Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 30 de Octubre de 2008

THEMA DECIDENDUM: El objeto de la pretensión en el presente juicio es el cumplimiento de contrato de opción a compra-venta de fecha 23 de enero de 1.995, celebrado entre el ciudadano L.E.P.Q. y los ciudadanos J.M.L. y R.D.J.Q.L., señalando el actor que el precio total convenido en la opción de compra-venta fue por la cantidad de ONCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 11.500.000,oo) de cuya suma canceló la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,oo), quedando a deber la suma de NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 9.500.000,oo), y el término de vencimiento del contrato se estableció en quince (15) días hábiles contados desde el día siguiente a la firma del contrato, término éste que feneció el día 13 de febrero de 1.995 y que en dicha fecha, la prominente vendedora no cumplió con su obligación de facilitar las solvencias y documentación necesaria para el otorgamiento del documento definitivo ante la Oficina Registral respectiva e igualmente en el indicado contrato se indicó que la parte que incumpla resarcirá a la cumpliente, a manera de indemnización por daños y perjuicios la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,oo).

Por su parte, los demandados en el escrito de contestación de la demanda opusieron defensa o excepción perentoria, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340 numeral 6º eiusdem, que señala que los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo; negaron la falta de cumplimiento del contrato por la prominente vendedora, por cuanto quien no ha cumplido es el prominente comprador, que sólo ha cancelado la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,oo) y no ha cumplido con el saldo deudor, que es la cantidad de NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 9.500.000,oo). Igualmente, negaron y rechazaron que la prominente vendedora no haya cumplido con el trámite respectivo para el otorgamiento del documento definitivo, como tener la solvencia municipal, la notificación de la enajenación al Ministerio de Hacienda y la liberación de la hipoteca del Banco de Occidente, en virtud, que esos trámites si fueron realizados y puestos al día, a la fecha de vencimiento del término establecido en el contrato, que fue el 13 de febrero de 1.995 y precisamente ese último día estuvo todo el santo día esperando al prominente comprador en el taller situado en la Avenida 2 Lora, número 30-58 de la ciudad de Mérida, Municipio Libertador del Estado Mérida, para hacerle entrega de las solvencias municipales y de la inscripción del inmueble en el Ministerio de Hacienda y a la vez para ir al Registro Subalterno del Distrito Libertador, a firmar el otorgamiento del documento definitivo de venta, ya que la liberación de la hipoteca del inmueble ya se había realizado con anterioridad y tampoco el demandante manifestó que el precio restante de la venta estaba a la disposición del vendedor para la firma del documento definitivo y que el día 14 de febrero de 1.995, fue cuando se presentó el ciudadano L.E.P.Q., junto con una señora a solicitarle prórroga como prominente vendedora, para comprar el inmueble por no tener el total del dinero restante correspondiente al precio de la venta.

Igualmente, reconvinieron al ciudadano L.E.P.Q., por resolución de contrato por incumplimiento de las obligaciones por él contraídas, quien señaló que los incumplientes fueron los prominentes vendedores.

Luego de analizar las alegaciones explanadas por la parte actora y las argumentaciones producidas por la parte demandada; corresponde al Tribunal verificar si procede o no las defensas opuestas por la parte demandada, la acción intentada y la reconvención interpuesta. Así quedó trabada la litis.

PRIMER PUNTO PREVIO AL MÉRITO DE LA SENTENCIA.

Mediante escrito de contestación de la demanda producido por la ciudadana G.M.Q.L., debidamente asistida por el abogado en ejercicio J.F.A.M.C., opuso defensa o excepción perentoria, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340 numeral 6º eiusdem, que señala que los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo, alegando entre otros hechos lo siguientes:

• Que la parte demandante, indicó en el libelo de la demanda, que presentó un documento sobre la venta haciéndose mención a una hipoteca del inmueble a favor de la Entidad de Ahorro y Préstamo – Mérida (MERENAP) ante el Registro Subalterno del Distrito Libertador del Estado Mérida, por lo cual se emitió una constancia.

• Que si hubiese sido verdad que la parte demandante presentó un documento redactado de venta al Registrador, éste documento debió de haberlo consignado junto con el libelo de la demanda, ya que es obligación del accionante para hacer valer su pretensión, en la cual funda su acción en parte, pues así como presentó junto con el libelo de la demanda tal c.d.R.S. debió también haber presentado el documento redactado de la venta del inmueble para determinar tal veracidad frente a la parte incumpliente del contrato.

• Que ante tal situación surgió una gran interrogante o duda sobre la presentación del documento redactado para la venta, que por cierto si se analiza el documento de opción de compra venta allí no se estableció que el inmueble sería hipotecado a Merenap, por el contrario la venta es pura y simple.

• Que en consecuencia al no haberse consignado el documento redactado sobre la venta del inmueble, pura y simple por la parte demandante junto con el libelo de la demanda, solicitó que se declare con lugar la defensa perentoria, por cuanto la circunstancia de no haberse presentado en aquella oportunidad, ya no le es permitido tal presentación o consignación al expediente, en virtud que la acción intentada se encuentra fundada sobre la presentación del documento redactado ante el Registrador Subalterno, todo de conformidad con el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.

En tal sentido, obra del folio 113 al 119 escrito de contestación a la reconvención suscrito por la abogada en ejercicio E.A.F., en su condición de co-apoderada judicial de la parte demandante, en el cual señaló entre otros hechos los siguientes:

 Que con respecto a la defensa o excepción perentoria de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340 numeral 6º eiusdem, que señala que los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo, solicitó sea desechada por el Tribunal por estar mal fundamentada, por cuanto la apoderada judicial de los demandados pretende invocar una cuestión previa, que a lo mejor por olvido no invocó en el acto de la contestación de la demanda, pues examinado el presunto fundamento de la inexistencia excepción.

 Que dicha excepción no es más que una defensa de las llamadas cuestiones previas, la cual por su tipo, ha de oponerse en el acto de la contestación a la demanda y no en la contestación al fondo, porque si bien es cierto que con el libelo han de producirse ciertos documentos, no es menos cierto que el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, establece la facultad de poder promover otros que han debido acompañarse junto al libelo.

 Que la apoderada de los demandados olvidó esgrimir una cuestión previa de resolución anterior a la contestación al fondo de la demanda y ahora una vez precluída la oportunidad procesal de oponer tal cuestión previa, la conceptualiza como defensa de fondo y la invoca en su descargo, siendo totalmente extemporánea su oposición.

 Que se ha de resaltar que en el libelo de la demanda no se ha hecho referencia en ninguna de sus líneas o renglones a ningún documento de venta que se haya elaborado con venta pura y simple o con hipoteca a favor de Merenap, por lo que este Tribunal deberá desestimar la defensa de fondo por no existir el hecho invocado en descargo de los demandados.

 Que igualmente en el libelo de la demanda no se hace referencia a que se haya presentado un documento donde se hipoteca el inmueble prometido a favor de Merenap, hecho este que pretende hacer ver como muy grave la apoderada de los demandados, incumplidora de sus obligaciones contractuales y esgrimió esto como una defensa, pues pretende adminicular este hecho con la opción de compra que ha incumplido.

Así las cosas, el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, establecen:

Artículo 340: El libelo de la demanda deberá expresar:

…omissis…

6º. Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo. …omissis…

Dicha normativa debe concatenarse con lo dispuesto en el artículo 434 eiusdem, que consagra:

Artículo 434. Si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirán después, a menos que haya indicado en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior, o que aparezca, si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos.

En todos estos casos de excepción, si los instrumentos fueren privados, y en cualquier otro, siendo de esta especie, deberán producirse dentro de los quince días del lapso de promoción de pruebas, o anunciarse en él de donde deban compulsarse; después no se le admitirán otros.

De las normas antes transcritas se infiere claramente que, si la parte actora no acompaña a su demanda los documentos de donde se deriva el derecho deducido, no se le admitirán después; salvo la excepción señalada en el artículo 434 ibídem, y por cuanto la parte actora demandó el cumplimiento del contrato de opción de compra venta celebrado por las partes el día 23 de enero de 1.995, sólo se limitó a presentar entre otros anexos al escrito libelar como documento fundamental de la demanda, las copias fotostáticas del referido contrato objeto del juicio, y como bien lo expresa el mencionado artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, de donde deriva “inmediatamente” el derecho deducido, en otras palabras, es el instrumento del cual deriva esa relación material entre las partes o ese derecho que de ella nace, cuya satisfacción se exige con la pretensión contenida en la demanda, e igualmente acompañó la constancia otorgada por la Registradora Subalterna del Distrito Libertador del Estado Mérida, en la cual se señaló que el ciudadano L.E.P.Q., presentó en esa Oficina un documento por medio del cual G.M.Q.L., en representación de J.M.L. y R.D.J.Q.D.L., venden a L.E.P.Q., y éste hipoteca a Merenap inmueble, ubicado en jurisdicción del Municipio J.R.S., Distrito Libertador del Estado Mérida para su liquidación, no habiéndosele presentado el documento por carecer el mismo de pago de impuesto y solvencia municipal por parte de los vendedores, tal como lo establece los numerales 4º y 5º del artículo 52 de la Ley de Registro Público.

