Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 14 de Junio de 2010

THEMA DECIDENDUM: El juicio por resolución de contrato de opción de compra venta, fue interpuesto por el ciudadano O.J.A., en contra de los ciudadanos J.M.R.D. y B.E.S.Z.. Ahora bien, tanto los hechos narrados por la parte actora en el libelo de la demanda, como los señalados por la parte accionada en la contestación de la demanda, fueron debidamente especificados en la parte narrativa de este fallo. Corresponde al Tribunal verificar: La existencia o no del contrato de opción de compra venta, la procedencia o no de la entrega del inmueble, la resolución o no del mencionado contrato de opción de compra venta, la determinación respecto de la exageración o no de la estimación de la demanda, finalmente la procedencia o no de la reconvención propuesta respecto al cumplimiento del contrato objeto en controversia. Así quedó trabada a litis.

Como quiera que la parte actora no promovió ningún género de pruebas, se hace necesario analizar el documento fundamental de la demanda.

ÚNICA: valor y mérito jurídico probatorio del documento de opción de compra venta por ante la Notaria Pública Tercera de Mérida, en fecha 2 de noviembre de 2.007.

Observa el Tribunal que el indicado documento de opción de compra venta consignado en copia simple, no se tiene como fidedigno, siendo que fue impugnado por el adversario, esto por interpretación en contrario del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo observa en Tribunal que la parte demandada no solo reconoce la existencia del contrato de opción de compraventa, sino que además promovió como prueba el referido documento, al cual se le dio pleno valor jurídico y por el principio de la comunidad de la prueba, tal documento tiene valor jurídico para las partes en litigio.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.

1) Valor y Mérito Jurídico Probatorio de los Recibos Bancarios, consignados con la contestación de la demanda.

Observa el Tribunal que del folio 35 al 43 corren recibos bancarios (extraídos vía Internet), provenientes del Banco de Venezuela Grupo Santander, correspondiente al cliente ciudadano J.M.R.D., en virtud de los mismos se evidencia una serie de transferencias de su cuenta de origen número 0102441110100001184, a la cuenta destino número 01050298567298006266 del Banco Mercantil, correspondiente al ciudadano O.A.. Tales recibos, el Tribunal los asimila como impresiones a documentos escritos, tal y como lo prevé el artículo 4 de la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas.

En tal sentido, el procesalista H.E.T. BELLO TABARES, en su valiosa obra “Tratado de Derecho Probatorio”, Tomo II, página 938, señaló:

En cuanto a los mensajes de datos, los mismos se encuentran regulados en el artículo 4º de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, teniendo la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los instrumentos o documentos escritos, vale decir; que si el mensaje de datos proviene de un funcionario público en ejercicio de sus funciones, circunstancia ésta demostrable mediante el certificado electrónico que permite identificar al signatario o titular de la firma electrónica, el mismo tendrá la eficacia probatoria a que se refiere el artículo 1.359 del Código Civil –instrumentos públicos- en tanto que si el mensaje de datos es de una persona privada, natural o jurídica, circunstancia ésta también demostrable mediante el certificado electrónico, tendrá la eficacia probatoria a que se refiere el artículo 1.363 eiusdem –instrumentos privados- de manera que existe tarifa legal en cuanto a la eficacia probatoria de estos documentos electrónicos.

Siendo ello así, las mencionadas impresiones tienen eficacia probatoria y se les tienen como fidedignos por no haber sido impugnados por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 4 de Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas.

Sin embargo, si bien es cierto que fueron valorados en la forma que anteceden, el Tribunal constató, que los mismos son extemporáneos y se encuentran discriminados de la siguiente manera:

- Recibo (folio 35) por un monto de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) o su equivalente por reconversión monetaria en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 350,00) por concepto: por pago de un apartamento enero 2.007. Tal recibo no se atribuye a ningún pago pautado en el contrato de opción de compra venta objeto de controversia, siendo que esto fue celebrado en fecha 2 de noviembre de 2.007, fecha ésta a partir de la cual nacía para la parte demandada la obligación de pago.

- Recibo (folio 36), por un monto de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) o su equivalente por reconversión monetaria en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 350,00) por concepto: Apartamento. Tal recibo se atribuye a la negociación planteada, siendo que se pagó dentro del lapso establecido para el cumplimiento de la negociación el cual fue establecido desde el 3 de noviembre de 2.007, al 31 de marzo de 2.008.

- Recibo (folio 37) por un monto de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) o su equivalente por reconversión monetaria en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 350,00) por concepto de pago apartamento. Tal recibo se aduce a la negociación planteada, siendo que se atribuye al pago de apartamento dentro del lapso establecido para el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, el cual fue establecido desde el 3 de noviembre de 2.007, al 31 de marzo de 2.008.

- Recibo (folio 38) por un monto de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00) o su equivalente por reconversión monetaria en la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 700,00) por concepto de pago de apartamento. Tal recibo se atribuye a la negociación establecida “contrato de opción de compra venta”, sin embargo fue efectuado extemporáneamente siendo que el cumplimiento de mismo fue establecido desde el 3 de noviembre de 2.007, al 31 de marzo de 2.008.

