Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 9 de Julio de 2008

THEMA DECIDENDUM: El presente juicio fue interpuesto por la ciudadana YOLIMAR COROMOTO D.M., en contra del ciudadano O.E.M.G., en virtud de que dio en alquiler al demandado, a través de un contrato privado de fecha 1 de julio de 2.005, un inmueble de su propiedad, y que en el citado contrato se estableció en la cláusula segunda que el canon de arrendamiento era la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,oo) mensuales, pagaderos por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) días de cada mes, contados a partir del 31 de julio de 2.005. Igualmente señaló que la duración del contrato era de seis (6) meses, contados a partir del 1 de julio de 2.005 hasta el 1 de enero de 2.006, siendo renovado por voluntad de las partes, siempre y cuando una de las mismas no de aviso a la otra de su voluntad de no renovar, y en vista que el demandado no es consecuente en el pago de los cánones de arrendamiento, ya que paga el alquiler cuando quería haciendo caso omiso al contrato y la obligación que tiene de hacerlo mensualmente, razón por la cual lo demandó por desalojo.

Por su parte, el demandado de autos, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda, ya que con fecha 1 de julio de 2.005, suscribió contrato de arrendamiento por vía privada con la arrendadora, estableciendo que la duración del mismo, es de seis (6) meses, contados a partir del día 1 de julio de 2.005 hasta el 1 de enero de 2.006, en tal sentido se está en presencia de un contrato a tiempo determinado con prórrogas sucesivas y que para ponerle fin al mismo se requiere la manifestación por escrito con anticipación al vencimiento del contrato de arrendamiento, expresando cualquiera de las partes su voluntad de no continuar con el mismo. Asimismo indicó que no se está en estado de insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento por tres (3) meses consecutivos, por cuanto los ha pagado en dos oportunidades, tal y como se llegó a un acuerdo verbal entre la arrendadora y el arrendatario en que éste cancelara como pudiera, desvirtuando la cláusula novena por mutuo acuerdo.

Luego de analizar las alegaciones explanadas por la parte actora y las argumentaciones producidas por la parte demandada en autos así como la valoración de las pruebas promovidas por las partes, corresponde al Tribunal verificar si es procedente o no el desalojo incoado. Así quedó trabada la litis.

PUNTO PREVIO EN CUANTO A LA NATURALEZA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:

1. - DE LA CALIFICACIÓN DE LA ACCIÓN: Previo al mérito de la controversia, debe resolver este sentenciador como punto previo, sobre la calificación de la acción incoada y el procedimiento utilizado para el trámite y substanciación de la causa. La presente demanda fue admitida como DESALOJO, tal y como fue accionada por la demandante.

   Ahora bien, la parte demandada ciudadano O.E.M.G., señaló que con fecha 1 de julio de 2.005, suscribió contrato de arrendamiento por vía privada con la arrendadora ciudadana YOLIMAR COROMOTO D.M. –tal y como lo indicó la actora en su escrito libelar--, estableciendo como duración del mismo seis (6) meses, contados a partir del día 1 de julio de 2.005 hasta el 1 de enero de 2.006; y que el mismo sería renovado por voluntad de las partes, siempre y cuando una de las mismas no de aviso a la otra de su voluntad de no renovar. Alegó igualmente el demandado que están en presencia de un contrato a tiempo determinado con prórrogas sucesivas y que para ponerle fin al mismo se requiere la manifestación por escrito con anticipación al vencimiento del contrato de arrendamiento, expresando cualquiera de las partes su voluntad de no continuar con el mismo.

   Siendo ello así, se impone entonces determinar, previo a cualquier otra consideración, cual es la naturaleza del contrato en cuanto a su duración y el objeto, para dictaminar si fue o no correcta la interposición de la demanda por ese tipo de acción, así como el procedimiento empleado para el trámite y sustanciación del juicio.

   En tal sentido, sobre la duración del contrato de arrendamiento, ha señalado el destacado jurista venezolano G.G.Q., lo siguiente:

   “Cuando al abogado se le presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.

   En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon, hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”

   En el presente caso se ha intentado una demanda calificada por la actora, ciudadana YOLIMAR COROMOTO D.M., como desalojo sobre la base de la existencia de un contrato a tiempo indeterminado, alegando como causa de tal acción el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2.007.

2. DEL DESALOJO: El procedimiento por Desalojo se inicia de conformidad con el procedimiento breve, contemplado en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, que establecen:

   El artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, señala:

   Se sustanciarán y sentenciarán por el procedimiento breve las demandas cuyo valor principal no exceda de quince mil bolívares; así como también la desocupación de inmuebles en los casos a que se refiere el Artículo 1.615 del Código Civil, a menos que su aplicación quede excluida por ley espacial. Se tramitarán también por el procedimiento breve aquellas demandas que se indiquen en leyes espaciales

   .

   Asimismo, el artículo 1.615 del Código Civil, estipula:

   Los contratos verbales o por escrito sobre alquiler de casas y demás edificios en que no se hubiere determinado el tiempo de duración, puede deshacerse libremente por cualquiera de las partes, concediéndose al inquilino noventa días para la desocupación (…) No se concederán al inquilino los plazos de que trata este artículo en caso de que no esté solvente por alquileres,…

   .

   El juicio de desocupación, como correctamente asevera el Dr. M.R., supone teóricamente la resolución previa del contrato de arrendamiento que unía a inquilino y a arrendador, con la sola voluntad de éste, según lo pautado en el artículo 1.615 del Código Civil, por lo cual “El desalojo es el único camino procesal para obtener la devolución de un bien inmueble dado en arrendamiento a tiempo indeterminado...”. La doctrina antes citada resuelve que el juicio de desalojo supone una resolución del contrato en forma unilateral por parte del arrendador, como excepción al principio de intangibilidad de los contratos consagrado en el artículo 1.159 del Código Civil, siendo la intención del legislador concederle a este último un remedio judicial tendiente a garantizarle la recuperación del bien arrendado, luego, a partir de la manifestación del arrendador en prescindir en la continuación del contrato, se resuelve el vínculo jurídico entre arrendador y arrendatario, siendo pertinente el ejercicio de las acciones establecidas en leyes especiales (acción de desalojo establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), a los fines de obtener la devolución del bien, en este orden, al operar la hipótesis señalada no cabe acción de cumplimiento o resolución conforme al artículo 1.167 del Código Civil.

   Ahora bien, considera este Juzgado, que ciertamente las partes acordaron en el contrato de arrendamiento que su lapso de duración sería a tiempo determinado, de seis (6) meses, pero aunado a ello, está el hecho no controvertido que vencido dicho lapso, el arrendatario continuó ocupando el inmueble y la arrendadora siguió permitiendo tal ocupación.

   Igualmente se observa, que en la cláusula “TERCERA” del referido contrato, que obra a los folios 7 y 8, se estableció:

   TERCERA: La duración del presente contrato es de SEIS MESES, contados a partir del PRIMERO de Julio de 2.005 hasta el PRIMERO de Enero de 2.006. El contrato será renovado por voluntad de las partes, siempre y cuando una de las mismas no dé aviso a la otra de su voluntad de no renovar el contrato.

   Del contenido de esta cláusula claramente se desprende que las partes celebraron un contrato a tiempo determinado de seis meses, sin embargo igualmente, en la mencionada cláusula se previó a modo potestativo para las partes que dicho contrato fuera prorrogado, siempre y cuando una de las mismas no diera aviso a la otra de su voluntad de no renovar el contrato. Debe entenderse que la denominada por la doctrina como “cláusula de prórroga sucesiva y automática”, es cuando el propio texto del contrato así lo prevé, señalando que el contrato es prorrogable por períodos iguales en forma sucesiva y automática, lo que implica que la parte que no éste interesada en prorrogar el contrato debe así manifestárselo a la otra parte por escrito en el término o lapso que esté establecido expresamente en el contrato.

   Es de advertir que no existe en el expediente la manifestación por escrito de no prorrogar el contrato, sin embargo, el arrendatario siguió ocupando el inmueble arrendado y la arrendataria continuó recibiendo el canon de arrendamiento, lo que indiscutiblemente trajo como consecuencia que operó la tácita reconducción, institución jurídica que se encuentra prevista en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, disposiciones que no fueron derogadas por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En cuanto a la tácita reconducción, el destacado autor venezolano J.L.V., en la segunda edición de su valiosa obra “Análisis de la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, páginas 140, 141 y 142 expresó lo siguiente:

   La primera institución que es necesario analizar es la TÁCITA RECONDUCCIÓN; esta supone la existencia de un contrato escrito, en el cual se ha fijado el tiempo de duración y éste tiempo o su prórroga convencional ha expirado, así como ha expirado también el lapso de prórroga legal, quedando el arrendatario en ocupación del inmueble y dejándolo el arrendador en posesión del mismo; en cuyo caso el arrendamiento se presume que continúa bajo las mismas condiciones, excepto al tiempo de duración, el cual se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (Art. 1615 C.C, se mantiene derogado por artículo 34 del D.L.A.I.); y, excepto también, del monto de canon que puede ser objeto de un procedimiento regulatorio o de un acuerdo entre las partes en los inmuebles exentos de regulación (…).

   La tácita reconducción tienen fundamento legal en los siguientes dispositivos:

   Artículo 1.600 del Código Civil: “Si la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

   Artículo 1.614 del Código Civil: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como los que hacen tiempo determinado.”.

   La doctrina y la jurisprudencia patria pareciera unificar los términos renovación y reconducción para tratarlos indiferentemente bajo el concepto de tácita reconducción, a pesar de existir diferencias entre ambas nociones. Pero indistintamente de las precisiones técnicas entre los citados términos, su efecto último y común es el de que el contrato a término fijo vencido se regule por las disposiciones referentes a los contratos a tiempo indeterminado (Arts. 1.626, 1.627 C. C; en caso de previos rústicos: Art. 1.615 del C. C; en caso de alquiler de inmuebles urbanos y suburbanos Art. 34 D.L.A.I.); lo cual tiene lugar cuando se dan los siguientes supuestos:

   a.- La existencia de un contrato a término fijo el cual está vencido.

   b.- Que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término del contrato y después de vencido el lapso de prórroga legal si es que el arrendatario se ha beneficiado de ella (Art. 38 D.L.A.I.).

   c.- Que el arrendador, por su voluntad tácita, deje al arrendatario en posesión de la cosa arrendada, lo cual supone que no haga o haya hecho manifestación contraria a esta circunstancia.

   Señala el artículo 1.599 de Código Civil: “Si el arrendatario se ha hechos por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”, a lo que habría que agregar que el contrato realmente concluye, conforme a la nueva normativa inquilinaria, el día que vence la prórroga legal correspondiente si el arrendatario ha hecho uso de ella (Art. 38 D.L.A.I.), p. ej.: una cláusula que disponga “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01-02-2000”. En este caso las partes han establecido su libre voluntad de poner fin al contrato en una fecha determinada, por lo que sería en este caso el desahucio inútil e innecesario, pues según el artículo 1.268, ejusdem, el deudor se constituye en mora con el sólo vencimiento del término; ésta es la regla conocida como “el día interpela por el hombre”, recogida igualmente en el artículo 1.599, ejusdem.”.

   En orden a lo antes indicado, resulta concluyente, determinar que efectivamente en el caso bajo examen existe la mencionada tácita reconducción, razón por la cual se está en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, siendo la acción de desalojo la idónea para resolver el referido contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 1 de julio de 2.005 y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

La parte accionante promovió las siguientes pruebas:

1. Valor y mérito jurídico favorable de los actos y actas procesales en todo aquello que favorezca a la actora.

   Con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le sean favorables, el Tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular.

   Con relación a esta prueba, el Tribunal considera pertinente, hacer las siguientes consideraciones: En primer lugar, cuando una prueba es promovida dentro de un proceso cualquiera, no es el promovente el dueño de la prueba, pues la misma puede beneficiar, favorecer o perjudicar a todas las partes que de una u otra forma aparezcan involucradas en la controversia, en atención al principio procesal de la comunidad de la prueba, que permite que una prueba evacuada y producida a los autos pertenece al proceso, guardando total independencia de la parte que la promovió o produjo y no en forma particular a su aportante o promovente, ya que tal como lo estableció la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 19 de noviembre de 1.969, tienen su justificación jurídica en que “... como las pruebas constituyen los elementos utilizados por el Juez para alcanzar el fin del proceso, nada importa quien las haya promovido o aportado”; en segundo lugar, son tres las características fundamentales que se le atribuyen al principio de la comunidad de la prueba: 1) Que se relaciona con el hecho de que toda prueba surte efectos para el proceso quien la adquiere (proceso de adquisición de la prueba) para el proceso, sin que importe la parte que la haya promovido. 2) El destinatario de la prueba no es una parte específica, no es tampoco su promovente, es, siempre y en todo caso el proceso. 3) La valoración de una prueba no toma en cuenta el vínculo generador de ella, pues el mérito y la convicción que de ella dimanan es totalmente independiente del propósito del promovente, sólo subordinado a la soberanía del juzgador; en tercer lugar, si bien, la expresión de reproducir el mérito favorable de los autos en cuanto a que favorezca a la parte promovente, no vulnera en sí el principio de la adquisición procesal, ni tampoco lesiona el principio de la comunidad de la prueba, ni menoscaba la potestad del juzgador de valorar las pruebas, no obstante, la expresión el mérito favorable de los autos en cuanto favorezca al cliente o representado, no constituye por sí misma una prueba, sino una especie de recordatorio al Juez para analizar las actas procesales, sin que ello implique, se repite, una prueba en si misma. Por lo tanto, a esta prueba promovida por la parte actora, el Tribunal no le asigna eficacia probatoria alguna, pues las actas procesales y las pruebas no son patrimonio de una parte en especial sino que corresponden al proceso, y por lo tanto, pueden favorecer o desfavorecer a las mismas.

2. Valor y mérito jurídico favorable del documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio R.d.E.M., de fecha 31 de marzo de 2.003, inserto bajo el número 17, folios 46 al 47, Tomo Primero, Protocolo Primero, Primer Trimestre del referido año.

   Consta a los folios 5 y 6, documento público original mediante el cual la ciudadana GUADIS M.M.G., le dio en venta a la ciudadana YOLIMAR COROMOTO D.M., el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, razón por la cual este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

3. Valor y mérito jurídico del documento privado de arrendamiento, de fecha 1 de julio de 2.005.

   En relación al contrato de arrendamiento que en original riela a los folios 7 y 8, este Tribunal observa que el mismo fue suscrito por la ciudadana YOLIMAR COROMOTO D.M., en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, el ciudadano O.E.M.G., en su carácter de arrendatario. Ahora bien, por cuanto dicho documento privado no fue impugnado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil, en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se da por reconocido dicho documento privado en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

4. Valor y mérito jurídico de la comunicación de fecha 29 de noviembre de 2.005.

   Obra al folio 9 la referida comunicación por medio de la cual la abogada A.M., en su condición de apoderada judicial de la ciudadana YOLIMAR COROMOTO D.M., le participó al ciudadano O.E.M.G., que por cuanto tiene un retraso de tres (3) meses, en el pago del canon de arrendamiento de un inmueble propiedad de su mandante, ubicado en la población de S.D., Sector Visum, Municipio C.Q.d.E.M., y el cual ocupa en calidad de arrendatario, le solicitó de acuerdo a lo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la desocupación del mismo en un plazo de quince (15) días contados a partir de la referida notificación, de lo contrario se vería en la obligación de proceder legalmente, solicitando el desalojo por falta de pago.

   Del contendido de la referida comunicación se observa que aparece una firma ilegible, que se corresponde con la de la abogada A.M., con su respectiva cédula de identidad e Inpreabogado, sin embargo, no consta que la misma haya sido recibida por el ciudadano O.E.M.G..

   Con relación a esta prueba, este Juzgado comparte la constante jurisprudencial de las decisiones emanadas de la extinta Corte Suprema de Justicia y del actual Tribunal Supremo de Justicia, en las cuales se considera que ninguna de las partes puede unilateralmente crear una prueba a su favor, excepto en el caso de la figura jurídica del juramento decisorio; así lo decidió la Sala Constitucional en sentencia de fecha 2 de abril de 2.002, en el expediente número 00-1493, con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H., todo ello en obsequio del ejercicio del derecho en el caso del sistema de apreciación de las pruebas, precisamente con la finalidad de proteger las disposiciones constitucionales a la defensa y al debido proceso. Por lo tanto valorar esta prueba unilateralmente creada por la parte actora, implicaría soslayar ilegalmente la tarifa legal prevista en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, para los documentos privados que le son opuestos a la parte contraria y mal puede oponérsele a la parte contraria un documento privado que no ha sido firmado por la misma. Por las razones anteriormente expuestas, es por lo que a la mencionada comunicación no se le otorga eficacia jurídica probatoria.

5. Valor y mérito jurídico de manifestación de voluntad de vender el inmueble, de fecha 30 de junio de 2.006, recibida por el arrendatario, ciudadano O.E.M.G., en fecha 7 de julio de 2.006.

   Este Tribunal observa que al folio 10, consta la referida comunicación en virtud de la cual la ciudadana YOLIMAR COROMOTO D.M., en su condición de propietaria y arrendadora del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, le manifestó al ciudadano O.E.M.G., que decidió poner en venta el inmueble y por cuanto él tiene el derecho de preferencia de acuerdo a lo previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le ofertó el referido inmueble, por el precio de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,oo), cuya condición y modalidad es al contado.

   Ahora bien, dicha comunicación se encuentra firmada por la ciudadana YOLIMAR COROMOTO D.M., titular de la cédula de identidad número 14.805.181, siendo recibida en fecha 01 de julio de 2.006, según firma ilegible.

   Legal y doctrinariamente se ha señalado que las cartas son documentos privados, independientemente de que se señala una diferencia entre las cartas y las misivas, que pudieran ser en cualquier momento dirigidas por las partes en un proceso judicial. En cuanto a las cartas el artículo 1.771 del Código Civil consagra lo siguiente: “Pueden hacerse valer en juicio como prueba o principio de prueba por escrito, las cartas misivas dirigidas por una de las partes a la otra, siendo que en ellas se trata de la existencia de una obligación o de su extinción, así como de cualquier otro hecho jurídico relacionado con los puntos que se controviertan. El autor de la carta puede exigir la presentación de ésta a la persona a quien fue destinada o ésta producirla en juicio para los efectos mencionados”. Ahora bien, en cuanto a la valoración de dicha prueba el artículo 1.374 lo señala de la siguiente manera: “La fuerza probatoria de las cartas misivas producidas en juicio, se determina por las reglas establecidas en la Ley y respecto de los instrumentos privados y del principio de la prueba por escrito: pero carecerán de valor las que no están firmadas por la persona a quien se atribuyen salvo que hubieran sido escritas de su puño y letra y remitidas a su destino. El Juez desestimará las que se hayan presentado en contraversión con la Ley, sin perjuicio de los derechos que correspondan al agraviado por violación del secreto debido a la correspondencia epistolar”. De todo lo expuesto se deduce, en primer lugar, que se trata de un documento privado; en segundo lugar, que la expresada carta está dirigida por una de las partes a la otra; en tercer lugar, que tal carta trata de la existencia de una obligación; en cuarto lugar, que están firmadas por las partes. Por lo tanto, este Tribunal considera que la referida carta misiva, por ser un documento privado que no fue impugnado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fue desconocida su firma, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se da por reconocido dicho documento privado en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

6. Valor y mérito jurídico favorable de los siguientes documentos:

   1. Telegrama con acuse de recibo enviado por la parte actora a su arrendatario en fecha 18 de septiembre de 2.007 y recibido en fecha 24 de septiembre de 2.007 en su domicilio, en el que se reclamó el pago de los meses de arrendamiento insolutos de junio, julio, agosto y septiembre de 2.007.

   2. Acuse de recibo de telegrama enviado por la parte accionante a su arrendatario en fecha 5 de octubre de 2.007 y recibido en fecha 10 de octubre de 2.007 en su domicilio, en el cual se reclamó y se le exigió el pago de las mensualidades insolutas de los meses junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2.007.

   El Tribunal observa que al folio 79 corren agregados los acuse de recibos de los referidos telegramas enviados en fecha 18 de septiembre de 2.007 y 05 de octubre de 2.007, siendo entregados en fecha 24 de septiembre de 2.007 y 10 de octubre de 2.007.

   En cuanto a los telegramas, el Reglamento del Servicio de Telégrafos, de fecha 2 de mayo de 1.941 conceptúa al telegrama como todo mensaje que se transmita por las líneas del servicio o que se hubiere consignado con ese objeto, pudiendo todos los habitantes del territorio nacional, comunicarse entre sí, por medio de dicho servicio señalándose en todo telegrama, por lo menos, el nombre del destinatario y el lugar de remisión; y en el reverso del mensaje escribir claramente el nombre y apellido del remitente así como su dirección. Cuando se trata de un telegrama con acuse de recibo y el organismo oficial, en este caso Ipostel, indica que fue recibido por la persona a quien se le remitió, tendrá el mérito probatorio de documento privado, en orden a lo establecido en el artículo 1.375 del Código Civil. El Tribunal observa igualmente que dichos documentos privados no fueron impugnados por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fue tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se dan por reconocidos dichos documentos privados en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

7. Valor y mérito jurídico de carta poder otorgada por la ciudadana YOLIMAR COROMOTO D.M., de fecha 20 de noviembre de 2.005, a los fines de gestionar extrajudicialmente la desocupación del inmueble de su propiedad, por falta de pago de los cánones de arrendamiento.

   Riela al folio 80, la indicada carta poder, y en vista que dicho documento privado no fue impugnado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se da por reconocido dicho documento privado en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

La parte accionada promovió las siguientes pruebas:

1) Valor y mérito favorable de los autos.

Con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le sean favorables, el Tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular, por lo tanto, a esta prueba promovida por la parte demandada, el Tribunal no le asigna eficacia probatoria alguna, pues las actas procesales y las pruebas no son patrimonio de una parte en especial sino que corresponden al proceso, y por lo tanto, pueden favorecer o desfavorecer a las mismas.

2) Prueba testifical. La parte demandada solicitó se citará a la ciudadana GAUDIS M.M.G., para que reconociera en su contenido y firma instrumentos privados consistentes en recibos firmados por la misma, donde recibió los cánones de arrendamiento en nombre de su hija YOLIMAR D.M., de fechas 29 de mayo de 2.007 y 18 de junio de 2.007 respectivamente.

Observa este Tribunal que consta al folio 101 la referida citación de la ciudadana GAUDIS M.M.G., sin embargo no compareció a reconocer en su contenido y firma los recibos que obran al folio 67, razón por la cual se declara inexistente la indicada prueba.

SOBRE LA ACCIÓN DEL DESALOJO: La acción judicial por desalojo fue fundamentada en el literal “a)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por existir un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y por encontrarse la parte demandada insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

El Tribunal observa que el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, establece lo siguiente:

Artículo 34: Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo

. (Lo subrayado fue efectuado por el Tribunal).

Como ya se indicó, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, ahora bien, en el caso in comento existe un contrato escrito que se convirtió en contrato a tiempo indeterminado y se demandó el desalojo conforme la causal establecida en el literal “a)” del artículo 34 eiusdem, vale decir, que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; asimismo, el Tribunal pudo constatar, según las pruebas promovidas por las partes que el ciudadano O.E.M.G., no demostró haber cancelado los cánones de arrendamiento demandados correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2.007, ya que consta en copia simple al folio 67 recibo número 73, otorgado en S.D. en fecha 18 de junio de 2.007, que se recibió del ciudadano O.M., el pago de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre de 2.006 y de enero a mayo de 2.007, amén de que dichos cánones de arrendamiento no fueron demandados.

Con base a lo anteriormente indicado, es por lo que la acción judicial de desalojo debe prosperar y así debe decidirse.

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: