Decisión nº 2417 de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Agrario y Menores de Anzoategui, de 16 de Mayo de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.

Barcelona, dieciséis de mayo de dos mil catorce

204º y 155º

ASUNTO: BP02-R-2013-000696

DEMANDANTE: MIRCA J.G.

DEMANDADO: D.J.R.

MOTIVO: DESALOJO (APELACION)

Por auto de 19 de Diciembre de 2013, este Tribunal Superior admitió actuaciones provenientes del Juzgado Primero del Municipio J.A.S. de esta Circunscripción Judicial, relacionadas con la apelación ejercida por la ciudadana D.J.R.G., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 2.800.644, asistida por el abogado en ejercicio S.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 30.881, contra sentencia de fecha 13 de agosto de 2013, proferida por el referido Juzgado en el juicio por DESALOJO, incoado contra la recurrente por la ciudadana MIRCA J.G., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 2.800.644.

En dicho auto se fija el décimo (10mo.) día de despacho siguiente para decidir el presente asunto.

El Tribunal para decidir lo hace de la manera siguiente:

I

El presente asunto se inicia mediante escrito libelar presentado por ante el Juzgado Primero del Municipio J.A.S. de esta Circunscripción Judicial, por la ciudadana MIRCA J.G., asistida por el abogado en ejercicio N.A.C.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 32.886, en dicho escrito alega que conforme se desprende de Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Puerto la Cruz, en fecha 13 de abril de 2010, es LA ARRENDADORA de un inmueble constituido por un LOCAL COMERCIAL, ubicado en la Calle Honduras Nº 10 de la ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui; que en su condición de ARRENDADORA dio en alquiler el inmueble ya identificado a la ciudadana D.J.R., entendida como ‘LA ARRENDATARIA’.

Que en LA CLAUSULA TERCERA, se dejó sentado el Canon de Arrendamiento, expresado de la siguiente manera: “El canon de arrendamiento es por la cantidad de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 800.000,00) mensuales, que LA ARRENDATARIA pagará a LA ARRENDADORA por mensualidades vencidas’. Así mismo para dejar…constancia de la formalidad de la temporalidad de la negociación para los efectos de esta DEMANDA y encontrándose frente a un contrato que nació expresamente determinado, la cláusula SEGUNDA indica la duración…la misma señala: ‘…será de UN (01) AÑO, a partir del 15/01/2009 hasta el 15/01/2010, luego convenimos las partes cambiarle la Naturaleza Jurídica a dicha relación y convertirla en un contrato de ARRENDAMIENTO A TIEMPO INDETERMINADO, por cuanto aumentamos el canon arrendamiento que teníamos pactado inicialmente en el contrato y continué cobrando dichos cánones arrendaticios sin la firma de un nuevo contrato, previo acuerdo. Todo lo cual consta…en el indicado e identificado…documento arrendaticio y que marcado con la letra ‘A’ opongo a la demanda…”.

Que el indicado inmueble fue entregado en buenas condiciones para su uso, única y exclusivamente para el desarrollo de las actividades comerciales de la Arrendataria, lo cual quedó establecido en la Cláusula Cuarta del referido Contrato de Arrendamiento, pero es el caso que vencida la mensualidad correspondiente al mes de enero y transcurrido el mes de febrero “…insistí en realizar visitas y llamadas a LA ARRENDATARIA, con el objetivo de conseguir de la manera mas conciliadora posible, que cumpliera con su máximo deber como arrendaticia, que no es otro que cancelar oportunamente el canon de arrendamiento convenido…Luego por terceras personas, me hicieron saber que la mensualidad del mes de enero la ‘habían depositado en un tribunal’. Así las cosas comencé la búsqueda del ‘depósito’ del pago correspondiente al mes de Enero de 2012. Ubicado el depósito en el mes de mayo de 2012, me encuentro con la desagradable sorpresa que solo habían consignado el mes de Enero, por lo que adeudaban los meses de Febrero, Marzo y Abril para ese momento…o”.

Que fundamenta la presente acción en los artículos 1.592 y 1.167 del Código Civil; 881 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 33 y 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en cuanto a la practica de la medida de Secuestro, jura la urgencia de la misma “…por cuanto existe la posibilidad cierta de abandono del inmueble y su consiguiente deterioro aumentando aun más los daños y perjuicios que ocasiona la falta de pago de los cánones arrendaticios…”.

Que por las razones antes expresadas, procede a demandar a la Arrendataria por “DESALOJO POR FALTA DE PAGO DE CANONES DE ARRENDAMIENTO”, estimando la demanda en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.500.00).

II

Siendo la oportunidad para dar contestación a la demanda, la ciudadana D.J.R., asistida por el abogado S.M., ambos supra identificados, mediante escrito presentado en fecha 09 de agosto de 2012, de conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opuso las cuestiones previas contenidas en el Ordinal 1º del 346 del Código de Procedimiento Civil; en los ordinales 2º, 5º y 6º del artículo 340, ejusdem.

En el mismo escrito da contestación a la demanda, rechazando, negando y contradiciendo “…que exista sólo un contrato de arrendamiento tal como lo afirma la demandante…que haya incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses que hace referencia la demandante, ya que motivado a que el local objeto de la presente demanda fue objeto de un hurto en el cual le ocasionaron serios daños a la estructura, llegamos a un acuerdo verbal, mediante el cual yo correría con los gastos y costos que ocasionase dicha reparación, y la demandante me reconocería dichos gastos, descontándolos de los cánones de arrendamiento hasta cubrir la mitad de dichos costos, los cuales montan un total de NUEVE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 9.450,00), a tal efecto consigno constancia de recibo de pago por dichas reparaciones y la especificación de las mismas…solicito que la presente demanda incoada en mi contra sea declarada INADMISIBLE…”.

III

Abierto el juicio a pruebas, sólo la parte actora, ciudadana MIRCA J.G., asistida por el abogado N.C.V., presentó escritos en fechas 08 y 09 de agosto de 2012, mediante los cuales reprodujo el valor y mérito probatorio de las actas del proceso que favorezcan sus derechos, siendo admitidos por el Tribunal de la causa en fecha 09 de agosto de 2012.

La demanda en cuestión fue admitida por el Tribunal A-quo, en fecha 20 de junio de 2012, ordenándose en esa oportunidad abrir Cuaderno Separado de Medidas; y en fecha 28 de enero de 2013, mediante sentencia interlocutoria declaró Sin Lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada de conformidad con lo previsto en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos contenidos en los ordinales 2º y 5º del artículo 340 ejusdem; Con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346, relativa al defecto de forma de la demanda, concediéndosele a la parte actora un lapso de cinco días de despacho siguientes a la última notificación que de las partes se haga para la respectiva subsanación, tal como se indica en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil.

IV

Cumplidos los trámites procedimentales, el Tribunal de la causa en fecha 13 de agosto de 2013, dicta sentencia en los términos siguientes:

…de la revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que en la etapa probatoria sólo la parte actora hizo uso de ese derecho, a tales efectos…reprodujo el mérito favorable de los autos, lo cual no es un medio de prueba conforme lo ha sostenido nuestra jurisprudencia, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o adquisición que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio…sin necesidad de alegación de la parte, razón por la cual al no ser promovido un medio susceptible de valoración, este Tribunal considera improcedente valorar dicho alegato…Invocó el mérito de autos, especialmente, el contrato de arrendamiento producido con la demanda, el cual no fue impugnado, ni tachado por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente, razón por la cual se otorga valor probatorio…la parte demandada en la contestación ala demanda, negó la existencia de un solo contrato de arrendamiento, argumentando que mantiene con la demandante una relación contractual de varios años y no de corta data…sin embargo, dicha defensa en criterio de quien sentencia es irrelevante, por cuanto en el presente juicio no se discute la naturaleza jurídica del contrato…pues demandada al oponer la cuestión previa relativa a la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, expresamente reconoce que el contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes es a tiempo indeterminado, por tanto queda demostrado con el instrumento promovido por la actora la existencia de la relación arrendaticia…Observa el Tribunal que la parte demandada anexó a su escrito de contestación de la demanda copias fotostáticas de un contrato de arrendamiento suscrito con la parte actora, en fecha treinta (30) de marzo de dos mil cinco (2005), a los fines de demostrar que mantiene con la demandante una relación arrendaticia de varios años, lo cual no es objeto de controversia en la presente causa, pues como antes se dijo no se discute en juicio la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento…por tanto, dicho instrumento no contribuye a resolver el caso planteado, en consecuencia, no se le asigna ningún valor probatorio. Asimismo, anexó copia fotostática de un documento privado suscrito por un ciudadano que no es parte en el presente juicio…en la etapa probatoria no se ratificó dicho documento mediante la prueba testimonial…razón por la cual no se le otorga valor probatorio…Del análisis anteriormente efectuado, se concluye que la parte actora logró demostrar la existencia de la obligación cuyo incumplimiento le imputa a la accionada, cumpliendo de esa manera con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Por su parte la demandada, no acreditó a los autos prueba alguna que demostrara su alegato referente al presunto acuerdo verbal que llegó con la demandante con motivo del hurto y daños que en su decir le ocasionaron al inmueble arrendado, según el cual la arrendadora le reconocería los gastos de la reparación, descontándolos de los cánones de arrendamiento y siendo que de la consignación efectuada por ante el Juzgado Segundo de este Municipio, aportada a los autos por la parte actora en copias certificadas…no se evidencia el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2012, se concluye entonces en la insolvencia de la demandada respecto a tales cánones de arrendamiento, en consecuencia, siendo que se trata de mas de dos (02) mensualidades consecutivas, resulta procedente…el desalojo del inmueble arrendado con fundamento en lo previsto en el literal ‘a’ del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…Por todos los razonamientos antes expuestos declara CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por la ciudadana MIRCA J.G.…en contra de la ciudadana D.J.R. GONZALEZ…

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V

Planteada así la controversia, este Tribunal hace las siguientes observaciones:

Analizadas las actas procesales que conforman el presente asunto, de las mismas se observa que el Tribunal de la causa para dictar sentencia consideró que la parte actora logró demostrar la existencia de la obligación cuya falta le imputa a la accionada, por cuanto de las copias certificadas consignadas por ante el Juzgado Segundo del Municipio J.A.S., no se evidencia que la demandada haya cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2012, concluyéndose entonces en la insolvencia de la demandada con respecto a los señalados cánones de arrendamiento, consecuencia de lo cual, por tratarse de mas de dos (02) mensualidades consecutivas, resulta procedente el desalojo del inmueble arrendado con fundamento en lo previsto en el literal ‘a’ del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En cuanto a la parte la demandada, la misma no trajo a los autos prueba alguna para demostrar, a su decir, el presunto acuerdo verbal que adquirió con la demandante con motivo del hurto y daños ocasionados al inmueble en cuestión, según el cual la arrendadora le reconocería los gastos de la reparación, descontándolos de los cánones de arrendamiento, para lo cual anexó copia fotostática de un documento privado suscrito por un ciudadano que no es parte en el presente juicio, el cual no fue ratificado en la etapa probatoria, por lo que este Tribunal Superior no le otorga valor probatorio alguno. Así se decide.

Se observa igualmente que Tribunal de la causa declaró Con Lugar la demanda por Desalojo proferida por el Juzgado Primero del Municipio J.A.S. de esta Circunscripción Judicial, en el juicio por DESALOJO incoado por la ciudadana MIRCA J.G., contra la ciudadana D.J.R.G., y como consecuencia, ordenó a la demandada entregarle a la parte actora el inmueble en cuestión, ubicado en la Calle Honduras Nº 10 de la ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo de este Estado; y condena en costas a la parte demandada.

VI

Así las cosas, es claro concluir en que la pretensión de la parte actora, se relaciona con el Desalojo de un inmueble de su propiedad (local comercial), afirmando que su arrendatario ha incumplido en el pago de cuatro cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2012, al respecto, en la oportunidad legal de la contestación a la demanda, en su defensa la parte demandada alegó que de conformidad con el artículo 36 del Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios procedió a oponer la cuestión previa establecida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y la establecida en el ordinal 5º del artículo 340, ejusdem. Negó, rechazó y contradijo que existiera un solo contrato de arrendamiento suscrito entre la demandante y su persona; rechazó, negó y contradijo que haya incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento que hizo referencia la parte actora “…motivado a que el local objeto de la demanda fue objeto de un hurto en el cual le ocasionaron serios daños a la estructura, llegaron a un acuerdo verbal mediante el cual ella correría con los gastos y costos que ocasionase dicha reparación y la demandante le reconocería dichos gastos…”.

En este orden de ideas, observa este sentenciador, a fin de comprobar el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, que la parte demandada no aportó a los autos como medio probatorio documento alguno que demuestre el pago mensual y oportuno de los cánones de arrendamiento vencidos, tal y como fue pactado en el contrato de arrendamiento objeto del presente litigio, no consta en autos las consignaciones de pago efectuadas por ante el Juzgado Primero de este Municipio que puedan desvirtuar la pretensión del actor, ni tampoco algún otro medio de pruebas de los permitidos por la Ley.

En consecuencia, no quedó demostrado en el presente juicio que la parte demandada haya cumplido a cabalidad lo pactado en el Contrato de Arrendamiento suscrito con la parte demandada, prosperando así la pretensión del actor dada la insolvencia de la arrendataria, por falta de pago de más de dos (02) mensualidades consecutivas, tal como lo establece el literal ‘a’ del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, causal esta que puede ser alegada cuando el arrendatario deje de cumplir con su obligación al pago convenido, de igual modo el referido artículo dispone los requisitos y causales mediante los cuales puede solicitarse el desalojo de un inmueble. Así se declara.

Es indiscutible entonces, que el Desalojo arrendaticio no es más que la acción que tiene el arrendador en contra del arrendatario, con el objeto de poner fin a un contrato de arrendamiento, sea éste verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para así obtener la restitución del inmueble arrendado, amparado en una de las causales instauradas específicamente en la ley, a saber:

Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; dispone:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

En el caso de autos se observa que estamos ante un contrato de arrendamiento escrito, a tiempo indeterminado, consignado a los autos con el libelo de demanda, y como así lo admite la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda. Se observa igualmente que esta acción se subsume a la causal contenida en el literal ‘a’ del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por no haber cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2012, como ha sido señalado previamente en el cuerpo de esta sentencia, cuyos requisitos son los exigidos por la Ley para su procedencia. Así se declara.

DECISIÓN

Por los razonamientos expuestos, este Tribunal Superior, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara Sin Lugar el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana D.J.R.G., contra decisión dictada en fecha 13 de agosto de 2013, por el Juzgado Primero del Municipio J.A.S. de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, con ocasión al juicio por DESALOJO, seguido por la ciudadana MIRCA J.G. contra la recurrente, todos suficientemente identificados de autos.

Queda así Confirmada la decisión apelada.

Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes de la presente decisión, por cuanto fue publicada fuera del lapso legal, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, agréguese a los autos déjese copia certificada de esta decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui en Barcelona, a los dieciséis (16) días del mes de mayo del 2014. Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

El Juez Superior Provisorio,

Dr. O.A.R. Agüero

La Secretaria,

Abg. N.G.M.

En la misma fecha, siendo las (11:00 A.m.), previo el anuncio de Ley, se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste.

La Secretaria,

Abg. N.G.M.