempo determinado o fecha fija porque así lo establecieron las partes en contrato de arrendamiento suscrito que al acompañar al libelo y al serle opuesta no fue desconocida ni impugnada por la parte demandada, entonces el contrato suscrito es a tiempo determinado y por tanto, se encuentra fenecida la prórroga legal arrendaticia y ASI SE DECIDE.

En atención a lo expuesto, la Sala de Casación Civil con ponencia de la Magistrada, I.A.P.E., transcribe decisión dictada por la Sala Constitucional en fecha 24 de Abril de 2002, sentencia Nro.834, Expediente Nro. 02-570....., señaló en relación a los contratos de arrendamientos, lo siguiente:

Es criterio de la Sala,.......; lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoò el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.

Por su parte, el demandado.... si cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el Tribunal de la causa, pues este tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma

. (Lo destacado es del Tribunal).

Así mismo, dicha Sala en decisión Nro. 1391, de fecha 28 de Junio de 2005, Expediente Nro. 04-1845, señaló:

........Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato de arrendamiento se exige sólo en aquellos casos en los cuales este determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacto sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato....., pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador...., la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

De los criterios jurisprudenciales transcritos, se desprende que un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado la única vía es demandar por desalojo, de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber “........ omissis....”.

La Sala Constitucional en el magistrado Ponente, F.C.L., de fecha 28 de Junio de 2005, al respecto indica:

La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, puès dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas.

En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público. (Lo destacado es del Tribunal).

Noveno: De las Jurisprudencias citadas a los fines de ilustrar a las partes, debemos señalar que la acción de desalojo sólo se interpone para los contratos a tiempo indeterminados y la acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento o Vencimiento de la Prórroga Legal Arrendaticia es sólo para los contratos a tiempo determinado. En este sentido se observa, que la parte demandada disfrutó de la prórroga legal arrendaticia por suscribir un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y vencido el término debe hacer entrega del inmueble en cuestión y ASI SE DECIDE.

Décimo: En atención a lo expuesto y dispuesto en los artículos 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se observa que la parte actora NO subvirtió el procedimiento pautado para el caso planteado, al plantear el Vencimiento de la Prorroga Legal, lo cual NO infringió reglas de orden público y el debido proceso y, por ende, el derecho a la defensa; por tanto, NO se considera procedente en derecho la tutela constitucional invocada por el demandado y ASI SE DECIDE.

Undécimo: Esta Juzgadora considera que lo ajustado a derecho es declarar que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento suscrito es a tiempo determinado, o por tiempo fijo, y por tanto, encuentra apoyo lo expresado por el actor en virtud, de que en el ordenamiento jurídico, existe el Vencimiento de la Prórroga Legal Arrendaticia cuando el demandado ya disfrutó de la misma. En efecto, la acción escogida por el demandante resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo determinado lo procedente es intentar la acción por Vencimiento de la Prórroga Legal Arrendaticia y ninguna otra acción. Igualmente, el demandado al contestar la demanda aunque cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumenta que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda es a tiempo indeterminado, en este sentido, lo alegado por la parte demandada es apreciado por el Tribunal y por tanto, se puede determinar que el contrato de arrendamiento suscrito a tiempo determinado no se renovó y posee validez el contrato de fecha 1º de Noviembre de 1999 y no renovado el mismo operó la prórroga legal arrendaticia y en consecuencia, se dictamina que el contrato de arrendamiento suscrito es a tiempo determinado y se encuentra vencida la prórroga legal arrendaticia, entonces se resuelve como punto previo lo solicitado y ASI SE DECIDE.

SEGUIDAMENTE ESTA JUZGADORA PROCEDE A RESOLVER LAS DEFENSAS OPUESTAS POR LA PARTE DEMANDANDA AL CONTESTAR AL FONDO DE LA DEMANDA, DE CONFORMIDAD AL ARTÍCULO 35 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS.

PUNTO PREVIO Nº1:

OPONE EL DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA PREVISTA EN EL ORDINAL 4º DEL ARTICULO 340 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL: “EL OBJETO DE LA PRETENSION, EL CUAL DEBERÀ DETERMINARSE CON PRECISIÒN, INDICANDO SU SITUACIÒN

Y LINDEROS, SI FUERE INMUEBLE…

.

