Decisión de Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de Merida, de 14 de Junio de 2010
| Fecha de Resolución | 14 de Junio de 2010 |
| Emisor | Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina |
| Ponente | Francina Rodulfo |
| Procedimiento | Vencimiento De Prorroga Legal |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y S.M.D.L.
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA
200° y 151°
EXPEDIENTE NRO. 7671
D E M A N D A N T E: Z.C.B., asistida por el abogado R.J.R.R..
D E M A N D A D O: M.I.N.R..
M O T I V O: VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.
FECHA DE ADMISION: 08 DE MARZO DE 2010.
VISTOS .-
L A N A R R A T I V A
Se inicia la presente acción por demanda que incoara la ciudadana Z.C.B., venezolana, titular de la cédula de identidad Nº3.994.018, asistida por el abogado R.J.R.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 65.926, con domicilio procesal en la Avenida G.P.F., Centro Comercial El Solar, Local Nº 6 de la Ciudad de Mérida; POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL; CONTRA LA CIUDADANA M.I.N.D.R., titular de la cédula de identidad Nº 10.896.515.
La ciudadana Z.C.B., parte actora, ya identificada, asistida por el abogado R.J.R.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº65.926, en el libelo de la demanda destaca:
DE LOS HECHOS
Desde el 2 de diciembre de 1998, mi madre (hoy difunta) V.A.d.B., suscribió Contrato de Arrendamiento con la ciudadana M.I.N.d.R., venezolana, mayor de edad, casada, titular de la Nº 10.896.515 y hábil, dicho contrato versó sobre un inmueble consistente en un apartamento ubicado en la Av.1, entre calles 11 y 12, Edif. El Cedro, piso 1, Apto Nº2, jurisdicción de la Parroquia Milla del Municipio Libertador de esta ciudad de Mérida. Ahora bien al fallecer mi madre seguimos con la misma relación de arrendamiento, en forma normal y consecutiva, suscribiendo contratos a término fijo, cada seis meses, hasta que el último contrato lo celebramos el día 2 de diciembre de 2005, siendo el tiempo de duración seis meses contados a partir del 2 de diciembre de 2005 hasta el 2 de junio de 2006, fijo y no prorrogable según la cláusula Tercera de dicho instrumento, el que consigno marcado con el Nº1.
Ahora bien, siendo un contrato a tiempo determinado entra en vigor la Prórroga Legal, en forma automática, apegado pues a lo contenido en la norma que rige la materia y en este orden debo manifestarle que le notifiqué a la Arrendataria, la no renovación del contrato ya tantas veces señalado, como se desprende de la comunicación que recibiera la ciudadana M.I.N. en fecha 3 de junio de 2006 y que consigno marcada con el Nº2 y en la misma se establece que se decidió no continuar con la relación arrendaticia y en consecuencia se le advierte que puede ella acogerse a no a la Prórroga Legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que esta empezará a regir el mismo 3 de junio de 2006.
Siendo así y por cuanto la arrendataria ocupa el inmueble señalado, con esta cualidad desde el 2 de diciembre de 1998 y el último contrato venció el 2 de junio de 206, estamos en presencia de una relación contractual que tuvo una duración de 7 años y 6 meses, a partir de aquí corrió la prórroga legal y la arrendataria no ha entregado el inmueble en cuestión.
Ciudadana Jueza, nótese que se le dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: “…omissis…”, es decir se le concedió y así lo aceptó la arrendataria, un lapso de más de 2 años como prórroga legal, todo encuadrado en lo que ordena el artículo expuesto y la misma estaba en pleno conocimiento de que disfrutaba de la referida prórroga, pues suscribió y recibió la notificación, además de no haberse celebrado nuevo contrato de arrendamiento.
Sucede que hasta la presente fecha la arrendataria no ha entregado el inmueble, situación que me lleva a exigir el cumplimiento de la referida prórroga y se me haga entrega del inmueble ya tantas veces señalado, por la vía judicial.
Fundamenta la demanda en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
PERTINENTES CONCLUSIONES.
