Decisión nº 965 de Juzgado Primero de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de Merida, de 11 de Junio de 2012

Relación de los hechos

Señala la parte demandante en su escrito libelar entre otras cosas lo siguiente:

1. Que la ciudadana J.M.O., titular de la cédula de identidad N° V-5.126.268, le arrendó en fecha seis de agosto de dos mil tres, un local comercial que mide cuarenta metros con cuarenta y un metro cuadrado (40,41 mts2) ubicado en la avenida 15, signado con la nomenclatura 13-234 de esta ciudad de EI Vigía.

2. Consta dicho arrendamiento del instrumento autenticado (documento público) en la referida fecha por ante la Notaría Pública de El Vigía, inserto bajo el N° 27, Tomo 46 de los Libros de Autenticaciones.

3. Se pacto que la duración de la relación arrendaticia sería de un año (01) contado desde el primero de agosto del año dos mil tres hasta el primero de agosto del dos mil cuatro, y dejó abierta la posibilidad de que a su vencimiento se podría prorrogar por termino menor, igual o mayor.

4. El precio del canon mensual fue ciento ochenta mil bolívares mensuales (Bs.180:00) denominación preexistente a la del bolívar actual). Si lo ven al valor actual serían ciento ochenta bolívares (Bs. 180,00).

5. Al vencimiento de este contrato y pasados más o menos tres meses, suscribieron por vía privada sobre el mismo local comercial un nuevo contrato, pero esta vez privado. En él se aumentó el canon de alquiler aun mil bolívares mensuales (Bs. 1.000,00) y se redujo la duración de la relación arrendaticia a seis meses fijos. Más el contrato en cuestión carece de fecha, por ende no hay manera de conocer la fecha de inicio de la relación arrendaticia, y por supuesto, mucho menos saber la de su terminación. Contrato que al no tener fecha de inicio, ni de culminación debe tenerse como de tiempo indeterminado, máxime cuando debe entenderse por su indeterminación que constituye una prórroga del contrato autentico anterior al versar sobre el mismo objeto y entre las mismas partes.

6. Luego firmaron, en fecha 26 de febrero de dos mil once, entre las mismas partes y sobre el mismo objeto otro contrato pretendidamente fijo por un lapso de un año (01) convinieron como canon de arrendamiento mensual la cantidad de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) mensuales. Contrato éste en que establecieron que la prorroga legal había comenzado a regir desde Enero de dos mil nueve y que entregaría el arrendatario el inmueble al vencimiento del nuevo contrato, es decir el 26 de Febrero de dos mil doce.

7. Que dado que, la relación arrendaticia comenzó el primero de agosto de dos mil tres, mediante la celebración de un contrato en forma autentica, que vencía, realmente, (si como se estableció comenzaba el primero de agosto) el dos de agosto del siguiente año, y que luego, a su vencimiento, con unos tres meses de posterioridad, se pactó su continuación y celebró sobre ella un contrato privado carente de fecha cierta tanto de su inicio como de su culminación, lo que convirtió la relación arrendaticia en una relación a tiempo indeterminado. Que de manera que para la fecha veintiséis de febrero de dos mil once, en que se pactó nuevamente y por vía privada el pretendido nuevo contrato, ya tenía como inquilino del inmueble arrendado por J.M.O., siete años. Uno a tiempo determinado y seis a tiempo indeterminado por la tácita reconducción que sufrió la relación arrendaticia. Por lo tanto, como contrato a tiempo indeterminado no está sujeto a prórroga legal, y para el desalojo deberá cumplir con lo estatuido en alguno de los supuestos de hecho conforme al: Articulo 34 (LSAI Normativa subsistente al no haber sobre el particular ninguna previsión en el nuevo decreto ley que rige el arrendamiento de viviendas).

8. Que tal y como lo prevé el artículo 38 de la normativa en comento, sólo en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado se prevé la cláusula de prórroga legal, por lo que la mención en el último contrato privado de fecha 26 de febrero de dos mil once de que la prórroga legal comenzó en agosto de dos mil nueve carece de todo valor vinculante ante la inexistencia de un contrato a tiempo determinado en el período que va desde el vencimiento del contrato autentico suscrito el primero de agosto de dos mil tres, es decir desde el dos de agosto de dos mil cuatro puesto que a su vencimiento, y con unos tres meses de posterioridad, se pactó la continuación de la relación arrendaticia, y se celebró sobre ella un contrato privado carente de fecha cierta tanto de su inicio como de su culminación lo que convirtió la relación arrendaticia subsistente en una relación a tiempo indeterminado.

9. Que la normativa que regula la situación inquilinaria sobre locales comerciales es de interés social y de orden público dado que en ella están involucrados intereses que van más allá de los de las partes involucradas en el contrato de arrendamiento sobre el local comercial. Intereses como los de los empleados de la empresa arrendada y el de las personas que se sirven de la actividad comercial que allí se ejecuta, así como el del Estado que cobra impuestos por dicha actividad. Que por lo tanto es forzoso concluir que la suscripción del último contrato privado de fecha veintiséis de febrero de dos mil once no desvirtúa el hecho de que ha existido entre arrendadora y arrendatario una relación contractual de casi nueve años a la fecha de suscripción del nuevo contrato, y que la mención acerca del disfrute y vencimiento de la prórroga legal comenzando desde enero de dos mil nueve carece de eficacia jurídica por cual debe tenerse como no escrita y tal contrato como anulable. La causa del galimatías que rodea la redacción del contrato tiene como finalidad inducir en error al arrendatario quien lo suscribe en la creencia de que dicho contrato es igual a los anteriores y que en nada perjudica sus derechos.

10. Que por lo antes expuesto, y fundado en el artículo 1.146 del Código: Civil en concordancia con el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, y en los artículos 2°, 49° y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en pro de tutela judicial efectiva, acude para demandar, como en efecto demanda, a la ciudadana J.M.O., para que convenga, o en su defecto así se declarado por este Tribunal, en la anulación del contrato privado suscrito en fecha veintiséis de febrero de dos mil once por ser contrario a derecho y estar viciado de anulabilidad por haberle inducido en error de derecho la arrendadora en el momento de suscribir el contrato impugnado por esta acción de anulación.

    De la Contestación a la Demanda

    Estando en la oportunidad legal la parte demandada dio contestación a la demanda incoada en su contra por medio de su Apoderada Judicial Abogada D.C.L., en los siguientes términos:

1. Que niega, rechaza y contradice, en todas y cada una de sus partes, la demanda incoada en contra de su mandante, por ser falsos los hechos alegados en el libelo de la demanda que encabeza el proceso y, en consecuencia, es improcedente el derecho invocado.

2. Que lo único cierto es que en fecha 6 de agosto de 2.003, su mandante celebró contrato de arrendamiento con el actor, J.G.M.M., sobre un local comercial de su única y exclusiva propiedad, ubicado en la Avenida 15, Nº 13-234, de esta ciudad de El Vigía, en jurisdicción de la Parroquia R.G., Municipio A.A.d.E.M., que mide cuarenta y un metros cuadrados (41 mts.2), que declaró recibir en perfectas condiciones de aseo y funcionamiento, con un baño y sus accesorios, lavamanos, un mesón, un extractor industrial, rejas y un toldo, por el término de un año, contado a partir del día 1º de agosto de 2.003 hasta el 1º de agosto de 2.004, pudiendo ser prorrogado por un tiempo menor, igual o mayor, si así lo manifestaren las partes, mediante carta privada o telegrama y, en tal caso, continuarían vigentes las mismas cláusulas contractuales, con excepción del canon de arrendamiento que quedaría sujeto a variación. Quedando convenido el canon de arrendamiento en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180,oo), que debía cancelar puntualmente al vencimiento de cada mes, a la arrendadora o a la persona que ella designara; obligándose a cancelar los servicios públicos instalados en el local arrendado, quedando expresamente prohibido realizar modificaciones y sub-arrendar, ceder o traspasar el contrato, sin la autorización de su mandante y, para garantizar las obligaciones asumidas entregó en ese acto, la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450,oo), para ser destinado única y exclusivamente para actividad mercantil.

3. Que vencido el término convenido por las partes, no hubo manifestación de ninguna de las partes para prorrogar la relación arrendaticia y el actor, J.G.M.M., continúo ocupando el inmueble arrendado sin oposición de su mandante, por lo que operó la tacita reconducción, es decir, la relación arrendaticia continúo en los mismos términos convenidos, pero a tiempo indeterminado, con excepción del canon de arrendamiento que se fue incrementando anualmente por efecto de la inflación.

4. Que en fecha 6 de septiembre del año 2.010, el ciudadano J.G.M.M., y su mandante celebraron nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, ante la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, el cual quedó inserto bajo el Nº 27, Tomo 1427, agregado a los folios 96 al 99 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública por el término de seis meses fijos e improrrogables, contados a partir de la firma del documento, es decir, a partir del día 6 de septiembre de 2.010 hasta el día 6 de marzo de 2.011, fecha en la que se daría por concluido el contrato, debiendo manifestar el ciudadano J.G.M.M., su deseo o negativa de suscribir un nuevo contrato, quedando convenido el canon de arrendamiento en la cantidad de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,oo) mensuales.

5. Que antes de que expirara el término contractual, el día 26 de febrero de 2.011, el ciudadano J.G.M.M. y su mandante celebraron un contrato de arrendamiento privado, sobre el mismo inmueble propiedad de su mandante según documento protocolizado ante la Oficina subalterna de Registro Público del Municipio A.A.d.E.M., en fecha 18 de abril de 2.008, bajo el Nº 1, Protocolo Primero, Tomo Tercero, Segundo Trimestre, por el término de un año fijo e improrrogable, contado a partir de la firma de dicho documento, es decir, a partir del día 26 de febrero de 2.011 hasta el 26 de febrero de 2.012, y el canon de arrendamiento mensual quedó convenido en la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,oo).

6. Que en el mencionado contrato de arrendamiento privado, fundamento de la acción incoada en contra de su mandante, se estableció en la cláusula DECIMA TERCERA que: “Queda entendido a través de este documento, que LA ARRENDADORA ya identificada, le ha pedido desocupación del local aquí arrendado desde el mes de Enero del año dos mil nueve (2.009), dándome prorroga legal desde entonces. Y quedo comprometido a la desocupación del mismo en la fecha de vencimiento del presente contrato de arrendamiento.”

7. Que si bien es cierto que la prorroga legal opera por efecto de la ley y no por voluntad de las partes, su inclusión en el contrato trae como consecuencia la nulidad de la cláusula, pero no la nulidad del contrato, por lo cual la trascrita cláusula “…debe tenerse como no escrita…”, como se solicita en el libelo, pero esa cláusula en nada afecta la validez del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, manteniendo vigencia las restantes cláusulas. Que expresamente niega que el actor haya dado su consentimiento a consecuencia de un “error excusable” y que dicho error sea causal de nulidad del contrato de arrendamiento suscrito con su mandante, ya que para que el error produzca la nulidad del contrato, debe haber sido la causa única y principal de su celebración, porque no todo error produce la nulidad de un contrato, es necesario que haya sido determinante. En el caso de autos, el actor no dice en que consistió el alegado error, por lo que es imposible conocer si fue determinante o no para la celebración del contrato.

De la Reconvención

Trabada la litis de la forma antes mencionada este Tribunal pasa a decidir en primer lugar la reconvención propuesta por la parte demandada en el acto de la contestación a la demanda, en los siguientes términos:

Manifiesta la parte demanda en su escrito de contestación a la demanda donde reconvino a la parte demandante, lo siguiente:

Que al vencimiento del término contractual convenido en el contrato de arrendamiento privado fundamento de la acción incoada en contra de su mandante, en fecha 26 de febrero de 2.012, el actor se encontraba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento devengados por el inmueble arrendado, correspondiente a los meses que se vencieron los días 26 de diciembre de 2.011 y 26 de enero de 2.012, a razón de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,oo) cada una, por lo que no operó la prorroga legal de la relación arrendaticia conforme a lo previsto en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; sin embargo, el actor continúo ocupando el inmueble sin oposición de su mandante, por lo que operó nuevamente la tacita reconducción, en la relación arrendaticia entre su mandante y el actor, y es por ello que conviene en lo alegado por el actor en cuanto a que la relación arrendaticia actualmente se encuentra a tiempo indeterminado, independientemente de que esté vigente el contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, en fecha 6 de septiembre de 2.010, inserto bajo el Nº 27, Tomo 1.427, folios 96 al 99 o el contrato privado suscrito en fecha 26 de febrero de 2.011. Que actualmente el actor le adeuda a su mandante los cánones de arrendamiento que se vencieron los días 26 de diciembre de 2.011, 26 de enero, 26 de febrero, 26 de marzo y 26 de abril de 2.012, es decir, cinco mensualidades, lo que asciende a la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 7.500,oo). Que por lo expuesto, acude ante su competente autoridad para reconvenir, como en efecto RECONVIENE, al ciudadano J.G.M.M., mayor de edad, venezolano, soltero, titular de la Cédula de Identidad Nº 9.395.253 y domiciliado en El Vigía, Municipio A.A.d.E.M., por Desalojo, para que le haga entrega a su mandante del local comercial ubicado en la Avenida 15, Nº 13-234, de esta ciudad de El Vigía, en jurisdicción de la Parroquia R.G., Municipio A.A.d.E.M., que mide cuarenta y un metros cuadrados (41 mts.2), en las mismas buenas condiciones recibidas, solvente con los servicios públicos y, en caso contrario, a ello sea condenado por el Tribunal, con la correspondiente condenatoria en costas procesales, fundamentando la acción en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Contestación a la Reconvención

Siendo la oportunidad legal para que la parte demandante-reconvenida, dio contestación a la reconvención en los siguientes términos:

Que vista la reconvención contenida en el escrito de contestación a la demanda y visto así mismo el auto por el cual se admite la reconvención propuesta, en el uso del derecho a la defensa y sin que pueda considerarse extemporánea por anticipada, procede a dar CONTESTACIÓN a la reconvención propuesta en los términos siguientes: Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus términos la mutua petición hecha por la demandada J.M.O..

Así las cosas, estando dentro de la oportunidad legal para probar y demostrar los hechos alegados por las partes, en cuanto a la reconvención planteada, se aportaron las siguientes pruebas:

Pruebas de la parte demandada-reconviniente:

A fin de probar la relación arrendaticia entre su mandante y el ciudadano J.G.M.M., identificado en actas, sobre un local comercial de su única y exclusiva propiedad, ubicado en la avenida 15, Nº 13-234, de esta ciudad de El Vigía, en jurisdicción de la Parroquia R.G., Municipio A.A.d.E.M. y la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento en la forma convenida, promueve la Prueba Documental, conforme a lo previsto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, promueve:

• 1º) Contrato de Arrendamiento suscrito ante la Notaria Pública de El Vigía, Estado Mérida en fecha 6 de agosto de 2003, Tomo 27, Tomo 46.

Respecto a la prueba aquí promovida, este Tribunal le confiere pleno valor probatorio a la documental promovida por la parte demandada, por cuanto los mismos no fueron impugnados, ni tachados, por la parte contraria, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al mismo se le aplica el principio de comunidad de prueba, por formar partes de las documentales que acompaña la parte actora con el libelo de la demanda, Y así se decide.

• 2º) Contrato de Arrendamiento suscrito ante la Notaria Pública de El Vigía, Estado Mérida, en fecha 6 de septiembre de 2.010, bajo Nº 27, Tomo 1427, agregado a los folios 96 al 99.

Respecto a la prueba aquí promovida, este Tribunal le confiere pleno valor probatorio a la documental promovida por la parte demandada, por cuanto los mismos no fueron impugnados, ni tachados, por la parte contraria, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al mismo se le aplica el principio de comunidad de prueba, por formar partes de las documentales que acompaña la parte actora con el libelo de la demanda. Y así se decide.

• 3º) Contrato privado reconocido judicialmente en su contenido y firma en este proceso, de fecha 26 de febrero de 2.011.

Esta Juzgadora en virtud de que el mismo no fue desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme con lo establecido con el artículo 1363 del Código Civil. Y así se decide.

Pruebas de la parte demandante-reconvenida:

Promueve las declaraciones de los ciudadanos Á.J.G.M., titular de la cédula de identidad Nº V-9.396.552; y J.G.Z.Q., titular de la cédula de identidad Nº V-19.539.967, ambos domiciliados en jurisdicción de este Tribunal y quienes serian presentados oportunamente al Tribunal.

Mediante acta de fecha dieciséis (16) de mayo de 2012, siendo las 9:30 de la mañana compareció el ciudadano Á.J.G.M., titular de la cédula de identidad Nº 9.396.552 y rindió declaración a tenor de las siguientes preguntas:

Diga el testigo si conoce a la señora J.M.O. CONTESTO: Si, si la conozco. SEGUNDA: Diga el testigo si sabe donde trabaja la señora Jackeline. CONTESTO: Si. TERCERA: Diga donde trabaja. CONTESTO: Ella tiene una oficina frente a don era la Rex no se como se llama el edificio ese. CUARTA: Diga el testigo porque conoce a la señora Jackeline. CONTESTO: Yo iba a pagarle el alquiler de Mora Motos. QUINTA: Diga el testigo que es Mora Motos. CONTESTO: Es una venta de repuesto para Motos. SEXTA: quien es el dueño de Mora Motos. CONTESTO: J.G.M.. SEPTIMA: Diga el testigo que meses pagó a la señora J.M.O. y quien lo mandó a pagar. CONTESTO: octubre, noviembre, diciembre, enero y febrero, J.G.M. me mandó a pagar. OCTAVA: Diga el testigo a que local correspondía ese pago. CONTESTO: Ese local queda en la avenida 15 por concepto de pago de alquiler. No hay mas preguntas. Acto seguido se le concede el derecho de palabra a la abogada D.C.L., ya identificada, en su condición de Apoderado Judicial de la parte demandada, para repreguntar al testigo y lo hizo de la siguiente manera PRIMERA: Diga el testigo si usted trabaja para el señor J.G.M.M.. CONTESTO: Si. SEGUNDA: Diga el testigo si el ciudadano J.G.M.M., le entregó el dinero para pagar el canon de arrendamiento del inmueble donde usted trabaja. CONTESTO: si. TERCERA: Diga el testigo donde están los recibos de cancelación de los cánones de arrendamientos a los que usted se ha referido. CONTESTO: Ella casi no daba recibos yo le daba la plata y me venia. CUARTA: Diga el testigo como es cierto que usted tiene interés en que se pruebe la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento. CONTESTO: Yo era el que iba a pagar allá y mora era el que me daba los reales. QUINTA: Diga el testigo como es cierto que usted tiene interés en seguir trabajando para el señor Mora Mora. Acto seguido el abogado J.A.M., ya identificado solicitó el derecho de palabra y concedídole como le fue expuso: Establece el Código de Procedimiento Civil, la forma en que debe ser formulada la pregunta pero además prevé que el testimonio y la pregunta deben referirse a hechos que estén controvertidos o que sean objetos del debate en el presente caso no esta en juicio la intensión o no de J.G.M.M., en despedir al testigo de su trabajo por razón de su testimonio, por lo tanto pido al Tribunal que ordene a la repreguntante que modifique la pregunta. Es todo. Acto seguido la abogada D.C.L., ya identificada, solicitó el derecho de palabra y concedídole como fue expuso voy a seguir repreguntando. SEXTA: diga el testigo si usted iba solo o acompañado a pagar los cánones de arrendamiento. CONTESTO: Solo.

Mediante acta de fecha dieciséis (16) de mayo de 2012, siendo las 10:30 de la mañana compareció el ciudadano J.G.Z.Q., titular de la cédula de identidad Nº 19.539.967 y rindió declaración a tenor de las siguientes preguntas:

Diga el testigo si conoce a la señora J.M.O. CONTESTO: Si la conozco.

Diga el testigo si sabe donde trabaja la señora Jackeline. CONTESTO: Si. TERCERA: Diga donde trabaja. CONTESTO: En la Clínica. CUARTA: Diga el testigo porque conoce a la señora Jackeline. CONTESTO: por que yo mismo le he llevado el pago hasta allá. QUINTA: Diga el testigo a que pago se refiere. CONTESTO: Pago del local del negocio. SEXTA: Diga el testigo donde queda ese local. CONTESTO: En la avenida 15, en todo el frente de la Caña Brava. SEPTIMA: Diga el testigo cuanto es el monto del alquiler que usted pagó. CONTESTO: mil quinientos. OCTAVA: Diga el testigo que mes pago. CONTESTO: el mes de marzo. NOVENA: Diga el testigo de que año es ese mes de marzo que pago. CONTESTO: De este año dos mil doce. No hay mas preguntas. Acto seguido se le concede el derecho de palabra a la abogada D.C.L., ya identificada, en su condición de Apoderado Judicial de la parte demandada, para repreguntar al testigo y lo hizo de la siguiente manera PRIMERA: Diga el testigo que relación tiene con el señor J.G.M.M.. CONTESTO: obrero de él como mecánico. SEGUNDA: Diga el testigo si tiene interés que el ciudadano J.G.M.M., continué trabajando en el local de la avenida 15 a que hizo referencia. CONTESTO: Si.

Ahora bien, analizando esta Sentenciadora las declaraciones de los testigos promovidos, se observa que dichas deposiciones estuvieron dirigidas a fines de demostrar la solvencia en los cánones de arrendamiento por parte del arrendatario hasta la presente fecha. Sobre dichas testimoniales, resulta oportuno señalar lo contenido en el artículo 1.387 del Código Civil, que establece:

No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares….

(Cursiva y negrita nuestra).

Ahora bien, por vía de excepción el articulo 1392 ejusdem, admite la prueba de testigos, cuando exista un principio de prueba por escrito sobre la obligación, cuya existencia o extinción se pretende probar, sin embargo, la propia norma establece una regla de valoración de la prueba, al establecer que el principio de prueba exigido este constituido por “todo escrito emanado de aquel al que se le opone”, es decir, es necesario que exista cualquier tipo de escrito que emane de la parte contraria relativo a la existencia o a la extinción de la obligación, a los fines de que sea admisible la prueba de testigos. De igual modo, de las declaraciones rendidas por los ciudadanos antes identificados, se observa que en las mismas ambos testigos manifestaron prestar sus servicios para el ciudadano J.G.M.M., aunado al hecho de que uno de ellos manifestó haber cancelado por orden del demandado los meses de octubre, noviembre, diciembre, enero y febrero, sin indicar de que año y el segundo de los testigos manifestó tener interés en que el demandado continué ocupando el inmueble objeto de litigio, es por ello, que las testimoniales antes señaladas resultan inconducentes para probar el hecho controvertido, respecto al los correspondientes pagos de cánones de arrendamientos. Y así se declara.

Analizadas las pruebas promovidas por las partes, pasa este Tribunal a verificar la procedencia o no de la reconvención formulada por la parte demandada, haciéndolo de la manera siguiente:

Siendo la oportunidad para dar contestación a la demanda, comparece la parte demandada y mediante escrito presentado en fecha 04 de mayo del año 2012, procede a interponer formal escrito de reconvención contra el ciudadano J.G.M.M., por desalojo, fundada en la falta de pago de cánones de arrendamientos devengados por el inmueble arrendado, de conformidad con lo establecido en el articulo 34, literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Del referido escrito se observa que la pretensión de la parte demandante-reconvenida se encuentra regulada en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual señala:

Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

.

De la interpretación literal de la norma antes transcrita se desprende que solo se podrá demandar el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la pretensión del actor se fundamente en cualesquiera de las causales establecidas en el artículo indicado y ante este hecho se hace necesario realizar un análisis respecto a la duración de los contratos y en tal sentido se trae a colación lo sostenido por el autor G.G.Q., en su obra “La duración del contrato de arrendamiento y la consignación inquilinaria”, p. 31, ediciones Caracas, 1990, en la cual expresa lo siguiente:

El plazo fijo o tiempo determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por tiempo indeterminado, seria todo lo contrario, con la diferencia que si se conoce cuando comienza la relación arrendaticia

.

Así las cosas, existe distinción en el contrato a tiempo determinado con prorroga y contrato a tiempo indeterminado, siendo el primero de ellos, aquel que aún cuando las partes establecen en el contrato el plazo de duración, sin embargo conviene que de no comunicarse una de las partes a la otra su intención de dar por terminado el contrato, este continua por otro lapso de tiempo igual y así sucesivamente, no dejando el contrato por esta situación de ser determinado aun cuando sean varias las prorrogas; y en el segundo de los casos, debe entenderse como indeterminado aquel contrato en principio sin determinación de tiempo, por cuanto no fue regulado en el contrato o aquellos a plazo fijo, en los cuales vencido como ha sido el lapso determinado el arrendatario continua en la posesión de inmueble sin oposición del arrendador tal como lo establece la norma prevista en el articulo 1600 del Código Civil (tácita reconducción). También se considerara a tiempo indeterminado los contratos a plazo fijo en los cuales las prorrogas excedan de 15 años, tal como lo establece el articulo 1580 ejusdem.

En el presente caso, se desprende del contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 26 de febrero del año 2011 (f. 05), que en la cláusula segunda, las partes convinieron en que el tiempo de duración del contrato era por un (01) año fijo e improrrogable a voluntad de ambas partes, contados a partir de la firma del contrato, fecha en la cual se da por concluido el mismo, debiendo manifestar el arrendatario su deseo o negativa de suscribir un nuevo contrato, quiere decir esto, que el contrato venció en fecha 26 de febrero del año 2012, sin oposición del arrendador, continuando el arrendatario en posesión del inmueble arrendado, no constando en autos notificación alguna de suscribir o no un nuevo contrato, motivo por el cual opero la tácita reconducciòn y al encontrarse insolvente en los pagos, trajo como consecuencia la perdida del beneficio de prorroga legal, convirtiéndose éste en un contrato a tiempo indeterminado, aunado a que tanto del análisis del libelo de demanda y el escrito de reconvención se puede constatar que las partes, en la relación de los hechos, se encuentran contestes en afirmar que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, motivo por el cual se considera este como un hecho no controvertido en la presente causa.

Del análisis de la relación de los hechos (contrato a tiempo indeterminado) y la pretensión de la reconviniente (desalojo) se puede concluir que la acción escogida es la idónea, pues al tratarse de un contrato a tiempo indeterminado lo procedente es intentar la acción de desalojo basada en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como lo señalo en su libelo de demanda.

En este orden de ideas y ante el hecho de que la parte reconviniente escogió la vía idónea establecida en la ley para regular los contratos a tiempo indeterminado, este Tribunal acoge el criterio sostenido por le extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia dictada en fecha 21 de abril del año 1981, que expresa:

…pacíficamente la doctrina y la jurisprudencia tienen establecido desde antiguo que la naturaleza jurídica de los contratos no dependen de la calificación que le den las partes, sino de la índole de los elementos que lo constituyen analizados a la luz de la ley, atendidas a la real intención de las partes y la ejecución que éstas les hayan dado; y que, en su virtud, la calificación ultima y definitiva de tales actos corresponden a los jueces…

De lo expuesto concluye esta Juzgadora que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes es a tiempo indeterminado, en virtud de que expirado el tiempo fijado, el arrendatario ciudadano J.G.M.M., queda y se le deja en posesión del inmueble arrendado.

Con respecto al alegato esgrimido por la parte reconviniente, en cuanto a que el arrendatario ha incumplido, en virtud de que ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento que se vencieron los días 26 de diciembre de 2.011, 26 de enero, 26 de febrero, 26 de marzo y 26 de abril de 2.012, es decir, cinco mensualidades, lo que asciende a la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 7.500,o0), considerando tal situación de insolvencia arrendaticia como la causa, fundamento y razón de su pretensión, este Tribunal observa que se desprende de autos que el arrendatario en su defensa se excepciona de la obligación, señalando haber sido pagado a la fecha y por adelantado los cánones de arrendamientos demandados, promoviendo la prueba testifical, la cual quedo desechada por los motivos antes indicados, no constando en autos otro elemento probatorio como recibos de pago que desvirtúen los alegatos de la parte reconviniente.

En consecuencia, no habiendo esgrimido la parte reconvenida alegato alguno que desvirtué la pretensión del actor, conforme lo señala el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que expresa lo siguiente:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. . . . . “

Del precitado dispositivo legal, se infiere que corresponde a la parte producir en los autos los elementos que desvirtúen esas aseveraciones, lo cual equivale a la prueba, ya que en todo proceso la verdad se verifica mediante pruebas, para producir en el juez la convicción sobre los hechos controvertidos y en el caso que nos ocupa la parte reconvenida no dio cumplimiento a lo estipulado en el articulo 1592 del Código Civil, como lo es el deber de pagar los cánones en los términos convenidos, quedando probada la falta de pago de cánones de arrendamiento.

En consecuencia, en el presente juicio, ha quedado demostrada la relación arrendaticia que vincula a las partes, mediante un contrato escrito a tiempo indeterminado y la insolvencia de los pagos de cánones de arrendamiento imputados por la parte reconviniente, que se vencieron los días 26 de diciembre de 2.011, 26 de enero, 26 de febrero, 26 de marzo y 26 de abril de 2.012, es decir, cinco mensualidades, lo que asciende a la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 7.500,o0), motivo por el cual resulta forzoso para esta Juzgadora declarar con lugar la reconvención al demandar el desalojo del inmueble, por falta de pago de los cánones de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el articulo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, tal como será expresado en la dispositiva de este fallo y así se decide.

Declarada con lugar la acción de desalojo interpuesta por la parte demandada-reconviniente, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto principal, en los siguientes términos:

El Tribunal reitera la aplicación especialmente del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en donde se expresa entre otras cosas:

Los Jueces deben atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, sin suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados…

Visto tal precepto legal se desprende de autos que se presento una demanda proveniente de la pretensión incoada por el ciudadano J.G.M.M., en contra de la ciudadana J.M.O., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V- 5.126.268, de este domicilio, “…en el cual le dio en calidad de arrendamiento un local comercial de su propiedad, ubicado en la avenida 15, Nº 13-234 de esta ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M.. Que hubo un primer contrato en a partir del primero (01) de agosto del año dos mil tres (2003) hasta el primero de agosto del año dos mil cuatro (2004) inclusive, pudiendo ser prorrogado por un tiempo menor… y se dejó abierta la posibilidad de que a su vencimiento se podría prorrogar por termino menor, igual o mayor. Al vencimiento de este contrato y pasados más o menos tres meses, suscribieron por vía privada sobre el mismo local comercial un nuevo contrato, pero esta vez privado y se redujo la duración de la relación arrendaticia a seis meses fijos….Luego firmaron, en fecha 26 de febrero de dos mil once, entre las mismas partes y sobre el mismo objeto otro contrato pretendidamente fijo por un lapso de un año (01) …Contrato éste en que establecieron que la prorroga legal había comenzado a regir desde Enero de dos mil nueve y que entregaría el arrendatario el inmueble al vencimiento del nuevo contrato, es decir el 26 de Febrero de dos mil doce… Que es forzoso concluir que la suscripción del último contrato privado de fecha veintiséis de febrero de dos mil once no desvirtúa el hecho de que ha existido entre arrendadora y arrendatario una relación contractual de casi nueve años a la fecha de suscripción del nuevo contrato, y que la mención acerca del disfrute y vencimiento de la prórroga legal comenzando desde enero de dos mil nueve carece de eficacia jurídica por cual debe tenerse como no escrita y tal contrato como anulable. La causa del galimatías que rodea la redacción del contrato tiene como finalidad inducir en error al arrendatario quien lo suscribe en la creencia de que dicho contrato es igual a los anteriores y que en nada perjudica sus derechos…Que por lo antes expuesto, y fundado en el artículo 1.146 del Código: Civil que establece que "aquel cuyo consentimiento ha sido a consecuencia de un error excusable, omissis.. " en concordancia con el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, y en los artículos 2°, 49° y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, demanda a la ciudadana J.M.O.… para que convenga, o en su defecto así se declarado por este Tribunal, en la anulación del contrato privado suscrito entre nosotros en fecha veintiséis de febrero de dos mil once por ser contrario a derecho y estar viciado de anulabilidad por haberle inducido en error de derecho la arrendadora en el momento de suscribir el contrato impugnado por esta acción de anulación…”

Ahora bien, llamado a juicio a la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda manifiesta entre otras cosas lo siguiente:

“…Que en fecha 6 de septiembre del año 2.010, el ciudadano J.G.M.M., y su mandante celebraron nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, ante la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, el cual quedó inserto bajo el Nº 27, Tomo 1427, agregado a los folios 96 al 99 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública, que acompaño en copia simple y constante de cuatro folios útiles, por el término de seis meses fijos e improrrogables, contados a partir de la firma del documento, es decir, a partir del día 6 de septiembre de 2.010 hasta el día 6 de marzo de 2.011, fecha en la que se daría por concluido el contrato, debiendo manifestar el ciudadano J.G.M.M., su deseo o negativa de suscribir un nuevo contrato, quedando convenido el canon de arrendamiento en la cantidad de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,oo) mensuales. Que antes de que expirara el término contractual, el día 26 de febrero de 2.011, el ciudadano J.G.M.M. y su mandante celebraron un contrato de arrendamiento privado, sobre el mismo inmueble propiedad de su mandante según documento protocolizado ante la Oficina subalterna de Registro Público del Municipio A.A.d.E.M., en fecha 18 de abril de 2.008, bajo el Nº 1, Protocolo Primero, Tomo Tercero, Segundo Trimestre, por el término de un año fijo e improrrogable, contado a partir de la firma de dicho documento, es decir, a partir del día 26 de febrero de 2.011 hasta el 26 de febrero de 2.012, y el canon de arrendamiento mensual quedó convenido en la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,oo), el cual está agregado a las actas procesales y que, en nombre de su mandante, reconoce tanto en su contenido como en la firma. Que en el mencionado contrato de arrendamiento privado, fundamento de la acción incoada en contra de su mandante, se estableció en la cláusula DECIMA TERCERA que: “Queda entendido a través de este documento, que LA ARRENDADORA ya identificada, le ha pedido desocupación del local aquí arrendado desde el mes de Enero del año dos mil nueve (2.009), dándome prorroga legal desde entonces. Y quedo comprometido a la desocupación del mismo en la fecha de vencimiento del presente contrato de arrendamiento.”Que si bien es cierto que la prorroga legal opera por efecto de la ley y no por voluntad de las partes, su inclusión en el contrato trae como consecuencia la nulidad de la cláusula, pero no la nulidad del contrato, por lo cual la trascrita cláusula “…debe tenerse como no escrita…”, como se solicita en el libelo, pero esa cláusula en nada afecta la validez del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, manteniendo vigencia las restantes cláusulas. Que expresamente niega que el actor haya dado su consentimiento a consecuencia de un “error excusable” y que dicho error sea causal de nulidad del contrato de arrendamiento suscrito con su mandante, ya que para que el error produzca la nulidad del contrato, debe haber sido la causa única y principal de su celebración, porque no todo error produce la nulidad de un contrato, es necesario que haya sido determinante. En el caso de autos, el actor no dice en que consistió el alegado error, por lo que es imposible conocer si fue determinante o no para la celebración del contrato…”

Así las cosas, se hace necesario la revisión de los contratos de arrendamientos acompañados con el libelo de la demanda, y analizados los mismos, esta Sentenciadora considera que el contrato es una convención entre dos o más personas tendente a constituir, reglar, modificar, transmitir o extinguir un vínculo jurídico existente entre ellas, conforme la prescripción del artículo 1.133 del Código Civil, presupone para su existencia la concurrencia de tres (03) elementos, a saber: 1) consentimiento de las partes, 2) objeto que pueda ser materia de contrato y 3) causa lícita (artículo 1.141 ejusdem), mientras que su validez se determina por la capacidad o incapacidad de las partes o vicios del consentimiento. Ahora bien, es el caso que la parte la parte demandante alega vicios referentes a estos requisitos esenciales para la existencia o validez del contrato, como lo es el “vicio por consentimiento por error excusable…”.

En consecuencia, esta Sentenciadora señala que la nulidad de una convención procede ante el alegato de ausencia de cualquiera de los requisitos de validez enunciados en el artículo 1.141 del Código Civil o de alguna de las causas de anulabilidad mencionadas en el artículo 1.143 ibidem, y no por otros motivos, teniéndose como requisitos del error los siguientes:

1. El error debe ser espontáneo.

2. Debe ser excusable.

3. Debe ser esencial.

4. Puede ser unilateral o común a ambas partes.

5. Debe ser reconocible por la otra parte.

Asimismo, en caso de que las disposiciones del contrato en materia arrendaticia atenten en contra de los derechos del arrendatario que le confiere la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se entenderán no escritas y no la totalidad de las que contenga el contrato celebrado por las partes tendente a reglar la relación locativa como pretende el accionante, pues precisamente es la convención la que soporta la existencia de la relación.

Ahora bien, el referido artículo 1146 del Código Civil, establece:

Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable.

Según lo expresa el Dr. Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo II:

“..Su fundamento está en la obligación que tiene cada una de las partes contratantes de informarse acerca de los motivos que lo impulsan a contratar, acerca de la identidad y cualidades de la persona objeto del contrato, cuando estos elementos son determinantes de su voluntad. La excusabilidad significa que la persona puede haber errado, sin haber incurrido en culpa grave o dolo; dicho en otros términos que de su parte no haya habido mala fe. Esta es la única manera de interpretar este requisito del error, pues de conformidad con el artículo 1149 del Código Civil la culpa no excluye acción de anulabilidad, cuando el error “proviene de su propia falta, en cuyo caso quien solicita la nulidad deberá pagar los daños y perjuicios que le ocasione la invalidez del contrato” a la otra parte. La mejor sanción para quien ha incurrido en el error de mala fe es negarle la acción anulabilidad pues el mantenimiento del contrato es la mejor forma de evitarle daños y perjuicios a la otra parte…”

En este sentido, cabe señalar que en el caso de autos, el demandante manifiesta que las partes en el contrato de arrendamiento convinieron que la prórroga legal comenzó a partir del mes de enero de 2009, situación ésta que atenta contra los derechos de los contratantes y que no está determinada por la Ley, ya que la prórroga legal opera de pleno derecho y no por voluntad expresa de las partes. Ahora bien, tal error excusable, como ya se mencionó no acarrea la anulabilidad de todo el contrato, sino la nulidad parcial del contrato suscrito entre las partes en fecha 26 de febrero del año 2011, en todo caso de la cláusula que determina dicha situación, la cual debiera tenerse como no escrita, tal como lo prevé la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por tal motivo, le es forzoso a este Tribunal declarar parcialmente nulo el contrato de arrendamiento de fecha 26 de febrero de 2011, suscrito entre las partes por vía privada, solo respecto a lo contenido en la cláusula décima tercera, tal y como será establecido en la dispositiva en el presente fallo. Y así se decide.

Dispositiva

Por los motivos anteriormente señalados y en virtud de las disposiciones legales precitadas, este Juzgado Primero de los Municipios A.A., A.B., O.R.d.L. y Caracciolo Parra O.d.L.C.J.d.E.M., Administrando Justicia en nombre de La República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de a Ley declara:

PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda interpuesta por el ciudadano J.G.M.M., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, soltera, comerciante titular de la cédula de identidad Nº V- 22.663.646, domiciliada en esta ciudad de El Vigía, Estado Mérida, asistida por el ciudadano abogado J.G.M.M., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº V- 9.395.253, domiciliado en esta ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M. y civilmente hábil, asistido por el ciudadano abogado J.A.M.P., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 4.468.197, inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nº 23.941, de igual domicilio, por NULIDAD DE DOCUMENTO PRIVADO.

CON LUGAR la reconvención propuesta por la ciudadana J.M.O., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.126.268, domiciliada en la ciudad de El Vigía, Estado Mérida y hábil, contra el ciudadano J.G.M.M., mayor de edad, venezolano, soltero, titular de la Cédula de Identidad Nº 9.395.253 y domiciliado en El Vigía, Municipio A.A.d.E.M., por Desalojo.

Se condena en costas a la parte demandante-reconvenida por haber resultado totalmente vencido en esta instancia de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto el presente fallo se publica fuera del lapso, se acuerda la notificación de las partes, conforme a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Dado, Sellado, Firmado y Refrendado en la sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios A.A., A.B., O.R.d.L. y Caracciolo Parra O.d.l.C.J.d.E.M.. El Vigía, once (11) de junio del año dos mil doce (2012). AÑOS: 202° DE LA INDEPENDENCIA Y 153° DE LA FEDERACIÓN.

LA JUEZ

ABG. CARMEN E. RINCÓN.

LA SECRETARIA

ABG. DAIREÉ MARÍN RANGEL

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 1:30 minutos de la tarde y se dejó copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal.

LA SECRETARIA

ABG. DAIREÉ MARÍN RANGEL

Exp. N° 2389-12