Decisión de Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Irribarren. de Lara, de 11 de Mayo de 2015
| Fecha de Resolución | 11 de Mayo de 2015 |
| Emisor | Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Irribarren. |
| Ponente | Milagros de Jesús Vargas |
| Procedimiento | Resolución De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, once de mayo de dos mil quince
205º y 156º
ASUNTO: KP02-V-2015-001068
Visto el libelo de demanda por, RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA presentado por el abogado J.E.M.S., titular de la cedula de identidad N° V- 9.610.467, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 59.576, procediendo en su carácter de apoderado judicial del ciudadano N.U.A., titular de la cedula de identidad N° V- 423.696, según consta en copia simple de poder de fecha 12 de marzo de 2015, N° 6 Tomo 67, folios 20 hasta 22, de los libros de la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, contra el ciudadano H.A.A., titular de la cedula de identidad N° V-3.091.917. Al respecto con relación a la admisión de la demanda el legislador patrio, establece en el Código de Procedimiento Civil, en el artículo 341 lo siguiente:
Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…
De conformidad con el artículo anterior, el tribunal admitirá la demanda si no es contrario al orden público a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley, en ese sentido el Tribunal observa que el apoderado judicial de la parte actora antes identificado, en su libelo arguye que en fecha 30 de Mayo de 1999, su representado arrendo al ciudadano H.A.A., antes identificado, un inmueble de su propiedad constituido por una casa-quinta y el terreno propio identificado como la parcela L-18 y L-20, que forma parte de una mayor extensión de dichas parcelas, ubicado en la manzana L de la urbanización S.E.d. esta ciudad, avenida Bélgica entre calle 3 y 2 Jurisdicción Parroquia S.R., Municipio Iribarren del estado Lara, alega que la relación arrendaticia que se inicio y se ha mantenido en las condiciones y términos del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, donde se encuentra expresado que el termino de duración era por un el plazo fijo de un (01) año hasta el día 30 de mayo del año 2000, que decidieron prorrogar los referidos contratos, por periodos sucesivos bajo las convenciones que se establecieron los contratos que al efecto se celebraron los días 15 de abril del año 2000, 02 de junio del año 2001 y 05 de abril del año 2002, que en original acompaña a su demanda, continua alegando el demandante que a mediados del año 2002, por motivos de una difícil situación económica y para garantizar el préstamo a interés se vio en la necesidad de traspasar la propiedad del inmueble al ciudadano L.E.D.S., cedula de identidad V-2.108.105, anexa copia simple del documento registrado, donde en primer lugar se libera el inmueble del gravamen hipotecario y en ese mismo acto su mandante vende el inmueble en un precio que se estableció a solicitud del comprador en la cantidad de ciento cuarenta millones de bolívares (140.000.000), quien a su vez su vez hipoteca el bien adquirido, C.A CENTRAL BANCO UNIVERSAL. Arguye que a todas estas el ciudadano H.A.A., continuo manteniendo la posesión del inmueble en su condición de arrendatario, haciendo uso del mismo siendo que hasta la actualidad mantiene allí establecido su domicilio y residencia permanente del grupo familiar. Fundamenta su pretensión con los artículos 1133 y 1167 del Código Civil, que en vista de la urgencia que tiene su mandante de entregar el inmueble vendido es por lo que acude a demandar al ciudadano H.A.A. antes identificado a que convenga o sea condenado por el Tribunal, en resolver los contratos de arrendamientos celebrados con su representado el día 30 de mayo de 1999, prorrogados sucesivamente hasta el 30 de abril del año 2002, del inmuebles antes identificado, y que una vez resueltos los contratos de arrendamientos mediante sentencia definitivamente firme y una vez se haya agotado el procedimiento administrativo de ley se procederá a entregar el inmueble al nuevo propietario ciudadano L.E.D.S., y resalta que el objeto fundamental de la presente demanda es única y exclusivamente la resolución de los contratos de arrendamientos antes señalados, que sin embargo motivado a la necesidad de su mandante de hacer entrega del inmueble vendido, se reserva el derecho de intentar el desalojo del mencionado inmueble indudablemente previa realización del procedimiento administrativo que establece la ley una vez resuelto definitivamente firme los presentes contratos de arrendamiento, esto a fines de evitar acciones que por daños y perjuicios pudiera intentar el ciudadano L.E.D.S. contra su mandante por ser el actual propietario del inmueble que aun no le ha sido entregado por la razones expuestas. De lo anteriormente planteado se hace necesario señalar que la Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en su artículo 6 dispone:
Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República.
A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley.
De acuerdo a la disposición legal antes transcrita, las normas contenidas en la Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, son de orden público y de obligatorio cumplimiento, por lo que las relaciones arrendaticias, quedan sujetas a la regulación bajo las condiciones determinadas en dicha Ley, la cual establece las condiciones y procedimientos, para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinado al uso de vivienda, en procura de las relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables, en aras de garantizar y proteger los derechos que el mismo establece como irrenunciables, articulo 32 ibídem, y por ende todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas, siendo que la Ley especial establece, que por cuanto la relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, que son irrenunciables e igualmente establece el carácter público de las misma, los procedimientos deben realizarse conforme a las condiciones y procedimientos establecidos en dicha Ley, y siendo que en el caso de autos el accionante, demanda la resolución de los contratos de arrendamiento y señala en su libelo y resalta, que el objeto fundamental de la presente demanda es única y exclusivamente la resolución de los contratos de arrendamientos, y arguye, que motivado a la necesidad de su mandante de hacer entrega del inmueble vendido se reserva el derecho de intentar el desalojo del mencionado inmueble indudablemente previa realización del procedimiento administrativo que establece la Ley una vez resuelto definitivamente firme los presentes contratos de arrendamiento, no observando el demandante que en materia de arrendamiento de conformidad con lo señalado por la misma norma, establece la prevalencia de su aplicación y es de cumplimiento obligatorio e inmediato, dado los intereses y derechos involucrados, lo contrario significaría violaciones a las normas sustantiva y de procedimientos, las cuales son de orden público, que garantizan el derecho al debido proceso, en el cual está implícita el derecho a la defensa, derechos estos establecido en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, los cuales no pueden ser relajados, por lo que se hace necesario indicar que el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda tantas veces mencionada dispone que:
Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes. (Resaltado de este Juzgado).
Igualmente el artículo 96 ibídem establece:
Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 9.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10. (Resaltado de este Juzgado).
En ese sentido, señala el Decreto con Rango Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 06 de mayo de 2011 bajo el Nº 39.668, en su artículo 5 lo siguiente:
Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de los sujetos protegidos por este decreto ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con Competencia en Materia de Hábitat y Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.
Igualmente el artículo 10, dispone:
Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes vara hacer vales sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes. (Resaltado del Tribunal).
Como se observa de las disposiciones transcritas, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, exigen que previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble dado en arrendamiento, el demandante agote el procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, esto es, el actor debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de vivienda y hábitat, ya que el único aparte del artículo 10 del eiusdem transcrito, prohíbe el uso de la vía judicial, sin agotar el referido procedimiento, de modo que, si dichas normativas determinan que antes de ser instaurada una demanda derivada de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, tiene que ser cumplido previamente con un procedimiento administrativo ante la autoridad correspondiente, y una vez verificado éste se hace optativo acudir a la vía jurisdiccional.
En este sentido, como quiera que en el presente juicio, la acción ejercida por la parte demandante es derivada de una relación arrendaticia de un inmueble destinado a vivienda, la parte demandante debió haber agotado previamente el procedimiento administrativo previsto en la Ley, es decir, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, y no haber accionado directamente omitiendo este paso, arguyendo, porque el objeto fundamental de la presente demanda, es única y exclusivamente la resolución de los contratos de arrendamientos, motivado a la necesidad de su mandante de hacer entrega del inmueble vendido, se reserva el derecho de intentar el desalojo del mencionado inmueble indudablemente previa realización del procedimiento administrativo que establece la Ley una vez resuelto definitivamente firme los presentes contratos de arrendamiento. Situación esta no prevista en la Ley, por lo que es evidente, para quien aquí decide y sin lugar a mayor interpretación que el legislador patrio, estableció que los intervinientes en una relación que tenga por objeto el arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda, deben intentar previamente el procedimiento especial administrativo conciliatorio previsto en el artículo 94 aludido ut supra, el cual se interpondrá ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, siendo este procedimiento administrativo requisito indispensable y condicionante para acceder a la jurisdicción ordinaria civil, motivo por el cual es forzoso para este Tribunal declarar inadmisible la presente demanda, en los términos como fue presentada en estrados, ello, por cuanto la doctrina construida por nuestro M.T., ha establecido que el ejercicio de la acción se encuentra condicionada por ciertas y determinadas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante, así lo dejó sentado en sentencia Nº 776 de fecha 18-05-2001 emanada en Sala Constitucional, en la cual establece:
La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…
…Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción…
…Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación... (Resaltado del Tribunal)
Dadas las consideraciones anteriores, en el caso de autos, nos encontramos en uno de los supuestos de inadmisibilidad de la acción, toda vez que la parte accionante no agotó previamente a la interposición de la demanda el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, normativa que regula la materia arrendaticia de inmuebles destinados a vivienda, la cual es de orden público y lo que a todas luces hace que la presente demanda sea inadmisible. Y así se decide.
Conforme a lo antes indicado, este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARE INADMISIBLE la presente demanda por, RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA presentado por el abogado J.E.M.S., titular de la cedula de identidad N° V- 9.610.467, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 59.576, procediendo en su carácter de apoderado judicial del ciudadano N.U.A., titular de la cedula de identidad N° V- 423.696, según consta en copia simple de poder de fecha 12 de marzo de 2015, N° 6 Tomo 67, folios 20 hasta 22, de los libros de la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, contra el ciudadano H.A.A., titular de la cedula de identidad N° V-3.091.917. Por ser contraria a derecho conforme a los artículos de 6, 94, 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, artículos 5 y 10 el Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda y el 341 de Código de Procedimiento Civil. Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los 11 días del mes de Mayo de 2015. Años 205° de la Independencia y 155° de la Federación.
La Jueza Provisoria
Abg. M.d.J.V.
El Secretario
Abg. Rafael Sánchez
Publicado en esta misma fecha a las 11:10 a.m.
