Decisión nº PJ192015000074 de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Agrario y Menores de Anzoategui, de 21 de Mayo de 2015
| Fecha de Resolución | 21 de Mayo de 2015 |
| Emisor | Juzgado Superior Civil, Mercantil, Agrario y Menores |
| Ponente | Emilio Arturo Mata Quijada |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, veintiuno de m.d.d.m.q.
205º y 156º
ASUNTO: BP02-R-2015-000099
Se contraen las presentes actuaciones en v.d.R.d.A., ejercido por los abogados en ejercicio D.M.F.R. y/o DUBAR J. FUENMAYOR RIOS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 39.587 y 65.353 respectivamente, en sus caracteres de Apoderados Judiciales de los ciudadanos J.R.F.M., N.L.M. y J.G.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 3.169.615, 4.215.941 y 5.486.485 respectivamente, en contra de la sentencia dictada en fecha 13 de Enero de 2.015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, que declaró SIN LUGAR LA Reconvención planteada por los ciudadanos J.F.M., N.M. y J.M., en contra de los ciudadanos J.R.G. y B.S.d.R., y CON LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato intentada por los ciudadanos J.R.G. y B.S.d.R. en contra de los ciudadanos J.F.M., N.M. y J.M..-
En fecha 19 de Marzo de 2.015, este Tribunal de alzada, le da entrada y fija de conformidad con lo establecido en el 517 del Código de Procedimiento Civil, para la presentación de informes, el Vigésimo (20) día de Despacho siguiente a esa fecha, constando de los autos que solo la apelante hizo uso de su derecho.
I
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Mediante escrito presentado en fecha 26 de Julio de 2.013, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, la parte demandante debidamente asistida de abogado, alegó entre otras cosas lo siguiente:
…En fecha Veintinueve (29) de mayo suscribimos un contrato de opción de compraventa de un inmueble propiedad de los ciudadanos J.R.F.M., N.L.M. y J.G.M., venezolanos, mayores de edad, el primero de los nombrado de estado civil casado, el segundo de estado civil soltero y el tercero de estado civil casado, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-3.169.615, V-4.215.941 y V-5.486.485 respectivamente; autorizados debidamente por sus cónyuges las ciudadanas S.S.F.C., venezolana, mayor de edad, casada, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-3.955.523; contrato que quedó anotado por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona, Municipio S.B.d.E.A. bajo el Nro. 005, Tomo 103 de los Libros de autenticación, ….; dicho inmueble materia de contrato se constituye por una parcela de terreno y una casa sobre ella edificada, ubicado en la calle Zamora N° 2, de la Urbanización Camino Nuevo I, de la ciudad de Barcelona, Municipio S.B.d.E.A., la cual se encuentra enclavada en una área de terreno de CIENTO OCHENTA METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMETROS (180,55 MTS2) cuyos linderos y medidas son las siguientes: NORTE: en veinte metros (20 Mts) su lado con casa Nro. 24; de la Avenida P.M.F.; SUR: En veinte metros (20 Mts) su lado con casa Nro. 01; ESTE: en Nueve metros con cincuenta centímetros (9,50 Mts), su frente con calle Zamora y OESTE: en Nueve metros con cincuenta centímetros (9,50 Mts), su fondo con casa 08 de la vereda “A” ….; en el referido contrato de opción de compra-venta del inmueble descrito se pactó que el precio de la venta del inmueble seria de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (BS. 530.000,00); venta que hasta la fecha no hemos podido concretar, debido a que el contrato fue suscrito con errores, tales como los números de Registros de Información Fiscal de las ciudadanas S.S.F.C. y M.R.d.M., ….; también se aprecia en el contrato de compra-venta la ausencia del lindero OESTE del inmueble, errores que hasta el momento no han sido subsanados debido a la negativa de los demandados; situación por la cual no hemos podido tramitar el crédito hipotecario para adquirir el referido inmueble, aunado a ello, los ciudadanos J.R.F.M., N.L.M. y J.G.M., antes identificados, quieren aumentar arbitrariamente el precio de la venta a SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (BS. 750.000,00); aumento que es totalmente ilegal, debido a que aun nos encontramos dentro del lapso de ciento veinte días (120) pactados en la cláusula TERCERA del contrato de opción de compra-venta; A pesar de las múltiples gestiones extrajudiciales a los fines de que se dé cumplimiento a lo pactado en el contrato de opción de compra-venta, los ciudadanos J.R.F.M., N.L.M. y J.G.M. se niega a subsanar los errores emitidos en dicho contrato y entregarnos la documentación original correspondiente para la tramitación del crédito hipotecario es por lo que procedemos a demandar la ejecución del contrato suscrito;…” .-
Por su parte, mediante escrito presentado en fecha 05 de Noviembre de 2013, los ciudadanos J.R.F.M., N.L.M. y J.G.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 3.169.615, 4.215.941 y 5.486.485, debidamente asistidos por los abogados en ejercicio D.M.F.R., R.M.A. y/o DUBAR J. FUENMAYOR RIOS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 39.587, 13.456 y 65.353 respectivamente, alegaron entre otras cosas lo siguiente:
…, en fecha 07/02/2013 celebramos con el ciudadano J.R. un contrato de opción de compra sobre un inmueble constituido por una casa ubicada en la calle Zamora N° 02, de la Urbanización Camino Nuevo I, de a ciudad de Barcelona Municipio S.B.d.E.A., la cual se encuentra enclavada en un área de terreno de aproximadamente CIENTO OCHENTA METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMETROS (180,55 m2); el referido contrato de opción de compra venció en fecha 07/05/2013, debido a que el ciudadano J.J.R.G. no cumplió en adquirir dentro del plazo señalado en el referido contrato el inmueble descrito.
