Decisión de Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de Merida, de 22 de Abril de 2009

Que convenga en el cumplimiento del contrato suscrito entre ambas partes, y en consecuencia me haga entrega inmediata y totalmente desocupado de personas y cosas el inmueble dado en arrendamiento.

Que me entregue dicho inmueble totalmente solvente de los servicios públicos y privados de que goce el inmueble.

En cancelar la cantidad de Quinientos Bolívares (Bs.500,oo), como indemnización por los daños y perjuicios en el retardo y demora en la entrega del inmueble arrendado.

Al pago de las costas y costos que se ocasionen en el presente juicio.

Solicita medida preventiva de secuestro.

Indica la dirección de la parte demandada y su domicilio procesal.

Acompaña al libelo: Original del contrato de arrendamiento debidamente autenticado; copia simple del Acta Convenio suscrito por las partes en el Departamento de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador.

El 12 de Noviembre de 2008, el Tribunal la admite porque no es contraria a la ley, al orden público, a las buenas costumbres y además porque este Tribunal es competente por razón del territorio y la cuantía. En consecuencia, se ordena la citación de la ciudadana S.B.d.G...., para que comparezca por ante este Tribunal en el segundo día de despacho siguiente a que conste en autos la citación de la demandada...

El 25 de Noviembre de 2008, la ciudadana M.E.P., titular de la cédula de identidad Nº2.450.730, parte actora, confiere poder apud acta al abogado F.R.S., titular de la cédula de identidad Nº9.478.757, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº52.673 y hábil.

El 01 de Diciembre de 2008, el Alguacil del Tribunal consigna en un folio útil recibo de citación debidamente firmada por la ciudadana S.B.d.G. y se ordenó agregar a los autos.

El 08 de Diciembre de 2008, la ciudadana S.B.d.G., titular de la cédula de identidad Nº18.018.059, parte demandada, confiere poder apud acta al abogado D.E.R.S., titular de la cédula de identidad Nº8.049.959, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº77.461...

En la misma fecha, la ciudadana S.B.d.G., titular de la cédula de identidad Nº18.618.059, parte demandada, asistida por el abogado D.E.R.S., titular de la cédula de identidad Nº8.049.959, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº77.461, consigna escrito de contestación al fondo de la demanda, riela a los folios 20 al 23 del expediente, en la que expone:

Rechazo, niego y contradigo, en todo y cada una de sus partes los hechos narrados en el libelo de demanda cabeza de autos..., por ser los mismos falsos e inciertos, así como no ser idóneos el procedimiento y el derecho de su temeraria pretensión, con fundamento en los siguientes argumentos:

Niego, rechazo y contradigo que el contrato de arrendamiento que suscribiera con la ciudadana M.E.P., ya identificada y con el carácter acreditado, haya sufrido sucesivas prórrogas (consensuales), toda vez que como podemos apreciarlo y deducirlo de la redacción dada a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, es la de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado en el que las partes de manera expresa e inequívoca y bien fundamentada, establecieron una duración de seis (6) meses, contados a partir de la fecha de autenticación del contrato (23 de octubre de 2000) y vencido dicho plazo se iniciaría la prórroga legal de seis (6) meses. Y ello es así, cuando al final de la cláusula segunda hace referencia a los artículos 38 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, queriendo decir que al vencimiento del término se iniciaria la prórroga legal de seis (6) meses, a la cual tendría derecho...Como puede usted observar ciudadano Juez, los artículos 38 y 40 ejusdem, sólo hacen referencia a la prórroga legal que tiene derecho el arrendatario a la terminación de la relación arrendaticia en los contratos de arrendamiento por tiempo determinado... Ahora bien, este tipo de contratos, ale decir, los contratos de arrendamiento por tiempo determinado, en los cuales las partes no han acordado la posibilidad de prórrogas automáticas y sucesivas, vencen el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo establece el artículo 1599 del Código Civil..., iniciándose automáticamente y de pleno derecho a partir del día 23 de abril de 2001... Me correspondieron seis (6) meses de prórroga legal contados a partir del día 23 de abril de 2001, prorroga legal esta que venció el día 23 de octubre de 2001. Toda vez que después del día 23 de octubre de 2001, fecha en que venció la prórroga legal la arrendadora ciudadana M.E.P., ya identificada, No ejerció ninguna conducta que pudiera presumirse oposición a que yo continuara ocupando el inmueble arrendado, y por el contrario me siguió recibiendo los cánones de arrendamiento de los meses siguientes al vencimiento de la prórroga legal, de conformidad con el artículo 1614 del Código Civil (omissis). Dicho de otra forma, Operó la Tácita Reconducción convirtiéndose el contrato que se inició por tiempo determinado en una relación arrendaticia por tiempo indeterminado.