- Recibo (folio 39), por un monto UN MILLON CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.050.000,00) o su equivalente por reconversión monetaria en la cantidad de UN MIL CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F.1.050,oo) por concepto de pago de apartamento junio y julio. Tal recibo se atribuye a la negociación establecida “contrato de opción de compra venta”, sin embargo fue efectuado extemporáneamente siendo que el cumplimiento de mismo fue establecido desde el 3 de noviembre de 2.007, al 31 de marzo de 2.008.

- Recibo (folio 40), por un monto de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00) o su equivalente por reconversión monetaria en la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 700,00) por concepto de pago de apartamento septiembre y octubre.. Tal recibo se atribuye a la negociación establecida “contrato de opción de compra venta”, sin embargo fue efectuado extemporáneamente siendo que el cumplimiento de mismo fue establecido desde el 3 de noviembre de 2.007, al 31 de marzo de 2.008.

- Recibo (folio 41), por un monto de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00) o su equivalente por reconversión monetaria en la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 700,00) por concepto de pago de apartamento noviembre y diciembre. Tal recibo se atribuye a la negociación establecida “contrato de opción de compra venta”, sin embargo fue efectuado extemporáneamente siendo que el cumplimiento de mismo fue establecido desde el 3 de noviembre de 2.007, al 31 de marzo de 2.008.

- Recibo (folio 42) por un monto de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) o su equivalente por reconversión monetaria en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 350,00) por concepto de pago de apartamento enero. Tal recibo se atribuye a la negociación establecida “contrato de opción de compra venta”, sin embargo fue efectuado extemporáneamente siendo que el cumplimiento de mismo fue establecido desde el 3 de noviembre de 2.007, al 31 de marzo de 2.008.

- Recibo (folio 43) por un monto de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) o su equivalente por reconversión monetaria en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 350,00) por concepto de pago de apartamento febrero.. Tal recibo se atribuye a la negociación establecida “contrato de opción de compra venta”, sin embargo fue efectuado extemporáneamente siendo que el cumplimiento de mismo fue establecido desde el 3 de noviembre de 2.007, al 31 de marzo de 2.008.

El Tribunal debe destacar, que de los recibos en referencia, se pudo comprobar que sólo los recibos, insertos a los folios 36 y 37, se tienen como pagos realizados en tiempo útil, siendo que se contraen al lapso de cumplimiento del contrato de opción de compra venta, no así los recibos efectuados a posteriori, los cuales se tienen como pagos extemporáneos.

2) Valor y Mérito Jurídico Probatorio del informe de emitido por Banesco, Banco Universal.

Observa el Tribunal que al folio 44 corre en original el respectivo informe emitido por la referida entidad bancaria Banesco Banco Universal, en fecha 29 de julio de 2.008, en el mismo se hace constar que los ciudadanos J.M.R.D. y B.E.S.Z., solicitaron un crédito, por la cantidad de SESENTA Y CINCO MILLONES TRESCIENTOS QUINCE MIL CON SETENTA Y UNO (Bs. 65.315.071,00) o su equivalente por reconversión monetaria en la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS QUINCE CON SETENTA Y UNO BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 65.315,71), para fines de adquisición (no especifica); se indica en el mencionado informe que el precio de la venta fue por la cantidad de CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 140.000.000,oo) o su equivalente por reconversión monetaria en la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 140.000,oo), y que el plazo recomendado es de 20 años, así mismo, se observa la aprobación de dicho crédito en las condiciones recomendadas por el analista. Tal documento privado no fue impugnado por la parte actora en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se da por reconocido dicho documento privado en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil; sin embargo constató el Tribunal lo siguiente: Primero: Que el referido crédito, no se hace constar dentro de las cláusulas del contrato de opción de compra venta, es decir no se hace referencia a tramitación de crédito alguno. Segundo: Que en el caso en que dicho crédito, se hubiere establecido en el contrato en mención, no consta en autos la fecha de solicitud del mismo, así mismo se constata la extemporaneidad, siendo que fue aprobado en fecha 29 de julio de 2.008 y el contrato objeto de controversia tenía como fecha de cumplimiento el lapso comprendido desde el 3 de noviembre de 2.007 al 31 de marzo de 2.008.

3) Valor y Mérito Jurídico Probatorio del documento de venta redactado por la entidad bancaria Banesco. Banco Universal.

Observa el Tribunal que del folio 46 al 52 corre en copia fotostática simple el mencionado documento de venta, en virtud del cual, el ciudadano O.J.A. funge como vendedor y los ciudadanos M.R.D. y B.E.S.Z. como compradores, de un apartamento destinado para vivienda principal distinguido con el número B-73, Tipo A, integrante del Edificio B, del Conjunto Residencial Say Say, ubicado en la Pedregosa Sur, situado en jurisdicción del Municipio (hoy parroquia) J.R.S., Distrito (hoy Municipio) Libertador del Estado Mérida. Observa el Tribunal que si bien el referido documento tiene sello húmedo de la entidad bancaria BANESCO, también es cierto que no evidencia firma autorizada; así mismo constató el Tribunal que el precitado documento, no tiene firma de sus otorgantes; en tal sentido no se le asigna eficacia jurídica probatoria.

4) Valor y Mérito Jurídico Probatorio de la oferta real de pago, la cual cursa bajo el número 9657.