Esta Juzgadora observa que el ciudadano O.J.P., parte demandada, al contestar el fondo de la demanda, opone el defecto de forma de la demanda por no haber llenado en el libelo con los requisitos que indica el Ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, al respecto el Tribunal realiza las siguientes consideraciones:

1) Esta Juzgadora observa que el actor en el libelo de la demanda indica el objeto de la pretensión, al indicar que es un Local Comercial signado con el Nº18-79, integrante del Edificio “Mamá Luisa”, también conocido como edificio “Kontiki”, ubicado en la avenida 03, esquina con calle 19 del Municipio Libertador del Estado Mérida.

2) Igualmente se observa, que el actor señala que el inmueble es propiedad de la ciudadana F.C. Picòn De Pereira Alvarez…, según consta en documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna de registro Pùblico del Municipio Libertador del estado Mérida, en fecha 06 de Febrero de 2004, anotado bajo el Nº43, Protocolo Primero, Tomo XII, Primer Trimestre.

3) En este orden de ideas, debemos indicar que la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Magistrado Ponente FRANKLIN ARRIECHE G., de fecha 12 de Noviembre de 2002, Exp. Exp. Nº 2001-000245, sobre la cuestión previa opuesta expresa:

La formalizante alega la violación del artículo 340 ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil, sin una adecuada fundamentación. Sin embargo, la Sala, extremando sus deberes, observa que se acusa tal infracción del ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, porque la parte actora no identificó con precisión el objeto de la pretensión.

El artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, establece que el demandado en el lapso fijado para la contestación de la demanda, en vez de contestarla puede oponer la cuestión previa de defecto de forma del libelo, por no cumplir los requisitos que indica el artículo 340 eiusdem.

En este caso, si el demandado consideraba que faltaba algún requisito de los establecidos en el artículo 340 eiusdem, ha debido oponer la cuestión previa en el lapso procesal que concede la ley. Por otro lado, la pretensión es el fin concreto que el demandante persigue a través de las declaraciones de voluntad expresadas en la demanda, para que las mismas sean reconocidas en la sentencia. Por tanto, la pretensión es lo que se pide en la demanda, que en los procesos contenciosos se identifica con el objeto del litigio; en otras palabras, ésta comprende tanto la cosa o el bien jurídico protegido, como el derecho que se reclama o persigue.

En este caso en particular, el objeto de la pretensión es el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual tiene por objeto un inmueble. Al estar determinado el objeto de la pretensión que como se dijo, es el cumplimiento del contrato de arrendamiento, no es necesario identificar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

Por estas razones, se desestima la denuncia de infracción del ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. (lo destacado es del tribunal).

4) En atención a lo expuesto, esta juzgadora DECLARA SIN LUGAR EL DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA CONTENIDA EN EL ORDINAL 4º DEL ARTICULO 340 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL Y ASI SE DECIDE.

PUNTO PEVIO Nº2

OPONE LA CUESTION PREVIA DEL ORDINAL 8º

DEL ARTICULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL:

LA EXISTENCIA DE UNA CUESTION PREJUDICIAL QUE

DEBA RESOLVERSE EN UN PROCESO DISTINTO

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Esta Juzgadora observa que el ciudadano O.J.P., parte demandada, al contestar el fondo de la demanda, opone la cuestión previa contenida en el Ordinal 4º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de una cuestión prejudicial, al respecto el Tribunal realiza las siguientes consideraciones:

1) La parte demandada al contestar el fondo de la demanda alega la existencia de la cuestión prejudicial porque el inmueble objeto del presente litigio, propiedad de la ciudadana F.C. Picòn de Pereira Alvarez…, según documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Libertador del Estado Mèrida, de fecha 06-02-2004, anotado bajo el Nº43, protocolo primero, tomo XII, primer trimestre, fue anulado por sentencia emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia del Estado Mérida, por acción de simulación de venta interpuesta en su contra por el ciudadano G.H.P..

2) Al respecto, el autor L.E.C.E., en su obra “Las Cuestiones Previas”, sobre la Cuestión Prejudicial, comenta:

“Al respecto Alsina (1958), expresa:

Para que una cuestión tenga carácter prejudicial en sentido propio, debe fundarse en una relación substancial independiente de la que motiva la litis y cuyo conocimiento corresponde, por disposición de la ley o por la naturaleza jurídica de la cuestión y en juicio autónomo a otro tribunal, la decisión del cual deberá influir con efecto de cosa juzgada en la resolución final a dictarse respecto de aquella

.