En el caso de autos, la parte demandada procedió a alegar una defensa de pronunciamiento previo al fondo, por cuanto no se acompañó al escrito libelar el documento que fue presentado por el demandante L.E.P.Q., ante la Registradora Subalterna del Distrito Libertador del Estado Mérida, determinando este jurisdicente que el objeto de la controversia es el cumplimiento del contrato de opción de compra venta celebrado por las partes el día 23 de enero de 1.995, es decir, que se trata del documento base de donde se origina la relación jurídica de las partes y de donde se desprenderían los derechos y obligaciones.

Ahora bien, en el caso bajo examen, no tiene lógica jurídica la defensa opuesta por la parte demandada, por lo que es evidente que la interpretación dada conculcó el contenido de dicha norma, pues lo correcto era la oposición de la cuestión previa establecida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en tal virtud dicha defensa no puede prosperar. Y así se decide.

SEGUNDO PUNTO PREVIO AL MÉRITO DE LA SENTENCIA EN CUANTO AL RECHAZÓ DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA Y DE LA RECONVENCIÓN.

Asimismo, por escrito de contestación de la demanda producido por la ciudadana G.M.Q.L., debidamente asistida por el abogado en ejercicio J.F.A.M.C., rechazó la estimación de la demanda, por considerarla no ajustada a derecho.

Con relación al rechazó de la estimación de la demanda, la parte accionante reconvenida solicitó se desestime la misma por haber sido formulada en términos no legales y no guardando relación con lo esgrimido con relación a la norma que facultad tal posibilidad, razón por la cual la estimación que se le dio a la demanda de ONCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 11.000.000,oo) solicitó se mantenga y la ratificó en todas y cada una de sus partes, y la actitud de la prominente vendedora es la que ha dado motivo a la demanda. Asimismo, de acuerdo a las previsiones del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en su primer aparte, rechazó por exagerada la estimación de la demanda que alegremente da la apoderada de los codemandados incumplientes a su reconvención, en virtud de que la resolución está fundada en las previsiones del contrato de opción de compra, el cual estipula una sanción para la parte incumpliente y de acuerdo al contenido de la cláusula cuarta del citado contrato, la indemnización de daños y perjuicios, en el caso de incumplimiento por parte de alguna de las partes, se estimó por ella misma en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,oo), cantidad ésta que debe ser por imperativo legal y contractual el monto en que se ha de estimar la demanda propuesta, porque estimar o exigir más allá de lo pactado es hacer exigencias no legales o ir más allá de la ley entre las partes, el contrato.

A este respecto, La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia reciente de fecha 10 de marzo de 2.008, contenida en el expediente número 2007-000708, con ponencia del Magistrado Dr. L.A.O.H., al referirse a la impugnación de la cuantía, expresó lo siguiente:

En este sentido establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente

.

Así las cosas en relación a la estimación de la demanda se plantean varios supuestos a saber: a) si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta quedando por consiguiente sin estimación la demanda; b) si el demandado no rechaza la estimación del actor será definitiva en el juicio; c) Si el demandado la contradice pura y simplemente la estimación, sin especificar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía, alegato que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor.” (Lo destacado y subrayado fue efectuado por el Tribunal).

A los fines de determinar la impugnación de la cuantía realizada por ambas partes, el Tribunal transcribe el contenido del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que es del tenor siguiente: establece:

Artículo 38.- El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…

Sobre este particular ya se había referido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia publicada en fecha 08 de agosto de 2.006, en la cual señaló:

…Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, ya sea por considerarla exigua o exagerad, esta Sala en decisión de fecha 15 de noviembre de 2.004, caso: J.M.R.E. y otros, contra P.S.B. y otros, estableció lo siguiente:

…se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…

Se desprende entonces, del criterio jurisprudencial transcrito, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, sin lo cual, quedará firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar.

De conformidad con lo anteriormente expuesto, el Tribunal advierte que la señalada defensa de fondo referida al rechazó de la estimación de la demanda por considerarla no ajustada a derecho, como al rechazó de la estimación de la reconvención, la misma se constituye como un hecho nuevo al proceso que vincula necesariamente su probanza, es por lo que resulta forzoso concluir que ésta última defensa de fondo argüida por ambas partes no debe prosperar. Así se decide.

IMPUGNACIÓN DE DOCUMENTOS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE.

1. - En cuanto a la impugnación de la constancia emanada de la Registradora Subalterna de Distrito Libertador del Estado Mérida, de fecha 13 de febrero de 1.995: Igualmente, por escrito de contestación de la demanda producido por la ciudadana G.M.Q.L., debidamente asistida por el abogado en ejercicio J.F.A.M.C., impugnó la constancia emanada de la Registradora Subalterna de Distrito Libertador del Estado Mérida, de fecha 13 de febrero de 1.995, que consta al folio 9, alegando que tal impugnación se debió a lo siguiente:

   1. Por considerar que la misma no merece fe pública, ya que dicha constancia no es de los documentos o copias certificadas a que se refiere la Ley de Registro Público, pues aquellos documentos redactados para su inserción en los libros debe haberse presentado en el libro de presentación, tal como lo establece el artículo 139 de la Ley de Registro Público, y para el caso que no se presenten las solvencias no darle el curso respectivo y no proceder a dar una constancia sin habérsele realizado ninguna solicitud por la parte interesada por escrito o a petición verbal, ya que no dice nada la constancia.

   2. Que además, en dicha constancia hace referencia a una hipoteca a favor de Merenap sobre el inmueble ubicado en jurisdicción del Municipio J.R.S., Distrito Libertador del Estado Mérida, sin establecerse la verdadera ubicación del sitio del inmueble con su nomenclatura municipal, para determinar si el inmueble señalado en la opción de compra venta de fecha 23 de enero de 1.995, se estableció una venta pura y simple y no la venta condicionada a una hipoteca a favor de Merenap.

   3. Que con relación a lo que estableció que los vendedores no cumplieron con lo establecido en el artículo 52 numerales 4º y 5º de la Ley de Registro Público, es totalmente falso, ya que para el día 13 de febrero de 1.995 se había cumplido con lo establecido en el numeral 5º de dicho artículo, la inscripción del inmueble en el Ministerio de Hacienda estaba ejecutada, tal como se evidencia de la constancia y sobre lo establecido en el numeral 4º, dicho requisito no tenía por que cumplirlo por referirse a la declaración sucesoral y su pago de impuesto, y la venta del inmueble de opción de compra venta, nada tenía que ver con las sucesiones por estar los propietarios vivos.

   Ahora bien, consta del folio 110 al 111 escrito suscrito por la profesional del derecho E.A.F., en su condición de co-apoderada judicial de la parte demandante, mediante el cual insistió en hacer valer la constancia emanada de la Registradora Subalterna del Distrito Libertador del Estado Mérida, alegando entre otros hechos los siguientes:

    Solicitó que la impugnación sea desechada por el Tribunal por estar mal fundamentada.

    Que la impugnación del documento público emanado de la Registradora Subalterna del Distrito Libertador del Estado Mérida, es por considerar que la misma no merece fe pública.

    Que dicha constancia es un documento público y no es materia de impugnación sino de tacha bien por vía incidental o vía principal, de acuerdo a las previsiones del artículo 1.380 del Código Civil.

    Que por haberse formulado mal la presunta tacha o desconocimiento de los hechos declarados en el documento público en cuestión, ratificó la constancia en todas y cada una de sus partes y expresa y formalmente insistió en hacer valer la misma, todo ello de acuerdo a las previsiones establecidas en el Código de Procedimiento Civil.

   En tal virtud, estima este Tribunal, que la producción en juicio de un documento público, como la consignación de la constancia de fecha 13 de febrero de 1.995, que obra al folio 9 del expediente, en la cual señaló la Registradora Subalterna del Distrito Libertador del Estado Mérida, que el ciudadano L.E.P.Q., presentó en esa Oficina un documento por medio del cual G.M.Q.L., en representación de J.M.L. y R.D.J.Q.D.L., venden a L.E.P.Q., y éste hipoteca a Merenap inmueble, ubicado en jurisdicción del Municipio J.R.S., Distrito Libertador del Estado Mérida para su liquidación, no habiéndosele presentado el documento por carecer el mismo de pago de impuesto y solvencia municipal por parte de los vendedores, tal como lo establece los numerales 4º y 5º del artículo 52 de la Ley de Registro Público, hace surgir una carga que pesa sobre aquél contra quien se produce, quien debe impugnar el documento, en este caso a través del procedimiento de tacha, a los fines de evitar que el mismo surta todos los efectos que de él se deriven, tal y como si se tratara de un documento público.

