Decisión de Juzgado Cuarto de Municipio de Caracas, de 8 de Enero de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, ocho de enero de dos mil diez

199º y 150º

PARTE ACTORA: E.L.G.R., mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número 9.279.692.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: M.T.M. E I.B., Abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpre-Abogado bajo los números 36.229 y 55.638, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: UNIDAD EDUCATIVA VENEZUELA NUEVA, Inscrita En el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 11 de agosto de 1.961, bajo el número 53, Tomo 24-A.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Se hizo asistir de N.M.A.M., abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 72.802.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA DEFINITIVA

I

El presente proceso se inició por demanda presentada por ante la Unidad Distribuidora de Expedientes del Circuito Judicial Los Cortijos, siendo asignado el conocimiento de la misma, previa distribución de ley a este juzgado.

La demanda que dio inicio a las presentes actuaciones fue intentada por el ciudadano E.L.G.R., quien estando debidamente asistido de las abogadas M.T.M. e I.B., demandó a la Sociedad Mercantil UNIDAD EDUCATIVA VENEZUELA NUEVA S.R.L, representada por su presidente P.J.C.T., a la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 30 de marzo de 1.991, sobre el inmueble identificado como Quinta Noemí, distinguida con el número 76-C, situada en la Avenida Naiguatá de la Urbanización Macaracuay, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.

Por auto de fecha 20 de julio de 2009, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.

Por diligencia estampada en fecha 23 de septiembre de 2.009, por el Alguacil del Tribunal se dejó expresa constancia de haber citado al Presidente de la compañía demandada.

Citada como quedó, la parte demandada, su representación legal, acudió en tiempo oportuno y consignó escrito en el cual dio contestación a la demanda.

Abierto a pruebas el proceso, solo la actora consignó escrito de promoción de pruebas.

Siendo la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo en base a las siguientes consideraciones.

II

De una revisión a las actas que conforman el expediente, se observa que la pretensión contenida en el libelo de la demanda se contrae a la resolución del contrato arrendamiento suscrito en fecha 30 de marzo de 1.991, sobre el inmueble identificado como Quinta Noemí, distinguida con el número 76-C, situada en la Avenida Naiguatá de la Urbanización Macaracuay, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.

En tal sentido, expuso la representación judicial de la parte actora como fundamento de la pretensión deducida las siguientes argumentaciones fácticas:

Afirmó que en fecha 30 de marzo de 1.991, la Administradora Colon Medina, dio en arrendamiento a la Unidad Educativa Venezuela Nueva un inmueble constituido por la casa quinta denominada Noemí, distinguida con el número 76-C, ubicada en al Avenida Naiguatá de la urbanización Macaracuay, Municipio Sucre del Estado Miranda.

Que en la cláusula tercera se convino que el arrendamiento sería por un año fijo prorrogable por periodos iguales de un año a menos que una de las partes participara por escrito y por lo menos con treinta días de anticipación al vencimiento de las prórrogas, la no prorroga del contrato.

Expuso que en la cláusula cuarta se estableció que el arrendatario recibía el inmueble en perfecto estado de conservación y aseo, conviniendo expresamente que estaba prohibido que la arrendataria pudiera modificar, alterar la estructura y disposición del inmueble.

Que también estaba prohibido realizar mejoras o bienhechurías que no estuvieran autorizadas por el arrendador.

Expresó que en la cláusula novena se convino que el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas por el arrendatario daría lugar a que el arrendador solicitara la rescisión del contrato.

Señaló que el 1 de agosto de 2.006, el contrato de arrendamiento le fue cedido a su representado, quedando a partir de esta fecha como arrendador y en esa condición procedió a notificar el 26 de febrero de 2.007, a la Unidad Educativa Instituto Venezuela Nueva C.A, en la persona de su director y Presidente P.J.C.T., a través del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que el contrato no sería renovado a su vencimiento, por lo que a partir del 30 de marzo de 2.007, empezaría a transcurrir el lapso de prorroga legal de tres años.

Le notificó también que asimismo vencida la prorroga legal debería hacer entrega del inmueble en las mismas buenas condiciones en que le fue arrendado y que de conformidad con las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios las condiciones del contrato permanecían vigentes, por lo que debía cumplir con el pago oportuno del canon de arrendamiento.

Que por esa razón empezó a transcurrir el lapso de prorroga legal de tres años.

Que estando vigente la prorroga legal la arrendataria inició una construcción ilegal en el inmueble objeto del contrato por que su representado se vio en la obligación de denunciarlo ante la Alcaldía del Municipio Sucre, quien en fecha 18 de febrero de 2.009, realizó una inspección donde se determinó que se estaba ejecutando una construcción en el retiro de fondo con estructura metálica, paredes de bloques de arcilla y techo de zinc en un área aproximada de 36,78 mts, violando lo dispuesto en los artículos 84 y 87 numeral 5 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística entre las que se encuentran no sólo la paralización de la obra y la demolición parcial o total de la misma, sino además multa equivalente al doble del valor de la obra, que debe ser pagada, lo que evidentemente recae sobre el patrimonio de su mandante.

Concluyó que la conducta dolosa de la arrendataria infringe lo convenido por las partes contractualmente y además causa un gravamen irreparable a su representado, dando lugar a la interposición de la demanda.

Que la violación de la Ley citada, conlleva sanciones por violar variables urbanas fundamentales, entre las que se encuentran no solo la

En razón a los hechos anteriormente expuestos demandó la resolución del contrato de arrendamiento suscrito sobre el citado inmueble.

Fundamentó su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.592, respectivamente del Código Civil y 33 Y 38, respectivamente, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Frente a estos alegatos expuestos como fundamento de la pretensión deducida por la representación judicial de la parte actora, la parte demandada se excepcionó de los hechos que fundamentaron la pretensión exponiendo que los trabajos que se hicieron donde se remodeló la estructura del inmueble, se hicieron hace más de diez años con la anuencia verbal del propietario y de la administradora y que referente a la terraza informó que la misma se empezó a filtrar agua en los salones, razón por la cual los protegió con un techo.

Expuso que desde el año 1.975 funciona el colegio en esa sede y todos los años se realizan refracciones en pro del alumnado por lo que se hizo uso costumbre siempre en beneficio del colectivo, en el entendido de que no afecta al propietario al quedar para su disfrute las mejoras realizadas con el fin de llevar una relación armoniosa.

Que es costumbre beneficiar alumnos de escasos recursos, becándolos totalmente y están en conversaciones con las autoridades para recibir alumnos de barrios de Petare en la tarde.

Que han sido solidarios y contestes con los aumentos de cánones de arrendamiento, aunque sólo tienen por aula entre 10 y 16 alumnos, lo que evidencia que no es una empresa con fines de lucro, sino más bien social, razón por la cual niega el objeto de la demanda y manifiesta estar dispuesto a convenir, invocando el derecho al desarrollo, La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, Carta Interamericana de los Derechos Humanos, Convención de Viena, Derecho de Formación y Educación y todo el ordenamiento jurídico.

De las alegaciones efectuadas por las partes tanto en libelo como en la contestación, se observa que el Thema a decidir se circunscribe a la resolución del contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble objeto de la demanda, cuya celebración no resultó un hecho controvertido, fundada dicha resolución en el incumplimiento que por la presente acción le imputa a la parte demandada.

Ahora bien, tomando en consideración los hechos expuestos por las partes tanto en el libelo como en la contestación, se observa que no fue controvertida la existencia del contrato de arrendamiento que vincula a las partes en el presente proceso, su naturaleza jurídica, así como la construcción realizada al inmueble objeto del contrato, al ser reconocidos tales hechos expresamente por la parte demandada en su contestación.

En este aspecto debe señalarse, que la contestación de la demanda es un evento de especial trascendencia jurídica, por ser el acto mediante el cual el demandado ejercita directamente su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente y ese derecho no se consume totalmente con la contestación, por que el propio Código de Procedimiento Civil, norma rectora en la materia establece a las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

En efecto, en materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.

De acuerdo con los postulados establecidos en las citadas disposiciones legales, quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación.

En este sentido y encontrándonos en presencia de una demanda de resolución de contrato de arrendamiento, es pertinente acotar que siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, consensual; el mismo genera derechos y obligaciones, de tal manera que si la parte actora pretende la resolución o el cumplimiento del mismo, a los fines de lograr la satisfacción de su pretensión, debe demostrar la existencia de esa relación jurídica que a su vez obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Es decir, es obligación de la parte actora probar la existencia del contrato de arrendamiento cuyo incumplimiento imputa a la parte demandada y de resultar probada la existencia de tal relación jurídica, corresponde al demandado probar los hechos que extinguen, modifican o impiden cumplir con sus obligaciones.

En el caso bajo análisis, revisadas todas y cada una de las actas que conforman el expediente, constata el Tribunal que la representación judicial de la parte actora, a los fines de demostrar los hechos en los cuales fundamentó su pretensión promovió las siguientes pruebas:

1. - Promovió el mérito del contrato de arrendamiento, cuya existencia no forma parte de lo que ha sido controvertido en el presente proceso, y es el instrumento que contiene las estipulaciones convenidas entre las partes. Así se decide.

2. - Notificación efectuada a través del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, instrumento que no fue tachado en forma alguna por la representación de la parte demandada, teniendo el pleno valor que le asigna el artículo 1.159 del Código Civil, y desprendiéndose del citado instrumento la certeza de lo afirmado respecto a la practica de la notificación de desahucio. Así se decide.

3. - Comunicación enviada por la de la Dirección de Ingeniería y Planeamiento U.L., de la Alcaldía del Sucre del Estado Miranda, que no fue ratificado por el organismo correspondiente. Así se decide.

4. - Copia fotostática simple de documento de propiedad del inmueble, no impugnada en forma alguna, teniéndosele por fidedigna de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del mismo la condición de propietario que ostenta la parte actora sobre el inmueble objeto de la presente acción. Así se decide.

Tomando en consideración las argumentaciones fácticas expuestas y los medios de prueba aportados a los autos, el Tribunal a los fines de pronunciarse respecto a la procedencia en derecho de la pretensión deducida en el presente juicio, la cual se contrae a resolver el contrato de arrendamiento que vincula a la parte actora con la parte demandada, en virtud del incumplimiento que por la presente acción le imputa, observa:

En el caso bajo estudio, tanto del libelo como de la contestación se puede evidenciar que no resultó controvertida la existencia del contrato que rige entre las partes en el presente proceso, tampoco resultó controvertida su naturaleza jurídica ni resultó controvertido que la parte demandada realizó una construcción en el inmueble que es objeto de la presente demanda.

Verificados los hechos que pasaron a conformar el mérito, constata el Tribunal que habiendo expuesto la parte demandada como fundamento fáctico de su excepción que las remodelaciones efectuadas al inmueble se realizaron hace más de diez años con la anuencia de su propietario y que la construcción de un techo para proteger la terraza, no modificó la estructura del inmueble en cuestión, ha debido esta; a los fines de enervar la pretensión resolutoria de la parte actora, probar tales circunstancias para que entonces pudiera considerársele liberada de su obligación, hecho que no ocurrió en la secuela del proceso, al no aportar a los autos ningún elemento probatorio del cual se desprendiera tal circunstancia.

En este sentido, debe expresamente señalarse que de acuerdo con las normas de derecho común aplicables en materia de contratos, el artículo 1.264 del Código Civil establece que Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención y la previsión contenida en el artículo 1.167 ejusdem, establece que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos.

De acuerdo con estas disposiciones legales, en un contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte y la acción que se deduzca que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo.

Aunado a los supuestos de hecho que conforman las normas a las cuales se ha hecho referencia, observa el Tribunal que la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que vincula a las partes en el presente proceso, establece textualmente lo siguiente: “ El arrendatario recibe el inmueble arrendado en perfecto estado de conservación, aseo y pintura con normal funcionamiento de sus instalaciones sanitarias y eléctricas, con dotación de calentador, sanitarios, grifos cerradoras y demás accesorios y así mismos se obliga a devolverlo para el término de este contrato.- No podrá el arrendatario modificar o alterar en forma alguna la estructura y disposición del inmueble arrendado, ni ejecutar sobre él mejoras o bienhechurías que no hayan sido previamente autorizadas por la Compañía arrendadora y en todo caso de ejecución de mejoras o bienhechurías autorizadas o no, estas quedarán en beneficio del inmueble para el término del contrato, sin que la compañía arrendadora quede obligada a pagar indemnización alguna por razón de ellas, pues ésta se reserva el derecho a exigir la devolución o entrega del inmueble en la forma en que fue arrendado, siendo de cuenta del Arrendatario los gastos que ello ocasionare”.

Del análisis a la cláusula citada, la cual es vinculante por expresa disposición entre las partes; se evidencia que de acuerdo con la voluntad de estas, le estaba prohibido al arrendatario realizar modificaciones o bienhechurías en el inmueble que fue objeto de la convención locativa, sin que previamente existiera la autorización del arrendador, de tal suerte que al no aportar la representación de la demandada a los autos prueba alguna de los hechos que constituyeron el fundamento de su defensa, no queda duda alguna acerca de la violación aducida, pues como se expresó anteriormente, al no constar en las actas procesales la autorización a la cual hizo referencia la parte demandada en su contestación, ni constar en actas que las modificaciones efectuadas fueron realizadas hace mas de diez años, ni que el techo colocado a la terraza no modificó la estructura del inmueble, no se justifica entonces el proceder del demandado en tal sentido, pues en virtud del contrato y de las disposiciones legales en materia de derecho común, el se encontraba sujeto a la obligación legal de respectar las condiciones establecidas en el contrato, siendo una de ellas la de no realizar modificaciones al inmueble sin la previa autorización del propietario.

En consideración a las argumentaciones fácticas y jurídicas anteriormente expresadas, considera el Tribunal demostrados los hechos expuestos como fundamento de la pretensión deducida, al no aportar la representación judicial de la parte demanda, prueba alguna que sanamente apreciada enervara la pretensión resolutoria de la parte actora, teniéndose por demostrada la violación aducida, en los términos que han quedado expresados, razón por la cual la presente demanda será declarada con lugar en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.

III

Por todo lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la demanda que por Resolución de contrato intentó E.L.G.R. contra UNIDAD EDUCATIVA INSTITUTO VENEZUELA NUEVA C.A y como consecuencia de lo anterior se resuelve:

PRIMERO

Se declara resuelto el contrato suscrito sobre el un inmueble constituido por la casa quinta denominada Noemí, distinguida con el número 76-C, ubicada en al Avenida Naiguatá de la urbanización Macaracuay, Municipio Sucre del Estado Miranda y como consecuencia de ello se condena a la parte demandada a entregarlo a la parte actora completamente desocupado.

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida.

PUBLIQUESE, REGISTRESE, NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN.

Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ocho (08) días de enero de dos mil diez. Años 199° de la independencia y 150° de la Federación.

LA JUEZ

LETICIA BARRIOS RUIZ

EL SECRETARIO ACC.

E.C.O.,

En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión.

EL SECRETARIO ACC,

E.C.O..

Exp AP31-V-2009-0002431

LBR/ECO/