Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de Trujillo, de 20 de Febrero de 2008

EXP N° 10093-07

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, DEL TRANSITO, BANCARIO Y CONSTITUCIONAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO, CON SEDE EN TRUJILLO.-

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS.

DEMANDANTE: R.S.R.E.; venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.107.359.

APODERADAS JUDICIALES DEL DEMANDANTE: OBDIMAR MAZZEY y O.G.B., inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 56.801 y 62.384, respectivamente.

DEMANDADA: D.M.F., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 10.687.783.

APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: C.H.C., L.G.F. y P.H., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 2.341, 20.184 y 124.854.

SENTENCIA DEFINITIVA:

SÍNTESIS PROCESAL

Se recibió por distribución en fecha 16 de marzo de 2007, la presente demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, intentado por el ciudadano R.S.R.E.; venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.107.359, contra la ciudadana D.M.F., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 10.687.783. Alegando el demandante de autos en su libelo, lo siguiente:

Que consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del municipio Valera estado Trujillo, en fecha 11 de octubre de 2005, bajo el Nº 53, Tomo 101, que suscribió con el carácter de OPTANTE VENDEDOR o propietario, formal contrato de opción a compra conjuntamente con la ciudadana DESCREE M.F., ya identificada, con el carácter de OPTANTE COMPRADORA. Que dicho contrato tiene como objeto, un inmueble de su única y exclusiva propiedad, consistente en un (1) apartamento distinguido con el Nº 22, ubicado en el 5to piso del edificio Niàgara del conjunto Residencial “La Cascada”, el cual se encuentra ubicado en la avenida 6, sector las Acacias, final de los calles 31 y 32 de la ciudad y municipio Valera estado Trujillo. Que la cláusula Tercera del contrato descrito, establece textualmente lo siguiente: “El precio exigido para el referido apartamento es pos la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 152.000.000,00), que pagará LA OPTANTE COMPRADORA así: CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00) en este acto; CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00) el 20-12-2005 y el saldo restante, es decir, la cantidad de CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 52.000.000,00) será pagadera a EL OPTANTE VENDEDOR en un lapso de noventa (90) días contados a partir de la firma del presente contrato, mientras dure el trámite de la solicitud de crédito de Ley…”. Que la optante compradora se obligó a verificar la compara del inmueble en referencia en un lapso de noventa (90) días contados a partir de la firma del referido contrato, es decir, a partir del 11 de octubre del 2005. Que el precio que convinieron las partes por el referido inmueble fue de CIENTO CINCUENTA Y DOS MILLONES (Bs. 152.000.000,00), de los cuales recibió en calidad de arras la cantidad de CINCUENTA MILLONES (Bs. 50.000.000,00) al momento de la firma del contrato. Que es el hecho que el lapso otorgado a la optante compradora transcurrió sin que la misma cumpliera con su obligación de cancelar el saldo restante, incumpliendo de esa manera con el referido contrato. Que por lo anteriormente expuesto demanda a la ciudadana DESCREE M.F., por RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA y consecuencialmente la INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, con base a lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil. En hacer suyas las arras, esto es la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), y se acuerde la indexación de la suma condenada. En que se le entregue sin plazo alguno el inmueble objeto del contrato. Estimo la demanda en la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00).

Admitida la demanda en fecha 02 de abril de 2007, se ordenó la citación de la demandada de autos, comisionándose para ello a un Juzgado de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, y citado como se dio la demandada de autos a través de su apoderado judicial C.H.C., ésta compareció en fecha 12 d abril de 2007, a dar contestación a la demanda y a reconvenir al demandado, estimando dicha reconvención en la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 300.000.000,00), consignado junto con dicho escrito recaudos en once folios.

Admitida como fue la reconvención hecha por la ciudadana D.M.F., en fecha 16 de mayo de 2007, se emplazo al demandante para el quinto día de despacho a fin de que éste diera contestación a la referida reconvención, procediendo el ciudadano R.E.R.S., a través de sus apoderadas judiciales, a dar contestación a la reconvención, en escrito que consta de los folios 52 al 55.

