Decisión de Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de Merida, de 14 de Mayo de 2010

Negamos, rechazamos y contradecimos tanto en los hechos como en el derecho por ser falso de toda falsedad, lo alegado por la demandante en el capitulo II del escrito cabeza de autos, toda vez que la misma habla que: “… que se produjo una relación contractual continua de un año y seis meses, que van a partir del 01 de julio de 2007 hasta el 31 de Diciembre de 2008, comenzaba a correr de manera inmediata y sin necesidad de notificar la prórroga legal prevista en el articulo 38, literal “b” con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció el 31 de diciembre del 2009. Su alegato es falso de toda falsedad, pues si bien es cierto que celebramos un contrato a tiempo determinado, comprendido del 1º de julio al 31 de diciembre de 2007, copia simple, anexa, marcada con la letra “F” no es menos cierto que celebramos un nuevo contrato comprendido del 1º de enero de 2008 hasta el 31 de julio de 2008, anexo copia simple, marcada con la letra “G” el cual fue prorrogado automáticamente el 1º de julio hasta el 31 de diciembre de 2008, por lo tanto como un nuevo contrato de arrendamiento y un nuevo contrato de arrendamiento que comenzó a correr a partir del día primero de enero de 2009, conviniendo de forma verbal que los cánones de arrendamiento serían por la cantidad de UN MIL BOLIVARES ( Bs. 1.000,00), mensuales, tal como se evidencia de las fotocopias de los recibos correspondientes a los meses de enero de 2009 en adelante que se anexan marcados con la letra “A”, donde consta la firma de la arrendadora, así como los depósitos hechos en su cuenta de ahorros del banco Provincial que realizamos hasta diciembre de 2009, por lo tanto nunca podría afirmar el demandante que el tiempo transcurrido a partir del 1º de enero de 2009 hasta el 31 de diciembre de 2009 deba tenerse como de prórroga legal y de ser considerado así, tanto más, si como es del conocimiento del Tribunal, la arrendadora habla de cánones de arrendamiento por la cantidad de seiscientos bolívares desconociendo así que a partir del 1º de enero de 2009, recibió conforme los nuevos cánones de arrendamiento por el nuevo contrato celebrado verbalmente, tomando en cuenta dicho aumento en contradicción al congelamiento de los aumentos de arrendamiento según gaceta oficial Nº 5890 publicada en fecha 31 de julio de 2008 y que viene teniendo vigencia desde el año 2004, por decreto presidencial quedando aclarada con este aumento la renovación de un nuevo contrato de arrendamiento y sin tomar en cuenta que el único que puede aumentar o disminuir el pago del canon de arrendamiento previa solicitud hecha por alguna de las partes a la Oficina de Inquilinatos Gaceta marcada con la letra “C”. Debido a que el pago del canon de arrendamiento debía hacerse dentro de los primeros cinco días de cada mes vencido, esto es, dentro de los días del uno al cinco de cada mes, el día cinco de enero de 2010, nos dirigimos a la entidad bancaria a depositar y no fue posible, el día seis de enero quisimos hacer el traslado del pago a la entidad bancaria del depósito del mes de enero de 2010, encontrando que la cuenta bancaria había sido cerrada por la arrendadora, sin previo aviso y sin ninguna explicación, tal como consta del recibo Nº 2200149508 de traslado de pago del banco por un valor de Mil (1000 Bs.)Bolívares, como lo veníamos haciendo desde varios meses de mutuo y amistoso acuerdo recibo que se anexa marcado con la letra “B” Y siendo que existe un contrato de arrendamiento verbal y la arrendadora se negaba injustificadamente a recibir los cánones de arrendamiento, decidimos consignar lo correspondiente al mes de enero, por ante el Juzgado de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, por ser la jurisdicción que le corresponde al inmueble tal como consta de la fotocopia del escrito de consignación y deposito que se anexa marcado con la letra “D”.

negamos, rechazamos y contradecimos, tanto en los hechos como en el derecho lo solicitado por la Arrendadora en el punto primero del petitorio, cuando dice que sea condenado en el cumplimiento de los contratos de arrendamiento, por haberse vencido dichos contratos y haberse vencido la prórroga legal, pues si bien es cierto que se firmaron dos contratos a tiempo determinado, no es menos cierto que se celebró igualmente un contrato verbal, por tiempo indeterminado, tal como quedó demostrado up-supra.

Negamos, rechazamos y contradecimos, tanto en los hechos como en el derecho que estemos obligados a “…la entrega inmediata y sin plazo alguno del inmueble arrendado…” toda vez que existe un contrato a tiempo indeterminado, sin haberse cumplido el tiempo de PRÓRROGA LEGAL que establece el articulo 38 de la Ley de Inquilinato y Arrendamiento.

Negamos, rechazamos y contradecimos lo señalado en el punto Tercero del petitorio, toda vez que cualquier pago que se haga a la arrendadora siempre tendrá la condición de pagos de cánones de arrendamiento, por el contrato a tiempo indeterminado, los cuales se continuarán depositando en el Juzgado de Municipios Campo Elías y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del estado Mérida, a la orden de la arrendadora.

Negamos, rechazamos y contradecimos, tanto en los hechos como en el derecho, que debamos cancelar las costas y costos del juicio, que se lleva en el expediente 7616, toda vez que existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y no se ha cumplido ninguna prórroga legal por este arrendamiento.

El 11 de marzo de 2010, dirigió escrito a este Juzgado la Co-apoderada judicial de la parte Actora, Abogada T.J.R.D., titular de la cédula de identidad Nº9.478.957, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº59.736, impugnando las copias simples consignadas por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, riela al folio 51 y 52 del expediente.

El 12 de marzo de 2010, comparece la Abogada T.J.R.D., coapoderada judicial de la parte actora, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº59.736, ya identificada, y consigna escrito de promoción de pruebas el cual obra agregado a los folios 55 al 59 del presente expediente.

El 22 de marzo de 2010, los ciudadanos G.E.R.O. Y A.M.A.D.R., partes demandadas, consignan escrito de pruebas que obra a los folios 60 al 79 del presente expediente.

El 23 de marzo de 2010, compareció por ante la Secretaría de este Juzgado el Co-apoderado Actor Abogado Á.J.C.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº62.524, y diligenció para impugnar el escrito de promoción de pruebas promovido por la parte demandada, riela al folio 81 y vuelto del expediente.

El 23 de marzo de 2010, vencidos los lapsos procesales el Tribunal con los elementos que cursan en autos decidirá la controversia y ASI SE DECIDE.

L A M O T I V A

Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos y descritos en la narrativa de presente fallo, esta Juzgadora observa que la acción del demandante se encuentra fundamentada en los artículos 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y artículos 1160 y 1167 del Código Civil. Igualmente se observa, que el Juzgado de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en cumplimiento de la comisión conferida, el Alguacil de ese Tribunal practicó la citación personal de los ciudadanos G.E.R.O. y A.M.A.d.R., quienes firmaron el recibo de citación y recibieron las copias certificadas del libelo de la demanda que cursa en su contra, y cumplida la misma remitieron las presentes actuaciones, el cual fue agregado a los autos. Entonces los referidos ciudadanos demandados en el presente litigio, quedaron legalmente citados conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia se encuentran a derecho para ejercer oposiciones y defensas en el presente litigio, de conformidad a los artículos 26, 49 y 257 de nuestra Carta Magna. Y al respecto se observa, que los referidos ciudadanos demandados procedieron a contestar al fondo de la demandada en el término previsto en la Ley.

THEMA DECIDENDUM:

El presente juicio por Vencimiento de Prórroga Legal, fundamentado por el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y artículos 1160 y 1167 del Código Civil, por la ciudadana R.A.Q.M., parte actora, asistida por los abogados T.J.R.D. y A.C.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº59.736 y 62.524, en el libelo de la demanda expone:

 Consta de documento debidamente Notariado por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, de fecha 04 de Julio de 2007, bajo el Nº99, Tomo 68 de los libros de autenticaciones…, que celebré con los ciudadanos G.E.R.O. y A.M.A. de Rondon…. Dicho contrato tenía una vigencia de seis (06) meses fijos contados a partir del 01 de Julio de 2007.

 Posteriormente renové dicho contrato, según consta de documento debidamente Notariado por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, de fecha 27 de Marzo de 2008, bajo el Nº37, Tomo 25 de los libros de autenticaciones, que celebré con los referidos ciudadanos…. Dicho contrato tenía una vigencia de seis (06) meses contados a partir del 01 de Enero de 2008, prorrogable por un solo período igual y consecutivo.

 Al haberse producido una relación contractual continua de un (01) año y seis (06) meses, que van a partir del 01 de Julio de 2007 hasta el 31 de Diciembre de 2008, comenzaba a correr de manera inmediata y sin necesidad de notificar la prorroga legal prevista en el artículo 38, literal b), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual se venció en fecha 31 de Diciembre de 2009….

 Es por todo lo antes expuesto y habiéndose agotado todas las vías amistosas posibles sin obtener ningún resultado es que acudo a su competente autoridad para demandar a los ciudadanos G.E.R.O. y A.M.A.d.R..., para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal en:

En el cumplimiento de los contratos de arrendamiento suscritos por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, ya descritos, como consecuencia de su incumplimiento en hacerme entrega del inmueble, por haberse vencido dichos contratos y haberse vencido la prórroga legal.

En la entrega o devolución inmediata y sin plazo alguno del inmueble arrendado antes descrito….

En cancelarme la cantidad de Seiscientos Bolívares Fuertes (Bs.600,oo) mensuales, por concepto de los cánones de arrendamiento por cada mes que transcurra desde la presente fecha y durante el tiempo que dure el presente juicio, hasta que se produzca la entrega definitiva del inmueble antes descrito, por concepto de indemnización compensatoria por el hecho de continuar usando y disfrutando el inmueble.

En cancelar las costas y costos del presente juicio.

Por su parte, los ciudadanos G.E.R.O. y A.M.A.d.R., partes demandadas, asistidos por el abogado Albeiro D’ J.Z., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº103.999, en la contestación al fondo de la demanda, exponen:

 Negamos , rechazamos y contradecimos, tanto en los hechos como en el derecho por ser falso de toda falsedad, lo alegado por la demandante, toda vez que la misma habla: “…se produjo una relación contractual continua de un (01) año y seis (06) meses, que van a partir del 01 de Julio de 2007 hasta el 31 de Diciembre de 2008, comenzaba a correr de manera inmediata y sin necesidad de notificar la prórroga legal prevista en el artículo 38, literal b), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la cual venció el 31 de Diciembre de 2009.

 Su alegato es falso…, el cual fue prorrogado automáticamente el 1º de julio hasta el 31 de Diciembre de 2008, por lo tanto, como un nuevo contrato de arrendamiento, y un nuevo contrato de arrendamiento que comenzó a correr a partir del 01 de Enero de 2009, conviniendo en forma verbal que los cánones de arrendamiento serían por la cantidad de Bs.1.000,oo.

 Negamos, rechazamos y contradecimos, tanto en los hechos como en el derecho lo solicitado por La Arrendadora en el punto Primero del Petitorio, cuando dice que sea condenado en el cumplimiento de los contratos de arrendamiento, por haberse vencido dichos contratos y haberse vencido la prórroga legal, pues si bien es cierto que se firmaron 2 contratos a tiempo determinado, No es menos cierto que se celebró igualmente un contrato verbal, por tiempo indeterminado….

 Negamos, rechazamos y contradecimos, tanto en los hechos como en el derecho que estemos obligados a “…la entrega inmediata y sin plazo alguno del inmueble arrendado…” toda vez que existe un contrato a tiempo indeterminado, sin haberse cumplido el tiempo de Prórroga Legal que establece el artículo 38 de la Ley….

 Negamos, rechazamos y contradecimos lo señalado en el punto tercero del petitorio, toda vez que cualquier pago que se haga a la arrendadora siempre tendrá la condición de pago de cánones de arrendamiento, por el contrato a tiempo indeterminado….

 Negamos, rechazamos y contradecimos, tanto en los hechos como en el derecho, que debamos cancelar las costas y costos del juicio…, toda vez que existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y no se ha cumplido ninguna prórroga legal por este arrendamiento.

Trabada la litis esta Juzgadora procede a dirimir la controversia planteada, bajo el análisis del libelo de la demanda y su contestación junto a las pruebas promovidas por las partes, de conformidad al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que reza:

Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho……Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados………

Pero antes de ello, esta Juzgadora procede a resolver como punto previo de la sentencia la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento suscrito y determinar si corresponde a los contratos a tiempo determinado o a tiempo indeterminado para así establecer la correcta o incorrecta fundamentación legal realizada por el actor al incoar la presente acción y de ser pertinente la acción incoada, en virtud de que las partes demandadas alegan haberse transformado el suscrito contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, en atención a lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

PUNTO PREVIO:

Esta Juzgadora entra al análisis de los contratos de arrendamientos suscrito por las partes, para determinar si estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o indeterminado como lo afirman los demandados. Es decir, los demandados rechazan y contradicen la demanda incoada en su contra porque existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. En este sentido, se procede al análisis, interpretación y calificación jurídica en atención a los documentos fundamentales que cursan en las actas procesales, en especial a los contratos de arrendamientos suscritos, el primero, en fecha 04 de Julio de 2007, debidamente autenticado por ante la Notaría Tercera del estado Mérida y el segundo, en fecha 27 de Marzo de 2008, autenticado por ante la Notaría Tercera del estado Mérida; y en base a lo previsto en el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ya citado, procede a realizarlo de la forma siguiente:

1) El Tribunal procede para el referido análisis a transcribir la cláusula Cuarta de ambos Contratos de Arrendamientos suscritos, ya citados up supra, en la que establecieron lo siguiente:

Cláusula Cuarta: “La duración o vigencia de este contrato será por el término de Seis (6) meses fijos contados a partir del primero (1º) de J.d.D.M.S. (2007). Cualquier ocupación por parte de Los Arrendatarios después del vencimiento de este período, por ninguna circunstancia podrá dar lugar a la tácita reconducción y para que subsista el arrendamiento será necesario firmar un nuevo contrato”. (Lo señalado en el Primer Contrato de Arrendamiento).

Cláusula Cuarta: “La duración o vigencia de este contrato será por el término de Seis (6) meses contados a partir del primero (1º) de Enero de Dos Mil ocho (2008) prorrogable por un solo período igual y consecutivo a voluntad de ambas partes, siempre y cuando sea conveniente para La Arrendadora. Cualquier ocupación por parte de Los Arrendatarios, después del vencimiento de este período, por ninguna circunstancia podrá dar lugar a la tácita reconducción y para que subsista el arrendamiento será necesario firmar un nuevo contrato”. (Lo señalado en el Segundo Contrato de Arrendamiento).

Esta Juzgadora observa que la referida cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento suscrito y ya descrito, está redactada la referida cláusula en el primer contrato que es a término sin prórroga ni notificación alguna y, en el segundo contrato, se estableció un contrato a término y fijando una única prórroga de seis (6) meses, que al vencimiento de la misma opera de pleno derecho la prórroga legal sin necesidad de notificación alguna por así determinarlo las partes. De manera pues, que la voluntad de la arrendadora en el segundo contrato de arrendamiento suscrito fue establecer una única prórroga y al vencerse ésta opera opes legis la prórroga legal arrendaticia sin necesidad de notificación alguna.

Al respecto el artículo 1.159 del Código Civil, expresa:

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

Y el artículo 1.160 y 1.166, sobre la materia, también señala:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos......

Los contratos no tienen efectos sino entre las partes contratantes.....

En este orden de ideas, se observa en los contratos de arrendamiento suscrito y conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que regula la materia de contratos a término fijo o tiempo determinado, y a tiempo indeterminado y, siendo que los contratos referidos son a término fijo y en el último se otorgó una única prórroga, se renovó el mismo y cuando vencida ésta, comienza la arrendataria a disfrutar de la prórroga legal que le otorga el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En consecuencia, esta Juzgadora establece que la naturaleza jurídica contrato de arrendamiento en cuestión suscrito es a tiempo determinado o fecha fija con la autorización, en el segundo contrato de arrendamiento suscrito, de una única prórroga por un período igual porque así fue suscrito por partes mediante documento debidamente autenticado frente a funcionario público competente, el no fueron tachados en su oportunidad legal por los demandados, entonces los contratos de arrendamiento suscrito por las partes es a tiempo determinado y por tanto, concluido o vencido el mismo operó de pleno derecho la prórroga legal arrendaticia y disfrutada plenamente por los demandados y ASI SE DECIDE.

En atención a lo expuesto, la Sala de Casación Civil con ponencia de la Magistrada, I.A.P.E., transcribe decisión dictada por la Sala Constitucional en fecha 24 de Abril de 2002, sentencia Nro. 834, Expediente Nro. 02-570....., en la cual señaló en relación a los contratos de arrendamientos, lo siguiente:

“Es criterio de la Sala, .......; lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoò el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.

Por su parte, el demandado.... si cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el Tribunal de la causa, pues este tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. (Lo destacado es del Tribunal).

Así mismo, dicha Sala en decisión Nro. 1391, de fecha 28 de Junio de 2005, Expediente Nro. 04-1845, señaló:

........Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato de arrendamiento se exige sólo en aquellos casos en los cuales este determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacto sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato....., pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador...., la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

De los criterios jurisprudenciales transcritos, se desprende que un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado la única vía es demandar por desalojo, de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber “........ omissis....”.

La Sala Constitucional en el magistrado Ponente, F.C.L., de fecha 28 de Junio de 2005, al respecto indica:

“La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, puès dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas.

En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.

De las Jurisprudencias citadas a los fines de ilustrar a las partes, debemos señalar que la acción de vencimiento de prórroga legal sólo se interpone para los contratos a tiempo determinado y que efectivamente el arrendatario haya disfrutado plenamente de la prórroga legal arrendaticia, lo que implica que el actor ha dado cumplimiento a las previsiones que establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ASI SE DECIDE.

En atención a lo expuesto y dispuesto en los artículos 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se observa que la parte actora NO subvirtió el procedimiento pautado para el caso planteado, al plantear la acción por Vencimiento de Prórroga Legal para un contrato de arrendamiento por tiempo determinado y disfrutada plenamente por los demandados de la prórroga legal, para lo cual NO infringió reglas de orden público y el debido proceso y, por ende, el derecho a la defensa; por tanto, se NO se considera procedente en derecho la tutela constitucional invocada por el demandado y ASI SE DECIDE.

Esta Juzgadora considera que lo ajustado a derecho es declarar que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento suscrito es a tiempo determinado, o por tiempo fijo, y por tanto, encuentra apoyo en lo expresado por el actor en virtud, de que en el ordenamiento jurídico, existe el Vencimiento de la Prórroga Legal al vencimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado. En efecto, la acción escogida por el demandante resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo determinado lo procedente es intentar la acción por Vencimiento de Prórroga Legal. Igualmente, los demandados al contestar la demanda aunque cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumenta que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda es a tiempo indeterminado, en este sentido, lo alegado por los demandados es apreciado por el Tribunal y por tanto, se puede determinar que el contrato de arrendamiento suscrito a tiempo determinado sólo se renovó en una única prórroga y vencida ésta, comenzó a operar la prórroga legal de pleno derecho sin requerir notificación alguna; en consecuencia, se dictamina que el contrato de arrendamiento suscrito es a tiempo determinado y se resuelve como punto previo lo solicitado y ASI SE DECIDE.

En conclusión, por todas las consideración expuestas y de los criterios jurisprudenciales ut supra transcritos, esta Juzgadora observa en base a los hechos establecidos en la causal del derecho, de conformidad con el principio “iura novit curia”, al admitir la presente demanda por Vencimiento de Prórroga Legal, por ser la naturaleza de la relación arrendaticia un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y vencida la prórroga legal, la misma estar circunscrita en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual hace evidenciar que el actor No infringió las disposiciones legales y constitucionales y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA CIUDADANA R.A.Q.M., PARTE ACTORA, A TRAVES DE SU COAPODERADA JUDICIAL ABOGADA T.J.R.D..

Esta Juzgadora observa al revisar exhaustivamente las actas procesales, que la abogada T.J.R.D., no agregó a los autos ni en original ni en copia, poder especial o general debidamente autenticado o poder apud acta que le haya otorgado la parte actora, ciudadana R.A.Q.M., para actuar en el presente litigio, específicamente para consignar escrito pruebas y en consecuencia, actuar en su carácter de apoderada judicial; en consecuencia, el Tribunal no entra al análisis y valoración de las pruebas aquí promovidas; ello en virtud de no tener la abogada promovente la representación que se atribuye y así determinarlo el Tribunal y, ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LOS CIUDADANOS G.E.R.O. Y A.M.A.D.R., PARTE DEMANDADA, ASISTIDOS POR EL ABOGADO ALBEIRO D’ J.Z..

En cuanto a las fotocopias de los documentos que fueron presentados como anexos en la oportunidad de la contestación de la demanda, y cuya impugnación fue solicitada por la parte demandante, procedemos en razón de su validez en el presente juicio y de conformidad con lo establecido en la ley por estar dentro del lapso procesal de pruebas, a consignar en el presente expediente sus correspondientes originales, y en tal sentido SOLICITAMOS con el debido respeto y acatamiento al Tribunal que sean evaluados y sustanciados a tiempo indeterminado a partir del 1º de enero de 2009 hasta la presente fecha.

El Tribunal procede al análisis y valoración de lo aquí promovido en virtud de lo expresado y solicitado, de la forma siguiente:

1) Los seis (6) recibos de pago, agregados en copia simple, que riela al folio 34 del expediente, poseen pleno valor probatorio y los mismos señalan: pago del canon de arrendamiento del mes de Diciembre de 2008, por la cantidad de Bs.600,oo; y los meses de Enero de 2009 a Mayo de 2009, por la cantidad de Bs.1.000,oo, realizados a favor de la ciudadana R.Q., con firma autógrafa ilegible.

2) Los dos (2) recibos de pago, agregados en copia simple, que riela al folio 35 del expediente, poseen pleno valor probatorio y señalan: el Recibo Nº6, pago de canon de arrendamiento del mes de Junio 2009, por la cantidad de Bs.1.000,oo, realizado a favor de la ciudadana R.Q., con firma autógrafa ilegible; y, el Recibo Nº26, señala: pago total de la cuota para el portón, Bs.103.859,65, recibió con firma ilegible. Ambos recibos posee pleno valor probatorio pero no determinan que correspondan a un contrato de arrendamiento suscrito por tiempo indeterminado, al respecto el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su último aparte, lo siguiente:

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación

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3) Un recibo de pago por la cantidad de Bs.1.000,oo, consignado en copia simple que riela al folio 36 del expediente, con firma de R.Q., correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de Agosto 2009, el cual posee pleno valor probatorio pero no desvirtúa la pretensión del actor en virtud de haber terminado la prórroga legal arrendaticia y ASI SE DECIDE.

4) Tres (3) recibos de depósitos, correspondientes a tres (3) bauches o planillas del Banco Provincial, por la cantidad de Bs.1.000,oo, realizados en Cuenta de Ahorro a favor de la ciudadana R.A.Q. M, , correspondiente a las fechas, 04-09-09, 06-10-09, 02-11-09, consignados en copias simples que riela al folio 37 del expediente y poseen pleno valor probatorio pero no desvirtúa la pretensión del actor; en virtud de que estamos en presencia de vencimiento de prórroga legal y no de falta de pago de los cánones de arrendamiento y ASI SE DECIDE.

5) Dos (2) recibos de depósitos, correspondientes a dos (2) bauches o planillas del Banco Provincial, por la cantidad de Bs.1.000,oo, realizados en Cuenta de Ahorro a favor de la ciudadana R.A.Q. M, correspondiente a las fechas, 05-01-10 y 04-12-09, consignados en copias simples que riela al folio 38 del expediente y poseen pleno valor probatorio pero no desvirtúa la pretensión del actor; en virtud de que estamos en presencia de vencimiento de prórroga legal y no de falta de pago de los cánones de arrendamiento y ASI SE DECIDE.

6) Un (1) recibo de pago, cuya operación es realizada por medio de Internet, en la página del Banco Provincial, en la cuenta cliente de la Sra. R.A.Q., por la cantidad de Bs.1.000,oo, de fecha 06-02-2010, mediante el mecanismo electrónico de Transferencia de Fondos a Terceros en Otros Bancos, consignado en planilla original, el cual tiene pleno valor probatorio pero es insuficiente para desvirtuar la pretensión del actor, en referencia al vencimiento de la prórroga legal arrendaticia y no falta de pago de cánones de arrendamiento; de manera pues que podemos concluir, que aunque el actor haya realizado un aumento en los cánones de arrendamiento durante la vigencia de la prórroga legal, la cual no debió realizar por encontrarse vigente una congelación de alquileres, no significa ausencia de prórroga legal y haya operado la tácita reconducción, porque para ello se requiere que vencida ésta, la arrendataria permanezca en el inmueble sin desahucio alguno, lo cual no ocurrió en el presente caso; en consecuencia, lo aquí promovido no desvirtúa la pretensión del actor y ASI SE DECIDE.

Promovemos el valor y mérito jurídico de los contratos de arrendamiento que corren agregados: El primer contrato a los folios 06 al 08 del presente expediente, por cuanto del mismo se evidencia la existencia de una relación arrendaticia, a tiempo determinado, desde el 1º de julio de 2007 hasta el 31 de diciembre de 2007, e igualmente se evidencia que el canon de arrendamiento se convino por la cantidad de Seiscientos Bolívares (Bs.600,oo) mensuales. El segundo contrato corre agregado a los folios 10 al 12 del presente expediente, por cuanto del mismo se evidencia que el canon de arrendamiento convenido es la cantidad de seiscientos bolívares mensuales (Bs.600,oo). Consta igualmente de este documento, que su vencimiento es el día 31 de junio de 2008, prorrogable una sola vez por el término de seis más.

Se hace la observación expresa que en ninguno de ellos se convino el aumento del canon de arrendamiento.

El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa a los folios 06 al 12 del expediente, original de los contratos de arrendamientos de fecha 04-07-2007 y 27-03-2008, suscritos ante funcionario público competente, ante la Notaría Tercera del estado Mérida, los cuales tienen pleno valor probatorio y partiendo de la comunidad de la prueba, los mismos son pertinentes y conducentes para demostrar que vencido el término fijado operó de pleno derecho la prórroga legal arrendaticia sin necesidad de notificación alguna, ni desahucio por no indicarlo expresamente en los contratos de arrendamientos suscritos; en consecuencia, lo aquí promovido es pertinente y conducente para demostrar la pretensión del actor y ASI SE DECIDE.

Respecto al aumento del canon de arrendamiento realizado durante la vigencia de la prórroga legal, este Tribunal debe indicar que existen mecanismos legales para exigir su reintegro previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Código Civil, pero ello en nada significa tácita reconducción y ASI SE DECIDE.

Promovemos el valor y mérito jurídico de los recibos, los cuales se anexan en original para que surta los efectos legales pertinentes, marcados con las letras “a”, “b”, “c”, ch”, “d” y “e”, toda vez que de los mismos se evidencia que los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2008, que le hicimos a la ciudadana R.A.Q.M. en nuestra condición de arrendatarios, todos fueron por la cantidad de Un Mil Bolívares (Bs.1.000,oo). Se evidencia además que dichos recibos fueron emitidos por puño y letra de la beneficiaria, que demuestra la existencia de un Contrato de Arrendamiento por tiempo indeterminado. Tal variación en los cánones demuestra la existencia de un nuevo contrato de arrendamiento, pues tal como se señaló up supra, en ninguno de los contratos suscritos ante Notario Público se indicó la posibilidad de ningún aumento de dichos cánones.

El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa originales de recibos de pago por la cantidad de Bs.1.000,oo, recibidos por la ciudadana R.Q., firma legible, correspondiente a cánones de arrendamiento de los meses de Enero de 2009 a Junio de 2009, los cuales tienen pleno valor probatorio, pero la acción interpuesta por el actor correspondiente al vencimiento de la prórroga legal y no al pago de cánones de arrendamiento; además, alegar un ajuste del canon de arrendamiento realizado durante la vigencia de la prórroga legal para demostrar tácita reconducción y transformar el contrato de arrendamiento suscrito a tiempo indeterminado no tiene sustento en la ley de la materia que la regula, ni en la doctrina ni menos aún en la jurisprudencia por tanto, carece de eficacia probatoria lo aquí promovido y en nada desvirtúa la pretensión del actor, existiendo mecanismos legales para exigir su reintegro y ASI SE DECIDE.

Promovemos el valor y mérito jurídico del recibo de pago, el cual se anexa en original para que surta los efectos legales pertinentes, el cual fue emitido de puño y letra por la ciudadana R.A.Q.M., por la cantidad de Un Mil Bolívares (Bs.1.000,oo), por concepto de canon de arrendamiento del mes de julio de 2009….

El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa recibo de pago expedido por la ciudadana R.Q., con firma legible, por la cantidad de Bs.1.000,oo, correspondiente al mes de Julio de 2009; dicho recibo tiene pleno valor probatorio pero en nada desvirtúa la pretensión del actor por lo expuesto en los particulares anteriores ya analizados, up supra.

Valor y mérito jurídico del documento que se anexa marcado con la letra “g” donde consta una Transacción Bancaria hecha a favor de la ciudadana R.A.Q., por concepto de pago de alquiler, por un valor de Un Mil Bolívares (Bs.1.000,oo).

El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido debe indicar que ya fue analizado un supra; sin embargo, procede nuevamente a indicar que la Transacción Bancaria realizada, a favor de la cuenta cliente de la Sra. R.A.Q., por la cantidad de Bs.1.000,oo, de fecha 06-02-2010, mediante el mecanismo electrónico de Transferencia de Fondos a Terceros en Otros Bancos, consignado en planilla original, tiene pleno valor probatorio pero es insuficiente para desvirtuar la pretensión del actor, en referencia al vencimiento de la prórroga legal arrendaticia y no falta de pago de cánones de arrendamiento; de manera pues que podemos concluir, que aunque el actor haya realizado un aumento en los cánones de arrendamiento durante la vigencia de la prórroga legal, la cual no debió realizar por encontrarse vigente una congelación de alquileres, no significa ausencia de prórroga legal y que haya operado la tácita reconducción, porque para ello se requiere que vencida ésta, la arrendataria permanezca en el inmueble sin desahucio alguno, lo cual no ocurrió en el presente caso; en consecuencia, lo aquí promovido no desvirtúa la pretensión del actor y ASI SE DECIDE.

Valor y mérito jurídico de los recibos bancarios, los cuales se anexan en original para que surtan los efectos legales pertinentes, toda vez que de los mismos se evidencia el cumplimiento del pago por concepto de cánones de arrendamiento a favor de la ciudadana R.A.Q.M., correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, se anexan marcados con las letras “h”, “i”, “j”, “k” y “l”.

El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa a los folios 72 al 76 del expediente, planilla o bauches de depósitos realizados a favor de la ciudadana R.Q., por la cantidad de Bs.1.000,oo, correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, los cuales tienen pleno valor probatorio pero no desvirtúa la pretensión del actor referida al vencimiento de la prórroga legal, ya expresados up supra, y ASI SE DECIDE.

Promovemos el valor y mérito jurídico de los documentos originales donde consta el depósito por concepto de cánones de arrendamiento, a favor de la ciudadana R.A.Q.M., hecho por ante el Juzgado de Municipio Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, motivado a que la ciudadana cerró la cuenta bancaria donde veníamos depositándole los cánones de arrendamiento, en consecuencia procedimos a realizar dichos pagos a través de las instancias competentes.

El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa comprobante de pago emanado del Juzgado de los Municipios Campo Elías y Aricagua del estado Mérida, por la cantidad de Bs.1.000,oo, correspondiente al mes de Enero de 2010, a favor de la ciudadana R.A.Q.M., dicho recibo tiene pleno valor probatorio por emanar de una autoridad pública competente; sin embargo, ello no significa que dicho pago corresponde a que el contrato de arrendamiento suscrito se convirtió en indeterminado operando la tácita reconducción porque para ello deben operar los siguientes extremos: a) Que efectivamente haya vencido la prórroga legal arrendaticia; b) Que se deje sin oposición del Arrendador al Arrendatario seguir ocupando el inmueble, por lo menos 30 días seguidos luego de la fecha de la expiración, en las mismas condiciones del contrato fenecido; c) Y que el Arrendador hubiere recibido el pago del mes siguiente a la expiración del contrato. Si no ocurren estos elementos aquí descritos, no existe tácita reconducción; en consecuencia, lo aquí promovido carece de eficacia probatoria para desvirtuar la pretensión del actor y ASI SE DECIDE.

Impugnamos, a todo evento, el Recibo de Consignación de Ipostel de fecha 7/10/09, e impugnamos el documento que corre al folio 58 del presente expediente, consignado por la parte demandante como prueba de su demanda, toda vez que los mismos carecen de firma alguna que los haga valer como tales documentos, y así solicitamos con todo respeto y acatamiento sea tenido por el Tribunal en la definitiva.

El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa a los folios 58 y 59 del expediente, notificación que dirige la ciudadana R.Q. al ciudadano G.R. y A.A., la misma es impugnada por los demandados alegando que la misma carece de firma autógrafa de la parte actora; en este sentido, se le desecha del proceso por ser ilegal e impertinente, pero no desvirtúa la pretensión del actor, por cuanto estamos en presencia del vencimiento de la prórroga legal arrendaticia que operó de pleno derecho sin necesidad de requerirse notificación alguna; por tanto, partiendo de la comunidad de la prueba, el desechar la misma no desvirtúa la pretensión del actor y ASI SE DECIDE.

Solicitamos, con el debido respeto y acatamiento del Tribunal, en protección de los documentos que anexamos a este escrito de pruebas, que los mismos se dejen bajo resguardo de la Secretaría del Tribunal, toda vez que se trata de los documentos originales que demuestran, sin lugar a dudas, el pago de los cánones de arrendamiento, por la cantidad de Un Mil Bolívares (Bs.1.000,oo) a partir del 1º de enero de 2009, y por ende la existencia del contrato verbal de arrendamiento celebrado con la ciudadana R.A.Q.M..

El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido debe señalar que en los particulares anteriores, ya fue analizado amplia y suficientemente todos los recibos de pago por concepto de cánones de arrendamiento expedidos por la ciudadana R.Q., parte actora, promovidos por los demandados, a quienes se les otorgó pleno valor probatorio, pero es importante señalar que no estamos en presencia de una acción por insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento sino por vencimiento de la prórroga legal arrendaticia y para lo cual deben operar tres requisitos fundamentales como: a) que efectivamente este vencida la prórroga legal arrendaticia y haya sido plenamente disfrutada por los arrendatarios; b) que el arrendador realice oposición a que sigan ocupando los arrendatarios el inmueble en cuestión y; c) que el arrendador no haya recibido pago alguno al mes siguiente de haberse expirado el contrato por vencimiento de la prórroga legal. En atención a estos requisitos y los mismos sean cumplidos por el actor, debe prosperar la acción de vencimiento de prórroga legal salvo que los demandados prueben lo contrario; sin embargo, en el presente caso, esta Juzgadora observa que los recibos de pago de Enero de 2009 a Diciembre de 2009 recibidos por el actor se encuentra ajustado a derecho y el recibo que promueven de enero de 2010 es expedido por el Juzgado de los Municipios Aricagua y Campo E.d.E.M. consignados a favor de la parte actora se encuentra ajustado a derecho y la circunstancia de no haber sido ni recibido ni retirado por el actor cumple con lo comentado por esta Juzgadora y ASI SE DECIDE.

En conclusión:

En atención al análisis de las pruebas promovidas por la parte demandada, y partiendo de la comunidad de la prueba, y de todas las actas que forman el expediente, es inexorable para esta Juzgadora declarar CON LUGAR LA DEMANDA. Esto debido a que la parte demandada promovió pruebas de pago realizados a favor de la parte actora, ciudadana R.Q., específicamente los correspondientes a los meses de Enero de 2009 a Diciembre de 2009, mediante recibos de pagos expedidos por la propia parte actora y no siendo impugnados por ésta, adquiriendo pleno valor probatorio. Pero estamos en presencia de la acción por Vencimiento de Prórroga Legal circunscrita al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin que exista controversia sobre insolvencia en el pago de cánones de arrendamiento. En consecuencia existe para esta Juzgadora el cumplimiento del contrato de arrendamiento, vencimiento de prórroga legal, sin que exista tácita reconducción por cuanto el actor cumplió con los extremos exigidos por ley, la cuales son: a) que ha operado efectivamente la prórroga legal arrendaticia y ha sido plenamente disfrutada por los arrendatarios; b) el Arrendador no le permite a los Arrendatarios seguir ocupando el inmueble, por lo menos dentro de los 30 días seguidos luego de la fecha de la expiración de la prórroga legal, en las mismas condiciones del contrato fenecido, por cuanto interpone la acción correspondiente ante este Tribunal competente; c) Y que el Arrendador no ha recibido o retirado el pago del mes siguiente a la expiración del contrato, es decir del mes de enero de 2010. Por tanto, Si ocurren estos elementos aquí descritos, existe vencimiento de prórroga legal y no existe tácita reconducción denunciado por los demandados y ASI SE DECIDE.

En consecuencia, es inexorable para esta Juzgadora declarar con lugar la demanda interpuesta y ASI SE DECIDE.

L A D I S P O S I T I V A.

Por fuerza de todos los razonamientos de hechos y de Derecho que han sido en forma pormenorizada y reseñados en la parte motiva del presente dictamen; este TRIBUNAL PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L. CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:

CON LUGAR la Acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL), incoado por la ciudadana R.A.Q.M., asistida por los abogados T.J.R.D. y A.J.C.C.; contra los ciudadanos G.E.R.O. y A.M.A.d.R..

Como consecuencia del anterior pronunciamiento, se les ordena a los ciudadanos G.E.R.O. y A.A.d.R. a realizar la entrega del inmueble, plenamente identificado en autos, totalmente desocupado de personas y cosas a la ciudadana R.A.Q.M. o en la persona que esta indique.

Se le ordena a los ciudadano G.E.R.O. y A.M.A.d.R. a pagar la cantidad de Seiscientos Bolívares (Bs.600,oo), por concepto de cánones de arrendamiento de los meses que transcurran desde enero de 2010 hasta la entrega definitiva del inmueble. Y por cuanto los mismos se encuentran depositados por ante el Tribunal de los Municipios Aricagua y Campo E.d.e.M.; en consecuencia, se le autoriza a la ciudadana R.A.Q.M. al retiro de los mismos.

Se les condena a los ciudadanos G.E.R.O. y A.A.d.R. a pagar las costas del presente litigio por resultar totalmente vencido en el presente litigio de conformidad al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión se ha publicado fuera del lapso legal es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes intervinientes en el juicio, a los fines de ponerlos en conocimiento que una vez que conste en autos la última notificación que se haga, al dìa siguiente, comenzará a transcurrir el lapso establecido en la Ley, para interponer los recursos a que hubiere lugar.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE ORIGINAL O COPIA CERTIFICADA A LOS EFECTOS ESTADISTICOS DEL TRIBUNAL. DADO, FIRMADO, SELLADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO, DEL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L. CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En Mérida, a los 14 días del mes de Mayo de 2010.

LA JUEZA TITULAR:

ABG/PLTGA. F.M.R.A.

LA SECRETARIA

ABG.SUSANA PARRA CALDERON.

En la misma fecha se publicó la presente sentencia siendo las 11:30a.m., se libraron las correspondientes boletas de notificación y se dejó copia certificada.

LA SECRETARIA