Decisión nº S2-179-10 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 13 de Agosto de 2010

DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 896 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en concordancia con lo establecido en la Resolución N° 2009-0006, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial N° 368.338, de fecha 2 de abril de 2009, y decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Y.A.P.E., expediente N° AA20-C-C-2009-000676. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 2 de julio de 2010, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la cuestiones previas consagradas en los ordinales 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sin lugar la defensa de fondo relativa a la falta de cualidad e interés tanto activa como pasiva, con lugar la pretensión de indemnización de daños y perjuicios, condenado consecuencialmente a la parte accionada a cancelar la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS SETENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs.39.772,oo), con la correspondiente corrección monetaria, conforme a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, asimismo, declaró con lugar la resolución del contrato de arrendamiento, la entrega del inmueble objeto de litigio, sin lugar la solicitud de pago de los intereses moratorios, eximiendo de costas en la acción principal, a la parte demandada, declarando aunadamente la caducidad de la acción de retracto legal hecha valer por el accionado de marras, y por ende, sin lugar la reconvención formulada, condenándose en costas a dicha parte; fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)

Así las cosas, si bien como se ha dejado establecido que, no vale una petición genérica de indemnización, esto es, la falta de concreción de los daños y perjuicios y sus causas, es fundamental que del Libelo, se pueda extraer claramente al menos en teoría, cuales fueron loas daños sufridos, así como relación causa-efecto del daño alegado con respecto a su agente. De manera que al observarse en el caso bajo examen, que la accionante hizo una exposición concreta de los daños sufridos en el inmueble arrendado, así como las causas que lo generaron, concluye el Juzgador que se dio cumplimiento a la exigencia legal, a través de una concreta explicación de los supuestos daños causados al inmueble, por lo tanto, no cabe admitir en este Capítulo Previo a la sentencia de mérito, los argumentos planteados por la accionada para fundamentar la Cuestión Previa en estudio. Además, conforme a los términos en que fue planteada la relación de los daños y sus causas, puede perfectamente la demandada ejercer su derecho de defensa, para rebatir la ocurrencia de los mismos, cosa que por lo demás, hizo en su escrito de contestación a la demanda, al haber adoptado una postura de absoluto rechazo a cada uno de los daños descritos, al punto de haber ofrecido razonamientos particulares e individuales sobre cada uno de ellos. En consecuencia se declara Sin Lugar la Cuestión Previa hecha valer en el proceso. ASI SE DECIDE.

(…Omissis…)

Finalmente, la defensa hecha valer por la parte demandada relativa a la Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta, por no haber presentado la accionante (ex Art. 434 C.P.C), un documento calificado como “fundamental”, no puede como ya se ha dejado establecido, ser considerado como un asunto o materia vedada por el Legislador para negar la tutela jurisdiccional, en virtud, de que el espíritu y propósito del articulo 434 eiusdem, es el de que actor, presente con la demanda aquellos documentos en los cuales la fundamenta, y la única sanción impuesta por el legislador, es la de no admitir la prueba en otra etapa del proceso, por tanto, no es admisible la tesis de la accionada, de tildar como ”inadmisible” la demanda por la falta de presentación de un documento, cuya calificación y naturaleza será determinada por el Juez, al momento de entrar a conocer el mérito de la controversia. Por todo lo anterior, en este estado del Fallo entiende el Juzgador, que no puede entrar a examinar y determinar los efectos que la omisión denunciada acarrea para la parte actora. En consecuencia, con vista a los razonamientos antes expuestos, se Declara SIN LUGAR la Cuestión Previa examinada. ASI SE DECIDE.

Las ideas expuestos permiten concretar, que la legitimidad constituye la cualidad necesaria para ser parte, esto es, quien se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene por vía de consecuencia legitimación para hacerlo valer en juicio, y por otra parte la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio. De actas se observa que la ciudadana DRUVAVKA BECERRA ZIBERT, se atribuye el carácter de propietaria Arrendadora del inmueble objeto de resolución, en virtud de documento protocolizado que presenta con su demanda, a través del cual infiere que sustituyó de pleno derecho a la Arrendadora originaria dentro de la relación arrendaticia que le une con la accionada, por tanto, se encuentra legitimada para hacer valer los derechos que se deriven del aludido contrato.

En el mismo sentido, la accionada Sociedad Mercantil REPROZULIA C.A., se declara arrendataria del inmueble objeto de resolución, lo cual quedó corroborado en actas a través del contrato de arrendamiento producido por las partes. Por los razonamientos antes expuestos, es por lo que concluye este Sentenciador, en Punto Previo, que la defensa de Falta de Cualidad o Interés tanto activa como pasiva, hecha valer por la parte demandada se declara IMPROCEDENTE, lo cual se hará constar en el Dispositivo de este Fallo. ASI SE DECIDE.

Destaca el Sentenciador, que también la parte accionada alega en su invoca contestación la indebida acumulación de, que los daños en virtud del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, no dan lugar a la Resolución, sino a la reclamación por daños y perjuicios. En torno a este alegato se debe destacar, que conforme a lo establecido en la Cláusula Octava del Contrato de Arrendamiento, la falta de notificación de forma inmediata y por escrito, sobre cualquier hecho, circunstancia o perturbación que perjudique al inmueble, daría derecho a la Arrendadora a reclamar los daños y perjuicios. Sin embargo, ello no obsta, para que pueda la accionante postular la acción de Resolución de Contrato, conforme al supuesto del artículo 1167 de Código Civil, en aquellos casos en que hubiere lugar a ello y así lo estipula la norma en forma clara y precisa. Por lo tanto, bien podía la accionante conforme a la norma reclamar en vía judicial la Resolución del Contrato, con los daños y Perjuicios causados al inmueble, es decir, como subsidiaria de la primera.

En consecuencia bien podía la parte actora, como en efecto lo hizo conforme a la norma in comento, reclamar la Resolución del Contrato conjuntamente con los daños y perjuicios que a su entender le fueron causados al inmueble, destacando que estos últimos a su vez pueden ser peticionados a través de una acción autónoma, tomando en cuenta que ambas pretensiones son independientes y representan conceptos jurídicamente diferentes, como lo prevé el articulo 1167 del Código Civil, de suerte que, dar una interpretación restrictiva a la convención y a la propia norma, seria limitar los derechos sustanciales que le asisten a la accionante. ASI SE DECIDE.

(…Omissis…)

En cuanto a la estimación de la demanda, se destaca de actas la impugnación realizada por la parte demandada en su contestación, al estimarla exagerada, tal como lo prevé el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Este rechazo representa un asunto a resolver por el Juez en esta sentencia de mérito, como lo tiene decidido la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 00166 del 24 de febrero de 2010, por lo cual el Juzgador visto el informe rendido por los Expertos durante el proceso, fija la suma a indemnizar por la demandada en concepto de daños, en la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES CON 00/100 (39.772,oo), todo ello por falta de mantenimiento al inmueble arrendado y por daños ocasionados a los frisos y estructura de techos y paredes, lo cual se hará constar en el Dispositivo de este Fallo. ASÍ SE DECIDE.

Por otra parte se observa, que además de los daños demandados se solicita en base a ellos la Resolución del Contrato de Arrendamiento, lo cual es posible conforme a lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, es decir, peticionar la Resolución junto con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello. En tal sentido, existiendo la condena en concepto de daños a cargo de la Empresa demandada, hace procedente en derecho la solicitud de Resolución del Contrato de arrendamiento que mantienen las partes, por lo tanto, se acuerda la entrega del inmueble a favor de la demandante DUBRAVKA BECERRA ZIBERT. ASÍ SE DECIDE.

Por último, la parte actora en su demanda solicita el pago de intereses moratorios sobre la base de la suma reclamada, así como la Indexación o corrección monetaria.

En lo que respecta a los intereses de mora reclamados se hace preciso determinar, que la accionante en su Libelo no hace mención a la rata de interés, ni al periodo sobre el cual pretende el pago de los mismos, lo cual constituye una imperfección en cuanto a los requisitos de forma de la demanda, para la debida estructuración de loa pretensión. Adicionalmente se precisa, que la pretensión de Indemnización por daños y perjuicios, no representa técnicamente una obligación de plazo vencido que haga posible deducir una reclamación en concepto de intereses moratorios, tomando en cuenta que la determinación del quantum del daño resarcible, se produce a través del fallo definitivamente firme, como norma individualizada. De manera que, para el momento de la estimación de los daños por la actora, no existía una obligación pecuniaria a cargo de la demandada, capaz de generar intereses de mora. Es por lo anteriormente expuesto, que se Niega la solicitud que por tal concepto hizo la parte actora en su Libelo. ASÍ SE DECIDE.

En lo relativo a la Indexación o Corrección Monetaria, este Sentenciador acuerda la misma, para lo cual habrá de practicarse Experticia Complementaria del Fallo, conforme a lo establecido en el articulo 249 del Código de Procedimiento Civil, mediante el nombramiento de tres (3) peritos, tomando como base de calculo la suma condenada, montante a la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES CON 00/100 (39.772,oo), y el índice inflacionario fijado por el Banco Central de Venezuela, entre el 23 de febrero de 2010, oportunidad en la que se admitió la presente demanda, hasta el momento en que se realice la experticia ordenada. ASÍ SE DECIDE.

(…Omissis…)

Ahora bien, como ha quedado referido en el punto relativo a la Impugnación de la Inspección Extra-litem, se observa del acta levantada al efecto, que el ciudadano A.T., se dio por notificado en su carácter de Presidente de la Empresa demandada y obró contradiciendo a su contraparte en los términos reseñados, por tanto, considera este Juzgador que objetivamente, dicho ciudadano tuvo conocimiento en ese acto sobre la enajenación del inmueble litigioso, en virtud de que en actas constaba como ya quedó referido el documento traslativo de la propiedad. Igualmente se constató, que durante su intervención impugna la representación del apoderado de la actual Arrendadora que según lo dicho, no conocía para ese momento.

Es por lo anterior y en estricta sujeción a la doctrina asentada por la Sala de Casación Civil, debe entenderse que la parte demandada conoció de la venta del inmueble a partir del 21 de octubre de 2009, oportunidad en la cual se practicó la Inspección extralitem examinada y valorada en la causa, y como consecuencia de ello no puede el Presidente de la compañía demandada desconocer el carácter de arrendadora que para ese momento ostentaba la demandante DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, como lo prueba el documento adquisitivo de propiedad de fecha 28 de septiembre de 2006, inscrito por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el Nº 13, Tomo 45.

(…Omissis…)

En virtud de los resultados anteriores, es a partir del 21 de octubre de 2009, que comenzó a correr el lapso de cuarenta (40) días para ejercer el Retracto Legal, al que se contrae el articulo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que debió a más tardar el día 30 de noviembre de 2009, ejercer su derecho para retraer el inmueble, cosa que no hizo, sino que por el contrario al momento de dar contestación a la demanda de Resolución de Contrato, ejerció su derecho de acción por vía reconvencional. Partiendo de los supuestos esgrimidos, este Sentenciador declara la Caducidad de la acción Reconvencional propuesta por la parte demandada y en consecuencia SIN LUGAR dicha pretensión, como expresamente se hará constar en el Dispositivo de este Fallo. ASÍ SE DECIDE.

TERCERO

DE LOS ANTECEDENTES

De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende:

Que en fecha 26 de noviembre de 2009, el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada por la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, por intermedio de su apoderado judicial E.F.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 68.550 y de este domicilio, mediante la cual señalizó la actora, que adquirió de sus legítimos padres, un inmueble signado con el N° 3A, situado en el Edificio Imataca, Tercer Piso, ubicado en la avenida 2 (El Milagro), entre las calles 76 y 77, en jurisdicción de la parroquia O.V. del municipio Maracaibo del estado Zulia, conforme a documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de septiembre de 2006, bajo el N° 13, tomo 45, protocolo 1°, previo cumplimiento de los requisitos legales ineludibles, entre ellos, la oferta de venta a la sociedad mercantil REPROZUIA C.A., quien actualmente sigue siendo la arrendataria de dicho bien, subrogándose con ello -según su criterio-, en cada una de las cláusulas del instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 9 de agosto de 2002, bajo el N° 40, tomo 99, contentivo de la relación arrendaticia que versa sobre el aludido inmueble.

Afirma, que en atención a lo previsto en la cláusula octava del contrato de arrendamiento, tiene derecho la arrendadora a inspeccionar el inmuebles sub litis cuando lo considere conveniente, a los fines de constatar su estado de conservación, motivo por el cual, le notificó en reiteradas oportunidades a la arrendataria dicha necesidad, procediendo en fecha 21 de octubre de 2009, el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, previa solicitud, a realizar dicha inspección, corroborándose -según su dicho- el incumplimiento de las obligaciones contractuales y legales por parte de la sociedad mercantil demandada, por cuanto se obtuvo de la misma, que existen deterioros en la pintura, ventanas, puertas del área del balcón y cerraduras que exceden el desgaste y uso normal del referido bien, así como también, manchas de moho en los techos y filtraciones que tienen una antigüedad aproximada de dos años a tres meses, las cuales nunca le fueron notificadas a pesar de encontrarse obligado a ello la arrendataria, conforme a la cláusula noventa del contrato de arrendamiento y a lo previsto en los artículos 1.592, 1.596 y 1.597 del Código Civil.

Por los fundamentos expuestos, y en virtud de haberse demostrado que la accionada no ha cuidado el inmueble sub litis como un buen padre de familia, demanda de conformidad con lo previsto en la cláusula octava del instrumento contentivo de la relación arrendaticia, en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil, la resolución de dicho contrato, la desocupación y entrega inmediata del inmueble sub iudice, asimismo, se condene a la demandada a pagar la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,oo), por concepto de daños y perjuicios, los cuales se encuentran estipulados en la cláusula supra referida, las costas procesales, los honorarios profesionales estimados al veinticinco por ciento (25%) del valor de la demanda y los intereses moratorios, todo ello con la correspondiente indexación. Estimando la demanda en la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,oo), equivalente a MIL OCHOCIENTAS DIECIOCHO CON DIECIOCHO UNIDADES TRIBUTARIAS 1.818,18 (U.T).

En fecha 1 de diciembre de 2009, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de reforma de la demanda en el cual reprodujo lo establecido en el escrito libelar, alegando seguidamente la eficacia probatoria y procedencia de la inspección extra litem promovida, conforme a lo previsto en el artículo 1.429 del Código Civil, en concordancia con el criterio jurisprudencial recogido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC 99-1039, de fecha 15 de noviembre de 2000. Del mismo modo, expuso que los daños y perjuicios requeridos conforme a la cláusula octava del contrato de arrendamiento, derivan de la negligencia de la arrendataria quien dejó de notificarle pertinentemente a su mandante, la ocurrencia de los deterioros del bien objeto de litigio, lo que impidió realizar de manera oportuna, las reparaciones necesarias y así evitar una mayor erogación dineraria.

En fecha 1 de diciembre de 2009, fue admitida la reforma de la demanda por el Tribunal de la causa.

En fecha 2 de diciembre de 2010, fue decretada por el Juzgado a-quo, la medida de secuestro del inmueble objeto de litigio solicitada por la parte accionante, en virtud de los artículos 585 y 599 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, siendo ejecutada por el Juzgado Quinto Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L., San Francisco, Mara, Almirante Padilla y Páez de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 9 de diciembre de 2009.

En fecha 2 de enero de 2010, el apoderado judicial de la parte demandada se

opuso a la medida de secuestro decretada por el Juzgado de Primera Instancia, la cual fue declarada sin lugar en fecha 14 de abril de 2010, manteniéndose en vigencia, en consecuencia, dicha providencia cautelar.

En fecha 11 de enero de 2010, el representante judicial de la parte accionada, presentó escrito de contestación de la demanda en atención a lo previsto en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 216, 217 y 884 del Código de Procedimiento Civil, en el cual opuso en primer término, la cuestión previa estatuida en el ordinal 7° del artículo 346 eiusdem, en virtud de no haber sido especificados -según su alegato- los daños y perjuicios demandados ni sus causas, incumpliendo con ello la actora, lo estatuido en el ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y en el artículo 1.185 del Código Civil.

Del mismo modo, opuso la cuestión previa consagrada en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber incumplido -según su dicho- la demandante de marras, los requisitos exigidos en el artículo 434 eiusdem, al no acompañar con su escrito libelar, el instrumento de cesión de los derechos arrendaticios derivados del contrato de arrendamiento suscrito por su representada con la ciudadana JULIJANA ZIBERT DE BECERRA, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 9 de agosto de 2002, bajo el N° 40, tomo 99, el cual necesariamente tenía que realizarse -según su criterio-, entre la ciudadana supra mencionada y la accionada, en razón de la venta que le fuera efectuada del inmueble sub litis, mediante documento público, motivo por el cual, arguye que correspondía al Tribunal a-quo declarar prima facie su inadmisión y alega la falta de cualidad e interés de la parte actora en su condición de arrendadora para incoar el presente juicio.

Aunadamente, opone la falta de cualidad e interés su poderdante por cuanto y -según su dicho- de la cláusula octava del contrato de arrendamiento sólo se desprende que la omisión de notificación por parte del arrendatario, en caso de cualquier circunstancia o perturbación que pudiera perjudicar directa o indirectamente el inmueble, hace nacer el derecho de reclamar los daños y perjuicios producidos y no así la resolución contractual, señalando seguidamente, sentencias proferidas por nuestro M.T.d.J.. De la misma manera, impugnó la inspección extra litem practicada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 21 de octubre de 2009, producto de no haberse demostrado los requisitos de procedencia previstos en los artículos 1.428 y 1.429 del Código Civil, en concordancia con el artículo 938 del Código de Procedimiento Civil, así como también, la estimación de la demanda en atención a lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

Negó, rechazó y contradijo la demanda incoada y su reforma, por ser falsos los hechos narrados e improcedente el derecho invocado, afirmando así, entre otros aspectos, que los deterioros observados en la inspección judicial son producto del uso normal del inmueble conforme lo prevé el artículo 1.594 del Código Civil; que su mandante ha cuidado dicho bien como un buen padre de familia, y, que la actora adquirió el inmueble objeto de litigio incumpliendo los requisitos legales para ello, por cuanto no fue realizada la oferta de venta a su representada, producto de lo cual, asevera que no le asiste a la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, el derecho de demandar la resolución contractual con fundamento en los artículos 1.167, 1.592, 1.596 y 1.597 del Código Civil, la desocupación y entrega del bien arrendado, los daños y perjuicios, las costas procesales y honorarios profesionales, los intereses moratorios así como tampoco la indexación.

De conformidad con el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 888 y 370 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, reconvino en contra de los ciudadanos DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, Z.E.B.V. y JULIJANA ZIBERT DE BECERA, los dos últimos, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 1.398.678 y 5.810.359, respectivamente, domiciliados en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, manifestando, que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 9 de agosto de 2002, bajo el N° 40, tomo 99, celebró un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de litigio, con la ciudadana JULIJANA ZIBERT DE BECERA, el cual pertenece en propiedad -según su dicho- a dicha ciudadana y a su cónyuge supra singularizado, conforme a documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 20 de noviembre de 1975, bajo el N° 46, tomo 11, protocolo 1°., estableciéndose como canon mensual la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.800.000,oo), actualmente, OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.800,oo), la cual se incrementó paulatinamente hasta la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs.2.300,oo).

Del mismo modo, refiere que su mandante ocupó el inmueble objeto de litigio por un lapso de siete años y medio, hasta el día 9 de diciembre de 2009, fecha en la cual se practicó inconstitucionalmente la medida de secuestro por el Juzgado Sexto de los Municipios, Maracaibo, J.E.L., San Francisco, Mara, Almirante Padilla y Páez de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por cuanto se encontraba en el goce pacífico del bien y solvente en el pago de las pensiones arrendaticias, máxime, que para la fecha de la referida desposesión, se había cancelado por adelantado -según su alegato- el canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2009, mediante transferencia bancaria efectuada desde el Banco Occidental de Descuento, hasta la cuenta de débito N° 6094074, perteneciente a la arrendadora-demandada, en el Banco Mercantil, C.A., y, que se estipuló en la cláusula segunda del aludido instrumento, que la relación arrendaticia tendría una duración de un año a contar desde el 1 de septiembre de 2002, pudiendo prorrogarse automáticamente, salvo que alguna de las partes manifestare a la otra por escrito y con por lo menos dos meses de anticipación, a la fecha de terminación del plazo original o de la prórroga correspondiente, la voluntad de darlo por terminado.

No obstante, se evidencia de documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de septiembre de 2006, bajo el N° 13, tomo 45, protocolo 1°, que los ciudadanos Z.E.B.V. y JULIJANA ZIBERT DE BECERA, enajenaron el inmueble objeto de la demanda a la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, por la cantidad de SETENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.78.000.000,oo), hoy día, SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.78.000,oo), sin tomar en cuenta el derecho especial de preferencia ofertiva que le asiste a su poderdante para adquirir dicho bien, por cuanto no le fue notificado mediante documento autenticado, la intención de venderle el inmueble sub litis por el mismo precio y en las mismas condiciones en que le fue enajenado a dicha ciudadana, como lo establecen los artículos 42 y 44 del referido Decreto, por lo que asevera que dicha venta es nula; venta de la que tuvo conocimiento su poderdante -según su dicho-, días posteriores a la ejecución de la medida de secuestro in comento, donde el Director Ejecutivo de la sociedad mercantil accionada, A.A.T., acudió personalmente al Tribunal de la causa a revisar e imponerse de las actas del expediente factie especie

Por consiguiente, al haber poseído la sociedad mercantil REPROZULIA C.A, el inmueble sub litis en calidad de arrendataria por más de siete año y medio y en razón de encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, afirma que le asiste el derecho de preferencia ofertiva previsto, por lo que de conformidad con el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ejerce el retracto legal, con el objeto de que su mandante REPROZULIA C.A., se subrogue en el lugar de la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, por la venta que le hicieran los ciudadanos Z.E.B.V. y JULIJANA ZIBERT DE BECERA, por el precio de SETENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.78.000.000,oo) hoy día equivalente de SETENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.78.000,oo), en las mismas condiciones estipuladas en dicho documento, que constituye el título traslativo de propiedad del inmueble sub iudice, y así obtener la transmisión de la propiedad a favor de su representada, mediante el otorgamiento del documento protocolizado de compra-venta respectivo por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, libre de todo gravamen, en cuyo acto les cancelará su mandante la cantidad ut retro determinada, mediante cheque de gerencia; requiriendo finalmente, que en caso de negarse a otorgar dicho documento sirva la sentencia a dictarse como título de propiedad.

Estimó la reconvención propuesta en la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,oo), equivalente a MIL OCHOCIENTAS DIECIOCHO CON

DIECIOCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (1.818 U.T).

En fecha 12 de enero de 2010, fue admitida por el Juzgado a.-quo, la reconvención formulada por la parte accionada en fecha 11 de enero de 2010, en contra de la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, negando su admisión en lo que respecta a los ciudadanos Z.E.B.V. y JULIJANA ZIBERT DE BECERRA, en observancia del artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, producto de no formar parte los mismo, de la relación procesal primigenia.

En fecha 14 de enero de 2010, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito mediante el cual, se opuso a la cuestión previa de defecto de forma, debido a que según su alegato en el libelo de la demanda y en su reforma, específicamente en el punto denominado LOS HECHOS, se individualizaron los daños causados en el inmueble objeto de litigio, así como también sus causas; aunadamente, señala que su representada se encuentra legitimada para ejercer la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, en virtud de haber reconocido -según su dicho- la reconviniente en su escrito de contestación, la cualidad de arrendador y arrendatario al no impugnar el instrumento contentivo de la relación arrendaticia, en razón de haber aceptado ésta tácitamente -según su criterio- las notificaciones que afirma se le realizaron, al comenzar a depositar de manera ininterrumpida y consecuente, los cánones de arrendamiento en la cuenta de ahorros N° 0105014589014506913, del Banco Mercantil, perteneciente a la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBER, desde el año 2004; producto de haberse producido la venta por el rechazo que la misma efectuara, conforme se constata de carta fechada 22 de noviembre de 2005, firmada por el representante legal de la aludida sociedad de comercio, previa notificación, en cumplimiento de la cláusula novena del contrato de arrendamiento, y en razón de haber adquirido su poderdante la condición de propietaria, mediante documento protocolizado que produce efectos erga omnes, conforme al cual, se convierte -según su dicho- en acreedora de las obligaciones contraídas por la sociedad mercantil REPROZULIA C.A., todo lo cual hace innecesaria -según su criterio- la consignación del documento de cesión de derechos arrendaticios.

Por otra parte, niega, rechaza y contradice en todas su partes la reconvención propuesta contra los ciudadanos Z.E.B. y JULIJANA ZIBERT DE BECERRA, por no tener interés en el presente proceso y por no haber sido solicitada la tercería en cumplimiento de los requisitos esenciales para su tramitación; niega, rechaza y contradice, entre otros aspectos, que la ciudadana JULIJANA ZIBERT DE BECERRA es la propietaria y arrendadora del bien sub litis, por cuanto la misma dejó de serlo al venderlo a su representada mediante documento público; que los cánones de arrendamiento sean depositados en la cuenta corriente N° 6094074, del Banco Mercantil, a nombre de la ciudadana JULIJANA ZIBERT DE BECERRA, por cuanto los mismos son depositados en la cuenta de ahorros N° 0105014589014506913, del Banco Mercantil perteneciente a la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT; que la reconviniente ha cumplido sus obligaciones contractuales, y, que se omitiere hacer la notificación de la venta del inmueble sub litis para que pudiera ejercer el derecho de preferencia ofertiva establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, habiéndole sido ofrecido -según su dicho- en las mismas condiciones y por el mismo precio en que fue vendido a su mandante; motivos por los cuales considera que no le asiste a la reconviniente el derecho de ejercer el retracto legal, el cual estima es extemporáneo debido a que fue ejercido pasado el lapso de cuarenta días previsto en el artículo 47 del aludido Decreto Ley; por los fundamentos expuestos requiere de desestime la pretensión objeto de la reconvención.

En fecha 22 de enero de 2010, fue decretada por el Tribunal de la causa la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada por el representante judicial de la parte accionada, de conformidad con los artículos 585, 588 ordinal 3° y 600 del Código de Procedimiento Civil, sobre el inmueble objeto de litis, no obstante, el apoderado judicial de la demandante se opuso a dicho decreto en fecha 22 de febrero de 2010, empero, dicha oposición fue declarada sin lugar en fecha 15 de abril de 2010, motivo por el cual, se mantuvo en vigencia la referida providencia cautelar.

En fecha 2 de julio de 2010, el Juzgado a-quo profirió decisión, en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo, decisión ésta que fue apelada en fecha 21 de julio de 2010, por el apoderado judicial de la parte demandada, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de Ley, correspondió conocer a éste Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento del trámite legal correspondiente.

CUARTO

DE LOS INFORMES Y DE LAS OBSERVACIONES

Observa este Sentenciador Superior que el demandado de autos presentó escrito en fecha 29 de julio de 2010, no obstante, una vez evidenciado que el presente juicio versa sobre el desalojo del inmueble objeto de litigio, y que el mismo se tramita por el procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en atención a la naturaleza de dicho procedimiento, este operador de justicia se abstiene de valorarlo. Y ASÍ SE DECLARA.

QUINTO

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 2 de julio de 2010, mediante la cual el Tribunal a-quo declaró sin lugar la cuestiones previas consagradas en los ordinales 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sin lugar la defensa de fondo relativa a la falta de cualidad e interés tanto activa como pasiva, con lugar la pretensión de indemnización de daños y perjuicios, condenado consecuencialmente a la parte accionada a cancelar la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS SETENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs.39.772,oo), con la correspondiente corrección monetaria, conforme a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, asimismo, declaró con lugar la resolución del contrato de arrendamiento, la entrega del inmueble objeto de litigio, sin lugar la solicitud de pago de los intereses moratorios, eximiendo de costas en la acción principal, a la parte demandada, declarando aunadamente la caducidad de la acción de retracto legal hecha valer por el accionado de marras, y por ende, sin lugar la reconvención formulada, condenándose en costas a dicha parte.

Del mismo modo, infiere este oficio jurisdiccional que la apelación interpuesta por el accionado-recurrente sobreviene de su interés en que se efectúe una revisión del fallo aludido por el órgano jurisdiccional de la instancia superior, a los fines de ser desechada plenamente la pretensión de la parte actora, y sean declarados con lugar cada uno de sus alegatos y defensas.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Sentenciador Superior, se pasan a analizar los medios probatorios consignados por las partes:

Pruebas de la parte demandante

Acompañó junto al escrito libelar:

• Copia certificada por el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 5 de noviembre de 2009, de: a) acta constitutiva estatutaria de la sociedad mercantil REPROZULIA C.A., inscrita por ante la precitada Oficina de Registro en fecha 21 de junio de 1979, bajo el N° 86, tomo 12-A; b) acta de asamblea extraordinaria celebrada el día 5 de enero de 1983, registrada en fecha 17 de febrero de 1993, bajo el N° 48, tomo 23-A, c) acta de asamblea extraordinaria celebrada el día 19 de agosto de 2006, registrada en fecha 13 de octubre de 2006, bajo el N° 5, tomo 63-A, d) Registro de Información Fiscal (RIF) de la sociedad mercantil accionada, contenidas en el expediente N° 14803.

Al respecto, precisa el suscriptor del presente fallo que los singularizados medios probatorios constituyen documentos públicos emanados de funcionarios públicos competentes, por lo que considera este órgano jurisdiccional que hacen plena prueba, así entre las partes como respecto de terceros, de los hechos jurídicos en ellos contenidos, y aunado a que los mismos no fueron tachados de falso, desconocidos ni impugnado por la contraparte, de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, se aprecia en todo su contenido y valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

• Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 9 de agosto de 2002, bajo el N° 40, tomo 99.

Estima este Juzgador Superior que la prueba bajo estudio constituye copia certificada de documento privado, por cuanto su autenticación lo que hace es darle el efecto de público a su otorgamiento, pero no al contenido del documento, de conformidad con lo dispuesto en sentencia N° RC-00474, proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 26 de mayo de 2004, por tanto, al no haber sido impugnada, desconocida ni tachada de falsa por la contraparte, en virtud de lo establecido en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga el correspondiente valor probatorio. Y ASÍ SE APRECIA.

• Comunicación fechada 30 de septiembre de 2009, emitida por el ciudadano E.F.F., en su carácter de apoderado judicial de la actora, dirigida a la sociedad mercantil demandada, por medio de la cual, se le informa que en virtud del acuerdo del 1 de octubre de 2009, se procedería a inspeccionar el inmueble objeto de litis; instrumento en el que se aprecia además, una firma distinta a la del emisor.

Evidencia este Sentenciador Superior que la referida instrumental fue desconocida en contenido y firma por la parte accionada en su escrito de contestación de la demanda, motivo por el cual, correspondía a la parte actora promover la prueba de cotejo conforme a lo previsto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, y a falta de ello, debe ser desestimada por esta Superioridad en atención a lo normado en el artículo 1.374 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

• Resultas de inspección extralitem practicada en el inmueble sub iudice, por el Juzgado Sexto de los Municipio Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 21 de octubre de 2009, en la que se dejó constancia, entre otros aspectos, que el estado general de las tuberías y conexiones eléctricas eran óptimas, el estado de conservación de las paredes es regular, que existen manchas de moho, las llaves de las ventanas del balcón se encuentran oxidadas, dejándose constancia aunadamente de los bienes muebles que existen en el apartamento y que fueron arrendados con el mismo. De la misma manera, se observa que en dicha oportunidad el presidente de la sociedad mercantil demandada desconoció a la presunta arrendadora.

Al respecto cabe advertir que este tipo de inspección (extra litem) se encuentra regulada por el artículo 1.429 del Código Civil, y está determinada por ciertas circunstancias que hacen pertinente y necesaria su evacuación extra litem, como lo es, dejar constancia del estado de cosas o eventos de los cuales hay riesgo de desaparición o modificación por el transcurso del tiempo; consecuencialmente, evidenciado como ha sido que dicha prueba fue consignada a los efectos de demostrar entre otros aspectos, el estado de conservación y mantenimiento del inmueble sub litis y de los bienes muebles en él contenidos, objeto del contrato de arrendamiento, este Arbitrium Iudiciis la aprecia en todo su contenido y valor probatorio, en atención a lo normado en el artículo 1.429 del Código Civil. Y ASÍ SE VALORA.

Acompañó junto a su escrito de contestación de la reconvención, las siguientes pruebas:

• Copia certificada de constancia expedida por el ciudadano C.J. URIEPERO G., en fecha 12 de enero de 2010, firma autorizada de la entidad financiera Banco Mercantil C.A., S.A.C.A., (Banco Universal), mediante la cual manifiesta que la actora mantiene en dicha institución, la cuenta de ahorros N° 01050145890145069613, desde el 3 de mayo de 2004, remitiendo conjuntamente, copia certificada por la ciudadana RHINA I. HURTADO G., firma autorizada de dicha institución bancaria, de libreta de ahorros perteneciente a la referida cuenta bancaria.

Verifica esta Superioridad que la parte accionante promovió en la etapa probatoria, prueba de informes dirigida a la aludida institución financiera, motivo por el cual, en fecha 15 de enero de 2010, fue librado por el Juzgado a-quo, oficio N° 29-2010, recibiéndose la información requerida en fecha 12 de febrero de 2010, en la que se precisó que la primera titular de la cuenta de ahorros supra singularizada es la ciudadana JULIJANA ZIBERT DE BECERRA, siendo la segunda titular, la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, y, que la misma se encuentra aperturada desde el 15 de octubre de 2007; adjuntándose los movimientos de cuenta desde el 15 de octubre de 2007 hasta el 31 de diciembre de 2009.

Por tanto, al no haber sido impugnado ni tachado de falso por la parte interesada tal informe, le merecen fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad en atención a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

• Comunicación emitida por la ciudadana JULIJANA ZIBERT DE BECERRA, en fecha 22 de noviembre de 2005, al ciudadano A.N.T., en la que se le señala el interés de vender el inmueble objeto de litis, por el precio de SETENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.78.000.000,oo), solicitándole aunadamente, le manifestare si ejercería el derecho preferente para la adquisición del aludido bien, caso contrario, se le ofrecería a otro comprador.

Evidencia este Sentenciador Superior que la referida instrumental fue desconocida en contenido y firma por la parte accionada en su escrito de contestación de la demanda, motivo por el cual, correspondía a la parte actora promover la prueba de cotejo conforme a lo previsto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, y a falta de ello, debe ser desestimado por esta Superioridad en atención a lo normado en el artículo 1.374 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

• Comunicación expedida por las ciudadanas N.M. y E.V., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.522.600 y 7.772.641, respectivamente, en fecha 13 de enero de 2010, en la que se evidencia el sello del Condominio IMATACA, se establece que la Junta de condominio in comento no se hace responsable por los daños sufridos en la infraestructura del apartamento 3-A, y, que la propietaria de dicho bien, DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, en ninguna oportunidad ha sido notificada formalmente de tales acontecimientos.

Observa este Juzgado Superior que a los efectos de su ratificación, fue promovida por la parte actora, en el lapso probatorio, las testimoniales de dichas ciudadanas, ratificando la primera de ellas, una carta emitida en fecha 12 de enero de 2010, por tanto, verificado como ha sido que la documental in examine se encuentra fechada 13 de enero de 2010, no se puede colegir que se trate de la misma a que hace referencia la testigo; del mismo modo, es menester indicar que la testimonial de la ciudadana E.V., fue desestimada en fecha 27 de enero de 2010, producto de no coincidir la cédula de identidad por ella presentada con la establecida en el escrito de promocional, formalidad esencial para ello, motivo por el cual, este Juzgador Superior desestima dichas testifícales en aplicación de los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Copia simple del estado de cuenta del sistema de recaudación municipal, emitido por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT), a nombre del ciudadano Z.B., en relación al inmueble sub iudice, cuenta contrato N° 100000123293.

Evidencia este Tribunal Superior que la misma constituye copia simple de documento que deriva de un organismo público administrativo, por tanto, al no haber sido impugnada, desconocida, ni tachada de falsa por la parte interesada, se tiene como fidedigna mereciéndole fe en su contenido y valor probatorio a esta Superioridad, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

Posteriormente, dentro del lapso probatorio, la parte actora ratificó los documentos acompañados con la demanda y su reforma y promovió las siguientes pruebas:

• Copia simple de comunicación emitida en fecha 23 de enero de 2008, por el abogado E.F.F., al ciudadano A.N.T., en la que le participa que no habrán más prórrogas del contrato de arrendamiento, y en la que se observa un sello que indica “RECIBIDO sin aceptación de su contenido”.

Este sentenciador Superior le otorga el correspondiente valor probatorio, conforme a lo previsto en el artículo 1.374 del Código Civil en concordancia con el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber sido impugnada, desconocida ni tachada por la contraparte. Y ASÍ SE VALORA.

• En original, comunicación emitida en fecha 30 de septiembre de 2009, por el ciudadano E.F.F., en su carácter de apoderado especial de la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, a la demandada de marras, con el objeto de notificarle respectivamente, que a partir del 1 de septiembre de 2009, comenzó a computarse el último año de prórroga legal del contrato de arrendamiento del inmueble sub litis, y, que no habrán más prórrogas del mismo conforme le fue notificado en fecha 1 de septiembre de 2008.

• En original, comunicación emitida a la demandada de marras en fecha 30 de septiembre de 2009, por el ciudadano E.F.F., en su carácter de apoderado especial de la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, mediante la cual le ofrecieron en venta el inmueble sub iudice, por la cantidad de UN MILÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.200.000,oo), conforme a lo previsto en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concediéndose asimismo, el plazo de quince días para manifestar por escrito su aceptación o rechazo.

Evidencia este Sentenciador Superior que las referidas instrumentales fueron desconocidas en contenido y firma por la parte accionada en fecha 2 de febrero de 2010, motivo por el cual, correspondía a la parte actora promover la prueba de cotejo conforme a lo previsto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, y a falta de ello, deben ser desestimados por esta Superioridad en atención a lo normado en el artículo 1.374 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE

• Prueba de informes dirigida al Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT), para dejar constancia del estado de morosidad en el que se encuentra la demandada en el pago de los servicios públicos administrados por dicha institución, en relación al bien objeto de litis, cuya cuenta aparece a nombre del ciudadano Z.B..

De la revisión exhaustiva del expediente se constata que en fecha 15 de enero de 2010, emitió el Juzgado a-quo, oficio N° 27-2010, dirigido al Gerente del referido ente público, no obstante, dicha prueba no fue evacuada, en consecuencia, este suscrito jurisdiccional debe desestimarla por no haber alcanzado el fin probatorio para el cual fue promovido, en seguimiento del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

• Prueba de inspección judicial en el inmueble objeto de litigio, a los fines de dejar constancia de los daños sufridos.

Se obtiene de las actas procesales que la inspección in examine fue evacuada por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 25 de enero de 2009, dejándose constancia, entre otros aspectos, que en el área de recibo de la sala se observan manchas color marrón, la pintura de la pared se encuentra en mal estado, y, que las instalaciones eléctricas, de aguas blancas y negras se encuentran en funcionamiento, consecuencialmente, determina este Jurisdicente Superior que por tratarse de un medio probatorio evacuado y certificado por una autoridad judicial, debe conferírsele fe pública de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, por consiguiente, al no haber sido impugnado, desconocido ni tachado de falso por la contraparte, su promoción y evacuación se entiende conforme a derecho, en consonancia con lo preceptuado en los artículos 472 del Código de Procedimiento Civil y 1.428 del Código Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

• Prueba de experticia a los fines de que lo expertos designados informen sobre el estado físico y de conservación del bien sub iudice, especialmente en lo que concierne a los techos, paredes y frisos, requiriendo aunadamente, la estimación de los mismos.

En fecha 22 de febrero de 2010, fue recibido el informe rendido por los expertos designados, ciudadanos A.O.H., N.R.D. y A.V.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.774.776, 3.512.473 y 7.608.811, respectivamente, miembros activos de la Sociedad de Ingenieros de Tasación de Venezuela (SOITAVE), bajo los Nos. 448, 321 y 52.933, correspondientemente, en la cual se determinó entre otros aspectos, que hay un daño reparable, otro cuya cuantía es indeterminada económicamente, en razón de sus magnitudes e imprecisiones.

En conclusión, este Jurisdicente Superior observa, que los expertos explanaron de forma diáfana y sencilla el método utilizado, el cual coincide con el resultado arrojado y fundadamente explanado, y, éste a su vez coincide con los aspectos solicitados por la parte actora promovente de la presente prueba, en virtud de lo cual, aunado al hecho que el resultado de esta experticia no fue impugnado por la parte demandada, resulta congruente para este operador de justicia apreciar la presente prueba de experticia en todo su valor probatorio conforme a los artículos 451 del Código de Procedimiento Civil y 1.422 del Código Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

Pruebas de la parte demandada

Acompañó junto al escrito de contestación de la demanda:

• Comunicación emitida por el ciudadano A.T. al Condominio Imataca, en fecha 1 de junio de 2009, en la que manifiestan la existencia de goteras y corto circuito en el bien objeto de litigio, así como también.

Evidencia este Sentenciador Superior que la referida instrumental fue desconocida en contenido y firma por la parte accionada en su escrito de contestación de la demanda, motivo por el cual, correspondía a la parte demandada, promover la prueba de cotejo conforme a lo previsto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, y a falta de ello, debe ser desestimado por esta Superioridad en atención a lo normado en el artículo 1.374 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

• Nota Adicional sin fecha, emitida por el Condominio del Edificio Imataca, a los propietarios del mismo, en la que mencionan que el monto de la cuota especial del mes de octubre es de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs.300,oo) por apartamento, producto de los daños originados en las tuberías principales del edificio.

Determina este Sentenciador Superior que el aludido medio probatorio constituye documento privado emanado de tercero ajeno al proceso que debe ser ratificado por la prueba testimonial, y a falta de ello, deben en consecuencia desestimarse en todo su contenido y valor probatorio en atención a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

• Copia certificada de acta de asamblea general extraordinaria de accionistas celebrada en fecha 30 de agosto de 2004, por la sociedad mercantil REPROZULIA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del Estado Zulia, en fecha 25 de mayo de 2005, bajo el N° 75, tomo 30-A.

Al respecto, precisa el suscriptor del presente fallo que el singularizado medio probatorio constituye documento público emanado de un funcionario público competente, por lo que considera este órgano jurisdiccional que hace plena prueba, así entre las partes como respecto de terceros, del hecho jurídico allí declarado, y aunado a que el mismo no fue tachado de falso, desconocido ni impugnado por la contraparte, de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, se aprecia en todo su contenido y valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

• Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 9 de agosto de 2002, bajo el N° 40, tomo 99.

Es menester indicar que el mismo ya fue objeto de valoración por este Jurisdicente Superior, consecuencia de lo cual, en esta oportunidad, se abstiene de emitir juicio de valor al respecto. Y ASÍ SE DECIDE.

• Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 1 de diciembre de 2005, bajo el N° 34, tomo 106, posteriormente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de septiembre de 2006, bajo el N° 13, tomo 45, protocolo 1°.

Al respecto, precisa el suscriptor del presente fallo que el singularizado medio probatorio constituye documento público emanado de funcionario público competente, por lo que considera este órgano jurisdiccional que hace plena prueba, así entre las partes como respecto de terceros, de los hechos jurídicos en ellos contenidos, y aunado a que el mismo no fue tachado de falso, desconocido ni impugnado por la contraparte, de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, se aprecia en todo su contenido y valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

Posteriormente, en el lapso probatorio, promovió los siguientes medios probatorios:

• Copia simple de trece comprobantes de transacciones electrónicas, efectuadas por el ciudadano L.T., en fechas 8 de diciembre, 24 de noviembre, 14 de octubre, 30 de septiembre, 11 de septiembre, 17 de agosto, 17 de julio, 10 de junio, 13 de mayo, 14 de abril, 11 de marzo, 11 de febrero y 16 de enero de 2009, desde la cuenta débito N° 6094074, del Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A, hasta la cuenta crédito N° 1050145890145069613, del Banco Mercantil, C.A., Banco Universal, a nombre de la ciudadana JULIJANA DE BECERRA, por los siguientes montos: de MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y SIENTE BOLÍVARES (Bs.1.647,oo), TRESCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs.340.oo), DOS MIL CIENTO SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs.2.175,oo), QUINIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs.595,oo), MIL SETECIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs.1.770,oo), QUINIENTOS UN BOLÍVAR (Bs.501,oo), MIL OCHOCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs.1890,oo), MIL OCHOCIENTOS CINCO BOLÍVARES (Bs.1.805,oo), MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.800,oo), MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.1850,oo), MIL OCHOCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs.1.830,oo), MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs.1.880,oo), MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs.1.480,oo), respectivamente, por concepto de pago del alquiler de los meses de diciembre y noviembre de 2009 y octubre de 2010, incremento anual por IPC y pago del alquiler de los meses de septiembre, agosto, julio, junio, mayo, abril, marzo, febrero y enero de 2009, correspondientemente.

• Copia simple de doce comprobantes de transacciones electrónicas, efectuadas por el ciudadano L.T., en fechas 11 de diciembre, 10 de noviembre, 20 de octubre, 25 de septiembre, 19 de agosto, 11 de julio, 18 de junio, 23 de mayo, 8 de abril, 13 de marzo, 12 de febrero y 14 de enero de 2008, desde la cuenta débito N° 6094074, del Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A, a la cuenta de crédito N° 1050145890145069613, del Banco Mercantil, C.A., Banco Universal, a nombre de la ciudadana JULIJANA DE BECERRA, por los siguientes montos: MIL QUINIENTOS QUINCE BOLÍVARES (Bs.1.515,oo), MIL QUINIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs.1.545,oo), MIL QUINIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs1.535,oo), MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.470,oo), MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.470,oo), MIL QUINIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs.1.560,oo), MIL QUINIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs.1.560,oo), MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.1.550,oo), MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs.1.375,oo), MIL CUATROCIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs.1.410,oo), MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.1.350,oo), MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs.1.360,oo), respectivamente, por concepto de pago del alquiler de los meses de diciembre, noviembre, octubre, septiembre, agosto, julio, junio, mayo, abril, marzo y febrero de 2008, y enero de 2007, correspondientemente.

• Copia simple de nueve comprobantes de transacciones electrónicas, efectuadas por el ciudadano L.T., en fechas 10 de diciembre, 16 de agosto, 16 de agosto, 20 de junio, 23 de mayo, 25 de abril, 21 de marzo, 15 de febrero y 17 de enero de 2007, desde la cuenta débito N° 6094074, del Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A, a la cuenta de crédito N° 1050145890145069613, del Banco Mercantil, C.A., Banco Universal, a nombre de la ciudadana JULIJANA DE BECERRA, por los siguientes montos: MIL CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.1.150,oo), MIL CIENTO CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs.1.145,oo), MIL NOVENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs.1.098,oo), MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs.1.258,oo), MIL DOSCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs.1.240,oo), MIL DOSCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs.1.270,oo), MIL DOSCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs.1.240,oo), MIL DOSCIENTOS CINCO BOLÍVARES (Bs.1.205,oo), MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.1.250,oo), respectivamente, por concepto de pago del alquiler de los mes de diciembre de 2007, pago alquiler imataca apto 3A, pago del alquiler del mes de julio de 2007, pago alquiler imataca apto 3A, pago alquiler imataca apto 3A, pago alquiler imataca apto 3A, pago del alquiler de los meses de marzo y febrero de 2007, y, pago de honorarios Tagliero Lisand, correspondientemente.

• Copia simple de tres comprobantes de transacciones electrónicas, efectuadas por el ciudadano L.T., en fechas 6 de diciembre, 6 de diciembre y 15 de noviembre de 2006, desde la cuenta débito N° 6094074, del Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A, a la cuenta de crédito N° 1050145890145069613, del Banco Mercantil, C.A., Banco Universal, a nombre de la ciudadana JULIJANA DE BECERRA, por los siguientes montos: MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.1.250,oo), DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,oo), MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.1.250,oo), respectivamente, por concepto de pago de pago de honorarios Tagliero Lisand, pago de cortina e instalación de aire y pago de honorarios Tagliero Lisand, correspondientemente.

Observa este Tribunal ad-quem que los referidos instrumentos deben ser valorados como prueba libre regulada por el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, en virtud del cual se promoverán y evacuarán aplicando por analogía las disposiciones relativas a medios semejantes, y en el caso específico, el artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, le otorga a esta información impresa la eficacia probatoria de un documento escrito, al cual se considera puede aplicarse analógicamente la normativa sobre reproducción fotostática de instrumentos públicos reglada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de impresiones emanadas de un medio como la internet respecto de una información contenida en el registro del Banco Occidental de Descuento (B.O.D), consecuencialmente y en tal sentido, al no haber sido impugnadas por la contraparte, resulta acertado en derecho para este Sentenciador Superior estimar en todo su valor probatorio las examinadas documentales. Y ASÍ SE APRECIA.

• Cuatro recibos signados con los Nos. 2735, 2728, 2681, 0950, expedidos por la Junta de Condominio del edifico Imataca a nombre de la ciudadana JULIJANA DE BECERRA, en fechas 3 de diciembre, 24 de noviembre, 8 de octubre y 17 de agosto de 2009, por los montos de QUINIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs.583,oo), SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs.700,oo), SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.650,oo) y MIL TRESCIENTOS QUINCE BOLÍVARES (Bs.1.315,oo), respectivamente, por concepto de pago de los gastos comunes correspondientes a los meses de diciembre, noviembre, octubre y agosto de 2009.

• Seis recibos signados con los Nos. 2636, 2589, 2552, 2511, 0839 y 2363, expedidos por la Junta de Condominio del edifico Imataca a nombre del ciudadano A.T., en fechas 2 de septiembre, 4 de agosto, 2 de julio, 3 de junio, 6 de mayo y 5 de diciembre de 2009, por los montos de CUATROCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs.460,oo), CUATROCIENTOS CATORCE BOLÍVARES (Bs.414,oo), TRESCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs.340,oo), CUATROCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs.425,oo), CUATROCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs.430,oo), TRESCIENTOS QUINCE BOLÍVARES (Bs.315,oo), por concepto de pago de los gastos comunes correspondientes a los meses de septiembre, agosto, julio, junio, mayo y diciembre de 2009.

• Dos recibos signados con los Nos. 2485, 0995, expedidos por la Junta de Condominio del edifico Imataca a nombre de la ciudadana Y.D.B., en fechas 8 de abril y 5 de marzo de 2009, por los montos de TRESCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs.380,oo) y CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.400,oo), por concepto de pago de los gastos comunes correspondientes a los meses de abril y marzo de 2009.

• Catorce recibos signados con los Nos.0959, 00659, 00675, 0609, 0558, 00084, 00064, 00011, 00122, 00195, 00167, 00224, 000343 y 00313, expedidos por la Junta de Condominio del edifico Imataca a nombre del ciudadano E.B., en fechas 9 de febrero de 2009, 13 de septiembre, 7 de septiembre, 6 de agosto, 4 de julio, 7 de junio, 9 de mayo, 9 de abril, 8 de marzo, 5 de febrero y enero de 2007, 6 de diciembre, 9 de noviembre y 6 de octubre de 2006, por los montos de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.350.000,oo), TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.350.000,oo), un MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,oo), TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.355.000,oo), CUATROCIENTOS DOS MIL BOLÍVARES (Bs.402.000,oo), DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs.242.000,oo), DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.260.000,oo), DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.230.000,oo), DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.260.000,oo), DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.265.000,oo), DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.230.000,oo), TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.00,oo), doscientos cincuenta mil bolívares (Bs.250.000,oo) y TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.00,oo), por concepto de pago de los gastos comunes correspondientes a los meses de febrero de 2009, septiembre, septiembre, agosto, julio, junio, mayo, abril, marzo, febrero y enero de 2007, diciembre, noviembre y octubre de 2006.

• Diecisiete recibos signados con los Nos. 2427, 2326, 2282, 2234, 2191, 2146, 1098, 1052, 1012, 0965, 0923, 0881, 0816, 0771, 0724, 0723, 0676, expedidos por la Junta de Condominio del edifico Imataca a nombre de los ciudadanos E.B. Y A.T., en fechas 15 de enero de 2009, 4 de noviembre, 6 de octubre, 5 de septiembre, 6 de agosto, 8 de julio, 5 de junio, 6 de mayo, 7 de abril, 6 de marzo, 6 de febrero y 10 de enero de 2008, 6 de diciembre, 6 de noviembre, 4 de octubre, 4 de octubre y 13 de septiembre de 2007, por los siguientes montos: TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.350,oo), doscientos OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs.285,oo), DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs.295,oo), TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs.360,oo), TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs.360,oo), DOSCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs.270,oo), DOSCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs.270,oo), DOSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs.280,oo), DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs.225,oo), CIENTO NOVENTA BOLÍVARES (Bs.190,oo), DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.250,oo), DOSCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs.240,oo), CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.450.000,oo), SETECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES MIL (Bs.780.000,oo), DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.250.000,oo), UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.350.000,oo) y UN MILLÓN DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.250.000,oo), por concepto de pago de los gastos comunes correspondientes a los meses de enero de 2009, diciembre, noviembre, octubre, septiembre, agosto, julio, junio, mayo, abril, marzo, febrero y enero de 2008, diciembre y octubre de 2007, abono a cuota extra de ascensores, abono a cuota extra de ascensores, correspondientemente.

• Relaciones de gastos correspondientes a los meses de diciembre, noviembre y octubre de 2009, y cálculos de cuotas atinentes a los meses de julio y septiembre de 2008, y julio de 2007, expedidos por el Condominio Imataca.

• En original depósito bancario N° 005781501100128, efectuado por el ciudadano E.G. en fecha 15 de enero de 2010, a nombre de la ciudadana JULIJANA BECERRA, por el monto de VEINTE BOLÍVARES (Bs.20,oo) en la cuneta de ahorros N° 01050067240067208290, perteneciente al Banco Mercantil, C.A., Banco Universal.

• Copia simple de notificación emitida en fecha 5 de agosto de 2009, por la Junta de Condominio Imataca, en la que se hace mención a la aprobación de la estructura externa del edificio.

Determina este Sentenciador Superior que los aludidos medios probatorios constituyen documentos privados emanados de terceros ajenos al proceso que deben ser ratificados por la prueba testimonial, y a falta de ello, deben en consecuencia desestimarse en todo su contenido y valor probatorio en atención a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

• Original de depósito bancario N° 003621801100064, de fecha 18 de enero de 2009, realizado por el ciudadano L.T. a nombre de la ciudadana JULIJANA DE BECERRA, por el monto de VEINTE BOLÍVARES (Bs.20,oo), en la cuenta de ahorros N° 01050145890145069613, del Banco Mercantil C..A, Banco Universal.

• Copias simples de depósitos doce (12) bancarios signados con los Nos. 214810645, 214870624, 202861595, 202252906, 171148610, 202087305, 193261727, 185414809, 185483020, 179466742, 162339749, 168479949, efectuados por el ciudadano A.T., en fechas 30 de diciembre, 24 de noviembre, 8 de octubre, 2 de septiembre, 4 de agosto, 17 de julio, 2 de julio, 3 de junio, 6 de mayo, 8 de abril, 5 de marzo, 9 de febrero, de 2009, a nombre del Condominio Residencias Imataca, por los montos de QUINIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs.583,oo), SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs.700,oo), SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.650,0o), CUATROCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs.460,oo), CUATROCIENTOS CATORCE BOLÍVARES (Bs.414,oo), MIL TRESCIENTOS QUINCE BOLÍVARES (Bs.1.315,oo), TRESCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs.340,oo), CUATROCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs.425,oo), CUATROCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs.430,oo), TRESCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs.380,oo), CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.400,oo), TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.350,oo), en la cuneta de ahorros N° 0116014560004279190, perteneciente al Banco Occidental de Descuentos (B.O.D).

• En original, depósito bancario N° 174926295, efectuado por el ciudadano A.T. en fecha 15 de enero de 2009, a nombre del Condominio Residencias Imataca, por el monto de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.350,oo), en la cuneta de ahorros N° 01160140560004279190, perteneciente al Banco Occidental de Descuentos (B.O.D).

• Original y copia simple de depósito bancario N° 000000431338137, efectuado por el ciudadano A.T. en fecha 15 de enero de 2010, a nombre del ciudadano Z.B., por el monto de MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.200,oo) en la cuneta de ahorros N° 01050067240067208290, perteneciente al Banco Mercantil, C.A., Banco Universal.

Colige este Arbitrium Iudiciis que los depósitos bancarios constituyen tarjas en virtud de lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC.00877, de fecha 20 de diciembre de 2005, bajo la ponencia de la Magistrada Isbelia P.V., expediente N° 05-418, las cuales no deben ser ratificadas en juicio, producto de intervenir en su formación dos personas, por un lado el banco que valida la operación y recibe el dinero como (mandatario) en nombre del titular de la cuenta (mandante), y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta, producto de lo cual, este suscrito jurisdiccional aprecia la prueba en referencia en todo su contenido, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.383 del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Copia simple de factura N° 00024169, fechada 13 de julio de 2009, perteneciente al número de cuenta de contrato 100000123293, expedida por la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a nombre del ciudadano Z.B., en relación al inmueble objeto de litigio, por concepto de pago de impuestos municipales, por el monto de DOSCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVAR (Bs.271,oo).

Por consiguiente, al tratarse de documento emanado de un ente público administrativo, por analogía se les imprime al mencionado instrumento fe pública, y en tal sentido, acogiendo lo estatuido por el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, al no haber sido impugnado ni tachado por la contraparte se tienen como fidedigno, consecuencialmente le merecen fe en todo su contenido y valor probatorio a este Tribunal Superior. Y ASÍ SE DECIDE.

• Comunicación fechada 8 de abril de 2008, dirigida al ciudadano A.N.T., expedida por el abogado E.F.F., a fin de informarle el aumento del canon de arrendamiento y la intención de la ciudadana JULIJANA ZIBERT DE BECERRA, de no prorrogar el contrato de arrendamiento.

Evidencia este Sentenciador Superior que la referida instrumental fue desconocida en contenido y firma por la parte accionada en su escrito de contestación de la demanda, motivo por el cual, correspondía a la parte actora promover la prueba de cotejo conforme a lo previsto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, y a falta de ello, debe ser desestimado por esta Superioridad en atención a lo normado en el artículo 1.374 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

• Vale expedido en fecha 7 de noviembre de 2007, a nombre de la ciudadana JULIJANA DE BECERRA, por la cantidad de ochocientas veinte mil bolívares (Bs.820,oo), por concepto de pago de arrendamiento correspondiente a noviembre de 2007.

Esta Superioridad debe desestimar esta documental por improcedente, por cuanto no se evidencia de quien emana, ya que los principios que determinan el control probatorio norman que nadie puede fabricarse su propia prueba, lo contrario sería admitir la vulneración del principio de alteridad de la prueba, desconociendo los más elementales principios de la lógica jurídica, al concederle valor probatorio a un instrumento que emana del propio promoverte. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Copia simple de libreta de ahorros N° 0251198, perteneciente a la cuenta N° 0105-0145-890145-06961-13.

Es menester indicar que el mismo ya fue objeto de valoración por este Jurisdicente Superior, consecuencia de lo cual, en esta oportunidad, se abstiene de emitir juicio de valor al respecto. Y ASÍ SE DECIDE.

• Prueba de informes requerida al Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT), adscrita a la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a fin de dejar constancia, si la factura N° 00024169, de fecha 13 de julio de 2009, expedida a nombre del ciudadano Z.B., en la cuenta contrato N° 100000123293, versa sobre el pago de los servicios urbanos del IMAU RESIDENCIAL de los meses de mayo, agosto y diciembre de 2009, del servicio de gas SAGAS en los meses de abril a noviembre de 2009, e impuestos municipales por inmueble SAMAT, en los meses de abril a noviembre de 2009.

Se obtiene de actas que en fecha 15 de enero de 2010, fue librado por el Juzgado a-quo, oficio N° 30-2010, dirigido al Gerente del Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT), recibiéndose la información requerida en fecha 9 de marzo de 2010, en la que se determinó que existe una factura signada con el N° 24169, con fecha de liquidación y cancelación 13 de julio de 2009, a nombre del ciudadano ZACARAIAS BECERRA, cuneta de contrato N° 100000123293, correspondiente al pago de los servicios municipales de aseo urbano desde febrero a diciembre de 2009, y servicio de gas desde abril a diciembre de 2009, del inmueble sub litis, pago realizado en el mes de diciembre de 2009.

Por tanto, al no haber sido impugnado ni tachado de falso por la parte interesada tal informe, le merecen fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad en atención a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

• Estado de cuenta expedido por el Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A, correspondiente a los meses comprendidos desde julio a diciembre de 2009, de la cuenta corriente N° 0116-0103-18-0006094074, a nombre del cliente A.L.T..

Verifica esta Superioridad que dichas instrumentales quedaron ratificadas con la prueba de informes promovida por la demandada en el lapso probatorio, dirigida a dicha institución bancaria, cuya información se recibió en fecha 12 de mayo de 2010, en la que se constató conforme a sus registros que el ciudadano L.T. realizaba transferencias bancarias vía Internet desde su cuenta corriente N° 01160103180006094074, hacia la cuenta de ahorros N° 1050145890145069613, a nombre de la ciudadana JULIJANA DE BECERRA. Anexando conjuntamente, copia fotostáticas de los prints de pantalla de su sistema en los cuales se puede evidenciar dicha información, así como también, copia certificada de los estados de cuenta correspondiente a los meses comprendidos desde diciembre de 2007 hasta el año 2009, de la cuenta corriente signada con el N° 01160103180006094074.

• Prueba de informes requerida al Banco Mercantil C.A., Banco Universal, a fin de dejar constancia si el ciudadano Z.E.B.V., es el titular de la cuenta de ahorros N° 1050067240067208290; si la ciudadana JULIJANA BECERRA, es titular o autorizada de la cuenta de ahorros N° 1050145890145069613, y, si en esta última cuenta realizaba mensualmente, el represente legal de la sociedad mercantil REPROZULIA C.A., ciudadano L.A.T., transferencias bancarias vía Internet, a favor de la ciudadana JULIJANA BECERRA, desde la cuenta corriente N° 011601031800006094074, del Banco Occidental de Descuentos, Banco Universal, por concepto de pago de cánones de arrendaditos mensuales del apartamento 3A, del edificio Imataca.

Verifica esta Superioridad que la parte accionante promovió en la etapa probatoria, prueba de informes dirigida a la aludida institución financiera, motivo por el cual, en fecha 15 de enero de 2010, fue librado por el Juzgado a-quo oficio N° 29-2010, recibiéndose la información requerida en fecha 3 de febrero de 2010, en la que se precisó que el ciudadano Z.E., figura en sus registros como titular de la cuenta de ahorros N° 0067-20829-0, aperturada en fecha 10 de octubre de 2006, cancelada en fecha 5 de octubre de 2007, compartiendo titularidad con la ciudadana JULIJANA ZIBERT DE BECERRA, y, que la cuanta de ahorros N° 0145-0691-3, aparece en sus registros a nombre de la ciudadana supra singularizada como primer titular y como segunda titular la accionante de marras, cuenta aperturada desde el 15 de octubre de 2007, actualmente activa.

Por tanto, al no haber sido impugnados ni tachados de falsos por la parte interesada tales informes, le merecen fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad, en atención a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

• Testimonial de los ciudadanos N.A.N.F., ESILDA M.E.G., A.E.B.L., L.J.E., A.C. y E.G.M., extranjeros los dos primeros, venezolanos los restantes, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. E.82.176.841, E.81.081.496, 13.876.291, 5.831.731, 15.286.660 y 2.868.933, respectivamente, y de este domicilio, a fin de demostrar que la ciudadana JULIJANA ZIBERT DE BECERRA, tuvo conocimiento de las filtraciones e inundaciones del inmueble sub iudice, a través de la Junta de Administradora del Condominio del Edificio Imataca.

Se obtiene de actas que la declaración de los testigos ESILDA M.E.G. y A.C., no fueron evacuadas, siendo declarado desierto el acto correspondiente por el Tribunal comisionado, por lo tanto esta Superioridad las desestima de conformidad con lo estatuido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Ahora bien, evidencia este Jurisdicente Superior que las testificales en referencia fueron evacuadas por ante el Juzgado de la causa, manifestando el ciudadano N.A.N.F., en la tercera pregunta relativa a si conoce los hechos ocurridos en fecha 28 de agosto de 2009, lo siguiente: “…se pusieron a hablar con dos señoras que le dijeron ser de la Junta de Condominio… ellas le participaron que sí tenían conocimiento que ya la señora, la dueña del apartamento también tenía conocimiento” (cita), respondiendo el ciudadano A.E.B.L. en la pregunta N° 3, referida al mismo aspecto: “…en ese momento me quedé allí y escuche (sic) la conversación que tenía el señor ALEJANDRO con las dos señoras, donde el (sic) le decía a una de las señoras que había pasado con una carta que le había entregado a una de las señoras del condominio la cual no estaba y se la dejo (sic) al esposo, que era referente a una filtración que tenía en el apartamento, la señora le dijo que ellos tenían conocimiento que tenía que localizar a la señora…” (cita), aduciendo el ciudadano EDUARDO, GUANIPA MORILLO en la tercera pregunta que: “…el Señor Alejandro… el no tuvo tiempo de decirle que una (sic) inundaciones del apartamento que estaba filtrándose por el techo..” (cita).

Derivado de lo cual, precisa esta Superioridad que las singularizadas declaraciones no le merece fe ni confianza, dadas las expresiones altamente subjetivas, imprecisas y referenciales que las caracterizan, todo en concordancia con la sana critica y lo establecido en los artículos 507, 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desestiman en todo su contenido y valor probatorio, máxime que no demuestran el hecho objeto de la prueba. Y ASÍ SE VALORA.

Ahora bien, manifiesta la ciudadana L.J.E. entre otros aspectos, que una ciudadana de nombre NELLY que pertenece al condominio le comunicó que las filtraciones e inundaciones ya habían sido notificadas a la propietaria del apartamento 3A, no obstante, resulta forzoso puntualizar, que al tratarse de declaración rendida por un único testigo, no constituye prueba de convicción suficiente para el operador de justicia que hoy decide, todo en concordancia con la sana critica y lo establecido en los artículos 507, 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual se desestima en todo su contenido y valor probatorio. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Conclusiones

Observa esta Superioridad que la parte accionada opuso en su escrito de contestación de la demanda, la falta de cualidad e interés activo para incoar el presente juicio, en virtud de no haber consignado la actora junto al escrito libelar ni a su reforma, el documento de cesión de los derechos, acciones y obligaciones derivados del único y original contrato de arrendamiento suscrito entre su representada y la ciudadana JULIJANA ZIBERT DE BECERRA, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 9 de agosto de 2002, bajo el N° 40, tomo 99, el cual necesariamente tenía que realizarse -según su criterio-, entre la ciudadana supra mencionada y la demandante de marras, en virtud de la venta que le fuera efectuada del inmueble sub litis, mediante documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de septiembre de 2006, bajo el N° 13, tomo 45, protocolo 1°, por ser ese y no el documento de propiedad del cual pudiera derivar la legitimidad para demandar la resolución contractual.

En este sentido, evidencia este Sentenciador Superior que la demanda de resolución de contrato de arrendamiento in examine, fue interpuesta por la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, en virtud del contrato de compra-venta supra singularizado, el cual produce -según su dicho- efectos erga omnes y del que deriva -según su criterio- la legitimada para actuar, en razón de haberse convertido en atención al mismo, en acreedora de las obligaciones contraídas por la sociedad mercantil demandada, derivado del cual, resulta ineludible citar sentencia N° 102 proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 6 de febrero de 2001, caso: Oficinas G.L. C.A. y otros en amparo, expediente N° 00-0096, bajo la ponencia del Magistrado Dr. J.M.D.O., en la que se estableció:

(…Omissis…)

“En la presente causa se origina un problema de legitimación (legitimatio ad causam), ya que las personas jurídicas accionantes carecen de cualidad para sostener el presente juicio; es evidente que las acciones sobre las cuales se dictó la medida cautelar, no pertenecen a las accionantes sino que forman parte del patrimonio de la comunidad conyugal. Las sentencias a las cuales las presuntas agraviadas les imputan violaciones de orden constitucional, no podían afectar el patrimonio de cada una de ellas porque a él no estaban referidas, ni podían impedir, por lo tanto, la satisfacción de su interés sustancial al libre goce y disfrute de sus patrimonios.

(…Omissis…)

La doctrina más calificada, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa:

Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.

(Ver H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág 489).

La legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista J.G.:

Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso

(subrayado de la Sala. Ver J.G., Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. Pág. 193).

Precisa Carnelutti sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser;

…media una cuestión de legitimación, cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo…

(ver. Carnelutti. Sistema de Derecho Procesal Civil. Tomo III. Uteha Argentina. Unión Tipográfica Editorial Hispano América. Buenos Aires 1.944. Pág. 165).

Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva. (sic).

Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala Devis Echandía:

”Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis .Bogotá. 1961. Pág. 539)

En el Procedimiento Ordinario Civil tal examen previo no puede resolverse in limine, porque no atañe a la validez de la acción, ni siquiera a la del proceso; sólo puede realizarlo el juez al momento de entrar el juicio en el conocimiento del fondo, por ser el examen de los presupuestos de la pretensión. (…).

(…Omissis…) (Negrillas de este Tribunal Superior)

Del mismo modo, estableció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 3550 de fecha 24 de noviembre de 2005, bajo ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasqueño López, expediente N° 04-0609, lo siguiente:

La legitimación a la causa alude a quien tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, reclame al respectivo órgano judicial la resolución de sus pretensiones fundadas en derecho.

(Negrillas de este Arbitrium iudiciis).

Criterio reiterado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 2221, de fecha 7 de diciembre de 2006, bajo ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchan, expediente N° 06-1431, de la siguiente manera:

La legitimación a la causa alude a quienes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse.

(Negrillas de este Tribunal de Alzada)

En virtud del análisis de la doctrina jurisprudencial ut supra citada, la cual este Tribunal Superior acoge para sí, se concluye que, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, es necesaria la determinación de cuáles son las personas que tienen derecho a que se les resuelva su pretensión, catalogadas como partes en tal proceso; esto es, la legitimatio ad causam, la cual es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el Juez pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, aptitud procesal cuya falta de consideración dentro de la vida jurídica acarrearía la procura de una tutela judicial inútil o infructuosa frente a aquel accionante que no tendría la cualidad para exigir algo que no le compete, conviene o afecta, siendo este el fundamento y el sentido de la legitimación activa. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Del mismo modo, el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil reza: “Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. (...Omissis...)”

Ahora bien, observa este Sentenciador Superior de las actas procesales, que en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 1 de diciembre de 2005, bajo el N° 34, tomo 106, posteriormente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de septiembre de 2006, bajo el N° 13, tomo 45, protocolo 1°, conforme al cual los ciudadanos JULIJANA ZIBERT DE BECERRA y Z.E.B., anteriormente identificados, le venden el inmueble objeto de litigio a la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, constituyeron usufructo vitalicio respecto de dicho bien, por cuanto se estableció de manera expresa, lo siguiente: “Damos en venta en forma perfecta e irrevocable, libre de todo gravamen y con reserva de Usufructo Vitalicio…”

Derivado de lo cual, resulta impretermitible citar lo establecido en relación al usufructo, en el Código Civil:

Artículo 583.- El usufructo es el derecho real de usar y gozar temporalmente de las cosas cuya propiedad pertenece a otro, del mismo modo que lo haría el propietario.

Artículo 584.- El usufructo se constituye por la Ley o por la voluntad del hombre.

Puede constituirse sobre bienes muebles o inmuebles, por tiempo fijo, pero no a perpetuidad, puramente o bajo condición.

Puede constituirse a favor de una o de varias personas simultánea o sucesivamente.

En caso de disfrute sucesivo, el usufructo sólo aprovechará a las personas que existan cuando se abra el derecho del primer usufructuario.

Cuando en la constitución del usufructo no se fije tiempo para su duración, se entiende constituido por toda la vida del usufructuario. El usufructo establecido en favor de Municipalidades u otras personas jurídicas, no podrá exceder de treinta años.

Artículo 585.- Pertenecen al usufructuario todos los frutos naturales o civiles de la cosa usufructuada.

Artículo 587.- Los frutos civiles pertenecen al usufructuario en proporción de la duración del usufructo.

(Negrillas de este Sentenciador Superior)

Establecen los autores J.G. y M.G., en la obra “CÓDIGO CIVIL COMENTADO”, Volumen II, Coporación AGR, S.C., 2009, pág. 31, lo siguiente:

El usufructuario pude dar en alquiler la cosa usufructuada y percibir los alquileres –que reciben el nombre genérico de frutos civiles- así como también puede habitar en la vivienda en cuestión y darla en alquiler sólo en parte. En una palabra, él puede hacer de la casa recibida en usufructo como si fuera el dueño salvo que responde ante él los daños causados por el inquilino.

(Negrillas de este operador de justicia)

El usufructo es un derecho real limitado de goce, mobiliario o inmobiliario sobre la cosa ajena, cuya constitución da origen a un concurso de derechos (del nudo propietario y del usufructuario), sobre un bien, lográndose su armonización a través del título constitutivo y supletoriamente de las normas del Código Civil.

Puede afirmarse que el usufructo se presenta como una desmembración temporal del dominio, pues mientras una persona, el usufructuario, obtiene las utilidades de alguna cosa, el dueño conserva la propiedad, en tanto que derecho, pero sin poder usar ni gozar de lo suyo, lo que lleva a denominarlo, por la disminución de sus facultades de goce, "nudo propietario".

En este sentido, afirma el autor Gert Kummerow en su obra “BIENES Y DERECHOS REALES”, Quinta Edición, Mc Graw Hillo, págs. 455 a 467, lo siguiente:

“El conjunto de los derechos atribuidos al usufructuario procede, fundamentalmente, del título constitutivo. Las disposiciones normativas integradas en los artículos 583 y siguientes del Código Civil, son reglas supletorias aplicables a falta de dispositivos expresos contenidos en ese título, a menos que la ley no disponga otra cosa (Código Civil, art. 582).

De modo genérico, los derechos del usufructuario radican tanto en el aprovechamiento de la cosa como en la percepción de los frutos.

(…Omissis…)

2. Derecho de goce

   El usufructuario tiene el derecho de usar la cosa y disfrutar de la misma (usus-fruti), como lo haría el propietario, con la sola limitación que impone la conservación de la sustancia y la forma de ella.

   El usufructo asume dos aspectos perfectamente separables:

   1. El relativo a los frutos (naturales y civiles: Código Civil, art. 585)

   2. El relativo a las accesiones.

   Los frutos civiles pertenecerán al usufructuario (día por día), en proporción a la duración del usufructo (Código Civil, art. 587).

   (…Omissis…)

3. Consideraciones especiales sobre el derecho del arrendar

   Una de las formas relevantes del derecho de disfrute adjudicado al usufructuario, consiste en al percepción de las sumas que ingresan en su esfera patrimonial por concepto de cánones de arrendamiento de la cosa usufructuada.

   (…Omissis…)

   El artículo 597 del Código Civil faculta al usufructuario para arrendar el derecho de usufructo, pero asume frente al propietario la responsabilidad por los perjuicios que puede causar el sustituto a la cosa, por su culpa o negligencia.

   El contrato de arrendamiento implica una simple cesión del uso o disfrute de la cosa.

   (…Omissis…)

   La declaración del usufructo tiene valor de confesión extrajudicial, no invalidable a menos que se pruebe que fue consecuencia de error de hecho.

   (…Omissis…)

   3. Obligaciones referentes a los gastos de pleitos. El usufructuario asume el deber de soportar los gastos causados por los procesos judiciales relativos a los bienes usufructuados, y está obligado a sufrir las condenas a que los mimos pleitos den lugar (Código Civil, art. 614, primera parte).

      (…Omissis…)

      Cuando es vitalicio, el usufructo se extingue por la muerte del beneficiario. (Negrillas de este Tribunal Superior)

      Doctrinariamente se han puntualizado como derechos del usufructuario conforme a lo previsto en el Código Civil, las siguientes: a) derecho a usar y gozar de la cosa; b) derecho a percibir los frutos que obtenga del bien, así, los frutos que se recojan después de la constitución del usufructo pertenecen al usufructuario, aunque se hubieren comenzado a generar antes, y por el contrario, los que se generen durante el usufructo, pero hayan de recogerse tras la extinción del usufructo, pertenecen al propietario; c) derecho a disponer de su derecho de usufructo plenamente, enajenándolo, arrendándolo y gravándolo, y d) derecho a mejorar el bien usufructuado, pero sin alterar su forma o sustancia y sin derecho a indemnización al terminar el usufructo.

      Ahora bien, el propietario de la cosa gravada por el usufructo es el "nudo" propietario, es decir, el propietario desprovisto de las más importantes facultades del derecho de propiedad. Sin embargo, conserva algunos derechos: a) derecho da que se respete la diligencia debida en el uso del bien; b) derecho a que se le restituya el bien una vez finalizado el usufructo en las condiciones pactadas. Una vez se extingue el usufructo, la propiedad, que hasta entonces estaba constreñida por el derecho real de usufructo, se expande hasta alcanzar su extensión original, pudiendo por ello el propietario reclamar la cosa; c) derecho a ejecutar la fianza para resarcirse de los incumplimientos de usufructuario y a reclamar al usufructuario que haga un inventario de las cosas usufructuadas (salvo que el documento de constitución exima al usufructuario de tales obligaciones); d) obligación de entregar el bien al usufructuario y no impedirle el disfrute del mismo de manera pacífica.

      Por consiguiente, determinado como ha sido que el usufructo es el derecho real de usar y gozar temporalmente de las cosas cuya propiedad pertenece a otro, del mismo modo que lo haría el propietario, conforme al cual, pertenecen al usufructuario todos los frutos naturales o civiles de la cosa usufructuada, éstos últimos en proporción de la duración del usufructo, entre ellos, percibir las sumas que ingresan en su esfera patrimonial por concepto de cánones de arrendamiento de la cosa usufructuada; que la declaración del usufructo tiene valor de confesión extrajudicial, no invalidable a menos que se pruebe que fue consecuencia de un error de hecho; que el usufructo vitalicio se extingue por la muerte del beneficiario; que corresponde al usufructuario asumir el deber de soportar los gastos causados por los procesos judiciales relativos a los bienes usufructuados, y a sufrir las condenas a que los mismos pleitos den lugar, y, que la falta de cualidad puede ser declarada aún de oficio, colige este Sentenciador Superior que no se encuentra legitimada por Ley la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT para incoara la presente demanda de resolución de contrato de arrendamiento, por cuanto conforme al instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 1 de diciembre de 2005, bajo el n° 34, tomo 106, posteriormente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de septiembre de 2006, bajo el N° 13, tomo 45, protocolo 1°, los vendedores, vale decir, ciudadanos JULIJANA ZIBERT DE BECERRA y Z.E.B., enajenaron el inmueble sub con usufructo vitalicio, correspondiéndole a éstos ejercer las acciones arrendaticias pertinentes. Y ASÍ SE DECLARA.

      Consecuencialmente, declarada la falta de legitimidad de la parte actora, este suscrito jurisdiccional en ejercicio de su competencia funcional jerárquica vertical declara la inadmisibilidad de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada por la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT contra la sociedad mercantil REPROZULIA, C.A, resultando por tanto, innecesario pronunciarse sobre la impugnación de la estimación de la demanda y la cuestión previa opuesta por la parte demanda por la parte accionada. Y ASÍ SE ESTABLECE.

      En otra perspectiva, vista la reconvención por retracto legal interpuesta por la sociedad mercantil REPROZULIA C.A., fundamentada en la presunta vulneración del derecho de preferencia ofertiva, es menester citar las previsiones normativas contendidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de inteligenciar con precisión metodológica a proferir al respecto:

      Artículo 42:

      La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

      Artículo 43:

      El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

      Artículo 44:

      A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

      Parágrafo Único:

      El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

      Artículo 47:

      El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.

      Artículo 48:

      El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:

   1. No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

   2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario. (Negrillas de este Sentenciador Superior)

      Aunadamente, dispone el Código Civil en relación al retracto legal, lo siguiente:

      Artículo 1.533:

      Independientemente de las causas de nulidad y de resolución ya explicadas en este Título y de las comunes a todas las convenciones, el contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto.

      Artículo 1.544:

      El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe reembolsar al comprador no sólo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que éste tenga. No puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas estas obligaciones.

      El vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador

      Artículo 1.548:

      En el retracto legal se aplicará lo dispuesto en los artículos 1539 y 1544. (Negrillas de este operador de justicia)

      En interpretación de dichas normas, establece el autor E.D.N.A. en su obra “LA RELACIÓN ARRENDATICIA EN LA VENEZUELA DE PRINCIPIOS DEL SIGLO XXI, Vadell Hermanos Editores, Caracas-Venezuela, 2008, páginas 316 a 331, lo siguiente.

      “Contiene el artículo 42 tres requisitos para obtener el derecho a la preferencia ofertiva, 1) Tener más de dos (2) años como arrendatario del inmueble arrendado; 2) Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; y, 3) (y he aquí la novedad): Que satisfaga las aspiraciones del propietario. Este último elemento constituye un avance de la ley en torno a las posturas de los arrendadores con respecto al arrendatario, ya que establece que él tiene derecho a que su pretensión sea satisfecha por el aspirante a adquirir el bien inmueble.

      Este último elemento implica que los términos en los cuales el arrendador proponga la negociación deberán ser aceptados por el oferido. Sin que pueda alegar circunstancias modificatorias de la propuesta original.

      (…Omissis…)

      Como hay un orden sucesivo o de corretaje entre la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio, es lógico que la norma haya establecido que para poder obtener en el proceso el derecho al retracto legal arrendaticio se tendría que, previamente, demostrar que se cumple con las condiciones que acrediten la existencia del derecho a la preferencia ofertiva. Sólo el arrendatario que satisface los requisitos del artículo 42 pudiese plantear el retracto legal arrendaticio, mediante el cual él se colocaría en la postura del tercero comprador del bien objeto de esa pretensión jurisdiccional.

      (…Omissis…)

      La ley tiene el cuidado de establecerle al arrendador-propietario, la obligación de notificar al arrendatario mediante un documento auténtico, el cual contenga la manifestación volitiva de enajenar el inmueble, además de indicar el precio el precio en que se produciría la operación negocial, las condiciones y modalidades de la misma. Sobre esto debemos determinar que la palabra documento autentico significaría, en el caso que nos ocupa, un instrumento sobre cuya firma sea indubitable, y de la existencia y autenticidad de la misma no hay duda. En tal sentido, pensamos que la formula jurídica para hacer constar esta circunstancia es mediante el traslado de un Tribunal que haga la notificación de ello al arrendatario, o de una Notaría Pública.

      (…Omissis…)

      El retracto legal arrendaticio puede definirse como: El derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero o extraño que adquiere del arrendador el inmueble arrendado, por cualquier fórmula de enajenación, colocándose el subrogante en las mismas condiciones estipuladas en el convenio de enajenación que se impugna.

      (…Omissis…)

      Entonces el arrendatario, una vez que ha sido notificado por el adquirente del inmueble, tendrá un lapso de caducidad de cuarenta (40) días calendario para intentar la demanda de Retracto Legal Arrendaticio.

      Le imponen al nuevo propietario la obligación de además de notificarle al arrendatario de esa circunstancia de haber adquirido el inmueble, que el acompañe copia certificada del documento de la negociación, que debe quedar en poder del notificado. Es decir, existe una circunstancia que ya permite avizorar que cuando informa el nuevo propietario de la adquisición de la venta deberá hacerlo acompañándole copia del documento. Pero también puede ocurrir que no lo haga, o que no cumpla el extremo de la notificación, en esos casos surge el literal a) del artículo 48 de la ley, para establecer que también hay derecho al retracto, porque la venta no nos fue notificada o habiéndolo sido no se la hizo con todos los requisitos que estén exigidos en el artículo 47. Igualmente existe el derecho de querellarse el retracto legal arrendaticio, cuando la venta se haya hecho por un precio o condiciones inferiores a los que ha sido ofertado ab intitio al arrendatario.

      (…Omissis…)

      Para la práctica forense nos parece prudente que los litigantes, una vez que han resultado victoriosos en esta contienda legal, realicen por ante la oficina pública competente la protocolización de la sentencia que declaró con lugar el derecho preferente. La observación la hacemos de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.920 y 1.924 del Código Civil, concatenado con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil y 45, ordinales 1° y 3°, de la ley del Registro Público y del Notariado.

      (…Omissis…)

      Desde la entrada en vigencia del nuevo Código de Procedimiento Civil en el año 1987, y por tener éste incorporada la regla de derecho antes indicada, es prudente que los litigantes en sus libelos de demandas le señalen al juez, de manera previa, que como en este caso se tarta de juicio que tiene como objeto la transferencia de propiedad, indique expresamente el sentenciador que ha cumplido con sus obligaciones contractuales y que aquél, en su fallo una vez que firme la sentencia, ordene su protocolización para que surjan así los efectos traslativos de propiedad del fallo, mediante su inscripción en la Oficina del Registro Subalterno competente. (Negrillas de este Tribunal ad-quem)

      En la misma perspectiva, instituye el autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, Organización Gráficas Capriles, Caracas-Venezuela, págs. 136 a 153, lo siguiente:

      “> (Art.42). La doctrina también lo denomina “tanteo legal”. Tal derecho obedece a una razón de justicia: si el dueño desea vender la cosa, lo más justo es que la compre quien ya la posee; en igualdad de circunstancias se favorecerá la condición del poseedor (Arts. 775 CC y 254 CPC).

      Para que el arrendatario goce de este derecho de preferencia debe cumplir tres requisitos legales:

   1. Debe tener más de dos años como arrendatario a cuyos efectos cuanta la prórroga o prórrogas legales que prevé el artículo 38, toda vez que el lapso de dilación legal del término convenido deja incólume las cualidades y condiciones inherentes al contrato; durante la prórroga el arrendatario sigue siendo tal a todos los efectos jurídicos.

   2. Debe estar solvente en el pago de cánones de arrendamiento. A estos efectos, tiene pleno valor la consignación judicial de las pensiones de alquiler que no quiere o no puede recibir el arrendador, según lo dispuesto en el artículo 56.

   3. Debe satisfacer las aspiraciones del propietario, lo cual significa, en primer término, que el arrendador-propietario esté interesado en vender y que el arrendatario esté dispuesto a pagar el precio bajo las modalidades a las cuales aspira el dueño del inmueble. A estos efectos, el arrendador debe notificar al arrendatario, mediante documento autentico, su manifestación de voluntad de vender, con indicación del precio, condiciones y modalidades de la negociación (Art. 44). Debe ser auténtica la manifestación de voluntad como la autenticación, por lo que el mejor medio a tales efectos será la notificación judicial prevista en el artículo 936 CPC, o bien, el otorgamiento de consumo de un documento notariado.

      (…Omissis…)

      Si el propietario enajena el inmueble arrendado a un tercero, sin ofrecerlo al inquilino, puede éste adquirirlo mediante el retracto legal, deviniendo nula la venta al tercero. El contrato de compra venta pude resolverse por ejercicio del derecho de retracto, sin que tal supresión de efectos obedezca a motivos de nulidad (Art. 1.533 CC).

      (…Omissis…)

      29. Efectos jurídicos del retracto ejercido

      El artículo 50 de la Ley contiene -como se ha visto- una norma supletoria: >. Cabe señalar también el artículo 1.548: >. El primero de estos dos últimos artículos establece que >. El segundo señala que >

      (…Omissis…)

      En suma, parafraseando el artículo 1.544, tenemos que el arrendatario que hace uso del derecho de retracto, debe rembolsar al comprador no sólo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que éste tenga. El precio de adquisición que materializa el retracto legal debe ser pagado por el arrendatario al tercero adquirente según este artículo, porque es en el extraño adquirente en quien se subroga (Art. 1.546) el retrayente arrendatario, asumiendo la condición de propietario.

      Agrega la norma que no puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas estas obligaciones.

      Pero, si por ser arrendatario ya tiene la posesión actual -que según hemos visto condiciona en cierta forma el derecho de retracto-, deberá entenderse la disposición más bien en el sentido de que adquiere la posesión legítima animus domini cuando cumpla con las obligaciones mencionadas.

      (…Omissis…)

      En efecto, según la parte final del mencionado artículo 1.544, el retrayente no puede entrar en posesión de los bienes sino después de haber satisfecho las obligaciones que ese artículo le impone. De esta suerte, el subrogado no está constreñido a entregar la cosa objeto del retracto hasta tanto reciba las cantidades que la ley le acuerda en compensación de aquélla. Y si ha de entenderse que, de conformidad con lo que disponen los artículos 1.487 y 1.488 CC, el vendedor hace la tradición de la cosa con el otorgamiento del documento de propiedad, en ello no conduce a concluir que en el caso en estudio, al dictarse la sentencia recurrida, que surtirá las veces de aquél instrumento, quedará el retrayente en posesión de los derechos del demandado.

      Finalmente, el arrendatario que ejerce el retracto arrendaticio, toma el inmueble >. (Negrillas de este operador de justicia)

      Derivado de lo cual, precisa esta Superioridad que la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Del mismo modo, se verifica que sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario, lo cual significa, en primer término, que el arrendador-propietario esté interesado en vender y que el arrendatario esté dispuesto a pagar el precio bajo las modalidades a las cuales aspira el dueño del inmueble.

      Consistiendo el retracto legal arrendaticio en el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad; para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

      Ahora bien, evidencia este Sentenciador Superior de los medios probatorios consignados en autos, que la sociedad mercantil REPROZULIA C.A., ocupó el inmueble objeto de litigio, hasta el día 9 de diciembre de 2009, fecha en la que fue ejecutada por el Juzgado Quinto Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L., San Francisco, Mara, Almirante Padilla y Páez de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la medida de secuestro decretada por el Tribunal de la causa, previa solicitud de la parte demandante, es decir, por más de dos años, por cuanto el contrato de arrendamiento celebrado sobre el bien objeto de litigio por la accionada de marras, representada en dicho acto por su presidente A.N.T., extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E 82.136.523 y de este domicilio, y la ciudadana JULIJANA ZIBERT DE BECERRA, es de fecha 9 de agosto de 2002. Y ASÍ SE DECLARA.

      Del mimo modo, se desprende de los comprobantes de transacciones electrónicas efectuadas vía internet por el ciudadano L.T., extranjero, mayor de edad, portador de la cédula de identidad N° E.82.291.793, Director Ejecutivo de la demandada, desde la cuenta corriente N° 01160103180006094074, hasta la cuenta de ahorros N° 1050145890145069613 del Banco Mercantil, C.A., Banco Universal, a nombre de la ciudadana JULIJANA DE BECERRA, ratificados por la prueba de informes expedida por la primera institución bancaria, en la que además se anexo copia fotostáticas de los prints de pantalla de su sistema interno, en los cuales se puede evidenciar la información in comento, y, de los depósitos bancarios efectuados por el ciudadano L.T., en la cuneta corriente N° 0116014560004279190, perteneciente al Banco Occidental de Descuentos, Banco Universal, C.A., a nombre del Condominio Residencias Imataca, que la sociedad mercantil REPROZULIA C.A., cancelaba cabalmente la pensión arrendaticia. Y ASÍ SE ESTABLECE.

      Consecuencialmente, evidenciado como ha sido que la demandada de marras ocupó el bien sub iudice por un lapso superior a los dos años, que la misma se encontraba solvente en el pago del canon de arrendamiento, y , que se encuentra dispuesta a adquirir dicho inmueble por el mismo precio y en las mismas condiciones en que fue enajenado a la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, conforme se desprende de la reconvención formulada, estima acertado en derecho este Jurisdicente Superior, declarar la vulneración del derecho de preferencia ofertiva previsto en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE ESTABLECE.

      Ahora bien, para poder ejercer el derecho preferente es menester la notificación, mediante documento auténtico, por parte del propietario al arrendatario, de la voluntad de vender, en la que debe establecerse el precio de la venta, las modalidades y condiciones de la negociación, en atención a lo previsto en el artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin embargo, el artículo 48 eiusdem, consagra el ejercicio del retracto legal, cuando no se hubiere hecho la notificación en referencia, cuando se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos, o cuando efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario; en este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en N° RC 00260, de fecha 20 de mayo de 2005, bajo ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, expediente N° 04-807, puntualizó:

      En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.

      Producto de lo cual, colige este suscrito jurisdiccional que no quedó demostrado con los medios probatorios consignados en autos, que los ciudadanos JULIJANA DE BECERRA y Z.E.B.V., hayan notificado a la sociedad mercantil REPROZULIA C.A., su voluntad de venderle el inmueble objeto de litigio por la cantidad de SETENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.78.000.000,oo), hoy día SETENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.78.000,oo), en primer lugar y con preferencia a la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, por lo que el plazo de caducidad para ejercer el retracto legal, es de cuarenta días, y se empieza a computar conforme a la doctrina y jurisprudencia supra expuestas, a partir de la fecha cierta en que la demandada tuvo conocimiento del aludido acto de enajenación, vale decir, desde el día 9 de diciembre de 2009, fecha en la que se practicó la medida de secuestro del inmueble sub litis, por el Juzgado Quinto Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L., San Francisco, Mara, Almirante Padilla y Páez de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por cuanto no pudo la accionante demostrar que la demandada tuvo conocimiento previo a dicha fecha del acto traslativo de propiedad, consecuencia de lo cual, se declara tempestivamente ejercido el derecho de retracto legal, debido a que, desde la fecha primeramente señalada, hasta el día 11 de enero de 2009, en el que se ejerció dicha acción, no transcurrieron más de cuarenta días. Y ASÍ SE DECLARA.

      Producto de lo cual, este Arbitrium Iudiciis en ejercicio de su competencia funcional jerárquica vertical, declara procedente el retracto legal arrendaticio ejercido por la demandada-reconviniente en observancia de lo estatuido en el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y consecuencialmente, nula la venta efectuada por los ciudadanos JULIJANA DE BECERRA y Z.E.B.V., a la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 1 de diciembre de 2005, bajo el N° 34, tomo 106, posteriormente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de septiembre de 2006, bajo el N° 13, tomo 45, protocolo 1°, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.533 del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

      Del mismo modo, se ordena a los ciudadanos JULIJANA DE BECERRA y Z.E.B.V., enajenar mediante documento protocolizado, a la sociedad mercantil REPROZULIA C.A., el inmueble sub litis, signado con el N° 3A, situado en el Edificio Imataca, Tercer Piso, ubicado en la avenida 2 (El Milagro), entre las calles 76 y 77, en jurisdicción de la parroquia O.V. del municipio Maracaibo del estado Zulia, en las mismas condiciones en que fue vendido a la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, en trasgresión del derecho de preferencia ofertiva; haciéndose la salvedad, que en aras de garantizar el cumplimiento de la presente resolución, se ordena que se tenga la misma como título suficiente para realizar la trascripción registral prevista en los artículos 1.920 ordinal 1° y 1.924 del Código Civil, imponiéndosele al Registrador Inmobiliario, la obligación de realizar la inserción protocolar correspondiente, para el caso en que los ciudadanos JULIJANA DE BECERRA y Z.E.B.V., no cumplan con el otorgamiento del documento traslativo de la propiedad del bien sub iudice. Y ASÍ SE DECIDE.

      Finalmente, debe esclarecer este Jurisdicente Superior, que corresponde a la sociedad mercantil REPROZULIA C.A., rembolsar a la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, no sólo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del inmueble, porque es en la condición de dicha ciudadana en quien se subrogará la demanda-reconviniente, conforme lo consagra el artículo 1.546 del Código Civil, asumiendo la condición de propietaria del bien objeto de litigio, debiéndose hacer la entrega del aludido bien, cuando se reciba las cantidades derivadas de los conceptos supra singularizados. Y ASÍ SE PRECISA.

      En aquiescencia de las anteriores argumentaciones, tomando base en los fundamentos de derecho, doctrinarios y jurisprudenciales aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso facti-especie, aunado al examen de los alegatos y medios probatorios de las partes, y habiendo sido declarada inadmisible la demanda de resolución de contrato incoada por la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT contra la sociedad mercantil REPROZULIA C.A., así como también, procedente el retracto legal arrendaticio ejercido por la sociedad mercantil REPROZULIA, C..A, resulta forzoso para este Sentenciador Superior REVOCAR la decisión proferida por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 2 de julio de 2010, en atención a los criterios explanados con anterioridad, y consecuencialmente se declara CON LUGAR el recurso de apelación incoado por la demandada-reconviniente, en los términos que de forma expresa, positiva y precisa se explanarán en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

      DISPOSITIVO

      Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO seguido por la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT contra la sociedad mercantil REPROZULIA, C.A., declara:

CON LUGAR el recurso de apelación propuesto por la sociedad mercantil REPROZULIA, C.A., por intermedio de su apoderado judicial I.C.M., contra sentencia de fecha 2 de julio de 2010, dictada por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SE REVOCA la aludida decisión de fecha 2 de julio de 2010, proferida por el precitado Juzgado de Municipio, en el sentido de declarar INADMISIBLE la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada por la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT contra la sociedad mercantil REPROZULIA, C.A., de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo.

CON LUGAR la reconvención propuesta por la sociedad mercantil REPROZULIA, C.A., contra la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, por retracto legal arrendaticio, y en tal sentido, se declara NULA la venta efectuada por los ciudadanos JULIJANA DE BECERRA y Z.E.B.V., a la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 1 de diciembre de 2005, bajo el N° 34, tomo 106, y posteriormente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de septiembre de 2006, bajo el N° 13, tomo 45, protocolo 1°, y en consecuencia SE ORDENA a los ciudadanos JULIJANA DE BECERRA y Z.E.B.V., enajenar mediante documento protocolizado, a la sociedad mercantil REPROZULIA C.A., el inmueble sub litis, en las mismas condiciones en que fue vendido a la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT; haciéndose la salvedad, que en aras de garantizar el cumplimiento de la presente resolución, se ordena que se tenga la misma como título suficiente para realizar la trascripción registral prevista en los artículos 1.920 ordinal 1° y 1.924 del Código Civil, imponiéndosele al Registrador Inmobiliario, la obligación de realizar la inserción protocolar correspondiente, para el caso en que los ciudadanos JULIJANA DE BECERRA y Z.E.B.V., no cumplan con el otorgamiento del documento traslativo de la propiedad del bien sub iudice.

De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante-reconvenida, por haber resultado totalmente vencida en esta instancia.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaria copia certificada y déjese en este Tribunal.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los trece (13) días del mes de agosto de dos mil diez (2010). Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR TITULAR,

Dr. E.E.V.A.

LA SECRETARIA,

ABOG. A.G.P..

En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias.

LA SECRETARIA,

ABOG. A.G.P..

EVA/ag/