Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 6 de Junio de 2008

Entregar dicho inmueble, totalmente desocupado de personas y de bienes, en el mismo estado en que lo recibió y solvente en el pago de los servicios públicos y privados de los cuales es usuario, todo de acuerdo con la Ley y normas que rigen la materia.

A cancelar las costas y costos del juicio.

10. Estimó la demanda, de acuerdo a lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, en la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 2.400,oo).

11. Señaló su domicilio procesal.

Obran del folio 4 al 11 anexos documentales acompañados al libelo de la demanda.

Mediante auto que corre al folio 13 el Tribunal a quo admitió la demanda.

Se infiere del contenido del folio 21 al 24 escrito de contestación a la demanda, suscrito por el ciudadano J.A.R.V., en su condición de parte demandada, debidamente asistido por la abogada en ejercicio D.B., mediante el cual en forma pormenorizada se señaló lo siguiente:

1. Opuso la cuestión previa contenida en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

2. Convino en reconocer que ocupa en calidad de arrendatario mediante contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado el inmueble objeto de la demanda, en el cual ha funcionado durante más de 24 años el Taller Jimmy de su propiedad y que en la actualidad paga un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 240,oo).

3. Convino en reconocer a la parte actora como el propietario de dicho inmueble.

4. Se opuso, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la referida demanda, por cuanto es falso que la parte actora le haya solicitado formalmente dar por terminado el contrato de arrendamiento y como abogado y conocedor del derecho ha debido proceder conforme a la Ley y fijar un término para la culminación del mismo y en consecuencia concederle la prórroga legal que le asiste por tres años, pues jamás ha estado en sus intenciones permanecer indefinidamente en el uso de dicho inmueble.

5. Que el arrendador puede dar fe de la responsabilidad que siempre lo ha caracterizado en el cumplimiento de sus obligaciones para con ese inmueble como arrendatario por más de 24 años, en el cual ha fomentado mejoras y que lo ha provisto de servicios públicos, tales como energía eléctrica, agua potable, gas doméstico y otros todos los cuales aparecen registrados a su nombre.

6. Puede así misma dar fe el arrendador del fiel cumplimiento del pago del canon de arrendamiento y del buen cuidado que le ha realizado a ese terreno.

7. Que en la relación de los hechos, la parte actora se limitó a solicitar el desalojo con fundamento en el artículo 34 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, sin más explicaciones exponiendo el actor que necesita el local para uso propio y construir una posada turística.

8. Que vista la demanda necesario es contradecirla por cuanto no están en presencia de un inmueble consistente en una casa para habitación o de un local comercial u otra construcción que haga necesaria y urgente la entrega de este bien por la vía del desalojo, que implica que después de 24 años en el uso del mismo deba salir con todas las herramientas y equipos de un taller de latonería, con trabajos pendientes para su entrega en un plazo de seis (6) meses contados a partir de la sentencia definitiva que se dicte en el mismo, por lo que haciendo uso de las normas del Código Civil inherentes a los contratos sin tiempo determinado que pueden deshacerse por la voluntad de una de las partes, el actor debe proponer tal terminación y concederle en consecuencia la prórroga legal que le asiste.

   I. Que el arrendador lo ha obligado a comparecer a la vía judicial cuando lo procedente era utilizar la vía del diálogo y la conciliación para la entrega de dicho inmueble concediéndole los plazos a los cuales ya ha hecho referencia porque esto representa una inversión de tiempo y dinero que es innecesaria en el caso que nos ocupa por un lado y por el otro hay asuntos que debemos las partes considerar antes de proceder un desalojo en las condiciones que establece esta Ley, todo lo cual es improcedente desde todo punto de vista, toda vez que no existe una necesidad por parte del arrendador superior a la necesidad que le asiste como arrendatario de continuar en el uso del mismo por un tiempo prudencial que le permita buscar un espacio similar para la continuación de sus labores comerciales.

10. Que no se puede pretender negar el derecho de la prórroga legal de un contrato a tiempo indeterminado.

11. Citó los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.592 del Código Civil, y criterio doctrinal de los autores G.G.Q. y G.A.G.R..

    L. Que se hace imperativo entrar al análisis acerca de si la sola aseveración de la parte actora de pretender construir una posada turística justifica la entrega del inmueble por la vía del desalojo.

    Consta del folio 29 al 32 escrito de promoción de pruebas de la parte demandada y del folio 54 al 57 escrito de promoción de pruebas de la parte actora.

    Obra del folio 99 al 117 sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en la cual declaró con lugar la demanda por desalojo; en consecuencia se le concedió al arrendatario – demandado, un plazo improrrogable de seis (6) meses para que efectúe la entrega material del bien inmueble y se condenó en costas a la parte demandada.

    Consta del folio 120 al 126 escrito realizado por la representación judicial de la parte demandada, abogada en ejercicio D.B., mediante el cual apeló de la sentencia dictada en fecha 12 de mayo de 2.008.