Y agrega este autor, que existe cuestión prejudicial cuando debe ser resuelta antes de la cuestión principal porque constituye un antecedente lógico de la sentencia.

En otras palabras, existen dos relaciones jurídico materiales dependientes una de la otra; por lo tanto, para decidir la relación dependiente, se requiere que previamente sea decidida la relación independiente; cuyo dispositivo por tener fuerza de cosa juzgada, tendrá que ser acogido en la sentencia respecto a la relación dependiente”.

3) En este orden de ideas, esta Juzgadora observa que la parte demandada sostiene la idea que la sentencia de nulidad del documento de propiedad de la ciudadana F.C. Picòn de Pereira Alvarez, por el Juzgado Primero de Primera Instancia del Estado Mérida conlleva el efecto inmediato de cosa juzgada que influye de forma determinante en la decisión final del presente juicio. Es importante indicar, que en el punto previo de la motiva del presente fallo se analizó la naturaleza jurídica del contrato determinando que el mismo continúa vigente hasta que no existe sentencia definitivamente firme por el Juzgado Superior, porque el así considerarlo violaría derechos legales y constitucionales de quien funge como propietaria del inmueble en cuestión. Sin embargo, esta Juzgadora considera que dicha nulidad en nada afectaría la presente acción incoada por considerar que aun así, la referida ciudadana posee derechos legales y sucesorales sobre el referido inmueble.

4) También es importante destacar, que el contrato de arrendamiento fue suscrito entre la parte demandada y la empresa mercantil ”Servicios Integrales Quintero-Nuñez, C.A.”, quien actúa como administrador del inmueble y mandatario, ejecutando uno o más negocios por cuanta de otra, que le ha encargado de ello, pagando un precio, véase el artículo 1684 del Código Civil.

Al respecto, el artículo 1691 del Código Civil, reza:

Cuando el mandatario obra en su propio nombre, el mandante no tiene acción contra aquellos con quienes ha contratado el mandatario, ni éstos contra el mandante. En tal caso, el mandatario queda obligado directamente hacia la persona con quien ha contratado, como si el negocio fuera suyo propio

.

Entonces de declararse con o sin lugar la apelación interpuesta contra la acción de nulidad realizada contra la propietaria del inmueble, en nada desvirtúa o influye sobre la sentencia a dictarse en la presente acción, para lo cual debe declarársele sin lugar la cuestión previa opuesta y ASI SE DECIDE.

PUNTO PREVIO Nº3

OPONE LA DEFENSA DE FONDO CONTENIDA EN EL

ARTÍCULO 361 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL:

LA FALTA DE CUALIDAD E INTERES PARA INTENTAR

EL PRESENTE JUICIO

.

El ciudadano O.J.P., parte demandada, al contestar el fondo de la demanda, opone la defensa de fondo contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, “la falta de cualidad e interés para intentar el presente juicio”. Al respecto, el Tribunal realiza las siguientes consideraciones:

1) La falta de cualidad e interés opera como defensa que puede invocar el demandado en la contestación de la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 361, y según lo tiene establecido la doctrina y jurisprudencia, para que proceda tal defensa, es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, de modo que pueda ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa.

Desde el punto de vista doctrinario la falta de cualidad e interés es una institución jurídica que ha sido estudiada por valiosos juristas. En efecto, el ilustre tratadista patrio L.L., sostiene en sus ensayos jurídicos:

La cualidad en sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación.

En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; y en el segundo caso, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esa manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando correctamente un derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera".

2) Conforme a la casi unánime Doctrina Procesal Civil, por cualidad debe entenderse el derecho o potestad para ejecutar determinada acción o sostenerla entre tanto, el concepto de interés es el de la garantía, provecho o utilidad que puede proporcionar la acción intentada.

3) Otro procesalista A.B., nos señala que no se tiene acción sino cuando se tiene derecho a reclamar algo, y no hay acción si no hay interés.