   En atención a lo antes expresado, este Juzgador observa que si bien es cierto que la constancia emanada de la Registradora Subalterna del Distrito Libertador del Estado Mérida, en fecha 13 de febrero de 1.995 fue impugnada, también es igualmente cierto que, que a tal documento no puede valorarse conforme al artículo 1.359 del Código Civil, ya que existe una prueba de inspección ocular, que obra a los folios 133 y 134 de fecha 7 de diciembre de 1.995, la cual se el trasladó y constituyó del extinto Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en la sede del Registro Subalterno del Distrito Libertador del Estado Mérida, mediante la cual se notificó de la misión a la ciudadana M.A.I.S., en su carácter de Registradora Subalterna, quien colocó a la vista del Tribunal el Libro de Presentaciones Adicional llevado por esa Oficina Subalterna de Registro durante el Primer Trimestre del año 1.995, de cuya revisión se observó que las notas correspondientes a las presentación de documentos del día 13 de febrero de 1.995, corren insertas a partir del vuelto del folio 123 hasta el folio 127 y de cuya lectura se desprende que de ninguna de ella se refiere a la presentación hecha por el ciudadano L.E.P.Q., toda vez que fue puesto a la vista del Tribunal el Libro Diario llevado por la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida, del Primer Trimestre del año 1.995, observándose que las notas correspondientes a las actuaciones del día 13 de febrero de 1.995, se encuentran insertos a partir del folio 62 hasta el vuelto del folio 65, debidamente suscritas por la Registradora M.G.A., quien señaló Tribunal que, de la revisión exhaustiva de las notas correspondientes al día 13 antes referido, se pudo constar que ninguna de ellas se refiere a la constancia que libró o suscribió el Registrador Subalterno el día 13 de febrero de 1.995, relacionado con una falta de presentación del documento de venta por el cual la ciudadana G.M.Q.L. vende a L.E.P.Q..

   Por estas razones, la referida impugnación prospera y a dicho documento el Tribunal no le otorga eficacia jurídica probatoria.

2. - Además, la parte demandada impugnó la constancia emanada de la Econ. M.E.B.D.L., como empleada de la Entidad de Ahorro y Préstamo – Mérida (MERENAP) de fecha 2 de marzo de 1.995, que obra al folio 17, por cuanto dicha constancia proviene de un tercero que no está establecido en el contrato de compra venta, pues en el referido contrato de fecha 23 de enero de 1.995 no se señaló que era necesaria la hipoteca del inmueble a venderse a favor de Merenap, lo que se indicó fue una venta pura y simple, donde el prominente comprador se obligó a pagar el precio restante de NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 9.500.000,oo) a la fecha del 13 de febrero de 1.995, como último día para el otorgamiento del documento.

   Señaló la mencionada apoderada de los co-demandados que con la referida constancia se logró constatar en contra del prominente comprador que el precio total que debía entregar a la prominente vendedora no lo tenía para el 13 de febrero de 1.995, de allí se deduce porque el prominente comprador el día 14 de febrero de 1.995 solicitó prórroga para obtener en venta el inmueble objeto de la opción y que con la indicada constancia de fecha 2 de marzo de 1.995, se demostró que el prominente comprador no tenía conocimiento para el día 13 de febrero de 1.995 sobre el préstamo que se le había dado, razón por la cual solicitó no se le de ningún valor jurídico a la referida constancia, por provenir de un tercero que nada tiene que ver con el proceso.

   Ahora bien, el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, dispone textualmente lo siguiente:

   ‘...Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial’.

   Respecto del valor probatorio de los documentos privados emanados de terceros, se ha pronunciado la jurisprudencia patria negándole todo valor probatorio a dicha prueba cuando no ha sido promovida con sujeción a los requisitos exigidos por el artículo 431 eiusdem, entre cuyas decisiones se destaca la siguiente:

   ...La inclusión del artículo 431 en la reforma del Código de Procedimiento Civil vigente desde 1987, tuvo por objeto aclarar que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo juicio ni causantes de las partes que contienden en él, no se rigen por los principio de la prueba documental, por lo que no le son aplicables a tales documentos las reglas de los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, sino que para ser admitidos y valorados como un medio de prueba idóneo en el juicio en el cual no sean parte los otorgantes de tales documentos privados, ellos deben ser traídos al juicio como una mera prueba testimonial, no siéndoles atribuibles mas valor que el que pueda resultar de su ratificación por el tercero al cual se le presente como un simple auxilio de precisión, para que entienda mejor lo que se le pregunta. Esta misma circunstancia nos dice que no tiene ninguna relevancia que lo reconocido por el testigo sea el origen del supuesto documento privado o una simple copia, pues la propia naturaleza de esta llamada por algunos escritores de Derecho ‘prueba ilustrativa’, que no pretende tener por sí misma, hace irrelevante la manera como el hecho documentado reconocido por el testigo le haya sido presentado...

   (Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, 26 de septiembre de 2003- RC Nº 01-696)

   Sobre el particular, la Sala, en sentencia del 25 de febrero de 2.004, caso: E.J.C., contra Seguros La Seguridad C.A., dejó sentado lo siguiente:

   …El Código Civil sólo prevé la eficacia probatoria de los documentos privados emanados de las partes, pero no de terceros, al igual que ocurría en el Código de Procedimiento Civil derogado.

   Frente a ese vacío legal, la Sala dejó sentado que ‘... el documento emanado de personas que no son parte en el juicio, sino que más bien contiene la testimonial de sus signatarios, sólo puede ser apreciada cuando se le promueva y evacue con las formalidades y en la oportunidad que fija la ley para la prueba de testigos... ’. (Sentencia de fecha 8 de junio de 1960, GF. 28 2E. pág. 7).

   En consecuencia, este Tribunal no le concede ningún valor probatorio al documento emanado de tercero que corre al folio 17 del expediente, por cuanto la Econ. M.E.B.D.L., empleada de la Entidad de Ahorro y Préstamo – Mérida (MERENAP), no fue promovida como testigo a los fines de ratificar la constancia de fecha 2 de marzo de 1.995. Y así se decide.

   QUINTA: CON RELACIÓN AL CONTRATO: En el caso de autos, el Tribunal observa que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. Para su existencia, es decir, para que tenga validez en el mundo jurídico, es necesario de tres (03) elementos esenciales como son:

   • El consentimiento de las partes: Es el acuerdo de voluntades no se manifiesta concomitantemente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual.

   • Que el objeto pueda ser materia de contratos: este debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras no pueden ser objeto de contratos.

   • Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario.

   En tal sentido podemos decir que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley.

   De esto se desprende, que la ausencia de uno de estos elementos hace que el contrato sea inexistente, es decir, viciado de nulidad absoluta. Al analizar, el contrato de opción de compra se puede constar que esos tres requisitos se cumplieron a cabalidad y que efectivamente se trata de un contrato.

   En el caso estudiado nos encontramos en presencia de un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, como lo es, el contrato de opción de compra - venta, sin embargo, dada la vigencia que posee actualmente dentro de nuestro ordenamiento jurídico, algún sector de la doctrina nacional lo ha denominado y estudiado como un contrato preliminar ó preparatorio de compra-venta, en virtud del cual, las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones, no obstante, inevitablemente se le ha ubicado dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, según el cual “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

   Al respecto, el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar. La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de N.V.R.).

   Asimismo, Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.

   Igualmente, se observa que la acción intentada en el caso aquí analizado es el cumplimiento de contrato de opción de compra venta, que nuestra jurisprudencia ha establecido que: “La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas”. Dicha acción se encuentra regulada en el artículo 1.167 eiusdem, que dispone:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

   .

   La referida norma consagra las acciones de cumplimiento o de resolución del contrato bilateral, presupone en razón del mencionado principio de buena fe, que la parte que exige el cumplimiento de la resolución ha cumplido o ha dado muestras de cumplir las obligaciones que a su vez ha asumido en el contrato. Ha establecido, nuestro m.T. en numerosos fallos que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la rescisión de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas.

   Por otra parte, en el contrato de opción de compra, el consentimiento existe desde el momento en que las voluntades de las partes (ofertante y oferente) concurren, y para ello es necesario que ambas partes tengan conocimiento de sus recíprocas voluntades, así mismo, es necesario el mutuo consentimiento de dichas voluntades, lo que supone que el oferente deba conocer la voluntad de aceptación del ofertante, es allí entonces cuando las voluntades se integran y es cuando puede decirse que existe el contrato.

   Ahora bien, las partes contratantes pueden establecer de manera recíproca y voluntaria las cláusulas o condiciones por las cuales van a regirse, y este cumplimiento es la consecuencia más importante, ya que se extiende no solo al análisis de la fuerza obligatoria que poseen, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:

La parte accionante reconvenida promovió las siguientes pruebas:

1) Valor y mérito probatorio de las actas procesales en todo aquello que favorezca a su representado.

Con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le favorezcan, el Tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular.

Con relación a esta prueba, el Tribunal considera pertinente, hacer las siguientes consideraciones: En primer lugar, cuando una prueba es promovida dentro de un proceso cualquiera, no es el promovente el dueño de la prueba, pues la misma puede beneficiar, favorecer o perjudicar a todas las partes que de una u otra forma aparezcan involucradas en la controversia, en atención al principio procesal de la comunidad de la prueba, que permite que una prueba evacuada y producida a los autos pertenece al proceso, guardando total independencia de la parte que la promovió o produjo y no en forma particular a su aportante o promovente, ya que tal como lo estableció la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 19 de noviembre de 1.969, tienen su justificación jurídica en que “... como las pruebas constituyen los elementos utilizados por el Juez para alcanzar el fin del proceso, nada importa quien las haya promovido o aportado”; en segundo lugar, son tres las características fundamentales que se le atribuyen al principio de la comunidad de la prueba: 1) Que se relaciona con el hecho de que toda prueba surte efectos para el proceso quien la adquiere (proceso de adquisición de la prueba) para el proceso, sin que importe la parte que la haya promovido. 2) El destinatario de la prueba no es una parte específica, no es tampoco su promovente, es, siempre y en todo caso el proceso. 3) La valoración de una prueba no toma en cuenta el vínculo generador de ella, pues el mérito y la convicción que de ella dimanan es totalmente independiente del propósito del promovente, sólo subordinado a la soberanía del juzgador; en tercer lugar, si bien, la expresión de reproducir el mérito favorable de los autos en cuanto a que favorezca a la parte promovente, no vulnera en sí el principio de la adquisición procesal, ni tampoco lesiona el principio de la comunidad de la prueba, ni menoscaba la potestad del juzgador de valorar las pruebas, no obstante, la expresión el mérito favorable de los autos en cuanto favorezca al cliente o representado, no constituye por sí misma una prueba, sino una especie de recordatorio al Juez para analizar las actas procesales, sin que ello implique, se repite, una prueba en si misma. Por lo tanto, a esta prueba promovida por la parte accionante reconvenida, el Tribunal no le asigna eficacia probatoria alguna, pues las actas procesales y las pruebas no son patrimonio de una parte en especial sino que corresponden al proceso, y por lo tanto, pueden favorecer o desfavorecer a las mismas.

2. Valor y mérito probatorio del contrato de opción de compra celebrado entre el ciudadano L.E.P.Q. y la parte demandada ciudadanos J.M.L. y R.D.J.Q.L., en fecha 23 de enero de 1.995.

   Consta a los folios 7 y 8 documento privado consistente en un contrato de opción de compra venta de fecha 23 de enero de 1.995, y mediante diligencia suscrita por la abogada en ejercicio E.A.F., en su condición de apoderada judicial de la parte actora reconvenida consignó copia certificada de la solicitud de reconocimiento del referido documento privado en el cual mediante acta de fecha 13 de marzo de 1.995, dictada en el Juzgado Segundo de Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el ciudadano L.E.P.Q., en su carácter de prominente comprador reconoció en su contenido y firma el indicado documento y que se corresponde a un documento de opción a compra.

   Ahora bien, el indicado documento en una primera oportunidad fue de naturaleza privada y quedó debidamente reconocido por ante el referido Juzgado Segundo de Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, por no haber sido tachado, ni en ninguna otra forma impugnado y, además, porque ambas partes han admitido la celebración de la negociación en él contenida.

   En tal virtud y conforme a lo dispuesto por los artículos 1.363, 1.364 y 1.357 del Código Civil, el referido documento que contiene el contrato de opción, hace plena prueba entre las partes de la verdad de las declaraciones en él recogidas y con base en estas premisas se aprecia tal documental.

3. Valor y mérito jurídico de la constancia emanada de la Registradora Subalterna del Distrito Libertador del Estado Mérida, de fecha 13 de febrero de 1.995.

   En este documento público en el cual se dejó constancia de la imposibilidad material y legal de otorgar el documento de compra venta definitivo, por no haberse cumplido con las obligaciones legales en cuanto a solvencias se refiere por parte de la vendedora.

   En la aludida constancia de fecha 13 de febrero de 1.995, que obra al folio 9 del expediente, señaló la Registradora Subalterna del Distrito Libertador del Estado Mérida, que el ciudadano L.E.P.Q., presentó en esa Oficina un documento por medio del cual G.M.Q.L., en representación de J.M.L. y R.D.J.Q.D.L., venden a L.E.P.Q., y éste hipoteca a Merenap inmueble, ubicado en jurisdicción del Municipio J.R.S., Distrito Libertador del Estado Mérida para su liquidación, no habiéndosele presentado el documento por carecer el mismo de pago de impuesto y solvencia municipal por parte de los vendedores, tal como lo establece los numerales 4º y 5º del artículo 52 de la Ley de Registro Público.

   En atención a lo antes expresado, este Juzgador observa que si bien es cierto que la constancia emanada de la Registradora Subalterna del Distrito Libertador del Estado Mérida, en fecha 13 de febrero de 1.995 fue impugnada, también es igualmente cierto que, que a tal documento no puede valorarse conforme al artículo 1.359 del Código Civil, ya que existe una prueba de inspección ocular, que obra a los folios 133 y 134 de fecha 7 de diciembre de 1.995, la cual se el trasladó y constituyó del extinto Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en la sede del Registro Subalterno del Distrito Libertador del Estado Mérida, mediante la cual se notificó de la misión a la ciudadana M.A.I.S., en su carácter de Registradora Subalterna, quien colocó a la vista del Tribunal el Libro de Presentaciones Adicional llevado por esa Oficina Subalterna de Registro durante el Primer Trimestre del año 1.995, de cuya revisión se observó que las notas correspondientes a las presentación de documentos del día 13 de febrero de 1.995, corren insertas a partir del vuelto del folio 123 hasta el folio 127 y de cuya lectura se desprende que de ninguna de ella se refiere a la presentación hecha por el ciudadano L.E.P.Q., toda vez que fue puesto a la vista del Tribunal el Libro Diario llevado por la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida, del Primer Trimestre del año 1.995, observándose que las notas correspondientes a las actuaciones del día 13 de febrero de 1.995, se encuentran insertos a partir del folio 62 hasta el vuelto del folio 65, debidamente suscritas por la Registradora M.G.A., quien señaló Tribunal que, de la revisión exhaustiva de las notas correspondientes al día 13 antes referido, se pudo constar que ninguna de ellas se refiere a la constancia que libró o suscribió el Registrador Subalterno el día 13 de febrero de 1.995, relacionado con una falta de presentación del documento de venta por el cual la ciudadana G.M.Q.L. vende a L.E.P.Q..

   Por estas razones, la referida impugnación prospera y a dicho documento el Tribunal no le otorga eficacia jurídica probatoria.

   En atención a lo antes expresado, este Juzgador observa que si bien es cierto que la constancia emanada de la Registradora Subalterna del Distrito Libertador del Estado Mérida, en fecha 13 de febrero de 1.995 fue impugnada, también es igualmente cierto que, que a tal documento no puede valorarse conforme al artículo 1.359 del Código Civil, ya que existe una prueba de inspección ocular, que obra a los folios 133 y 134 de fecha 7 de diciembre de 1.995, la cual se el trasladó y constituyó del extinto Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en la sede del Registro Subalterno del Distrito Libertador del Estado Mérida, mediante la cual se notificó de la misión a la ciudadana M.A.I.S., en su carácter de Registradora Subalterna, quien colocó a la vista del Tribunal el Libro de Presentaciones Adicional llevado por esa Oficina Subalterna de Registro durante el Primer Trimestre del año 1.995, de cuya revisión se observó que las notas correspondientes a las presentación de documentos del día 13 de febrero de 1.995, corren insertas a partir del vuelto del folio 123 hasta el folio 127 y de cuya lectura se desprende que de ninguna de ella se refiere a la presentación hecha por el ciudadano L.E.P.Q., toda vez que fue puesto a la vista del Tribunal el Libro Diario llevado por la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida, del Primer Trimestre del año 1.995, observándose que las notas correspondientes a las actuaciones del día 13 de febrero de 1.995, se encuentran insertos a partir del folio 62 hasta el vuelto del folio 65, debidamente suscritas por la Registradora M.G.A., quien señaló Tribunal que, de la revisión exhaustiva de las notas correspondientes al día 13 antes referido, se pudo constar que ninguna de ellas se refiere a la constancia que libró o suscribió el Registrador Subalterno el día 13 de febrero de 1.995, relacionado con una falta de presentación del documento de venta por el cual la ciudadana G.M.Q.L. vende a L.E.P.Q..

   Por estas razones, a dicho documento el Tribunal no le otorga eficacia jurídica probatoria.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: La parte accionada reconviniente promovió las siguientes pruebas:

1) Valor y mérito jurídico de las actas procesales.

Con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le sean favorables, el Tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular, por lo tanto, a esta prueba promovida por la parte demandada reconviniente, el Tribunal no le asigna eficacia probatoria alguna, pues las actas procesales y las pruebas no son patrimonio de una parte en especial sino que corresponden al proceso, y por lo tanto, pueden favorecer o desfavorecer a las mismas.

2) Valor y mérito del escrito de contestación de la demanda como a la reconvención.

Es criterio reiterado tanto de juristas como de la jurisprudencia nacional que la contestación de la demanda lo que contiene es o bien convenir en la misma, con lo cual se da por concluido el proceso como forma anormal de la conclusión del mismo; o bien se rechaza en forma genérica; o bien se produce una confesión calificada; pero por lo general, lo que contiene son excepciones o defensas que deben ser objeto del debate probatorio, pero en sí el acto de contestación de la demanda no constituye prueba, ninguna así como tampoco constituye una prueba el escrito de reconvención, pese a la existencia del principio de la libertad probatoria prevista en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, que establece que son medios prueba admisibles en juicio aquellos que determina el Código antes indicado, el Código Civil y otras leyes de la República, y en donde además se señala que pueden las partes valerse de cualquier otro medio de prueba no prohibido expresamente por la Ley y que consideren conducentes a la demostración de sus pretensiones, medios estos que se promoverán y evacuaran aplicando por analogía las disposiciones relativas a los medios de pruebas semejantes contemplados en el Código Civil, y en su defecto en la forma que señale el Juez; no obstante el Tribunal considera que los alegatos en sí no constituyen una prueba específica señalada en los textos legales ya señalados, sino planteamientos que puede tomar el juzgador en cuenta si los mismos se encuentran relacionados con la situación jurídica planteada, por lo tanto, tales alegatos no constituyen prueba alguna.