Llegado el juicio a pruebas solo la parte actora R.E.R., a través de sus apoderadas judiciales, presentó escrito de pruebas con recaudos anexos, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 02 de julio del año 207, y vencido el lapso probatorio, este tribunal fijó lapso para la presentación de los informes, para lo cual sólo la parte demandada reconviniente presentó informes a través de su apoderado judicial, entrando el tribunal en término para dictar sentencia a partir del 07 de noviembre de 2007, la cual fue diferida en fecha 21 de enero de 2008, por un lapso de treinta (30) días, contados a partir de dicho auto, exclusive.

Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal lo hace de la siguiente manera:

TEMA DECIDENDUM

Tratándose la presente causa de una acción de resolución de contrato por el supuesto incumplimiento de la parte demandada de cancelar el saldo restante del precio y de verificar la compra del inmueble en el lapso previsto en el contrato, así como la indemnización por daños y perjuicios, y habiendo la parte demandada negado la naturaleza jurídica del contrato cuya resolución se pretende, toda vez que señala que se trata de un contrato de compra venta y no de opción a compra, así como también que ella no se obligó a verificar venta alguna en el referido plazo, sino a pagar el saldo restante, y que no pagó la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00), a titulo de arras, alegando que la parte actora no cumplió con su obligación de hacer la tradición del inmueble mediante el otorgamiento del documento de propiedad, por lo cual opuso la excepción non adimpleti contractus para el caso de que se admitiese la acción resolutoria por incumplimiento del contrato de compra venta. Por otra parte, la parte demandada reconvino a la actora para que en su condición de vendedor cumpla con su obligación de hacer la tradición de lo vendido mediante el otorgamiento del instrumento definitivo traslativo de propiedad a la compradora del bien objeto del litigio, estimando dicha pretensión reconvencional en la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 300.000.000,00).

Admitida la reconvención, el demandante reconvenido rechazó que hubiere celebrado contrato de compra venta con la demandada de autos; que hubiere incumplido obligación alguna derivada del contrato objeto del litigio, rechazando que el mismo se trate de una compra venta, toda vez que esgrime que el contrato celebrada con la demandada reconviniente se trata de una opción de compra venta, expresando que con dicho contrato estamos en presencia de lo que la doctrina denomina “promesa bilateral de compraventa, y no de una venta perfecta” .

De los alegatos esgrimidos por la parte actora en el libelo y las excepciones hechas valer por la parte demandada en la contestación, así como también de los alegatos que fundamentan la demanda reconvencional y las excepciones esgrimidas por el demandante reconvenido en la contestación de la pretensión reconvencional; considera este juzgador que la relación jurídica controvertida o thema decidendum en la presente causa quedó circunscrito a determinar este juzgador, en primer termino una cuestión de mero derecho, es decir, la naturaleza jurídica del contrato celebrado entre las partes mediante documento autenticado de fecha 11 de octubre de 2005 ante la Notaria Pública Segunda del municipio Valera del estado Trujillo, bajo el No. 53, tomo 101, toda vez, que la suerte de la pretensión esgrimida por el actor y las excepciones y defensas hechas valer por la parte demandada, dependen en primer termino de la calificación que del contrato realice este juzgador conforme a la potestad que le confiere el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, cuando exista en ellos oscuridad, ambigüedad, o deficiencia y deba el juez interpretarlos ateniéndose solo al propósito y a la intención de las partes en el contrato, sin dejar a un lado las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. Una vez determinada tal naturaleza jurídica se pronunciara este juzgador sobre la procedencia de tales pretensiones y defensas, incluyendo la reconvención propuesta por la parte demandada; lo que pasa de seguidas este a analizar no sin antes hacer una revisión de las tendencias doctrinarias y jurisprudenciales sobre la materia.

CONSIDERACIONES DOCTRINALES Y JURISPRUDENCIALES SOBRE LOS CONTRATOS PRELIMINARES Y EL DEFINITIVO DE COMPRAVENTA

La doctrina que se ha dedicado a estudiar la naturaleza del contrato preliminar ha coincidido que en él, existe un acuerdo a través del cual las partes se obligan en forma unilateral o bilateral a celebrar con posterioridad otro contrato, de lo que se concluye que el contrato preliminar es aquel cuyo único efecto es obligar o preparar el camino a las partes para celebrar un nuevo contrato.

Buena parte de la doctrina e inclusive de la jurisprudencia Patria, han sostenido que promesa de venta equivale a venta, en fundamento al artículo 1.589 del Código Civil Francés, señalando que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, y acuerdan en relación al precio y al bien, se ha configurado una venta. Según el Profesor M.R.F. en su obra “El Contrato de Opción” Segunda Edición Editorial Livrosca 1998, en su página 23 señala, que tal afirmación tendría perfecto sentido si alguien ha dado en opción de compra-venta un determinado bien, la aceptación del optante perfeccionaría inmediatamente el contrato de compra-venta, sin más. Según el referido autor, el consentimiento reciproco a que se refiere el artículo 1.589 del Código Civil Francés es el consentimiento que coexiste (o nace) una vez que el optante decide ejercer la opción de compraventa (o promesa de venta).

Ahora bien, el Contrato de Opción se diferencia de los contratos preliminares en el hecho de que el contrato definitivo hacia el cual se encamina el contrato preliminar requiere de un nuevo o posterior consentimiento de todas las partes involucradas; en cambio, en el contrato de opción no hace falta un nuevo acuerdo de voluntades para el perfeccionamiento del contrato ulterior, y esto es así, por cuanto el contrato de opción contiene una oferta irrevocable del contrato ulterior, en cuyo caso el optante está facultado para ejercer la opción que le ha conferido el promitente, de suerte que, si el optante ejerce tal opción esta produce sus efectos inmediatos, dándose por concluido automáticamente el contrato ulterior, sin que sea necesario la nueva manifestación del voluntad del promitente.

Por otra parte, en sentencia del 30 de abril de 2002, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, estableció las características y elementos diferenciales, entre el contrato preliminar de opción a compra y el contrato definitivo de compraventa, al señalar:

De la precedente trascripción del fallo recurrido se observa que el Juez de alzada se refiere a dicho documento como un contrato de compra-venta. Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo

. Agrega el autor citado, “…que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar(…)

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de N.V.R.).Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).Por su parte, L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como: “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales. (…)

En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento. (Resaltado del Tribunal)(…)

Por los razonamientos precedentemente expuestos, el Juez de la recurrida no violó las reglas legales denunciadas, al calificar al contrato que sirvió de fundamento a la demanda, como un contrato de compra-venta. En consecuencia, se declaran improcedentes las denuncias de infracción de los artículos 1.359, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y 12 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide

.

Posteriormente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo de fecha dieciocho (18) de diciembre de dos mil seis (2006), se pronunció nuevamente sobre la naturaleza jurídica de las promesas bilaterales u opciones a compraventa y las opciones de compra o promesa unilateral de venta, estableciendo lo siguiente:

“En lo que respecta al primer punto referido a ¿Cuál es el contrato a que se refiere el citado artículo, el de crédito hipotecario o el de promesa bilateral u opción de compraventa?, debe esta Suprema Jurisdicción Civil, analizar los elementos constitutivos de los contratos en cuestión.

En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para la aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.”

En relación a la promesa u opción, los tratadistas clásicos, Colín y Capitant, en su obra “Curso Elemental de Derecho Civil, Tomo 4, 3ra. Edición, págs. 25-26, Instituto Editorial Reus, Madrid, 1955”, señalan que:

...Sin embargo, la promesa de venta no es todavía una venta. Es un antecontrato, por virtud del cual el acreedor del mismo tiene el derecho de adquirir la cosa cuando bien le parezca. El art. 1.589 parece, no obstante, asimilar las dos operaciones, pues dice: >. En realidad el texto que acabamos de transcribir se refiere no a la promesa de venta, propiamente dicha, o promesa unilateral, sino a la promesa sinalagmática de vender y comprar, la cual es, desde luego, una venta. E importa mucho distinguir con todo cuidado estas dos especies de convenciones. (Subrayado del Tribunal)

1° PROMESA UNILATERAL DE VENDER O COMPRAR

Hay promesa unilateral de venta cuando un propietario se obliga a vender un bien, mediante un precio determinado, a una persona en el caso de que ésta quiera adquirirlo.

La promesa unilateral de comprar, menos frecuente en la práctica que la precedente, es el compromiso que una persona adquiere con el propietario de un bien, de comprárselo, mediante un precio determinado, si dicho propietario se decide a venderlo.

Ninguna de estas dos clases de promesas son las que tiene en cuenta el art. 1.589, ya que éste supone que hay consentimiento recíproco, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar...

(Mayúsculas y cursivas del texto).

Por su parte, Planiol y Ripert en la obra “Derecho Civil, Biblioteca Clásicos del Derecho, Tomo 8, 3ra. Edición, págs. 920-921, L.P.C. y Editorial Pedagógica Iberoamericana, S.A. de C.V., México 1977”, exponen:

“...La promesa de venta es un contrato por el cual una persona se compromete a vender a otra una cosa, sin que ésta consienta inmediatamente comprarla.

(...Omissis...)

La promesa de venta es una convención esencialmente unilateral. Si quien la obtiene consiente inmediatamente en comprar, no habrá promesa de venta, sino venta perfecta y total, la cual produciría de inmediato sus efectos. Sería una venta mal calificada o erróneamente redactada, aquélla en que las partes dijesen: “Prometo vender... prometo comprar...” en lugar de: “vendo... compro”. Puede afirmarse que nunca se hace esto en la práctica; sólo la promesa unilateral es un contrato usual; por tanto, también erróneamente los autores modernos han pensado que el art. 1589, reglamenta los efectos de la promesa sinalagmática de vender y de comprar, y que el código no prevé las promesas unilaterales de venta. Han sido engañados por los términos consentimiento recíproco, que explicaremos más adelante. Por el contrario, es indudable: 1° Que los autores antiguos no se ocupan sino de las promesas unilaterales; únicas que se encuentran de hecho, tanto antes como después del código civil; 2° Que el art. 1589 tiene por objeto resolver una controversia que surgió únicamente con motivo de las promesas unilaterales.

Tomemos pues, la promesa de venta como una convención unilateral. Aún no hay venta, puesto que todavía no hay comprador. Existe una sola obligación, contraída por el propietario, única parte que se ha obligado al prometer vender.

Esta promesa no es una simple oferta, que pueda retirarse a voluntad por quien la ha hecho. Constituye una obligación definitiva, puesto que ha sido aceptada por la otra parte. En consecuencia, es un contrato especial, que tiene naturaleza, efectos y nombres propios; llámese promesa de venta. Aún no es una venta, acaso la venta se perfecciona un día por la adhesión del comprador, sí a este le conviene.

En la práctica de los negocios, la promesa de venta toma diferentes nombres. Se designa con el término opción el derecho para el acreedor de declarar, en cierto plazo, su voluntad de realizar la promesa. (...)

Mientras la parte a quien se haya hecho la promesa de venta, goce del plazo que se le ha concedido, y no manifieste su decisión, aún no hay venta; por tanto, no hay transmisión de propiedad, ni los riesgos se transmiten al comprador. Solamente existe una obligación personal para el promitente, obligado a mantener su oferta de venta, mientras espera la decisión de la otra parte. Por tanto, es inútil la trascripción del acto.

(...Omissis...)

Si todo acontece regularmente y conforme a la convención primitiva, el promitente, para cumplir su promesa, debe firmar una escritura de venta, celebrar un contrato en buena forma, el día en que el estipulante se decide a realizar la compra.

El comprador sólo adquiere la propiedad desde el día que otorga su consentimiento. Por consiguiente, debe sufrir los efectos de los derechos reales establecidos por el vendedor en el intervalo, y aún la venta no puede realizarse si la cosa ha sido enajenada; salvo algunas posibles excepciones en casos determinados.

Gran interés para él, en que se declarara retroactivamente propietario desde el día de la promesa. Con este fin, a veces se ha presentado al promitente como un vendedor bajo condición suspensiva; es vendedor, se dice, “si la otra parte consiente en comprar”. En consecuencia, la aceptación de la venta por el comprador produce el efecto de una condición que se realiza, y la venta se opera con efectos retroactivos, ya que tal es la consecuencia natural de la condición (art. 1179). Esta manera de analizar la operación es inexacta; al contrario le falta algo más que una simple condición que suspendería sus efectos, le falta uno de sus elementos esenciales: el consentimiento de una de las partes. Por tanto, debe decirse que el contrato aún no se ha formado, sólo se forma cuando el beneficiario de la promesa de venta se decide a comprar. Ahora bien, el contrato no puede producir efectos antes de ser celebrado...” (Negritas y cursivas del texto).

Tal como se observa de las doctrinas transcritas, las promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación.

Así las cosas, si quien incumple es el opcionado o comprador, éste deberá consentir en que el opcionante o vendedor retenga las arras o cantidad previamente estipulada en el contrato, en calidad de resarcimiento por los daños ocasionados por el incumplimiento de la promesa bilateral de comprar el bien; si por su parte, es el opcionante o vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de las arras recibidas de manos del opcionado o comprador, más la suma de dinero estipulada a tal efecto en el texto mismo del contrato.

Ahora bien, en base a las nociones antes expuestas, considera este juzgador que los contratos preliminares como el contrato de opción de compra o promesa unilateral de venta, mientras esta no sea ejercida subsisten en el promitente vendedor la obligación de mantener la oferta irrevocable realizada al optante comprador durante el lapso establecido en el contrato, quien es libre de aceptar o no la oferta, siendo que en el caso de que el optante no ejerza la opción, el contrato se extingue por falta de aceptación de la oferta. De suerte que, si el optante comprador decide y en efecto ejerce la acción, la compraventa se perfecciona inmediatamente por existir en ese momento la aceptación de la oferta o el consentimiento reciproco de las partes en el objeto y el precio, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos.

En lo referente a las promesas bilaterales de compraventa, éstas suponen que hay consentimiento recíproco, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, y equivalen a la venta cuando hay consentimiento recíproco de las dos partes sobre la cosa y sobre el precio.

DE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO CELEBRADO MEDIANTE DOCUMENTO AUTENTICADO EN LA NOTARIA PUBLICA SEGUNDA DEL MUNICIPIO VALERA ESTADO TRUJILLO EN FECHA 11 DE OCTUBRE DE 2005, BAJO EL No. 53, TOMO 101.

Este Juzgador conciente como está de la necesidad de determinar la verdadera naturaleza del contrato, antes señalado, y con el objeto de que prevalezca la justicia material en el presente asunto, conforme al postulado de justicia establecido en los artículos 2 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; considera, que la única manera de lograrlo es desentrañando la verdadera intención que persiguieron las partes a la hora de celebrar tal contrato, es decir, lo querido y deseado por ellas; todo esto de conformidad con la facultad que le concede a este juzgador el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, lo que pasa de seguidas a realizar:

En el contrato en referencia que las partes denominaron de opción de compra-venta, el demandante de autos se denominó el optante vendedor y la demandada de autos se denominó la optante compradora, contenido en las cláusulas que infra analizará este juzgador.

En la cláusula segunda, la optante compradora por su parte se obliga a comprar y el optante vendedor se obliga a vender el apartamento identificado en la cláusula primera como propiedad del llamado optante vendedor. En dicha cláusula acuerdan las partes que el documento de venta correspondiente quedaría protocolizado siempre que la optante compradora hubiere cancelado al optante vendedor el pago total del apartamento.

En la cláusula tercera, las partes acordaron sobre el precio exigido por el referido apartamento, en la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (152.000.000,00 Bs.), cuya forma de pago se acordó de la manera siguiente: CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (50.000.000,00 Bs.) al momento de celebrarse dicho contrato; otros CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (50.000.000,00 Bs.) para el 20 de diciembre del 2005, y el saldo restante, por la cantidad de CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (52.000.000,00 Bs.), acordaron que la optante compradora los pagara en un lapso de noventa (90) días contados a partir de la firma del referido contrato, mientras durara el tramite de la solicitud de crédito de Ley de Política Habitacional por parte de la optante compradora; lapso este durante el cual acordaron que la optante compradora el inmueble en calidad de arrendamiento cancelando un canon de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00 Bs.) y como fecha de culminación se estableció la correspondiente a la firma del documento definitivo de la venta.

En la cláusula cuarta, se previó la rescisión unilateral del contrato, que en el caso de la optante compradora, bastaría con una comunicación escrita al optante vendedor, en cuyo caso devolvería a la optante compradora el 80% del dinero recibido por concepto de arras y el 20% quedaría en propiedad del optante vendedor por compensación de gastos y los daños y perjuicios causados, pero la obligación por parte del optante vendedor de devolver el dinero a la optante compradora quedó sometido a una condición meramente potestativa del deudor (optante vendedor) como lo fue que hubiera sido vendido a una tercera persona.

En la cláusula quinta, como cláusula de reciprocidad acordaron la facultad de rescisión unilateral por parte del optante vendedor mediante una comunicación escrita a la optante compradora, en el siguiente caso: Cuando la optante compradora no cumpliera con el pago establecido en el contrato.

Ahora bien, establecidos up supra, los aspectos mas importantes del contrato en referencia, pasa este juzgador a a.c.u.d.e., para determinar la intención y propósito de las partes al contratar, y por ende su verdadera naturaleza jurídica que lo permita calificar de opción a compra-venta o definitivo de venta.

Observa el Tribunal, que las partes se equivocaron en la calificación del contrato en cuestión como de opción a compra-venta, toda vez que en la CLÁUSULA SEGUNDA asumieron una obligación bilateral, es decir, el optante vendedor se obligó a venderle a la optante compradora, y la optante compradora por su parte se obligó a comprarle al optante vendedor el apartamento indicado en la CLÁUSULA PRIMERA, es decir, que las partes celebraron una verdadera PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA y no una opción unilateral de compra o de venta cuya característica principal es la que una sola parte se obliga en el contrato.

Asimismo, las partes celebraron tal promesa bilateral sobre un apartamento cuyas características declararon conocer en la CLÁUSULA SEGUNDA, es decir, que el consentimiento reciproco en contratar recayó sobre ese inmueble y no otro.

Por otra parte, los contratantes acordaron o consintieron en un precio de venta por la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (152.000.000,00 Bs.) y la forma de pagarlo en plazos por un lapso de 90 días, siendo que la mal llamada optante compradora a la fecha 20 de diciembre de 2005 ya había cancelado gran parte del precio acordado de la venta, es decir, la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (100.000.000,00 Bs.)

Otro elemento importante en dicha negociación que permite a este juzgador calificarla como de promesa bilateral de compra-venta y en consecuencia como una venta perfecta, fue que el llamado optante vendedor, trasmitió a la llamada optante compradora, la posesión del inmueble objeto del contrato a través de la figura contractual del arrendamiento; circunstancia ésta que resulta típica de los contratos traslativos de propiedad.

Considera este juzgador, después de un minucioso análisis del contrato objeto del litigio que las partes a pesar de que denominaron de opción a compra venta, concluye que las mismas celebraron una promesa bilateral de compra venta que por el consentimiento que existió entre las partes sobre el objeto, sobre el precio a pagar y la entrega de la posesión del inmueble objeto del contrato a la llamada optante compradora, tal operación equivale a una venta definitiva, aunado al hecho de que las partes en el contrato bajo análisis no acordaron para la verificación o perfección de la negociación la realización de un contrato ulterior de compra venta, sino simplemente lo único que quedó pendiente por parte del llamado optante vendedor fue la firma definitiva del documento de venta el cual constituye simplemente la prueba de la negociación y la obligación por parte del vendedor de hacer la tradición del inmueble vendido, de conformidad con lo previsto en el articulo 1488 del Código Civil.

Es criterio de este juzgador que para determinar sí estamos en presencia de un contrato preliminar, bien llámese de opción a compra o de opción a venta o cualquier otro contrato preparatorio, es preciso analizar sí las partes al celebrar el mismo dejaron implícita o expresamente determinado la necesidad de arribar a un nuevo acuerdo de voluntades para alcanzar la celebración de un contrato ulterior a cuya celebración ayudó el contrato preliminar; de tal manera que, si en el contrato preliminar las partes no previeron la celebración de un contrato ulterior que configurara definitivamente la negociación, el contrato celebrado como preliminar resulta definitivo.

En el contrato bajo examen las partes manifestaron su mutuo consentimiento en la cosa objeto del contrato, en el precio y su forma de pago y además en la toma de posesión del inmueble por parte de la mal llamada optante compradora; circunstancias éstas que configuraron de manera inmediata y definitiva la compra venta; conclusión esta a la que llega el juzgador, toda vez que las partes en el contrato mal llamado de opción a compra, no previeron la celebración de un contrato ulterior para el perfeccionamiento del contrato de compra venta, razón por la cual la sola celebración de la promesa bilateral de compra venta en la cual las partes consintieron recíprocamente en el bien objeto del contrato y el precio, equivale a venta definitiva y perfecta. Y así se declara.

DE LA RECONVENCION PROPUESTA

La parte demandada al momento de contestar la demanda propuso formal reconvención a la parte actora alegando que este en su condición de vendedor no ha cumplido con la obligación de otorgarle el titulo definitivo y traslativo de propiedad, toda vez que ella considera que el contrato celebrado con la parte actora se trata de una compra venta, a pesar de que fue calificado como de opción a compra y en consecuencia, lo reconviene para que otorgue el documento definitivo traslativo de propiedad y estima su pretensión reconvencional en la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 300.000.000,00).

Ante tal pretensión reconvencional, la parte demandante dio contestación negando los hechos en que se fundamenta la misma y muy especialmente que hubiere celebrado con la reconviniente un contrato de compra venta; que hubiere incumplido obligación alguna derivada del contrato de opción a compra, y opuso la excepción non adimpleti contractus, toda vez que alega que la reconviniente no cumplió con el pago del precio en el lapso de noventa (90) días.

Ahora bien, observa este juzgador del contenido de la contestación a la pretensión reconvencional que la parte actora reconvenida confesó o admitió haber celebrado con la parte demandada reconviniente un contrato de promesa bilateral de compara venta al expresar lo siguiente: “…es decir, Ciudadano Juez, estamos en presencia de los que la Doctrina denomina Promesa Bilateral de compra-venta y no de una venta “perfecta”…”; circunstancia esta relacionada a la naturaleza jurídica del contrato que este juzgado ya determino del análisis minucioso del mismo, atendiendo al propósito de intención que las partes manifestaron al contratante.

La parte demandante además del documento fundamental de su acción promovió copias simples de expediente Nº 10.112 llevado por este Juzgado contentivo del procedimiento de oferta real de pago instado por la demandada reconviniente en contra del demandante reconvenido para demostrar que la ciudadana D.F. fue la que incumplió con los términos pactados en el contrato de opción a compra venta, al no verificar la compra venta y por ende pagar el precio el inmueble en el lapso pactado contractualmente.

En relación a tales copias fotostáticas simples del referido procedimiento de oferta real de pago, este juzgador las valora de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, como contentivas de la confesión judicial en que incurrió la demandada reconviniente al hacer la oferta de pago, sobre su insolvencia o falta de pago del saldo del precio por la cantidad de CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (52.000.000,00 Bs.); confesión ésta que el Tribunal valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil como plena prueba de tal hecho.

Considera este juzgador, que habiendo quedado demostrada la falta de pago del saldo del precio por parte de la demandada reconviniente, en el plazo estipulado en el contrato para tal fin; obligación esta que precedía a la de la parte actora de otorgar el documento definitivo de la venta, es forzoso concluir para este juzgador que ha operado la exceptio non adimpleti contractus prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, lo que hace IMPROCEDENTE y SIN LUGAR la pretensión reconvencional. Así se decide.

Ahora bien, habiéndose determinado que el contrato objeto del litigio se trata de una verdadera compra venta, que no requiere la celebración de un contrato ulterior para su perfeccionamiento, resulta forzoso para este juzgador concluir que la pretensión de la parte actora de resolución de contrato de opción a compra debe ser declarada sin lugar; igualmente que la parte actora haga suyas las supuestas arras, toda vez que éstas nunca se ofrecieron y las cantidades dadas por la demandada formaban parte integrante del precio. Igualmente, debe ser declarada sin lugar la pretensión del actor de que se proceda a la entrega por parte de la demandada, sin plazo alguno, del inmueble objeto de litigio, toda vez que por efecto de este fallo se ha declarado la existencia de una venta perfecta, por lo cual el contrato de arrendamiento previsto en la CLÁUSULA TERCERA se debe extinguir, una vez sea cumplido todo lo ordenado en el presente fallo, toda vez que en el contrato se estipuló que a la firma definitiva del documento definitivo de venta, se extinguiría el mismo.

Por otra parte, habiendo quedado demostrado en autos que la parte actora reconvenida en su condición de propietario vendedor no otorgó el instrumento definitivo de compra venta, en virtud de que la demandada reconviniente no cumplió con su obligación primigenia de pagar el saldo del precio en el lapso establecido en el contrato, la pretensión reconvencional debe ser declarada sin lugar en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Opción a Compra e Indemnización de Daños y Perjuicios intentada por el ciudadano R.S.R.E., contra la ciudadana F.D.M., ya identificados.

SEGUNDO

Que el contrato autenticado ante la Notaría Pública Segunda del municipio Valera del estado Trujillo, en fecha Once (11) de octubre del 2005, bajo el Nº 53, Tomo 101, no se trata de un contrato de opción a compra, sino una promesa bilateral de compra-venta que equivale a VENTA DEFINITIVA por haber existido el cruce de voluntades entre las partes en relación al bien objeto de la venta y al precio.

TERCERO

SIN LUGAR la RECONVENCIÓN intentada por la ciudadana D.M.F., en contra del ciudadano R.E.R.S., ya identificados, que tuvo por objeto el otorgamiento del documento definitivo de venta, por haber operado la excepción del contrato no cumplido.

CUARTO Se fija un lapso de tres (03) días de despacho, contados a partir de que quede firme la experticia que ha de practicarse, para que la parte demandada pague a la demandante el saldo deudor del precio, es decir, la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (52.000,00 Bs. F) mas los intereses legales devengados por dicha suma de dinero, para lo cual se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, en la cual los expertos tomaran en cuenta los siguientes parámetros: 1. El tiempo comprendido entre el 11 de enero de 2006 hasta la fecha del presente fallo; 2. El calculo se hará tomando en cuenta lo establecido en los artículos 1277 y primer aparte del artículo 1746 del Código Civil, es decir calculados a la rata del tres por ciento (3%) anual.

QUINTO

Una vez que la parte demandada pague a la actora la cantidad señalada en el dispositivo precedente, y haya prueba de ello en autos, se ORDENA a la parte actora OTORGAR EL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA-VENTA a la parte demandada, en un plazo que no excederá de diez (10) días contados a partir de que conste en autos el pago por parte de la demandada. En el supuesto de que la parte demandante incumpla la obligación de concluir el contrato en la forma aquí establecida, el presente fallo producirá los efectos del contrato no cumplido y se tendrá como titulo definitivo de compraventa de la parte demandada sobre el bien objeto de litigio, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; en el entendido que una vez que se otorgue el documento definitivo de venta se extinguirá el contrato de arrendamiento que une a las partes.

SEXTO

Por haber existido vencimiento reciproco, de conformidad con lo previsto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, se condena a cada parte al pago de las costas de la contraria.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito, Bancario y Constitucional de la circunscripción Judicial del estado Trujillo, con sede en Trujillo, a los Veinte (20) días del mes de febrero de dos mil ocho (2008).

El Juez Titular,

Abg. A.G.P.

La Secretaria Titular,

Abg. D.C.I.

En la misma fecha y previo el anuncio de ley dada por el alguacil en el despacho del tribunal, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (2:30 p.m), se dictó y publicó el fallo que antecede.

La Secretaria Titular,

Abg. D.C.I.

AGP/ryma