Niego, rechazo y contradigo por ser contrario a una disposición expresa de la Ley que el error en que incurrió la arrendadora al acudir al Departamento de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, otorgándome mediante un Acta Convenio suscrita en fecha 03-10-2005, una prórroga legal de tres (3) años, le de facultades a la arrendadora de seguir el procedimiento previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, habida consideración que como ya lo dije y lo ratifico fue un error en que incurrió la arrendadora, error este que no puede interpretarse como generador de derechos, en virtud del carácter público y de irrenunciabilidad del derecho inquilinario. Los artículos 38 y 39 ejusdem, señalan expresamente cuales son los supuestos para iniciar una acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal... Como podemos apreciar, ninguno de estos supuestos se da en el caso de marras, toda vez que como ya lo demostramos supra, el contrato de arrendamiento para la fecha en vez que como ya lo demostramos supra, el contrato de arrendamiento para la fecha en que erróneamente la arrendadora otorgó la prórroga legal, era por tiempo indeterminado y jamás perdió tal condición, sólo debemos tomar dicha prórroga como un beneficio dado por la arrendadora, sin que el mismo haya modificado su condición de indeterminado, no siendo este el procedimiento idóneo sino el previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Niego, rechazo y contradigo por ser contrario a una disposición expresa de la Ley, que el procedimiento elegido y utilizado por la Arrendadora o parte actora sea el idóneo, toda vez que el procedimiento idóneo para obtener el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento por escrito a tiempo indeterminado, es el previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios....

Niego, rechazo y contradigo, que deba pagar la cantidad de Quinientos Bolívares (Bs.500,oo), por concepto de indemnización de daños y perjuicios por retardo en la entrega del inmueble arrendado, toda vez que no me encuentro legal ni judicialmente obligada a entregar el inmueble arrendado.

Por todo lo anteriormente expuesto, debemos concluir que el procedimiento incoado por la ciudadana M.E.P., ya identificada, no es el idóneo, es contrario a derecho, toda vez que demostrado como ha quedado, el contrato de arrendamiento como consecuencia de haber operado la Tacita Reconducción prevista en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, sólo podrá demandarse su Desalojo por cualesquiera de las causales previstas en el Artículo 34 y no por el procedimiento de Cumplimiento de Contrato previsto en el artículo 39 de la Ley que rige la materia..., solicito Declarar Inadmisible por ser contraria a derecho la acción intentada por la ciudadana M.E.P....

Se opone a la medida de secuestro decretada y el abogado indica su domicilio procesal.

El 12 de Diciembre de 2008, la ciudadana M.E.P., a través de su apoderado judicial F.R.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº52.673, consigna escrito de promoción de pruebas, folios 32 y 33.

Precluídos los lapsos de pruebas, el tribunal con los elementos que cursa en autos decidirá la controversia y ASI SE DECIDE.

L A M O T I V A

Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos y descritos en la narrativa del presente fallo, esta Juzgadora observa, que la acción de la demandante se encuentra fundamentada en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Igualmente se observa, que la ciudadana S.B.D.G., es citada por el Alguacil del Tribunal firmando el recibo de citación el cual se agregó a los autos. En este sentido, se dio por citado en el presente juicio, folio 17 del expediente, cumpliéndose con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, la parte demandada se puso a derecho de acuerdo a lo previsto por el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, para asumir oposiciones y defensas en el presente litigio en atención a lo previsto en los artículos 26, 49 y 257 de nuestra Carta Magna.

Cumplido con los extremos de ley en lo relativo a la citación personal de la parte demandada, esta Juzgadora observa que realizó la contestación al fondo de la demanda en el término establecido en la ley.