3) Valor y mérito jurídico de todos los documentos y recibos emanados del C.M. y del Ministerio de Hacienda, presentados en la contestación a la demanda y junto con la reconvención.

A.- Observa este Tribunal, que del folio 69 al 77 riela planilla de pago HG-94, número 045117 de fecha 13 de febrero de 1.995, otorgada por el Ministerio de Hacienda, en la cual se lee que dicha planilla es para abonar a la cuenta de la Tesorería Nacional. La indicada planilla se encuentra a nombre de la ciudadana QUINTAL L.G.M., identificación número H-93303266; tipo de pago autoliquidación, número del serial o de liquidación H-94 Nº 048425, fecha 13-02-95; fecha de pago o plazo en días inmediata; clasificación de ingresos públicos código número 03010108, descripción del código impuesto sobre la renta persona natural; monto en Bs. 575.000,oo, ciudad Mérida y firmada. Sin embargo, este sentenciador constata que la indicada planilla no fue depositada.

Con relación a esta prueba, este Juzgado comparte la constante jurisprudencial las decisiones emanadas de la extinta Corte Suprema de Justicia y del actual Tribunal Supremo de Justicia, en las cuales se considera que ninguna de las partes puede unilateralmente crear una prueba a su favor, excepto en el caso de la figura jurídica del juramento decisorio; así lo decidió la Sala Constitucional en sentencia de fecha 2 de abril de 2.002, en el expediente número 00-1493, con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H., todo ello en obsequio del ejercicio del derecho en el caso del sistema de apreciación de las pruebas, precisamente con la finalidad de proteger las disposiciones constitucionales a la defensa y al debido proceso. Por lo tanto, es por lo que a la mencionada planilla no se le otorga eficacia jurídica probatoria.

B.- Consta al folio 80 planilla número Hº - 93 303266, relacionada con el Registro de Información Fiscal (RIF) emanada del Ministerio de Hacienda, Dirección General Sectorial de Rentas, Impuesto Sobre la Renta, --solicitud de inscripción para personas naturales--, a nombre de la ciudadana QUINTAL L.G.M., cédula de identidad número 81.476.165, de fecha 13 de febrero de 1.995, siendo firmada por la solicitante. De la referida planilla se constata un sello húmedo del Ministerio de Hacienda, Administración Regional Los Andes, Impuesto Sobre la Renta, Mérida, número 000768 de fecha 13 de febrero de 1.995, código funcionario 11130 y firma del funcionario receptor; y al folio 81 obra certificado de inscripción provisional del Registro de Información Fiscal, el cual era válido por cinco (5) meses a partir de la fecha que aparece impresa mediante sello húmedo, el Tribunal le otorga a dicha planilla el valor de documento público administrativo, ya que la demanda se interpuso el mismo día 13 de febrero de 1995 y el la planilla tiene la fecha antes indicada, por lo que para la fecha en que se introdujo el escrito libelar, era válida.

C.- Riela al folio 82 certificado de solvencia municipal número 17915, que se expidió a favor del ciudadano J.M.L., de fecha 13 de febrero de 1.995, quien para esa fecha estaba solvente con la División de Hacienda, en lo que se refiere al pago de Tasas e Impuestos Municipales, con fecha de vencimiento el día 31 de marzo de 1.995; y al folio 83 consta recibo número 9130 otorgado al referido ciudadano, por haber cancelado la cantidad de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,oo) por concepto de Tasa correspondiente a la expedición del Certificado de Solvencia Municipal; otorgadas por la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida.

Tales instrumentales administrativas entran en la especialidad del documento administrativo, que lo configura como una tercera categoría de prueba documental. En efecto, esta especial clase de documento escrito, no puede asimilarse al documento público definido en el artículo 1.357 del Código Civil, pues no participa del carácter negocial que caracteriza a éste último. Sin embargo, su carácter de auténtico deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público, con las formalidades exigidas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Sin embargo, este Tribunal considera que dichas pruebas se tratan de documentos públicos administrativos que se valoran como tal, en ese orden de ideas, señala este Tribunal, que la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en reciente sentencia número 0499, de fecha 20 de marzo de 2.007, contenida en el expediente número AA60-S-2006-001870, con ponencia del Magistrado Dr. J.R.P., al valorar el documento público administrativo, señaló:

…Partiendo del contenido del acto en cuestión y del órgano del cual emanan, la Sala estima que tales documentos deben reputarse como documentos públicos administrativos, que gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, desvirtuable mediante prueba en contrario.

La Sala Constitucional, al referirse a los documentos públicos administrativos en sentencia Nº 1307, de fecha 22 de mayo de 2003, expediente Nº 02-1728, ratificada en sentencia Nº 4992, de fecha 15 de diciembre de 2005, expediente Nº 05-0465, y que hizo suya esta Sala en sentencia Nº 1015 de fecha 13 de junio de 2006, señalo lo siguiente:

… El concepto de documento público administrativo ha sido tratado ampliamente por la jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo y de la Sala Político – Administrativo, y se fundamenta en que los actos escritos emanados de la Administración Pública gozan de una presunción de veracidad y legitimidad, lo que es característico de la autenticidad; formalmente para que un acto sea auténtico se requiere que esté firmado por el funcionario competente para otorgarlo, y que lleve el sello de la oficina que dirige …

Por su parte la Sala de Casación Civil, en sentencia Nº 00209 de fecha 16 de mayo de 2003, señaló que:

… Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos

(concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el articulo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y por lo tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario.

Por lo que se valoran como ciertos, por estar revestidos del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, por haber sido realizados por funcionarios competentes actuando en el ejercicio de sus funciones y por no existir en los autos prueba en contrario, además por no tratarse de una certificación de mera relación.

4) Prueba de inspección judicial. La parte demandada reconviniente solicitó inspección judicial en los sitios siguientes:

• En el Registro Subalterno del Distrito Libertador del Estado Mérida.

• En la oficina de M.E.d.A. y Préstamo (Merenap).

Mediante escrito que riela al folio 132, suscrito por el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, abogado J.F.M.C., renunció a dicha inspección judicial.

• En la sede de Ipostel.

A.- Observa el Tribunal que del folio 126 al 128 consta acta de inspección judicial de fecha 20 de noviembre de 1.995, la cual señala el traslado y constitución del extinto Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en la siguiente dirección: Calle 21 entre Avenidas 4 y 5, sede de la empresa Ipostel, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida, mediante la cual se notificó de la misión al ciudadano H.R., en su carácter de Jefe de oficina de Ipostel-Mérida; quien colocó a la vista del Tribunal formulario para la consignación de telegrama distinguido con el número 2311, el cual reposa en el legajo de los telegramas transmitidos en fecha 14 de febrero de 1.995, que copiado textualmente dice: “Formulario para la consignación de telegrama. Dirección Nacional de Operaciones. Solo para uso de la oficina. Origen: IC P.C.- GIT: 2311.- GIU: MEAQA.- NP+/NPR: 40.- FCO (Firma ilegible). HOO: 11:27.- MSE.- TASA: 348.- Indicaciones de servicio. Marcado con una x la casilla de urgente y P.C. Solo para uso del cliente. Destinatario: L.E.P.Q.- Dirección: Av. 1 (Rodríguez Picón) Nº 16-24.- Ciudad – País: Mérida.- Texto: Cumplo notificarle, contrato opción de compra venta celebrado, venció lapso para hacer uso de la compra convenida, tal sentido, haré efectiva cláusula penal.- Nombre del Remitente: G.M.Q..- Nombre completo del Remitente: G.M.Q.L..- Dirección 3ra etapa Alto Chama calle Sierra Nevada # 35.- Teléfono o telex: 525919”; sobre dicho formulario el Tribunal observó varios sellos húmedos en los cuales se lee: “la palabra “Urgente”, “Recibido 14 Feb 1995”, y de la transcripción referida el Tribunal apreció que efectivamente el día 14 de febrero de 1.995, fue enviado telegrama con acuse de recibo al ciudadano L.E.P.Q. por la ciudadana G.M.Q.L., cuyos datos del acuse de recibo son Nº 2927 del 22 de marzo de 1.995. Asimismo, el Tribunal ordenó dejar constancia de lo solicitado por la parte actora, salvo su apreciación en la definitiva y al efecto dejó constancia que en los datos contenidos para la consignación del telegrama sólo aparece una vez señalada la persona del destinatario, quien es L.E.P.Q.; que no existe en el indicado formulario una casilla o espacio destinado para la identificación por parte de un funcionario de Ipostel de la persona del remitente que en este caso es G.M.Q.L.; que no señala el texto o contenido del mencionado formulario la fecha del vencimiento del contrato al cual se refiere el mensaje; tampoco aparece en el mencionado recaudo dato alguno que indique cual fue la fecha del recibo del telegrama por parte del destinatario o de la persona autorizada para recibirlo.

B.- Igualmente, obra a los folios 133 y 134 acta de inspección judicial de fecha 7 de diciembre de 1.995, la cual señala el traslado y constitución del extinto Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en la siguiente dirección: Avenida Las Américas, Centro Comercial Mayeya, piso 2, sede del Registro Subalterno del Distrito Libertador del Estado Mérida, mediante la cual se notificó de la misión a la ciudadana M.A.I.S., en su carácter de Registradora Subalterna, quien colocó a la vista del Tribunal el Libro de Presentaciones Adicional llevado por esa Oficina Subalterna de Registro durante el Primer Trimestre del año 1.995, de cuya revisión se observó que las notas correspondientes a las presentación de documentos del día 13 de febrero de 1.995, corren insertas a partir del vuelto del folio 123 hasta el folio 127 y de cuya lectura se desprende que de ninguna de ella se refiere a la presentación hecha por el ciudadano L.E.P.Q., titular de la cédula de identidad número 4.419.193, por el cual la ciudadana G.M.Q.L., titular de la cédula de identidad número E-1.065.973, a la cual hace referencia el promovente de la prueba en su referido escrito; que fue puesto a la vista del Tribunal el Libro Diario llevado por la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida, del Primer Trimestre del año 1.995, observándose que las notas correspondientes a las actuaciones del día 13 de febrero de 1.995, se encuentran insertos a partir del folio 62 hasta el vuelto del folio 65, debidamente suscritas por la Registradora M.G.A.; y señaló el Tribunal que de la revisión exhaustiva de las notas correspondientes al día 13 antes referido, se pudo constar que ninguna de ellas se refiere a la constancia que libró o suscribió el Registrador Subalterno el día 13 de febrero de 1.995, relacionado con una falta de presentación del documento de venta por el cual la ciudadana G.M.Q.L. vende a L.E.P.Q..

Ahora bien, en orden a lo consagrado en el artículo 1.430 del Código Civil los Jueces estimarán en su oportunidad el mérito de dicha prueba, vale decir, de la inspección judicial y es precisamente en esta sentencia definitiva, la oportunidad para apreciarlas, sin confundirlas con la valoración que se le da a otros medios probatorios, pero si adminiculándola a otros hechos, circunstancias, y pruebas producidas en los actos, pues se trata de una prueba de inmediación, directa, personal y formal con relación a los hechos inspeccionados, observándose entre los requisitos para su eficacia probatoria los siguientes: 1) La conducencia de este medio probatorio con relación con el hecho u hechos inspeccionados; 2) Pertinencia de lo inspeccionado; 3) Que las conclusiones sean lógicas y razonables; 4) Que no exista prueba que la desvirtúe, 5) Que el acta se elabore de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, con claridad y precisión y 6) Que el hecho inspeccionado no sea jurídicamente imposible.

En este orden de ideas el Tribunal observa que las inspecciones judiciales solicitadas y practicadas fueron realizadas en forma legal y que guardan estrecha relación con los hechos narrados en el escrito de la contestación de la demanda y con otras pruebas que obran en los autos por lo que el Tribunal las estima como una prueba que tiene eficacia jurídica probatoria a favor de la causa que representa la parte demandada reconviniente, toda vez, que el funcionario público que la practicó le otorga fe pública entre las partes y respecto de terceros, sobre los hechos jurídicos que el funcionario declara haber efectuado, facultado para hacerlo y en donde declara lo que pudo haber visto u oído facultado como estaba para hacerlo constar.

Es de aclarar que en sentencia de la Sala de Casación Civil Accidental de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 14 de octubre de 1.993, expresó en cuanto a la eficacia de la inspección judicial, que no es posible confundirla con el valor probatorio de los instrumentos públicos, estos últimos valorados conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.361 del Código Civil, mientras que la inspección judicial está regulada por el artículo 1.428 en concordancia con el artículo 1.430 eiusdem.

En tal sentido, la misma Sala de Casación Civil en posterior decisión de fecha 03 de noviembre de 1.993, considera que la inspección judicial practicada por un Juez debe considerarse como un documento público o auténtico, que hace plena fe, así entre las partes como con respecto a terceros mientras no sea declarado falso. Por lo tanto a las inspecciones judiciales antes señaladas, se les otorga el valor probatorio previsto en el artículo 1.359 del referido texto sustantivo, y así lo considera este Tribunal y le da el valor, ya señalado, vale decir de documento público.

5) Prueba testifical: La parte accionada reconviniente promovió el testimonio de los ciudadanos F.I.B., J.A.C. y S.P.D., no declarando el último por ante el Tribunal Comisionado.

El Tribunal, antes de a.l.d. de los testigos, debe expresar que comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de marzo de 2.000, posteriormente ratificado en decisión de fecha 5 de octubre de 2.000, en el cual expresa lo siguiente:

Al pronunciarse con respecto a la declaración de un testigo, el Juez no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas y repreguntas con sus respuestas, pues su deber es indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso, lo dicho por el testigo, es decir, debe señalar expresamente lo que lo lleva a la convicción de que éste le merece fe o por el contrario considera que incurrió en reticencia o falsedad.

De lo expuesto puede evidenciarse que cuando el sentenciador aprecia el dicho del testigo, no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas, repreguntas y respuestas respectivas, debe indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso lo dicho por el testigo. (...) Siendo así, no incurre la sentencia recurrida en el vicio de inmotivación por silencio de pruebas, pues como antes se indicó, el ad-quem al apreciar a los testigos arriba referidos, cumplió con el deber de señalar expresamente lo que lo llevó a la convicción de que los referidos testigos le merecen fe, como lo fue al indicar algunas de las respuestas dadas a las preguntas que el promovente de la prueba formuló como algunas de las respuestas dadas a las repreguntas, pudiendo con éstas controlarse la prueba mediante el análisis de los elementos en que se apoyó el Juez para apreciar dichos testimonios.”

DECLARACIÓN DEL TESTIGO F.I.B.P.: El Tribunal observa que a los folios 158 y 159 riela la declaración del mencionado testigo, siendo diferido el acto para el cuarto día de despacho para continuar con la repreguntación del testigo, quien no compareció al acto de repreguntas tal y como consta al folio 162. Visto que el referido testigo no compareció al acto de repreguntas es por lo que este Juzgado, no le otorga valor probatorio alguno.

DECLARACIÓN DEL TESTIGO J.A.C.A.: El Tribunal constata al folio 163 y su vuelto la declaración del mencionado testigo y entre otros hechos respondió lo siguiente: Que conoce a G.d.T. del I.U.T.E. , por intermedio de su esposo o del quien vive con ella, ya que cursó unas materias con él, entonces fue allí donde iba para el negocio de ella a efectuar unos trabajos con él; que (el testigo) estuvo esa vez el día 13 de febrero de 1.995 realizando unos trabajos en el taller situado en la Avenida 2, número 30-58 de la ciudad de Mérida, Municipio Libertador del Estado Mérida; que el día 13 de febrero de 1.995 no se presentó al taller el ciudadano L.E.P.Q., presentándose el día 14 de febrero de 1.995 que incluso (el testigo) le hecho broma a J.G. que le había llegado la PTJ, porque el señor se presentó en una camioneta bronco negra con unos lentes oscuros y un celular y una señora después empezaron a hablar allí y el señor se puso un poco alterado y la señora empezó a llorar pidiendo una prórroga. Dicho testigo no fue repreguntado por la parte actora reconvenida.

Este Tribunal procediendo de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, valora el testimonio del mencionado testigo, quien no fue repreguntado y no incurrió en contradicciones, lo que lleva a la convicción del Juez que tal declaración le merece fe y por lo tanto considera que no incurrió en reticencia o falsedad, y quien declaró con respecto a los hechos relacionados con situaciones jurídicas planteadas en la litis, por lo que su testimonio se valora a favor de la parte demandada reconviniente.

6) Posiciones juradas. La parte accionada reconviniente solicitó posiciones juradas manifestando su reciprocidad. Sin embargo, dicha prueba no fue evacuada, razón por la cual se tiene como inexistente.

Efectuada la valoración por este sentenciador de las pruebas traídas por las partes al proceso, quedaron comprobados los siguientes hechos:

• Que efectivamente el día 23 de enero de 1.995, se celebró entre las partes un contrato opción de compra venta sobre un inmueble consistente en una casa quinta y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra construida señalada con el número 35, ubicada en la Avenida 1, que forma parte de la Urbanización Alto Chama, jurisdicción del Municipio J.R.S., antes La Punta, hoy Parroquia J.R.S.d.M.L.d.E.M..

• Que el precio total convenido de la opción de compra venta del inmueble referido, es la cantidad de ONCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 11.500.000,oo).

• Que el demandante canceló la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,oo), el día de la firma del referido contrato.

• Que el saldo deudor en la opción de compra venta del inmueble, es de NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 9.500.000,oo).

• Que el término del contrato de opción de compra venta fue de quince (15) días contados a partir de la fecha de suscripción del mismo.

EN CUANTO A LA RECONVENCIÓN.

Igualmente, la parte demandada interpuso reconvención por resolución del contrato de opción de compra venta de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361 parte última eiusdem, en contra del ciudadano L.E.P.Q., en su carácter de prominente comprador del inmueble objeto del juicio, invocando entre otros hechos los siguientes:

 Que con fecha 23 de enero de 1.995, se procedió a celebrar un contrato de opción de compra venta con el ciudadano L.E.P.Q., el cual efectuó la ciudadana G.M.Q.L., como apoderada general de los demandados, cuya representación consta en el poder general que le confirieron ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Mérida, autenticado bajo el número 10, Tomo 89 de fecha 4 de diciembre de 1.992 y posteriormente registrado ante la Oficina Subalterna del Distrito Libertador del Estado Mérida, bajo el número 35, Protocolo 3º, Trimestre 4º, de fecha 6 de diciembre de 1.994, sobre un inmueble propiedad de los accionados.