El Tribunal, en esta misma fecha declaró la perención de la instancia en la referida oferta real de pago, en la que fue emitido en fecha 14 de agosto de 2.008, signado con el número 74007907, emanado del Banco Mercantil Banco Universal, por un monto de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,oo) equivalente por reconversión monetaria en la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 100.000,oo),, librado contra la cuenta 0105 0298 53 2298007907, a favor del Juzgado de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el cual se encuentra en la caja de seguridad de este Tribunal. La señalada oferta real de pago, en esta misma fecha se declaró su perención anual.

5) Valor y Mérito Jurídico Probatorio del documento de opción de compra venta, llevado por ante la Notaria Pública Tercera de Mérida, en fecha 2 de noviembre de 2.007.

Observa el Tribunal que al folio 86 y 87 corre en copia fotostática simple el referido documento de opción a compra venta, celebrado entre el ciudadano O.J.A. (propietario) y los ciudadanos B.E.S.Z. y J.M.R.D. (optantes) del inmueble objeto en controversia. Constata el Tribunal que el mencionado documento tal y como se señaló ut supra, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se considera como fidedigno, siendo que no fue impugnado por la parte actora, por tanto se le otorga valor jurídico probatorio.

6) Valor y Mérito Jurídico Probatorio del documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida, en fecha 4 de febrero de 1.987.

Observa el Tribunal que del folio 88 al 91 corre en copia fotostática simple, el respectivo documento de venta, en virtud del cual la entidad bancaria MERENAP M.E.d.A. y Préstamo, representada por su apoderado judicial abogado J.M.L.R., vende al ciudadano O.J.A., el inmueble objeto de controversia. Tal documento consignado en copia fotostática simple, no fue impugnado por la parte actora, por tanto se tiene como fidedigno, esto de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido tiene valor jurídico probatorio.

7) Valor y Mérito Jurídico Probatorio del recibo bancario, por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs.10.000.000.oo) equivalentes por reconversión monetaria en la cantidad de DIEZ MIL DE BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 10.000,oo).

Observa el Tribunal que al folio 92 corre el mencionado recibo del Banco Venezuela (extraído vía Internet), de fecha 30 de diciembre de 2.007, en virtud del cual se evidencia transferencia bancaria de la cuenta de origen número 01020441110100001184 (ahorro global supre), a la cuenta destino 01050298567298006266, perteneciente al ciudadano O.A., por un monto de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs.10.000.000.oo) equivalentes por reconversión monetaria en la cantidad de DIEZ MIL DE BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 10.000,oo). Tal documento se encuentra regulado en el artículo 4º de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, teniendo la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los instrumentos o documentos escritos, si el mensaje de datos es de una persona privada, natural o jurídica, circunstancia ésta también demostrable mediante el certificado electrónico, tendrá la eficacia probatoria a que se refiere el artículo 1.363 eiusdem; Constató el Tribunal que dicho pago se atribuye a parte de la negociación pautada en el contrato de opción de compra venta, siendo que dicho pago fue efectuado en fecha 30 de diciembre de 2.007, fecha ésta, que se circunscribe dentro del lapso convenido en el contrato de opción objeto de controversia, esto es desde el 3 de noviembre de 2.007 al 31 de marzo de 2.008.

DE LA CARGA DE LA PRUEBA: La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene, según la posición del litigante, en la litis, y así, corresponde al demandante la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.

En el mismo sentido el tratadista S.S.M., citando al autor i.A.S., con respecto a este principio, nos dice:

… principio de adquisición en virtud del cual las pruebas

una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”

Determinada la forma como quedó trabada la litis, corresponde a este juzgador proceder a sentenciar el fondo de la presente controversia, para lo cual toma en consideración lo que a continuación se expresa:

Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

.

Quiere decirse con esto que la formación del material de conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del Juez a no referirse a otros hechos que a los alegados por aquellas. Que de su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos tienen la carga de la prueba de los mismos.

Así como no se puede tomar en cuenta hechos que no han sido alegados por las partes, el Juez tampoco puede fundar su sentencia en hechos que no han sido probados.

El Código de Procedimiento Civil, distribuye la prueba entre las partes, como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si el actor le interesa el triunfo de su pretensión, deberá probar los hechos que le sirven de fundamento, y si al demandado le interesa destruir, enervar o reducir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión, deberá por su parte, probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impide su existencia jurídica.

Siendo ello así el Juez de esta instancia con relación a este caso sólo puede resolver las cuestiones que las partes hayan formulado en los citados actos, vale decir, en la demanda y la contestación de la demanda, ya que con la demanda la parte actora agota su oportunidad legal de alegar sobre la pretensión deducida en el proceso y correlativamente la parte demandada agota la suya al efectuar la contestación, de tal manera que con tales actuaciones se traba la litis y se cierra a las partes la posibilidad de traer nuevos alegatos relativos a la pretensión deducida en el juicio. Sin embargo, en el escrito de informes es admisible la alegación de hechos determinantes y concernientes a la suerte del proceso como lo es la confesión ficta, la reposición de la causa u otros similares y al no actuar de esa manera las partes o el juzgador, tales circunstancias repugnan a la justicia porque atenta contra elementales garantías y derechos de orden constitucional de los sujetos de derecho por lo tanto, no puede existir un pronunciamiento divorciado de los hechos controvertidos.

Por su parte, el encabezamiento del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece:

“Artículo 12: Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer los límites de su oficio. En decisiones el Juez debe atenerse a las normas de derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados. (Lo destacado y subrayado fue efectuado por el Tribunal)

De igual manera, resulta elemental desde el punto de vista jurídico, que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, por tener las partes la carga de la prueba. Además, no se trata de un hecho notorio lo señalado por el accionante en su demanda, y que por lo tanto de conformidad con el único aparte del citado artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, los hechos notorios no son objeto de prueba lo cual no es el caso a que se contrae el presente juicio, ni se trata tampoco de la violación de una máxima de experiencia en orden a lo pautado en el ordinal 2º del artículo 213 eiusdem.

En este mismo orden de ideas, con respecto a la carga probatoria, el Código Civil en su artículo 1.354 señala:

Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido por la extinción de su obligación

La litis precisamente surge cuando se niegan o se impugnan con suficiente claridad los hechos libelares.

En el proceso civil la aportación de las pruebas y la formulación de los alegatos, han de hacerla las partes conforme a las reglas que rigen la carga de la prueba y la formulación o exposición de los alegatos.

En el caso bajo análisis, si bien es cierto, la parte demandante no aportó escrito de pruebas, no es menos cierto que fue analizado única y exclusivamente el documento fundamental de la demanda de opción de compraventa y que la parte demandada admitió la existencia del referido contrato y además lo promovió como prueba, por lo tanto, por el principio de la comunidad de la prueba, el mismo tiene pleno valor jurídico.

DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA:

El contrato de opción de compra es un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, pero actualmente por su gran importancia se encuentra regulado en el artículo 23 de la Ley de Protección al Deudor Hipotecario, sin embargo, dada la vigencia que posee dentro de nuestro ordenamiento jurídico, tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional, lo ubican dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, según el cual “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, ya que las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones generalmente impuestas por el legislador.

Para determinar la existencia del referido contrato de opción de compra y para que tenga validez en el mundo jurídico, es necesaria la concurrencia de tres elementos esenciales:

 Consentimiento de las partes,

 Objeto que pueda ser materia de contrato, y

 Causa lícita.

De esto se desprende, que la ausencia de uno de estos elementos hace que el contrato sea inexistente, es decir, viciado de nulidad absoluta.

Igualmente, se observa que la acción intentada es la de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, cuya resolución que se encuentra regulada en el artículo 1.167 eiusdem, que dispone:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

La antes trascrita norma legal, al consagrar las acciones de cumplimiento o de resolución del contrato bilateral, presupone en razón del mencionado principio de buena fe, que la parte que exige el cumplimiento de la resolución ha cumplido o ha dado muestras de cumplir las obligaciones que a su vez ha asumido en el contrato. Ha establecido, nuestro m.T. en numerosos fallos que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la resolución de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas.

Por otra parte, en el contrato de opción de compra, el consentimiento existe desde el momento en que las voluntades de las partes (ofertante y oferente) concurren, y para ello es necesario que ambas partes tengan conocimiento de sus recíprocas voluntades. Así mismo, es necesario el mutuo consentimiento de dichas voluntades, lo que supone que el oferente deba conocer la voluntad de aceptación del ofertante, es allí entonces cuando las voluntades se integran y es cuando puede decirse que existe el contrato.

Por otra parte, el artículo 1.160 del Código Civil, establece lo siguiente:

Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley

.

El artículo anterior, dispone que los contratos deben cumplirse de buena fe. Este principio establece en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas como cuando se trate de estipulaciones u obligaciones tácitas.

Ahora bien, las partes contratantes pueden establecer de manera recíproca y voluntaria las cláusulas o condiciones por las cuales van a regirse, y este cumplimiento es la consecuencia más importante, ya que se extiende no solo al análisis de la fuerza obligatoria que poseen, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

En este sentido, este Juzgador luego de un exhaustivo estudio de las actas que contempla el expediente, así como de los contratos objeto del litigio, puede determinar que según lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”

Asimismo, el artículo 1.161 del Código Civil establece que la propiedad se transmite por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, y en el caso que se analiza ya existe plenamente la manifestación de voluntad de vender y de comprar, por lo cual por efecto del enunciado anterior, la propiedad del inmueble le pertenece de pleno derecho a la parte actora, sólo faltando, con fundamento en los artículos 1.487 y 1.488 del Código Civil, que el vendedor otorgue el instrumento de propiedad, para así perfeccionarse el contrato de opción de compra que es objeto de examen, se observa igualmente la existencia del consentimiento legítimamente manifestado por las partes.

En el caso de marras, si bien es cierto, la parte actora no promovió escrito de pruebas, no es menos cierto que con su escrito libelar, acompañó el documento fundamental de la acción, que hace plena prueba de su pretensión, lo cual (incluso) fue reconocido por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, de tal manera que correspondía a la parte demandada probar el cumplimento de su obligación; como quiera que de las probanzas aportadas por ésta, se desprende incumplimiento respecto de lo pactado es evidente la violación de cláusulas contractuales inmersas en el contrato de opción de compra venta objeto de controversia por parte de la parte demandada. Por lo que resulta forzoso señalar la procedencia de la acción incoada. Así debe decidirse.

DE LA RECONVENCION INTERPUESTA:

En el caso de marras, la parte demandada interpuso reconvención o mutua petición, en contra de la parte actora ciudadano O.J.A. (propietario), por cumplimiento de contrato de documento de opción de compra venta, solicitando la suscripción por ante la Oficina de Registro Público correspondiente, del documento de venta del inmueble constituido por el apartamento objeto de controversia, así mismo, el pago por indemnización de daños y perjuicios ocasionados por no haberse suscrito hasta la fecha el documento de venta definitivo, así como el pago de costas y costos. Finalmente estimó la reconvención en la cantidad de CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 140.000.000,oo), equivalentes por reconversión monetaria en la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 140.000,oo).

A los fines de decidir se impone hacer algunas precisiones conceptuales sobre la reconvención.

A la reconvención o mutua petición o contrademanda, dice el profesor A.R.R. (vid. Código de Procedimiento Civil, t. III, p. 145), puede definírsele:

como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia

.

Se destaca de esta definición, tres notas básicas de la reconvención.: (i) que es una pretensión independiente, (ii) que puede estar fundada en el mismo o diferente título del actor y (iii) que debe de ser resuelta en el mismo proceso en la que se interpuso.

La Sala Político Administrativa (cfr. P.T., Oscar: Jurisprudencia CSJ, Año 1992, N° 11, p. 222), ha señalado que:

La reconvención, según definición de Voet, es la petición por medio del cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (.....) La reconvención, independiente de la defensa o reforzándola por medio de un ataque que sirva para hacerla más eficaz, es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias, y pudo haber sido intentada en juicio separado

En este orden de ideas, sostiene el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra :

La reconvención antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado’; es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio, por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho –o el resarcimiento de unos daños y perjuicios- que atenuará o excluirá la acción principal

.

La reconvención debe entenderse como una verdadera demanda autónoma, que tiene hasta su propia cuantía y que se acumula a la acción principal por razones de economía procesal, por lo que la apelabilidad de lo que se determine, en cuanto a su admisión o inadmisión, se rige por los parámetros procesales que se usan para la apelación o no del auto que admita o inadmita la demanda. Esto quiere decir que, se aplicaría analógicamente lo normado por el comentado artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, previendo que la admisión de la reconvención no es apelable, por no causar gravamen irreparable. En tanto que, la inadmisión de la reconvención debería estar sujeta a apelación, porque puede causar gravamen, ya que al impedir la entrada de la reconvención, tiene el efecto de ser declarada extinguida.

Así lo ha dicho la Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 11.03.1999 (vid. P.T., Oscar: Jurisprudencia CSJ, Año 1999, t. III, p. 409), con ponencia de la ex magistrada Hildelgard Rondón de Sansó, al analizar la reconvención cuando expresó:

Es por ello que para la Sala, no puede existir ninguna duda sobre la naturaleza jurídica o carácter de la reconvención en el ordenamiento jurídico venezolano. Es, pues, una verdadera acción, con contenido propio y distinto del juicio principal, que se acumula por razones de índole procesal (economía y celeridad), que será decidida junto a la petición esgrimida y que ha dado origen al proceso

.

De esta misma forma se pronunció la Corte en Pleno en decisión del 16 de febrero de 1994, expediente N° 301, al expresar:

‘En lo atinente, ya no a las características que presenta la norma, dada su naturaleza procedimental, sino a la naturaleza de la institución de la reconvención, debe señalarse que la reconvención, en su contenido, es una nueva demanda surgida como manifestación de la acumulación de pretensiones, que da origen a un proceso con pluralidad de objetos, cuya situación procedimental es la necesidad de que ambas sean tratadas ante un solo juez (idem iudex) y mediante un solo proceso (simultaneus processus), en virtud del principio de la economía procesal’.

Ahora bien, en el caso bajo examen, la reconvención propuesta aduce al cumplimiento del contrato de la opción de compra venta, a este respecto el Tribunal analiza lo siguiente:

• Que la promesa bilateral sinalagmática de compraventa, no consiste solamente en el hecho de obligarse, es decir, en el consentimiento, sino que se compone igualmente de la intención de alcanzar un fin jurídico determinado, es decir, de obtener la ejecución de la prestación prometida a cambio de la obligación que se contrajo.

• Que en el contrato en referencia, fue estipulado claramente el orden de cumplimiento de las obligaciones.

• Que cronológicamente primero, correspondía a la parte demanda demostrar su cumplimiento.

• Que es evidente el incumplimiento contractual de la parte demandada siendo que no fue probada tal circunstancia.

• Que la parte demanda no puede pretender exigir el cumplimiento de una obligación (a la actora), cuando es evidente su incumplimiento en la etapa inicial de la negociación tal y como quedó demostrado ut supra.

• Que es evidente la improcedencia de la reconvención planteada, en consecuencia debe ser declarada sin lugar: Así debe decidirse.

DE LA EXAGERACION DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA.

La parte demandada rechazó e impugnó la estimación de la demanda argumentando que tal estimación era exagerada.

Sobre este particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia reciente de fecha 10 de marzo de 2.008, contenida en el expediente número 2007-000708, con ponencia del Magistrado Dr. L.A.O.H., al referirse a la impugnación de la cuantía, expresó lo siguiente:

En este sentido establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente

.