El incumplimiento en la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, por parte de la arrendataria, me da derecho a exigir la entrega del inmueble por vía judicial, pues en fecha 2 de junio de 2006, venció el contrato de arrendamiento y en fecha 3 de junio de 2006 comenzó la prórroga legal, va por tanto más de 3 años y no ha cumplido con la entrega del inmueble por lo que acudo a su noble oficio a demandar a la arrendataria por vencimiento de la prórroga legal, de acuerdo a lo contemplado en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
PETITORIO.
En vista del incumplimiento por parte de la arrendataria en cuanto al vencimiento de la prórroga legal señalada y en mérito a las consideraciones anteriores, demando como en efecto lo hago, a la ciudadana M.I.N.d.R., venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad de identidad Nº10.896.515 y hábil, por vencimiento de la prórroga legal y que convenga a entregar el apartamento ubicado en la Av.1 de esta ciudad de Mérida, o en su defecto sea condenada a ello por este honorable Tribunal.
Estima la demanda en la cantidad de Tres Mil Seiscientos Bolívares (Bs.3.600,oo) equivalente a 55,38 U.T.
Solicita medida preventiva de secuestro.
Indica la dirección de la parte demandada y su domicilio procesal.
Acompaña al libelo: Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, original de carta de notificación de la no renovación del contrato; copia simple de la declaración sucesoral de la Sra.V.Y.A.d.B..
El 05 de Marzo de 2010, efectuada la distribución de la demanda le correspondió a este Tribunal conocer de la misma, y entonces fue admitida la demanda mediante auto de fecha 08 de Marzo de 2010, según consta al folio 17 del expediente, por cuanto la misma no es contraria a la Ley, al orden público, a las buenas costumbres y además porque es competente por el Territorio y la cuantía, emplazándose a los demandados para el acto de la contestación a la demanda, que tendría lugar en el segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, librándose a tal efecto los respectivos recaudos y entregándose al Alguacil del Tribunal para que hiciera efectiva la citación de los demandado, conforme a la Ley, folio 17 y vuelto del expediente.
El 18 de Marzo de 2010, la ciudadana Z.C.B. de Blanco, titular de la cédula de identidad Nº3.994.018, parte actora, confiere poder apud acta al abogado R.J.R.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº65.926….
El 22 de Marzo de 2010, el Alguacil del Tribunal informa que realizó la citación personal de la ciudadana M.I.N.d.R., quien manifestó que no iba a recibir los recaudos de citación y se le informó que quedaba legalmente citado, el Tribunal ordena agregar a los autos.
El 23 de Marzo de 2010, el abogado R.J.R.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº65.926, apoderado actor, solicita se libre boleta de notificación de la parte demandada, riela al folio 22 del expediente.
El 25 de Marzo de 2010, el Tribunal acuerda con lo solicitado y ordena librar boleta de notificación de conformidad al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil a la parte demandada.
El 07 de Abril de 2010, el abogado R.J.R.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº65926, apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia consigna 14 contratos de arrendamientos, a los fines de solicitar la medida de secuestro.
El 14 de Abril de 2010, el Tribunal acuerda lo solicitado y decreta medida preventiva de secuestro.
El 15 de Abril de 2010, la ciudadana M.I.N., titular de la cédula de identidad Nº10.896.515, parte demandada, asistida por la abogada Belitza Nayaret Torres Hernández, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº72.286, se da por citada en la presente causa mediante diligencia.
El 15 de Abril de 2010, la ciudadana M.I.N.d.R., parte demandada, ya identificada, asistida por la abogada Belitza Nayaret Torres Hernández, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº72.286, consigna escrito de oposición a la medida de secuestro decretada, riela a los folios 50 al 54 del expediente.
En la misma fecha, la ciudadana M.I.N., parte demandada, ya identificada, confiere poder apud acta a los abogados Belitza Nayaret Torres Hernández y J.H.C., inscrita en el Inpreabogado bajo los Nº72.286 y 117.825….
El 20 de Abril de 2010, la ciudadana M.I.N.d.R., parte demandada, a través de su coapoderada judicial abogada Belitza Nayaret Torres Hernandez, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº76.286, consigna escrito de contestación al fondo de la demanda en los siguientes términos:
CAPITULO 1
DE LOS HECHOS ADMITIDOS
Admito por ser cierto como en efecto lo es que el 12 de diciembre de 1998 suscribí contrato de arrendamiento con la de cujus de la demandante de autos A.d.B.V.Y., quien me dio en arrendamiento (para quel entonces) un apartamento ubicado en la Avenida 1, entre calles 11 y 12, Edificio El Cedro, piso 1, apartamento Nº2, jurisdicción de la Parroquia Milla del Municipio Libertador del Estado Mérida.
Admito como cierto como en efecto lo es que seguí ocupando el apartamento ya identificado mediante contrato de arrendamiento de forma normal y a término fijo renovable cada seis meses, de forma continua pacífica y sin perturbación en el respectivo bien inmueble.
Admito como cierto como en efecto lo es que el 2 de diciembre de 2005 suscribí nuevamente contrato a tiempo determinado sobre el respectivo apartamento desde el 2 de diciembre de 2005 hasta el 2 de junio de 2006 con la ciudadana Z.C.B., titular de la cédula de identidad Nº3.994.018, en nombre y representación de la sucesión ab intestato de quien en vida me alquiló el apartamento ciudadana V.Y.A.d.B., con término fijo y no prorrogable como lo establece la cláusula cuarta del respectivo instrumento que fue acompañado por la demandante y que por la comunidad de la prueba se invoca para ser apreciado en la definitiva.
Admito como cierto como en efecto lo es que desde el 2 de diciembre de 1998 hasta el 2 de junio de 2006 fecha en la que venció el contrato de arrendamiento, la relación arrendaticia fue de siete (7) años y seis (6) meses de forma continua e ininterrumpida.
Admito como cierto que en fecha 3 de junio de 2006 fui notificada de la no suscripción de un nuevo contrato y por ende el vencimiento del término del contrato de fecha 2 de diciembre de 2005.
Admito como cierto que el 3 de junio de 2006, fui notificada de la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
CAPITULO II
DEL RECHAZO DE LA DEMANDA.
Rechazo niego y contradigo que deba entregar el apartamento signado con el Nº2, piso 1, de la jurisdicción de la Parroquia Milla del Municipio Libertador del estado Mérida, con ocasión del contrato de fecha 2 de diciembre de 2005 que riela inserto a los autos.
Rechazo niego y contradigo la demanda incoada con fundamento en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, porque a decir de la demandante venció la prórroga legal y a su entender resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal.
Rechazo niego y contradigo que se deba dictar medida de secuestro en el apartamento objeto de cumplimiento de contrato con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez contrario a derecho y al orden público, omitiéndose la realidad de los hechos que de seguida hacen improcedente la demanda incoada.
CAPITULO III
DE LA PRETENSION-DEMANDA CONTRARIA A DERECHO.
Ciudadana Juez para el caso de marras y de las actas procesales, efectivamente el 2 de diciembre de 1998 suscribí a tiempo determinado para aquel entonces con la ciudadana A.d.B.V.Y., y así sucesivamente con prorrogas sucesivas hasta que en fecha 2 de diciembre de 2005 suscribí nuevo contrato con la ciudadana Z.C.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº3.994.018, actuando en nombre y representación de la sucesión ab intestato de V.Y.A.d.B..
Lo cierto es que como se evidencia del contrato de fecha 2 de diciembre de 2005 en su cláusula tercera la relación arrendaticia fue de a término fijo de seis (6) meses que precluyó el 2 de junio de 2006, sin perjuicio lo que se expone en la presente contestación.
En este orden, es un hecho admitido y no objeto de discusión que la relación arrendaticia desde el 2 de diciembre de 1998 hasta el 2 de junio de 2005, fue de siete (7) años y seis (6) meses. Luego esta que dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal b, que la prorroga legal cuando la relación arrendaticia es superior a cinco (5) años y menor (10) años, es de dos (2) años continuos e ininterrumpidos.
Por lo que al haber sido en principio un contrato de arrendamiento a tiempo determinado siendo venció el 2 de junio de 2006 y notificada de la prórroga legal, esta última, sucedió desde el 2 de junio de 2006 hasta el 2 de junio de 2007, y desde el 2 de junio de 2007 hasta el 2 de junio de 2008, fecha en que venció la prorroga legal de dos (2) años que establece la Lex Citae.
