Decisión de Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de Merida, de 10 de Enero de 2011

Se admite como cierto el hecho de la existencia de un contrato de arrendamiento establecido de forma verbal entre mi representada y la demandante sobre un inmueble propiedad de esta, ubicado en la Urbanización Carabobo, calle Nº3, casa Nº46, apartamento Nº03, en Jurisdicción de la Parroquia J.P.d.M.L.d.E.M., el cual comenzó el día 30 de Abril de 1998 y que se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado por la sucesión de renovaciones consecutivas, encontrándose vigente hasta la presente fecha.

Rechazo, niego y contradigo la demanda cabeza de autos, en cuanto a la pretendida responsabilidad de mi representada en el deterioro paulatino del inmueble, hasta el punto de requerir para el resguardo y preservación de la vida útil del inmueble, realizar reparaciones mayores de carácter urgente. Siendo este alegato de suma contradicción en el mismo texto de la demanda cuando reconoce y manifiesta expresamente la Demandante, que es la misma Arrendataria, es decir mi representada, quien le advierte en escrito de fecha 15 de Abril de 2008, los graves problemas de filtraciones y deterioro que causa la lluvia, para que por tanto proceda a la reparación del techo, por tratarse de una reparación mayor; acto con el cual la demandada cumplió con su deber como Arrendadora.

Pretende fundamentar su acción la demandante, en una inspección realizada por el Cuerpo de Bomberos del Estado Mérida, de fecha 27 de Mayo de 2009, acto que solo confirma la despreocupación y negligencia de la demandante en su gestión como arrendadora, para el resguardo del bien arrendado; y que además no determina en su contenido que para la realización de las reparaciones y recomendaciones de la Inspección hecha por el Cuerpo de Bomberos. Y además pretende complementar el fundamento de la acción en otra inspección, realizada por INPRADEM…, que tampoco contiene en su texto, dentro de las conclusiones y recomendaciones el señalamiento de la necesidad de desocupar el inmueble para la realización de las reparaciones que amerita el inmueble, y que si se han convertido en mayores es por la ya negligencia de la Demandante, quien pareciera propiciar tal situación para lograr la entrega del inmueble arrendado a mi representada, a la cual le corresponde una prórroga legal que mediante esta acción se quiere evitar y no encontrar otra causal para la desocupación del inmueble, debido al cumplimiento total y fiel de los pagos de los cánones de arrendamiento.

Se rechaza, niega y contradice la demanda motivo de esta causa, por cuanto la misma es indeterminada en cuanto a la pretensión señalada, como lo es la desocupación del inmueble para la realización de reparaciones; y de los instrumentos que acompaña al escrito, se hace imposible determinar en que consisten las reparaciones y si las mismas ameritan la desocupación del inmueble. Por tanto, no habiendo precisado la demandante, la causa que fundamenta la pretensión que demanda será menester de las partes y de este Tribunal, para determinar la procedencia a lugar o no de la pretensión requerir de los medios técnicos para ello. Complementariamente debe rechazarse y contradecir la demanda, en cuanto a la supuesta urgencia que invoca la demandante para la realización de las reparaciones, circunstancia de urgencia que cae por el propio peso de los recaudos presentados anexos por la demandante y que corren agregados a los autos, pues solo con precisar las fechas de los mismos, se demuestra la falta de previsión a tiempo de la demandante para tomar las medidas pertinentes como lo era realizar las reparaciones en tiempo oportuno.

El 05 de Octubre de 2010, los abogados J.H.R. y F.E.S.A., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº118.620 y 104.353, apoderados judiciales de la parte actora, consigna escrito de promoción de pruebas, riela a los folios 63 y 64 del expediente.

El 08 de Octubre de 2010, el abogado L.J.A.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº48.262, apoderado judicial de la parte demandada, consigna escrito de promoción de pruebas, riela al folio 66 y vuelto del expediente.

El 15 de Octubre de 2010, precluídos los lapsos procesales el Tribunal entra en términos para sentenciar y ASI SE DECIDE.

L A M O T I V A

Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos y descritos en la narrativa del presente fallo, esta Juzgadora observa, que la acción de la demandante se encuentra fundamentada en el artículo 34, literal c), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Igualmente se observa, que el Alguacil del Tribunal informa que no fue posible lograr la citación personal de la ciudadana J.Y.A.G., parte demandada, y el Tribunal ordenó agregar a los autos. Posteriormente, se practicó la citación por carteles cumpliendo con los extremos que señala el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Vencido el término otorgado por la ley para darse por citado y al no presentarse la parte demandada, se le nombró defensor ad-litem. Luego, se hizo presente la ciudadana J.Y.A.G., parte demandada en el presente litigio, y confiere poder apud acta al abogado L.J.A.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº48.262.

En este orden de ideas, el abogado L.J.A.L., con el Inpreabogado bajo el Nº48.262, actuando como apoderado judicial de la parte demandada, ejerció la defensa en nombre de su representada y en consecuencia, ejerció oposiciones y defensas en el presente litigio en atención a lo previsto en los artículos 26, 49 y 257 de nuestra Carta Magna.

Cumplido con los extremos de ley en lo relativo a la citación por carteles de la parte demandada, esta Juzgadora observa que el abogado L.J.A.L., Inpreabogado bajo el Nº48.262, apoderado judicial de la parte demandada, realizó la contestación al fondo de la demanda en el término establecido en la ley.

THEMA DECIDENDUM:

El presente juicio por Desalojo, artículo 34, literal C), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios interpuesto por la ciudadana R.M.V., parte actora, ya identificada, asistida por los abogados F.E.S.A. y J.H.R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº104.353 y 118.620, en el libelo de la demanda destaca:

 El 30 de Abril de 1998, dí en arrendamiento un inmueble de mi propiedad ubicado en la Urbanización Carabobo calle3, casa Nº46, apartamento 03, de la Parroquia J.P.d.M.L. del estado Mérida…, a la ciudadana J.Y.A.G., titular de la cédula de identidad Nº10.715.581…, por medio de un contrato verbal.

 …el inmueble se ha ido paulatinamente deteriorando hasta el punto de requerir para su resguardo y la preservación …, realizar reparaciones mayores de carácter urgente, de hecho es la misma arrendataria quien lo manifiesta por escrito….

 De la inspección realizada por los Bomberos, recomiendan realizar colocación del manto asfáltico.., tuberías de desagüe, eliminar el techo de la placa….

 De la inspección realizada por INPRADEM señalan que amerita obras de reparación y mantenimiento…por lo que me he visto en la obligación la entrega del inmueble con la finalidad de realizar las reparaciones….

 Dado que para la presente fecha no ha sido posible conciliar con la arrendataria la desocupación para iniciar las reparaciones es que acudo a su noble oficio para que sea constreñida al desalojo del inmueble.

 Por todo lo antes expuesto es que procedo a demandar como en efecto lo hago a la ciudadana J.Y.A.G..., por desalojo del inmueble situado en la urbanización Carabobo, calle 3, casa Nº46, apartamento 03 del Municipio Libertador del estado Mérida.

La ciudadana J.Y.A.G., titular de la cédula de identidad Nº10.715.581, parte demandada, ya identificada, a través de su apoderado judicial abogado L.J.A.L., con el Inpreabogado Nº48.262, en la contestación de la demanda expone:

 Se admite como cierto el hecho de la existencia de un contrato de arrendamiento establecido de forma verbal entre mi representada y la demandante….

 Rechazo, niego y contradigo la demanda cabeza de autos, en cuanto a la pretendida responsabilidad de mi representada en el deterioro paulatino del inmueble, hasta el punto de requerir para el resguardo y preservación del mismo, realizar reparaciones mayores de carácter urgente.

 Siendo este alegato de suma contradicción en el mismo texto de la demanda cuando reconoce y manifiesta expresamente la Demandante, que es la misma Arrendataria, quien le advierte las graves filtraciones y deterioro que causa la lluvia, para que por tanto, proceda a la reparación del techo, por tratarse de una reparación mayor….

 Se rechaza, niega y contradice la demanda motivo de esta causa, por cuanto la misma es indeterminada en cuanto a la pretensión señalada, como lo es la desocupación del inmueble para la realización de reparaciones…

 Debe rechazarse y contradecir la demanda, en cuanto a la supuesta urgencia que invoca la demandante para la realización de las reparaciones….

Trabada la litis esta Juzgadora procede a dirimir la controversia bajo el análisis del libelo de la demanda y su contestación junto a las pruebas promovidas por las partes, de conformidad al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que reza:

Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho……Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados………

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA CIUDADANA R.M.V., PARTE ACTORA, A TRAVÉS DE SUS APODERADOS JUDICIALES ABOGADOS J.H.R. Y F.E.S.A..

Copia simple de documento Registrado de Propiedad con fecha 11 de septiembre de 1987, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, inserto bajo el número 9, libro 2º, protocolo primero, tercer trimestre del referido año que riela a los folios tres al diez, y que se marcó en su oportunidad como anexo “a”, donde se demuestra que la ciudadana R.M.V. es la propietaria del inmueble al que se refiere el litigio y por ende titular del derecho alegado.

El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa copia simple de documento de propiedad de la ciudadana R.M.V.d.S., sobre un inmueble, ubicado en la Urbanización Carabobo II (Tienditas de Chama), distinguida con el Nº46 de la calle 03 del Municipio El Llano del Estado Mérida, el cual tiene pleno valor probatorio y es conducente y pertinente para demostrar la legalidad y legitimidad del actor y ASI SE DECIDE.

Riela a los folios 12 y 13 que anexo con el libelo signadas con literales “c” y “d”, solicitudes de inspección al cuerpo de bomberos y al INPRADEM, donde se demuestra la preocupación de la demandante ante el grado de deterioro que sufre el inmueble y que ahora amerita para su resguardo y grado de deterioro que sufre el inmueble y que ahora amerita para su resguardo y preservación de reparaciones mayores, acudiendo de esta manera a organismos competentes en la materia para consultar opiniones técnicas profesionales.

El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa dos solicitudes de inspección realizadas por la ciudadana R.M.V. al cuerpo de bomberos y a INPRADEM, el cual tiene pleno valor probatorio por no haber sido impugnada ni desconocidas por el adversario y ASI SE DECIDE.

Riela de los folios 14 al 21 Reporte de Inspección del Cuerpo de Bomberos con fecha 27 de mayo de 2009, que se anexó originalmente al libelo con el literal “e” donde este organismo concluye de su inspección al inmueble en cuestió que se debe realizar la colocación del manto asfáltico para así evitar daños de la estructura de la vivienda, realizar un mantenimiento de las tuberías de desagüe que se encuentran en el patio, debe ser eliminado el techado de la placa que se encuentra deteriorado, ya que, para en caso de las fuertes precipitaciones puedan causar problemática en la infraestructura de la vivienda. Desprendiéndose de esta prueba la necesidad de que tiene la parte demandante de realizar las reparaciones con un carácter de urgencia y para lo cual necesitan la desocupación del mismo, lo que enmarca la situación en el supuesto contenido en el literal C del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa el reporte de inspección del Cuerpo de Bomberos que señala:

…en el primer nivel de la casa…, se visualizó fuerte humedad en los tabelones con desprendimiento del friso en la parte del porche, continuando con el recorrido de inspección en el segundo nivel…, se presenta la misma problemática…

.

SUGERENCIAS Y RECOMENDACIONES.

Realizar la colocación del manto asfáltico para así evitar daños de la infraestructura de la vivienda; Realizarle un respectivo mantenimiento de las tuberías de desagüe que se encuentra en el patio; Debe ser eliminado el techado de la placa que se encuentra deteriorado ya que para en caso de las fuertes precipitaciones puedan causar problemática en la infraestructura de la vivienda…

.

En consecuencia, el informe expedido por el Cuerpo de Bomberos, siendo un informe de un organismo público con competencia para ello, tiene pleno valor probatorio y el mismo es conducente y pertinente para demostrar que el inmueble requiere de reparaciones urgentes y necesarias para su habitabilidad demostrando así su pretensión y ASI SE DECIDE.

Riela de los folios 21 al 27 Reporte de Inspección del Instituto de Protección Civil y Administración de Desastres del estado Mérida (INPRADEM) con fecha 06 de junio de 2009, que se anexó originalmente al libelo con el literal “f” donde este Instituto concluye de su inspección que requiere y amerita obras de reparación y mantenimiento con la finalidad de alargar la vida útil de sus materiales y mejorar la calidad de vida de los habitantes, de hecho en las observaciones se plantea que la platabanda por los años de construcción y deterioro se está originando filtraciones y gran cantidad de humedad, lo que podría mermar el tiempo de vida útil de los materiales, dicha situación ya está afectando la calidad de vida de sus habitantes. Desprendiéndose de igual manera de esta prueba la necesidad que tiene la parte demandante de realizar las reparaciones con un carácter de urgencia y para lo cual necesitan la desocupación del mismo, lo que enmarca la situación en el supuesto contenido en el literal C) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa el reporte de del INPRADEM, que señala:

…se pudo observar que la platabanda por los años de construcción y deterioro se está originando filtraciones y gran cantidad de humedad lo que podría mermar el tiempo de vida útil de los materiales…De igual manera cabe destacar que debido a la alta probabilidad de ocurrencia de un movimiento sísmico…, hace que esta vivienda y todos aquellos inmuebles emplazados en esta se encuentren altamente expuestos a sufrir consecuencias negativas…

.

RECOMENDACIONES.

Remitir copia del presente informe a la oficina de hábitat y vivienda de la Alcaldía del Municipio Libertador.

Remitir copia del presente informe al FONHVIN.

Remitir copia del presente informe al consejo comunal.

En consecuencia, el informe expedido por el INPRADEM, es un informe que emana de un organismo público con competencia para ello, y el cual indica que el inmueble requiere de las reparaciones urgentes y necesarias para su habitabilidad, entonces dicho informe tiene pleno valor probatorio y el mismo es conducente y pertinente para demostrar su pretensión y ASI SE DECIDE.

Riela al folio 32 Presupuesto de Materiales PAVER C.A., por la cantidad de Doce Mil Trescientos Ochenta y Cuatro Bolívares con fecha 08 de Abril de 2010 donde se demuestra la certeza de los alegatos esgrimidos en el escrito libelar de las gestiones que nuestra poderdante adelanta con los fines de realizar las reparaciones necesarias.

El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa al folio 32 del expediente un presupuesto para compra de materiales de construcción emitido por la empresa Materiales PAVER C.A, el cual tiene pleno valor probatorio por cuanto no fue impugnado ni desconocido por el adversario conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, tiene pleno valor probatorio y ASI SE DECIDE.

Escrito por parte de la ciudadana Y.A., con fecha 15 de mayo de 2008, que riela al folio 11 de los anexos del escrito libelar y donde dicha ciudadana manifiesta a la parte demandante de los graves daños que presenta el inmueble, que en sus palabras representa una reparación mayor y que excede de su compromiso. Prueba que se promueve con el objeto que este juzgador pueda evidenciar que la misma arrendataria tiene conocimiento de los daños del inmueble y de la necesidad de repararlos.

El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa al folio 11 del expediente, carta que suscribe la ciudadana J.A. y dirige a la ciudadana R.V.d.S., en la que expone:

…el inmueble que ocupo según contrato de arrendamiento. Presenta graves problemas de filtraciones y deterioro causado por la lluvia. Que con la gentileza del caso esperamos su visita e inspección para que proceda a la reparación de la misma en virtud que es una reparación mayor que excede mi capacidad y compromiso…

.

Dicha comunicación tiene pleno valor probatorio y el mismo es conducente y pertinente para demostrar su pretensión y ASI SE DECIDE.

Dos confirmaciones de telegrama que riela a los folios 30 y 31 de fechas 1º de septiembre de 2009 y 05 de agosto de 2009 donde se le recordaba a la parte demandada la necesidad de desocupación. El objeto de la prueba es que pueda evidenciarse el requerimiento que se ha hecho con anterioridad del inmueble debido a la urgencia de las reparaciones.

El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido observa a los folios 28 al 31 del expediente, carta que suscribe la ciudadana R.M.V.d.S. y dirige a la ciudadana J.A., en la que expone:

…en vista de los problemas graves de filtración y los daños que esta sufriendo el inmueble que usted ocupa y el cual es de mi propiedad, me veo en la necesidad de solicitar la desocupación lo más pronto posible ya que para realizar las reparaciones pertinentes es necesario que el inmueble esté desocupado, pues el difícil estimar que tiempo duren las reparaciones porque una vez que se comience a picar será que se logre precisar el grado de daño de la filtración…

.

Dicha comunicación tiene pleno valor probatorio y el mismo es conducente y pertinente para demostrar su pretensión; además de no haber sido impugnado ni desconocido por su adversario y ASI SE DECIDE.

Igualmente, en los dos telegramas se observa que presentan el sello húmedo del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), con fechas 07 de Septiembre de 2009 y 22 de Octubre de 2009, en la que expresan: “Su telegrama PC (Confirmación) de entrega mes de Septiembre fueron entregado: (…) J.A., 01-09-09, 12:00p.m, Jessica A, 10715815 ”; y, “Su telegrama PC Confirmación de Entrega Mes Octubre entregado según detalles: (…) J.Y.A., 05-10-09, 10:50ª.m; firma ilegible 14015394. Dichos telegramas tienen pleno valor probatorio y los mismos son conducentes y pertinentes para demostrar su pretensión y ASI SE DECIDE.

Notificación que riela a los folios 28 y 29 de los anexos del escrito libelar en la que la parte demandante insta a la ciudadana Y.A. a la desocupación, expresándole la necesidad que tiene de realizar las reparaciones debido a los daños, con el objeto de que este juzgador evidencie, que se ha estado informándole a la demandada de los daños del inmueble y de la necesidad de repararlos.

El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido debe señalar que ya lo realizó en el particular anterior, otorgándole pleno valor y ASI SE DECIDE.

Solicitamos a este d.T. se sirva realizar inspección judicial con arreglo al artículo 472 del Código de Procedimiento Civil en el inmueble ubicado en la Urbanización Carabobo, calle 3, casa número 46, apartamento 3, de la parroquia J.P., del Municipio Libertador del estado Mérida, con la finalidad que este noble juzgador pueda evidenciar y dejar constancia de los daños que presenta el inmueble y de la necesidad de desocupación inmediata para la urgente realización de las reparaciones.

El Tribunal procedió a realizar la inspección judicial solicitada y dejó constancia de la forma siguiente:

…se observan fuertes filtraciones en la estructura del inmueble, observándose específicamente en las habitaciones, patio y apartamentos anexos, requiriéndose reparaciones en la estructura del techo del mismo. El Tribunal deja constancia que se le concedió el derecho de palabra a ambas partes y ambas partes consideraron que no tienen observaciones para hacer…

.

En consecuencia, lo aquí promovido es conducente y pertinente para demostrar que el inmueble ciertamente requiere de reparaciones urgentes y necesarias por tanto, en la inspección se constató tal situación y demuestra así su pretensión y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA CIUDADANA J.Y.A., PARTE DEMANDADA, A TRAVES DE SU APODERADO JUDICIAL ABOGADO L.J.A.L..

Valor y mérito probatorio de comunicación suscrita por la ciudadana J.Y.A. García…, dirigida a la demandante en calidad de arrendadora, de fecha 15 de mayo de 2008 (15-05-2008), en la que participa a la arrendadora la aparición de filtraciones en el techo del inmueble, las cuales no podía realizar en ese momento, y que por ser de consideración le correspondían a la arrendadora. Dirigida a demostrar el cumplimiento de la obligación de la arrendataria en poner en conocimiento a la propietaria del inmueble, con urgencia la necesidad de las reparaciones que debe hacer la arrendataria, tal y como lo prevé el artículo 1596, 2º aparte del Código Civil.

El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido debe señalar que ya fue analizado up supra, el cual tiene pleno valor probatorio; además el arrendatario, aquí parte demandada, cumplió con lo establecido en el primer aparte del artículo 1596 del Código Civil, que reza:

También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que deba hacer el arrendador

.

Entonces, la notificación realizada por el arrendatario, aquí parte demandada, al arrendador, aquí parte actora, de las condiciones de las reparaciones urgentes y necesarias del inmueble lo exime de los daños y perjuicios que por su negligencia pudiere ocurrir en el inmueble; en consecuencia lo aquí promovido tienen valor probatorio, pero no desvirtúa la pretensión del actor y ASI SE DECIDE.

Valor y mérito probatorio de Reporte de Inspección del Cuerpo de Bomberos del Estado Mérida, identificado con el Nº011, de fecha 25/05/2009, acompañado por la Demandante a su escrito libelar, y que corre agregado a los folios 14 al 21 de las actuaciones que forman el Expediente. Dirigido a demostrar en primer lugar la despreocupación de la arrendadora, aquí demandante, de la suerte que corra el inmueble….

El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido debe señalar que el Reporte de Inspección del Cuerpo de Bomberos del Estado Mérida, identificado con el Nº011, de fecha 25/05/2009, ya fue ampliamente a.e.e.p. tercero up supra. Sin embargo, es importante destacar, que no sólo es carga probatoria de la parte actora la demostración de lo alegado sino también de la parte demandada, para lo cual se observa que éste no promovió pruebas idóneas para desvirtuar la pretensión del actor en referencia a que las reparaciones a realizar en el inmueble no requieren la desocupación del arrendatario, aquí parte demandada sólo se limitó a suscribir los Reportes emanados de autoridades competentes que así lo determinan, en la cual tienen pleno valor probatorio y favorecen al actor, siendo carga probatoria para el demandado probar que tales reparaciones urgentes y necesarias no requieren de su salida del inmueble, el cual no realizó satisfactoriamente siendo la prueba de experticia, por ejemplo, la prueba idónea para ello.

Valor y mérito probatorio de Informe de Evaluación de INPRADEM, de fecha 06/06/2009, que corre agregado a los folios 22 al 27 de las actuaciones que forman el Expediente; y que igualmente acompaño por la demandante a su escrito de demanda. Dirigido al igual que la prueba anterior que dicho informe no fue elaborado por el órgano idóneo para dejar constancia de la magnitud de las reparaciones que obligue a la desocupación del inmueble para realizarlas….

El Tribunal al a.y.v.l.a. promovido debe indicar que el informe de evaluación expedido por INPRADEM, de fecha 06-06-2009, ya fue analizado amplia y suficientemente a.e.e.p. cuarto up supra, el cual tiene pleno valor probatorio. Sin embargo, es importante destacar, que no sólo es carga probatoria de la parte actora la demostración de lo alegado sino también de la parte demandada, para lo cual se observa que éste no promovió pruebas idóneas para desvirtuar la pretensión del actor en referencia a que las reparaciones a realizar en el inmueble no requieren la desocupación del arrendatario, aquí parte demandada, sólo se limitó a suscribir los Reportes emanados de autoridades competentes que así lo determinan en la cual tienen pleno valor probatorio y favorecen al actor, siendo carga probatoria para el demandado probar que tales reparaciones urgentes y necesarias no requieren de su salida en el inmueble, el cual no realizó satisfactoriamente, el cual pudiéramos haber observado a través de la prueba de experticia, lo cual no solicitó.

De conformidad en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, promuevo en este acto Inspección Judicial sobre el inmueble objeto del desalojo a los fines de constatar si las reparaciones que dicho inmueble amerita hacer necesaria la desocupación del mismo o no. Para lo cual pido al Tribunal solicite de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Mérida, la asistencia de uno de sus profesionales capacitados, con el objeto que sea el práctico que asista al Tribunal en la determinación del objeto de la inspección promovida.

El Tribunal procedió a realizar la inspección judicial solicitada en presencia de ambas partes con sus respectivos apoderados judiciales, y dejó constancia de la forma siguiente:

…se observan fuertes filtraciones en la estructura del inmueble, observándose específicamente en las habitaciones, patio y apartamentos anexos, requiriéndose reparaciones en la estructura del techo del mismo. El Tribunal deja constancia que se le concedió el derecho de palabra a ambas partes y ambas partes consideraron que no tienen observaciones para hacer…

.

Al respecto, esta Juzgadora debe indicar que la inspección judicial practicada por solicitud de ambas partes, se constató que ciertamente el inmueble requiere hacer reparaciones urgentes y necesarias porque de lo contrario pondría en riesgo toda la estructura del inmueble; en consecuencia, lo aquí promovido es conducente y pertinente para demostrar la pretensión del actor pero no así al demandado, porque dicha inspección requería del apoyo de un experto que indicara al juez, a través del conocimiento técnico, que tales reparaciones requerían o no requerían la salida del arrendatario, aquí parte demandada, siendo carga procesal éste la presencia del experto.

EN CONLUSION EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

1) Respecto a las pruebas que deben suministrar al proceso las partes, el tratadista R.R.M., en su obra “Las Pruebas en el Derecho Venezolano”, señala:

... El principio denominado de la carga de la Prueba concierne en que, los procesos las partes, llevan sobre si la demostración de demostrar el supuesto de hecho de las normas cuya aplicación invocan. Normalmente en los litigios judiciales siempre hay una referencia factual. Por ello, es consustancial al proceso un referente de hechos y la prueba de los mismos ya que el juez no puede fallar por intuición, creencia o su conocimiento personal de los hechos que no estén probados en el proceso... En principio en el proceso civil recae, la carga de la prueba al demandante, no obstante entre nosotros se distribuye la carga de la prueba entre las partes a tenor de lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de la prueba surge como marco de la actividad probatoria de las partes limitada por los hechos controvertidos y alegados oportunamente por las partes

.

En este sentido, la carga de la prueba no sólo corresponde a la parte demandada, quien debe probar con hechos que su adversario no tiene razón legal para confrontarlo, sino también al demandante, quien debe probar el hecho y derecho que reclama.

2) El juicio de desocupación, como correctamente asevera el Dr. M.R., supone teóricamente la resolución previa del contrato de arrendamiento que unía a inquilino y arrendador, con la sola voluntad de éste, según lo pautado en el artículo 1615 del Código Civil, por lo cual “El desalojo es el único camino procesal para obtener la devolución de un bien inmueble dado en arrendamiento a tiempo indeterminado...”. La doctrina antes citada resuelve que el juicio de desalojo supone una resolución del contrato en forma unilateral por parte del arrendador, como excepción al principio de intangibilidad de los contratos consagrado en el artículo 1159 del Código Civil, siendo la intención del legislador concederle a este último un remedio judicial tendiente a garantizarle la recuperación del bien arrendado, luego, a partir de la manifestación del arrendador en prescindir en la continuación del contrato, se resuelve el vínculo jurídico entre arrendador y arrendatario, siendo pertinente el ejercicio de las acciones establecidas en leyes especiales, acción de desalojo establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de obtener la devolución del bien, en este orden, al operar la hipótesis señalada no cabe acción de cumplimiento o resolución conforme al artículo 1167 del Código Civil.

3) Precisado lo anterior, conviene examinar ahora la procedencia de los argumentos destacados por la parte actora, con respecto a su necesidad del inmueble de reparaciones que ameriten la desocupación. Sobre este particular, destaca la interpretación que sobre el Literal “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, realizan el doctor G.G.Q., en su libro “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, al puntualizar lo siguiente:

Cuando se trata de demolición, reconstrucción total, de reparación que exija el desalojo, se deberá demostrar estas circunstancias ante el juez competente, quien a su juicio concederá el desalojo con vista de las pruebas presentadas

.

Además para que proceda tal acción se requiere de tres requisitos: 1)la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues, de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatorias u otras). 2)La cualidad del propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que solo así pueda comprobar la necesidad que diere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño…. 3) Asimismo, la necesidad del propietario de realizar tales reparaciones urgentes, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada…. Tal necesidad de reparación del propietario…, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a realizarla tales reparaciones porque de lo contrario, causaría un perjuicio al necesitado, no solo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría…. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable de reparar el inmueble… y no en otro en particular”.

De lo que se traduce que para que esta acción sea procedente, debe probarse: 1) la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria que justifica el desalojo alegado por el demandante; 2) que se refiera a contrato verbal o contrato escrito indeterminado; 3) la necesidad que tiene el inmueble de ser reparado porque puede estar en peligro la vida de sus ocupantes y se acompañe de tales pruebas; 4) la necesidad urgente del propietario de realizar tales reparaciones y sin cuya prueba tampoco procederá la pretensión del accionante, que debe estar demostrada por las inspecciones de organismos competentes y de la propia juez.

En relación al primer requisito, esta Juzgadora observa que la ciudadana R.M.V., parte actora, por ser la propietaria del inmueble tiene cualidad jurídica para interponer la presente acción.

En relación al segundo requisito, esto es, la existencia de un contrato verbal, donde la parte demandada admitió la existencia de la relación inquilinaria existente entre ellas.

En relación al tercer requisito, la acción interpuesta por el actor está basada en su necesidad de realizar reparaciones urgentes y necesarias porque de lo contrario todos sus ocupantes de ocupar se encuentran en riego.

En relación al cuarto y último de los requisitos, es decir, la necesidad del propietario de realizar tales reparaciones y acompaña pruebas de organismos públicos que establecen dicha obligación, por el mal estado en que se encuentran sus techos y paredes.

En este sentido, por cuanto las pruebas que generó y se encuentra en autos evidencian que el hecho determinante para la procedencia de su pretensión están fundados en los informes del Cuerpo de Bomberos, INPRADEM y la Inspección Judicial realizada por el propio Tribunal, es por lo que la causal planteada, relativa a la necesidad de realizar reparaciones urgentes y necesarias del inmueble resulta indispensable y ASI SE DECIDE.

En este orden de ideas y en atención a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora considera suficiente las pruebas promovidas por el actor para demostrar su pretensión, siendo inexorable para esta Juzgadora declarar con lugar la demanda y ASI SE DECIDE.

L A D I S P O S I T I V A

Por fuerza de todos los razonamientos de hechos y de Derecho que han sido en forma pormenorizada y reseñados en la parte motiva del presente dictamen; ESTE TRIBUNAL PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L. CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:

CON LUGAR la demanda incoada por la ciudadana R.M.V., asistida por los abogados F.E.S.A. y J.H.R.; por Desalojo, literal “c”; contra la ciudadana J.Y.A.G..

Se le ordena a la ciudadana J.Y.A.G. a realizar la entrega del inmueble, objeto del presente litigio, libre de personas y cosas a la ciudadana R.M.V.. Sin embargo, el parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley, le concede a la parte demandada un plazo de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Se le condena a la ciudadana J.Y.A. a pagar las costas del proceso por resultar totalmente vencida en el presente litigio de conformidad al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión se ha publicado fuera del lapso legal es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes intervinientes en el juicio, a los fines de ponerlos en conocimiento que una vez que conste en autos la última notificación que se haga, al día siguiente, comenzará a transcurrir el lapso establecido en la Ley, para interponer los recursos a que hubiere lugar.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE ORIGINAL O COPIA CERTIFICADA A LOS EFECTOS ESTADISTICOS DEL TRIBUNAL. DADO, FIRMADO, SELLADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO, DEL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L. CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En Mérida, a los 10 días del mes de Enero de 2011.

LA JUEZA TITULAR:

Abogada Y Politóloga: F.M.R.A.

LA SECRETARIA

ABG. SUSANA PARRA CALDERON.

En la misma fecha se publicó la presente sentencia siendo las 9:00.a.m, y se dejó copia certificada.

LA SECRETARIA