    Cumplidos los trámites procesales en esta instancia y siendo la oportunidad para decidir, el Tribunal se pronuncia en los siguientes términos:

    PARTE MOTIVA

THEMA DECIDENDUM: El presente juicio de desalojo fue interpuesto por el abogado J.P.Q.M., en contra del ciudadano J.A.R.V., por cuanto es propietario del inmueble arrendado ubicado en el Calle 16, entre Avenidas 2 y 3, número 2-31, frente a las Residencias Las Nieves, en esta ciudad de Mérida, en donde funciona el Taller Jimmy, que es propiedad del referido ciudadano, a quién desde hace dos (2) años le ha hecho saber su decisión de dar por terminado el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y le entregue el mismo desocupado de personas y bienes, ya que requiere el inmueble para su propio uso personal y ejecutar un proyecto de construcción de una posada turística.

Por su parte, el demandado de autos opuso la cuestión previa contenida en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; reconoció que ocupa en calidad de arrendatario mediante contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado el inmueble objeto de la demanda y que la parte actora es el propietario de dicho inmueble. Sin embargo, se opuso, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la referida demanda, por cuanto es falso que la parte actora le haya solicitado formalmente dar por terminado el contrato de arrendamiento y debió fijar un término para la culminación del mismo y en consecuencia concederle la prórroga legal que le asiste por tres años, pues jamás ha estado en sus intenciones permanecer indefinidamente en el uso de dicho inmueble, y que no están en presencia de un inmueble consistente en una casa para habitación o de un local comercial u otra construcción que haga necesaria y urgente la entrega de este bien con la sola aseveración de la parte actora de pretender construir una posada turística para justificar la entrega del inmueble por la vía del desalojo.

Luego de analizar las alegaciones explanadas por la parte actora y las argumentaciones producidas por la parte demandada en autos; corresponde al Tribunal verificar si procede o no la cuestión previa opuesta, como si es procedente el desalojo incoado. Así quedó trabada la litis.

DE LA ACCIÓN DE DESALOJO: El procedimiento por Desalojo se inicia de conformidad con el procedimiento breve, contemplado en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. El artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, señala:

Se sustanciarán y sentenciarán por el procedimiento breve las demandas cuyo valor principal no exceda de quince mil bolívares; así como también la desocupación de inmuebles en los casos a que se refiere el Artículo 1.615 del Código Civil, a menos que su aplicación quede excluida por ley espacial. Se tramitarán también por el procedimiento breve aquellas demandas que se indiquen en leyes espaciales

.

Asimismo, el artículo 1.615 del Código Civil, estipula:

Los contratos verbales o por escrito sobre alquiler de casas y demás edificios en que no se hubiere determinado el tiempo de duración, puede deshacerse libremente por cualquiera de las partes, concediéndose al inquilino noventa días para la desocupación (…) No se concederán al inquilino los plazos de que trata este artículo en caso de que no esté solvente por alquileres,…

.

El juicio de desocupación, como correctamente asevera el Dr. M.R., supone teóricamente la resolución previa del contrato de arrendamiento que unía a inquilino y a arrendador, con la sola voluntad de éste, según lo pautado en el artículo 1.615 del Código Civil, por lo cual “El desalojo es el único camino procesal para obtener la devolución de un bien inmueble dado en arrendamiento a tiempo indeterminado...”. La doctrina antes citada resuelve que el juicio de desalojo supone una resolución del contrato en forma unilateral por parte del arrendador, como excepción al principio de intangibilidad de los contratos consagrado en el artículo 1.159 del Código Civil, siendo la intención del legislador concederle a este último un remedio judicial tendiente a garantizarle la recuperación del bien arrendado, luego, a partir de la manifestación del arrendador en prescindir en la continuación del contrato, se resuelve el vínculo jurídico entre arrendador y arrendatario, siendo pertinente el ejercicio de las acciones establecidas en leyes especiales (acción de desalojo establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), a los fines de obtener la devolución del bien, en este orden, al operar la hipótesis señalada no cabe acción de cumplimiento o resolución conforme al artículo 1.167 del Código Civil.

DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA:

La parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que la demanda interpuesta adolece de defecto de forma por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 ordinales 4º y 5º eiusdem, pues no se ha determinado con precisión el objeto de la pretensión, que al tratarse un inmueble como en la presente causa debe expresarse su ubicación y linderos.

Igualmente según señala la parte demandada, el libelo de la demanda no contiene la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión con las pertinentes conclusiones, y la parte actora pretende solicitar una acción de desalojo a quien viene ocupando ese inmueble en calidad de arrendatario por más de veintidós años con un contrato verbal a tiempo indeterminado con cumplimiento cabal de todas las obligaciones inherentes al mismo, sin proceder previamente a poner fin al contrato y pasar a dar cumplimiento al derecho que le asiste a la prórroga legal consagrada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, entre otros derechos como son las mejoras que ha fomentado durante esos años en dicho inmueble.

De conformidad con lo establecido en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas establecidas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva, salvo las cuestiones de falta de jurisdicción o la incompetencia del Juez, caso en el cual el Juez deberá pronunciarse sobre estas en la última oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos, con el entendido que de ejercer las partes el recurso de regulación de jurisdicción o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado, éstos se tramitarán en cuaderno separado y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.