Y el autor P.C., en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil, Volumen I, señala:

…que la acción se puede concebir como un derecho subjetivo autónomo y concreto. Este derecho, que trata de obtener una determinada providencia favorable, encuentra su satisfacción en el pronunciamiento de esta providencia, y en ella se agota y se extingue. Pero ¿Cuáles son las circunstancias prácticas que deben verificarse a fin de que el Juez pronuncie una providencia jurisdiccional favorable a la petición del reclamante?. Para responder a esta pregunta la doctrina ha clasificado tales circunstancias bajo la denominación de condiciones de la acción o de requisitos de la acción, que con mayor exactitud todavía, pueden denominarse requisitos constitutivos, para hacer comprender que sin ellos el derecho de acción (entendido como derecho a la providencia favorable) no nace, y que los mismos deben, por consiguiente, ser considerados como los extremos necesarios y suficientes para determinar, en concreto, el nacimiento del derecho de acción. A fin de que el órgano judicial pueda acoger la demanda del reclamante, y con ello satisfacer el derecho de acción que éste ejercita, es preciso que ese órgano se convenza de que tal derecho existe concretamente; y para convencerse de ello es necesario que verifique la existencia en concreto de estos requisitos constitutivos de la acción; existencia que constituye lo que nuestra ley llama el mérito de la demanda, que el Juez debe examinar para valorar su fundamento y para establecer, por consiguiente, si la misma merece ser acogida.

Acota Calamandrei que los requisitos de la acción son tres:

a) un cierto hecho específico jurídico, o sea una cierta relación entre un hecho y una norma; b) la legitimación; y c) el interés procesal.

Respecto a la legitimación para obrar o contradecir, el autor Calamandrei expresa que a fin de que el Juez pueda tomar las providencias correspondientes a aquella relación entre un hecho específico concreto y la norma jurídica, no basta que tal relación exista objetivamente, sino que es necesario además que la demanda le sea presentada por quien se encuentre frente a aquel hecho específico en la posición subjetiva que se llama precisamente legitimación para obrar; y que, de otra parte, la demanda sea propuesta por el actor contra un adversario que se encuentre, en cuanto a aquel mismo hecho específico, en la posición subjetiva recíproca que se llama legitimación para contradecir

.

4) Por su parte el autor LIEBMAN, considera que el interés para accionar es el elemento material del derecho de acción y consiste en el interés para obtener la providencia solicitada y también:

El interés para accionar es por eso un interés procesal, secundario e instrumental, respecto del interés sustancial primario, y tiene por objeto la providencia que se pide al magistrado, como medio para obtener la satisfacción del interés primario, que ha quedado lesionado por el comportamiento de la contraparte, o más genéricamente por la situación de hecho objetivamente existente

…”El interés para accionar surge de la necesidad de obtener del proceso la protección del interés sustancial; presupone por eso la lesión de este interés y la idoneidad de la providencia demandada para protegerlo y satisfacerlo”.

5) Esta Juzgadora observa que la parte demandada al oponer esta defensa de fondo, señala que la propietaria del inmueble no es tal por cuanto la venta fue anulada por el Juzgado Primero de Primera Instancia del estado Mérida en sentencia dictada por éste; sin embargo se observa que la misma se encuentra en apelación por ante el superior, lo cual indica que no es cosa juzgada. En tal sentido, continúa siendo el inmueble propiedad de la ciudadana F.C.P.d.P.A..

6) Igualmente, es importante destacar que la relación contractual arrendaticia fue suscrita entre la empresa mercantil “Servicios Integrales Quintero-Nuñez” C.A., (Arrendador) y el ciudadano O.J.P. (Arrendatario), lo cual tiene plena validez por cuanto no fue impugnado por el adversario al negar su firma autógrafa estampada en dicho contrato. Además, la referida empresa está representada por abogados que tienen la representación que se atribuyen.

7) En vista de lo expuesto, resulta inoficioso para esta Juzgadora indicar que la parte actora si tiene cualidad jurídica para interponer la presente acción a través de sus apoderados judiciales, porque reposa en las actas procesales el contrato de arrendamiento que le acredita el interés para incoar la presente acción, razón por la cual la falta de cualidad e interés opuesta contra el actor, para sostener el presente juicio no puede prosperar y por tanto, se le declara sin lugar y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA EMPRESA MERCANTIL “SERVICIOS INTEGRALES QUINTERO-NUÑEZ” C.A., PARTE ACTORA, A TRAVES DE SU DIRECTOR ABOGADO J.P.Q.M..

Contrato de Arrendamiento, según el cual mi representada, la empresa mercantil “Servicios Integrales Quintero-Nuñez, C.A., en su condición de administradora y arrendadora de un inmueble consistente en un (01) Local Comercial, signado con el Nº18-79 de la nomenclatura municipal, Edificio Kontiki, ubicado en la avenida 03 (Independencia), esquina con calle 19 (cerrada), en Jurisdicción de la Parroquia Milla del Municipio Libertador del Estado Mérida, celebró un Contrato de Arrendamiento por tiempo determinado, por vía privada, con los ciudadanos O.J.P. y M.D.S. Oliveira…, cuya copia fue agregada al libelo de la demanda marcado con la letra “b”.

El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa al folio 9 y vuelto del expediente, copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el cual tiene pleno valor probatorio por no haber sido impugnado ni desconocido por el adversario conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, lo aquí promovido tiene pleno valor probatorio y el mismo es conducente y pertinente para demostrar su pretensión y ASI SE DECIDE.

Documento de notificación de no renovación, emanado de mi representada, la empresa mercantil “Servicios Integrales Quintro-Nuñez”, C.A., cuya copia fue agregada al libelo de la demanda marcada con la letra “c”.

El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa al folio 13 del expediente, carta de notificación de no renovación del contrato de arrendamiento, suscrita por el la arrendadora, la empresa mercantil “Servicios Integrales Quintro-Nuñez”, C.A., y recibida por el propio arrendatario ciudadano O.P., estampando su firma autógrafa, con fecha 05-03-07, el cual no fue impugnado por el adversario conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia tiene pleno valor probatorio y el mismo es conducente y pertinente para demostrar su pretensión y ASI SE DECIDE.

Documento respuesta a la Notificación, enviada por los Arrendatarios a mi representada, la empresa mercantil “Servicios Integrales Quintero-Nuñez, Compañía Anónima, cuya copia fue agregada al libelo de la demanda marcado con la letra “d”.

El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa al folio 14 del expediente, carta dirigida por el ciudadano O.P., arrendatario, a la empresa mercantil “Servicios Integrales Quintero-Nuñez, C.A., de fecha 02 de Mayo de 2007, manifestando su solicitud de acogerse a la prórroga legal arrendaticia. En dicha carta se observan firmas autógrafas ilegibles de las partes, la cual tiene pleno valor probatorio por no haber sido impugnado ni desconocido por la parte demandada de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en donde efectivamente se evidencia que la parte demandada disfrutó plenamente de la prórroga legal arrendaticia en consecuencia, lo aquí promovido tiene pleno valor probatorio y el mismo es conducente y pertinente para demostrar su pretensión y ASI SE DECIDE.

Documentos Notificaciones de Aumento, emanados de mi representada la empresa mercantil “Servicios Integrales Quintero-Nuñez”, C.A., para los Arrendatarios en fechas 07 de Febrero de 2008 y 27 de Febrero de 2007, durante la prórroga legal, cuyas copias fueron agregadas al libelo de la demanda marcadas con las letras “e” y “f”.

El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa a los folios 15 y 16 del expediente, cartas de notificaciones realizadas por la empresa mercantil “Servicios Integrales Quintero-Nuñez”, C.A., al arrendatario ciudadano O.P., parte demandada, recibida por éste estampando su firma autógrafa, referida al aumento o ajuste del cánon de arrendamiento, realizadas con fecha 07-02-2008 y 27 de enero de 2009, las cuales tienen pleno valor probatorio por no haber sido impugnadas ni desconocidas por el adversario de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y las mismas son conducentes y pertinentes para demostrar la pretensión esgrimida por el actor y ASI SE DECIDE.

Documento “recordatorio” de vencimiento de prórroga legal, emanado de mi representada la empresa mercantil “Servicios Integrales Quintero-Nuñez”, C.A., para los arrendatarios de fecha 04 de marzo de 2010, durante la prórroga legal, a los fines de recordarles que “el próximo 30 de abril de 2010, vence el plazo de la prórroga legal otorgada por la Ley”. Consta en este documento que fue recibido por el arrendatario O.P., quien lo suscribe. Se agrega este documento en su original marcado con la letra “b”.

El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa al folio 75 del expediente, carta de notificación de fecha 04 de marzo de 2010, emitida por la empresa mercantil “Servicios Integrales Quintero-Nuñez, C.A,” (SERINTC.A.), al ciudadano O.P., informándole: “…tome las medidas pertinentes con el fin de hacer entrega del inmueble en la fecha anteriormente señalada, es decir, el día 30-04-2010”. Dicha comunicación tiene pleno valor probatorio y la misma es conducente y pertinente para demostrar la pretensión del actor y ASI SE DECIDE.

Documentos Facturas emanadas de mi representada la empresa mercantil “Servicios Integrales Quintro-Nuñez”, C.A, para los arrendatarios, de fechas 07-09-2009, 08-10-2009, 05-11-2009, 07-12-2009, 11-01-2010, 08-02-2010, 05-03-2010, 05-04-2010, que se agregan marcados con las letras “c”, “d”, “e”, “f”, “g”, “h”, “i”, “j”.

El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa a los folios 76 al 83 del expediente, facturas de pago emitidas por la empresa mercantil “Servicios Integrales Quintero-Nuñez”, C.A., por cánones de arrendamiento realizados por el ciudadano o.P., que comprende los meses de: 07-09-2009, 08-10-2009, 05-11-2009, 07-12-2009, 11-01-2010, 02-02-2010, 05-03-2010 y 05-04-2010, los cuales tienen pleno valor probatorio por no haber sido impugnado ni desconocido por el adversario, en consecuencia tiene pleno valor probatorio y el mismo es conducente y pertinente para demostrar la pretensión del actor y ASI SE DECIDE.

De acuerdo a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se solicita respetuosamente a este Tribunal requiera: 1) Del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial INFORMRE sobre: Si por ante este Tribunal cursa el expediente de consignaciones Nº0623, en el cual consta que el ciudadano O.J. Pereira…, ha consignado cánones de arrendamiento y cuyo beneficiario es la empresa mercantil “Servicios Integrales Quintero-Nuñez”, C.A. 2) Del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta circunscripción judicial INFORME sobre: ¿Cuál es el estado del juicio para la presente fecha, 31 de Mayo de 2009, que cursa en el expediente Nº21.968, es decir si existe sentencia definitiva en el mismo, si se agotó el recurso de apelación y si se ha notificado a las partes de la sentencia dictada?.

El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa que cumplió con lo solicitado, y los Juzgados a quienes se les ofició dieron respuestas en los siguientes términos: 1) El Juzgado Segundo de los Municipios del estado Mérida informó: “…existe el expediente de consignación 0623, cuyo consignatario es el ciudadano O.J.P...., y cuyo beneficiario es la empresa mercantil “Servicios Integrales Quintero-Nuñez, C.A. Dicha Consignación fue aperturada en fecha 05 de mayo de 2010”. 2) El Juzgado Primero de Primera Instancia del estado Mérida informó: “…el Expediente Nº21.968, cuya carátula entre otras cosas establece, Demandante: Picón Lacruz G.H.. Demandado: Picón Lacruz F.C. y Otros. Motivo: Simulación de Venta, se encuentra en fase de notificar a la parte demandada de la sentencia definitiva dictada por este Tribunal en fecha 07 de mayo de 2010”. En consecuencia, lo aquí promovido tiene pleno valor probatorio y el mismo es conducente y pertinente para demostrar su pretensión y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL CIUDADANO O.J.P., PARTE DEMANDADA, ASISTIDO POR EL ABOGADO J.A.V..

Valor y mérito probatorio del documento de la compra venta, celebrada entre L.C.L. viuda de Picón (hoy causante) y F.C.P.d.P.A. protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el número 43 del protocolo primero, tomo XII, primer trimestre de 2004 de fecha 6 de febrero de 2004 y que obra a los folios 10 al 12 y su vuelto del presente expediente.

El Tribunal procede al a.y.v.l.a. promovido observa al folio 10 al 12 del expediente, documento de propiedad del inmueble, objeto del presente litigio, de la ciudadana F.C.P.d.P.A., adquirido por compraventa realizada a la ciudadana L.C.L. viuda de Picón, el cual tiene pleno valor probatorio y el mismo ya fue ampliamente a.e.l.m.d. presente fallo y ASI SE DECIDE.

Valor y mérito jurídico de la Sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia del estado Mérida en el expediente civil número 21.968, de fecha 7 de mayo de 2010 y obra a los folios 25 al 67 y su vuelto el cual Declara Con Lugar la acción de simulación de venta intentada por el ciudadano G.H.P.L. contra los ciudadanos F.C.P.d.P.A. y R.P.A.R. y en consecuencia Anula el documento de compra-venta, entre los ciudadanos L.c.d.P. y F.C.P.d.P.A. registrado en el Registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida en fecha 6 de febrero de 2004, bajo el Nº43, folios 332 al 339 del Protocolo Primero, Tomo Duodécimo, Trimestre Primero, numerales cuarto y quinto folios 66 y 67 del expediente.

El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa que la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia del estado Mérida, que anula el documento de compra-venta de la ciudadana F.C.P.P.d.P.A., tiene valor jurídico por emanar de una autoridad pública competente; sin embargo, dicha sentencia no anula la acción interpuesta por vencimiento de prórroga legal por la empresa mercantil “Servicios Integrales Quinter-Nuñez, C.A., administrador-arrendador del referido inmueble, contra el demandado. Además la sentencia proferida no es aún cosa juzgada en consecuencia, lo aquí promovido no es suficiente para desvirtuar la pretensión del actor y ASI SE DECIDE.

En conclusión:

En atención al análisis de las pruebas promovidas por las partes y de todas las actas que forman el expediente, es inexorable para esta Juzgadora declarar CON LUGAR LA DEMANDA. Esto debido a que la parte actora promovió pruebas que demuestran el vencimiento el vencimiento de la prórroga legal arrendaticia y la resistencia de la parte demandada a entregar el inmueble en cuestión, cuya acción está circunscrita en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, existe para esta Juzgadora el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, por cuanto se cumplió con los extremos exigidos por ley, que son: a) que ha operado efectivamente la prórroga legal arrendaticia y ha sido plenamente disfrutada por el arrendatario; b) el Arrendador no le permite al Arrendatario seguir ocupando el inmueble; c) Y que el Arrendador no ha recibido o retirado el pago del mes siguiente a la expiración del contrato, es decir del mes de Mayo de 2010. Por tanto, Si ocurren estos elementos aquí descritos, existe vencimiento de prórroga legal y no existe tácita reconducción y ASI SE DECIDE.

En consecuencia, es inexorable para esta Juzgadora declarar con lugar la demanda interpuesta y ASI SE DECIDE.

L A D I S P O S I T I V A.

Por fuerza de todos los razonamientos de hechos y de Derecho que han sido en forma pormenorizada y reseñados en la parte motiva del presente dictamen; este TRIBUNAL PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L. CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:

CON LUGAR la Acción por VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, incoado por la empresa mercantil “Servicios Integrales Quintero-Nuñez, C.A., a través de sus apoderados judiciales abogados D.E.Q.S. y R.E.S.; contra el ciudadano O.J.P..

Se le ordena al ciudadano O.J.P. a realizar la entrega del local, objeto del presente litigio, a la empresa mercantil “Servicios Integrales Quintero-Nuñez, C.A., en su representante legal, o a sus apoderados judiciales.

Se le condena al ciudadano O.J.P. a pagar las costas procesales por resultar totalmente vencido de conformidad al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión se ha publicado fuera del lapso legal es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes intervinientes en el juicio, a los fines de ponerlos en conocimiento que una vez que conste en autos la última notificación que se haga, al dìa siguiente, comenzará a transcurrir el lapso establecido en la Ley, para interponer los recursos a que hubiere lugar.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE ORIGINAL O COPIA CERTIFICADA A LOS EFECTOS ESTADISTICOS DEL TRIBUNAL. DADO, FIRMADO, SELLADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO, DEL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L. CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En Mérida, a los 27 días del mes de Septiembre de 2010.

LA JUEZA TITULAR:

ABG/PLTGA. F.M.R.A.

LA SECRETARIA

ABG.SUSANA PARRA CALDERON.

En la misma fecha se publicó la presente sentencia siendo las 10:00a.m., se libraron las correspondientes boletas de notificación y se dejó copia certificada.

LA SECRETARIA