Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de Trujillo, de 6 de Mayo de 2011

EXP. 11502-10

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVL, MERCANTIL, AGRARIO, DEL TRANSITO, BANCARIO Y CONSTITUCIONAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO, CON SEDE EN TRUJILLO.-

MOTIVO: DESOCUPACION Y ENTREGA DE BIEN DADO EN ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL CONTRATO Y NECESIDAD DEL INMUEBLE.

DEMANDANTE: L.M.T., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.686.765, con domicilio en la ciudad de Trujillo, estado Trujillo.-

APODERADA JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: Abogada en ejercicio LORENNYS G.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 73.750.

DEMANDADO: J.A.P.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V 1.311.434, domiciliada en la ciudad de Trujillo, estado Trujillo.

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: abogada en ejercicio ANMARY C. BRICEÑO B. inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 124.211.

SENTENCIA DEFINITIVA:

SÍNTESIS PROCESAL

Ingresan a este Tribunal las presentes actuaciones, que son recibidas por distribución en fecha 06 de noviembre de 2010, contentivas del juicio que por DESOCUPACION Y ENTREGA DE BIEN DADO EN ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL CONTRATO Y NECESIDAD DEL INMUEBLE intenta la ciudadana L.M.T., en contra del ciudadano J.A.P.L., ambas plenamente identificadas en autos; en virtud de la apelación formulada por la parte demandada en contra de la sentencia dictada por el Juzgado de los Municipios Trujillo, Pampán y Pampanito de la de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en fecha 15 de julio de 2006.

Se inicia el presente juicio por ante el Juzgado los Municipios Trujillo, Pampán y Pampanito del estado Trujillo, quien en auto de fecha 27 de enero de 2009 admite la demanda y ordena la citación del demandado de autos, ciudadano J.A.P.L., para dar contestación a la demanda.

La pacte actora alega, en resumen lo siguiente:

Que en fecha 19 de enero de 2006, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano J.A.P.L., por un lapso de tres (03) años; que antes del vencimiento del mismo le manifestó por escrito que no renovarían el contrato, tal como dice la cláusula segunda, por lo que debía entregar el inmueble arrendado; que tal manifestación, la hizo en razón de que tenía la necesidad de mudarse al inmueble dado en arrendamiento, porque debía desocupar su vivienda, la cual se encuentra en condiciones de inhabitabilidad; que ante tal pedimento, el referido ciudadano le respondió en forma altanera y grosera, faltándole al respeto y olvidándose de la edad que tiene, y le gritó que no se iba a salir; y que no quiere ni piensa entregarle el inmueble arrendado.

Que por tales razones acude a demandar como en efecto formalmente demanda al ciudadano J.A.P.L., para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a la desocupación y entrega del bien dado en contrato de arrendamiento.

Citado como fue el demandado de autos, éste debidamente asistida por la abogada en ejercicio ANMARY C. BRICEÑO B., Inpreabogado No. 124.211 procede a dar contestación a la demanda en escrito que riela al folio 16 de este expediente.

Mediante el referido escrito, el demandado alega lo siguiente:

Que es cierto que en fecha 19 de enero de 2006, celebró un contrato de arrendamiento por un período de tres (03) años con la demandante, pero que dicho contrato lo celebró a los fines de renovar el monto del canon de arrendamiento del contrato anterior que fue suscrito en fecha 28 de octubre de 1985, que en razón de lo expuesto lleva un período de 24 meses como arrendatario del fondo de comercio y del inmueble ubicado en la Avenida Independencia.

Que niega y rechaza, lo alegado por la parte demandante en cuanto a que en el momento en que le comunica verbalmente de su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento, se había manifestado de forma grosera y altanera, por cuanto esos alegatos son falsos; y alega que lo que manifestó en esa oportunidad fue que le diera la prorroga legal, a lo que la parte demandante le contesto que no y que tampoco estaba dispuesta a recibirle el pago del canon de arrendamiento, por lo que su abogado trató de conversar, sin llegar a ningún acuerdo, situación ésta por la que procedió a hacer oferta real de canon de arrendamiento.

Que si bien es cierto, la parte demandante le dio en arrendamiento un fondo de comercio, no es menos cierto que, se incluye un inmueble por el cual realizó un deposito, a los efectos de cualquier reparación; que en consecuencia el bien inmueble que actualmente ocupa en calidad de arrendatario, es un bien propio de la demandante, razón por la que solicita le sea concedida la prórroga legal, según lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38 literal “d”.

Que no es cierto que el inmueble que habita la demandante se encuentre deteriorado, por cuanto es sabido por personas de la comunidad, que la demandante no tiene ningún interés en habitarlo sino que lo ha negociado con un comerciante vecino de la comunidad.

Estando en el lapso legal para dictar sentencia, este Tribunal de Alzada lo hace de la siguiente manera:

THEMA DECIDENDUM:

Trabada como ha quedado la presente controversia con ocasión a la contestación de la demanda, considera este Juzgador que el thema decidendum o relación jurídica controvertida en el presente procedimiento quedó circunscrita a determinar, si el contrato de marras versa solo sobre un fondo de comercio o incluye un inmueble, lo que permitirá decidir, si dado a la naturaleza del presente asunto ha de regir las normas en materia de arrendamientos inmobiliario prevé la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios o el Código Civil, máxime cuando el demandado ha exigido ser merecedor de la prorroga legal prevista en el artículo 38 de la antes citada ley especial. Siendo que sobre éste último aspecto, es menester que el Tribunal determine sí fue o no notificado el demandado sobre la no renovación del contrato de arrendamiento. Queda entendido que ambas partes reconocen la existencia de la relación arrendaticia, y su temporalidad, lo que en consecuencia ya no forma parte del tema a decidir

Señalados como fueron, los hechos que conforman el thema decidendum, pasa este Tribunal de seguidas a determinarles, del análisis de los medios probatorio traídos a autos por las partes.

DE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Considera este Tribunal, que de la propia manifestación voluntaria de las partes, tanto en el libelo como en la contestación, aunado al documento autenticado ante la Notaria Pública del municipio Trujillo del estado Trujillo, en fecha 19 de enero de 2.006, inserto bajo el número 56, tomo 03, folios 114-1115, y el cual riela a los folios 02 y 03 del presente expediente, se desprende que la intención de las partes fue vincularse a través de la existencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado. Así se declara.

Ahora bien, observa este juzgador, en cuanto al bien objeto de este litigio sometido a un contrato de arrendamiento por escrito a tiempo determinado, cuyo objeto es, por una parte, un fondo de comercio y el inmueble en el cual ha de funcionar éste, es importante hacer las siguientes consideraciones:

Merece especial atención el asunto relativo al objeto del contrato, ello a los fines de determinar el régimen legal aplicable y de verificar sí opera o no la solicitada prorroga legal; en tal sentido, resulta oportuno traer a colación lo previsto en el artículo 3°, literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual reza:

Artículo 3°: Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: (…)

c) Los fondos de comercio. …

.

En tal orden de ideas, la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en fecha 11-12-90, había sentenciado:

Esta Corte de manera reiterada, ha señalado que los fondos de comercio escapan de la aplicación de las disposiciones inquilinarias, pues no son susceptibles de regulación, como tampoco sujetos a las demás disposiciones que regulan la materia; y por lo demás tampoco se encuentran incluidos dentro de las previsiones de la Ley Especial. En el caso de autos estamos en presencia del típico arrendamiento de un fondo de comercio, integrado e inseparable al local del cual forma parte, constituyendo ambos el objeto único del contrato. Y siendo las disposiciones inquilinarias de orden público y de aplicación restrictiva, mal podría extenderse su aplicación a los fondos de comercio. Diferente hubiere sido la situación si se tratase de dos contratos de arrendamiento separados; uno que versare sobre el fondo de comercio y otro sobre el local donde el mismo funciona; pero del contrato celebrado entre las partes se aprecia que la intención no fue otra que la de ceder en arrendamiento un fondo de comercio integrado por la firma comercial, los bienes muebles que formaban parte de sus activos y el local donde funciona; lo cual evidencia que el objeto del contrato versó sobre un establecimiento mercantil y no sobre un local individualmente considerado, resultando, por consiguiente, improcedente la tramitación de un Derecho de Preferencia invocado en tales circunstancias, por tratarse de una situación a la cual no le son aplicables las disposiciones inquilinarias…

Es así, y visto lo que ha interpretado la jurisprudencia respecto a la exclusión de los fondos de comercios, sería conveniente definir lo que es un fondo de comercio, y en tal sentido es preciso advertir que al respecto el Código de Comercio no trae definición alguna, lo cual nos obliga a recurrir a la Doctrina, encontrando al efecto que Fondo de Comercio es: el conjunto de cosas que forman la especulación mercantil generadora de ganancias para su propietario, y se compone de bienes materiales y de muebles incorporales, o sea, la instalación material, útiles, mobiliarios, herramientas, máquinas y stock de mercancías, derecho a la clientela, a la razón comercial, a las enseñanzas, emblemas, marcas y al arrendamiento del local. Desde el punto de vista jurídico: es el conjunto de cosas, bienes y servicios, reunidos y organizados para ejercer el comercio; el elemento económico, capital, jurídicamente se traduce en el concepto bien; el económico, trabajo, en el concepto servicio o prestación.

Es así, como se observa, que en el caso de marras se da en alquiler el fondo de comercio, es decir, el conjunto de cosas necesarias para realizar la actividad comercial de vender víveres, frutas, licores y relacionados, cosas entres las cuales, está tanto el mobiliario necesario, tal como lo prevén las cláusulas cuarta y quinta y el local comercial o inmueble donde ha de funciona el fondo de comercio. En consideración a lo expuesto, resulta forzoso concluir que el régimen aplicable al presente juicio es el previsto en la legislación civil y no el previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y por vía de consecuencia, es igualmente menester concluir que en el caso de autos no opera la llamada prorroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos para los inmuebles excluidos de su aplicación. Y así se declara.

CONSIDERACIONES AL FONDO

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Promueve el contenido del documento inserto a los folios 02 y 03 del expediente contentivo de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública del municipio Trujillo, del estado Trujillo, en fecha 19 de enero de 2.006, e inserto bajo el número 56, tomo 03, folios 114-115; el cual expresa que se da en arrendamiento un negocio de víveres, frutas y licores, ubicado en la calle Independencia, número 12-74, jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá, municipio y estado Trujillo, para su explotación Comercial, única y exclusivamente en la referida ubicación. Que el contrato de arrendamiento tendrá un duración de tres (03) años, prorrogable por períodos iguales, salvo en el caso de que antes del vencimiento del plazo fijo o el de la prórroga, alguna de las partes avisara a la otra con un mes de anticipación y por escrito su voluntad de prorrogar el contrato. Que el canon de arrendamiento es por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) que con la reconversión monetaria pasan a ser CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs.400, 00). Que el arrendamiento incluye el mobiliario necesario para el giro y explotación del negocio. Que el presente contrato incluye el uso del bien inmueble donde esta situado el Fondo de Comercio; ello entre otras cláusulas propias del tipo de contrato. En tal sentido observa este juzgador, que tal documental debe ser valorada de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, como demostrativo del momento de inicio de la relación arrendaticia que surgió entre las partes, del objeto del contrato, y del tiempo de duración del mismo. Y así se valora.

Promueve el valor y mérito que se desprende del documento en original inserto al folio 04 del presente expediente, consistente en comunicación o misiva emanada de la demandante y dirigida al demandado, donde se participa acerca de la no renovación del contrato de arrendamiento antes mencionado; el cual aparece con fecha 02 de diciembre de 2008, es decir, precisamente un (01) mes antes del vencimiento del contrato de arrendamiento antes analizado.

Ahora bien, observa este Juzgador, que dicho documento no aparece suscrito por el arrendatario, ni recibido de manera alguno, sólo dirigido a éste, de manera que no se puede evidenciar que haya sido del conocimiento de éste en la fecha indicada; no obstante, el demandado no ha impugnado tal documental ni desconocido en algún momento haber recibido tal medio probatorio. Lo anteriormente expuesto es menester adminicularlo a la manifestación realizada por el demandado en la que expresa que efectivamente le fue notificada verbalmente que no se le renovaría el contrato de arrendamiento, lo que implica que éste esta en conocimiento de la voluntad de la arrendadora, y en consecuencia se tiene tal manifestación como una confesión espontánea, a tenor de lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil.

En consideración a tales razones, es preciso advertir que habiéndose hecho la participación oportunamente, éste ha finalizado y en consecuencia es menester que la parte demandada arrendadora entregue lo arrendado. Y así se declara.

Promueve igualmente la demandante, documento inserto a los folios del 05 al 08, del expediente, contentivo de INFORME DE CALAMIDAD PÚBLICA, emanado del Departamento de Prevención e Investigación de Incendios y otros siniestros, del Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencia de Carácter Civil del Poder Público Estadal de Trujillo; dicho informe describe que el inmueble consistente en vivienda propiedad de la ciudadana L.T.D.A., se encuentra inhabitable hasta tanto se realicen los trabajos de construcción y demolición del techo y paredes deformadas por remoción y bote de los escombros producido por la mismas; dicha documental que es considerada como un documento público administrativo, nada tiene que ver con el contrato de arrendamiento que vincula a las partes; y siendo que en el caso de marras no se aplica la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia el mismo no es un juicio de desalojo, conforme al cual sí hubiese prosperado el desalojo, este Tribunal considera impertinente dicho medio probatorio, es decir, ajeno a la situación fáctica planteada en esta controversia. Y así se declara.

Promueve igualmente, las testimoniales de los ciudadanos A.C.B.E., M.S. TERAN, NAILEH CASTAÑEDA, M.I.B.M. Y C.G.D.R.; de los cuales sólo se oyó la declaración de los ciudadanos M.S. TERAN, NAILEH CASTAÑEDA y M.I.B.M., las cuales corren insertas a los folios 36, 38 y 40 del presente expediente, y que se analizan de seguidas:

En cuanto a las testimoniales de los ciudadanos M.S.T.M.I.B.M., observa este juzgador, que los referidos testigos solo se limitaron a declarar sobre las condiciones de inhabitabilidad del inmueble que ocupa la demandante arrendadora, y siendo que como se ha establecido supra, tales hechos son ajenos al tema controvertido en este juicio, tales medios probatorios resultan impertinentes, razón por la cual se desechan al momento de dictar sentencia.-

En cuanto a la declaración de la ciudadana NAILEH CASTAÑEDA este juzgador observa, que en su respuesta a la segunda repregunta, ésta manifestó ser amiga de la demandante lo que la inhabilita para ser testigo en este juicio a tenor de lo establecido en el artículo 478del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se desecha al momento de dictar sentencia a tenor de lo establecido en el artículo 508 eiusdem.

Promueve prueba de inspección judicial sobre el inmueble que sirve de vivienda a la demandante arrendadora, ubicado en la Calle Independencia parroquia Chiquinquirá del municipio y estado Trujillo, cuya evacuación corre inserta a los folios del 43 al 53; en tal sentido, este juzgador observa, que dicha inspección versa sobre las condiciones de habitabilidad del inmueble propiedad de la arrendadora, hecho éste que resulta ajeno al tema controvertido en este juicio, tal como se ha indicado supra, razón por la cual se desecha toda vez que resulta impertinente.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Promueve la parte demandada, documento inserto a los folios 17 y 18 del expediente, autenticado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Trabajo y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en fecha 15 de diciembre de 1982, inserto bajo el número 501, consistente en contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en este juicio, sobre el mismo fondo de comercio antes identificado; dicho contrato de arrendamiento que no ha sido ni impugnado, ni tachado por la parte demandante, se tiene como fidedigno a tenor de lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil; no obstante, el Tribunal observa que dicho contrato nada prueba sobre los hechos controvertidos en este juicio, sino que con el mismo la parte demandada pretende demostrar la prolongación en el tiempo anterior al contrato objeto de este juicio, ello a los fines de invocar la prórroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y siendo que ya ha quedado establecido que tal régimen legal no aplica al presente asunto, se desecha dicho documento por resultar impertinente.

Promueve igualmente la parte demandada, documentos en copia simple insertos a los folios 19 y 20, consistentes en Balance Comercial del fondo de comercio, denominado “BODEGA EL CARMEN” ubicado en la Calle Independencia número 12-74, jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del municipio Trujillo del estado Trujillo; dicha documentales son valoradas por este juzgador como demostrativo de que la demandante ha arrendado un fondo de comercio y no inmueble, lo que implica que el objeto de dicho contrato esté excluido del régimen de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se valora.-

Analizadas como han sido las pruebas aportadas en autos, considera este Tribunal que ha quedado demostrado, que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes versa sobre un fondo de comercio, bienes muebles y el inmueble en el cual funciona dicho fondo de comercio, de manera que el mismo ha de regirse por la estipulaciones que en materia de arrendamientos prevé el Código Civil; lo que a su vez significa que no se aplican las instituciones especiales previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como la causal de desalojo prevista en el artículo 34 literal “b” de dicho texto legal, relativa a la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes; y la cual ha sido alegada por la demandante, cuando señala que requiere el inmueble porque aquél en el que habita se encuentra inhabitable, lo cual lleva a este juzgador a concluir forzosamente que tal causal de resolución del contrato resulta a todas luces IMPROCEDENTE.

Asimismo, alegó el demandado en su contestación que, si bien es cierto, la demandante le participó verbalmente sobre la no renovación del contrato de arrendamiento, él tiene derecho al beneficio de la prorroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; beneficio que no fue estipulado en el contrato de arrendamiento, ni en el Código Civil, razón por la que no puede considerarse que el demandado sea beneficiario de tal derecho legal.

En este punto resulta conveniente advertir, que la manifestación del demandado de que le fue notificado verbalmente sobre la no renovación del contrato, lo que se tiene como una confesión espontánea de aceptación de la participación que debía hacerle la arrendadora para no renovar el contrato, es afirmación demostrativa del hecho que según el contrato ocasionaba la terminación del contrato.

Y por vía de consecuencia sí el contrato de arrendamiento ha finalizado, resulta procedente la pretensión de entrega del bien dado en arrendamiento y así debe ser declarado en la dispositiva de este fallo.-Y así se declara.-

D I S P O S I T I V A

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación formulada por la parte demandante en contra de la sentencia de fecha 15 de Julio de 2010 dictada por el Juzgado de los municipios Trujillo, Pampán y Pampanito de esta Circunscripción Judicial.

SEGUNDO

CON LUGAR, la demanda que por desocupación y entrega del bien dado en arrendamiento por vencimiento de contrato y necesidad del inmueble interpuso la ciudadana L.M.T. en contra del ciudadano J.A.P.L., identificados en autos, sobre un FONDO DE COMERCIO destinado a la venta de víveres, frutas y licores, el mobiliario necesario para el giro y explotación del negocio y el bien inmueble donde esta funciona el Fondo de Comercio, el cual esta ubicado en la Calle Independencia No.12-74, jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del municipio Trujillo del estado Trujillo.

TERCERO

IMPROCEDENTE el beneficio de prorroga legal exigido por el demandado.

CUARTO

Se ordena al demandado hacer entrega a la demandante de un FONDO DE COMERCIO destinado a la venta de víveres, frutas y licores, el mobiliario necesario para el giro y explotación del negocio, así como del bien inmueble donde funciona el Fondo de Comercio, el cual esta ubicado en la Calle Independencia No.12-74, jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del municipio Trujillo del estado Trujillo.

QUINTO

Se condena a la parte demandada a las costas del recurso por haber resultado vencida en el mismo a tenor de lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

QUEDA CONFIRMADA LA DECISIÓN APELADA.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFÍQUESE A LAS PARTES.

Dada, firmada y sellada en la sala del Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, con sede en Trujillo, a los seis (06) días del mes de mayo de dos mil once (2.011). Años: 200° de la Independencia y 152° de la Federación.

El Juez Titular,

Abg. A.G.P..

La Secretaria Titular,

Abg. D.C.I.

En la misma fecha anterior y previo el anuncio de Ley dado por el Alguacil del Tribunal a las puertas del Despacho, y siendo las dos horas de la tarde (2:00 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.

La Secretaria Titular,

Abg. D.C.I.