 Que dicho inmueble se encuentra situado en la Avenida 1º de la Urbanización Alto Chama, identificado con el número 35 y cuyos linderos son: POR EL FRENTE: Con la Avenida 1º, mide dieciocho metros (18 Mts); POR EL FONDO: Con la parcela número 19, mide dieciocho metros (18 Mts); POR EL COSTADO DERECHO: Con la parcela número 36 y mide treinta y tres metros con cincuenta centímetros (33,50 Mts) y POR EL COSTADO IZQUIERDO: Con la parcela número 34 y mide treinta y tres metros con cincuenta centímetros (33,50 Mts), y los demandados adquirieron en propiedad el señalado inmueble ante la oficina Subalterna del Distrito Libertador del Estado Mérida, bajo el número 63, Protocolo 1º, Tomo 11, de fecha 22 de junio de 1.979.

 Que en el referido contrato de opción de compra venta, se estableció entre las partes firmantes un plazo o término de quince (15) días, para el cumplimiento del contrato, los cuales eran hábiles, cuyo vencimiento se realizó exactamente el día 13 de febrero de 1.995.

 Que se estableció el precio del inmueble en la cantidad de ONCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 11.500.000,oo), recibiendo la prominente vendedora para el momento de la firma, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,oo), los cuales formaban parte del precio, si el prominente comprador ejercía o cumplía con la promesa unilateral de adquirir el inmueble, ejerciendo su opción a comprar en el plazo estipulado en el contrato, que venció el 13 de febrero de 1.995, para el otorgamiento definitivo del documento ante el Registro, por lo menos, para la fecha de vencimiento debía tener a la disposición de la prominente vendedora, el resto del precio correspondiente a los NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 9.500.000,oo).

 Que vencido el plazo el día 13 de febrero de 1.995, sin que el prominente comprador procediera a ejercer su opción a compra, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,oo), quedarían en poder de la prominente vendedora como sanción por los daños y perjuicios establecidos previamente por las partes contratantes.

 Que firmado el contrato privado de opción de compra venta por las partes, se procedió a realizar los trámites necesarios para otorgarle la propiedad al prominente comprador, como fue obtener las solvencias municipales, la inscripción de enajenación al Ministerio de Hacienda y la liberación de la hipoteca del inmueble que se iba a vender al Banco Hipotecario Occidente C.A., las cuales se consignan a los efectos del proceso, actuaciones o diligencias que se realizaron en el término establecido entre las fechas 23 de enero de 1.995 al 13 de febrero de 1.995, como lo indican las constancias e incluso se había llenado la planilla de pago del impuesto correspondiente al 0,5% sobre la enajenación al Ministerio de Hacienda (Tesorería), a lo cual estaba obligada la prominente vendedora.

 Que entre las fechas 23 de enero de 1.995 al 13 de febrero de 1.995, el prominente comprador estaba obligado a retirar a través de la prominente vendedora las solvencias municipales y la inscripción del inmueble en el Ministerio de Hacienda, ya que la liberación ya estaba realizada en el Registro Subalterno del Distrito Libertador, en la Avenida 2 número 30-58 de la ciudad de Mérida, Municipio Libertador del Estado Mérida, sitio donde se realizó las negociaciones, y a la vez manifestarle a la prominente vendedora que tenía el resto del precio correspondiente a los NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 9.500.000,oo) a la disposición para cumplir con la opción de compra y el documento redactado sobre la venta pura y simple; dicha obligación tenía que haberla realizado el comprador, por lo menos el último día de la opción de compra venta, es decir, 13 de febrero de 1.995, lo que indica que el prominente comprador no tenía a su disposición el resto del precio total, ya que es la principal obligación del prominente comprador como lo establece el artículo 1.528 del Código Civil.

 Que en dicho contrato de opción de compra venta se estableció la cláusula cuarta, como obligación penal, para el caso, que el prominente comprador no procediera a cumplir con sus obligaciones, cualesquiera que fuese el motivo para lograr el exacto cumplimiento, procedería a indemnizar por daños y perjuicios la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,oo) a la prominente vendedora, ya que el prominente comprador no tuvo la diligencia de buscar las solvencias municipales, la inscripción del inmueble en el Ministerio de Hacienda, de manifestar a la prominente vendedora que el resto del dinero correspondiente al precio estaba a su disposición y que el documento de venta pura y simple estaba elaborado, no habiéndose presentado el último día de vencimiento de la opción de compra correspondiente al 13 de febrero de 1.995.

 Que procedió como prominente vendedora a enviarle al prominente comprador un telegrama con acuse de recibo el día 14 de febrero de 1.995, en el cual se manifestó que venció lapso para hacer uso de la compra convenida, en tal sentido hará uso de la cláusula penal, siendo recibido el día 15 de febrero de 1.995, a las 12: 45 p.m.

 Que el día 14 de febrero de 1.995 se presentó el incumpliente o extinto prominente comprador al taller situado en la Avenida 2 Lora, número 30-58 de la ciudad de Mérida, Estado Mérida, y le señaló a la prominente vendedora que le hiciera el favor de darle más prórroga a fin de obtener la compra del inmueble, pero ya era imposible en virtud de haber vencido el término.

 Que darle más prórroga al prominente comprador sin tener a la disposición de la prominente vendedora, el resto del precio total correspondiente a los NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 9.500.000,oo), era violar todo lo convenido en el contrato de opción, en virtud que el contrato firmado entre las partes era Ley.

 Que en razón de lo expuesto, procedió a demandar al ciudadano L.E.P.Q., en su carácter de prominente comprador de un inmueble, de acuerdo al contrato de opción de compra venta, de fecha 23 de enero de 1.995, que fue reconocido por ante el extinto Juzgado Segundo de los Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 13 de marzo de 1.995, para que convenga o en caso de negativa, a ello sea obligado por el Tribunal, a lo siguiente:

1. Que el contrato de opción de compra venta de fecha 23 de enero de 1.995, celebrado en privado y posteriormente reconocido, quedó resuelto o extinguido, en virtud de que el prominente comprador no cumplió con la obligación de poner a la disposición de la prominente vendedora, el precio restante de NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 9.500.000,oo), al vencimiento del término del contrato, que fue el 13 de febrero de 1.995 y por no haber procedido a solicitar a la prominente vendedora las solvencias municipales y la inscripción del inmueble para la enajenación en el Ministerio de Hacienda, las cuales estaban listas y vigentes al vencimiento del término, en el sitio donde se celebró la negociación, donde estuvo todo el día 13 de febrero de 1.995 esperándolo para la entrega de las mismas y trasladarse al Registro Subalterno a firmar el documento definitivo.

2. Que como consecuencia de la resolución del contrato, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,oo), que recibió a manera de sanción o pago de daños y perjuicios en la cláusula penal establecida, quedan en beneficio de la prominente vendedora.

3. En pagar las costas y costos procesales a los demandados.

 Estimó la reconvención en la cantidad de ONCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 11.000.000,oo).

 Fundamentó la reconvención en los artículos 1.167, 1.527, 1.160 y 1.258 del Código Civil.

 Indicó domicilio procesal.

Consta del folio 113 al 119 escrito de contestación a la reconvención suscrito por la abogada en ejercicio E.A.F., en su condición de co-apoderada judicial de la parte demandante, en el cual señaló entre otros hechos los siguientes:

 Negó, rechazó y contradijo que el demandante haya incumplido con las obligaciones contractuales establecidas en el contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 23 de enero de 1.995.

 Negó, rechazó y contradijo que el accionante, estuviera obligado por el contrato a retirar de manos de la apoderada de los vendedores, las solvencias municipales y la inscripción el inmueble en el Ministerio de Hacienda, que alegó la referida apoderada, y obligado también a manifestarle que tenía a su disposición los NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 9.500.000,oo), que era el saldo del precio del inmueble prometido en venta.

 Negó, rechazó y contradijo que el demandante tuviera la obligación de acudir a ningún taller de la Avenida 2 de Mérida, a retirar ningún tipo de documento de parte de la apoderada de los vendedores.

 Negó, rechazó y contradijo que el accionante se haya presentado en ningún taller de la Avenida 2 de Mérida, a solicitar ningún tipo de prórroga a la apoderada de los vendedores, a fin de obtener la compra del inmueble.

 Negó, rechazó y contradijo que el contrato de opción de compra haya quedado resuelto en virtud que el prominente comprador no cumplió con su obligación de poner a la disposición de la prominente vendedora el precio restante de NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 9.500.000,oo) al vencimiento del término del contrato, que fue el 13 de febrero de 1.995 y por no haber procedido a solicitar de la prominente vendedora las solvencias municipales y la inscripción del inmueble para la enajenación en el Ministerio de Hacienda, las cuales estaban listas y vigentes al vencimiento del término.

 Que es falso que el demandante no haya puesto a la disposición de la apoderada de los vendedores la cantidad de NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 9.500.000,oo), que era la parte del precio que debía cancelar al momento de la firma del documento definitivo de compra venta ante el Registro Subalterno del Distrito Libertador del Estado Mérida, a más tardar el día 13 de febrero de 1.995, pues ésta no es una obligación contractual, y sólo se puede cumplir el pago en el lugar acordado, que según el contenido de la cláusula segunda del contrato, cuyo cumplimiento se ha demandado, era la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador del Estado Mérida, y no en ningún taller que funciona en la Avenida 2 de Mérida, ni en ninguna de sus avenidas o lugar distinto a esa Oficina de Registro.

 Que es falso que la apoderada de los incumplientes vendedores, haya obtenido la inscripción del inmueble para la enajenación en el Ministerio de Hacienda, pues ésta planilla o inscripción no existe dentro de los documentos que expide o lleva el Ministerio de Hacienda.

 Que es falso que la apoderada de los incumplientes demandados haya tenido previamente lista la solvencia municipal, pues ésta que corre inserta al expediente, tiene fecha de expedición del mismo día 13 de febrero de 1.995, lo único que no dice o establece dicha solvencia, es a que hora fue emitida, pues de decirlo estaríamos seguros de que tendría horas de la tarde.

 Que es falso que como consecuencia de lo que ella denomina incumplimiento de parte del demandante, la facultad para adueñarse de la cláusula penal, sin ningún pronunciamiento judicial.

 Negó, rechazó y contradijo que el accionante deba pagar las costas procesales en virtud de la temeraria acción de resolución de contrato propuesta en la reconvención temeraria.

Así pues, que la reconvención, no es más que una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio, por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho.

En tal sentido, la presente reconvención tiene por objeto la resolución del contrato de opción de compra venta que suscribieron las partes de mutuo consentimiento, sobre el inmueble identificado en autos.

Cabe insistir que el contrato con opción a compra-venta no es un contrato invulnerable, pues está sujeto a las causales establecidas en la ley para su resolución, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, siendo unas de las causales fundamentales de resolución de una convención, el incumplimiento por una de las partes de la obligación que asumió.

Se aprecia de las actas procesales que obra a los folios 89 y 90 original de documento privado referente al contrato de opción de compra venta de fecha 23 de enero de 1.995, el cual fue reconocido por el ciudadano L.E.P.Q., mediante acta de fecha 13 de marzo de 1.995, por ante el extinto Juzgado Segundo de los Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, que consta al folio 98, en el cual ambas partes establecieron entre otras cláusulas las siguientes:

SEGUNDA: El precio de venta del inmueble objeto del presente contrato, es la cantidad de ONCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 11.500.000,oo), que el PROMINENTE COMPRADOR, cancelara de la siguiente manera: 1) La cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES. (Bs. 2.000.000,oo), que entrega en este acto a la PROMINENTE VENDEDORA, quien declara recibida la cantidad, en dinero efectivo, imputables al precio de venta; y 2) La cantidad de NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES. (Bs. 9.500.000,oo), que entregara en el acto del otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Registral respectiva.

TERCERA: LA PROMINENTE VENDEDORA, se compromete a tramitar las solvencias necesarias para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la oficina registral respectiva.

QUINTA: El término de la presente opción es de QUINCE (15) días hábiles contados desde el día siguiente de la fecha de suscripción del presente contrato. Durante su vigencia LA PROMINENTE VENDEDORA, se obliga a abstenerse de pactar o realizar venta, arrendamiento, cesión, donación o hipoteca del inmueble objeto de este contrato o de efectuar cualquiera otra opción que pueda afectar la negociación contenida en este contrato, entendiéndose clara y expresamente que el presente contrato, deja sin efecto el contrato de opción de compra que tenía por objeto el mismo bien inmueble, el cual fuera autenticado por ante la Notaría Pública segunda (sic) de Mérida, en fecha 06 de diciembre de 1.994, anotado bajo el Nro. 30, tomo (sic) 90 de los libros de autenticaciones que durante el referido año llevara ese despacho.

De la trascripción anterior se desprende, en primer lugar, que el precio de venta del inmueble era la cantidad de ONCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 11.500.000,oo), que el prominente comprador, canceló la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,oo), a la prominente vendedora, y la cantidad de NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES. (Bs. 9.500.000,oo), la entregaría en el acto del otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Registral respectiva; en segundo lugar, la prominente vendedora, se comprometió a tramitar las solvencias necesarias para el otorgamiento del documento definitivo; y en tercer lugar, el término de la opción fue de quince (15) días hábiles contados desde el día siguiente de la fecha de suscripción del presente contrato.

En lo que respecta al caso bajo análisis, la parte actora reconvenida señaló que no tenía la obligación de acudir a ningún taller de la Avenida 2 de Mérida, a retirar las solvencias de parte de la apoderada de los vendedores, y que es falso que no haya puesto a la disposición de los vendedores la cantidad de NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 9.500.000,oo), que era la parte del precio que debía cancelar al momento de la firma del documento definitivo de compra venta ante el Registro Subalterno del Distrito Libertador del Estado Mérida, a más tardar el día 13 de febrero de 1.995, pues ésta no es una obligación contractual, y sólo se puede cumplir el pago en el lugar acordado, que según el contenido de la cláusula segunda del contrato, era la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador del Estado Mérida, y no en ningún taller que funciona en la Avenida 2 de Mérida, ni en ninguna de sus avenidas o lugar distinto a esa Oficina de Registro.

Siendo ello así, este Tribunal observa que la parte demandada reconviniente cumplió con las obligaciones que le imponía el contrato de opción, puesto que tanto la liberación de la hipoteca como la solvencia del pago de los impuestos municipales y el registro de información fiscal (RIF) estaban en su poder el día del vencimiento del lapso de quince días señalados en la opción de compra venta. Amén de que, la cláusula tercera no establece la obligación del demandante reconvenido de retirar dichas solvencias a los fines de llevarlas a la Oficina Subalterna a los fines de otorgar el documento definitivo de venta.

Con relación a la falta de indicación del accionante reconvenido que tenía a la disposición de los vendedores la cantidad de NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 9.500.000,oo), es de aclarar que tal como lo convinieron las partes contratantes en la cláusula segunda, dicha cantidad se entregaría en el acto del otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Registral, a tal efecto se observa que el Código Civil señala en su artículo 1.527, que la obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato, y por cuanto la parte demandante reconvenida señaló que la prominente vendedora no asistió a la Oficina Subalterna respectiva fue por lo que no se le entregó la cantidad restante del precio del contrato de opción de compra venta a los fines de perfeccionar la venta.

En tal sentido, por cuanto el día 13 de febrero de 1.995 venció el término del contrato de opción de compra venta y al no otorgarse el documento definitivo de venta del inmueble objeto del juicio, es por lo que el contrato de fecha 23 de enero de 1.995 quedó extinguido, razón por la cual la reconvención debe prosperar. Y así se decide.

En el caso bajo examen, la parte demandada reconviniente solicitó en el escrito de contestación de la demanda la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,oo) por concepto de daños y perjuicios; sin embargo en el contrato de opción de compra venta de fecha 23 de enero de 1.995 que obra a los folios 89 y 90, el cual fue reconocido por el ciudadano L.E.P.Q., mediante acta de fecha 13 de marzo de 1.995, por ante el extinto Juzgado Segundo de los Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, se evidencia en la cláusula cuarta, lo siguiente:

CUARTA: CLÁUSULA PENAL: Las partes declaran y aceptan expresamente que en caso de incumplimiento por parte de una de ellas, cualquiera que fuere el motivo, para lograr el exacto cumplimiento de las obligaciones contenidas en este documento, la parte que incumpla resarcirá a la cumpliente, a manera de indemnización por daños y perjuicios con la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,oo), entendiendo que si el incumpliente es el PROMINENTE COMPRADOR, la cantidad será tomada de la parte del precio que en este acto ha entregado y si fuere el caso contrario LA PROMINENTE VENDEDORA, devolverá la parte del precio que en este acto ha entregado y si fuere el caso contrario LA PROMINENTE VENDEDORA, devolverá la parte del precio recibida, más la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,oo), de la cláusula penal.

Al determinarse en el contrato lo referente a la cláusula penal, las partes limitaron contractualmente el tope máximo que por concepto de daños y perjuicios podrían reclamarse, tal como lo afirmó la parte demandada reconviniente en su escrito de contestación de la demanda, según como lo permite el artículo 1.276 del Código Civil, en los siguientes términos:

…Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor.

Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras…

(Lo subrayado fue efectuado por el Tribunal).

Para mayor abundamiento sobre la cláusula penal en los contratos, el Tribunal debe transcribir el texto de los siguientes artículos 1.257, 1.258 y 1.263 del Código Civil:

Artículo 1.257. Hay obligaciones con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento. (Lo subrayado fue efectuado por el Tribunal)

Artículo 1.258. La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada. (Lo subrayado fue efectuado por el Tribunal)

Artículo 1.263. A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.

Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado. (Lo subrayado fue efectuado por el Tribunal).

Con base al incumplimiento del contrato por la parte demandante reconvenida, es por lo que este Tribunal ordena que la cantidad entregada a la firma de la celebración del contrato de opción de compra venta, es decir, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,oo), quedará a favor de la parte demandada reconviniente, como consecuencia de la cláusula penal establecida en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra, toda vez que su incumplimiento constituye una negativa a efectuar la compra venta en el lapso establecido. Así se decide.

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: