Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de Merida, de 12 de Julio de 2007

Promueve el valor y mérito jurídico del Contrato de arrendamiento que se encuentra anexo a las actas procesales. En atención a la referida y prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 de la N.A.C., la aprecia y le otorga valor probatorio, por cuanto del instrumento en cuestión se evidencia el inicio de la relación contractual arrendaticia existente entre el ciudadano J.V.M. y la parte demandada de autos, ciudadana H.D., aunado al hecho que el mismo no fue impugnado ni desconocido por los intervinientes. Y ASÍ SE DECLARA.

Promueve el valor y mérito jurídico del documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha veintisiete (27) de diciembre de dos mil dos (2.002), cuya copia está consignada en autos. Señala el promovente que el objeto de la misma es demostrar que por efecto legal de la compra del apartamento identificado con el N° 7 del Edificio VALMONT, entre otros, por parte del ciudadano F.J.V.O., parte actora e identificada en autos, el mismo se SUBROGÓ en la condición de propietario-arrendador. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, la aprecia y le otorga valor probatorio, por cuanto del instrumento en cuestión se evidencia que el ciudadano F.J.V.O., es el propietario del apartamento identificado con el N° 7 del Edificio VALMONT y, por ende, se subrogó como arrendador de la ciudadana H.D., tal y como lo disponen los artículos 1.604 y 1.605 del Código Civil Venezolano, en concordancia con lo regido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aunado al hecho que el documento en cuestión no fue impugnado o tachado de falsedad por la parte contra quien obra. Y ASÍ SE DECLARA.

Promueve el valor y mérito jurídico de la copia simple del Acta de Asamblea de Copropietarios del Edificio VALMONT, protocolizada en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha veintidós (22) de diciembre de dos mil cinco (2.005), con la cual el promovente pretende demostrar que la ciudadana C.A.D.J.O.V.D.V., plenamente identificada en autos, por medio de dicho instrumento renunció al Derecho de Usufructo que poseía en todos los apartamentos del edificio VALMONT, incluyendo el marcado con el N° 7; igualmente pretende probar que el ciudadano F.J.V.O. si posee cualidad para obrar en la presente causa, en su condición de propietario-arrendador del bien inmueble en cuestión. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 de la N.C.A., la aprecia y le otorga valor probatorio, por cuanto del documento en cuestión, precisamente en la parte in fine del vuelto del folio ciento cincuenta y cinco (155) se evidencia fehacientemente que la ciudadana C.A.D.J.O.V.D.V., renuncia al derecho de usufructo que poseía sobre los apartamentos del edificio VALMONT, incluyendo entre ellos el marcado con el N° 7, lo cual genera plena cualidad para el actor en el presente proceso, aunado al hecho que el acta promovida no fue impugnada o tachada de falsedad por la parte contra quien obra. Y ASÍ SE DECLARA.

Promueve el valor y mérito jurídico de copia del acta de defunción del ciudadano J.V.M., quien falleció en fecha diecinueve (19) de abril de dos mil cinco (2.005), suscrita por la Registradora Civil de la Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 de la Ley Adjetiva Civil, la aprecia y le otorga valor probatorio, por cuanto el instrumento en cuestión emana de funcionario público competente para dar fe de lo expuesto, no siendo impugnado o tachado de falsedad por la parte contra quien obra, aunado al hecho que del mismo se desprende que el ciudadano J.V.M., falleció en fecha diecinueve (19) de abril de dos mil cinco (2.005). Y ASÍ SE DECLARA.

Invoca el valor probatorio del hecho notorio del fallecimiento del ciudadano J.V.M., consignando a tales efectos en cuatro folios útiles copias simples de los obituarios, señalando que de ese hecho notorio la ciudadana H.D., tenía conocimiento, más aún cuando la referida ciudadana reside en el edificio VALMONT, sitio en el cual el difunto también tenía su empresa y la cual estuvo cerrada tres (3) días por duelo. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora efectúa las siguientes consideraciones: El maestro Couture define los HECHOS NOTORIOS como “aquellos que entran naturalmente en el conocimiento, en la cultura o en la información normal de los individuos, con relación a un lugar o a un círculo social y a un momento determinado, en el momento en que ocurre la decisión”.

Por ende, se puede decir que los hechos notorios pueden ser de cualquier especie: devaluación monetaria, racionamiento de energía eléctrica, calor en verano, etc., o puede referirse a grandes acontecimientos históricos, políticos, sociales o económicos. Precisamente por eso su prueba es superflua: el conocimiento que el Juzgador tiene de ellos no le viene de su conocimiento privado, sino de la notoriedad pública, que hace absurda toda duda acerca de ese hecho.

El concepto notoriedad procura dos altos fines de política procesal: por una parte, un ahorro de esfuerzos al relevar a las partes de producir pruebas innecesarias. En este sentido significa un homenaje al principio de economía, oportunamente expuesto; por otra parte, procura prestigiar la justicia evitando que ésta viva de espaldas al saber común del pueblo y su arte consista, como se ha dicho, en "ignorar jurídicamente lo que todo el mundo sabe".

El hecho notorio es un conocimiento de hecho tomado de la experiencia común. Versa sobre aspectos fácticos de ese tipo, no pueden recaer sobre hechos constitutivos, porque pasaría a ser un hecho jurídico.

En el caso de marras debe aclararse que el principio que expresa "que los hechos notorios no precisan prueba", no es aplicable en aquellos casos en que la ley exige notoriedad como elemento determinante del derecho, por ejemplo: en la posesión notoria del estado civil, mala conducta notoria, etc. En estos casos, que se exige la notoriedad para el reconocimiento del derecho, lejos de ser una excepción a la carga de la prueba, implica una exigencia de probar la notoriedad. Ahora bien, por cuanto el hecho jurídico constitutivo señalado por el promovente, como lo es el fallecimiento del ciudadano J.V.M., no reviste ese carácter de hecho notorio, es por lo que esta Juzgadora no aprecia ni le otorga valor probatorio a la prueba in comento. Y ASÍ SE DECLARA.

Promueve el valor y mérito jurídico de cuatro partidas de nacimiento, con el objeto de demostrar que el ciudadano J.V.M., tuvo cuatro hijos de nombres: M.A.V.O., F.J.V.O., C.B.V.O. y P.J.V.O.. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 de la Ley Adjetiva Civil, la aprecia y le otorga valor probatorio, por cuanto los instrumentos en cuestión emanan de funcionario público competente para dar fe de lo expuesto, no siendo impugnados o tachados de falsedad por la parte contra quien obra, aunado al hecho que de los mismos se desprende que el ciudadano J.V.M., tuvo en vida cuatro (4) hijos, ut supra identificados. Y ASÍ SE DECLARA.

Promueve el valor y mérito jurídico de la copia simple de la planilla sucesoral correspondiente al ciudadano J.V.M.. Señala el promovente que el objeto de la misma es demostrar que ninguno de los quince (15) apartamentos del edificio VALMONT ni los cánones de arrendamiento que genera el apartamento N° 7 de dicho edificio fueron declarados como parte del acervo hereditario del causante, dado que ya los había vendido antes de su fallecimiento. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia y le otorga valor probatorio, por cuanto del mismo se desprende fehacientemente que los apartamentos no eran propiedad del causante J.V.M. al momento de su deceso, aunado al hecho que el instrumento en cuestión no fue impugnado o tachado de falsedad por la parte contra quien obra. ASÍ SE DECLARA.

Promueve el valor y mérito jurídico del documento público que contiene el Acta de Asamblea de Arrendatarios del Edificio VALMONT, realizada en fecha veintiséis (26) de septiembre de dos mil cinco (2.005) y suscrita por la Notaría Pública Primera de la Ciudad de Mérida. Señala el promovente que el objeto de la misma es demostrar: que dicho documento tiene el carácter de público de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Registro Público y del Notariado; así mismo demostrar que la Notario notificó a todos los asistentes a dicha asamblea que los ciudadanos M.A.V.O., F.J.V.O., C.B.V.O. y P.J.V.O., desde el mes de diciembre del año dos mil dos (2.002), son los exclusivos propietarios de los quince apartamentos que conforman el edificio VALMONT; igualmente demostrar que la notario público agregó al contenido del acta el aviso de convocatoria publicado en el Diario Frontera en fecha veinticinco (25) de septiembre de dos mil cinco (2.005); también demostrar que a la citada asamblea en representación de la arrendataria del apartamento N° 7 del edificio VALMONT asistió su hijo, ciudadano J.C. LENCHEROS D., titular de la cédula de identidad N° V.-14.520.739, por lo cual, desde la fecha (26) de septiembre de dos mil cinco (2.005), la ciudadana arrendataria tiene conocimiento que el ciudadano F.J.V.O. es el legítimo propietario del bien inmueble en cuestión y, finalmente demostrar que para la fecha veintiséis (26) de septiembre de dos mil cinco (2.005), la notario público le notificó a la demandada-arrendataria que el ciudadano F.J.V.O. es el legítimo propietario-arrendador del bien inmueble en cuestión. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia y le otorga valor probatorio, por cuanto del instrumento en cuestión se desprende fehacientemente lo argumentado en el presente particular por el promovente, aunado al hecho que el mismo no fue impugnado o tachado de falsedad por la parte contra quien obra. Y ASÍ SE DECLARA.

Promueve el valor probatorio del documento público autenticado ante la Notaría Pública Tercera de la Ciudad de Mérida, de fecha veinte (20) de octubre de dos mil cinco (2.005), en el que la arrendataria-demandada, ciudadana H.D., declara que en fecha (26) de septiembre de dos mil cinco (2.005), fue debidamente notificada del hecho que el ciudadano F.J.V.O. es el propietario del bien inmueble en cuestión, específicamente del apartamento N° 7 del edificio VALMONT; así mismo declara que recibió la oferta arrendaticia de venta del apartamento en cuestión. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 de la N.C.A., lo aprecia y le otorga valor probatorio, por cuanto el mismo no fue desconocido, impugnado o tachado de falsedad por la parte contra quien obra. Y ASÍ SE DECLARA.

Promueve en ochenta y un (81) folios útiles, copias simples del expediente signado con el N° 199, de las presuntas consignaciones de cánones de arrendamiento, llevado por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con lo cual pretende probar: que la consignante es la ciudadana H.D., en su condición de arrendataria del apartamento N° 7 del edificio VALMONT; que la arrendataria está consignando desde la fecha veintiocho (28) de septiembre de dos mil cinco (2.005); que la consignante señala como beneficiario de tales consignaciones al difunto J.V.M.; que el alguacil del Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dejó constancia en fecha once (11) de octubre de dos mil cinco (2.005), que al trasladarse a la sede de administración del edificio VALMONT, le informaron que el ciudadano J.V.M. había fallecido el diecinueve (19) de abril del mismo año; que la arrendataria-demandada, a pesar de estar debidamente notificada del fallecimiento de su antiguo arrendador-propietario del bien inmueble en cuestión, no modificó el nombre del beneficiario en las consignaciones; así mismo, no consta en las actas que el ciudadano F.J.V.O., haya sido notificado de tales consignaciones. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 de la Ley Adjetiva Civil, la aprecia y le otorga valor probatorio, por cuanto el instrumento en cuestión emana de funcionario público competente para dar fe de lo expuesto, aunado al hecho que del mismo se desprende fehacientemente lo argumentado en el presente particular por el promovente, no siendo impugnado o tachado de falsedad por la parte contra quien obra. Y ASÍ SE DECLARA.

IMPUGNACIÓN DE LAS CONSIGNACIONES. Señala el promovente que las consignaciones arrendaticias promovidas en el particular anterior adolecen de elementos de validez, que acarrean la nulidad absoluta de las mismas, anunciando la flagrante violación de los artículos 53 y 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora efectúa las siguientes consideraciones: Del estudio, análisis y revisión que se efectúa de las consignaciones arrendaticias realizadas por la ciudadana H.D., ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, se desprende lo siguiente: Que la ciudadana H.D. efectúa la primera consignación en fecha veintiocho (28) de septiembre de dos mil cinco (2.005), a favor del ciudadano J.V.M. y que en el mismo expediente ha consignado oportunamente los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil cinco (2.005), así como los doce (12) meses del año dos mil seis (2.006) y los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de dos mil siete (2.007). Así mismo, del estudio de las actas correspondientes a las aludidas consignaciones no se desprende la existencia de la debida notificación a que hace mención el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Finalmente, se observa que en fecha once (11) de octubre de dos mil cinco (2.005), el alguacil del Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dejó constancia que al trasladarse a la sede de administración del edificio VALMONT, le informaron que el ciudadano J.V.M. había fallecido el diecinueve (19) de abril del mismo año. Ahora bien, El artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.” Así mismo, el artículo 53 ejusdem, señala: “Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación.

El Juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al beneficiario, en la cual se señalarán las menciones referidas en el párrafo anterior y le indicará que la suma consignada, se halla a su orden y disposición. A los fines de dar cumplimiento al presente artículo, el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación.

La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada.

Parágrafo Único: En caso que el arrendatario manifestare desconocer la dirección del arrendador y a los solos fines de cumplir con la notificación que antecede, el arrendatario deberá solicitar al Tribunal receptor la expedición de un cartel de notificación, y proceder a una sola publicación en uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentra ubicado el inmueble, y posteriormente, lo consignará para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones”. De lo expuesto se infiere que, teniendo la ciudadana H.D., parte demandada-arrendataria, conocimiento que el ciudadano J.V.M. había fallecido y que el ciudadano F.J.V.O. era el nuevo propietario del bien inmueble en cuestión, todo lo cual se evidencia del Acta de Asamblea de Arrendatarios del Edificio VALMONT, realizada en fecha veintiséis (26) de septiembre de dos mil cinco (2.005) que se apreció y valoró en el particular octavo del presente fallo y del documento público autenticado ante la Notaría Pública Tercera de la Ciudad de Mérida, de fecha veinte (20) de octubre de dos mil cinco (2.005), apreciado y valorado en el particular noveno, en el que la arrendataria-demandada, ciudadana H.D., declara que en fecha (26) de septiembre de dos mil cinco (2.005), fue debidamente notificada del hecho que el ciudadano F.J.V.O. es el propietario del bien inmueble en cuestión, específicamente del apartamento N° 7 del edificio VALMONT, es por lo que, en atención a las normas ut supra señaladas, la ciudadana H.D. mal obró al efectuar una consignación a una persona distinta a la de su propietario, más aún cuando desde la fecha veintiséis (26) de septiembre de dos mil cinco (2.005) (dos -2- días antes que efectuara su primera consignación) tenía conocimiento que el propietario no era el señalado ciudadano J.V.M., sino su hijo, el ciudadano F.J.V.O.. Por las razones expuestas, esta Juzgadora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 53 y 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe forzosa e inexorablemente declarar que las consignaciones efectuadas por la ciudadana H.D. ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, Exp. N° 199, no se pueden considerar como legítimamente efectuadas, por no haber llenado los extremos legales requeridos y, por ende, no se le puede tener a la demandada-arrendataria, ciudadana H.D., como en estado de solvencia con respecto a su obligación contractual. Y ASÍ SE DECLARA.

Promueve el valor probatorio de la confesión espontánea realizada por la demandada-arrendataria, contenida en el folio nueve (9) del escrito de oposición a la Medida Cautelar de Secuestro, cuando señala que posterior a su primera consignación arrendaticia, obtuvo conocimiento que el ciudadano J.V.M., había fallecido. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, la aprecia y le otorga valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.

LA PARTE DEMANDADA PROMUEVE LAS SIGUIENTES PRUEBAS:

Promueve el valor y mérito jurídico de treinta y siete (37) recibos de pago de cánones de arrendamiento con el objeto de probar que desde el inicio de la relación arrendaticia hasta el mes de agosto de dos mil cinco (2.005), mi representada pagó los cánones de arrendamiento a la misma persona de nombre “Lourdes”, quien era la persona encargada por parte del arrendador ciudadano J.V.M., de recibir los pagos, por lo que se evidencia, según arguye el promovente, que para el momento que el nuevo propietario adquiere el bien para sí como para la fecha de la muerte de su padre, aún la administradora del edificio VALMONT, siguió recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora efectúa las siguientes consideraciones: De la revisión de los documentos promovidos y vista la manifestación efectuada por el promovente, se evidencia que tales instrumentos emanan de un tercero ajeno al presente proceso. A los efectos, el artículo 431 de la N.P.C., señala: “Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”. Expuesto lo anterior y por cuanto de autos no se desprende que tales documentos promovidos hayan sido ratificados por el tercero de quien emanan a través de la prueba testimonial, es por lo que esta Juzgadora no aprecia ni le otorga valor probatorio a la prueba in comento. Y ASÍ SE DECLARA.

Promueve el valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento que obra del folio trece (13) al quince (15), ambos inclusive, donde claramente se evidencia, según señala el promovente, que quien sostuvo la relación arrendaticia con la ciudadana H.D., fue el ciudadano J.V.M. y a nombre de éste es a quien se realizaban las consignaciones arrendaticias, probando así su solvencia. En atención a la referida y prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 de la N.A.C., la aprecia y le otorga valor probatorio en lo que respecta a que del instrumento en cuestión se evidencia el inicio de la relación contractual arrendaticia existente entre el ciudadano J.V.M. y la parte demandada de autos, ciudadana H.D., dado que el mismo no fue impugnado ni desconocido por los intervinientes, más no prueba la solvencia de la demandada-arrendataria en lo atinente a su obligación contractual, puesto que como ya quedó establecido en el presente fallo, la ciudadana H.D., al momento de efectuar su primera consignación ya estaba en conocimiento que el bien inmueble en cuestión, es decir, el apartamento N° 7 del edificio VALMONT, era propiedad del ciudadano F.J.V.O., subrogándose éste en la condición de propietario-arrendador y, por ende, las consignaciones arrendaticias efectuadas a favor del ciudadano J.V.M., no se pueden tener como legítimamente efectuadas. Y ASÍ SE DECLARA.

Promueve el valor y mérito jurídico de las documentales que obran del folio diecisiete (17) al treinta y cuatro (34) del cuaderno separado de medidas, los cuales prueban, según el promovente, que los cánones de arrendamiento aludidos como insolutos por el accionante, están debidamente pagos, por lo que mal podría el actor fundamentar su acción en la falta de pago. En atención a la referida prueba y como ya ha quedado declarado por parte de esta Juzgadora en el presente fallo, las consignaciones efectuadas por la ciudadana H.D. ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, Exp. N° 199, no se pueden considerar como legítimamente efectuadas, por no haber llenado los extremos legales requeridos y, por ende, no se le puede tener a la demandada-arrendataria, ciudadana H.D., como en estado de solvencia con respecto a su obligación contractual. Y ASÍ SE DECLARA.

LLEGADA LA OPORTUNIDAD LEGAL PARA DICTAR SENTENCIA, ESTE TRIBUNAL LO HACE EN LO SIGUIENTES TÉRMINOS:

De la revisión de las actas procesales, se evidencia que en la contestación al fondo de la demanda, la parte accionada opone a su favor para que sea resuelta in limini litis, la cuestión previa establecida en el ordinal 2° del artículo 346 de la N.A.C., es decir, la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio (denominado por el accionado como la falta de cualidad en la parte actora para sostener el presente juicio). Destaca como elemento fundamental de su argumento, el hecho que del documento de compra venta por medio del cual el ciudadano F.J.V.O., adquiere la propiedad del apartamento N° 7, entre otros, se evidencia que se constituyó a favor de la ciudadana C.V.D.O., un derecho de usufructo, por lo que el actor no tiene capacidad suficiente sin que acuda también al presente juicio la usufructuaria. En cuanto a la presente cuestión previa opuesta por la parte accionada, esta Juzgadora evidencia del Acta de Asamblea de Copropietarios del Edificio VALMONT, protocolizada en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha veintidós (22) de diciembre de dos mil cinco (2.005), apreciada y valorada en el particular tercero de las pruebas aportadas por el actor, que la ciudadana C.A.D.J.O.V.D.V., plenamente identificada en autos, por medio de dicho instrumento renunció al Derecho de Usufructo que poseía en todos los apartamentos del edificio VALMONT, incluyendo el marcado con el N° 7. Por lo expuesto, esta Juzgadora DECLARA SIN LUGAR, la cuestión previa opuesta por la parte accionada. Y ASÍ SE DECLARA.

ESTE JUZGADO RESUELVE EL FONDO DE LA CONTROVERSIA EN LOS SIGUIENTES TÉRMINOS:

Luego del respectivo análisis de las actas procesales, se evidencia que la ciudadana H.D., suscribió con el ciudadano J.V.M. en fecha primero (1°) de marzo de dos mil dos (2.002), un contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble, suficientemente identificado en autos y por el cual se encuentran obligados entre sí, de conformidad con lo establecido en los artículo 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil Venezolano vigente. Y ASÍ SE DECLARA.

Así mismo, de las actas procesales se desprende que en fecha veintisiete (27) de diciembre de dos mil dos (2.002), el ciudadano J.V.M. da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, al ciudadano F.J.V.O., el inmueble objeto del tantas veces mentado contrato de arrendamiento. Y ASÍ SE DECLARA.

Ahora bien, resulta forzoso señalar y así debe quedar declarado, que el comprador o adquirente del inmueble se subroga en la posición jurídica del arrendador en cuanto a los derechos y obligaciones resultantes de la relación de arrendamiento mientras dure su propiedad. Consecuentemente, el nuevo propietario se encuentra legitimado para exigir el pago de los cánones de arrendamiento que venzan o que sean posteriores a la fecha de enajenación, así como también se encuentra legitimado para solicitar el desalojo o la resolución del contrato de arrendamiento, sea cual fuere el caso. Y ASÍ SE DECLARA.

De lo anterior se infiere que, el hecho que el adquirente > ocupe el lugar del arrendador, la relación arrendaticia se transmite y por tanto el adquirente, por tal circunstancia, queda legitimado para exigir del arrendatario el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, aún cuando anteriores a la fecha de transferencia de la propiedad del inmueble arrendado, esto dado que el adquirente se ha convertido en arrendador y si como adquirente se encuentra en la obligación de respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, esto de conformidad con lo establecido en el artículo 1.604 del Código Civil Venezolano vigente y artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, también es cierto que el arrendatario está obligado a pagarle el canon de arrendamiento en esos mismo términos. Y ASÍ SE DECLARA.

En conclusión, la transferencia del inmueble arrendado, por cualquier medio o causa establecido en la Ley, implica > un traspaso o transferencia ipso facto al adquirente del goce que el arrendatario tenía y el derecho del adquirente (arrendador) de recibir los frutos civiles que ese inmueble produce, puesto que los mismos pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce, es decir, en beneficio de quien ha adquirido el bien arrendado. Consecuentemente, también se produce una transferencia ipso facto de la relación arrendaticia al nuevo propietario, quedando éste vinculado con el arrendatario, generándose entre ellos los mismos derechos y obligaciones preexistentes. Y ASÍ SE DECLARA.

Así mismo y por cuanto se declaró que las consignaciones efectuadas por la ciudadana H.D. ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, Exp. N° 199, no se pueden considerar como legítimamente efectuadas, por no haber llenado los extremos legales requeridos, es por lo que no se le puede tener a la demandada-arrendataria, ciudadana H.D., como en estado de solvencia con respecto a su obligación contractual. Y ASÍ SE DECLARA.

Consecuentemente y dado que la arrendataria incumplió con su obligación contractual, es menester señalar el contenido del artículo 34, literal “a”, el cual establece: “Artículo 34: Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. La norma transcrita se traduce en el Derecho que nace para el arrendador, en el caso de incumplimiento por parte del arrendatario, de solicitar el desalojo del inmueble dado en calidad de arrendamiento por parte del arrendatario - demandado. En el caso de marras, vista la reclamación efectuada por el actor y visto igualmente el conglomerado de actuaciones de las cuales se deriva el incumplimiento de la arrendataria, es por lo que resulta forzoso declarar con lugar la petición del accionante, tal y como se decretará en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.

CAPÍTULO III

DE LA DISPOSITIVA

En atención y consideración a las razones ya expuestas, es por lo que este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, administrando Justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano F.J.V.O., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-8.024.547, domiciliado en esta Ciudad de Mérida, Estado Mérida y civilmente hábil, en su condición de propietario-arrendador, debidamente representado por el Abogado en ejercicio M.A.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-4.965.578, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 36.601, domiciliado en esta Ciudad de Mérida, Estado Mérida y jurídicamente hábil, contra la ciudadana H.D., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.-12.910.656, domiciliada en esta Ciudad de Mérida, estado Mérida y civilmente hábil, en su condición de arrendataria, debidamente representada por el Abogado en ejercicio P.S. CONTRERAS MORALES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-12.778.329, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 79.053, domiciliado en esta Ciudad de Mérida, Estado Mérida y jurídicamente hábil, por DESALOJO.

En consecuencia, este Tribunal ordena a la parte demandada hacer efectiva entrega del inmueble en cuestión a la parte actora, a saber el apartamento identificado con el N° 7 del edificio Valmont, ubicado en la calle 27 entre avenidas 3 y 4, Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, libre de personas, muebles, animales y/o cosas. De conformidad con el artículo 274 de la N.C.A., se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente perdidosa. Puesto que la presente decisión se dicta dentro del lapso establecido en la Ley, es por lo que las partes se encuentran a Derecho para conocer de la misma e interponer los recursos que consideren convenientes.

DADO, SELLADO Y FIRMADO EN LA SALA DE DESPACHO DE ESTE JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En la Ciudad de Mérida, a los doce (12) días del mes de julio de dos mil siete (2.007). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

LA JUEZA TEMPORAL

ABG. M.E.M.O.

LA SECRETARIA TITULAR,

ABG. E.C. UZCÁTEGUI B.

En la misma fecha se copió y publicó, siendo las 9:00 de la mañana. Quedando su asiento en el libro diario bajo el Nº 15.-

Sria. Tit.