Así las cosas en relación a la estimación de la demanda se plantean varios supuestos a saber: a) si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta quedando por consiguiente sin estimación la demanda; b) si el demandado no rechaza la estimación del actor será definitiva en el juicio; c) Si el demandado la contradice pura y simplemente la estimación, sin especificar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía, alegato que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor.” (Lo destacado y subrayado fue efectuado por el Tribunal).

A los fines de determinar la impugnación de la cuantía realizada por la parte demandada, el Tribunal transcribe el contenido del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que es del tenor siguiente: establece:

Artículo 38.- El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…

Sobre este particular ya se había referido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia publicada en fecha 08 de agosto de 2.006, en la cual señaló:

…Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, ya sea por considerarla exigua o exagerad, esta Sala en decisión de fecha 15 de noviembre de 2.004, caso: J.M.R.E. y otros, contra P.S.B. y otros, estableció lo siguiente:

…se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…

Se desprende entonces, del criterio jurisprudencial transcrito, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, sin lo cual, quedará firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar.

En razón a lo antes expuesto, considera este juzgador, que el demandado de autos impugnó en forma pura y simple la estimación de la cuantía hecha por la parte actora, toda vez, que el mismo se limitó a contradecir la cuantía de la demanda por considerarla exagerada pero no alegó un hecho nuevo, es decir no señaló cual a su juicio era la cuantía o estimación definitiva, razón por la cual, tal impugnación se tiene como no propuesta, en consecuencia, la estimación hecha por la parte actora en su escrito libelar se declara firme por la cantidad de CIENTO CUARENTA MILLONES BOLÍVARES (Bs.140.000.000,oo), equivalente por conversión monetaria a la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F.140.000,oo). Y así se decide.

Por las razones antes indicadas, tal circunstancia relativa a la estimación de la demanda, alegada por la parte demanda no debe prosperar. Así debe decidirse.

CONCLUSIÓN: Del estudio de todas las actas procesales y del análisis de las alegaciones realizadas por las partes y de la valoración efectuada al elenco probatorio traído por la parte demandada al presente juicio, el Tribunal concluye señalando lo siguiente:

1. Que en fecha 2 de noviembre de 2.007, efectivamente fue celebrado entre las partes intervinientes en juicio el contrato de opción de compra venta (objeto de controversia).

2. Que el objeto del contrato es un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda signado con el número B-73, Tipo A, integrante del Edificio B, Piso 7 del Conjunto Residencial Say Say ubicado en la Pedregosa Sur, jurisdicción de la Parroquia Laso de la Vega, Municipio Libertador del Estado Mérida, con una superficie de CIENTO DOCE METROS CON SETENTA Y DOS CENTÍMETROS (112,62 MTS) aproximadamente. Que el referido apartamento tiene los siguiente linderos: POR EL NORTE: Fachada lateral derecha del edificio. POR EL SUR: En parte pasillo de circulación y en parte el apartamento número 72. POR EL ESTE: Fachada lateral del edificio. POR EL OESTE: Patio de ventilación.

3. Que el precio total convenido del inmueble en cuestión, fue establecido en la cantidad de CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.140.000.000,oo), o su equivalente por reconversión monetaria en la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 140. 000,oo).

4. Que en el contrato en referencia quedó estipulado que la parte demandada, debía pagar la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,oo) o su equivalencia por reconversión monetaria en la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 30.000,oo), a la firma del contrato de opción de compra venta.

5. Que el saldo restante es decir la cantidad de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 110.000.000,oo), o su equivalencia por reconversión monetaria en la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F.110.000,oo), quedó estipulado que debía ser entregado al momento de protocolización del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro correspondiente.

6. Que el plazo de duración del contrato fue establecido en un plazo de 120 días continuos más 30 días continuos que se concedieron de prórroga, contados a partir de la firma del contrato de opción de compra venta.

7. Que según constató el Tribunal, el plazo a que se contrae el numeral anterior, quedó estipulado a partir del 3 de noviembre de 2.007(siguiente día de la firma del contrato de opción de compra venta), al 31 de marzo de 2.008, (finalización de la prórroga preestablecida), lo cual supone un total de 150 días de plazo concedido para la realización de la negociación.

8. Que la parte demandada logró probar que pagó la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,oo) o su equivalente por reconversión monetaria en la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 30.000,oo) en la fecha de la firma de contrato, cantidad ésta que constituía parte de la negociación planteada. Que incluso esto es reconocido por la parte actora, tanto en el contrato objeto de controversia, como en el escrito libelar consignado, todo lo cual se evidencia que fue pagado correctamente.

9. Que la parte demandada solo logró probar que pagó dentro del lapso convenido para realizar la negociación, las siguientes cantidades esto es: El recibo (folio 36), por un monto de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) o su equivalente por reconversión monetaria en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 350,00) y el recibo (folio 37), por un monto de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) o su equivalente por reconversión monetaria en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 350,00); los cuales se atribuye a la negociación planteada, siendo que fueron pagados dentro del lapso establecido para el cumplimiento de la negociación ya que como antes se indicó, los demás pagos fueron realizados en forma extemporánea.

10. Que en el contrato de opción de compra venta (objeto de controversia), no estipuló en ninguna de sus cláusulas tramitación de crédito alguno.

11. Que según informe expedido por la entidad bancaria Banesco Banco Universal, a la parte demanda “en fecha 29 de julio de 2.008”, le fue aprobado un crédito, para fines de adquisición de un bien, por un precio de CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 140.000.00,oo) o su equivalencia por reconversión monetaria en la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 140.000,oo), sin embargo como se mencionó anteriormente el referido crédito no se estableció dentro del contrato de opción de compra venta, por lo cual no puede ser considerado más aún cuando no fue probado que la contraparte (actora) lo haya aceptado y firmado.

12. Que el mencionado crédito (no estipulado en el contrato objeto de controversia), fue aprobado posteriormente al lapso establecido para la negociación, siendo que el mismo fue aprobado en fecha 29 de julio de 2.008, y la fecha para la negociación estaba comprendida desde el 3 de noviembre de 2.007(siguiente día de la firma del contrato de opción de compra venta), al 31 de marzo de 2.008.

13. Que según constató el Tribunal, efectivamente por ante ésta instancia judicial, consta expediente signado con el número 9657 cuyo motivo es por oferta real de pago, que tal como ya se indicó, en esta misma fecha fue declarada la perención de la instancia.

14. Que en el indicado expediente, la parte demandada consignó cheque de gerencia número signado con el número 74007907, emanado del Banco Mercantil Banco Universal, por un monto de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,oo) o su equivalencia por reconversión monetaria en la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES CON CERO CENTÍMOS (Bs. F. 100.000,oo), librado contra la cuenta 0105 0298 53 2298007907, a favor del Juzgado de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, emitido en fecha 14 de agosto de 2.008.

15. Que el indicado cheque se encuentra en guardia y custodia en la caja de seguridad de este Tribunal, ordenándose su depósito en la entidad BANFOANDES, conforme a resolución número 1680 de fecha 16 de marzo de 1.999, emanada del extinto Consejo de la Judicatura y las vigentes resoluciones emanadas de la Contraloría Interna del Tribunal Supremo de Justicia. Siendo imposible hacer efectiva la oferta real de pago al ciudadano O.J.A. (esto según verificación efectuada por Tribunal en el expediente número 9657 motivo: Oferta Real de Pago.).

16. Que el mencionado cheque (emitido en fecha 14 de agosto de 2.008), no fue consignado en tiempo útil siendo que fue emitido posteriormente al lapso convenido de la negociación, el cual comprendía desde el 3 de noviembre de 2.007(siguiente día de la firma del contrato de opción de compra venta), al 31 de marzo de 2.008, lo cual supone extemporaneidad e incumplimiento del contrato de opción de compra venta.

17. Que la parte demandada logró probar que en fecha 30 de diciembre de 2.007, pagó la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo),o su equivalente por reconversión monetaria en la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 10.000,oo), siendo que lo hizo dentro del lapso convenido en la negociación el cual como se ha comentado reiteradamente era desde el 3 de noviembre de 2.007, al 31 de marzo de 2.008.

18. Que la parte demandada no logró probar la existencia de un contrato verbal de arrendamiento, así como de consignaciones arrendaticias realizadas.

19. Que la reconvención interpuesta en contra de la parte demandante, respecto al cumplimiento del contrato de opción de compra venta, no puede prosperar siendo que es desatinado, pretender un cumplimiento cuando se ha incumplido, en sus propias obligaciones.

20. Que a todas luces, es evidente que la parte demandada incumplió notablemente con algunas de las cláusulas preestablecidas en el contrato de opción de compra venta, específicamente las inherentes al pago.

21. Que respecto a la exageración de la cuantía interpuesta por la parte demandada, la misma es improcedente, toda vez que no fue alegado un hecho nuevo, es decir no se señaló cual a su juicio era la cuantía o estimación definitiva, por lo que tal alegato carece de fundamento legal, ya que tenía que indicar los argumentos de dicha exageración y luego comprobarla mediante experticia, lo cual no ocurrió.

22. Que la indemnización de daños y perjuicios en el caso bajo análisis, se subsume a la cantidad de QUINCE MIILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,oo) o su equivalente por reconversión monetaria en la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 15.000,oo), que constituye la mitad de lo aportado por la parte demandada al momento de la celebración de la negociación.

23. Que como consecuencia de la anterior conclusiva, el actor debe reintegrar a la parte demandada lo entregado por ésta, la cual se resume en las siguientes cantidades:

    • La cantidad de QUINCE MIILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,oo) o su equivalente por reconversión monetaria en la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 15.000,oo), entregados por la parte demandada en la fecha de la firma de contrato, cantidad ésta que constituía parte de la negociación planteada, y que representa la mitad de la suma aportada inicialmente en la oportunidad en que fue firmado el citado documento de opción de compra venta.

    • La cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,oo) equivalentes por reconversión monetaria en la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 700,oo), que constituyen la suma de los recibos que corren insertos a los folios 36 y 37; los cuales se atribuye a la negociación planteada, y que fueron pagados dentro del lapso de la negociación.

    • La cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), o su equivalente por reconversión monetaria en la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 10.000,oo), entregados en fecha 30 de diciembre de 2.007, consignados por la parte demandada, dentro del lapso convenido en la negociación.

    • La cantidad de TRES MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.850.000,oo), equivalentes por reconversión monetaria en la cantidad de TRES MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 3.850,oo), atribuidos a la negociación planteada, inherentes a la suma de los recibos de fechas 18 de mayo 2.008, 23 de julio de 2.008, 27 de octubre de 2.008, 29 de noviembre de 2.008,15 de enero de 2.009 y 5 de febrero de 2.009, los cuales fueron pagados extemporáneamente (posterior al lapso de la negociación).

24. Que de la conclusiva anterior, se desprende la cantidad de VEINTINUEVE MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 29.550.000,oo), o su equivalente por reconversión monetaria en la cantidad de VEINTINUEVE MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 29.550.,oo), cantidad ésta, que la parte actora debe reembolsar a la parte demandada, en virtud de la procedencia de la acción incoada.

25. Que en referencia al cheque signado con el número 74007907, emanado del Banco Mercantil Banco Universal, por un monto de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,oo), equivalentes por reconversión monetaria en la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES CON CERO CENTÍMOS (Bs. F. 100.000,oo), librado contra la cuenta 0105 0298 53 2298007907, a favor del Juzgado de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, emitido en fecha 14 de agosto de 2.008, mediante oferta real de pago, y el cual se encuentra en guardia y custodia en la caja de seguridad de este Tribunal, ordenándose su depósito en la entidad BANFOANDES, por cuanto fue imposible hacer efectiva la oferta real de pago al ciudadano O.J.A., se debe ordenar oficiar a la referida entidad bancaria, a los fines de que el mismo sea retirado por los ciudadanos J.M.R.D. y B.E.S.Z., parte demandada una vez que quede definitivamente firme la presente decisión. La suma de dinero antes indicada, debe ser devuelta a los mismos con sus respectivos intereses bancarios, toda vez que el referido juicio de oferta real de pago, en esta misma fecha, fue declarada su perención.

26. Que los demandados deben hacer entrega inmediata del inmueble objeto de controversia.

27. Que en cuanto al pedimento del actor respecto del cual le corresponde el cincuenta por ciento (50%) de lo pagado por la parte demandada, por concepto de indemnización de daños y perjuicios. El tribunal señala que se pronunció ut supra, advirtiendo que la mitad de lo pagado, esta referido al pago inicial realizado por la parte demandada al momento de la celebración del contrato, vale decir, la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,oo) o su equivalencia por reconversión monetaria en la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 30.000,oo), cantidad ésta de la cual se deduce QUINCE MIILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,oo) o su equivalente por reconversión monetaria en la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 15.000,oo).

28. Por las razones anteriormente expuestas es por lo que la acción de resolución de opción de compra venta, debe prosperar. Así debe decidirse.

    PART E DISPOSITIVA

    En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

Con lugar la demanda por resolución de contrato opción de compra venta, interpuesta por el ciudadano O.J.A., en contra de los ciudadanos J.M.R.D. y B.E.S.Z..

Se ordena a los ciudadanos J.M.R.D. y B.E.S.Z., hacer la entrega inmediata del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda signado con el número B-73, Tipo A, integrante del Edificio B, Piso 7 del Conjunto Residencial Say Say ubicado en la Pedregosa Sur, jurisdicción de la Parroquia Laso de la Vega, Municipio Libertador del Estado Mérida, con una superficie de CIENTO DOCE METROS CON SETENTA Y DOS CENTÍMETROS (112,62 MTS) aproximadamente.

Sin lugar la acción de reconvención interpuesta por los ciudadanos J.M.R.D. y B.E.S.Z. en contra del ciudadano O.J.A..

Sin lugar la impugnación por exagerada de la cuantía interpuesta por los ciudadanos J.M.R.D. y B.E.S.Z. contra la cuantía fijada por el actor en el escrito libelar.

Se ordena al ciudadano O.J.A., rembolsar a los ciudadanos J.M.R.D. y B.E.S.Z., la cantidad de VEINTINUEVE MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 29.550.000,oo), o su equivalente por reconversión monetaria en la cantidad de VEINTINUEVE MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 29.550.,oo), cantidad entregada por dichos ciudadanos, atribuida a la negociación pautada.

Se autoriza a los ciudadanos J.M.R.D. y B.E.S.Z., retirar el dinero e intereses bancarios, devengados hasta la presente fecha, depositados en la cuenta signada con el número 0105 0298 53 2298007907, de la entidad BANFOANDES, una vez que quede definitivamente firme la presente decisión, con la advertencia de que dicho retiro debe efectuarse mediante oficio emanado del Tribunal.

Se condena en costas a la parte demandada reconviniente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal, se acuerda la notificación de las partes, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en los autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación a que se contrae el artículo 290 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual debe seguirse la forma prevista en los artículos 187, 292, 294, 297 y 298 eiusdem. Líbrense las correspondientes boletas de notificación.

NOTIFÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida catorce de junio de dos mil diez.

EL JUEZ TITULAR,

A.C.Z.

LA SECRETARIA TITULAR,

S.Q.Q.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, diez y diez minutos de la mañana, se libraron las correspondientes boletas de notificación a las partes y se le entregaron al Alguacil para que las haga efectivas conforme la Ley. Conste.

LA SECRETARIA TITULAR,

S.Q.Q.

ACZ/YP/jvm.