Decisión nº 686 de Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 26 de Mayo de 2004

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Expediente No. 26.250

1. Consta de las actas procesales, que:

   Se inició el presente proceso de ATRIBUCIÓN DE PROPIEDAD Y PAGO DE INDEMNIZACIÓN, por escrito libelar presentado por el ciudadano E.E.G.T., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.454.127, domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, debidamente asistido por los Abogados en ejercicio D.G.T., P.D.L.T.G.P. y ALVES R.F.G., inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 29.161, 46.521 y 46.366, respectivamente, de este mismo domicilio; en contra del ciudadano G.L.G., venezolano, mayor de edad, Médico, titular de la cédula de identidad No. 1.087.448 y de este domicilio.

   Alega la parte actora en su escrito libelar, que:

   “Desde el día 28 de junio de 1989, ocupa en calidad de Arrendatario la casa quinta situada en la Venida 25, Número 69-80, Sector S.M., entre Calles 69 y 69-A, jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, integrado por un área de terreno que mide 18,00 Mts., de Latitud por 40,00 Mts., de Longitud y alinderado así: NORTE: Avenida 25; SUR: Propiedad que es o fue de la Compañía Anónima S.M.; ESTE: Propiedad que es o fue de M.A.; y OESTE: Propiedad que es o fue de D.R.. Dicho inmueble está compuesto de dos (2) Plantas, en su Plante Baja tiene un Pórtico, sala, comedor, comedor diario, pantry, tres dormitorios, sala sanitaria, cuarto de servicio con sala sanitaria y en su Planta Alta, tres dormitorios, sala sanitaria, un salón y terraza, construida en adobes y platabanda en su parte baja y techos de madera machimbrada tipo canutillo español y tejas en su Planta Alta.- Que dicho inmueble es de la propiedad del ciudadano G.L.G., y hasta la presente fecha ocupa dicho inmueble como ARRENDATARIO, en forma pacífica, ininterrumpida, pública, notoria, no equívoca y sin oposición de terceras personas y con el consentimiento expreso del propietario por el lapso de 4 años. Que es de hacer constar que la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento en cuestión, es del contenido siguiente: “El tiempo de duración del presente contrato es de dos (2) años, contados a partir de la firma del presente contrato, prorrogable por más tiempo...”, de consiguiente no existe precisión en cuanto al lapso para la prorrogabilidad del Contrato de Arrendamiento, ya que por más tiempo, significa una forma indeterminada y ambigua de dicha prórroga, pudiendo ser hasta de trece (13) años, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.580 del Código Civil. Por otra parte, deberá demandarse al Arrendador para que de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.212 del Código Civil, para que en definitiva se fije hasta cuando es el plazo real y efectivo de la prórroga....- El inmueble fue arrendado para la edificación de una Sala Velatoria, y por la aquiescencia y el conocimiento del Arrendador Propietario se realizó un Contrato de Obras con la Sociedad de Responsabilidad Limitada SE&SE, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 24 de agosto de 1988, bajo el No. 33, Tomo 65-A, la cual ejecutó por su cuenta y orden, recibiendo el pago del precio de las mismas de su patrimonio, las obras de construcción especificadas en el libelo..., que alcanzan la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo). Que acompaña Acta levantada en fecha 08 de junio de 1.993, por el Juzgado Quinto de Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la cual se dejó constancia de los linderos y medidas del inmueble, con el asesoramiento de un experto, quien presentó una relación pormenorizada de las bienhechurías de reciente construcción y remodelación del inmueble. Que por ante el referido Tribunal, se consignaron los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses que vencieron el día 28 de febrero, 28 de marzo, 28 de abril y 28 de mayo de 1993, habiendo sido notificado debidamente el ciudadano G.L.G., el día 10 de mayo de 1993 y no habiendo presentado ningún alegato en contra de dichas consignaciones, como lo establece la Ley Especial, diligencias que acompaña..., y la consignación de la mensualidad del mes de mayo de 1993 en el depósito que se hizo en la Cuenta del Tribunal que se le opone al Arrendador-Propietario, al igual que todos los documentos acompañados. En fuerza de los anteriores razonamientos, ocurre para demandar, al identificado G.L.G., para que convenga en que el día 28 de junio de 1989, suscribió un Contrato de Arrendamiento cuyo objeto fue el inmueble de su propiedad adquirido conforme a documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Maracaibo, hoy Municipio Autónomo Maracaibo, ambos del Estado Zulia, el 01 de febrero de 1982, bajo el No. 26, Protocolo 1°, Tomo 5 , y que consta en documento reconocido por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, bajo el No. 35, Tomo 9; que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,oo), durante el primer año de vigencia del contrato, y el segundo año se fijó en DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo). Que el tiempo de duración de dicho contrato se fijó en dos (2) años contados a partir del 28 de junio de 1989, prorrogable por más tiempo; en consecuencia, para que convenga en fijar el tiempo definitivo de prórroga de dicho contrato, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.212 del Código Civil y de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, Exhiba en original dicho Contrato de Arrendamiento. Igualmente, lo demanda para que de conformidad con lo establecido en el Artículo 558 del Código Civil, convenga en pagarle la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo), que es el valor real y efectivo y probado de las bienhechurías, construcciones y remodelaciones ejecutadas con dinero de su propio peculio tendentes a la conversión en Locales Comerciales y ejecutadas con el consentimiento del Arrendador-Propietario o que reciba la suma de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo) que es el valor real, efectivo y probado de lo que era su inmueble antes de la ejecución de sus obras, o para que le transfiera la propiedad de sus obras a él o para que él le transfiera la propiedad del inmueble, previo el pago en cada caso de los valores estimados.”

   Luego de practicada la citación del demandado, ciudadano G.L.G., comparece en la oportunidad legal para ello, el abogado en ejercicio J.L.N.G., inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 35.774 y de este domicilio, obrando como apoderado judicial del demandado de autos, y consigna escrito de contestación a la demanda, mediante la cual niega, rechaza y contradice la demanda por no ser ciertos los hechos ni el derecho invocado, alegando que:

   “En efecto señala la parte actora, invocando su carácter de Arrendatario, que en la Cláusula Sexta se establece lo siguiente: “El tiempo de duración del presente contrato es de dos (2) años, contados a partir de la firma del presente contrato, prorrogable por más tiempo...”, y por consiguiente deducen que tal estipulación conlleva a que se deba fijar término a la prórroga del contrato, de conformidad con el artículo 1.212 del Código Civil vigente, lo cual resulta infundado.” Argumenta también, luego de referirse al contenido de los artículos 1.599 y 1.600 del Código Civil, que “En el presente caso, la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento celebrado el día 28 de junio de 1989, establece: “El tiempo de duración del presente contrato es de dos (2) años contados a partir de la firma del presente contrato, prorrogable por más tiempo siempre y cuando dicha prórroga sea autorizada expresamente por escrito por “El Arrendador”. Pero en el caso de querer dar por terminado el presente contrato en su vigencia, El Arrendatario deberá cancelar a El Arrendador los meses que faltan por vencerse el contrato, como indemnización de daños y perjuicios. Si al término del vencimiento del presente contrato El Arrendatario, no quisiera dar por terminado el presente contrato, deberá participarlo a El Arrendador; y por escrito con sesenta (60) días de anticipación, ya que de lo contrario se considerará prorrogado”... que “es de observar que el plazo inicial del contrato de arrendamiento que pacté con el ciudadano E.E.G.T. fue de dos años pero al mantenerse el arrendatario en posesión precaria del inmueble a la finalización del plazo original se produjo la tácita reconducción del mismo..., en la presente causa el contrato se ha transformado en un contrato a tiempo indeterminado de acuerdo a la voluntad de las partes. En consecuencia, es de observar que este tipo de contrato no está sujeto a lo establecido en el Artículo 1.212 por cuanto en nuestra legislación, el contrato de arrendamiento en cuanto a su duración como ya lo hemos afirmado es sólo o a tiempo determinado o a tiempo indeterminado por voluntad expresa o tácita de las partes contratantes; y por lo tanto, no puede estar sujeto a fijación de término por parte del Juez, a quien sólo corresponde examinar y decidir si de acuerdo a los términos en que fue redactada la cláusula Sexta del contrato de arrendamiento y la forma cómo se ha cumplido hasta la fecha las obligaciones derivadas del mismo, se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado. Por consiguiente la temeraria pretensión de que el Tribunal fije un término al contrato de arrendamiento, resulta manifiestamente infundada y contraria a derecho, por no ser aplicable el artículo 1.212 del Código Civil, ya que la duración de los contratos de arrendamiento se encuentran regidos por las previsiones de los artículos 1.599, 1.600, 1.615 y 1.616 del citado Código, en concordancia con las previsiones de la vigente Ley de Regulación de Alquileres y el Decreto sobre Desalojo de Vivienda...”.-

   Argumenta igualmente el apoderado del demandado:

   En segundo término, debe observar que efectivamente su representado en su carácter de único y exclusivo propietario de la casa-quinta situada..., celebró el contrato de arrendamiento con el hoy demandante E.E.G.T., identificado en las actas, según documento reconocido por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo el día 28 de junio de 1989, que acompaña en original en tres (3) folios útiles, para que surta sus efectos legales en este proceso y que es el mismo contrato cuya exhibición ha solicitado el demandante en su libelo, razón por la cual su apreciación como prueba documental que debe hacer este Tribunal en el momento de la sentencia definitiva es común a ambas partes contratantes, por cuanto el arrendamiento del inmueble se encuentra sometido a las estipulaciones allí previstas y cuyo mérito probatorio invocó, desde ahora, a favor de su representado. Por consiguiente, debe observar igualmente que de conformidad con la cláusula Cuarta del referido contrato de arrendamiento el canon mensual durante el primer año de vigencia sería la cantidad de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,oo) y durante el segundo año del contrato el canon convenido fue de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo), lo cual demuestra que la voluntad expresa de los contratantes fue establecer el monto de los referidos cánones para que rigiera en los susodichos períodos de tiempo contados a partir de la fecha cierta del arrendamiento, que lo fue el día 28 de junio de 1989, y por regir sólo para esos períodos el contrato de arrendamiento suscrito dejaba en libertad como propietario arrendador, una vez vencido el segundo año del arrendamiento, para fijar un nuevo canon mensual tomando en consideración el valor del inmueble y el incremento inflacionario en el mercado inmobiliario, y a fin de que la estipulación del canon no fuera considerado como impuesto por su representado en forma arbitraria, procedió a cumplir los trámites legales relativos a la regulación de alquileres ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía de Maracaibo, quien dictó el 26 de octubre de 1993 la resolución correspondiente donde se fija como canon mensual la suma de NOVENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS VEINTISIETE BOLIVARES CON VEINTISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 96.327,26), cuyo original acompaña

   .

   Del mismo modo la parte demandada, a través de su apoderado judicial, negó, rechazó y contradijo por ser manifiestamente contrario a derecho y completamente infundado el pedimento de la parte actora en su libelo de demanda, en cuanto a que se le pague la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo) por concepto de unas supuestas mejoras realizadas por el arrendatario o para que se le transfiera la propiedad del inmueble por un valor de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo), argumentando al respecto, que estos pedimentos de la parte demandante:

   no tienen ningún asidero legal ni contractual ya que, por un lado, el arrendatario como simple poseedor precario del inmueble no puede pretender estar amparado por las previsiones del artículo 558 del Código Civil referente al derecho de accesión respecto de los bienes inmuebles, ya que este sólo es reconocido a favor del propietario del inmueble, es decir, que este derecho sólo corresponde –en el supuesto negado de que concurrieran las condiciones previstas en la citada disposición legal- a favor de su representado en su carácter de propietario, ... y en el supuesto negado de que se pudiera invertir la interpretación de dicha norma, como arbitrariamente lo pretende la parte demandante, semejante derecho tampoco lo puede invocar el arrendatario E.E.G.T., primero, porque la relación contractual que lo vincula con su representado a través del arrendamiento del identificado inmueble, excluye la aplicación del vínculo meramente legal de la accesión erróneamente interpretado, y segundo, porque en el supuesto negado y nunca admitido que fuese aplicable el artículo 558 del Código Civil, jamás el supuesto valor de las mejoras que afirma haber realizado el arrendatario E.E.G.T. en el inmueble arrendado puede alcanzar la arbitraria y exagerada suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo)...

   .-

   Del mismo modo niega y contradice la afirmación del demandante por resultar tanto más falsa, infundada e insostenible, cuando pretende asignarle a la totalidad del inmueble propiedad de su representado, que incluye terreno y construcciones, la irrisoria suma de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,oo) lo cual rechaza por no corresponder con la realidad, como se evidencia del procedimiento administrativo de Regulación de Alquileres que acompaña.-

   Del mismo modo el apoderado judicial de la parte demandada, argumenta que:

   “la temeridad de la parte actora en semejante pedimento es tan evidente que pretendiendo fundar su demanda en el contrato de arrendamiento del inmueble de su propiedad es en base a esta misma prueba documental, que resulta fundamental a su pretensión la que hace plena prueba en contra,, ya que de conformidad con la cláusula octava del susodicho contrato de arrendamiento reconocido..., “Las mejoras, construcciones, bienhechurías, etc; que se le hagan al inmueble arrendado por este contrato serán por cuenta de “EL ARRENDATARIO” quedando las mismas a favor de “EL ARRENDADOR”, sin que éste tenga que pagar cantidad alguna.” Es obvio que de conformidad con el artículo 1159 del Código Civil el arrendatario... no sólo no puede pretender alegar un derecho de accesión que legalmente no tiene, sino que no puede pretender unilateralmente modificar ni mucho menos desconocer los claros términos de la contratación que el mismo invoca, pues de acuerdo con la citada disposición legal, “Los contratos tiene fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”. Por lo tanto, no queda lugar a dudas que el pedimento del demandante de pretender exigir el pago de unas mejoras que dice haber realizado y que contractualmente no le pertenecen, es manifiestamente temeraria, infundada e improcedente, y sólo pone en evidencia una actitud maliciosa del demandante.... a pesar de que el artículo 1160 del citado Código Civil expresamente ordena...”,

   y luego de realizar otros argumentos y referirse también al artículo 1479 ejusdem, y al 531 del Código de Procedimiento Civil, concluye que:

   resulta obvio que la arbitraria y absurda pretensión de la parte demandante no sólo carece de fundamento legal y contractual, sino que además en el supuesto nunca admitido de que pudiese hipotéticamente ser ejercida válidamente por el actor, la forma misma en que ha sido propuesta la hace por si sola inadmisible, carente de toda seriedad, al no haberse hecho ni oferta real ni consignación de ninguna naturaleza que demuestre en forma auténtica que él ha cumplido con la prestación dineraria arbitrariamente ofrecida en la demanda.

   Por último, el apoderado de la parte accionada impugnó el contrato de obra supuestamente celebrado entre el demandante, ciudadano E.E.G.T. y la empresa SE&SE, por ser ajeno y respecto del cual jamás su representado expresó su consentimiento; impugnó en toda forma de derecho la supuesta experticia realizada por el Juzgado Quinto de Municipios Urbanos del Estado Zulia el día 08 de junio de 1993, por cuanto en nuestra legislación no existe la posibilidad de realizar experticias para p.m., pues solamente puede ser realizada en el decurso del proceso.-

   Junto con el escrito libelar, el demandante consignó copia fotostática certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos G.L.G. y E.E.G.T., por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo en fecha 28 de junio de 1989, bajo el No. 35, Tomo 09; Certificación expedida por la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 26/05/93, del extracto del documento reconocido por ante la misma Notaría el citado día 28/06/89; Inspección Ocular practicada en el inmueble objeto de la presente controversia, por el Juzgado Quinto de Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 08 de Junio de 1993, a solicitud del ciudadano E.G.T.; Contrato de Obra suscrito por el ciudadano E.E.G.T. y la S.R.L. SE&SE, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el 25 de Mayo de 1993, bajo el No. 57, Tomo 79; copia certificada de actuaciones relativas a consignaciones efectuadas por el ciudadano E.G.T., a favor del ciudadano G.L.G., por ante el Juzgado Quinto de Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 16 de abril de 1993; y copia fotostática simple de instrumento por medio del cual el ciudadano G.L.G. adquiere la propiedad de manos de la ciudadana E.R.G.D.L., el inmueble ya citado, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Maracaibo, con fecha 1° de febrero de 1982, bajo el No. 26, Protocolo 1°, Tomo 5°.-

   La parte demandada acompañó a su escrito de contestación, original del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes y que versa sobre el inmueble objeto de la controversia; Resolución No. 327 de fecha 26 de octubre de 1993, dictada por la Alcaldía del Municipio Maracaibo con motivo de la Solicitud de Regulación de Alquiler Máximo mensual del inmueble ubicado en la Urb. S.M., Avenida 25, entre calles 69 y 69A, No. 68-80, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo, que para la fecha se encontraba ocupado por el ciudadano E.G.T..

   Estando dentro de la oportunidad legal del lapso probatorio, la parte actora invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales; promovió la testimonial del ciudadano J.S.F., mayor de edad y de este domicilio; inspección judicial a los fines de ratificar la inspección practicada por el Juzgado Quinto de los Municipios Urbanos, sobre el identificado inmueble; promovió experticia para determinar el valor de las bienhechurías, construcciones y remodelaciones ejecutadas en el inmueble.

   Por su parte, la abogada M.T.D.M., inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 10.352, en su carácter de apoderada judicial del demandado, invocó el mérito que se desprende de las actas, especialmente el mérito probatorio del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, reconocido ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, el 28 de junio de 1982, en cuya CLÁUSULA OCTAVA se establece: “ Las mejoras, construcciones, bienhechurías, etc; que se le hagan al inmueble arrendado por este contrato serán por cuenta de EL ARRENDATARIO quedando, las mismas a favor de EL ARRENDADOR, sin que éste tenga que pagar cantidad alguna por ellas...” de lo cual se desprende, que el arrendatario E.E.G.T. no sólo no puede pretender alegar un derecho de accesión que legalmente no tiene, sino que no puede pretender unilateralmente modificar ni mucho menos desconocer los claros términos de la contratación que él mismo invoca. Finalmente, invocó el mérito favorable de la resolución dictada por la oficina de Inquilinato de la Alcaldía de Maracaibo del 26 de Octubre de 1993, que se acompañó al escrito de contestación.-

2. El Tribunal, para resolver hace las siguientes consideraciones:

   El petitum formulado por la parte actora en su libelo de demanda, consiste en que la parte actora solicita del demandado: Primero, que convenga en la existencia del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes; Segundo, que el canon se fijó en Bs. 7.000,oo durante el prime año de vigencia y segundo año se fijó en Bs. 10.000,oo, que el tiempo de duración del contrato se fijó en dos (2) años contados a partir del 28 de junio de 1989, prorrogable por más tiempo, en consecuencia, para que convenga en fijar el tiempo definitivo de prórroga del Contrato conforme al artículo 1.212 del Código Civil; y Tercero, que convenga en pagarle la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo) por concepto del valor real, efectivo y probado de las bienhechurías, construcciones y remodelaciones ejecutadas en el inmueble arrendado o para que le reciba la suma de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo) que es el valor real, efectivo y probado del inmueble antes de la ejecución de sus obras, o para transfiere la propiedad de sus obras, o para que el demandado le transfiera la propiedad de sus obras a él, previo el pago en cada caso de los valores estimados.

   Ante tales hechos y conforme a los argumentos esbozados por la parte demandada en su contestación a la demanda, se hace necesario en primer término, analizar el contenido del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo en fecha 28 de Junio de 1989, bajo el No. 35, Tomo 9, a los fines de verificar si dentro de las cláusulas contractuales existe alguna que impida o no la procedencia de las acciones interpuestas, tal como lo alega la parte demandada al referirse al contenido de la Cláusula Octava del Contrato.-

   Consta de las actas, en primer término, que la parte demandada convalida en su contestación la existencia del Contrato de Arrendamiento aludido, y del contenido de la Cláusula Sexta del Contrato, se evidencia que las parte acordaron:“El tiempo de duración del presente contrato es de dos (2) años contados a partir de la firma del presente contrato, prorrogable por más tiempo siempre y cuando dicha prórroga sea autorizada expresamente por escrito por “El Arrendador”. Pero en el caso de querer dar por terminado el presente contrato en su vigencia, El Arrendatario deberá cancelar a El Arrendador los meses que faltan por vencerse el contrato, como indemnización de daños y perjuicios. Si al término del vencimiento del presente contrato El Arrendatario, no quisiera dar por terminado el presente contrato, deberá participarlo a El Arrendador; y por escrito con sesenta (60) días de anticipación, ya que de lo contrario se considerará prorrogado”, es decir, que efectivamente se estableció el término de dos (2) años, prorrogable por más tiempo, y no existiendo constancia expresa en actas de la voluntad por escrito de parte de El Arrendatario de querer dar por terminado el Contrato con sesenta (60) días de anticipación, se considera entonces prorrogado, razón por la cual, se hace IMPROCEDENTE el pedimento de la parte actora de fijar el tiempo definitivo de la prórroga del Contrato, aplicando al caso de autos el contenido del Artículo 1.212 del Código Civil, por estar expresamente establecido en el Contrato en análisis.- Así se decide.-

   También reclama la parte actora al demandado, el pago de la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo) por el valor de las bienhechurías, construcciones y remodelaciones ejecutadas por su cuenta en el inmueble y así transferirle la propiedad de dichas mejoras, o en su defecto, reciba el Arrendador demandado el pago de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo) por el valor del inmueble antes de la ejecución de sus obras, y le transfiera la propiedad del mismo.

   A este respecto, consta expresamente de las actas, que el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, en su Cláusula Octava, estatuye:

   “Las mejoras, construcciones, bienhechurías, etc., que se le hagan al inmueble arrendado por este contrato serán por cuenta del ARRENDATARIO quedando las mismas a favor de “EL ARRENDADOR”, sin que este tenga que pagar cantidad alguna por ellas. Como el Arrendatario por el tipo de negocio a instalar de sala velatoria tendrá necesidad de tumbar la verja frontal del inmueble a efectos del mejor funcionamiento del negocio, y una vez finalizado el contrato, a restaurarlo en las mismas forma en que lo recibió.” (Énfasis del Tribunal)

   Del contenido de la transcrita Cláusula Contractual, se evidencia fehacientemente que las partes contratantes establecieron en la misma el acuerdo de sus voluntades de que en caso de que el Arrendatario y demandante en este proceso, realizara mejoras, construcciones o bienhechurías al inmueble, éstas quedarían a favor de El Arrendador demandado, sin que este tuviere que pagar cantidad alguna por ellas.-

   De allí, que siendo una cláusula consensual, tiene el vigor y eficacia que le confiere el contenido del Artículo 1.159 del Código Civil, cuando prescribe:

   Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.

   Al aplicar al caso de autos la transcrita norma, necesariamente conduce a dejar sin valor probatorio las pruebas evacuadas de inspección judicial practicada por este Juzgado el 22 de Febrero de 1994, la prueba documental relativa a la Resolución No. 327 de fecha 26/10/93 dictada por la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía de Maracaibo, así como la declaración rendida en fecha 28/04/94 por el testigo J.S.F., por no conducir a dejar demostrados los hechos jurídicamente relevantes y en consecuencia se declara la IMPROCEDENCIA de las acciones propuestas, por existir una convención en contrario a la pretensión del actor y ASÍ SE DECIDE.-

3. Por los fundamentos expuestos:

   Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA SIN LUGAR la demanda que por ATRIBUCIÓN DE PROPIEDAD Y COBRO DE INDEMNIZACIÓN instauró el ciudadano E.E.G.T., en contra del ciudadano G.L.G., todos ya identificados en la parte inicial del presente fallo.-

   PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTÍFIQUESE.

   De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber sido vencida totalmente.

   Déjese por Secretaría copia certificada, conforme lo establece el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los Veintiséis (26) días del mes de Mayo de dos mil cuatro (2004).- AÑOS: 194° de la Independencia y 145° de la Federación.

   La Juez,

   La Secretaria,

   Dra. E.L.U.N.

   Abog. M.H.C.

   ELUN/MHC/dag

   En la misma fecha, siendo las _________ se dictó y publicó el fallo que antecede, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, quedando anotado bajo el No._______.-

   La Secretaria,

   M.H.C..

   La suscrita Secretaria del Tribunal CERTIFICA: que la presente copia es traslado fiel y exacto de su original. Maracaibo, _______de febrero de 2004

   La Secretaria,