Decisión de Juzgado Superios Cuarto Civil, Mercantil, Transito, Trabajo, de Protección del Niño y el Adolescente, Agrario y Bancario de Tachira, de 16 de Septiembre de 2010
| Fecha de Resolución | 16 de Septiembre de 2010 |
| Emisor | Juzgado Superios Cuarto Civil, Mercantil, Transito, Trabajo, de Protección del Niño y el Adolescente, Agrario y Bancario |
| Ponente | Jeanne Lisbeth Fernández |
| Procedimiento | Cump. Contrato Arrendamiento (Venido En Apelacion) |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
EXPEDIENTE Nº 2323
Se trata el presente asunto del juicio que por CUMPLIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL DE ARRENDAMIENTO accionaran los ciudadanos R.A.L.E., R.L.E. y J.J.L.E., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-5.675.304, V-9.143.179 y V-12.231.705 respectivamente, representados por los abogados en ejercicio A.R. Y E.J.D.J.L.A., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-12.229.658 y V-16.408.930 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N° 74.441 y 122.768 respectivamente; en contra del ciudadano J.A.B.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-676.798, representado por el abogado M.B.Á., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-19.203.562 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 74.406, siendo todos los nombrados de este domicilio.
Conoce esta Alzada del presente expediente en v.d.R.D.A. ejercido por el abogado A.R. en fecha 8 de julio de 2010 contra la sentencia dictada el 13 de mayo de 2010 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, que declaró SIN LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL DE ARRENDAMIENTO Y CONDENÓ EN COSTAS A LA PARTE ACTORA DE CONFORMIDAD CON EL ARTICULO 274 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
I
En fecha 31 de julio de 2008 es presentado para su distribución libelo de demanda junto con anexos que van de los folios 1 al 42. Por auto de fecha 8 de agosto de 2008 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, recibió el libelo de demanda, le dio entrada y el curso de ley correspondiente (folio 44).
Rielan a los folios 45 y 49 poderes apud actas otorgados por los ciudadanos R.A.L.E., R.L.E. y J.J.L.E. a los abogados A.R. Y E.J.D.J.L.A..
Por escrito de fecha 3 de octubre de 2008 (folios 53 y 54), el ciudadano J.A.B.R. opuso cuestión previa y contestó la demanda, y en la misma fecha, según consta del asiento diario N° 27, confirió poder apud acta al abogado M.B.A. (folio 55).
En fecha 10 de octubre de 2008 el abogado A.R. presentó escrito de promoción de pruebas (folio 56).
Riela al folio 58 escrito de promoción de pruebas de fecha 20 de octubre de 2008 presentado por el abogado M.B.Á..
A los folios 61 al 70 corre la decisión hoy apelada y dictada el 13 de mayo de 2010 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Decisión que fue apelada en fecha 8 de julio de 2010 por la representación de la parte demandante. Por auto de fecha 12 de julio de 2010 el a quo oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor correspondiente (folios 79 y 80).
En fecha 21 de julio de 2010 este Juzgado Superior recibió el expediente, dándole entrada y el curso de ley correspondiente, inventariándolo bajo el N° 2.323 (folios 81 y 82).
Corre escrito de conclusiones a los folios 83 al 85 y anexos de los folios 86 al 107, consignados al expediente por el abogado A.R..
Corre anexo un Cuaderno de Medidas en trece (13) folios útiles.
Hallándose la causa dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia, lo hace de seguidas quien suscribe el presente fallo previas las consideraciones siguientes:
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
En el escrito libelar se señaló que:
…Somos arrendatarios de un inmueble formado por una casa construida en terreno propio, de tapias apisonadas, mampostería, madera y tejas, con todos los accesorios y bienes que le corresponden, ubicada en San Cristóbal, Municipio San Cristóbal, Parroquia San Sebastián, calle 6, entre carreras 3 y 4, signada con el N° 3-25…
…En mayo de 2005 fuimos demandados por el ciudadano: J.A.B.R.…por desalojo, tal y como consta en copia fotostática certificada del expediente N° 10.911 expedida por el Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira que anexamos indicada con la letra “A”, para aquel entonces la relación arrendaticia era a tiempo indeterminado.
Una vez admitida la demanda, llegamos a una transacción tal y como consta a los folios 27 al 28 del precitado expediente. La transacción consistió en suscribir un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo determinado por tres (3) años, computados a partir del 01 de agosto de 2005, es decir que el término contractual finaliza el 01 de agosto de 2008…
…Ciudadano Juez, de la lectura de los hechos narrados y subsumidos en las normas sustantivas anteriormente citadas llegamos a la conclusión, que nos asiste el derecho a la prórroga legal de un (1) año, y el arrendador J.A.B.R. de manera inequívoca nos manifestó la improcedencia de la prórroga legal…
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el demandado opuso la cuestión previa atinente a la cosa juzgada, la cual se declaró sin lugar en la sentencia hoy apelada.
Y en la contestación propiamente dicha, expuso:
…Rechazo, niego y contradigo los hechos y fundamentos en que se basa la demanda incoada en mi contra por ser completamente falsos, maliciosos y divorciados de la realidad, el derecho y la justicia. Honorable Juez, en fecha 20 de mayo de 2005, el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, admite la acción de Desalojo que da lugar a la Transacción Judicial celebrada con los ciudadanos R.A., ROSAURA y J.J.L.E., ampliamente identificados en el presente expediente, recíprocas concesiones hechas por las partes condujeron a que se les otorgara un plazo improrrogable para la entrega del inmueble, el mismo sobre el cual pretenden una descabellada Prórroga Legal, amén de su ilegalidad manifiesta, el plazo en cuestión se cumplió, con lo cual ellos disfrutaron de los tres años convenidos, Por que entonces no cumplen con su obligación y entregan en forma pacífica el inmueble…
III
DE LA SENTENCIA APELADA
La decisión apelada es del siguiente tenor:
…En el presente caso, los demandantes alegan que al momento de llegar a la Transacción acordaron con el ciudadano J.A.B.R., la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo determinado por tres (3) años…
…De las actas procesales observamos que el demandante en el presente proceso alega que fue demandado en el año 2005, en juicio que terminó por transacción que consistió en suscribir un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo determinado por 3 años, computados a partir del 01 de agosto de 2005, es decir, que el término contractual finaliza el 01 de agosto de 2008, continúa alegando que en conversaciones iniciadas en el mes de abril de 2008 con el arrendador, este les manifestó que tenía intenciones de vender el inmueble, y que les manifestó que hasta el 01 de agosto de 2008, tenían plazo para entregar el inmueble…
…Quien aquí decide haciendo uso de la facultad de interpretar los contratos que le está atribuida solo a los jueces de instancia, considera que en esa transacción no se celebró un nuevo contrato de arrendamiento como pretende hacer ver la parte demandante, pues es claro que se concedió un plazo improrrogable de 3 años, que vencería el 01 de agosto de 2008, sin que en ningún caso pueda pensarse como lo pretende el demandante que lo que acordaron fue un nuevo contrato de arrendamiento, pues allí está claramente pactada la voluntad contractual y se evidencia que el arrendatario además de lo anterior se comprometió a entregar completamente desocupado de bienes y personas el inmueble que ocupa con tal condición, vencido el lapso improrrogable de tres años, lo anterior no deja duda de que la voluntad contractual en el caso que nos ocupa fue conceder una prórroga a los inquilinos para la entrega del inmueble, y que la mencionada prórroga estuvo ajustada a lo que establece el Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo tanto tampoco existió violación de ninguna norma de orden público. Así se decide.
De acuerdo a lo anterior y al no haber quedado demostrado la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado entre las partes intervinientes en esta causa; y por su parte quedó evidenciado que entre estas mismas existió una relación arrendaticia que concluyó por la vía de un proceso de desalojo en el que éstas llegaron a una Transacción, esta Juzgadora llega a la convicción de que es improcedente la demanda que por cumplimiento de prórroga legal de arrendamiento interpusieron los ciudadanos R.A.L.E., R.L.E. y J.J.L.E. en contra del ciudadano J.A.B.R., ya que según la norma especial aplicable no les asiste ese derecho y Así se decide…
IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
En el presente caso la parte actora peticiona el cumplimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado que, según su decir, fue suscrito a través de transacción judicial el 19 de agosto de 2005 por tres (3) años computados a partir del 1° de agosto de 2005 y hasta el 1° de agosto de 2008, y el cumplimiento de la prórroga legal de un (1) año de conformidad con el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, computada a partir del 1° de agosto de 2008. Por su parte, el demandado niega, rechaza y contradice la pretensión de los actores y sostiene que por vía de transacción lo que se concedió fue un plazo improrrogable para la entrega del inmueble.
En la transacción fechada 9 de agosto de 2005 y que riela a los folios 31 y 32 de este expediente se estableció lo siguiente:
…PRIMERA: Los codemandados se dan por citados para todos y cada uno de los actos del presente proceso. SEGUNDA: Los codemandados solicitan se les conceda un plazo improrrogable de TRES (3) AÑOS contados a partir del día primero (1°) de agosto de 2005, para entregar completamente desocupado de bienes y personas el inmueble que ocupan en condición de arrendatarios y cuyo desalojo solicitó la parte actora mediante el presente juicio. TERCERA: El apoderado de la parte actora acepta la solicitud del plazo expuesto por la parte demandada y convienen expresamente que el canon de arrendamiento a pagar durante la vigencia de la presente Transacción Judicial es la cantidad de NOVECIENTOS TRECE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 913.369,75), que serán pagados por mensualidades vencidas mediante depósito bancario que será agregado al expediente de consignación inquilinaria número 150, llevado por este mismo Tribunal, dentro de los cinco primeros días hábiles de cada mes, igualmente convienen las partes, que anualmente el citado canon de arrendamiento aumentará un QUINCE POR CIENTO (15%) durante la vigencia de esta Transacción. CUARTA: Expresamente convienen las partes que la falta de pago correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, dará lugar a la pérdida del beneficio del tiempo aquí pactado y en consecuencia se procederá al desalojo inmediato del inmueble arrendado. QUINTA: Los codemandados hacen entrega en este acto de la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS VEINTISEIS MIL SETECIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 1.826.740), equivalente a dos mensualidades anticipadas con el objeto de que los propietarios del inmueble arrendado ejecuten en forma inmediata los trabajos de reparación que amerita la fachada del inmueble como consecuencia del derrumbe parcial que sufrió la misma. SEXTA: Las partes renuncian expresamente a las costas y costos del proceso y declaran que nada quedan a deberse por éste ni por ningún otro concepto derivado o que pudiera derivarse como consecuencia del presente juicio. SÉPTIMA: Las partes solicitan del ciudadano juez, se sirva homologar la presente transacción, dándole el carácter de cosa juzgada…
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38 estatuye:
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: …
…b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año…
Ahora bien, como quiera que la transacción que se anexa en las actas del presente expediente constituye el instrumento fundamental de la demanda y cuyo valor probatorio ambos contendientes promovieron en su debida oportunidad; siendo que se trata de un contrato por el cual las partes mediante recíprocas concesiones terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual, tal y como la define el Código Civil en su artículo 1.713, es decir, es una de las figuras jurídicas a través de las cuales las partes pueden extinguir por vía excepcional el proceso, al declarar libre, expresa y espontáneamente ante un funcionario competente la cesión mutua de sus pretensiones; corresponde a esta juzgadora, facultada como se halla a tenor del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, interpretar la indicada transacción y desentrañar el propósito y la intención de las partes.
El artículo 1579 del Código Civil nos enseña que el arrendamiento es un acto por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
De tal definición se desprenden las características del contrato de arrendamiento, entre las cuales cabe destacar que es un contrato bilateral, pues supone obligaciones para ambas partes; es oneroso, pues existe una retribución económica, ya que cada una trata de procurarse una ventaja mediante un equivalente: el arrendador, un ingreso pecuniario o en especie por concepto de cánones, y el arrendatario, tener un lugar para vivir o bien para desarrollar una actividad económica; es conmutativo, ya que desde el inicio del contrato está determinado como se cumplirán las obligaciones y se ejercerán los derechos de cada uno; crea derechos personales y por tanto la relación entre arrendador y arrendatario sólo es exigible entre ellos; y puede ser a tiempo determinado o tiempo indeterminado, es decir, por un período cierto y preciso en el primero de los casos o bien por un tiempo indefinido en cuento al día en que terminará la relación arrendaticia.
Revisada la transacción que comporta el instrumento fundamental de la acción, se observa que tiene las características propias de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues las partes fijaron “un plazo improrrogable de tres (3) años a partir del primero (1°) de agosto de 2005; estipularon el canon de arrendamiento a pagar así como el aumento que experimentaría; e incluso, se llegó a pactar que la falta de pago de dos (2) mensualidades daría lugar al desalojo inmediato del inmueble, con lo que, a criterio de quien juzga, la parte demandada y arrendadora pretendió judicializar un contrato de arrendamiento en perjuicio de la parte arrendataria, a fin de que esta última no hiciera uso de las figuras jurídicas inherentes a su condición, tales como la preferencia ofertiva o la prórroga legal.
En este orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 342 de fecha 1° de marzo de 2007 dictada en el expediente N° 06-1385, con ponencia del Magistrado Dr. J.E.C.R. dejó establecido lo siguiente:
…Ahora bien, de acuerdo a las características particulares del presente caso tenemos que, aun cuando las partes intervinientes en las distintas transacciones (seis en total) dejaron expresa constancia que las mismas, no tenían por objeto extender la relación arrendaticia, lo cierto es que en éstas, se extendió el plazo de permanencia en el inmueble por parte de la demandada por aproximadamente seis (6) años más y, la modificación de la suma que por concepto de indemnización debía pagar el demandado por la permanencia del inmueble, que no es otra cosa sino, lo que en un contrato de arrendamiento es el equivalente al canon de arrendamiento, independientemente de la denominación que las partes le hayan dado. Estos elementos a juicio de esta Sala permiten afirmar en apoyo a lo sostenido por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que la intención de la parte actora no era, sino pretender judicializar un contrato de arrendamiento, adquiriendo así un mecanismo compulsivo de ejecución de éste sin necesidad de proceso, en perjuicio lógicamente de la parte demandada quien se vería impedida de ejercer las defensas que a bien tuviere sin poder hacer valer igualmente, las figuras legales que le son propias en su condición de arrendatario, tales como, la prórroga legal, la preferencia ofertiva, entre otras. Por ello, en aras de evitar que el proceso fuera utilizado para un fin distinto al cual está destinado, la decisión dictada por el a-quo constitucional estuvo ajustada a derecho, en el sentido de considerar errada la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que ordenó al tribunal primigenio de la causa ejecutar la última de las transacciones suscritas por las partes con el objeto de poner fin al juicio…
. (Subrayado y negritas de quien aquí sentencia).
Así las cosas, de todo lo anteriormente expuesto esta sentenciadora arriba a la conclusión de que en el presente caso, de la transacción sometida al estudio de esta alzada emerge con claridad que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado desde el 1° de agosto de 2005 hasta el 1° de agosto de 2008 y cuya prórroga legal de un (1) año corrió desde el 1° de agosto de 2008 al 1° de agosto de 2009, tiempo durante el cual el contrato debe tenerse como a tiempo determinado de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Y ASÍ SE RESUELVE.
III
DISPOSITIVA
Por los fundamentos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
Se declara CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado A.R. en fecha 08 de julio de 2010, contra la sentencia dictada el 13 de mayo de 2010 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
Se declara CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL DE ARRENDAMIENTO propuesta por los ciudadanos R.A.L.E., R.L.E. y J.J.L.E. contra el ciudadano J.A.B.R.. En consecuencia, se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Queda REVOCADA la sentencia apelada, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira en fecha 13 de mayo de 2010.
Publíquese esta sentencia en el expediente Nº 2.323, y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los dieciséis (16) días del mes de septiembre de 2010. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
La Jueza Titular,
J.L.F.D.A.
Refrendada por:
El Secretario Temporal,
J.S.D.
En esta misma fecha 16 de septiembre de 2010, se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 2.323, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) dejándose copia certificada para el archivo de este Tribunal.
El Secretario Temporal,
J.S.D.
JLFdeA/JSD
Exp. 2.323.