Con respecto a la referida cuestión previa, este Tribunal observa del texto del libelo de la demanda que la parte actora, abogado J.P.Q.M., indicó el inmueble sobre el cual versa el contrato de arrendamiento, acompañando al juicio los referidos documentos de propiedad del mismo, más aún cuando efectivamente estableció la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que basa la pretensión, razón por la cual la presente cuestión previa no puede prosperar. Y así debe decidirse.

Ahora bien, este Tribunal observa que en la forma como fue contestada la demanda, la parte accionada ciudadano J.A.R.V., afirmó que reconocía que ocupa en calidad de arrendatario mediante contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado el inmueble objeto de la demanda y que la parte actora es el propietario del mismo, y de acuerdo con el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, para que un hecho pueda ser relevado de prueba, “...la parte deberá expresar si conviene en alguno o algunos de los hechos que trata de probar la contraparte, determinándolos con claridad, a fin de que el Juez pueda fijar con precisión los hechos en que estén de acuerdo, los cuales no serán objeto de prueba...”, en tal sentido dichas afirmaciones no serán objeto de prueba.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

La parte demandante promovió las siguientes pruebas:

1. Valor y mérito jurídico de los siguientes documentos:

   • Documento público mediante el cual el ciudadano G.A.M.V., actuando como apoderado de la ciudadana E.R.M.V., dio en venta, pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano J.P.Q.M., los derechos y acciones que le correspondían en propiedad sobre una casa para habitación con su correspondiente terreno, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 18 de marzo de 2.008, bajo el número 10, folio 60 al 64, Protocolo Primero, Tomo Décimo Sexto, Primer Trimestre del año en curso.

   • Documento público en virtud del cual la ciudadana J.M.M.D.Q., le vendió al ciudadano J.P.Q.M., los derechos y acciones que le correspondían en propiedad en el inmueble ubicado en la ciudad de Mérida, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida, en fecha 25 de noviembre de 1.997, bajo el número 19, Protocolo Primero, Tomo 21, Cuarto Trimestre del referido año.

   • Documento público mediante el cual la ciudadana A.E.M.Q., dio en venta pura y simple al ciudadano J.P.Q.M., los derechos y acciones que le correspondían en propiedad en el inmueble ubicado en la ciudad de Mérida, en jurisdicción de la Parroquia Milla, Municipio Libertador del Estado Mérida, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida, en fecha 13 de agosto de 1.996, bajo el número 45, Protocolo Primero, Tomo 13, Tercer Trimestre del indicado año.

   • Documento público en virtud del cual el ciudadano H.M.Q., vendió al ciudadano J.P.Q.M., los derechos y acciones que le correspondían en propiedad en el inmueble ubicado en la ciudad de Mérida, en jurisdicción de la Parroquia Milla, Municipio Libertador del Estado Mérida, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida, en fecha 19 de julio de 1.977, bajo el número 8, folio 38, Protocolo Primero, Tomo 9, Tercer Trimestre del citado año.

   El Tribunal observa que del folio 4 al 11 rielan documentos públicos en copia fotostática, mediante los cuales se demuestra la propiedad del inmueble objeto del juicio, por parte del ciudadano J.P.Q.M.. Por lo tanto, a dichas copias fotostáticas se les tienen como fidedignas por no haber sido impugnadas por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

2. Valor y mérito jurídico de los siguientes documentos:

   1. Cuenta de levantamiento planimétrico del desarrollo a ejecutar; según el actor este documento demuestra que tiene un proyecto de desarrollo de una obra en el inmueble objeto del arrendamiento.

   2. Presupuesto y descripción del servicio profesional, referido a la obra a ejecutar en el inmueble que es objeto del arrendamiento; indicó el promovente que con este documento demuestra que tiene un proyecto de desarrollo con un presupuesto para su ejecución en el inmueble objeto del arrendamiento y que ha realizado erogaciones de dinero para cubrir los gastos del proyecto.

   3. Un (1) plano que contiene el levantamiento planimétrico en planta, en escalas notables; según el promovente con este documento se demuestra que tiene un proyecto de desarrollo de una obra en el inmueble objeto del arrendamiento.

   4. Dos (2) planos sobre propuesta del desarrollo del proyecto, en escalas notables; tal como lo indicó el promovente con este documento se demuestra que tiene un proyecto de desarrollo de una obra en el inmueble objeto del arrendamiento.

   El Tribunal observa que del folio 58 al 73 corren agregados en original los referidos documentos, suscritos por el Arquitecto R.G. PIETRONIRO R., C.I.V. 122.251, quien declaró al folio 94 al ponérseles de manifiesto los mismos, que él los había emitido y firmado.

   A estos documentos el Tribunal los valora de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y les otorga pleno valor jurídico a favor de la parte actora.

3. Valor y mérito jurídico de las copias de los recibos de arrendamiento que corresponden a los pagos que venía haciendo el arrendatario desde el mes de septiembre de 2.004, hasta el mes de marzo de 2.008, en un total de cuarenta y cuatro (44) recibos, en donde consta que pagó la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 240,00) mensuales, cantidad que paga desde el año 2.004.

