Decisión nº PJ192015000166 de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Agrario y Menores de Anzoategui, de 23 de Septiembre de 2015

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.

Barcelona, veintitrés de septiembre de dos mil quince.

205º y 156º

ASUNTO: BP02-R-2015- 0000443

En el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por el ciudadano J.E.B.V., venezolano, mayor de edad, abogado, titular de la cédula de identidad Nº V-3.760.386, contra la empresa SNACK PRODUCTION, C.A, de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de esta Circunscripción anotado bajo el Nro. 46, Tomo A-47, representada por su presidente, el ciudadano S.M.V., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-11.422.554, el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios S.B., D.B.U., J.A.S. y guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, dictó sentencia de fecha 15 de julio de 2015, en la cual declaró: SIN LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano J.E.B.V., asistido por el abogado L.B.C.M., contra la sociedad mercantil “SNACK PRODUCTION, C.A.” representada por su Presidente ciudadano S.M.V..-

Por auto de fecha 04 de agosto de 2015, este Tribunal Superior admitió actuaciones relacionadas con motivo de la apelación ejercida en fecha 20 de Julio de 2015, por el ciudadano J.E.B.V., actuando en su propio nombre y representación, parte demandante en el presente juicio, contra la indicada sentencia, en dicho auto se fijó el Décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia en la presente causa, de conformidad con el artículo 839 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.-

El Tribunal para decidir lo hace bajo las siguientes consideraciones:

I

HECHOS ESGRIMIDOS EN EL ESCRITO LIBELAR

“…En fecha 15 de Diciembre de 2010, suscribe contrato de arrendamiento con la empresa mercantil “SNAKE PRODUCTION”, C.A, de este mismo domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha Treinta (30) de Enero de 2008, anotado bajo el No. 46, Tomo A-7. Representada por su Presidente S.M. VELASQUEZ…el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona, Municipio S.B., estado Anzoátegui, en fecha 28 de Febrero de 2012, quedando anotado bajo el No.14, tomo 27 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que acompaño marcado “A” en original. Conforme a la Cláusula Cuarta se estipuló lo siguiente: “La duración de este contrato es de un año (01) contado a partir del 15 de diciembre de 2011 hasta el 15 de diciembre de 2012. Es condición expresa y aceptada por las partes que por ningún motivo operará la tacita reconducción motivo por el cual al término del presente se deberá firmar un nuevo contrato, con las condiciones que se pacten a tal fin.” Vencido este contrato procedí a firmar un nuevo contrato con mi arrendataria “SNAKE PRODUCTION”, C.A., que también fue autenticado ante la misma Notaría Pública Primera de Barcelona, en fecha 2 de enero de 2013, anotado bajo el No. 008, Tomo 200, anexo original de dicho contrato signado “B”, cuya Cláusula Cuarta era del mismo tenor, pero el lapso de duración fue desde el día 15 de diciembre de 2012 hasta el 15 de diciembre de 2013. Posteriormente suscribimos…otro contrato de arrendamiento de carácter privado, el cual opongo en su contenido y firma a mi referida arrendataria, acompaño marcado “C” el original del referido contrato; donde la Cláusula Cuarta establecía: “La duración de este contrato es de seis (06) meses fijos contados a partir del 15 de diciembre del 2013 hasta el 15 de junio de 2014. Acogiéndome a la prórroga establecida de acuerdo a la Ley de arrendamiento, o sea, los seis (06) meses que corresponden de acuerdo a la ley. Es condición expresa y aceptada por las partes que ningún motivo operara la tacita reconducción motivo por el cual el término del presente se deberá firmar un nuevo contrato, de común acuerdo entre las partes y de acuerdo a las condiciones que se pacten a tal fin. Es importante resaltar que este contrato, fue suscrito por nosotros únicamente para conferirle como en efecto le conferí a mi arrendataria…la prórroga legal…se evidencia de los dos (02) contratos de arrendamientos antes citados, cuya duración fue de un (01) año cada uno, para hacer un total de dos (02) años. En consecuencia le correspondería un (01) año de prórroga legal. Por lo tanto notifiqué al ciudadano S.M. Velásquez…para que ejerciera a partir del 15 de junio de 2014 hasta el 15 de diciembre de 201ª, sus otros seis (06) meses, para totalizar un (01) año de prórroga legal…En tal sentido, acordamos firmar otro contrato de arrendamiento, por una duración de seis (06) meses,limitado a su prórroga legal…Una vez, que me fue entregado el contrato de arrendamiento, por el abogado antes citado, precedí a hacerle entrega al ciudadano S.M.V., quien lo recibió y me prometió que después que lo leyera, lo firmaría y me lo entregaría. Así fue pasando el tiempo, me alegaba que había perdido su cédula de identidad y otras excusas. Todas estas mentiras del Presidente de mi arrendataria, fue para no firmar dicho contrato, que estipulaba su restante seis(06) meses de prórroga legal…acudo ante su competente autoridad para demandar, como en efecto demando a la sociedad mercantil “SNAKE PRODUCTION” C.A…. por Cumplimiento de contrato de arrendamiento, derivado del vencimiento del término de duración y de la prorroga legal otorgada y Subsidiariamente por Daños y Perjuicios…Para que la demandada…convenga o en su defecto sea declarado por el Tribunal, en la devolución del inmueble arrendado, libre de personas y de bienes, ya vencido como en efecto se cumplió el plazo de la Prorroga Legal…Así mismo la solvencia con los servicios públicos y condominio, como fue acordado contractualmente…En pagar la cantidad de NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES…correspondiente a los meses de Enero y de Febrero de 2015 como justa indemnización de daños y perjuicios, ocasionados como consecuencia del uso y disfrute del inmueble arrendado durante los meses de Enero y Febrero de 2015, a razón de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.800, 00) Mensuales montos que se reclaman por vía de indemnización por mensualidades sobrevenidas por la demora en la entrega del local arrendado…Igualmente demandado el paso de la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS BOLIVARES…por cada dia de atraso o demora en la entrega del inmueble arrendado…la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES CON CINCUENT Y TRES CENTIMOS (Bs.38.413,53) por concepto de deuda de condominio hasta el mes de Enero de 2015, y los meses que se sigan venciendo de cuota de condominio y gastos comunes…”

II

FUNDAMENTOS EN LOS QUE BASÓ SU DEFENSA EL DEMANDADO

…dicha acción es inoficiosa, en tanto y cuanto corresponde a la vía administrativa conocer al respecto y luego de agotada la misma atañe a la vía judicial…Mi asistido ha horrado todos los compromisos de pago por ende niego la insolvencia del mismo…2. Esta presente la disposición de mi asistido en dialogar a fines de acuerdos satisfactorios, por ende niego la intención de mi asistido a instaurarse en dicho inmueble…Niego y contradigo que mi asistido este contrario a derecho. De acuerdo a lo planteado, no se tenga en cuenta esta como la contestación si no como una solicitud de inadmisibilidad de dicha acción incoada por la parte demandante, Ab. Initio y le reitero a este tribunal el carácter inoficioso de dicha acción…

III

SENTENCIA APELADA

“…Quien aquí decide y conforme a la fijación de los hechos controvertidos y probanzas indicadas, a los efectos de determinar el lapso de prórroga legal, considera necesario fijar la duración de la relación arrendaticia, lo cual se logra mediante el análisis de los contratos aportados por EL DEMANDANTE. Así el primer contrato suscrito tuvo vigencia de un (i) año fijo a partir del 15 de diciembre de 2011 hasta el 15 de diciembre de 2012. Luego, a su vencimiento se suscribió otro con vigencia de un (1) año fijo, contado a partir del 15 de diciembre de 2012 hasta el 15 de diciembre de 2013. Al a.é.s.s. otro que las partes denominaron “contrato de arrendamiento” con vigencia de seis (6) meses fijos contados a partir del 15 de diciembre de 2013 hasta el 15 de junio 2014, expresando las partes en la CLÁUSULA CUARTA que se acogen a la prórroga de seis (6) meses que corresponde conforme a la Ley y continuán diciendo “que al término del presente se deberá firmar un nuevo contrato”. A los cuales el Tribunal les concede pleno valor probatorio en consideración a que no fueron desconocidos o atacados procesalmente por la demandada. Así establece. Fue aportado también otro documento con la redacción de un contrato de arrendamiento que solo está calzado con una sola firma acompañada de un número de cédula que pertenece a el arrendador. Por tanto al no estar suscrito por la arrendataria ésta puede desconocerla ya que no proviene de ella, pero tampoco puede asignársele valor probatorio. Así se decide. En consecuencia, vista la contradicción con relación a lo planteado por el DEMANDANTE quien afirma que este periodo corresponde al de prórroga legal, el Tribunal en aplicación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que lo faculta para interpretar atendiendo a la intención de las partes, teniendo en miras las experiencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe, considera que en el contrato de marras no se está concediendo el lapso de prórroga legal opera de pleno derecho, no requiere que se le haga constar en un contrato, además si fuera el caso ni la ley anterior, es decir, la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, artículo 38 literal “b”…conceden un lapso de seis (6) meses cuando la relación arrendaticia ha sido de dos (2) años, además de que las partes lo denominaron contrato de arrendamiento: “ Entre JESÚS BRUSCO VILLARROEL…y por la otra la empresa SNAKE PRODUCTION, C.A…se ha convenido en celebrar el siguiente contrato de arrendamiento el cual se regirá por las cláusulas siguientes…”…Por tanto, esta Juzgadora considera que la relación arrendaticia tuvo una duración de dos (2) años y seis (6) meses, vigente desde el 15 de diciembre de 2011 hasta el 15 de junio de 2014; toda vez que no se firmó un nuevo contrato conforme a las exigencias de la CLAUSULA CUARTA del último contrato suscrito. Por consiguiente, le corresponde a la arrendataria una prórroga legal de UN (1) AÑO vigente desde el 16 de junio de 2014 hasta el 15 de junio de 2015. Así se establece. En consecuencia para la fecha de interposición de la demanda estaba vigente la prórroga legal por lo que no puede pretenderse la entrega del inmueble arrendado ya que con ello se estaría cercenando a la arrendataria un derecho que le es irrenunciable por disposición del artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide. Efectuando el análisis anterior y la decisión arribada resulta innecesario analizar demás recaudos aportados por EL DEMANDANTE. Así se establece. DISPOSITIVA Por los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, este TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS…declara SIN LUGAR LA DEMANDA interpuesta por el ciudadano J.E.B.V., asistido por el abogado L.B.C.M., contra la sociedad mercantil “SNAK PRODUCTION, C.A.” representada por su Presidente ciudadano S.M. Velásquez…”

IV

PRUEBAS

En el uso de este derecho, solo el demandante consignó documentales, los cuales fueron los únicos admitidos por el Juzgado A-quo, pasa este Tribunal a otorgarle el valor probatorio de acuerdo a la apreciación llevado por este órgano administrador de justicia, de la siguiente manera:

- Promovió Contrato de arrendamiento pactado entre el ciudadano J.E.B.V. y el ciudadano S.M.V., en su condición de presidente de la sociedad mercantil “SNAK PRODUCTION, C.A., con duración de un año, desde el 15 de Diciembre del 2.011 hasta el 15 de Diciembre del 2.012. Marcado con la Letra “A”-

Con relación a esta probanza se constata que es un documento autenticado, consignado en original, no impugnado por la otra parte, en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio.-

- Promovió Contrato de arrendamiento pactado entre el ciudadano J.E.B.V. y el ciudadano S.M.V., en su condición de presidente de la sociedad mercantil “SNAK PRODUCTION, C.A., con duración de un año, desde el 15 de Diciembre de 2012 hasta el 15 de Diciembre de 2013. Marcado con la Letra “B”-

Con relación a esta probanza se constata que es un documento autenticado, consignado en original, no impugnado por la otra parte, en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio.-

-Promovió documental denominado contrato de arrendamiento,pactado entre el ciudadano J.E.B.V. y el ciudadano S.M.V., en su condición de presidente de la sociedad mercantil “SNAK PRODUCTION, C.A., con duración de seis (06) meses, a partir del 15 de diciembre de 2.013 hasta el 15 de Junio de 2014. Marcado con la Letra “C”-

Con relación a esta probanza se constata que es un documento privado, con dos firmas ilegibles en su culminación, sin embargo el demandado tuvo oportunidad para expresar formalmente el desconocimiento de este documento y no lo realizó en consecuencia se tomará como válido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento civil Venezolano.-

- -Promovió documental denominado contrato de arrendamiento, pactado entre el ciudadano J.E.B.V. y el ciudadano S.M.V., en su condición de presidente de la sociedad mercantil “SNAK PRODUCTION, C.A., con duración de seis (06) meses, a partir del 15 de Junio de 2.014 hasta el 15 de Diciembre de 2014.Marcado con la Letra “D”-

Con relación a esta probanza, de la inspección realizada a dicho instrumento, se observa que la misma ha sido firmada por una sola de las partes, es decir de la parte demandante, ya que en el escrito libelar el accionante expresó que la otra parte no lo firmó y esto no fue desmentido por la parte adversaria, en consecuencia, sería ilógico darle valor probatorio a un documento que solo fue pactado y aceptado por una de las partes y es la misma que la esta promoviendo, careciendo de algún carácter legal u obligación, en consecuencia se desecha. Así se decide.-

- Promovió contentivo de Estado de Cuenta del Local propiedad de ciudadano Demandante emitido por el Condominio del Centro Comercial Gold Country, donde informa que mantiene una deuda de 38.413,53 bolívares. Marcado con la Letra “E”-

Con relación a esta probanza, se trata de un documento privado que emana de un tercero ajeno a la Litis, lo cual se debe ratificar por medio de la prueba testimonial para que tenga valor probatorio, tal como lo estipula el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil venezolano.-

IV

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Pasa este Tribunal a decidir en base a las anteriores consideraciones, de la siguiente manera:

La prórroga legal arrendaticia, es el lapso que le otorga la Ley al arrendatario una vez fenecido el término de culminación que han pactado ambas partes en un contrato de arrendamiento, para que siga ocupando el inmueble, siendo este un derecho obligatorio para el arrendatario, siempre y cuando el inquilino esté solvente en todas sus obligaciones, tanto las establecidas en el contrato, como las previstas en la ley que regula esta materia. El lapso que se concede por prorroga legal varia, de acuerdo al tiempo que duró la relación arrendaticia.-

1. - Si la relación arrendaticia ha tenido una duración de hasta un (1) año o menos, el lapso se prorrogará por un tiempo máximo de seis (6) meses.

2. - Si la relación arrendaticia ha durado más de un (1) año y menos de Cinco (5) años, el lapso se prorrogará por un (1) año máximo adicional.

3. - Si la relación arrendaticia ha durado más de cinco (5) años, pero menos de diez (10) años, el lapso se prorrogará por dos (2) años adicionales.

4. - Si la relación arrendaticia ha durado más de diez (10) años, el lapso se prorrogará por tres (3) años adicionales

Y así lo estipula el Decreto N° 929, con rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014.-

A la hora de valorar las pruebas, se le otorgó valor a los documentales marcados con la letra “A”, “B”, y “C”, de los dos primeros mencionados se tratan de contratos de arrendamientos, sin embargo el marcado con la letra “C”, el demandante alega que se trata de un contrato de prorroga legal y que así fue pactado entre ellos, en la lectura del mismo, el contrato de por sí no es claro, sin embargo a la hora de contestar la demanda, el demandado no hizo objeción a esta aseveración realizada por el demandante, viéndose en la obligación este Juzgador de tomarla como cierta.-

Concatenado con lo anterior, la relación arrendaticia entre el ciudadano J.E.B.V. y el ciudadano S.M.V., en su condición de presidente de la sociedad mercantil “SNAK PRODUCTION, C.A., tuvo su origen desde el 15 de Diciembre del 2.011 y culminó el 15 de Diciembre del 2.013, es decir en la suma total de los dos contratos de arrendamientos valorados por esta alzada, fueron dos años (2) años.

Entonces bien, según la Tabla transcrita in supra al demandado le correspondería el lapso de un (01) año por prorroga legal, que comenzó a computarse de pleno derecho a partir del 15 de Diciembre del 2.013 culminando el 15 de Diciembre del 2015, y la demanda fue intentada el 26 de Febrero de 2015 y admitida el 02 de Marzo del 2015.

En este orden de ideas, es importante traer a colación el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

…Cuando estuviere en curso la prórrroga Legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

De los anteriores análisis, se puede constatar que al momento de interponer la demanda ya había fenecido el lapso para la Prorroga Legal Arrendaticia, y la norma arriba mencionada, le da el naciente derecho al ciudadano J.E.B.V., para accionar como en efecto lo hizo. Así se decide.-

En cuanto al Numeral CUARTO estipulado en el petitorio de la demanda, se pide el pago de la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL CUATROSCIENTOS TRECE BOLIVARES CON CINCUENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 38.413,53), por concepto de deuda de condominio, sin embargo esto no se probó en los autos, ya que se rechazó los estados de cuentas emitidos por el condominio del Centro Comercial Gold Country, no existiendo ninguna otra probanza alguna para darle pié a este sentenciador de que sea cierto, en consecuencia resulta forzoso para este Tribunal negar dicha petición. Así se decide.-

V

DECISIÓN.

Por todas las razones expuestas, este Tribunal Superior de lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR, apelación ejercida en fecha 20 de Julio de 2015, por el ciudadano J.E.B.V., actuando en su propio nombre y representación, parte demandante en el presente juicio contra sentencia de fecha 15 de julio de 2015 emitida por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios S.B., D.B.U., J.A.S. y guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.-

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por el ciudadano J.E.B.V., venezolano, mayor de edad, abogado, titular de la cédula de identidad Nº V-3.760.386, contra la empresa SNACK PRODUCTION, C.A, de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de esta Circunscripción anotado bajo el Nro. 46, Tomo A-47, representada por su presidente, el ciudadano S.M.V., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-11.422.554.-

TERCERO

Se ordena al ciudadano S.M.V., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-11.422.554, representante de la empresa SNACK PRODUCTION, C.A, de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de esta Circunscripción anotado bajo el Nro. 46, Tomo A-47, la devolución del local situado en la Av. Country Club con calle San Carlos, Edificio Gold Country, Piso 05 de la quinta planta No. E-34, de la ciudad de Barcelona, Municipio S.B.d.E.A., a su propietario el ciudadano J.E.B.V., venezolano, mayor de edad, abogado, titular de la cédula de identidad Nº V-3.760.386, objeto del contrato de arrendamiento, libre de personas y de bienes.-

CUARTO

Se ordena al ciudadano S.M.V., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-11.422.554, representante de la empresa SNACK PRODUCTION, C.A, de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de esta Circunscripción anotado bajo el Nro. 46, Tomo A-47, al pago de la cantidad de NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 9.600,00), al ciudadano S.M.R.P., correspondiente al pago de los meses de Enero y Febrero de 2015, y las mensualidades que no se hayan cancelado hasta el momento de devolver el inmueble arrendado, a través de una experticia complementaria del fallo.-

QUINTA

Se ordena al ciudadano S.M.V., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-11.422.554, representante de la empresa SNACK PRODUCTION, C.A, de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de esta Circunscripción anotado bajo el Nro. 46, Tomo A-47, al pago de la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 43.200,00), por cada día de atraso para entregar el inmueble a partir 16 de Diciembre de 2014 hasta la interposición de la demanda, y los que se sigan transcurriendo hasta que se efectué la devolución del inmueble los cuales se determinará a través de una experticia complementaria del fallo.-

No ha condenatoria en costas, dada la naturaleza parcial del presente fallo.-

Se REVOCA la sentencia apelada, en los términos aquí expuestos

Publíquese, regístrese, agréguese a los autos, déjese copia certificada de esta decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los veintitrés (23) días del mes de Septiembre del año dos mil quince (2015). Años: 205 ° la Independencia y 156° de la Federación.-

El Juez Superior Provisorio,

E.A.M.Q.

La Secretaria,

Rosmil Milano

En la misma fecha, siendo las (10:50 A.m.) previo el anuncio de Ley, se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste.

La Secretaria,

Rosmil Milano