Decisión de Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Irribarren. de Lara, de 26 de Septiembre de 2016

Fecha de Resolución:26 de Septiembre de 2016
Emisor:Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Irribarren.
Número de Expediente:KP02-V-2015-000185
Ponente:Milagros de Jesús Vargas
Procedimiento:Desalojo (Local Comercial)
 
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CONTENIDO

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, veintiséis de septiembre de dos mil dieciséis

206º y 157º

ASUNTO: KP02-V-2015-000185

El Suscrito Secretario del Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Deja constancia que en el día de hoy 26-09-2016, se agrega el fallo completo al expediente conforme a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.

El Secretario

Abg. Rafael Sánchez M.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, 26 de septiembre del 2016

Años: 206º y 157º

ASUNTO N° KP02-V-2015-000185

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

DEMANDANTE:

Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., originalmente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del Estado Lara, en fecha 11 de mayo de 2001, bajo el N° 52, Tomo 19-A, folio 265 de los libros llevados por ese Registro Mercantil.

APODERADO JUDICIAL: Abg.L.J.C.L., Inpreabogado N° 90.464.

DEMANDADO: Sociedad de Comercio BACKSTAGE, C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 01 de noviembre de 2010, bajo el N° 22 Tomo 87-A, representada por su Director General ciudadano C.E.C.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.004.960,

APODERADO JUDICIAL: Abg. A.F.R. y L.R.P., ARLEC V.L.H., M.A.A.S. y L.V.L.F., Inpreabogado Nros.24.072, 90.102,50.979, 90.104, 240.790, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)

SENTENCIA: DEFINITIVA

DE LA AUDIENCIA ORAL

Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley y habiéndose celebrado la audiencia oral del presente juicio, de conformidad con el artículo 870, 871, 872 y 873 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la Sentencia, la cual, fue declarada sin lugar la demanda de Desalojo del articulo 40 literal A, de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, interpuesta por INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., contra la sociedad de comercio BAKSTAGE, C.A.”, igualmente declarada sin lugar la Reconvención, presentada por la sociedad de comercio BAKSTAGE, C.A.” contra INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A.,” por lo que se condeno en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en la demanda principal y se condena en costas a la parte demandada por resultar vencida en la Reconvención de conformidad con los articulo 274 y 275 del Código de Procedimiento Civil. Y de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, encontrándonos dentro de la oportunidad procesal, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos:

SINTESIS DE LA LITIS:

ALEGATOS DE LAS PARTES:

Alegatos de la parte demandante en el asunto principal:

En fecha 26 de enero del año 2016, el Abg. L.J.C.L., Inpreabogado N° 90.464, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., originalmente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del Estado Lara, en fecha 11 de mayo de 2001, bajo el N° 52, Tomo 19-A, folio 265 de los libros llevados por ese Registro Mercantil, presento libelo de demanda, mediante la cual alega: …mi representada es propietaria de dos (02) inmuebles constituidos por dos locales comerciales identificados con los números 24 y 26, ambos ubicados en la planta alta del denominado Centro Comercial “BOULEVARD LOS LEONES” en el cual se encuentra ubicado entre la acera Este de la Avenida Los Leones y la acera Oeste de la Avenida Caracas, de esta ciudad de Barquisimeto, sobre dichos locales mi representada suscribió dos (02) contratos de arrendamiento con la sociedad de comercio BACKSTAGE, C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 01 de noviembre de 2010, bajo el N° 22 Tomo 87-A , representada por su Director General ciudadano C.E.C.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.004.960, para el primer inmueble identificado con el N° 24, según contrato debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, de fecha 27 de agosto de 2012, inserto bajo el N° 02, tomo 328, y para el segundo inmueble signado con el N° 26, según contrato debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, de fecha 06 de junio de 2013, inserto bajo el N° 17, TOMO 156, para ambos contratos fue pactado un lapso de duración de veinticuatro (24) meses fijos, para el inmueble N°24 contados a partir del 01 de agosto del año 2012, hasta el 31 de julio de 2014, y para el 26 contados a partir del 01 de noviembre del año 2012 hasta el 30 de octubre del año 2014. El canon de arrendamiento para el inmueble identificado con el N° 24, fue fijado para los primeros tres (03) meses de vigencia del contrato, en la cantidad de DOS MIL TRECIENTOSCUARENTA BOLIVARES (Bs. 2.340,00), para los siguientes nueve (09) meses, en la cantidad de TRES MIL CIENTO SESENTA BOLIVARES (Bs. 3.160,00), y para los siguientes doce (12) meses de vigencia, desde el 01/08/2013 al 31/07/2014, en la cantidad de TRESMIL SETESIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 3.740,00) y para el inmueble identificado N° 26 fue fijado para los primeros doce (12) meses de vigencia del contrato, en la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00) y para los siguientes doce (12) meses, desde el 01/011/2012 al 30/10/2014, en la cantidad de CUATRO MIL CINCUENTA BOLIVARES (Bs.4.050,00). Para ambos contratos pagaderos por mensualidades vencidas en las oficina de la Arrendadora dentro de los primeros cinco (05) días del mes siguiente. Arguye, que es el caso, que los contratos de arrendamiento suscritos se encuentran de plazo vencidos por haber sido suscritos a tiempo determinado, para el local identificado con el N° 24, venció el día 31/07/2014, por lo que a partir de ese momento conforme a lo preceptuado en el artículo 26 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso comercial, desde el mes de agosto del año 2014, empezó a transcurrir el lapso relativo a la prorroga Legal de un (01) año, PERO ATENDIDO EL HECHO DE LA FALTA DE PAGO OPORTUNO DE LAS MENSUALIDADES SIGUIENTES, ES DECIR DE LOS MESES DE AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2014, el mismo se encuentra insolvente en el pago de las mensualidades correspondiente por lo cual, se hace procedente la solicitud de desalojo por falta de pago sobre el local identificado con el N° 24 y así se solicita en el presente libelo de demanda. En lo que respecta al local identificado con el N° 26, el contrato celebrado venció el día 30/10/2.014 y siendo que la arrendataria BACKSTAGE, C.A, ya identificada, se ha negado a restituir la posesión de dicho inmueble ut supra descrito, así como también se encuentra insolvente en el pago del canon de específicamente desde el mes de JULIO DE 2014, hasta el mes de octubre del mismo año, fecha en la cual venció dicho contrato, dejando de cumplir con su esencial obligación de pago oportuno de los cánones de arrendamiento. Y por el hecho de haber incumplido con el pago oportuno de las mensualidades, le otorga el derecho a mi representada, para solicitar el desalojo de los inmuebles objeto de arrendamientos suscritos, de conformidad con los literales A y G, del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.

Alegatos de la parte demandante en la contestación de la reconvención:

El apoderado judicial de la parte demandante Abg., E.X.S.R., Inpreabogado N° 117.668, en fecha 17 de diciembre del 2015, dentro del término contesto a la reconvención de la siguiente manera: …Ciudadano juez, de conformidad con el articulo 361 ejusdem, opongo la prescripción pues la demandada reconviniente, es clara en su escrito de mutua petición al pretender que se le reintegren los supuestos pagos que a su decir, fueron cobrados en exceso por mi representada, y que a continuación describo de la siguiente manera: La cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLIVARES CON 02/122 ( Bs. 58.834,02), por pagos de cuotas de condominio durante el periodo comprendido desde el 30/11/2010, al 30/09/2015. Ahora bien, en vista que para el momento de su suscripción del contrato de arrendamiento (01/11/2010), estaba vigente la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, publicado en gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.687, de fecha 26 de abril del 1999, y que en su articulado, específicamente en los artículos 58 al 64, únicamente establece el reintegro de los cánones de arrendamiento y no sobre reintegro de excesos de gastos condominales, lo cual esta pretensión carece de sustento jurídico, pero que a todo evento, en vista que se pretende el reintegro del supuesto pago de exceso del condominio desde el año 2010, opongo la prescripción, para reclamar el reintegro de gastos condominales, de conformidad con el articulo 62 ejusdem, cuando en este articulado establece un lapso de reclamación de dos (02) años. De igual modo, en la nueva Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en su artículo 34 establece que la acción para reclamar el reintegro prescribe a los 2 años. Que sería para aquellos excesos de condominio que fueren pagados posterior a la entrada en vigencia de la aludida ley. Ciudadano Juez, vista las normas ut supra transcritas, se evidencia que tal obligación de reintegrar el exceso de pago de condominio se encuentra prescrita, ya que se solicita el reintegro del supuesto exceso desde agosto del 2010y dejo pasar más de 02 años, previstos en la norma, por lo que solicito sea declarado procedente la prescripción de la pretensión. Igualmente alego: Ciudadano Juez de conformidad con el articulo 361 ejusdem, opongo la falta de cualidad de mi representada INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A, para sostener el presente juicio, pues se evidencia en los recibos consignados por la propia demandada reconviniente, y cuyos recibos se encuentran insertos en autos, que los gastos de condominio fueron recibidos por una persona jurídica totalmente ajena a mi representada, es decir la CONDOMINIOS PLAZA, C.A, quien sería la única que tiene la posibilidad en el supuesto negado de ser declarado procedente la pretensión, de reintegrar el aludido pago y por ende es la única que tiene la legitimatio ad causam de para sostener el presente juicio. Por todo lo anterior narrado, es por lo que solicito se sirva declarada en la definitiva improcedente la reconvención propuesta.

Alegatos de la parte demandada:

Las abogadas A.F.R. y L.R.P., Inpreabogado Nros.24.072 90.102, en sus carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada BACKSTAGE, C.A. antes identificada, el día 09/12/2015, presentaron, escrito de contestación a la demanda alegando: La presente causa tiene como objeto el DESALOJO de los locales comerciales N° 24 y 26, que la demandante INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A, arrendo a nuestra representada hace 5 años, por cuanto al relación contractual arrendaticia se inició el día 01/11/2010, hasta el día 31/10/2011, según contrato otorgado privadamente por el local N° 24, con un canon mensual de 1.800,00 y con un incremento del canon en sus prorrogas, equivalente a los índices de precios al consumidor vigentes para el mes inmediato anterior al vencimiento del contrato” (clausula 3), aumento se haría constar en los recibos emitidos por la arrendadora. Que este contrato se prorrogo por dos años más. Ambos locales actualmente los ocupa nuestra representada en la planta alta del centro comercial BOULEVARD PLAZA LOS LEONES, los cuales son contiguos y remodelados posteriormente con una sola puerta de entrada. Ahora bien la acción que intenta con contra nuestra su arrendadora INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A, es con fundamento en la causal establecida en los literales A y G de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece como causales de desalojo “que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02)cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio” y “ que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes”. Sin embargo es falso de toda falsedad que nuestra representada haya incumplido con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de JULIO-OCTUBRE 2014. Lo cierto es que la arrendadora desde mayo de 2014, con el pretexto de la vigencia de la nueva Ley, se negó a recibir el pago de los cánones de arrendamiento, pretendiendo maliciosamente pero sin éxito, con diferentes subterfugios, aumentar ilegalmente el canon de arrendamiento y a la vez hacerla caer en un estado de aparente insolvencia para crear la causal de desalojo por falta de pago y con un aumento desmedido, crear la causal de falta de acuerdo para la prórroga del contrato. Conforme a los contratos (clausula 3) los pagos de los cánones de arrendamiento se cancelaran por mensualidades vencidas, en las oficinas de la arrendadora ubicadas en la PB, del centro comercial El llanero, Av. Lara, o directamente a la administradora, ciudadana D.D.A., quien rutinariamente se trasladaba a los locales con el talonario de recibos para cobrar los cánones de arrendamiento y las mensualidades de condominio. Sin embargo, malintencionadamente desde el mes de mayo del 2014, la mencionada ciudadana D.D.A., le indico a nuestra representada que “no podía recibir los pagos porque próximamente se aperturaría una nueva cuenta para depositar directamente los cánones de acuerdo a la nueva Ley “como probaremos en su oportunidad. Asimismo, el 30 de julio de 2014, la arrendadora le envió a nuestra representada dos notificaciones de fijación unilateral y “provisional” de ilegales y desproporcionados aumentos de los cánones de arrendamiento del local N° 24, por Bs. 11.000,00+IVA, a partir del 01/08/2014, y del local N° 26 de Bs.11.00, 00+ IVA, a partir del 01/08/2014, “ hasta tanto las autoridades respectivas fijen el mecanismo de avaluó del inmueble, para la metodología y formula del costo de reposición según art. 32 numeral 1”. A partir de esa fecha, julio de 2014, a pesar de la vigencia del contrato (octubre 2014), a solicitud de la arrendadora nuestra representada inicio una serie de conversaciones con el fin de fijar un nuevo canon, acuerdo que hasta la fecha no se ha materializado, a pesar de múltiples diligencias, como se evidencia en telegrama enviado. Es así como el 21/08/2014, la arrendadora envió un comunicado, en el que le notifica la nueva forma de hacer los pagos a partir del 01/09/2014 de los cánones de arrendamiento “según la nueva ley”, era mediante depósito o transferencia a la cuenta corriente N° 0138-0017-11-0170019373, de inversiones Plaza los Leones C.A, Rif J-30944989-3, banco Plaza, y asimismo en la misma comunicación le informo que debía renovar el contrato de arrendamiento ”se encontrara vigente o vencido ”. En vista de la notificación de la nueva forma de pago, el 5 de septiembre de 2014 nuestra representada se dirige a la agencia del Banco Plaza ubicado en la Av, Vargas, a depositar en la indicada cuenta corriente los cánones de arrendamiento de los meses vencidos de ambos locales por la cantidad de Bs. 12.912,00 comprensiva de los mensualidades julio- agosto de 2014 por el local N° 24, (Bs. 4188,80 mensuales Bs. 3.740,00+ Bs 448,80 IVA) y una mensualidad agosto 2014 por el local 26, (4.536,00= Bs. 4.050,00+ Bs. 486,00), pero sorpresivamente no fue posible hacer este depósito, porque el cajero informo que la cuenta estaba cerrada. Desde esa fecha hasta entonces ha intentado hacer transferencia electrónicas a esa cuenta y estas han sido reversadas. En vista de la negativa de la arrendadora de recibir el pago del canon d arrendamiento ofrecido, el 07/11/2014nuestra representada ejerció la facultad de consignar los cánones de arrendamiento vencidos, establecida en la vigente Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial (art. 27), ante este Tribunal 7mo de Municipio, Exp, N° KP02-S-2014-9799, correspondiente a los meses de JULIO-OCTUBRE 2014, del local N° 24 y de los meses AGOSTO-OCTUBRE de 2014 del local N° 26. Mediante cheque de gerencia N° 16.97797645 del banco Fondo Común por un total de Bs. 30.710,40, consignación que fue declarada inadmisible por considerar competente al ministerio de Comercio y a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), decisión contra la cual ejercimos el recurso de regulación de la jurisdicción, la cual se encuentra en consulta ante la sala político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, como puede verificar este tribunal por revisión de sus archivos. En noviembre de 2014, nuestra representada también gestiono la consignación de sus cánones de arrendamiento ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), de esta ciudad de Barquisimeto, ubicada en el centro comercial El Recreo, Av. Libertador, pero el funcionario conciliador Abg. W.F. también se negó a recibir los cánones, por “no tener instrucciones para recibir ni tramitar ese tipo de solicitud”. Por último ante la indefensión y para tratar de llegar a un acuerdo con el arrendador, el pasado 20/03/2015, una de las abogadas que suscribe este escrito A.F.R., le manifestó al apoderado judicial de la arrendadora, Abg., A.E., la voluntad de nuestra representada de aceptar un aumento del 100% del canon del arrendamiento, es decir la cantidad de QUINCE MIL QUINIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs.15.580,00)+ IVA, como consta en comunicación enviada al correo e-aabg1consultores1@hotmail.com, la cual tampoco fue aceptada. Por último de ellas se evidencia también, y así pedimos sean valoradas todas las pruebas , la mala fe de la arrendadora, al mantenerse durante todo este tiempo en conversación con nuestra representada, haciéndole creer que existía una voluntad de respetar la posesión pacífica y el derecho preferente a arrendar los locales, pero al mismo tiempo impidió cancelar oportunamente los cánones de arrendamiento, negándose a recibir el pago a su representante y en sus oficinas, y cerrando la cuenta corriente, solo con el propósito de colocarla en un estado de aparente insolvencia para fabricar una causal de desalojo, y sorprender de buena fe de este tribunal con esta demanda.

Igualmente en el escrito de contestación de la demanda, la parte demandada Reconvino a la parte demandante INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A, RIF. J -30944989-3, antes identificada, para que convenga a ello o sea condenada por este Tribunal en reintegrar las siguientes cantidades por los conceptos siguientes: CINCUENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLIVARES CON DOS CENTIMOS (Bs. 58.834,02), pagados en exceso por concepto de pago de cuota de condominio durante el periodo comprendido desde el mes de agosto del 2012, hasta el 30 de septiembre de 2015, ambas fechas incluidas. Los intereses legales de estas cantidades. La respectiva corrección monetaria, la cual solicitan sea establecida mediante experticia complementaria del fallo acordada por este Tribunal. El pago de las costas procesales, incluyendo los honorarios del abogado.

DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS:

Mediante auto, el Tribunal procedió a fijar los hechos controvertidos, dados los alegatos de las partes anteriormente señalados, estableciéndose los siguientes:

Asunto principal:

1) La falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2014, correspondiente al local comercial N° 24,

2) La falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre del año 2014, correspondiente al local comercial N° 26.

3) Que el contrato de arrendamiento y su prorroga legal, hayan vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, del local comercial N° 26.

Reconvención:

1) El exceso de pago de las cuotas de condominio desde el 30 de agosto de 2012 hasta el 30/09/2015.

2) La prescripción de la obligación de reintegrar el exceso del pago de condominio, desde agosto del 2010.

3) La falta de cualidad de la actora reconvenida.

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN:

Pruebas de la parte demandante:

  1. Con el libelo de la demanda la parte demandante promovió las siguientes documentales:

    1) Copia simple de poder autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto en fecha 19 de julio de 2012, bajo el N° 39, Tomo 105, otorgado por el ciudadano J.M.A.P., en su carácter de Director Ejecutivo de la empresa INVERSIONES CENTRO PLAZA C.A, folios (07) al (09). A los abogados A.M.E.M., L.J.C.L., A.R.V.L., N.E.B.E., A.C.C.R., J.A.M. y E.M., Inpreabogado Nros. 90.484, 90.464, 90.413, 169.981, 173.720, 158.715 y 140.881, respectivamente. Se trata de un documento autenticado el cual no fue impugnado por la parte contraria, no obstante, este Tribunal lo desecha, por cuanto el otorgante es una persona jurídica totalmente distinta, a la parte demandante y así se determina.

    2)Copia simple de poder autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto en fecha 19 de julio de 2012, bajo el N° 47, Tomo 98, otorgado por el ciudadano J.M.A.P., en su carácter de Director de la Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., con domicilio en Barquisimeto, estado Lara, originalmente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del estado Lara, en fecha 11 de mayo de 2001, bajo el N° 52, Tomo 19-A, folio 265 de los libros llevados por ese Registro Mercantil, folios (39 al 41). A los abogados A.C.C.R., L.J.C.L., D.D.V.D., A.M.E.M., Inpreabogado Nros. 173.720, 90.464, 114.836, 90.484, respectivamente. Se trata de un documento autenticado por un funcionario público, para dar fe de los dichos de los otorgantes, el cual no fue impugnado por la parte contraria, por lo que, este Tribunal de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio, siendo que con el referido documento se demuestra la cualidad de los apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., antes identificada, parte demandante en el presente juicio y así se decide.

    3) Originales de dos contratos de arrendamientos, autenticados ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto en fecha 27 de agosto de 2012, bajo el N° 02, Tomo 328, y ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, en fecha 06 de junio de 2013, bajo el N° 17, Tomo 156, entre INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A, y la empresa BACKSTAGE, C.A, folios del (10) al (24). Los cuales no fueron impugnado por la parte contraria, por lo que este Tribunal de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio, y de los mismo, se desprende, que fue celebrado dos contratos de arrendamientos, entre la arrendadora Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., antes identificada, y la arrendataria la sociedad de comercio BACKSTAGE, C.A. antes identificada, en los cuales, se demuestra la relación arrendaticia, entre el arrendador, Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A antes identificado, y la arrendataria, sociedad de comercio BACKSTAGE, C.A, antes identificada, de los locales comerciales 24 y 26 antes identificados, por lo que la relación jurídica procesal entre el demandante y demandado esta válidamente constituida y así se establece.

    4) Copia simple del acta constitutiva y estatutos de la sociedad de comercio BACKSTAGE, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 01 de noviembre de 2010, bajo el N° 22 Tomo 87-A, folios del (25) al (35). Se trata de un documento público, no siendo impugnado por la parte contraria, por lo que el Tribunal de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio. Con el referido documento se acredita la constitución de la empresa demandada y BACKSTAGE, C.A, quien es la arrendataria, en los contratos de arrendamientos antes señalados así se establece.

  2. En el lapso de promoción de pruebas, la parte demandante promovió las siguientes pruebas:

    1) Ratifico todos y cada uno de los documentos que fueron agregados en el libelo de la demanda los cuales fueron valorados upsupra.

    2) Comunidad de la prueba: Este Tribunal, en atención al principio de la comunidad de la prueba advierte, que la prueba una vez evacuada no pertenecen al promovente, pertenecen al proceso, se hace común a ambas partes y el Juez las valorará o apreciara a favor de la parte a quien le beneficie, la cual, puede ser o no la parte que las trajo al proceso, en consecuencia no constituye un medio de prueba válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido, y así se decide.

    Pruebas de la parte demandada:

  3. Con el escrito de contestación de la demanda, la parte demandada promovió las siguientes documentales:

    1) Fotocopia simple de contrato privado de arrendamiento, entre INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A, y la empresa BACKSTAGE, C.A, folios del (97) al (100). Se trata de un fotocopia simple de un documento privado, por lo que, este Tribunal, no le otorga valor probatorio por cuanto, solo es admisible en juicio las copias de los documentos, establecidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, queda desechada por ser una prueba inconducente y así se establece.

    2) Original de notificación privada de INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A, a la empresa BACKSTAGE, C.A, folios del (101) al (102). Este Tribunal la desecha, por no ser prueba sobre el merito de la causa y así se determina.

    3) Original de telegrama a la empresa BACKSTAGE, C.A de fecha 25/09/2014, folio (103). Este Tribunal la desecha, por no ser prueba sobre el merito de la causa y así se determina.

    4) Copia simple privada de comunicado de INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A, a la empresa BACKSTAGE, C.A, folios del (104) al (105). Se trata de una fotocopia simple de un documento privado, por lo que, este Tribunal, no le otorga valor probatorio por cuanto, solo, es admisible en juicio, las copias de los documentos establecidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, queda desechada por ser una prueba inconducente y así se establece.

    5) Copia simple de consulta de movimientos del banco Fondo Común, folio (106). No observándose certificación alguna, por lo este Tribunal la desecha por no cumplir con las formalidades establecidas en la Ley.

    6) Original de carta dirigida al Jefe de la Superintendencia de Derechos Económicos (SUNDDE), con sello de recibido, folios del (107) al (108). De la misma se desprende que en fecha 13 de mayo del año 2015, la arrendataria acudió a dicha institución a solicitar la apertura de la cuenta para el pago de los cánones de arrendamiento.

    7) Copia simple de propuesta de renovación de contrato de inquilinos BOULEVARD PLAZA LEONES, de la abogada A.F., para el Abg. A.E., folios del (109) al (110). Este Tribunal la desecha por no cumplir las formalidades establecidas en la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas.

    8) Copia certificada de carta al MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA EL COMERCIO de folios del (111) al (114) y copia simple de ACTA DE ADMISION del Ministerio del Poder Popular para el Comercio, folios del (115) al (116), original de solicitud del inicio al trámite al MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA EL COMERCIO de las abogadas (117). De la misma se desprende que en fecha 15 de abril del año 2015, la arrendataria acudió a dicha institución a solicitar la determinación del canon de arrendamiento y el inicio del trámite para la apertura del expediente de consignación de los cánones de arrendamientos.

    9) Original de facturas de CONDOMINIOS PLAZA C.A, folios del (118) al (124). Se trata de documentos privados emanados de terceros, los cuales no fueron ratificados en juicio, por lo que este Tribunal los desecha de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

  4. En el lapso de promoción de pruebas, la parte demandada promovió las siguientes pruebas:

    1) Pruebas de Informes: La parte demandada ratificó la prueba de informe, en el lapso de promoción de pruebas, la cual fue señalada en la contestación de la demanda, una vez admitida, este Tribunal ordeno oficiar a la Superintendencia de Banco a los fines que informe lo solicitado por la parte promovente de dicha prueba de conformidad 433 del Código de Procedimiento Civil. Constatando el Tribunal que cursa a los folios 157 y 158, resultas de la prueba de informe, por el Banco Plaza Banco Universal, por lo que, este Tribunal de conformidad con el artículo 433 ibídem, le otorga valor probatorio, y de la misma se evidencia que la empresa demandante INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A., titular de la cuenta N°170019373, en fecha 28 de agosto del 2014, clausuro la referida cuenta, fecha, en la cual, señala que la demandada incurre en la falta de pago del local N° 24 del mes de agosto a diciembre del 2014, y del local N° 26, de julio a octubre del 2014.

    2) En cuanto a la prueba documental consignada en el lapso de promoción de pruebas cursante a los folios 139 y 140, este Tribunal la inadmitió en su oportunidad, por extemporánea por tardía, ya que la parte demandada no la promovió en el escrito de la contestación de la demanda, de conformidad al artículo 865 y 398 del Código de Procedimiento Civil.

    3-Prueba testimonial: La parte demandada promovió en su escrito de contestación de la demanda la declaración testifical de los ciudadanos L.O. FEO CARCHIDIO, ZASKIA M.E., A.C.F.C., J.M.Q., M.M.V.D.S., A.D.C.D.M.C., y Y.A.D.D.R. venezolanos mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros 13.951.801, 12.026.479, 10.301.754, 16.110.413, 4.734.636, 11.283.616, y 7.329.635, respectivamente, los cuales fueron evacuados, en la audiencia oral, constando su declaración testimonial en el acta (folios 178 al 182), con excepción de las ciudadanas P.D.C.B., A.Y.S. y M.N.C.R. por cuanto no comparecieron a la audiencia oral.

    La prueba testimonial, según el tratadista Devis Echandía: “…es el acto procesal, por el cual una persona informa a un juez, con fines procesales sobre lo que sabe de ciertos hechos…”. Constituyendo un medio de prueba indirecto en el cual un tercero que no es parte del juicio, ha percibido por sus sentidos determinados hechos, y posteriormente es llevado a juicio para expresar mediante su declaración lo percibido, a fin de crear una convicción al juez sobre la realidad de esos hechos que son debatidos en juicio, por tanto esta Juzgadora los valora, conforme a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Dichos testigos se identifican como arrendatarios del Centro Comercial Boulevard Plaza los Leones, y en sus deposiciones afirmaron que su arrendador desde la fecha del mes de mayo del año 2014, les pasó un número de cuenta bancaria para el pago de los cánones de arrendamiento y que la misma posteriormente fue cancelada, coincidiendo con lo señalado por el demandado en la contestación de la demanda, siendo contestes en sus declaraciones y adminiculando dichas deposiciones con la prueba de informe emanada del Banco Plaza Banco Universal, este Tribunal aprecia, que la empresa demandante INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A., titular de la cuenta N°170019373, en fecha 28 de agosto del 2014, clausuro la referida cuenta, tal como lo señalan los testigos en sus deposiciones y así se determina.

    Habiéndose analizado todas las pruebas, esta Juzgadora pasa a establecer sus consideraciones para decidir la presente causa.

    MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR:

    La acción incoada por el actor en el presente asunto, es el desalojo, con fundamento al artículo 40 literal “A” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, el cual establece:

    Son causales de desalojo:

    1. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamientos y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.

    La Ley Especial de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, es clara al señalar la acción de desalojo, por la causal “A”, que el arrendatario haya dejado de pagar dos cuotas consecutivas de canon de arrendamiento o de condominio, en ese sentido se hace necesario señalar que, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:

    Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

    Por su parte el artículo 1354 del Código Civil dispone:

    Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

    Las normativas antes citadas establecen, lo que la doctrina gusta llamar, la distribución de la carga de la prueba, por lo que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hechos, es decir, la parte actora, debe probar la obligación del demandado, esto es, señalar los cánones de arrendamientos no pagados por el arrendatario y la parte demandada, debe por su parte probar el pago de dichos cánones de arrendamiento.

    Ahora bien, en el caso de marras, ambas partes reconocen la relación contractual arrendaticia, de dos (02) inmuebles constituidos por dos locales comerciales identificados con los números 24 y 26, ambos ubicados en la planta alta del denominado Centro Comercial “BOULEVARD LOS LEONES” se encuentra ubicado entre la acera Este de la Avenida Los Leones y la acera Oeste de la Avenida Caracas, de esta ciudad de Barquisimeto del edo. Lara. En cuanto el carácter comercial de los inmuebles arrendados, dados los hechos expuestos en el presente juicio, y de acuerdo a lo establecido, en los dos contratos de arrendamientos, en sus clausulas cuarta: del local comercial N°24: Que el inmueble objeto del contrato solo podrá ser destinado a peluquería, barbería, maquillaje, pedicure y manicure, y del local comercial N°26: Que el inmueble objeto del contrato solo podrá ser destinado a peluquería y barbería para caballeros. De lo que se desprende que la actividad que realiza el arrendatario en los inmueble arrendados, es, la de prestación de servicios, y obviamente encuadra en el artículo 2, de la Ley de Regulación de Arrendamiento para Uso Comercial, que establece que se tendrá por inmueble destinado al uso comercial, aquellos en los cuales se desarrollen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento, por lo tanto, en el presente caso, es aplicable la Ley de Regulación de Arrendamientos para el Uso Comercial, y así se establece.

    Establecido lo anterior, este Tribunal observa, que en el libelo de la demanda y en la audiencia oral, en cuanto al asunto principal, la parte actora afirma; que los contratos de arrendamiento suscritos se encuentran de plazo vencidos por haber sido suscritos a tiempo determinado, para el local identificado con el N° 24, venció el día 31/07/2014, por lo que a partir de ese momento conforme a lo preceptuado en el artículo 26 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso comercial, desde el mes de agosto del año 2014, empezó a transcurrir el lapso relativo a la prorroga Legal de un (01) año, pero atendido el hecho de la falta de pago oportuno de las mensualidades siguientes, es decir de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, el mismo se encuentra insolvente en el pago de las mensualidades correspondiente por lo cual, se hace procedente la solicitud de desalojo por falta de pago sobre el local identificado con el N° 24. En lo que respecta al local identificado con el N° 26, el contrato celebrado venció el día 30/10/2.014 y siendo que la arrendataria BACKSTAGE, C.A, ya identificada, se ha negado a restituir la posesión de dicho inmueble ut supra descrito, así como también se encuentra insolvente en el pago del canon de específicamente desde el mes de julio de 2014, hasta el mes de octubre del mismo año, fecha en la cual venció dicho contrato, dejando de cumplir con su esencial obligación de pago oportuno de los cánones de arrendamiento. Por lo que solicita el desalojo de los inmuebles objeto de arrendamientos suscritos, de conformidad con los literales A y G, del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.

    Por su parte el apoderado judicial de la parte demandada, en la contestación de la demanda y audiencia oral, arguye: que es falso de toda falsedad que su representada haya incumplido con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento, que lo cierto es que la arrendadora desde mayo de 2014, con el pretexto de la vigencia de la nueva Ley, se negó a recibir el pago de los cánones de arrendamiento, pretendiendo maliciosamente pero sin éxito, con diferentes subterfugios, aumentar ilegalmente el canon de arrendamiento y a la vez hacerla caer en un estado de aparente insolvencia para crear la causal de desalojo por falta de pago y con un aumento desmedido. Que conforme a los contratos (clausula 3) los pagos de los cánones de arrendamiento se cancelaran por mensualidades vencidas, en las oficinas de la arrendadora ubicadas en la PB, del centro comercial El llanero, Av. Lara, o directamente a la administradora, ciudadana D.D.A., quien rutinariamente se trasladaba a los locales con el talonario de recibos para cobrar los cánones de arrendamiento y las mensualidades de condominio. Que sin embargo, malintencionadamente desde el mes de mayo del 2014, la mencionada ciudadana D.D.A., le indico a su representada que “no podía recibir los pagos porque próximamente se aperturaría una nueva cuenta para depositar directamente los cánones de acuerdo a la nueva Ley. Que el 21/08/2014, la arrendadora envió un comunicado, en el que le notifica la nueva forma de hacer los pagos a partir del 01/09/2014 de los cánones de arrendamiento “según la nueva ley”, era mediante depósito o transferencia a la cuenta corriente N° 0138-0017-11-0170019373, de inversiones Plaza los Leones C.A, Rif J-30944989-3, banco Plaza, que en vista de la notificación de la nueva forma de pago, el 5 de septiembre de 2014 nuestra representada se dirige a la agencia del Banco Plaza ubicado en la Av, Vargas, a depositar en la indicada cuenta corriente los cánones de arrendamiento de los meses vencidos de ambos locales, pero sorpresivamente no fue posible hacer este depósito, porque el cajero informo que la cuenta estaba CERRADA. Y en vista de la negativa de la arrendadora de recibir el pago del canon d arrendamiento ofrecido, ejerció la facultad de consignar los cánones de arrendamiento vencidos, establecida en la vigente Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial (art. 27), ante este Tribunal 7mo de Municipio, Exp, N° KP02-S-2014-9799, consignación que fue declarada inadmisible, que también gestiono la consignación de sus cánones de arrendamiento ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), de esta ciudad de Barquisimeto, pero también se negó a recibir los cánones de arrendamiento, solicitando se declare sin lugar la presente demanda.

    De los hechos anteriormente señalados, se observa, que la parte actora solicita el desalojo de conformidad con el articulo 40 literal A, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial, por falta de pago de las cuotas de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2014, correspondiente al local comercial N° 24, y la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre del año 2014, correspondiente al local comercial N° 26. Siendo que, la parte actora-reconvenida, presentó dos contratos de arrendamientos, como instrumentos fundamentales de su acción, los cuales, del contrato de arrendamiento del local comercial N° 24, cursante a los folios (11 al 17), del presente asunto, se constata que en la clausula segunda; señala que la duración del contrato es de 24 meses fijos, contados a partir del 01 de agosto del 2012, hasta el 31 de julio del 2014, y el contrato de arrendamiento por el local N° 26, en su clausula segunda; establece la duración del contrato, de 24 meses fijos, contados a partir del 01 de noviembre del 2012, hasta el 30 de octubre del 2014, de lo que se desprende que los referidos contratos de arrendamiento se encontraban vigentes para la fecha 23 de mayo del año 2014, fecha, en que entra en vigencia la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, por lo que se hace necesario destacar, que la Disposición Transitoria Primera de la referida Ley, establece lo siguiente:

    Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor de 6 meses a lo establecido en este Decreto Ley.

    Según se ha citado, todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor del Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor de seis (6) meses, constatándose , en el caso de autos, que la parte actora, no adecuó, los dos contratos de arrendamiento que se encontraban vigentes a la entrada en vigor de la mencionada ley, observándose que el contrato de arrendamiento del local comercial N°24, venció el 31 de julio del 2014, es decir, venció tres meses después de la entrada en vigor la Ley, y el contrato de arrendamiento del local N° 26, venció el 30 de octubre del 2014, es decir, venció seis meses después de entrada en vigor el Decreto Ley, venció en el lapso que tenia la parte actora para adecuarlo, y no lo hizo, lo cual era de obligatorio cumplimiento, no observando los extremos y las formalidades establecidas en la misma, y de acuerdo con lo establecido en el artículo 14:

    El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.

    En concordancia con el artículo 24 Ibídem, que señala todos los requisitos que deben contener los contratos de arrendamiento, entre ellos el número de la cuenta bancaria, para el pago de los cánones de arrendamiento, es más, la parte actora-reconvenida, inobservó lo señalado en el artículo 27, de la mencionada Ley, que establece:

    El pago del canon del canon de arrendamiento se efectuara en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento. En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuado…

    En efecto, el pago de las cuotas de arrendamiento, se realizara en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, y los datos correspondientes de la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento, la cual, no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. Por lo que la parte actora-reconvenida, estaba en la obligación de adecuar los contratos de arrendamiento que se encontraban vigentes y señalar en el mismo, la cuenta bancaria para el pago de las cuotas de arrendamiento, y no lo hizo, observando el Tribunal todo lo contrario en el caso de autos, pues, el demandante lejos de aperturar la cuenta bancaria para el pago de los cánones de arrendamiento, como lo señala le Ley, procedió a la clausura de la cuenta bancaria, de acuerdo a las deposiciones de los testigos arrendatarios del Centro Comercial Boulevard Plaza los Leones, quienes afirmaron, que su arrendador desde la fecha del mes de mayo del año 2014, les pasó un número de cuenta bancaria para el pago de los cánones de arrendamiento y que la misma posteriormente fue cancelada, siendo los testigos contestes en sus declaraciones y adminiculando dichas deposiciones con la prueba de informe emanada del Banco Plaza Banco Universal, este Tribunal aprecia, que la empresa demandante INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A., titular de la cuenta N°170019373, en fecha 28 de agosto del 2014, clausuro la referida cuenta, fecha, en la cual, señala que la demandada incurre en la falta de pago del local N° 24 del mes de agosto a diciembre del 2014, y del local N° 26, de julio a octubre del 2014. Y al no cumplir la parte actora-reconvenida, con su obligación de adecuar los dos contratos de arrendamiento que se encontraban vigentes a la entrada en vigor del tantas veces mencionado Decreto Ley de acuerdo a lo establecido en su Disposición Transitoria Primera y al no cumplir con la apertura de la cuenta bancaria en los términos antes dichos, los referidos contratos arrendamientos de los locales 24 y 26, consignados como instrumentos fundamentales de la demanda, no se ajustán a las formalidades y extremos establecidas en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, por lo que la presente demanda, debe ser desechada y declarada sin lugar el Desalojo del artículo 40 literal A, Ibídem, por falta de pago de cuotas de arrendamiento. Y así se decide.

    Dada la anterior declaratoria este Tribunal considera inoficioso pronunciarse sobre los demás alegatos de fondo de las partes. Y así de decide.

    DE LA RECONVENCIÓN:

    La parte demandada en el mismo escrito de contestación, reconvino a la parte actora, para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal, en reintegrar cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLIVARES CON DOS CENTIMOS (Bs. 58.834,02), pagados en exceso por concepto de pago de cuotas de condominio durante el periodo comprendido, desde el mes de agosto del 2012, hasta el 30 de septiembre de 2015. Por su parte, la actora-reconvenida, contesto la reconvención alegando; Que de conformidad con el articulo 361 ejusdem, opone la prescripción, ya que la demandada reconviniente, es clara en su escrito de mutua petición al pretender, que se le reintegren los supuestos pagos que a su decir, fueron cobrados en exceso por su representada, y en vista que se pretende el reintegro del supuesto pago de exceso del condominio desde el año 2010, opone la prescripción, para reclamar el reintegro de gastos condominales, en la nueva Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en su artículo 34 establece que la acción para reclamar el reintegro prescribe a los 2 años, que sería para aquellos excesos de condominio que fueren pagados posterior a la entrada en vigencia de la aludida ley de lo que se evidencia que tal obligación de reintegrar el exceso de pago de condominio se encuentra prescrita, por lo que solicita sea declarado procedente la prescripción de la pretensión. Igualmente arguye, en la contestación de la reconvención de conformidad con el articulo 361 ejusdem, opone la falta de cualidad de su representada INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A, para sostener el presente juicio, pues se evidencia en los recibos consignados por la propia demandada reconviniente, y cuyos recibos se encuentran insertos en autos, que los gastos de condominio fueron recibidos por una persona jurídica totalmente ajena a mi representada, es decir la CONDOMINIOS PLAZA, C.A, quien sería la única que tiene la posibilidad en el supuesto negado de ser declarado procedente la pretensión, de reintegrar el aludido pago y por ende es la única que tiene la legitimatio ad causam para sostener el presente juicio.

    Ante los hechos planteados, este Tribunal, debe señalar, que la reconvención o mutua petición, no es otra cosa que la pretensión que hace valer el demandado contra el demandante, en conjunto con su contestación de la demanda, la cual puede fundarse en el mismo título, que la demanda inicial o en uno diferente, pero necesariamente, debe darse entre las mismas partes, que residen en el proceso principal. Por lo que, se hace necesario señalar, en referencia a la falta de cualidad, que el Jurista A.R.-Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, pág. 27 y 28; señalo lo siguiente:

    La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)…

    Según se ha citado, la cualidad, es una relación de identidad lógica, que debe existir entre aquel sujeto a quien la Ley, le atribuye el derecho de accionar y aquel que efectivamente se presenta ejerciéndola y a su vez, es la relación de identidad lógica que debe existir entre aquel sujeto al cual la Ley coloca como destinatario de la acción y aquel (aquellos) contra quienes efectivamente se dirige, en el sentido procesal, es el que afirma que tiene cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran titulares de la relación jurídica material, que es objeto del proceso, por lo cual, la falta de esa correspondencia lógica entre el titular de la relación o estado jurídico sustancial y, el titular de la acción, se considera desde el punto de vista concreto, que es lo, que constituye la falta cualidad. En el presente asunto, el Tribunal observa, que la reconvención interpuesta por la parte demandada, se circunscribe al reintegro del excedente de las cuotas de condominio pagadas según por el arrendatario, desde el 30/08/2012, al 30/09/2015, constatándose que los recibos o las facturas son emitidas, por CONDOMINIO PLAZA C.A., al respecto el articulo 20 literal E, de la Ley de Propiedad Horizontal, establece, que corresponde al administrador ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes y al referirse el presente asunto al reintegro del excedente de las cuotas de condominio, pagadas según por el arrendatario, corresponde, intentarse la acción, contra el referido condominio, la cual, es una persona distinta a la actora-reconvenida, y al existir una Ley especial, que regula la materia, como es la Ley de Propiedad Horizontal, la misma no puede ser relajada por las partes, dado el orden publico involucrado, tal como establece los artículos 35, 36 y 37 de la Ley de Arrendamiento de Uso Comercial, que los inmuebles destinados al uso comercial bajo el régimen de condominio, la administración del condominio será coordinada por un comité paritario de administración de condominio y señala que los gastos comunes deberán ser fehacientemente demostrados por el administrador y descrito en la correspondiente factura, de acuerdo según las disposiciones del ordenamiento jurídico vigente sobre el particular.

    En efecto, corresponde, intentarse la acción, contra el administrador de la junta de condominio o bien contra el administrador del comité paritario de administración de condominio, y en el presente caso, contra CONDOMINIO PLAZA C.A, persona esta, distinta, como se dijo a la actora-reconvenida INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., no existiendo en la presente reconvención, la relación de identidad lógica que debe existir entre aquel sujeto, al cual la Ley coloca como destinatario de la acción y aquel contra quien efectivamente se dirige, por lo que, en la presente reconvención, existe una falta de cualidad pasiva (actora-reconvenida), en consecuencia, debe ser declarada con lugar la falta de cualidad de la actora reconvenida, por lo que este Tribunal, debe rechazar la presente reconvención y declararla sin lugar. Y así se decide.

    Dada la anterior declaratoria, este Tribunal considera inoficioso pronunciarse sobre los demás alegatos de la reconvención. Y así se decide.

    DECISION

    En mérito de las anteriores consideraciones y con fundamento en las disposiciones legales antes señaladas, este Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la demanda de Desalojo del articulo 40 literal A, de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, interpuesta por “INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A.,” originalmente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del Estado Lara, en fecha 11 de mayo de 2001, bajo el N° 52, Tomo 19-A, folio 265 de los libros llevados por ese Registro Mercantil, a través de su apoderado judicial Abg. L.J.C.L., Inpreabogado N° 90.464. Contra la sociedad de comercio BAKSTAGE, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 01 de noviembre de 2010, bajo el N° 22 Tomo 87-A, representada por su Director General ciudadano C.E.C.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.004.960. Representada judicialmente por las abogadas A.F.R. y L.R.P., Inpreabogado Nros.24.072 90.102. De los dos locales comerciales identificados con los números 24 y 26, ambos ubicados en la planta alta del denominado Centro Comercial “BOULEVARD LOS LEONES” en el cual se encuentra ubicado, entre la acera Este de la Avenida Los Leones y la acera Oeste de la Avenida Caracas, de esta ciudad de Barquisimeto, edo. Lara.

SEGUNDO

CON LUGAR la falta de cualidad de la actora-reconvenida “INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A.,” antes identificada, en la reconvención presentada por la parte demandada- reconviniente, sociedad de comercio BAKSTAGE, C.A.” antes identificada, en consecuencia:

TERCERO

SIN LUGAR, la Reconvención presentada por la sociedad de comercio BAKSTAGE, C.A.” contra “INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A. ”antes identificadas.

CUARTO

SE CONDENA EN COSTAS, a la parte demandante, por resultar totalmente vencida en la demanda principal y SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada por resultar vencida en la Reconvención de conformidad con los artículos 274 y 275 del Código de Procedimiento Civil. Déjese copia certificada de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y Regístrese.

Dada firmada y sellada en la sala del Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara, en Barquisimeto a los veintiséis (26) días de Septiembre del dos mil dieciséis. Años 206° y 157°.-

La Jueza Provisora,

Abg. M.d.J.V.E.S.

Abg. Rafael Sánchez

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, veintiséis de septiembre de dos mil dieciséis

206º y 157º

ASUNTO: KP02-V-2015-000185

El Suscrito Secretario del Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Deja constancia que en el día de hoy 26-09-2016, se agrega el fallo completo al expediente conforme a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.

El Secretario

Abg. Rafael Sánchez M.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, 26 de septiembre del 2016

Años: 206º y 157º

ASUNTO N° KP02-V-2015-000185

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

DEMANDANTE:

Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., originalmente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del Estado Lara, en fecha 11 de mayo de 2001, bajo el N° 52, Tomo 19-A, folio 265 de los libros llevados por ese Registro Mercantil.

APODERADO JUDICIAL: Abg.L.J.C.L., Inpreabogado N° 90.464.

DEMANDADO: Sociedad de Comercio BACKSTAGE, C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 01 de noviembre de 2010, bajo el N° 22 Tomo 87-A, representada por su Director General ciudadano C.E.C.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.004.960,

APODERADO JUDICIAL: Abg. A.F.R. y L.R.P., ARLEC V.L.H., M.A.A.S. y L.V.L.F., Inpreabogado Nros.24.072, 90.102,50.979, 90.104, 240.790, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)

SENTENCIA: DEFINITIVA

DE LA AUDIENCIA ORAL

Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley y habiéndose celebrado la audiencia oral del presente juicio, de conformidad con el artículo 870, 871, 872 y 873 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la Sentencia, la cual, fue declarada sin lugar la demanda de Desalojo del articulo 40 literal A, de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, interpuesta por INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., contra la sociedad de comercio BAKSTAGE, C.A.”, igualmente declarada sin lugar la Reconvención, presentada por la sociedad de comercio BAKSTAGE, C.A.” contra INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A.,” por lo que se condeno en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en la demanda principal y se condena en costas a la parte demandada por resultar vencida en la Reconvención de conformidad con los articulo 274 y 275 del Código de Procedimiento Civil. Y de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, encontrándonos dentro de la oportunidad procesal, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos:

SINTESIS DE LA LITIS:

ALEGATOS DE LAS PARTES:

Alegatos de la parte demandante en el asunto principal:

En fecha 26 de enero del año 2016, el Abg. L.J.C.L., Inpreabogado N° 90.464, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., originalmente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del Estado Lara, en fecha 11 de mayo de 2001, bajo el N° 52, Tomo 19-A, folio 265 de los libros llevados por ese Registro Mercantil, presento libelo de demanda, mediante la cual alega: …mi representada es propietaria de dos (02) inmuebles constituidos por dos locales comerciales identificados con los números 24 y 26, ambos ubicados en la planta alta del denominado Centro Comercial “BOULEVARD LOS LEONES” en el cual se encuentra ubicado entre la acera Este de la Avenida Los Leones y la acera Oeste de la Avenida Caracas, de esta ciudad de Barquisimeto, sobre dichos locales mi representada suscribió dos (02) contratos de arrendamiento con la sociedad de comercio BACKSTAGE, C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 01 de noviembre de 2010, bajo el N° 22 Tomo 87-A , representada por su Director General ciudadano C.E.C.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.004.960, para el primer inmueble identificado con el N° 24, según contrato debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, de fecha 27 de agosto de 2012, inserto bajo el N° 02, tomo 328, y para el segundo inmueble signado con el N° 26, según contrato debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, de fecha 06 de junio de 2013, inserto bajo el N° 17, TOMO 156, para ambos contratos fue pactado un lapso de duración de veinticuatro (24) meses fijos, para el inmueble N°24 contados a partir del 01 de agosto del año 2012, hasta el 31 de julio de 2014, y para el 26 contados a partir del 01 de noviembre del año 2012 hasta el 30 de octubre del año 2014. El canon de arrendamiento para el inmueble identificado con el N° 24, fue fijado para los primeros tres (03) meses de vigencia del contrato, en la cantidad de DOS MIL TRECIENTOSCUARENTA BOLIVARES (Bs. 2.340,00), para los siguientes nueve (09) meses, en la cantidad de TRES MIL CIENTO SESENTA BOLIVARES (Bs. 3.160,00), y para los siguientes doce (12) meses de vigencia, desde el 01/08/2013 al 31/07/2014, en la cantidad de TRESMIL SETESIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 3.740,00) y para el inmueble identificado N° 26 fue fijado para los primeros doce (12) meses de vigencia del contrato, en la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00) y para los siguientes doce (12) meses, desde el 01/011/2012 al 30/10/2014, en la cantidad de CUATRO MIL CINCUENTA BOLIVARES (Bs.4.050,00). Para ambos contratos pagaderos por mensualidades vencidas en las oficina de la Arrendadora dentro de los primeros cinco (05) días del mes siguiente. Arguye, que es el caso, que los contratos de arrendamiento suscritos se encuentran de plazo vencidos por haber sido suscritos a tiempo determinado, para el local identificado con el N° 24, venció el día 31/07/2014, por lo que a partir de ese momento conforme a lo preceptuado en el artículo 26 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso comercial, desde el mes de agosto del año 2014, empezó a transcurrir el lapso relativo a la prorroga Legal de un (01) año, PERO ATENDIDO EL HECHO DE LA FALTA DE PAGO OPORTUNO DE LAS MENSUALIDADES SIGUIENTES, ES DECIR DE LOS MESES DE AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2014, el mismo se encuentra insolvente en el pago de las mensualidades correspondiente por lo cual, se hace procedente la solicitud de desalojo por falta de pago sobre el local identificado con el N° 24 y así se solicita en el presente libelo de demanda. En lo que respecta al local identificado con el N° 26, el contrato celebrado venció el día 30/10/2.014 y siendo que la arrendataria BACKSTAGE, C.A, ya identificada, se ha negado a restituir la posesión de dicho inmueble ut supra descrito, así como también se encuentra insolvente en el pago del canon de específicamente desde el mes de JULIO DE 2014, hasta el mes de octubre del mismo año, fecha en la cual venció dicho contrato, dejando de cumplir con su esencial obligación de pago oportuno de los cánones de arrendamiento. Y por el hecho de haber incumplido con el pago oportuno de las mensualidades, le otorga el derecho a mi representada, para solicitar el desalojo de los inmuebles objeto de arrendamientos suscritos, de conformidad con los literales A y G, del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.

Alegatos de la parte demandante en la contestación de la reconvención:

El apoderado judicial de la parte demandante Abg., E.X.S.R., Inpreabogado N° 117.668, en fecha 17 de diciembre del 2015, dentro del término contesto a la reconvención de la siguiente manera: …Ciudadano juez, de conformidad con el articulo 361 ejusdem, opongo la prescripción pues la demandada reconviniente, es clara en su escrito de mutua petición al pretender que se le reintegren los supuestos pagos que a su decir, fueron cobrados en exceso por mi representada, y que a continuación describo de la siguiente manera: La cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLIVARES CON 02/122 ( Bs. 58.834,02), por pagos de cuotas de condominio durante el periodo comprendido desde el 30/11/2010, al 30/09/2015. Ahora bien, en vista que para el momento de su suscripción del contrato de arrendamiento (01/11/2010), estaba vigente la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, publicado en gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.687, de fecha 26 de abril del 1999, y que en su articulado, específicamente en los artículos 58 al 64, únicamente establece el reintegro de los cánones de arrendamiento y no sobre reintegro de excesos de gastos condominales, lo cual esta pretensión carece de sustento jurídico, pero que a todo evento, en vista que se pretende el reintegro del supuesto pago de exceso del condominio desde el año 2010, opongo la prescripción, para reclamar el reintegro de gastos condominales, de conformidad con el articulo 62 ejusdem, cuando en este articulado establece un lapso de reclamación de dos (02) años. De igual modo, en la nueva Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en su artículo 34 establece que la acción para reclamar el reintegro prescribe a los 2 años. Que sería para aquellos excesos de condominio que fueren pagados posterior a la entrada en vigencia de la aludida ley. Ciudadano Juez, vista las normas ut supra transcritas, se evidencia que tal obligación de reintegrar el exceso de pago de condominio se encuentra prescrita, ya que se solicita el reintegro del supuesto exceso desde agosto del 2010y dejo pasar más de 02 años, previstos en la norma, por lo que solicito sea declarado procedente la prescripción de la pretensión. Igualmente alego: Ciudadano Juez de conformidad con el articulo 361 ejusdem, opongo la falta de cualidad de mi representada INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A, para sostener el presente juicio, pues se evidencia en los recibos consignados por la propia demandada reconviniente, y cuyos recibos se encuentran insertos en autos, que los gastos de condominio fueron recibidos por una persona jurídica totalmente ajena a mi representada, es decir la CONDOMINIOS PLAZA, C.A, quien sería la única que tiene la posibilidad en el supuesto negado de ser declarado procedente la pretensión, de reintegrar el aludido pago y por ende es la única que tiene la legitimatio ad causam de para sostener el presente juicio. Por todo lo anterior narrado, es por lo que solicito se sirva declarada en la definitiva improcedente la reconvención propuesta.

Alegatos de la parte demandada:

Las abogadas A.F.R. y L.R.P., Inpreabogado Nros.24.072 90.102, en sus carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada BACKSTAGE, C.A. antes identificada, el día 09/12/2015, presentaron, escrito de contestación a la demanda alegando: La presente causa tiene como objeto el DESALOJO de los locales comerciales N° 24 y 26, que la demandante INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A, arrendo a nuestra representada hace 5 años, por cuanto al relación contractual arrendaticia se inició el día 01/11/2010, hasta el día 31/10/2011, según contrato otorgado privadamente por el local N° 24, con un canon mensual de 1.800,00 y con un incremento del canon en sus prorrogas, equivalente a los índices de precios al consumidor vigentes para el mes inmediato anterior al vencimiento del contrato” (clausula 3), aumento se haría constar en los recibos emitidos por la arrendadora. Que este contrato se prorrogo por dos años más. Ambos locales actualmente los ocupa nuestra representada en la planta alta del centro comercial BOULEVARD PLAZA LOS LEONES, los cuales son contiguos y remodelados posteriormente con una sola puerta de entrada. Ahora bien la acción que intenta con contra nuestra su arrendadora INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A, es con fundamento en la causal establecida en los literales A y G de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece como causales de desalojo “que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02)cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio” y “ que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes”. Sin embargo es falso de toda falsedad que nuestra representada haya incumplido con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de JULIO-OCTUBRE 2014. Lo cierto es que la arrendadora desde mayo de 2014, con el pretexto de la vigencia de la nueva Ley, se negó a recibir el pago de los cánones de arrendamiento, pretendiendo maliciosamente pero sin éxito, con diferentes subterfugios, aumentar ilegalmente el canon de arrendamiento y a la vez hacerla caer en un estado de aparente insolvencia para crear la causal de desalojo por falta de pago y con un aumento desmedido, crear la causal de falta de acuerdo para la prórroga del contrato. Conforme a los contratos (clausula 3) los pagos de los cánones de arrendamiento se cancelaran por mensualidades vencidas, en las oficinas de la arrendadora ubicadas en la PB, del centro comercial El llanero, Av. Lara, o directamente a la administradora, ciudadana D.D.A., quien rutinariamente se trasladaba a los locales con el talonario de recibos para cobrar los cánones de arrendamiento y las mensualidades de condominio. Sin embargo, malintencionadamente desde el mes de mayo del 2014, la mencionada ciudadana D.D.A., le indico a nuestra representada que “no podía recibir los pagos porque próximamente se aperturaría una nueva cuenta para depositar directamente los cánones de acuerdo a la nueva Ley “como probaremos en su oportunidad. Asimismo, el 30 de julio de 2014, la arrendadora le envió a nuestra representada dos notificaciones de fijación unilateral y “provisional” de ilegales y desproporcionados aumentos de los cánones de arrendamiento del local N° 24, por Bs. 11.000,00+IVA, a partir del 01/08/2014, y del local N° 26 de Bs.11.00, 00+ IVA, a partir del 01/08/2014, “ hasta tanto las autoridades respectivas fijen el mecanismo de avaluó del inmueble, para la metodología y formula del costo de reposición según art. 32 numeral 1”. A partir de esa fecha, julio de 2014, a pesar de la vigencia del contrato (octubre 2014), a solicitud de la arrendadora nuestra representada inicio una serie de conversaciones con el fin de fijar un nuevo canon, acuerdo que hasta la fecha no se ha materializado, a pesar de múltiples diligencias, como se evidencia en telegrama enviado. Es así como el 21/08/2014, la arrendadora envió un comunicado, en el que le notifica la nueva forma de hacer los pagos a partir del 01/09/2014 de los cánones de arrendamiento “según la nueva ley”, era mediante depósito o transferencia a la cuenta corriente N° 0138-0017-11-0170019373, de inversiones Plaza los Leones C.A, Rif J-30944989-3, banco Plaza, y asimismo en la misma comunicación le informo que debía renovar el contrato de arrendamiento ”se encontrara vigente o vencido ”. En vista de la notificación de la nueva forma de pago, el 5 de septiembre de 2014 nuestra representada se dirige a la agencia del Banco Plaza ubicado en la Av, Vargas, a depositar en la indicada cuenta corriente los cánones de arrendamiento de los meses vencidos de ambos locales por la cantidad de Bs. 12.912,00 comprensiva de los mensualidades julio- agosto de 2014 por el local N° 24, (Bs. 4188,80 mensuales Bs. 3.740,00+ Bs 448,80 IVA) y una mensualidad agosto 2014 por el local 26, (4.536,00= Bs. 4.050,00+ Bs. 486,00), pero sorpresivamente no fue posible hacer este depósito, porque el cajero informo que la cuenta estaba cerrada. Desde esa fecha hasta entonces ha intentado hacer transferencia electrónicas a esa cuenta y estas han sido reversadas. En vista de la negativa de la arrendadora de recibir el pago del canon d arrendamiento ofrecido, el 07/11/2014nuestra representada ejerció la facultad de consignar los cánones de arrendamiento vencidos, establecida en la vigente Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial (art. 27), ante este Tribunal 7mo de Municipio, Exp, N° KP02-S-2014-9799, correspondiente a los meses de JULIO-OCTUBRE 2014, del local N° 24 y de los meses AGOSTO-OCTUBRE de 2014 del local N° 26. Mediante cheque de gerencia N° 16.97797645 del banco Fondo Común por un total de Bs. 30.710,40, consignación que fue declarada inadmisible por considerar competente al ministerio de Comercio y a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), decisión contra la cual ejercimos el recurso de regulación de la jurisdicción, la cual se encuentra en consulta ante la sala político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, como puede verificar este tribunal por revisión de sus archivos. En noviembre de 2014, nuestra representada también gestiono la consignación de sus cánones de arrendamiento ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), de esta ciudad de Barquisimeto, ubicada en el centro comercial El Recreo, Av. Libertador, pero el funcionario conciliador Abg. W.F. también se negó a recibir los cánones, por “no tener instrucciones para recibir ni tramitar ese tipo de solicitud”. Por último ante la indefensión y para tratar de llegar a un acuerdo con el arrendador, el pasado 20/03/2015, una de las abogadas que suscribe este escrito A.F.R., le manifestó al apoderado judicial de la arrendadora, Abg., A.E., la voluntad de nuestra representada de aceptar un aumento del 100% del canon del arrendamiento, es decir la cantidad de QUINCE MIL QUINIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs.15.580,00)+ IVA, como consta en comunicación enviada al correo e-aabg1consultores1@hotmail.com, la cual tampoco fue aceptada. Por último de ellas se evidencia también, y así pedimos sean valoradas todas las pruebas , la mala fe de la arrendadora, al mantenerse durante todo este tiempo en conversación con nuestra representada, haciéndole creer que existía una voluntad de respetar la posesión pacífica y el derecho preferente a arrendar los locales, pero al mismo tiempo impidió cancelar oportunamente los cánones de arrendamiento, negándose a recibir el pago a su representante y en sus oficinas, y cerrando la cuenta corriente, solo con el propósito de colocarla en un estado de aparente insolvencia para fabricar una causal de desalojo, y sorprender de buena fe de este tribunal con esta demanda.

Igualmente en el escrito de contestación de la demanda, la parte demandada Reconvino a la parte demandante INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A, RIF. J -30944989-3, antes identificada, para que convenga a ello o sea condenada por este Tribunal en reintegrar las siguientes cantidades por los conceptos siguientes: CINCUENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLIVARES CON DOS CENTIMOS (Bs. 58.834,02), pagados en exceso por concepto de pago de cuota de condominio durante el periodo comprendido desde el mes de agosto del 2012, hasta el 30 de septiembre de 2015, ambas fechas incluidas. Los intereses legales de estas cantidades. La respectiva corrección monetaria, la cual solicitan sea establecida mediante experticia complementaria del fallo acordada por este Tribunal. El pago de las costas procesales, incluyendo los honorarios del abogado.

DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS:

Mediante auto, el Tribunal procedió a fijar los hechos controvertidos, dados los alegatos de las partes anteriormente señalados, estableciéndose los siguientes:

Asunto principal:

4) La falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2014, correspondiente al local comercial N° 24,

5) La falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre del año 2014, correspondiente al local comercial N° 26.

6) Que el contrato de arrendamiento y su prorroga legal, hayan vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, del local comercial N° 26.

Reconvención:

4) El exceso de pago de las cuotas de condominio desde el 30 de agosto de 2012 hasta el 30/09/2015.

5) La prescripción de la obligación de reintegrar el exceso del pago de condominio, desde agosto del 2010.

6) La falta de cualidad de la actora reconvenida.

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN:

Pruebas de la parte demandante:

  1. Con el libelo de la demanda la parte demandante promovió las siguientes documentales:

    1) Copia simple de poder autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto en fecha 19 de julio de 2012, bajo el N° 39, Tomo 105, otorgado por el ciudadano J.M.A.P., en su carácter de Director Ejecutivo de la empresa INVERSIONES CENTRO PLAZA C.A, folios (07) al (09). A los abogados A.M.E.M., L.J.C.L., A.R.V.L., N.E.B.E., A.C.C.R., J.A.M. y E.M., Inpreabogado Nros. 90.484, 90.464, 90.413, 169.981, 173.720, 158.715 y 140.881, respectivamente. Se trata de un documento autenticado el cual no fue impugnado por la parte contraria, no obstante, este Tribunal lo desecha, por cuanto el otorgante es una persona jurídica totalmente distinta, a la parte demandante y así se determina.

    2)Copia simple de poder autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto en fecha 19 de julio de 2012, bajo el N° 47, Tomo 98, otorgado por el ciudadano J.M.A.P., en su carácter de Director de la Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., con domicilio en Barquisimeto, estado Lara, originalmente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del estado Lara, en fecha 11 de mayo de 2001, bajo el N° 52, Tomo 19-A, folio 265 de los libros llevados por ese Registro Mercantil, folios (39 al 41). A los abogados A.C.C.R., L.J.C.L., D.D.V.D., A.M.E.M., Inpreabogado Nros. 173.720, 90.464, 114.836, 90.484, respectivamente. Se trata de un documento autenticado por un funcionario público, para dar fe de los dichos de los otorgantes, el cual no fue impugnado por la parte contraria, por lo que, este Tribunal de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio, siendo que con el referido documento se demuestra la cualidad de los apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., antes identificada, parte demandante en el presente juicio y así se decide.

    3) Originales de dos contratos de arrendamientos, autenticados ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto en fecha 27 de agosto de 2012, bajo el N° 02, Tomo 328, y ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, en fecha 06 de junio de 2013, bajo el N° 17, Tomo 156, entre INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A, y la empresa BACKSTAGE, C.A, folios del (10) al (24). Los cuales no fueron impugnado por la parte contraria, por lo que este Tribunal de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio, y de los mismo, se desprende, que fue celebrado dos contratos de arrendamientos, entre la arrendadora Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., antes identificada, y la arrendataria la sociedad de comercio BACKSTAGE, C.A. antes identificada, en los cuales, se demuestra la relación arrendaticia, entre el arrendador, Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A antes identificado, y la arrendataria, sociedad de comercio BACKSTAGE, C.A, antes identificada, de los locales comerciales 24 y 26 antes identificados, por lo que la relación jurídica procesal entre el demandante y demandado esta válidamente constituida y así se establece.

    4) Copia simple del acta constitutiva y estatutos de la sociedad de comercio BACKSTAGE, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 01 de noviembre de 2010, bajo el N° 22 Tomo 87-A, folios del (25) al (35). Se trata de un documento público, no siendo impugnado por la parte contraria, por lo que el Tribunal de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio. Con el referido documento se acredita la constitución de la empresa demandada y BACKSTAGE, C.A, quien es la arrendataria, en los contratos de arrendamientos antes señalados así se establece.

  2. En el lapso de promoción de pruebas, la parte demandante promovió las siguientes pruebas:

    1) Ratifico todos y cada uno de los documentos que fueron agregados en el libelo de la demanda los cuales fueron valorados upsupra.

    2) Comunidad de la prueba: Este Tribunal, en atención al principio de la comunidad de la prueba advierte, que la prueba una vez evacuada no pertenecen al promovente, pertenecen al proceso, se hace común a ambas partes y el Juez las valorará o apreciara a favor de la parte a quien le beneficie, la cual, puede ser o no la parte que las trajo al proceso, en consecuencia no constituye un medio de prueba válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido, y así se decide.

    Pruebas de la parte demandada:

  3. Con el escrito de contestación de la demanda, la parte demandada promovió las siguientes documentales:

    1) Fotocopia simple de contrato privado de arrendamiento, entre INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A, y la empresa BACKSTAGE, C.A, folios del (97) al (100). Se trata de un fotocopia simple de un documento privado, por lo que, este Tribunal, no le otorga valor probatorio por cuanto, solo es admisible en juicio las copias de los documentos, establecidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, queda desechada por ser una prueba inconducente y así se establece.

    2) Original de notificación privada de INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A, a la empresa BACKSTAGE, C.A, folios del (101) al (102). Este Tribunal la desecha, por no ser prueba sobre el merito de la causa y así se determina.

    3) Original de telegrama a la empresa BACKSTAGE, C.A de fecha 25/09/2014, folio (103). Este Tribunal la desecha, por no ser prueba sobre el merito de la causa y así se determina.

    4) Copia simple privada de comunicado de INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A, a la empresa BACKSTAGE, C.A, folios del (104) al (105). Se trata de una fotocopia simple de un documento privado, por lo que, este Tribunal, no le otorga valor probatorio por cuanto, solo, es admisible en juicio, las copias de los documentos establecidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, queda desechada por ser una prueba inconducente y así se establece.

    5) Copia simple de consulta de movimientos del banco Fondo Común, folio (106). No observándose certificación alguna, por lo este Tribunal la desecha por no cumplir con las formalidades establecidas en la Ley.

    6) Original de carta dirigida al Jefe de la Superintendencia de Derechos Económicos (SUNDDE), con sello de recibido, folios del (107) al (108). De la misma se desprende que en fecha 13 de mayo del año 2015, la arrendataria acudió a dicha institución a solicitar la apertura de la cuenta para el pago de los cánones de arrendamiento.

    7) Copia simple de propuesta de renovación de contrato de inquilinos BOULEVARD PLAZA LEONES, de la abogada A.F., para el Abg. A.E., folios del (109) al (110). Este Tribunal la desecha por no cumplir las formalidades establecidas en la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas.

    8) Copia certificada de carta al MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA EL COMERCIO de folios del (111) al (114) y copia simple de ACTA DE ADMISION del Ministerio del Poder Popular para el Comercio, folios del (115) al (116), original de solicitud del inicio al trámite al MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA EL COMERCIO de las abogadas (117). De la misma se desprende que en fecha 15 de abril del año 2015, la arrendataria acudió a dicha institución a solicitar la determinación del canon de arrendamiento y el inicio del trámite para la apertura del expediente de consignación de los cánones de arrendamientos.

    9) Original de facturas de CONDOMINIOS PLAZA C.A, folios del (118) al (124). Se trata de documentos privados emanados de terceros, los cuales no fueron ratificados en juicio, por lo que este Tribunal los desecha de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

  4. En el lapso de promoción de pruebas, la parte demandada promovió las siguientes pruebas:

    1) Pruebas de Informes: La parte demandada ratificó la prueba de informe, en el lapso de promoción de pruebas, la cual fue señalada en la contestación de la demanda, una vez admitida, este Tribunal ordeno oficiar a la Superintendencia de Banco a los fines que informe lo solicitado por la parte promovente de dicha prueba de conformidad 433 del Código de Procedimiento Civil. Constatando el Tribunal que cursa a los folios 157 y 158, resultas de la prueba de informe, por el Banco Plaza Banco Universal, por lo que, este Tribunal de conformidad con el artículo 433 ibídem, le otorga valor probatorio, y de la misma se evidencia que la empresa demandante INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A., titular de la cuenta N°170019373, en fecha 28 de agosto del 2014, clausuro la referida cuenta, fecha, en la cual, señala que la demandada incurre en la falta de pago del local N° 24 del mes de agosto a diciembre del 2014, y del local N° 26, de julio a octubre del 2014.

    2) En cuanto a la prueba documental consignada en el lapso de promoción de pruebas cursante a los folios 139 y 140, este Tribunal la inadmitió en su oportunidad, por extemporánea por tardía, ya que la parte demandada no la promovió en el escrito de la contestación de la demanda, de conformidad al artículo 865 y 398 del Código de Procedimiento Civil.

    3-Prueba testimonial: La parte demandada promovió en su escrito de contestación de la demanda la declaración testifical de los ciudadanos L.O. FEO CARCHIDIO, ZASKIA M.E., A.C.F.C., J.M.Q., M.M.V.D.S., A.D.C.D.M.C., y Y.A.D.D.R. venezolanos mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros 13.951.801, 12.026.479, 10.301.754, 16.110.413, 4.734.636, 11.283.616, y 7.329.635, respectivamente, los cuales fueron evacuados, en la audiencia oral, constando su declaración testimonial en el acta (folios 178 al 182), con excepción de las ciudadanas P.D.C.B., A.Y.S. y M.N.C.R. por cuanto no comparecieron a la audiencia oral.

    La prueba testimonial, según el tratadista Devis Echandía: “…es el acto procesal, por el cual una persona informa a un juez, con fines procesales sobre lo que sabe de ciertos hechos…”. Constituyendo un medio de prueba indirecto en el cual un tercero que no es parte del juicio, ha percibido por sus sentidos determinados hechos, y posteriormente es llevado a juicio para expresar mediante su declaración lo percibido, a fin de crear una convicción al juez sobre la realidad de esos hechos que son debatidos en juicio, por tanto esta Juzgadora los valora, conforme a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Dichos testigos se identifican como arrendatarios del Centro Comercial Boulevard Plaza los Leones, y en sus deposiciones afirmaron que su arrendador desde la fecha del mes de mayo del año 2014, les pasó un número de cuenta bancaria para el pago de los cánones de arrendamiento y que la misma posteriormente fue cancelada, coincidiendo con lo señalado por el demandado en la contestación de la demanda, siendo contestes en sus declaraciones y adminiculando dichas deposiciones con la prueba de informe emanada del Banco Plaza Banco Universal, este Tribunal aprecia, que la empresa demandante INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A., titular de la cuenta N°170019373, en fecha 28 de agosto del 2014, clausuro la referida cuenta, tal como lo señalan los testigos en sus deposiciones y así se determina.

    Habiéndose analizado todas las pruebas, esta Juzgadora pasa a establecer sus consideraciones para decidir la presente causa.

    MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR:

    La acción incoada por el actor en el presente asunto, es el desalojo, con fundamento al artículo 40 literal “A” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, el cual establece:

    Son causales de desalojo:

    1. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamientos y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.

    La Ley Especial de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, es clara al señalar la acción de desalojo, por la causal “A”, que el arrendatario haya dejado de pagar dos cuotas consecutivas de canon de arrendamiento o de condominio, en ese sentido se hace necesario señalar que, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:

    Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

    Por su parte el artículo 1354 del Código Civil dispone:

    Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

    Las normativas antes citadas establecen, lo que la doctrina gusta llamar, la distribución de la carga de la prueba, por lo que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hechos, es decir, la parte actora, debe probar la obligación del demandado, esto es, señalar los cánones de arrendamientos no pagados por el arrendatario y la parte demandada, debe por su parte probar el pago de dichos cánones de arrendamiento.

    Ahora bien, en el caso de marras, ambas partes reconocen la relación contractual arrendaticia, de dos (02) inmuebles constituidos por dos locales comerciales identificados con los números 24 y 26, ambos ubicados en la planta alta del denominado Centro Comercial “BOULEVARD LOS LEONES” se encuentra ubicado entre la acera Este de la Avenida Los Leones y la acera Oeste de la Avenida Caracas, de esta ciudad de Barquisimeto del edo. Lara. En cuanto el carácter comercial de los inmuebles arrendados, dados los hechos expuestos en el presente juicio, y de acuerdo a lo establecido, en los dos contratos de arrendamientos, en sus clausulas cuarta: del local comercial N°24: Que el inmueble objeto del contrato solo podrá ser destinado a peluquería, barbería, maquillaje, pedicure y manicure, y del local comercial N°26: Que el inmueble objeto del contrato solo podrá ser destinado a peluquería y barbería para caballeros. De lo que se desprende que la actividad que realiza el arrendatario en los inmueble arrendados, es, la de prestación de servicios, y obviamente encuadra en el artículo 2, de la Ley de Regulación de Arrendamiento para Uso Comercial, que establece que se tendrá por inmueble destinado al uso comercial, aquellos en los cuales se desarrollen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento, por lo tanto, en el presente caso, es aplicable la Ley de Regulación de Arrendamientos para el Uso Comercial, y así se establece.

    Establecido lo anterior, este Tribunal observa, que en el libelo de la demanda y en la audiencia oral, en cuanto al asunto principal, la parte actora afirma; que los contratos de arrendamiento suscritos se encuentran de plazo vencidos por haber sido suscritos a tiempo determinado, para el local identificado con el N° 24, venció el día 31/07/2014, por lo que a partir de ese momento conforme a lo preceptuado en el artículo 26 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso comercial, desde el mes de agosto del año 2014, empezó a transcurrir el lapso relativo a la prorroga Legal de un (01) año, pero atendido el hecho de la falta de pago oportuno de las mensualidades siguientes, es decir de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, el mismo se encuentra insolvente en el pago de las mensualidades correspondiente por lo cual, se hace procedente la solicitud de desalojo por falta de pago sobre el local identificado con el N° 24. En lo que respecta al local identificado con el N° 26, el contrato celebrado venció el día 30/10/2.014 y siendo que la arrendataria BACKSTAGE, C.A, ya identificada, se ha negado a restituir la posesión de dicho inmueble ut supra descrito, así como también se encuentra insolvente en el pago del canon de específicamente desde el mes de julio de 2014, hasta el mes de octubre del mismo año, fecha en la cual venció dicho contrato, dejando de cumplir con su esencial obligación de pago oportuno de los cánones de arrendamiento. Por lo que solicita el desalojo de los inmuebles objeto de arrendamientos suscritos, de conformidad con los literales A y G, del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.

    Por su parte el apoderado judicial de la parte demandada, en la contestación de la demanda y audiencia oral, arguye: que es falso de toda falsedad que su representada haya incumplido con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento, que lo cierto es que la arrendadora desde mayo de 2014, con el pretexto de la vigencia de la nueva Ley, se negó a recibir el pago de los cánones de arrendamiento, pretendiendo maliciosamente pero sin éxito, con diferentes subterfugios, aumentar ilegalmente el canon de arrendamiento y a la vez hacerla caer en un estado de aparente insolvencia para crear la causal de desalojo por falta de pago y con un aumento desmedido. Que conforme a los contratos (clausula 3) los pagos de los cánones de arrendamiento se cancelaran por mensualidades vencidas, en las oficinas de la arrendadora ubicadas en la PB, del centro comercial El llanero, Av. Lara, o directamente a la administradora, ciudadana D.D.A., quien rutinariamente se trasladaba a los locales con el talonario de recibos para cobrar los cánones de arrendamiento y las mensualidades de condominio. Que sin embargo, malintencionadamente desde el mes de mayo del 2014, la mencionada ciudadana D.D.A., le indico a su representada que “no podía recibir los pagos porque próximamente se aperturaría una nueva cuenta para depositar directamente los cánones de acuerdo a la nueva Ley. Que el 21/08/2014, la arrendadora envió un comunicado, en el que le notifica la nueva forma de hacer los pagos a partir del 01/09/2014 de los cánones de arrendamiento “según la nueva ley”, era mediante depósito o transferencia a la cuenta corriente N° 0138-0017-11-0170019373, de inversiones Plaza los Leones C.A, Rif J-30944989-3, banco Plaza, que en vista de la notificación de la nueva forma de pago, el 5 de septiembre de 2014 nuestra representada se dirige a la agencia del Banco Plaza ubicado en la Av, Vargas, a depositar en la indicada cuenta corriente los cánones de arrendamiento de los meses vencidos de ambos locales, pero sorpresivamente no fue posible hacer este depósito, porque el cajero informo que la cuenta estaba CERRADA. Y en vista de la negativa de la arrendadora de recibir el pago del canon d arrendamiento ofrecido, ejerció la facultad de consignar los cánones de arrendamiento vencidos, establecida en la vigente Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial (art. 27), ante este Tribunal 7mo de Municipio, Exp, N° KP02-S-2014-9799, consignación que fue declarada inadmisible, que también gestiono la consignación de sus cánones de arrendamiento ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), de esta ciudad de Barquisimeto, pero también se negó a recibir los cánones de arrendamiento, solicitando se declare sin lugar la presente demanda.

    De los hechos anteriormente señalados, se observa, que la parte actora solicita el desalojo de conformidad con el articulo 40 literal A, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial, por falta de pago de las cuotas de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2014, correspondiente al local comercial N° 24, y la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre del año 2014, correspondiente al local comercial N° 26. Siendo que, la parte actora-reconvenida, presentó dos contratos de arrendamientos, como instrumentos fundamentales de su acción, los cuales, del contrato de arrendamiento del local comercial N° 24, cursante a los folios (11 al 17), del presente asunto, se constata que en la clausula segunda; señala que la duración del contrato es de 24 meses fijos, contados a partir del 01 de agosto del 2012, hasta el 31 de julio del 2014, y el contrato de arrendamiento por el local N° 26, en su clausula segunda; establece la duración del contrato, de 24 meses fijos, contados a partir del 01 de noviembre del 2012, hasta el 30 de octubre del 2014, de lo que se desprende que los referidos contratos de arrendamiento se encontraban vigentes para la fecha 23 de mayo del año 2014, fecha, en que entra en vigencia la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, por lo que se hace necesario destacar, que la Disposición Transitoria Primera de la referida Ley, establece lo siguiente:

    Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor de 6 meses a lo establecido en este Decreto Ley.

    Según se ha citado, todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor del Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor de seis (6) meses, constatándose , en el caso de autos, que la parte actora, no adecuó, los dos contratos de arrendamiento que se encontraban vigentes a la entrada en vigor de la mencionada ley, observándose que el contrato de arrendamiento del local comercial N°24, venció el 31 de julio del 2014, es decir, venció tres meses después de la entrada en vigor la Ley, y el contrato de arrendamiento del local N° 26, venció el 30 de octubre del 2014, es decir, venció seis meses después de entrada en vigor el Decreto Ley, venció en el lapso que tenia la parte actora para adecuarlo, y no lo hizo, lo cual era de obligatorio cumplimiento, no observando los extremos y las formalidades establecidas en la misma, y de acuerdo con lo establecido en el artículo 14:

    El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.

    En concordancia con el artículo 24 Ibídem, que señala todos los requisitos que deben contener los contratos de arrendamiento, entre ellos el número de la cuenta bancaria, para el pago de los cánones de arrendamiento, es más, la parte actora-reconvenida, inobservó lo señalado en el artículo 27, de la mencionada Ley, que establece:

    El pago del canon del canon de arrendamiento se efectuara en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento. En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuado…

    En efecto, el pago de las cuotas de arrendamiento, se realizara en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, y los datos correspondientes de la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento, la cual, no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. Por lo que la parte actora-reconvenida, estaba en la obligación de adecuar los contratos de arrendamiento que se encontraban vigentes y señalar en el mismo, la cuenta bancaria para el pago de las cuotas de arrendamiento, y no lo hizo, observando el Tribunal todo lo contrario en el caso de autos, pues, el demandante lejos de aperturar la cuenta bancaria para el pago de los cánones de arrendamiento, como lo señala le Ley, procedió a la clausura de la cuenta bancaria, de acuerdo a las deposiciones de los testigos arrendatarios del Centro Comercial Boulevard Plaza los Leones, quienes afirmaron, que su arrendador desde la fecha del mes de mayo del año 2014, les pasó un número de cuenta bancaria para el pago de los cánones de arrendamiento y que la misma posteriormente fue cancelada, siendo los testigos contestes en sus declaraciones y adminiculando dichas deposiciones con la prueba de informe emanada del Banco Plaza Banco Universal, este Tribunal aprecia, que la empresa demandante INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A., titular de la cuenta N°170019373, en fecha 28 de agosto del 2014, clausuro la referida cuenta, fecha, en la cual, señala que la demandada incurre en la falta de pago del local N° 24 del mes de agosto a diciembre del 2014, y del local N° 26, de julio a octubre del 2014. Y al no cumplir la parte actora-reconvenida, con su obligación de adecuar los dos contratos de arrendamiento que se encontraban vigentes a la entrada en vigor del tantas veces mencionado Decreto Ley de acuerdo a lo establecido en su Disposición Transitoria Primera y al no cumplir con la apertura de la cuenta bancaria en los términos antes dichos, los referidos contratos arrendamientos de los locales 24 y 26, consignados como instrumentos fundamentales de la demanda, no se ajustán a las formalidades y extremos establecidas en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, por lo que la presente demanda, debe ser desechada y declarada sin lugar el Desalojo del artículo 40 literal A, Ibídem, por falta de pago de cuotas de arrendamiento. Y así se decide.

    Dada la anterior declaratoria este Tribunal considera inoficioso pronunciarse sobre los demás alegatos de fondo de las partes. Y así de decide.

    DE LA RECONVENCIÓN:

    La parte demandada en el mismo escrito de contestación, reconvino a la parte actora, para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal, en reintegrar cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLIVARES CON DOS CENTIMOS (Bs. 58.834,02), pagados en exceso por concepto de pago de cuotas de condominio durante el periodo comprendido, desde el mes de agosto del 2012, hasta el 30 de septiembre de 2015. Por su parte, la actora-reconvenida, contesto la reconvención alegando; Que de conformidad con el articulo 361 ejusdem, opone la prescripción, ya que la demandada reconviniente, es clara en su escrito de mutua petición al pretender, que se le reintegren los supuestos pagos que a su decir, fueron cobrados en exceso por su representada, y en vista que se pretende el reintegro del supuesto pago de exceso del condominio desde el año 2010, opone la prescripción, para reclamar el reintegro de gastos condominales, en la nueva Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en su artículo 34 establece que la acción para reclamar el reintegro prescribe a los 2 años, que sería para aquellos excesos de condominio que fueren pagados posterior a la entrada en vigencia de la aludida ley de lo que se evidencia que tal obligación de reintegrar el exceso de pago de condominio se encuentra prescrita, por lo que solicita sea declarado procedente la prescripción de la pretensión. Igualmente arguye, en la contestación de la reconvención de conformidad con el articulo 361 ejusdem, opone la falta de cualidad de su representada INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A, para sostener el presente juicio, pues se evidencia en los recibos consignados por la propia demandada reconviniente, y cuyos recibos se encuentran insertos en autos, que los gastos de condominio fueron recibidos por una persona jurídica totalmente ajena a mi representada, es decir la CONDOMINIOS PLAZA, C.A, quien sería la única que tiene la posibilidad en el supuesto negado de ser declarado procedente la pretensión, de reintegrar el aludido pago y por ende es la única que tiene la legitimatio ad causam para sostener el presente juicio.

    Ante los hechos planteados, este Tribunal, debe señalar, que la reconvención o mutua petición, no es otra cosa que la pretensión que hace valer el demandado contra el demandante, en conjunto con su contestación de la demanda, la cual puede fundarse en el mismo título, que la demanda inicial o en uno diferente, pero necesariamente, debe darse entre las mismas partes, que residen en el proceso principal. Por lo que, se hace necesario señalar, en referencia a la falta de cualidad, que el Jurista A.R.-Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, pág. 27 y 28; señalo lo siguiente:

    La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)…

    Según se ha citado, la cualidad, es una relación de identidad lógica, que debe existir entre aquel sujeto a quien la Ley, le atribuye el derecho de accionar y aquel que efectivamente se presenta ejerciéndola y a su vez, es la relación de identidad lógica que debe existir entre aquel sujeto al cual la Ley coloca como destinatario de la acción y aquel (aquellos) contra quienes efectivamente se dirige, en el sentido procesal, es el que afirma que tiene cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran titulares de la relación jurídica material, que es objeto del proceso, por lo cual, la falta de esa correspondencia lógica entre el titular de la relación o estado jurídico sustancial y, el titular de la acción, se considera desde el punto de vista concreto, que es lo, que constituye la falta cualidad. En el presente asunto, el Tribunal observa, que la reconvención interpuesta por la parte demandada, se circunscribe al reintegro del excedente de las cuotas de condominio pagadas según por el arrendatario, desde el 30/08/2012, al 30/09/2015, constatándose que los recibos o las facturas son emitidas, por CONDOMINIO PLAZA C.A., al respecto el articulo 20 literal E, de la Ley de Propiedad Horizontal, establece, que corresponde al administrador ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes y al referirse el presente asunto al reintegro del excedente de las cuotas de condominio, pagadas según por el arrendatario, corresponde, intentarse la acción, contra el referido condominio, la cual, es una persona distinta a la actora-reconvenida, y al existir una Ley especial, que regula la materia, como es la Ley de Propiedad Horizontal, la misma no puede ser relajada por las partes, dado el orden publico involucrado, tal como establece los artículos 35, 36 y 37 de la Ley de Arrendamiento de Uso Comercial, que los inmuebles destinados al uso comercial bajo el régimen de condominio, la administración del condominio será coordinada por un comité paritario de administración de condominio y señala que los gastos comunes deberán ser fehacientemente demostrados por el administrador y descrito en la correspondiente factura, de acuerdo según las disposiciones del ordenamiento jurídico vigente sobre el particular.

    En efecto, corresponde, intentarse la acción, contra el administrador de la junta de condominio o bien contra el administrador del comité paritario de administración de condominio, y en el presente caso, contra CONDOMINIO PLAZA C.A, persona esta, distinta, como se dijo a la actora-reconvenida INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., no existiendo en la presente reconvención, la relación de identidad lógica que debe existir entre aquel sujeto, al cual la Ley coloca como destinatario de la acción y aquel contra quien efectivamente se dirige, por lo que, en la presente reconvención, existe una falta de cualidad pasiva (actora-reconvenida), en consecuencia, debe ser declarada con lugar la falta de cualidad de la actora reconvenida, por lo que este Tribunal, debe rechazar la presente reconvención y declararla sin lugar. Y así se decide.

    Dada la anterior declaratoria, este Tribunal considera inoficioso pronunciarse sobre los demás alegatos de la reconvención. Y así se decide.

    DECISION

    En mérito de las anteriores consideraciones y con fundamento en las disposiciones legales antes señaladas, este Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la demanda de Desalojo del articulo 40 literal A, de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, interpuesta por “INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A.,” originalmente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del Estado Lara, en fecha 11 de mayo de 2001, bajo el N° 52, Tomo 19-A, folio 265 de los libros llevados por ese Registro Mercantil, a través de su apoderado judicial Abg. L.J.C.L., Inpreabogado N° 90.464. Contra la sociedad de comercio BAKSTAGE, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 01 de noviembre de 2010, bajo el N° 22 Tomo 87-A, representada por su Director General ciudadano C.E.C.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.004.960. Representada judicialmente por las abogadas A.F.R. y L.R.P., Inpreabogado Nros.24.072 90.102. De los dos locales comerciales identificados con los números 24 y 26, ambos ubicados en la planta alta del denominado Centro Comercial “BOULEVARD LOS LEONES” en el cual se encuentra ubicado, entre la acera Este de la Avenida Los Leones y la acera Oeste de la Avenida Caracas, de esta ciudad de Barquisimeto, edo. Lara.

SEGUNDO

CON LUGAR la falta de cualidad de la actora-reconvenida “INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A.,” antes identificada, en la reconvención presentada por la parte demandada- reconviniente, sociedad de comercio BAKSTAGE, C.A.” antes identificada, en consecuencia:

TERCERO

SIN LUGAR, la Reconvención presentada por la sociedad de comercio BAKSTAGE, C.A.” contra “INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A. ”antes identificadas.

CUARTO

SE CONDENA EN COSTAS, a la parte demandante, por resultar totalmente vencida en la demanda principal y SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada por resultar vencida en la Reconvención de conformidad con los artículos 274 y 275 del Código de Procedimiento Civil. Déjese copia certificada de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y Regístrese.

Dada firmada y sellada en la sala del Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara, en Barquisimeto a los veintiséis (26) días de Septiembre del dos mil dieciséis. Años 206° y 157°.-

La Jueza Provisoria

(Firmado en su original)

Abg. M.d.J.V.

El Secretario

(Firmado en su original)

Abg. Rafael Sánchez Moreno

El Suscrito, Secretario del Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, CERTIFICA: Que la copia fotostática que antecede es exactamente igual al original que se encuentra en el asunto KP02-V-2015-000185, Certificación que se expide por mandato judicial de esta misma fecha. En Barquisimeto a los 26 días del mes de Septiembre del 2.016, Años: 206º y 157.-

El Secretario

Abg. Rafael Sánchez M.

Publicado en esta misma fecha a las 11:30 am.