THEMA DECIDENDUM:

El presente juicio por Vencimiento de Prórroga Legal, fundamentado en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, interpuesto por la ciudadana M.E.P., asistida por el Abogado F.R.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº52.673, expone:

 En fecha 17 de septiembre de 1994 suscribí con la ciudadana S.V.d.G., un contrato de arrendamiento verbal sobre un inmueble signado con el Nº23, ubicado en el sector S.B., sector El Tejar, del Municipio Libertador del Estado Mérida, y luego, suscribimos otro contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, el cual auntenticamos en fecha 23 de Octubre de 2000.

 ...ambas partes manifestamos nuestra voluntad de no seguir prorrogando el contrato y la arrendataria entró a disfrutar de la prórroga legal... y vencía el 23 de Octubre de 2008.

 ...solicito que me entregue inmediata y totalmente desocupado el inmueble...

Por su parte, la ciudadana S.B.D.G., parte demandada, a través de su apoderado judicial, expone:

 Niego, rechazo y contradigo que el contrato de arrendamiento que suscribiera con la ciudadana M.E.P...., haya sufrido prórrogas...,operó la tácita reconducción convirtiéndose el contrato que se inició por tiempo determinado en una relación por tiempo indeterminado.

 ...después del día 23 de octubre de 2001, fecha en que venció la prórroga legal la arrendataria M.E.P., ya identificada, no ejerció ninguna conducta que pudiera presumirse oposición a que yo continuara ocupando el inmueble arrendado..., operó la tácita reconducción convirtiéndose el contrato que se inició por tiempo determinado en una relación arrendaticia por tiempo indeterminado.

 Niego, rechazo y contradigo por ser contrario a una disposición de la ley el error en que incurrió la arrendadora al acudir al Departamento de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador, otorgándome mediante Acta Convenio..., una prórroga legal de tres años... .

 Niego, rechazo y contradigo por ser contrario a una disposición expresa de la Ley, que el procedimiento elegido y utilizado por la arrendadora o parte actora sea el legido...

 Niego, rechazo y contradigo, que deba apagar la cantidad de quinientos bolívares (Bs.500,oo), por concepto de indemnización de daños y perjuicios por retardo en la entrega del inmueble arrendado...

 ...me opongo a la medida de secuestro decretada... .

Trabada la litis esta Juzgadora procede a dirimir la controversia bajo el análisis del libelo de la demanda y su contestación junto a las pruebas promovidas por las partes, de conformidad al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que reza:

Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho……Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados………

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA CIUDADANA M.E.P., PARTE ACTORA, A TRAVES DE SU APODERADO JUDICIAL F.R.S..

DOCUMENTALES.

1) Valor y mérito jurídico del documento Contrato de Arrendamiento, suscrito por las partes en conflicto, ante la Notaría Pública Segunda de Mérida, en fecha 23-10-2000, anotado bajo el Nº04, tomo 54.. Demostrando así, que estamos frente a una relación de tiempo determinado, conforme al contrato mismo, como al acta convenido suscrito por las mismas partes.

El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa en los folios 3 al 5 del expediente, contrato de arrendamiento suscrito entre las partes debidamente autenticado por ante la Notaría Segunda del Estado Mérida, en fecha 23 de Octubre de 2000. Dicho documento tiene pleno valor probatorio por ser un documento público que cumple con las formalidades de ley y el mismo no fue tachado en su oportunidad legal de conformidad al artículo 438 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Sin embargo, existe el debate aquí planteado por la parte demandada de que dicho contrato es indeterminado porque hubo tácita reconducción.

Al respecto, el Tribunal procede a su revisión y análisis para su determinación jurídica, de la forma siguiente:

1. - El contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y autenticado establece en la cláusula segunda lo siguiente:

   El lapso previsto para la duración del presente contrato es de Seis (06) Meses, contado a partir del día de la autenticación del presente contrato. Entendiéndose prorrogable legalmente por un lapso m.d.s. (06) meses, siempre y cuando La Arrendataria al vencimiento del término contractual no estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, todo de conformidad con el artículo 38, literal A y 40 de la novísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

   .

2. - Esta Juzgadora observa que la voluntad de las partes fue celebrar un contrato a tiempo determinado, pues en él se estableció: “un lapso de duración de Seis (06) Meses y entendiéndose prorrogado legalmente por un lapso m.d.S. (06) Meses, siempre y cuando la arrendataria no estuviere incursa en incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales”.

3. - De acuerdo a lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, la arrendataria, aquí parte demandada, no puede alegar la tácita reconducciòn, por lo que las prórrogas iguales y sucesivas fue por acuerdo entre las partes por un lapso m.d.s. meses. Al respecto el artículo 1.159 del Código Civil, expresa:

   Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

   Y el artículo 1.160 y 1.166, sobre la materia, también señala:

   Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todos las consecuencias que se derivan de los mismos contratos......

   Los contratos no tienen efectos sino entre las partes contratantes.....

4. - En este sentido, se observa que el contrato de arrendamiento fue celebrado y autenticado el 23 de Octubre de 2000 y de acuerdo con la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 1999, se viene a regular esa materia jurídica de los contratos cuando éstos son a término fijo o se convierten en indeterminado, y se observa que la cláusula segunda de dicho contrato se estableció que se prorrogaba legalmente por seis meses mientras que la arrendataria no incumpliera en sus obligaciones legales y contractuales.

5. - Esta Juzgadora observa que el contrato de arrendamiento no indica expresamente que sólo tendrá una única prórroga sino que expresa “...prorrogado legalmente por un lapso máximo se seis meses...”, a falta de disposición expresa en el contrato, “los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes..., teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”, de conformidad al último aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

   Igualmente, el artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, expresa:

   Para las situaciones no previstas en el presente título se aplicará las disposiciones pertinentes, contenidas en el Código Civil

   .

6. - Además observa esta Juzgadora, que las partes suscribieron un Acta Convenio de fecha 03 de Octubre de 2005 por ante la Jefa del Departamento de Inquilinato, abogada M.R.S., y acordaron que la arrendataria se acogía a la prórroga legal y posteriormente firmada por las partes en señal del acuerdo suscrito, adquiriendo pleno valor.

7. - Respecto a ello, esta Juzgadora observa que dicha acta convenio, la parte demandada se acogió a la prórroga legal el cual posee valor probatorio; por tanto, en atención a lo previsto en el artículo 1601 del Código Civil, y habiendo la demandante realizado actuaciones para exigir la entrega del inmueble y manteniéndose la demandada en el goce de la cosa, no puede oponer entonces la tácita reconducción.

8. - En atención a lo expuesto, esta Juzgadora establece que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento es determinado, entendiéndose prorrogado legalmente por un lapso m.d.s. meses y concluido éste por acta convenio suscrito ante el Departamento de Inquilinato, y concluida la prórroga legal otorgada está obligada la parte demandada a realizar la entrega del inmueble en cuestión y ASI SE DECIDE.

   En atención a lo dispuesto en los artículos 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se observa que la parte actora no subvirtió el procedimiento pautado para el caso planteado, no infringió reglas de orden público por violar el debido proceso y, por ende, el derecho a la defensa; por tanto, se considera procedente en derecho la tutela constitucional invocada por el demandante y ASI SE DECIDE.

9. - En atención a lo expuesto, esta Juzgadora considera, que lo ajustado a derecho es declarar que la acción incoada por el demandante no es contrario a derecho, y cumple con el ordenamiento jurídico, toda vez, que la acción procedente a realizar por contratos a tiempo determinado, vencida la prórroga legal es por Vencimiento de Prórroga Legal. En efecto, la acción escogida por el demandante resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo determinado lo procedente era intentar una acción de VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL y no una acción de Desalojo como lo propone la parte demandada y ASI SE DECIDE.

   2).- Valor y mérito jurídico del documento Acta-Convenio, que se suscribiera por ante el Departamento de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador..., por las partes aquí en conflicto, en donde se hace constar la fecha de inicio de la Prórroga Legal (23-10-2005), como su vencimiento mismo (23-10-2008).

   El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido le otorga pleno valor probatorio porque emana de una autoridad o instancia competente y no fue tachado en su oportunidad legal por su adversario y es conducente y pertinente para demostrar su pretensión y ASI SE DECIDE.

   3).- Valor y mérito jurídico del documento de propiedad del inmueble de mi representada, debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro..., a los efectos de demostrar la propiedad de mi mandante...

   El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido, riela en los folios 13 y 14 del expediente, observa copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio, el cual tiene pleno valor probatorio por cuanto no fue impugnado por haberse promovido en copias simples de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y ASI SE DECIDE.

   4).- Valor y mérito jurídico del documento Acta de Matrimonio, que se encuentra agregada a los autos, a los fines de demostrar mi relación matrimonial y comunidad de gananciales con el ciudadano J.M.S., copropietario también de dicho inmueble.

   El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa copia simple del acta de matrimonio de la parte actora, el cual tiene pleno valor probatorio por cuanto no fu impugnada por haberse promovido en copia simple de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 ejusdem y ASI SE DECIDE.

   5).- Valor y mérito jurídico del documento Acuse de Recibo del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), en donde se le notifica a la Arrendataria que debe entregar dicho inmueble en fecha 23-10-2008, fecha de vencimiento de prorroga legal. Notificación que se hizo con un mes de antelación al vencimiento de la prórroga legal.

   El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido un Recibo con sello húmedo de la empresa IPOSTEL –Mérida, dirigido por la ciudadana M.E.P. a la ciudadana S.B.d.G.. Dicho recibo tiene pleno valor probatorio y es conducente y pertinente para demostrar su pretensión y ASI SE DECIDE.

   PRUEBAS PTROMOVIDAS POR LA CIUDADANA S.B.G., PARTE DEMANDADA, ASISTIDA POR EL ABOGADO D.E.R.S..

   El Tribunal observa que la ciudadana S.B.G., parte demandada, no promovió prueba alguna que desvirtuara la pretensión del actor ni por sí, ni por apoderado y ASI SE DECIDE.

   En atención al análisis de las pruebas promovidas por una de las partes, la parte demandante, y de todas las actas que forman el expediente, es inexorable para esta Juzgadora declarar con lugar la demanda. Esto debido que se encuentra probado en autos que el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado con prórrogas de seis meses y la arrendatario se acogió a la prórroga legal según el acta convenio suscrito, en este sentido, la arrendataria tiene pleno conocimiento de haber disfrutado la prórroga legal que le otorga le ley y la pone en evidencia que debe hacer entrega del inmueble vencida la prórroga legal, el cual no ha realizado efectivamente, violando lo dispuesto en la ley y lo suscrito en el acta compromiso y ASI SE DECIDE.

   L A D I S P O S I T I V A:

   Por fuerza de todos los razonamientos de hechos y de Derecho que han sido en forma pormenorizada y reseñados en la parte motiva del presente dictamen; este TRIBUNAL PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L.C. JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada por la ciudadana M.E.P., asistida por el abogado F.R.S., por VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA, en contra de la ciudadana S.B.D.G..

Se ratifica la medida de secuestro decretada y no ejecutada por inactividad del actor. En consecuencia, se le ordena a la ciudadana S.B.d.G., a efectuar la entrega del inmueble, objeto del presente litigio y plenamente identificado en autos, a la ciudadana M.E.P., propietaria del mismo, o a su apoderado judicial.

No se le ordena a la ciudadana S.B.d.G., el pago de los Quinientos Bolívares (Bs.500,00), demandados por el actor, por ser de su única responsabilidad establecer la fecha del retardo y la demora en que incurrió la parte demandada, siendo su carga procesal el lapso establecido y la demostración del mismo.

Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.

Por cuanto la presente decisión se ha publicado fuera del lapso legal es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes intervinientes en el juicio, a los fines de ponerlos en conocimiento que una vez que conste en autos la última notificación que se haga, al día siguiente, comenzará a transcurrir el lapso establecido en la Ley, para interponer los recursos a que hubiere lugar.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE ORIGINAL O COPIA CERTIFICADA A LOS EFECTOS ESTADISTICOS DEL TRIBUNAL. DADO, FIRMADO, SELLADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO, DEL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L.C. JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En Mérida a los Veintidós (22) días del mes de Abril de 2009.

LA JUEZ

ABG/PLTGA. FRANCINA MARIA RODULFO ARRIA

LA SECRETARIA

ABG. SUSANA EVELIA PARRA

En la misma fecha se publicó la presente sentencia siendo las 3:00pm, y se dejó copia certificada.

LA SECRETARIA.