Desde la fecha de celebración de este primer contrato de opción de compra (07/02/2013), nuestros esfuerzos estaban dirigidos a realizar las gestiones necesarias para protocolizar el documento definitivo de compra, a saber: C.d.H. (aunque es fecha 18/04/2013) se hizo durante la vigencia del primer contrato de opción de compra que se suscribió en fecha 07/02/2013, el cual solicitamos se considere como un indicio a favor de nuestra posición en este proceso; certificación de gravámenes la cual se solicitó en 3 oportunidades; solvencias ante la Alcaldía del Municipio Bolívar; entre otros. Adicionalmente, desde el 20/05/2013, fecha en la cual se celebró el segundo contrato de opción de compra que ocupa nuestra atención, en forma consecutiva, realizamos todas las gestiones necesarias para actualizar todas las constancias, registros y documentos concernientes al inmueble ya referidas anteriormente….
Negamos, rechazamos y contradecimos que nosotros J.R.F.M., N.L.M. y J.G.M. hayamos sido notificados a decir de los actores de “errores que hasta el momento no han sido subsanados debido a la negativa de los demandados”…
Negamos, rechazamos y contradecimos que nos sea imputable “la imposibilidad de tramitar el crédito hipotecario para adquirir el referido inmueble por parte de los ciudadanos J.J.R.G. y B.C.S.d.R.”, ….
Negamos, rechazamos y contradecimos que nosotros J.R.F.M., N.L.M. y J.G.M., hayamos pretendido aumentar arbitrariamente el precio de la venta a SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (BS. 750.000,00)….
Negamos, rechazamos y contradecimos que nosotros J.R.F.M., N.L.M. y J.G.M., “nos hayamos negado a subsanar los errores emitidos (sic) en dicho contrato y entregarles la documentación original correspondiente para la tramitación del crédito hipotecario”,…
IMPUGNAMOS EXPRESAMENTE POR EXCESIVA, LA CUANTIA DE LA DEMANDA PROPUESTA POR LOS DEMANDANTES, LA CUAL ES POR LA CANTIDAD DE QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 530.000,00); en consecuencia impugnamos la cuantía equivalente a la cantidad de Cuatro Mil Novecientas Unidades Tributarias (4.953 UT); todo ello por excesivo.
Negamos, rechazamos y contradecimos que nosotros J.R.F.M., N.L.M. y J.G.M., estemos obligados y ni a ello podemos ser condenados por este Juzgado al pago de las costas, costos y honorarios profesionales de abogados calculados a en un treinta por ciento (30%) del monto demando y rechazado anteriormente debido a que se trata de una demanda infundada y temeraria y, así solicitamos sea declarado por este Tribunal.
RECONVENCION
De conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, formalmente en este acto, reconvenimos a la parte actora, ciudadanos J.J.R.G. y B.C.S.d.R., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V. 14.893.049 y V. 13.914.361, por Resolución de Contrato de Opción de Compra venta por incumplimiento de contrato de la parte actora, en base a los hechos siguientes:
…se estableció expresamente el tiempo de vigencia del referido contrato, noventa (90) días más treinta (30) días de prorroga, contados a partir de la fecha cierta del contrato, es decir, el día veinte (20) de mayo de dos mil trece (2013), por lo que el contrato se vencía el diecisiete (17) de septiembre de dos mil trece (2013)….
Ahora bien ciudadano Juez, la demanda que encabeza las presentes actuaciones fue presentada por los ciudadanos J.J.R.G. y B.C.S.d.R., ya identificados, en fecha veintiséis (26) de julio del año dos mil trece (2013), es decir, cincuenta y cuatro 54) días antes de que el contrato de opción de compra venta venciera (incluye prorroga), por lo que en lugar de notificarnos de cualquier situación derivada del contrato suscrito, simplemente procedieron a demandarnos estando vigente el contrato de opción de compra venta, vale decir, con el contrato en pleno vigor y vigencia, sin que hubiere mediado ninguna conducta positiva en aras de hacer posible la materialización del contrato. Todo lo contrario, procedieron a proponer la presente e infundada demanda en forma absolutamente temeraria.
Nosotros, J.R.F.M., N.L.M. y J.G.M., no hemos sido notificados en forma alguna de ningún error, omisión o inconveniente que guarden relación directa o indirecta con el contrato de opción de compra venta, a los fines de subsanarlos, todo lo contrario, la única notificación que recibimos fue la de éste Tribunal, mediante la cual se le notificó de la demanda interpuesta por los demandantes en fecha 26 de julio de 2013, violando flagrantemente la parte actora, la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta….
Ahora bien, mediante escrito presentado en fecha 18 de Noviembre de 2.013, los actores-reconvenidos, consignaron escrito de contestación a la demanda reconvencional propuesta en su contra en el cual, a groso modo, la objetaron de la manera siguiente:
…Negamos, rechazamos y contradecimos que, no hayamos hecho ningún esfuerzo extrajudicial para que las partes demandadas subsanaran los defectos del referido contrato de opción de compra-venta, que se anexó al escrito libelar marcado con la letra “A” tales como los números de Registro de Información Fiscal de las ciudadanas S.S.F.C. y M.R.d.M., …, y la ausencia del lindero OESTE del inmueble; innumerables fueron las llamadas telefónicas y las gestiones que realizamos para que la parte demandada subsanara dichos errores y poder nosotros tramitar el crédito hipotecario para adquirir el referido inmueble y así cumplir con nuestra obligación; la respuesta por parte de los demandados fue que para poder subsanar los defectos del referido contrato el precio del inmueble en litigio se incrementaría de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (BS. 530.000,00) a la cantidad de SETENCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 780.000,00); quisimos realizar la denuncia por ante la oficina del INDEPABIS…, y dado la negatividad por la parte demandada a realizar lo correspondiente por subsanar los defectos del contrato y viendo que el lapso para su vencimiento seguía transcurriendo nos vimos obligados a acudir ante la instancia judicial; con el fin de interrumpir el lapso de noventa días (90) prorrogables por treinta 30) días más establecidos en el contrato, para poder nosotros cumplir con nuestra obligación de cancelar el precio pactado por el bien inmueble.
Negamos, rechazamos y contradecimos que, se deba RESOLVER el contrato por cuanto el lapso para la materialización de la venta no ha culminado como alegan los demandados en su escrito de reconvención, en virtud de que los demandados no han realizado las gestiones necesarias para que subsanen los errores del referido contrato de compra-venta; negamos que incumplimos en nuestra obligación de comprar el inmueble en el plazo y condiciones previstas en el documento, debido a que la negativa de los demandados a subsanar los errores referidos hacen imposible la tramitación del crédito para realizar el pago del inmueble tal lo acordamos en el contrato; además los que incumplieron fueron los vendedores para hacernos firmar un documento con una serie de errores y omisiones que hacen imposible la venta definitiva del inmueble dado en opción….
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Abierta la causa a pruebas ambas partes hicieron uso de ese derecho consignando su escrito, en los cuales hicieron valer el mérito favorable que se desprende de los autos, así como de los documentos acompañados en esa oportunidad.
Posteriormente, en fecha 13 de Enero de 2015, fue dictada la sentencia definitiva por el juzgado a-quo la cual se transcribe parcialmente de la manera siguiente:
…. Omissis….
PUNTO PREVIO
Pasa primeramente este Tribunal a pronunciarse en cuanto a la impugnación de la cuantía por parte de la demandada por excesiva, y a tal respecto señala este Juzgador lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil: “El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva”.
Se evidencia al folio 52 de la presente causa, contentivo del escrito de contestación de la demanda, que los demandados, procedieron a rechazar la estimación de la cuantía, expresada tanto en bolívares como en Unidades Tributarias, por excesiva.
Ahora bien, en cuanto a lo anteriormente planteado observa este Tribunal que de conformidad con lo dispuesto en la norma arriba señalada, y siendo que los demandados se limitaran solamente a impugnar la cuantía por excesiva, es por lo que al no formular los fundamentos de su contradicción, en ningún hecho o motivo válido, y siendo además que se evidencia del contrato objeto de la presente demanda que la estimación, se realizó de acuerdo al valor de la obligación contraída a pagar, es por lo que este Tribunal declara en consecuencia Sin Lugar la impugnación realizada por la parte demandada; todo lo cual se dejará debidamente establecido en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide.
VIII
DE LA RECONVENCIÓN
Observa este Tribunal, que la parte demandada reconviniente, procedió entre otros a alegar que siendo que el contrato de opción de compra venta fuere suscrito en fecha 20 de mayo de 2013, el mismo tiene plena vigencia hasta el día 17 de septiembre de 2013, por lo que la parte demandante no debió interponer la presente demanda en lugar de notificarles de cualquier situación derivada del contrato sino que simplemente procedieron a demandarlos sin realizar ninguna gestión extrajudicial para notificarles en forma alguna de dichos errores materiales en el contrato.
En la reconvención de la demanda, evidencia este Juzgador que la parte demandada reconviniente, la fundamenta en el hecho de que no han sido notificados por los demandantes reconvenidos, en ninguna forma de algún error, omisión o inconvenientes que guarden relación con el contrato de opción de compra venta, a los fines de que lo subsanaran, limitándose a negar, rechazar y contradecir los hechos y el derecho invocado por los actores.
En tal sentido, cabe destacar lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.
Este alegato planteado por la demandada, implicaba su obligación de traer a los autos de este expediente, las pruebas pertinentes para demostrar lo alegado, por cuanto asevera que los demandantes no los notificaron en ninguna forma directa o indirectamente de ningún error, en el contrato de opción de compra venta, más los demandados no promovieron prueba alguna que pueda hacer llegar a la convicción de este Jurisdicente la veracidad de ese hecho.
Ahora bien, al respecto de la distribución de la carga de la prueba, la Sala de Casación Civil, en sentencia Nº RC-226, del 23 de marzo de 2004, expediente Nº 2003-339, estableció lo siguiente:
La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas.
(Negritas de este Tribunal.)
Por tanto, tomando en consideración lo establecido por la Sala de Casación Civil, en sentencias reiteradas, este Tribunal, siendo que la parte demandada no logró probar su alegato de hecho expuesto como fundamento para interponer la presente reconvención, es por lo que considera que la misma no debe prosperar, y en consecuencia debe ser declarada SIN LUGAR la reconvención planteada, tal y como se dejará expresado en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide.
DEL FONDO DE LA DEMANDA
En virtud de las consideraciones antes expuestas, destaca este Juzgador, que del contrato de opción de compra venta suscrito por las partes en fecha 20 de mayo de 2013, así como de las copias de las cédulas de identidad y RIF, de cada uno de los demandados, ciudadanos J.F.M., J.M. y N.M., y de las cónyuges de los dos primeros, ciudadanas S.F.C. y M.R.d.M., que cursan en autos a los folios 14 al 22 de la presente causa, se evidencia claramente que existen errores materiales en el referido contrato que hoy nos ocupa, siendo que en la identificación del Registro de Información Fiscal de las cónyuges señaladas presentan errores materiales. De igual manera se evidencia que el contrato, adolece de la identificación del lindero Oeste del inmueble objeto del mismo, siendo como se determina dicho lindero, en el documento de propiedad del inmueble traído a los autos tanto por la parte actora como por los demandados, cursante al folio 11 y 71 de la presente causa.
Ahora bien, por cuanto los demandados en la oportunidad de contestar el fondo de la demanda, expusieron entre otros que, los demandantes no realizaron ninguna conducta a los fines de lograr la materialización del contrato suscrito, pues nunca hubo gestiones extrajudiciales para logar hacer de su conocimiento de los errores materiales descritos en el contrato, es por lo que tal y como quedó arriba sentado, la carga de la prueba de la convicción de dicho hecho en rechazo de la pretensión, debió ser demostrado por la parte demandada en autos, lo que a todas luces no fue cumplido en ninguna forma; de tal manera siendo que la parte demandada no pudo enervar el hecho fehaciente que se desprende del documento contentivo del contrato de opción de compra venta, en cuanto a los errores materiales existentes en la identificación de las cónyuges de dos de los demandados, así como de la falta de señalamiento del lindero oeste, en la descripción de ubicación del inmueble objeto del contrato, es por lo que, puede determinar este Jurisdicente que el contrato de opción de compra venta que fuere suscrito entre las partes, en fecha 20 de mayo de 2013, presenta errores materiales que afectan la validez del mismo, y en consecuencia los lapsos de vigencia de éste al no ser efectivo el mismo, no se consideran transcurridos en ninguna forma; todo lo cual forzosamente lleva a este Tribunal, declarar CON LUGAR la demanda, tal y como se establecerá en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide.
DECISIÓN
Por todas las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: SIN LUGAR LA Reconvención planteada por los ciudadanos J.F.M., N.M. y J.M., en contra de los ciudadanos J.R.G. y B.S.d.R., y CON LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato intentada por los ciudadanos J.R.G. y B.S.d.R. en contra de los ciudadanos J.F.M., N.M. y J.M., todos ya identificados. Así se decide.
En consecuencia de lo decidido anteriormente, se ordena a los demandados, ciudadanos J.F.M., N.M. y J.M., procedan a suscribir un nuevo contrato de opción de compra venta, salvando los errores materiales señalados en el cuerpo del presente fallo, en forma inmediata. Y así se decide…”
En fecha 28 de Abril de 2.015, la parte demandada-reconviniente (apelante), hizo uso del derecho de presentar Informes consignado su respectivo escrito en el cual, se insiste en que el incumplimiento fue de parte de la actora reconvenida al no haber cumplido con su obligación, en tal sentido, solicita la declaratoria con lugar de las pretensiones por ella incoada.
En los resumidos términos que anteceden, queda planteada la apelación sometida al estudio, conocimiento y decisión de este Juzgado Superior.
II
RAZONES DE HECHO Y DERECHO
PUNTO PREVIO
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA ESTIMACIÓN DE LA CUANTIA DEMANDA
La parte demandada en su escrito de contestación impugnó la estimación de la cuantía de la demanda por considerarla excesiva.
Respecto a la impugnación de la cuantía se ha pronunciado nuestro M.T. de la República, estableciendo lo siguiente:
“…En relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: J.M.R.E. y otros, contra P.S.B. y otros, estableció lo siguiente: “...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”. En atención al anterior criterio jurisprudencial, y en vista de que en el presente caso el demandado impugnó la cuantía de manera pura y simple por considerarla exagerada, sin haber aportado elementos de prueba que fundamenten su rechazo, no es obligatorio para el Juez de Alzada resolver sobre la misma, razón por la cual la recurrida no incurre en el vicio de incongruencia negativa delatado. Por las razones anteriormente expuestas, se declara improcedente la presente denuncia. Así se decide… (Sentencia de la Sala de Casación Civil Nº 00631, del 03 de agosto de 2007, caso: S.M.F. Vs. A.B.F.V.).
En aplicación a la jurisprudencia precedentemente citada, este sentenciador observa que en el presente caso no sólo el demandado rechazó pura y simplemente la estimación de la demanda, por cuanto la consideró excesiva, pues además dejó de aportar medio de prueba alguno que evidenciara sus argumentos.
Por ende, dado que la parte demandada al impugnar la estimación de la demanda, introduce un hecho nuevo modificativo de la pretensión, sobre el cual asume la carga de la prueba, al no cumplir con tal imperativo procesal, debe desestimarse su petición; resultando forzoso para quién aquí decide confirmar lo expresado por el Juzgado A quo, en relación a la cuantía y declarar sin lugar la impugnación de la misma propuesta por la parte demandada. En consecuencia, de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse el presente caso de una pretensión apreciable en dinero, los actores estimaron la misma en la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 530.000,00); lo que equivale a CUATRO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (4953 U.T) quedando dicha estimación definitivamente firme. Así se decide.
DEL FONDO
En primer lugar, es necesario transcribir las cláusulas segunda, tercera y cuarta del Contrato de Opción de Compraventa suscrito entre las partes, correspondientes al documento que fuera autenticado en fecha 20/05/2013, ante la Notaría Pública Primera del Municipio S.B.d.E.A., bajo el No. 005, Tomo 103, en las cuales se estableció lo siguiente:
“….SEGUNDA: El precio de venta del citado inmueble es la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 530.000), los cuales serán cancelados por “EL OPTANTE” mediante credito bancario o de otras Instituciones financieras a “LOS PROPIETARIOS” en el momento de protocolizarse el documento de compra-venta por ante la Oficina de Registro Público Correspondiente. TERCERA: “EL OPTANTE” entrega a “LOS PROPIETARIOS” en este acto, en dinero efectivo de curso legal en el país y a su entera satisfacción la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000) para garantizar los derechos exclusivos y el fiel cumplimiento de las obligaciones que asume en virtud de este contrato por NOVENTA DIAS (90) continuos, más una prorroga de treinta días (30) lapso de tiempo este acordado por las partes para la ejecución de la opción compra-venta y protocolización del documento de compra – venta y contados a partir de la fecha cierta de este documento. CUARTA: Se conviene que si por causas imputables a “EL OPTANTE” incumpliere su obligación de comprar el inmueble dentro del plazo y condiciones previsto en este documento, la suma DE VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000) quedará en propiedad de “LOS PROPIETARIOS”, para resarcirlos de los daños y perjuicios, sin que éstos tengan que demostrar tales daños y prescribirá la opción otorgada. Asimismo se conviene que si el incumplimiento fuese imputable a “LOS PROPIETARIOS” éstos deberán devolver la cantidad de dinero recibida como garantía de fiel cumplimiento. De igual manera se acuerda que si se ejecutase la opción de compra – venta y se otorgase el documento de compra – venta, la cantidad dada como garantía de fiel cumplimiento, será devuelta a “EL OPTANTE”….” (Negritas y Subrayado del tribunal)
De las cláusulas antes transcritas se desprenden dos aspectos muy importantes: primero la duración del contrato y en segundo lugar lo referente a las obligaciones de las partes. En relación a la duración del contrato, la cláusula TERCERA establece que el término del mismo era de NOVENTA DIAS (90) continuos, más una prorroga de treinta días (30) lapso de tiempo este acordado por las partes para la ejecución de la opción compra-venta y protocolización del documento de compra – venta y contados a partir de la fecha cierta de este documento, los cuales empezaron a contarse desde la fecha de autenticación del documento, es decir, desde el día Veinte (20) de mayo del año 2013.
Antes de ahondar lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, es menester señalar lo preceptuado en los artículos correspondiente al Código Civil, que a continuación se transcriben:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Artículo 1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”
De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: 1) la existencia de un contrato bilateral; y 2) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso, debe éste Órgano Jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos.
En relación al primer requisito, la existencia de un contrato bilateral, ambas partes reconocen el contrato autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio S.B.d.E.A., bajo el No. 005, Tomo 103; el cual tiene como característica el ser una opción de compraventa. Existen notorias diferencias entre la opción y la venta, debido a que la primera es un contrato preparatorio que da lugar al nacimiento de una obligación de hacer o celebrar un futuro contrato, mientras que la segunda configura es un contrato definitivo, que genera una obligación de dar.
La doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces, citando al autor Vegas Rolando (2002), “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Negritas y Subrayado del Tribunal)
Entonces se tiene que, la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: 1) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; 2) la determinación del objeto; 3) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y 4) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo fundamental, por muy breve que sea éste; y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante a él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues sería el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.
Aunado a lo antes escrito, se tiene que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una opción o pre-venta, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido. En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido.
En virtud de lo anterior, y como segundo aspecto a indagar, se tiene que la parte actora-reconvenida tenía la obligación de pagar la cantidad de QUINIENTOS SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 506.000,00), es decir, la diferencia del monto pactado en la cláusula segunda del contrato in comento sobre el bien inmueble objeto del litigio, y el demandado-reconviniente debía por su parte, traspasar la propiedad del mismo mediante la elaboración y registro del documento definitivo de compraventa.
En tal sentido, cuando las partes celebran un contrato como es la promesa bilateral de compra-venta, pueden regular el orden en que cumplirán sus prestaciones recíprocas. Pero si los contratantes, no han determinado el orden del cumplimiento de sus obligaciones, este cumplimiento debe ser recíproco y simultáneo. Esta simultaneidad es, en efecto, conforme a la naturaleza misma del contrato. Cada contratante, como solo conciente en obligarse para obtener la prestación con que cuenta, vería burlada sus esperanzas si estuviese obligado a entregar lo que a prometido, sin recibir al mismo tiempo aquello que se le prometió a cambio; no obstante, existe una contradicción entre lo estipulado en la cláusula segunda y la quinta del contrato objeto del presente juicio, ya que la primera refiere que la actora debía cancelar el resto del precio pactado al momento de la firma del contrato definitivo, y la segunda de las mencionadas que el demandado tenía la carga de realizar el aludido documento al momento que su contraparte realizara el pago estipulado.
Por lo que éste Órgano Jurisdiccional, a los fines de resolver la contradicción planteada, considera conveniente transcribir el criterio doctrinal del autor L.S. (Derecho Comparado y Derecho Comercial), quien refiere que la interpretación contractual puede realizarse de la siguiente forma:
…Las reglas de interpretación de los contratos estandarizados estudiadas podemos reducirlas a las siguientes: En caso de contradicción o divergencia entre dos cláusulas generales, la cuestión deberá resolverse a favor de aquella que tenga mayor importancia de acuerdo con la economía del contrato…
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En este orden de ideas, en los casos dudosos que no puedan resolverse según lo anterior, se deberá estar siempre a favor del deudor en sentido de liberación.
Ahora bien, es menester de quien aquí sentencia, analizar lo esgrimido por la parte actora en su escrito libelar en relación a los errores del contrato como lo son los números de registro de Información Fiscal de las ciudadanas S.S.F.C. y M.R.D.M., y lo esgrimido por la parte demandada, al aseverar que los demandantes no los notificaron de los errores mencionados y en este sentido, señala el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho… Los hechos notorios no son objeto de prueba” por lo tanto mal podría la parte demandada-reconviniente haber probado un hecho negativo, tal como lo aseveró el A quo en su sentencia, siendo carga de la parte actora-reconvenida, quien fue quien alegó tal hecho. En tal sentido, de las actas procesales que conforman el presente expediente se evidencia que no existe prueba alguna por parte de los actores, para hacer del conocimiento de tales errores a los demandados, como por ejemplo, correos electrónicos, notificaciones, o algún otro medio que sustente sus afirmaciones y así se establece.-
En los contratos bilaterales ambas partes son deudores y acreedores en distintas posturas. Esto hace que se establezca que siempre debe atender a la equivalencia de las prestaciones. También se debe ver quién es la parte más débil, ya que no en todos los casos el deudor es la parte débil, entonces no se puede equiparar deudor con parte débil; por lo que, este Juzgador, a los fines de determinar la carga contractual de cada una de las partes inmersas en el presente proceso, fundamenta su decisión con el anterior criterio, aunado con el principio iura novit curia, y le da valor a la cláusula quinta, que desprende que la elaboración del documento definitivo estaba sujeta al momento en que el ciudadano J.J.R.G., efectuara el pago del saldo restante; circunstancia ésta que no se evidenció de ningún medio de prueba promovido; razón por la cual resulta menester declarar SIN LUGAR la acción principal que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA fuese interpuesta por los ciudadanos J.R.G. y B.S.d.R. en contra de los ciudadanos J.F.M., N.M. y J.M.. Y ASÍ SE ESTABLECE.-
Determinado como ha sido lo anterior, pasa este Sentenciador a analizar lo relativo a la reconvención propuesta en el presente litigio, la cual se refiere a la resolución del contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes, según la cláusula cuarta pactada entre éstas. Entonces se tiene que, la reconvención, no es más que una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio, por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho. Cabe recalcar que el contrato con opción de compraventa no es invulnerable, pues está sujeto a las causales establecidas en la ley para su resolución, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil comentado anteriormente, siendo unas de las causales fundamentales de resolución de una convención, el incumplimiento por una de las partes de la obligación que asumió.
En este orden de ideas, se considera pertinente señalar lo que ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia al respecto, específicamente en Sentencia No. RC-00653 emanada en fecha 07-11-2003 de la Sala de Casación Civil, con ponencia del magistrado Franklin Arrieche:
“…la Sala observa que el Juez de alzada cometió un error al calificar como “condición resolutoria” a la referida cláusula, pues lo realmente convenido por las partes fue una cláusula penal, entendida como la estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación o de retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer. A este respecto, nuestro Código Civil en su artículo 1.257 establece lo siguiente: “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo”. Por su parte, el artículo 1.258 Ejusdem define la cláusula penal de la siguiente forma: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, sino la hubiere estipulado por el siempre retardo”. De los artículos precedentes se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, y sea total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo. Tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina “arras”, y que a falta de estipulación en contrario, da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato. Así lo dispone el artículo 1.263 del Código Civil: “A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado…” .-
En el caso bajo estudio, en la opción de compraventa fue convenido entre las partes un lapso de duración preclusivo, por lo que a juicio de este Tribunal aplica el contenido del artículo 1.211 del Código Civil, que reza:
El termino estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no se suspende la obligación, y sólo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma.
De lo antes transcrito se verifica que el término estipulado en la cláusula tercera del contrato celebrado por las partes, la cual fijó el momento de la extinción de la obligación asumida por éstas. Ambas partes convinieron expresamente que, en el caso de que vencido el plazo estipulado en el referido contrato, no se hubiese materializado la protocolización del documento de venta definitivo, bien sea por razones inherentes a la actora, o imputables al demandado, se optaría por lo establecido en la cláusula cuarta del mismo, la cual fungiría como cláusula penal por los daños y perjuicios que le fueron ocasionados a alguna de las partes. Dicho esto, y evidenciándose del instrumento fundante de la pretensión, que transcurrió íntegramente el plazo fijado para el cumplimiento de la obligación, sin que se evidenciara el pago por parte de la prominente compradora del precio estipulado por el bien objeto del litigio, le nacía al promitente vendedor la acción por resolución o extinción del contrato, por lo que necesariamente debe estimarse la reconvención planteada. Y ASÍ SE DECIDE.-
Corolario de lo antes expuesto, el código civil adjetivo establece:
Artículo 12: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en el limite de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas de derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.”...
Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba” (Destacado del Tribunal).
Es doctrina pacífica y reiterada, que las partes tienen la carga de la prueba de los hechos que la favorecen. Las diversas posiciones doctrinarias y legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la prueba se reduce a la fórmula: “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”.
El Código de Procedimiento Civil, distribuye las pruebas entre las partes como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, y donde el Juez tiene la obligación de decidir conforme a lo alegado y probado por las partes, sin poder sacar elementos de convicción fuera de los autos, ni suplir excepciones ni argumentos de hecho no alegados ni probados. Al respecto, Henríquez La Roche, en su obra Teoría General de la Prueba, señala:
… El peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra…
“…La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que se sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal, o como dice el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil colombiano: (DEVIS ECHANDÍA). Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en el artículo 506”.
Observa este juzgador, que la parte accionada-reconviniente invocó como causa para resolver el contrato objeto del litigio, el incumplimiento del pago en el término establecido en el mismo. En efecto, no se evidencia de actas que la parte actora haya cumplido con la obligación de pagar la cantidad de QUINIENTOS SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 506.000,00), por concepto de diferencia del precio pactado entre las partes, al término de la duración del contrato, es decir, a los ciento veinte (120) días estipulados. Por lo que la parte demandante-reconvenida no ha logrado demostrar en el transcurso del iter procesal sus defensas y argumentos empleados para combatir la acción propuesta, así como la reconvención planteada.
Adicionalmente de lo antes expuesto, y siguiendo lo estipulado en el artículo 1.160 del Código Civil, que señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan, no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas sus consecuencias, es por lo que forzosamente debe concluir este Juzgado que el incumplimiento de la obligación debe ser imputado a la parte demandante-reconvenida; por lo que en consecuencia, resulta forzoso declarar CON LUGAR la reconvención propuesta por los ciudadanos J.R.F.M., N.L.M. y J.G.M. Y ASÍ SE DECIDE.
Por los razonamientos antes expuestos, resulta forzoso para quien aquí decide, declarar sin lugar la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATRO, incoada por J.R.G. y B.S.d.R. en contra de los ciudadanos J.F.M., N.M. y J.M. y CON LUGAR la reconvención por RESOLUCION DE CONTRATO, intentada por los ciudadanos J.F.M., N.M. y J.M., en contra de J.R.G. y B.S.d.R., por consiguiente con lugar la apelación ejercida en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 13 de Enero de 2.015, siendo Revocada la misma y así se decide.-
DECISION
Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI, Administrando Justicia en nombre de la Republica de Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, resuelve lo siguiente:
Se DECLARA CON LUGAR la Apelación ejercido por los abogados en ejercicio D.M.F.R. y/o DUBAR J. FUENMAYOR RIOS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 39.587 y 65.353 respectivamente, en sus caracteres de Apoderados Judiciales de los ciudadanos J.R.F.M., N.L.M. y J.G.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 3.169.615, 4.215.941 y 5.486.485 respectivamente, en contra de la sentencia dictada en fecha 13 de Enero de 2.015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Se REVOCA la sentencia dictada en fecha 13 de Enero de 2.015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Se DECLARA SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por los J.R.G. y B.S.d.R. en contra de los ciudadanos J.F.M., N.M. y J.M..-
Se DECLARA CON LUGAR la Reconvención por RESOLUCION DE CONTRATO, incoada por los ciudadanos J.F.M., N.M. y J.M., en contra de J.R.G. y B.S.d.R..-
Se DECLARA RESUELTO el contrato suscrito entre los ciudadanos J.R.F.M., N.L.M. y J.G.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 3.169.615, 4.215.941 y 5.486.485 respectivamente, y el ciudadano J.J.R.G., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 14.893.049, contenido en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona, Municipio S.B.d.E.A., bajo el N° 005, Tomo 103 de los Libros de autenticación llevados por esa Notaría: Se CONDENA al ciudadano J.J.R.G., arriba identificado, de acuerdo a la cláusula Cuarta del contrato con opción a compra-venta, a la perdida del derecho de reclamar la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,00) que es la cantidad que el mismo cancelo al momento de la autenticación del documento.
En virtud de la naturaleza del fallo y de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida.
Publíquese. Regístrese. Déjese copia de esta decisión.
Dada, firmada y Sellada en la Sala de Audiencia y Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Barcelona a los Veintiuno (21) día del mes de M.d.D.M.Q. (2.015). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
El Juez Provisorio,
La Secretaria Acc.,
Abg. E.A.M.Q.
Abg. Rosmil Milano.-