En este orden, luego esta que desde el 2 de junio de 2008 fecha en que venció la prórroga legal hasta el 4 de marzo de 2010, habían transcurrido un (1) año y nueve (9) meses y dos (2) días.
Por consiguiente, lo que existe entre las partes es una relación arrendaticia a tiempo indeterminada en virtud de la tácita reconducción. Y así la opongo y hago valar como derecho que me asiste conforme a la Ley.
Al existir una relación arrendaticia a tiempo indeterminada por tácita reconducción, resultan inaplicables y por ende contraria a derecho la demanda incoada con fundamento en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al no ser procedente la pretensión incoada, por lo que deviene improcedente por contraria a derecho la demanda interpuesta y así solcito se decida.
CAPITULO IV
DE LA TACITA RECONDUCCION.
Para el caso in análisis y de las actas como de los hechos objeto de juicio, es de resaltar que el contrato de fecha 2 de diciembre de 2005, señala en su cláusula tercera: “…omissis…”.
En consecuencia, siendo un contrato a término fijo no prorrogable, conlleva que el 2 de junio de 2006 venció el lapso improrrogable, por lo que a partir del 2 de junio de 2006 hasta el 2 de junio de 2007 hasta el 2 de junio de 2008, tuvo lugar la prorroga legal de 2 años, dado que la relación arrendaticia fue de siete (7) años y seis (6) meses, todo ello en aplicación del artículo 38 literal c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece la prorroga legal para el caso sub examine.
En consecuencia, entre el 2 de junio de 2008 hasta el 4 de marzo de 2010, continuo la relación arrendaticia, generándose la tácita reconducción.
Así las cosas, apreciado y valorado el contrato de arrendamiento de fecha 2 de diciembre de 2005 y notificación recibida el 3 de junio de 2006 en aplicación de los artículos 12, 509 y 444 del Código de Procedimiento Civil, se determina que la relación arrendaticia entró en la tácita reconducción.
A este respecto, dispone el artículo 1600 del Código Civil: “…omissis…”.
En este orden, establece el artículo 1614 del Código Civil: “…omissis…”.
A este respecto, y aplicable al caso sub examine la Corte Primera en lo Contencioso Administrativa en el caso de la prorroga legal, y la ocupación del inmueble en la que se genera la tácita reconducción asentó: “…omissis…”.
En el caso in análisis de las actas procesales y hechos objeto de juicio, aun cuando tuvo lugar el desahucio el 3 de julio de 2006 como consta de la notificación, la existencia de la prorroga del artículo 38 literal c, que se inicio el 2 de junio de 2006 y venció el 2 de junio de 2008. No es menos cierto que es hasta el 4 de marzo de 2010 cuando se interpuso la demanda, por lo que entre el vencimiento de la prórroga legal, había transcurrido un (1) año nueve meses (9) y dos (2) días, operando en consecuencia la tácita reconducción al seguir ocupando el inmueble quien aquí contesta esta demanda, por lo que se palica los efectos de los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, es decir, existe un vinculo arrendaticio a tiempo indeterminado. Y así se opone para que se desestime la demanda por ser improcedente.
Así las cosas, al existir una relación arrendaticia a tiempo indeterminado en virtud que seguí ocupando el inmueble después del vencimiento de la prórroga legal, conlleva una relación a tiempo indeterminado, con lo que sucumbe incontinenti, la demanda interpuesta, en consecuencia, improcedente la demanda instada, por ser contraria a derecho la acción incoada ante este órgano jurisdiccional, y así requiere se declare improcedente, por existir una relación arrendaticia a tiempo indeterminado que no puede ser desconocida por quien acciona como parte demandante en el presente juicio. Solicitando se declare improcedente la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal.
En consecuencia, al ser improcedente la demanda incoada, resulta inaplicable la medida de secuestro conforme a la ley, y por ende, se declare improcedente la demanda incoada y se condenen en costas.
Fija su domicilio procesal.
El 27 de Abril de 2010, la ciudadana M.I.N.d.R., parte demandada, a través de su apoderada judicial abogada Velitas Nayaret Torres Hernández, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº76.286, consigna escrito de promoción de pruebas que riela a los folios 64 al 89 del expediente. Y el Tribunal las admite salvo su apreciación en la definitiva.
El 30 de Abril de 2010, la ciudadana Z.C.B., parte actora, a través de su apoderado judicial abogado R.J.R.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº65.926, consigna escrito de promoción de pruebas que riela a los folios 92 y 93 del expediente. Y el Tribunal las admite salvo su apreciación en la definitiva.
El 06 de Mayo de 2010, precluídos los lapsos procesales el Tribunal entra en términos para sentenciar y ASI SE DECIDE.
L A M O T I V A
Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos y descritos en la narrativa de presente fallo, esta Juzgadora observa que la acción del demandante se encuentra fundamentada en los artículos 38, literal b), y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; en concordancia con el Procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil. Igualmente se observa, que la ciudadana M.I.N.R., parte demandada, asistida por la abogada Belitza Nayaret Torres Hernández, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº76.286, diligencia para darse por citada, y conforme al artículo 216 del Código de Procedimiento Civil se encuentra legalmente citada; en consecuencia, la parte demandada se encuentran a derecho para asumir oposición y defensas en el presente litigio, de conformidad a los artículos 26, 49 y 257 de nuestra Carta Magna. Entonces se observa, que llegado el día para realizar la contestación al fondo de la demanda, lo realiza en el término previsto en la Ley.
THEMA DECIDENDUM:
El presente juicio por Vencimiento de Prórroga Legal, fundamentado por el artículo 38, literal b), y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios interpuesto por la ciudadana Z.C.B., a través de su apoderado judicial abogado R.J.R.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº65.926, en el libelo de la demanda destaca:
Desde el 2 de diciembre de 1998, mi madre (hoy difunta) V.A.d.B., suscribió Contrato de Arrendamiento con la ciudadana M.I.N. de Rojo…, sobre un inmueble consistente en un apartamento ubicado en la Av.1, entre calles 11 y 12, Edif..El Cedro, piso1, Apto Nº2, de la Parroquia Milla del Municipio Libertador de esta ciudad de Mérida.
…al fallecer mi madre seguimos con la misma relación de arrendamiento, en forma normal y consecutiva, suscribiendo contratos a término fijo, cada seis meses, hasta que el último contrato lo celebramos el 2 de diciembre de 2005, siendo el tiempo de duración seis meses contados a partir del 2 de diciembre de 2005 hasta el 2 de junio de 2006, fijo y no prorrogable según la cláusula tercera….
…siendo un contrato a tiempo determinado entra en vigor la Prórroga Legal, en forma automática…
…le notifiqué a la arrendataria, la no renovación del contrato ya tantas veces señalado, como se desprende de la comunicación que recibiera la ciudadana M.I.N. en fecha 3 de junio de 2006… y en consecuencia se le advierte que puede ella acogerse o no a la Prórroga Legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que esta empezará a regir el mismo 3 de junio de 2006.
Ciudadana Juez, nótese que se le dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…, un lapso de dos (2) años como prórroga legal….
En vista del incumplimiento por parte de la Arrendataria en cuanto al vencimiento de la Prórroga Legal señalada y en mérito a las consideraciones anteriores, demando como en efecto lo hago, a la ciudadana M.I.d. Rojo…, Por Vencimiento de la Prórroga Legal y que convenga en la entrega del inmueble…, o en su defecto sea condenada por este Tribunal.
Por su parte, la ciudadana M.I.N.R., parte demanda, a través de su apoderada judicial abogada Belitza Nayaret Torres Hernández, expone:
Admito por ser cierto como en efecto lo es que el 2 de diciembre de 1998 suscribí contrato de arrendamiento con V.Y.A.d.B., me dio en arrendamiento un apartamento ubicado en la av.1, entre calles 11 y 12, Edificio El Cedro, piso 1, apto Nº2, de esta ciudad de Mérida.
Rechazo niego y contradigo que deba entregar el apartamento….
…al haber sido en principio un contrato a tiempo determinado siendo venció el 2 de junio de 2006 y notificada de la prórroga legal, esta última, sucedió desde el 2 de junio de 2006 hasta el 2 de junio de 2007, y desde el 2 de junio de 2007 hasta el 2 de junio de 2008, fecha en que venció la prórroga legal de dos (2) años.
…es de resaltar que el contrato de fecha 2 de diciembre de 2005, señala en su cláusula tercera: “omissis”. En consecuencia, siendo un contrato a término fijo no prorrogable, conlleva que el 2 de junio de 2006 venció el lapso improrrogable, por lo que a partir del 2 de junio de 2006 hasta el 2 de junio de 2008…, el 2 de junio hasta el 4 de marzo de 2010 continuó la relación arrendaticia, generándose la tácita reconducción.
…apreciado y valorado el contrato de arrendamiento de fecha 2 de diciembre de 2005, y notificación recibida el 3 de junio de 2006 en aplicación de los artículos 12, 509 y 444 del Código de Procedimiento Civil, se determina que la relación arrendaticia entró en la tácita reconducción.
Al respecto, el artículo 1600 y 1614 del Código Civil, “omissis”.
…por lo que entre el vencimiento de la prórroga legal y la interposición de la demanda por supuesto cumplimiento de contrato por vencimiento legal, había transcurrido un (1) año nueve (9) meses y dos (2) días, operando en consecuencia la tácita reconducción al seguir ocupando el inmueble quien aquí contesta la demanda, por lo que se aplica los efectos de los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, es decir, existe un vínculo arrendaticio a tiempo indeterminado….
Trabada la litis esta Juzgadora procede a dirimir la controversia planteada, bajo el análisis del libelo de la demanda y su contestación junto a las pruebas promovidas por las partes, de conformidad al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que reza:
Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho……Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados………
Pero antes de ello, esta Juzgadora debe proceder a resolver como punto previo de la sentencia la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por vía privada y determinar si corresponde a los contratos a tiempo determinado o a tiempo indeterminado para así establecer la correcta o incorrecta fundamentación legal realizada por el actor al incoar la presente acción, conforme al artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
PUNTO PREVIO:
Esta Juzgadora entra al análisis del último de los contratos de arrendamiento suscrito entre las partes, para determinar si estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o se convirtió a tiempo indeterminado como lo afirma la parte demandada. Ello vista la controversia planteada en relación a la inadmisibilidad de la acción por incorrecta fundamentación legal para el contrato de arrendamiento suscrito y opuesto por la parte demandada, es decir la parte demandada contradice la fundamentación legal realizada por la parte actora por estar en contraposición a la naturaleza jurídica del contrato suscrito por tiempo determinado por transformarse en indeterminado. En este sentido, se procede al análisis, interpretación y calificación jurídica en atención a los documentos fundamentales que cursan en las actas procesales, en especial el último contrato de arrendamiento suscrito de fecha 02 de Diciembre de 2005, suscrito por vía privada, y en base a lo previsto en el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ya citado, de la forma siguiente:
El Tribunal procede para el referido análisis a transcribir la cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento de fecha 02 de Diciembre de 2005, suscrito por vía privada, en la que se estableció lo siguiente:
Cláusula Tercera: El término de duración de este contrato es de seis (6) meses fijos, contados a partir del día dos (2) de Diciembre de 2005 y vencerá el día dos (2) de Junio de 2006, este lapso no es prorrogable. Si la arrendataria quisiera seguir ocupando el inmueble arrendado deberá comunicárselo por escrito a La Arrendadora con treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del mismo y suscribir un nuevo contrato de arrendamiento que se regirá por nuevas cláusulas. (Lo destacado es del Tribunal).
Esta Juzgadora observa que la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento suscrito, está redactada de forma clara y específica por parte del arrendador al señalar en el contrato “que el lapso no es prorrogable”. De manera pues, que la voluntad de la arrendadora fue la de no establecer prórrogas; en consecuencia opera de pleno derecho la prórroga legal arrendaticia a favor del arrendatario correspondiente a dos años.
Esta Juzgadora observa en las actas procesales comunicación que le envió la ciudadana Z.C.B. (parte actora), debidamente suscrita, a la ciudadana M.I.N., (parte demandada), para informarle: “Me dirijo a Usted, muy respetuosamente con la finalidad de ponerle en conocimiento, que hemos decido manifestarle la no continuación de la relación arrendaticia…, puede usted acogerse a la prórroga legal y que la misma comienza a transcurrir a partir del día siguiente a la fecha de vencimiento de dicho contrato, es decir, el día 3 de junio de 2006”.
Al respecto el artículo 1.159 del Código Civil, expresa:
Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley
.
Y el artículo 1.160 y 1.166, sobre la materia, también señala:
Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos......
Los contratos no tienen efectos sino entre las partes contratantes.....
En este orden de ideas, se observa en el contrato de arrendamiento suscrito y conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que regula la materia de contratos a término fijo o tiempo determinado, y a tiempo indeterminado y, siendo que el contrato referido es a término fijo y se otorgó la prórroga legal arrendaticia, esta Juzgadora observa que la arrendataria disfrutó de la prórroga legal que le otorga el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Esta Juzgadora observa, que la prórroga legal disfrutada por la parte demandada venció el 02 de Junio de 2008 y la parte actora no realizó el desahucio en un tiempo prudencial, que aunque no está determinado por la ley no puede exceder de meses; originándose con ello que la relación contractual arrendaticia se transforme en indeterminada.
Visto lo expuesto, por la parte demandada, esta Juzgadora establece que la naturaleza jurídica contrato de arrendamiento en cuestión suscrito es a tiempo determinado y vencida la prórroga legal arrendaticia que le confiere la ley de pleno derecho a la parte demandada, y disfrutada plenamente por ésta, se observa que la parte actora no realizó en tiempo oportuno el desahucio, transformándose el referido contrato en indeterminado.
En atención a lo expuesto, la Sala de Casación Civil con ponencia de la Magistrada, I.A.P.E., transcribe decisión dictada por la Sala Constitucional en fecha 24 de Abril de 2002, sentencia Nro. 834, Expediente Nro. 02-570....., en la cual señaló en relación a los contratos de arrendamientos, lo siguiente:
“Es criterio de la Sala, .......; lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoò el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado.... si cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el Tribunal de la causa, pues este tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. (Lo destacado es del Tribunal).
Así mismo, dicha Sala en decisión Nro. 1391, de fecha 28 de Junio de 2005, Expediente Nro. 04-1845, señaló:
........Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato de arrendamiento se exige sólo en aquellos casos en los cuales este determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacto sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato....., pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador...., la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
De los criterios jurisprudenciales transcritos, se desprende que un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado la única vía es demandar por desalojo, de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber “....omissis....”.
La Sala Constitucional en el magistrado Ponente, F.C.L., de fecha 28 de Junio de 2005, al respecto indica:
“La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, puès dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público. (Lo destacado es del Tribunal).
De las Jurisprudencias citadas a los fines de ilustrar a las partes, debemos señalar que la acción por Vencimiento de la Prórroga Legal Arrendaticia sólo se interpone para los contratos a tiempo determinado y que el arrendatario lo haya disfrutado de conformidad a las previsiones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la acción por Desalojo es sólo para los contratos a tiempo indeterminado, o cuando el contrato a tiempo determinado se haya transformado a indeterminado por haber operado la tácita reconducción.
En atención a lo expuesto y dispuesto en los artículos 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se observa que la parte actora subvirtió el procedimiento pautado para el caso planteado, al plantear la acción por Vencimiento de Prórroga Legal para un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción, siendo lo correcto la acción por Desalojo por estar en presencia de un contrato de arrendamiento que se transformó en indeterminado, para lo cual infringió reglas de orden público y el debido proceso y, por ende, el derecho a la defensa; por tanto, se considera procedente en derecho la tutela constitucional invocada por el demandado y ASI SE DECIDE.
Esta Juzgadora considera que lo ajustado a derecho es declarar que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento suscrito es a tiempo indeterminado, y por tanto, no encuentra apoyo lo expresado por el actor en virtud, de que en el ordenamiento jurídico, no existe el Vencimiento de la Prórroga Legal Arrendaticia cuando operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, transformándose a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente es intentar la acción por DESALOJO y no una acción por Vencimiento de Prórroga Legal. Igualmente, el demandado al contestar la demanda aunque cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumenta que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda es a tiempo indeterminado, porque opero la tácita reconducción, en este sentido, lo alegado por la parte demandada es apreciado por el Tribunal y por tanto, se puede determinar que el contrato de arrendamiento suscrito es a tiempo indeterminado renovando el mismo y en consecuencia, se dictamina que el contrato de arrendamiento suscrito es a tiempo indeterminado y se resuelve como punto previo lo solicitado y ASI SE DECIDE.
Por tanto, resulta inoficioso realizar el análisis y valoración de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, cuando se ha demostrado amplia y suficientemente, que la acción incoada por el actor no resulta idónea para demostrar su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato; en consecuencia, por todas las consideración expuestas y de los criterios jurisprudenciales ut supra transcritos, esta Juzgadora observa en base a los hechos establecidos en la causal del derecho, de conformidad con el principio “iura novit curia”, a no admitir la presente demanda por Vencimiento de la Prórroga Legal, por estar en presencia de un contrato a tiempo indeterminado por operar la tácita reconducción; es decir, por ser la naturaleza de la relación arrendaticia, un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la misma debe estar circunscrita en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual hace evidenciar que el actor infringió la norma arriba indicada y ASI SE DECIDE.
En conclusión:
En atención a Lo explanado por la parte demandada en su escrito de contestación al fondo de la demanda y partiendo de la comunidad de la prueba, y de todas las actas que forman el expediente, es inexorable para esta Juzgadora declarar INADMISIBLE LA DEMANDA. Esto debido a que la parte demandada probó la tácita reconducción producida al no ocurrir el desahucio por parte del actor y en consecuencia, estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia existe para esta Juzgadora un contrato de arrendamiento que se transformó en indeterminado por existir la tácita reconducción por cuanto el actor no cumplió con los extremos exigidos por ley, la cuales son: a) que haya operado efectivamente la prórroga legal arrendaticia y el arrendatario la haya disfrutado plenamente; b) el Arrendador no le haya permitido a la Arrendataria seguir ocupando el inmueble, por lo menos dentro de los 30 días seguidos luego de la fecha de la expiración de la prórroga legal, en las mismas condiciones del contrato fenecido, por cuanto interpone la acción correspondiente ante el Tribunal competente; c) Y que el Arrendador no ha recibido o retirado el pago del mes siguiente a la expiración del contrato. Por tanto, si ocurren estos elementos aquí descritos, existe vencimiento de prórroga legal y no existe tácita reconducción. Pero observamos todo lo contrario y la parte demandada denuncia que haya operado la tácita reconducción y ASI SE DECIDE.
En consecuencia, es inexorable para esta Juzgadora declarar Inadmisible la demanda interpuesta y ASI SE DECIDE.
L A D I S P O S I T I V A
Por fuerza de todos los razonamientos de hechos y de Derecho que han sido en forma pormenorizada y reseñados en la parte motiva del presente dictamen; este TRIBUNAL PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L. CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
INADMISIBLE la acción incoada por Vencimiento de Prórroga Legal Arrendaticia, incoada por la ciudadana Z.C.B., asistida por el abogado R.J.R.R.; contra la ciudadana M.I.N.R.; por falsa aplicación al fundamentar la demanda por Vencimiento de Prórroga Legal, cuando lo correcto es el Desalojo.
Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas, porque no se dicta sentencia que dirime el conflicto de fondo de la controversia planteada sino, se resuelve el punto previo solicitado por la errónea fundamentación legal de la acción incoada y ASI SE DECIDE.
Por cuanto la presente decisión se ha publicado fuera del lapso legal es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes intervinientes en el juicio, a los fines de ponerlos en conocimiento que una vez que conste en autos la última notificación que se haga, al dìa de despacho siguiente comenzará a transcurrir el lapso establecido en la Ley, para interponer los recursos de Ley.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE ORIGINAL O COPIA CERTIFICADA A LOS EFECTOS ESTADISTICOS DEL TRIBUNAL. DADO, FIRMADO, SELLADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO, DEL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L. CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En Mérida, a los Catorce (14) días del Mes de Junio de 2010.
LA JUEZA TITULAR:
ABG/PLTGA. F.M.R.A.
LA SECRETARIA
ABG. SUSANA EVELIA PARRA
En la misma fecha se publicó la presente sentencia siendo las 03:00 p.m., y se dejó copia certificada
LA SECRETARIA