   Este Tribunal evidencia del folio 74 al 84 copias simples de los referidos recibos de cancelación de canon de arrendamiento, pagados por el ciudadano A.R., en su condición de arrendatario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, razón por la cual no se les asigna ningún tipo de valor probatorio, ya que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil señala que las copias fotostáticas producidas en juicio se reputaran fidedignas cuando se traten de documentos públicos o privados reconocidos expresa o tácitamente por la parte a la cual se oponen y no fueren impugnadas por el adversario, de ello se infiere que las copias fotostáticas de los documentos simplemente privados carecen de todo valor probatorio y sólo sirven a su promovente como un principio de prueba a los fines de adminicularla con respecto a otro medio probatorio legal, pues tal como lo señala el DR. R.E.L.R., en su obra titulada “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, Tomo III, Página 444 y siguientes: “...el artículo 429 se refiere a la impugnación y cotejo de las reproducciones de documentos públicos y privados reconocidos expresa o tácitamente, restando valor probatorio a los instrumentos privados producidos en copia fotostática simple...”. De igual manera ha sido doctrina sostenida por la extinta Corte Suprema de Justicia que las copias simples carecen de valor probatorio y así lo dejó establecido en la sentencia de fecha 11 de noviembre de 1999, cuando expresó: “... los documentos privados deben ser presentados en originales, no en copias fotostáticas. Debe recordarse que sólo pueden ser traídos a juicio documentos en copias fotostáticas, cuando se trate de instrumentos públicos, privados reconocidos o legalmente tenidos por reconocidos conforme a la permisión establecida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. (...) es forzoso concluir para esta Sala que tales fotostáticos no pueden tener valor probatorio en este juicio...”

   Por las razones anteriormente señaladas a las copias fotostáticas simples, que corren agregadas del folio 74 al 84, no se les asigna ninguna eficacia jurídica probatoria.

4. Valor y mérito jurídico del documento de compra – venta de derechos y acciones sobre el inmueble objeto del arrendamiento, de fecha 18 de marzo de 2.008, por un monto de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00). Indicó el actor que dicho documento demuestra que se hizo una inversión de fecha reciente por el monto antes indicado, lo que demuestra que en su condición de propietario está realizando una inversión no sólo para tener la propiedad del inmueble, sino con la finalidad de poder desarrollar un proyecto que le resulte rentable.

   El Tribunal observa que a los folios 4 y 5 consta documento público en copia fotostática, por lo tanto, a dicha copia fotostática se le tiene como fidedigna por no haber sido impugnada por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

5. Prueba testifical. La parte actora promovió la declaración del ciudadano R.G.P.R., a los fines que ratificará el contenido y firma de los documentos por él suscritos.

   El Tribunal observa que al folio 94 consta acta de fecha 30 de abril de 2.008, mediante la cual el Arquitecto R.G.P.R., al ponérseles de manifiesto los documentos de corte de cuenta del levantamiento, presupuesto y descripción del servicio profesional, planos de levantamiento planimétrico en planta y planos sobre propuesta del desarrollo del proyecto, que corren insertos del folio 58 al 73 del presente expediente, manifestó que él los había emitido y firmado. El señalado testigo no incurrió en contradicción y su testimonio se valora de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

6. Valor y mérito jurídico del reconocimiento o confesión que hace el ciudadano J.A.R.V., arrendatario del bien inmueble en cuestión, de los siguientes aspectos: 1. La condición del propietario de inmueble que tiene el demandante. 2. Que existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. 3. Del monto del canon de arrendamiento que paga.

   A los fines de valorar la presunta prueba de la confesión contenida en el escrito de contestación de la demanda, la doctrina jurídica más acreditada y la jurisprudencia nacional han expresado que las alegaciones allí contenidas no pueden ser consideradas como la expresión de una confesión en el término estrictamente jurídico, pues en todo caso si admite algunos hechos debe entenderse que se trata de hechos aceptados por la parte y los hechos aceptados no son objeto de prueba, lo que se deduce de la parte in fine del artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, de igual manera como tampoco son objeto de prueba los hechos notarios tal como lo señala la parte final del artículo 506 eiusdem. En este sentido se pronunció la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 2 de octubre de 2.003, contenida en el expediente número AA60-S-2.003-000166, con ponencia del Magistrado Dr. J.R.P., estableció: “Tiene establecido esta Sala que las afirmaciones de hecho contenidas en el escrito de la demanda y contestación, no tienen carácter o naturaleza de “pruebas”, aún cuando, ciertamente, precisan los términos en que las partes han dejado planteada la litis, y en este sentido, delimitan los extremos cuya prueba deberá ser aportada posteriormente a aquellos cuya demostración no será necesario aportar”. Por lo tanto, del escrito de contestación de la demanda no se puede derivar una confesión de la parte demandada, razón por la cual a la referida prueba no se le otorga valor probatorio.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

La parte demandada promovió las siguientes pruebas:

1) Valor y mérito jurídico de las actas procesales que conforman el expediente, en cuanto le sean favorables a la parte demandada, especialmente los documentos de propiedad consignados por la parte actora donde sólo se ha limitado a demostrar su condición de propietario sin acompañar los documentos fundamentales de la acción que demuestren la necesidades de ocupar con preferencia al arrendatario.

Con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le sean favorables, el Tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular.

Con relación a esta prueba, el Tribunal considera pertinente, hacer las siguientes consideraciones: En primer lugar, cuando una prueba es promovida dentro de un proceso cualquiera, no es el promovente el dueño de la prueba, pues la misma puede beneficiar, favorecer o perjudicar a todas las partes que de una u otra forma aparezcan involucradas en la controversia, en atención al principio procesal de la comunidad de la prueba, que permite que una prueba evacuada y producida a los autos pertenece al proceso, guardando total independencia de la parte que la promovió o produjo y no en forma particular a su aportante o promovente, ya que tal como lo estableció la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 19 de noviembre de 1.969, tienen su justificación jurídica en que “... como las pruebas constituyen los elementos utilizados por el Juez para alcanzar el fin del proceso, nada importa quien las haya promovido o aportado”; en segundo lugar, son tres las características fundamentales que se le atribuyen al principio de la comunidad de la prueba: 1) Que se relaciona con el hecho de que toda prueba surte efectos para el proceso quien la adquiere (proceso de adquisición de la prueba) para el proceso, sin que importe la parte que la haya promovido. 2) El destinatario de la prueba no es una parte específica, no es tampoco su promovente, es, siempre y en todo caso el proceso. 3) La valoración de una prueba no toma en cuenta el vínculo generador de ella, pues el mérito y la convicción que de ella dimanan es totalmente independiente del propósito del promovente, sólo subordinado a la soberanía del juzgador; en tercer lugar, si bien, la expresión de reproducir el mérito favorable de los autos en cuanto a que favorezca a la parte promovente, no vulnera en sí el principio de la adquisición procesal, ni tampoco lesiona el principio de la comunidad de la prueba, ni menoscaba la potestad del juzgador de valorar las pruebas, no obstante, la expresión el mérito favorable de los autos en cuanto favorezca al cliente o representado, no constituye por sí misma una prueba, sino una especie de recordatorio al Juez para analizar las actas procesales, sin que ello implique, se repite, una prueba en si misma. Por lo tanto, a esta prueba promovida por la parte demandada, el Tribunal no le asigna eficacia probatoria alguna, pues las actas procesales y las pruebas no son patrimonio de una parte en especial sino que corresponden al proceso, y por lo tanto, pueden favorecer o desfavorecer a las mismas.

2) Prueba testimonial. La parte accionada promovió la testimonial de los ciudadanos N.J.G., L.E.S. y E.O., no declarando el último de los testigos promovidos.

El Tribunal comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de marzo de 2.000, posteriormente ratificado en decisión de fecha 5 de octubre de 2.000, en el cual expresa lo siguiente:

Al pronunciarse con respecto a la declaración de un testigo, el Juez no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas y repreguntas con sus respuestas, pues su deber es indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso, lo dicho por el testigo, es decir, debe señalar expresamente lo que lo lleva a la convicción de que éste le merece fe o por el contrario considera que incurrió en reticencia o falsedad.

De lo expuesto puede evidenciarse que cuando el sentenciador aprecia el dicho del testigo, no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas, repreguntas y respuestas respectivas, debe indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso lo dicho por el testigo. (...) Siendo así, no incurre la sentencia recurrida en el vicio de inmotivación por silencio de pruebas, pues como antes se indicó, el ad-quem al apreciar a los testigos arriba referidos, cumplió con el deber de señalar expresamente lo que lo llevó a la convicción de que los referidos testigos le merecen fe, como lo fue al indicar algunas de las respuestas dadas a las preguntas que el promovente de la prueba formuló como algunas de las respuestas dadas a las repreguntas, pudiendo con éstas controlarse la prueba mediante el análisis de los elementos en que se apoyó el Juez para apreciar dichos testimonios.”

DECLARACIÓN DEL TESTIGO N.D.J.G..

El Tribunal observa que la declaración efectuada por este testigo corre agregada a los folios 86 y 87. El declarante al ser interrogado respondió entre otros hechos los siguientes: Que conoce al ciudadano J.A.R.V., desde el año ochenta y dos, y (el testigo) pensaba que el terreno era de él donde funciona el taller y no del Dr. Pedro; que el referido ciudadano es latonero, pinta carros y soldan en el taller que se encuentra ubicado diagonal con Cadela entre la dos, quien lo ha acondicionado poniéndole el techo y trabajando ahí. Este testigo al ser repreguntado por el apoderado judicial de la parte actora, respondió que pensaba que el terreno era del señor A.R.; que en el taller trabajan unos obreros ahí soldan y no sabe si son obreros del referido ciudadano o cual es su condición; que no sabe si el indicado ciudadano paga un alquiler mensual por el inmueble porque (el testigo) pensaba que era de él y que lo estaban sacando del terreno que tiene alquilado.

Este testigo no incurrió en ningún tipo de contradicción, y por cuanto declaró con relación a los hechos del litigio, el Tribunal procediendo de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil le asigna valor jurídico probatorio al mismo, a favor de la parte demandada.

DECLARACIÓN DEL TESTIGO L.E.S.C.. El Tribunal observa que la declaración realizada por este testigo riela a los folios 90 y 91. El declarante al ser interrogado respondió entre otros hechos los siguientes: Que conoce de vista, trato y comunicación al señor J.A.R.V.; que el taller se encuentra en la Calle 16 entre Avenidas 2 y 3, queda al lado de la Prefectura Milla que tiene funcionando 18 años; que realizan trabajos de latonería y pintura y que el referido ciudadano es la persona que siempre ha estado en el taller. Este testigo al ser repreguntado por el apoderado judicial de la parte actora, contestó que el conoce al ciudadano J.A.R.V., pero no le consta si tiene contrato o no; que no sabe si paga canon de arrendamiento ni la cantidad; que en el taller hay tres señores que trabajan con el mencionado ciudadano como empleados de él y la actividad que desempeñan en el taller es de latonería y pintura.

Este testigo no incurrió en ningún tipo de contradicción, y por cuanto declaró con relación a los hechos del litigio, el Tribunal procediendo de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil le asigna valor jurídico probatorio al mismo, a favor de la parte demandada.

3) Valor y mérito jurídico probatorio del documento emanado del Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, contentivo de la firma personal TALLER J.d.J.A.R.V., de fecha 19-05-1986, anotado bajo el número 121, Tomo B-1; con el cual quiere demostrar la parte demandada la condición de comerciante y que para el año 1.986 ya se encontraba en calidad de arrendatario del inmueble en cuestión.

Consta del folio 47 al 50 documento público en copia fotostática, relacionado con la firma persona TALLER JIMMY. Por lo tanto, a dicha copia fotostática se le tiene como fidedigna por no haber sido impugnada por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

4) Valor y mérito de constancia emanada de la compañía anónima C.A.D.A.F.E., donde consta el estado de solvencia en que se encuentra la parte demandada con el pago de los servicios públicos domiciliarios.

Riela a los folios 43 y 44 recibo y datos asociados al suscritor de C.A.D.A.F.E, en tal virtud este Tribunal le otorga pleno valor jurídico.

5) Valor y mérito jurídico de la constancia emanada de Aguas de Mérida, donde consta que la parte demandada es el titular de la cuenta por este concepto en el inmueble objeto del arrendamiento y el estado de solvencia en que se encuentra con éste servicio público domiciliario.

Consta al folio 46 solvencia de Aguas de Mérida, y este Tribunal le otorga valor probatorio por cuanto del mismo se constata que la parte demandada se encuentra solvente con el pago del referido servicio público.

6) Valor y mérito jurídico del recibo de pago de la Patente de Industria y Comercio, emanada de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, donde consta la dirección del inmueble objeto del arrendamiento y se demuestra la preexistencia de la firma comercial cumpliendo con sus tributos y obligaciones inherentes a su objeto social.

Tal instrumental administrativa entran en la especialidad del documento administrativo, que lo configura como una tercera categoría de prueba documental. En efecto, esta especial clase de documento escrito, no puede asimilarse al documento público definido en el artículo 1.357 del Código Civil, pues no participa del carácter negocial que caracteriza a éste último. Sin embargo, su carácter de auténtico deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público, con las formalidades exigidas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Sin embargo, este Tribunal considera que dicha prueba se trata de documento público administrativo que se valora como tal, en ese orden de ideas, señala este Tribunal, que la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en reciente sentencia número 0499, de fecha 20 de marzo de 2.007, contenida en el expediente número AA60-S-2006-001870, con ponencia del Magistrado Dr. J.R.P., al valorar el documento público administrativo, señaló:

…Partiendo del contenido del acto en cuestión y del órgano del cual emanan, la Sala estima que tales documentos deben reputarse como documentos públicos administrativos, que gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, desvirtuable mediante prueba en contrario.

La Sala Constitucional, al referirse a los documentos públicos administrativos en sentencia Nº 1307, de fecha 22 de mayo de 2003, expediente Nº 02-1728, ratificada en sentencia Nº 4992, de fecha 15 de diciembre de 2005, expediente Nº 05-0465, y que hizo suya esta Sala en sentencia Nº 1015 de fecha 13 de junio de 2006, señalo lo siguiente:

… El concepto de documento público administrativo ha sido tratado ampliamente por la jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo y de la Sala Político – Administrativo, y se fundamenta en que los actos escritos emanados de la Administración Publica gozan de una presunción de veracidad y legitimidad, lo que es característico de la autenticidad; formalmente para que un acto sea auténtico se requiere que esté firmado por el funcionario competente para otorgarlo, y que lleve el sello de la oficina que dirige …

Por su parte la Sala de Casación Civil, en sentencia Nº 00209 de fecha 16 de mayo de 2003, señaló que:

… Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos

(concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el articulo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y por lo tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario.

Por lo que se valora como cierto, por estar revestido del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, por haber sido realizado por funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones y por no existir en los autos prueba en contrario, además por no tratarse de una certificación de mera relación.

7) Valor y mérito jurídico de los recibos de pago de los últimos diez (10) meses de canon de arrendamiento, mediante el cual la parte demandada señaló que lleva más de veinte (20) años en calidad de arrendatario del inmueble en cuestión y ha sido fiel cumplidor de todas y cada una de las obligaciones inherentes a este contrato.

Obra del folio 33 al 42, los referidos recibos de pago del canon de arrendamiento, razón por la cual este Tribunal le otorga pleno valor jurídico.

8) Inspección judicial.

Obra del folio 95 al 96 acta de fecha 30 de abril de 2.008, mediante la cual se trasladó y constituyó el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en el inmueble donde funciona un taller de latonería denominado “Taller Jimmy”, ubicado en la Calle 16 entre Avenidas 2 y 3, número 2-31, dejando constancia que en el mismo se encuentran vehículos y artefactos eléctricos entre estos un (1) compresor, un (1) taladro, máquina de soldar y herramientas destinadas a dicha actividad, igualmente se dejó constancia de la existencia de un área destinada a oficina y un área de dicho local se encuentra techada.

En orden a lo consagrado en el artículo 1.430 del Código Civil los Jueces estimarán en su oportunidad el mérito de dicha prueba, vale decir, de la inspección judicial y es precisamente en esta sentencia definitiva, la oportunidad para apreciarla, sin confundirla con la valoración que se le da a otros medios probatorios, pero si adminiculándola a otros hechos, circunstancias, y pruebas producidas en los actos, pues se trata de una prueba de inmediación, directa, personal y formal con relación a los hechos inspeccionados, observándose entre los requisitos para su eficacia probatoria los siguientes: 1) La conducencia de este medio probatorio con relación con el hecho u hechos inspeccionados; 2) Pertinencia de lo inspeccionado; 3) Que las conclusiones sean lógicas y razonables; 4) Que no exista prueba que la desvirtúe, 5) Que el acta se elabore de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, con claridad y precisión y 6) Que el hecho inspeccionado no sea jurídicamente imposible.

En este orden de ideas el Tribunal observa que la inspección judicial solicitada y practicada fue realizada en forma legal y que guarda estrecha relación con los hechos narrados en el escrito libelar y con otras pruebas que obran en los autos por lo que el Tribunal la estima como una prueba que tiene eficacia jurídica, que el funcionario público que la practicó le otorga fe pública entre las partes y respecto de terceros, sobre los hechos que el funcionario declara haber efectuado, facultado para hacerlo y en donde declara lo que pudo haber visto u oído facultado como estaba para hacerlo constar.

Es de aclarar que en sentencia de la Sala de Casación Civil Accidental de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 14 de octubre de 1.993, expresó en cuanto a la eficacia de la inspección judicial, que no es posible confundirla con el valor probatorio de los instrumentos públicos, estos últimos valorados conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.361 del Código Civil, mientras que la inspección judicial está regulada por el artículo 1.428 en concordancia con el artículo 1.430 eiusdem.

Mientras que la misma Sala de Casación Civil en posterior decisión de fecha 03 de noviembre de 1.993, considera que la inspección judicial practicada por un Juez debe considerarse como un documento público o auténtico, que hace plena fe, así entre las partes como con respecto a terceros mientras no sea declarado falso, por lo que se le otorga el valor probatorio previsto en el artículo 1.359 del referido texto sustantivo, y así lo considera este Tribunal y le da el valor, ya señalado, vale decir de documento público, y así se decide.

SOBRE LA EXTEMPORANEIDAD DE LOS PLANOS ALEGADA POR LA PARTE DEMANDADA: La apoderada judicial de la parte demandada, abogada en ejercicio D.D.V.B.M., señaló la extemporaneidad en la presentación de los planos, por considerar que los mismos son instrumentos fundamentales de la presente acción y que debieron ser presentados conjuntamente con el libelo de la demanda.

Para resolver tal planteamiento el Tribunal observa: El artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Artículo 434. Si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirán después, a menos que haya indicado en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior, o que aparezca si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos.

En todos estos casos de excepción, si los instrumentos fueren privados, y en cualquier otro, siendo de esta especie, deberán producirse dentro de los quince días del lapso de promoción de pruebas, o anunciarse en él de donde deban compulsarse, después no se le admitirán otros

.

Es importante destacar que hay que hacer distinción entre el documento fundamental de la acción y otros documentos que justifican los hechos deducibles en el libelo, ya que estos últimos se pueden ofrecer durante la secuela probatoria. Son documentos, como lo dice el profesor H.A. citado por Pineda León, que justifican la acción y coadyuvan a la demostración del derecho, como serían –en el caso de un contrato- todos los elementos que coadyuvan a probar el convenio.

En un análisis de la norma en referencia, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, acogiendo el criterio del actual Magistrado Dr. J.E.C., en la Revista de Derecho Probatorio Nº 1, expresó lo siguiente:

El artículo 434 del C.P.C. trae una excepción al principio de las preclusiones de las oportunidades ordinarias para promover los medios de prueba, y es que el instrumento fundamental no promovido y producido por el actor con el libelo, puede luego proponerlo si siendo anterior a la demanda no tuvo conocimiento de él...

“…Las pruebas que las partes conocían, pero que no se ofrecieron en su oportunidad, precluyeron y no podrán proponerse fuera de los términos específicos para ello…”. Ante la ausencia de promoción de un medio, es de presumir que la parte que incurrió en tal falta no fue lo suficientemente diligente para ubicar los medios, o que renunció a ello…

Por otra parte, el mismo autor opina que, la institución del instrumento fundamental ha sido creada para permitir al demandado la consulta de ese medio (de allí que se consigne con el libelo o se indique dónde se consultará), y permitirle así preparar su mejor defensa frente a la demanda”.

Con relación al artículo 434 del Código de Procedimiento Civil en el Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, del Dr. A.R.R. (Tomo III, págs. 41 y 42, Editorial Arte, Caracas 1992), se expresa en esta obra, en torno al instrumento fundamental de la demanda:

Los documentos fundamentales de la demanda, a que se refiere el léxico común del foro, son como lo expresa ahora más técnicamente el nuevo código: los instrumentos en que se fundamenta la pretensión

; y su concepto lo expresa el mismo ordinal 6º: “aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido”. Como se ha visto (supra: n. 161) la afirmación que existe en toda pretensión, se concreta en la alegación de que entre las partes existe una determinada relación o estado jurídico, de la cual se origina el derecho pretendido. De donde se sigue, que el instrumento en que se fundamenta la pretensión, es aquél del cual deriva esa relación material entre las partes, o ese derecho que de ella nace, cuya satisfacción se exige con la pretensión contenida en la demanda. De allí, una distinción muy frecuente en la doctrina entre “documentos en que se funda el derecho” y “documentos que justifican la demanda”.

En la práctica, la jurisprudencia también ha hecho la distinción. El concepto de instrumento fundamental de la acción (rectius: pretensión), o del cual se derive ésta inmediatamente –a dicho la Casación— está ligado al de los hechos constitutivos de la acción, o sea, aquellos sin los cuales la acción no nace o no existe. Puede haber muchos otros instrumentos sobre hechos que necesite probar el actor y sin embargo no son fundamentales o constitutivos de la demanda, y esos instrumentos pueden presentarse en oportunidades posteriores.”

A juicio de este Tribunal, las notas establecidas por la doctrina, concretamente por este trabajo del Dr. Rengel Romberg, que antes hemos transcrito, están cumplidas en esos documentos, de ellos deriva en forma inmediata y directa el derecho deducido en este proceso.

En atención a tal argumentación producida por la mencionada profesional del derecho, el Tribunal observa, es cierto que el demandante debe acompañar junto con su demanda los instrumentos o anexos documentales en que se fundamente la demanda sin que le puedan ser admitidos después, sin embargo, existen dos excepciones, la primera de ellas que puede indicar en su libelo la oficina o lugar donde se encuentren tales documentos, o bien que pudiera ser de fecha posterior o que aparezca si son de fecha anterior y de los cuales no tuvo conocimiento y la segunda, que igualmente es cierto que en los casos antes señalados y que constituyen una excepción pueden producirse dentro del lapso de promoción de pruebas o anunciarse en él de donde deban compulsarse , después no se le admitirán otros.

Sin embargo, los planos no son esenciales para interponer la acción judicial por desalojo bajo en amparo del literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que se comprobó la cualidad de propietario del arrendador sobre el inmueble dado en arrendamiento, además se probó la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado para darle uso propio y ejecutar un proyecto de construcción de una posada turística, aunado a dichas probanzas, se destaca la comprobación de la existencia de una relación arrendaticia, admitida por el propio demandado.

Resulta importante destacar la interpretación que sobre el Literal “ B “ del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, realizan los destacados juristas venezolanos G.G.Q. y G.A.G.R., en su valiosa obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, expresan que:

…para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatorias u otras). La cualidad del propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que solo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo o del hijo adoptivo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.

La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, o del hijo adoptivo, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así, causaría un perjuicio al necesitado, no solo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier aquella circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de otra manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular.

(Lo destacado y subrayado fue efectuado por el Tribunal)

Para la procedencia de esta acción, debe probarse en primer lugar, la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria que justifica el desalojo alegado por el demandante; en segundo lugar, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, la cual debe estar justificada, y sin cuya prueba tampoco procederá la pretensión del accionante, que debe estar demostrada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual, y en tercer lugar, la existencia del vínculo arrendaticio.

Con relación al primer requisito de procedencia precitado, esta Alzada observa que el abogado J.P.Q.M., logró demostrar la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento, igualmente demostró el segundo requisito por cuanto de las pruebas evacuadas por la parte actora se evidencia la idoneidad de la acción de desalojo para lograr la entrega del inmueble por parte del arrendatario, y la necesidad que tiene de ocupar el inmueble, ya que su pretensión se basa en ejecutar un proyecto de construcción de una posada turística en aras de salvaguardar su patrimonio personal y familiar, lo que deja ver a este Tribunal que existe prueba fehaciente que demuestra la necesidad que tiene el actor de ocupar el inmueble objeto del presente litigio, de manera preferencial sobre la necesidad que tenga el demandado y en cuanto al tercer requisito el propio demandado admitió la existencia del vínculo arrendaticio. En consecuencia, la presente demanda debe prosperar y así se decide.

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: