Decisión nº PJ192015000089 de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Agrario y Menores de Anzoategui, de 8 de Junio de 2015

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.

Barcelona, ocho de junio de dos mil quince

205º y 156º

ASUNTO: BP02-R-2015-000279

Se contraen las presentes actuaciones en v.d.R.d.A. ejercido por el abogado en ejercicio R.M.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 75.534, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios S.B., D.B.U., J.A.S. y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de fecha 12 de Marzo de 2.015, que declaró: CON LUGAR la cuestión previa prevista en el Ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la demandada, en consecuencia desechó la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la Sociedad Mercantil KR’S INTERNATIONAL, C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 27 de Agosto de 1.996, anotada bajo el N° 07, Tomo 154-A de los Libros de Registro, representada por el ciudadano T.A.S.G., titular de la Cédula de Identidad N° 16.221.112, en contra de la Sociedad Mercantil REPUESTOS DON BIN, C.A., persona jurídica inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo el N° 45, Tomo A-115 en fecha 28 de Noviembre de 2007, representada por los ciudadanos A.G.J.L. y B.U.D.J., titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 12.956.199 y E-81.634.970 y extinguido el proceso de conformidad con lo establecido en el Artículo 356 ejusdem.-

Apelada dicha decisión y oído el recurso en ambos efectos, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:

I

DE LA SENTENCIA APELADA

Se contrae a una Sentencia Interlocutoria con fuerza de definitiva dictada en fecha 12 de Marzo de 2.015, por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios S.B., D.B.U., J.A.S. y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, que declaró: CON LUGAR la cuestión previa prevista en el Ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la demandada, en consecuencia desechó la demanda por RESOLUCION DE CONTRRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la Sociedad Mercantil KR’S INTERNATIONAL, C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 27 de Agosto de 1.996, anotada bajo el N° 07, Tomo 154-A de los Libros de Registro, representada por el ciudadano T.A.S.G., titular de la Cédula de Identidad N° 16.221.112, en contra de la Sociedad Mercantil REPUESTOS DON BIN, C.A., persona jurídica inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo el N° 45, Tomo A-115 en fecha 28 de Noviembre de 2007, representada por los ciudadanos A.G.J.L. y B.U.D.J., titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 12.956.199 y E-81.634.970 y extinguido el proceso de conformidad con lo establecido en el Artículo 356 ejusdem, fundamentando su decisión en los siguientes términos:

…Se desprende de autos que en la oportunidad de dar contestación a la demanda la parte demandada en su defensa opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda. Dicha cuestión previa es fundamentada en lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que regula la acción de desalojo de inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado por cualquiera de las causales previstas en el mismo. Alega la demandada que en el presente caso estamos en presencia de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado por haberse cumplido los supuestos de hechos contemplados en el artículo 1.600 del Código Civil, norma esta que consagra la figura de la tácita reconducción. Adujo asimismo que la ley especial establece una obligación a todo arrendador que pretenda desposeer de un inmueble arrendado a un inquilino cuyo contrato no tiene una terminación temporal especifica, de fundamentar su acción en alguna de las causales establecidas en esa norma, sin poder utilizar ninguna otra, que al no haber realizado el accionante dicha fundamentación, está cometiendo una flagrante violación de la disposición que genera la prohibición de admitir la demanda intentada al no cumplir con los tres requisitos esenciales para la admisión de la demanda previstos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, estos son: no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley…omissis…

…, toda vez que la demandada alega que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; por su parte el apoderado actor en escrito presentado el 30 de Junio de 2014, …, tácitamente admite que el contrato cuya resolución solicita en el libelo de demanda es a tiempo indeterminado por cuanto pretende que el Tribunal califique la acción propuesta por su representado como acción de Desalojo invocando jurisprudencias de vieja data de nuestro m.T., a tales efectos, solicita se declare procedente dicha acción con fundamento a lo establecido en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 1.167, 1.159 y 1.160 del Código Civil, por lo que se concluye que en el presente caso estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y así se establece.-… omissis…

…De los criterios doctrinarios y jurisprudenciales antes expuestos, los cuales son acogidos por esta instancia, se colige que sólo puede demandarse la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por una causal distinta a las indicadas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que de encuadrar en las causales taxativas de esta norma la acción a seguir sería el desalojo… omissis…

…En el caso planteado, la parte actora solicita la resolución del contrato de arrendamiento anexado a su escrito libelar, bajo el alegato de insolvencia de la demandada en el pago de los canones de arrendamientos, es decir, por una de las causales taxativas previstas en el artículo parcialmente transcrito, específicamente la contenida en el literal “a”, en ese sentido habiendo quedado establecido que dicho contrato es a tiempo indeterminado lo procedente en tal caso era interponer la acción de desalojo con fundamento en dicha norma y no la resolución del contrato de arrendamiento de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil…. Omissis…

…Conforme a la sentencia parcialmente transcrita, cuyo criterio acoge esta sentenciadora para aplicarla al caso en referencia, se declara improcedente lo solicitado por el apoderado de la parte actora en su escrito de fecha 30 de Junio de 2.014, …omissis..., respecto al cambio en la calificación jurídica de la acción interpuesta por su representado –Resolución de Contrrato- por la acción de desalojo, y así se decide.-

En conclusión, la acción de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago interpuesta por la parte actora deviene en inadmisible por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado y estar fundamentada dicha acción en una de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ende es contradictoria a una disposición expresa de la Ley, razón por la cual la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la demandada debe ser declarada con lugar, y así se decide…

.-

II

DE LOS ANTECEDENTES

En fecha 27 de Mayo de 2.014, el ciudadano T.A.S.G., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 16.221.112, actuando en su carácter de Director de la Sociedad Mercantil KR’S INTERNATIONAL, C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 27 de Agosto de 1.996, anotada bajo el N° 07, Tomo 154-A de los Libros de Registro, consignó escrito libelar con el cual demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a la Sociedad Mercantil REPUESTOS DON BIN, C.A., persona jurídica inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo el N° 45, Tomo A-115 en fecha 28 de noviembre de 2007, representada por los ciudadanos A.G.J.L. y B.U.D.J., venezolano el primero y colombiana la segunda, mayores de edad, titular de la Cédula de Identidad Nros. 12.956.199 y E-81.634.970 respectivamente, correspondiéndole su conocimiento al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.-

En fecha 09 de Agosto de 2.013, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, le dio entrada y admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, para la contestación de la demanda.-

En fecha 30 de Enero de 2.014, el ciudadano Alguacil del Juzgado de la causa, dejó expresa constancia de la citación del ciudadano A.G.J.L..-

En fecha 03 de Febrero de 2.014, los ciudadanos A.G.J. y B.U.D.J., titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 12.956.199 y E-81.634.970 respectivamente, actuando en sus caracteres de Presidente y Director Gerente de la Sociedad Mercantil REPUESTOS DON BIN, C.A., otorgan poder apud acta al abogado en ejercicio E.C.M.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 175.002.-

En fecha 03 de Febrero de 2.014, los ciudadanos A.G.J. y B.U.D.J., titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 12.956.199 y E-81.634.970 respectivamente, actuando en sus caracteres de Presidente y Director Gerente de la Sociedad Mercantil REPUESTOS DON BIN, C.A., debidamente asistidos por el abogado en ejercicio E.C.M.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 175.002, presentaron escrito de oposición de cuestiones previas y contestación a la demanda.-

En fecha 06 de Febrero de 2.014, el abogado en ejercicio R.M.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 75.534, actuando en representación de la Sociedad Mercantil KR’S INTERNATIONAL C.A., sustituye instrumento poder a los abogados en ejercicio M.A.C.R., M.J.A.D.M., A.G.F.F. y C.O.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 69.750, 87.415, 98.170 y 80.579 respectivamente.-

En fecha 14 de Febrero de 2.014, el abogado en ejercicio E.C.M.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 175.002, presentó escrito de promoción de pruebas.-

En fecha 20 de Febrero de 2.014, la abogada en ejercicio M.A.C. R., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 69.750, en su carácter de Co-Apoderada de la Sociedad Mercantil KR’S INTERNATIONAL, C.A., presentó escrito de promoción de pruebas.-

En fecha 12 de Marzo de 2.014, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, dictó sentencia interlocutoria mediante la cual se declara incompetente para conocer de la causa, en razón de la cuantía, ordenando la notificación de las partes.-

Notificadas las partes de la sentencia dictada en fecha 12 de Marzo de 2.014, la causa fue remitida adjunto al oficio N° 246-14, de fecha 26 de mayo de 2.014, a los Juzgados Ordinarios y Ejecutores de Medidas de los Municipios S.B., D.B.U., J.A.S. y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, a los fines del conocimiento de la misma.-

En fecha 02 de Junio de 2.014, el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios S.B., D.B.U., J.A.S. y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, le dio entrada a la causa y se declaró competente para su conocimiento.-

En fecha 30 de Junio de 2.014, el abogado en ejercicio R.M.C., presentó escrito de informes.-

En fechas 23 de Julio, 01 de Agosto, 29 de Septiembre, 5 de Noviembre12 de Noviembre, 18 de Diciembre de 2.014; 14 de Enero, 25 de Febrero, el abogado en ejercicio R.M.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 75.534, solicitó se dictara sentencia en la causa.-

En fecha 12 de Marzo de 2.015, el Juzgado A quo dictó sentencia en los términos expuestos en el Capítulo I del presente fallo, ordenando la notificación de las partes.-

Notificadas como fueron las partes, en fecha 20 de Mayo de 2.015, se dictó auto oyendo la apelación ejercida por el apoderado de la parte actora, en ambos efectos, correspondiéndole a este Juzgado su conocimiento, a cuya apelación se le da entrada mediante auto dictado en fecha 26 de mayo de 2.015, y fijándose en dicho auto el lapso para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el Artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.-

III

RAZONES DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR

La presente controversia se centra en determinar si se encuentra ajustada o no a derecho, la sentencia dictada por el juzgado A quo, el 12 de Marzo de 2.015, mediante la cual se declaró: CON LUGAR la cuestión previa prevista en el Ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la demandada, en consecuencia desechó la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la Sociedad Mercantil KR’S INTERNATIONAL, C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 27 de Agosto de 1.996, anotada bajo el N° 07, Tomo 154-A de los Libros de Registro, representada por el ciudadano T.A.S.G., titular de la Cédula de Identidad N° 16.221.112, en contra de la Sociedad Mercantil REPUESTOS DON BIN, C.A., persona jurídica inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo el N° 45, Tomo A-115 en fecha 28 de Noviembre de 2007, representada por los ciudadanos A.G.J.L. y B.U.D.J., titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 12.956.199 y E-81.634.970 y extinguido el proceso de conformidad con lo establecido en el Artículo 356 ejusdem, a cuyo efecto el Tribunal observa:

Señala la parte actora, que suscribió contrato de arrendamiento por tiempo determinado, en fecha 10 de septiembre de 2009, con la Sociedad Mercantil “REPUESTOS DON BIN, C.A.”,; que se fijó como duración del mismo, el lapso de Un (1) año, cuyo contrato fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, en fecha 15 de Enero de 2.010, anotado bajo el N° 25, Tomo 264; posterior al vencimiento del contrato de arrendamiento, en fecha 20 de Septiembre de 2.010 se suscribió nuevo contrato de arrendamiento, fijándose como duración del mismo, el lapso de Un (1) año, cuyo vencimiento sería el 20 de Septiembre de 2.011; alegó asimismo la parte actora, que en fecha 18 de Octubre de 2.011, le envió comunicación a la accionada, en la que le manifiesta que ante la falta de respuestas a las comunicaciones, se entendía como indisposición a renovar contrato; pero es el caso que la arrendataria no honró su compromiso de pagar, ni tampoco entregó el local, manteniendo la insolvencia hasta la fecha de introducir la demanda.-

Por su parte la accionada, señala como argumento de su defensa previa, que en el presente caso el tiempo fijado para el arrendamiento expiró, pues el mismo se pactó por un (1) año contado desde el 10 de Septiembre de 2.009, por lo que su expiración ocurrió exactamente el 09 de septiembre de 2.010, llegando este día el arrendatario quedó en plena posesión del inmueble arrendado con la venia del arrendador quien, al no realizar el desahucio, dejó que esta posesión continuara en las mismas condiciones por lo que se produjo, de pleno derecho, la tacita reconducción de la relación arrendaticia. Asimismo, alegó la accionada, que la ley establece una obligación a todo arrendador que pretenda desposeer del inmueble arrendado a un inquilino cuyo contrato no tiene una terminación temporal especifica, de fundamentar su acción en alguna de las causales establecidas en esta norma, sin poder utilizar ninguna otra, por lo que, al no haber realizado el accionante dicha fundamentación, esta cometiendo una flagrante violación de esta disposición que genera una prohibición legal de admitir la demanda intentada pues no se cumple con los tres requisitos esenciales para la admisión de cualquier demanda, a saber: no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, y por ende, dada la continuidad en la ocupación del inmueble, se produjo la conversión del contrato en uno a tiempo indeterminado, y que para los contratos a plazo indeterminado la acción correspondiente es la establecida en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que no fue invocada por la parte actora.-

Así pues el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil ordinal 11° establece lo siguiente:

“Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

...Omissis...

11° .La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. “.-

De la norma antes transcrita se desprende que la Ley prevé ciertas normas que obstan la admisibilidad de una determinada pretensión, sin que las mismas cuestionen el derecho subjetivo substancial en que se fundamenta.

Esta imposibilidad puede darse de forma absoluta, mediante una prohibición expresa de la norma, o de forma relativa, en los casos en que la causal que se invoca en el libelo de la demanda no este tipificada taxativamente en la Ley.

En este sentido, este Tribunal observa lo expresado por el autor patrio R.H.L.R., en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, al referirse a las cuestiones previas contenidas en el artículo 346 ordinales 9, 10 y 11, el cual establece lo siguiente:

…Estas cuestiones muestran claramente que la inatendibilidad de la pretensión tiene un origen extra-juicio; constituyen un antecedente lógico, inexcusable al razonamiento, que forzosamente lleva a impedir intelectivamente, y por tanto legalmente, el pase a la discusión de la litis, y a la integración del contradictorio, con la contestación a la demanda (…) cuando el demandado alega una de estas cuestiones previas de inadmisibilidad, está aseverando que existe un impedimento legal para que sea dilucidada en el proceso la petición del demandante, postulada en su libelo. Ese impedimento obvia la contestación al mérito de la pretensión, a su procedencia, obvia la instrucción y la decisión de la causa.

Estas cuestiones son alegadas a fin de evitar que la pretensión sea dilucidada en el juicio en virtud de una condición externa al proceso, el cual impide que el proceso controvertido sea esclarecido mediante una sentencia.

Dichas cuestiones no tratan el mérito del juicio controvertido, y su finalidad no deriva de una solución al conflicto entre las partes, sino que obstan la admisión de la pretensión, impiden la atendibilidad de la misma a ser resuelta por un proceso judicial.

Así mismo es de destacar que dicho ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma o cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.

En efecto, cabe diferenciar entre las demandas que están prohibidas expresamente por la ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad esta sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, así tenemos que el requisito común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio, por lo que tal disposición debe ser expresa y clara.

Cuando esto sucede así, la acción, y consecuencialmente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional, en este orden de ideas tenemos que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas.

En tal sentido es necesario traer a colación lo que en relación a la admisión de la demanda el legislador patrio, a través del Código de Procedimiento Civil estableció:

Artículo 341.-Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.

De la norma anterior se desprende la facultad que tiene el Tribunal de la instancia de negar la admisión de una causa que sea contraria al orden público y a las buenas costumbres, o si existe una disposición legal que obste a su admisión.

Afirma el procesalista patrio A.R.R., que nuestro m.T. ha seguido una posición objetiva y estricta, habida cuenta que ha decidido que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir o de limitar el ejercicio de la acción”, sin que a tal efecto sean requeridas palabras sacramentales o que se emplee invariablemente la expresión “no se admitirá”, sino que sea cual fuere la forma de decirlo el legislador, debe aparecer clara su voluntad de no permitir o limitar el ejercicio de la acción. Concluye este respetado autor indicando que la carencia de acción puede definirse como la privación del derecho a la jurisdicción en materias concretas y determinadas por la Ley, que no gozan de tutela jurídica, ya por caducidad de la acción, o bien por prohibición de la ley de admitir la acción.-

En base a los criterios doctrinales y jurisprudenciales antes transcritos, procede de seguida a revisar este Juzgador, los supuestos de procedencia o no de la cuestión previa invocada, en los siguientes términos:

Ambas partes están contestes, en que la relación arrendaticia tuvo su inicio el 10 de septiembre de 2009, que está fundamentada en un contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, en fecha 15 de Enero de 2010, anotado bajo el N° 25, Tomo 264, que la vigencia de dicho convenio fue pactada por un (1) año, que hasta la presente fecha, la arrendataria no ha cancelado los canones de arrendamiento, ni tampoco ha entregado el local arrendado.

En el caso de marras, la intención de las partes en un principio fue establecer un contrato con determinación de tiempo, ahora bien, siendo que el contrato de arrendamiento comenzó a regir el 10 de septiembre de 2.009 al 10 de septiembre de 2.010, el mismo se convirtió a tiempo indeterminado, en virtud de la no entrega del inmueble arrendado y la no renovación del contrato de arrendamiento.-

Ahora bien, observa quien aquí sentencia, que para la fecha de interposición de la presente demanda, el contrato de marras se había transformado en un contrato sin determinación de tiempo; y al tratarse de un contrato a tiempo INDETERMINADO, debe este Juzgador verificar si era procesalmente posible que se demandara la RESOLUCIÓN O EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO por falta de pago, como en efecto lo demandó la actora y en tal sentido se observa: La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 34 establece, que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la misma, de lo que se concluye que, en este tipo de contratos, el arrendador SOLO TIENE LA POSIBILIDAD de solicitar el DESALOJO y no la RESOLUCIÓN O EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, como erradamente lo hizo la actora en la presente causa.

De todo lo anterior, se concluye que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, determinó que la demandada por resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no debe tramitarse y mucho menos declararse con lugar, ya que ello constituye violación del debido proceso y, por ende, es contrario al orden público.

En la presente causa, en un principio las partes estaban vinculadas por un contrato a tiempo DETERMINADO, el cual posteriormente se transformó en uno a tiempo INDETERMINADO, y a pesar de ello la actora demandó la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, lo cual es improcedente e implica subversión del debido proceso, tal como lo estableció la Sala Constitucional, por lo tanto, debe este Juzgador declarar procedente la cuestión previa opuesta, como en efecto se declarará en el dispositivo del fallo. Así se establece.-

Ahora bien, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…

Sobre la interpretación de la norma in comento, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 28 de junio de 2005, Expediente Nº 047-1845 estableció:

Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda.

…omissis…

En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.

Como quiera que en el decurso del presente fallo quedó establecido que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo correcto era intentar una acción de desalojo y no de cumplimiento de contrato.-

En este orden de ideas, es oportuno indicar que aun cuando el efecto principal del desalojo y de cumplimiento de contrato es el mismo, vale decir, la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de cumplimiento de contrato de arrendamiento, teniendo por una parte presupuestos de hecho diferentes y por la otra que sólo una de ellas accede a casación.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril de 2004, Expediente Nº 04-000220, deja sentado el siguiente criterio sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber:

El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento , que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.

En efecto, la acción escogida por la demandante, que lo fue la de cumplimiento de contrato, no resultaba idónea para la satisfacción de su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato que es a tiempo indeterminado, razón por la cual resulta procedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, prevista en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.-

IV

DECISION

Por lo antes expresado, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI, administrando justicia en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACION ejercida por el abogado en ejercicio R.M.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 75.534, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios S.B., D.B.U., J.A.S. y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 12 de Marzo de 2.015. SEGUNDO: En virtud del pronunciamiento anterior, y con base en las consideraciones expuestas en la parte motiva de la presente sentencia, se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la decisión contenida en el mencionado auto de fecha 12 de marzo de 2015, que declaró: CON LUGAR la cuestión previa prevista en el Ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la demandada, en consecuencia desechó la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la Sociedad Mercantil KR’S INTERNATIONAL, C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 27 de Agosto de 1.996, anotada bajo el N° 07, Tomo 154-A de los Libros de Registro, representada por el ciudadano T.A.S.G., titular de la Cédula de Identidad N° 16.221.112, en contra de la Sociedad Mercantil REPUESTOS DON BIN, C.A., persona jurídica inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo el N° 45, Tomo A-115 en fecha 28 de Noviembre de 2007, representada por los ciudadanos A.G.J.L. y B.U.D.J., titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 12.956.199 y E-81.634.970 y extinguido el proceso de conformidad con lo establecido en el Artículo 356 ejusdem. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Se ordena remitir el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese. Regístrese. Déjese copia de esta decisión.

Dada, firmada y Sellada en la Sala de Audiencia y Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Barcelona a los ocho (08) día del mes de Junio de Dos Mil Quince (2.015). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

El Juez Provisorio

La Secretaria Acc.,

Abg. E.A.M.Q.

Abg. Rosmil Milano.