Decisión nº 1384 de Juzgado Primero de Municipio de Vargas, de 30 de Marzo de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.

PARTE ACTORA RECONVENIDA: L.E.A.D.C. y C.R.C., de nacionalidad colombiana la primera y venezolano el segundo, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. E-81.784.117 y V-3.409.717, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: O.A.S.D., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo los número 32.419.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Y.P.D.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-3.891.324.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: J.C.M.F., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 55.724.

Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Expediente: 9511.

JUICIO BREVE.-

Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio fue presentada demanda, la cual efectuado el sorteo correspondiente fue asignada a este Juzgado y admitida por auto de fecha 08 de Noviembre del año 2006. Citada la demandada, en la oportunidad legal para contestar la demanda, presentó escrito de contestación y reconvino en la misma. En fecha 15 de Enero de 2007, se admitió la reconvención propuesta, y el Tribunal fijó oportunidad para la realización de un acto conciliatorio. En la oportunidad legal para dar contestación de la reconvención, la parte actora presentó escrito de contestación a la misma. En fecha 18 de Enero de 2007, tuvo lugar el acto conciliatorio, en el cual las partes acordaron la suspensión del juicio hasta el día 1° de Febrero del presente año, dejando constancia de ello este Juzgado. Por auto de fecha 02 de Febrero del año en curso, se dejó constancia de la reanudación del mismo. En el lapso probatorio, ambas partes promovieron pruebas, que fueron admitidas.

Siendo esta la oportunidad para decidir, esta Juzgadora pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:

CAPITULO PRIMERO

Alegó la parte actora en el libelo de demanda:

Que son arrendatarios de la planta baja de un inmueble, constituido por una vivienda de dos (2) plantas, ubicado en la Calle El Rosario, No. 21, planta baja, sector Las Tunitas, Parroquia C.l.M., Municipio Vargas del Estado Vargas, cuya propietaria arrendadora es la ciudadana Y.P.D.B., quien es venezolana, casada, portadora de la cédula de identidad No. 3.891.324, y mayor de edad.

Que dicha relación contractual fue celebrada entre la propietaria del inmueble ciudadana Y.P.D.B. y la ciudadana L.E.A.D.C., a finales del mes de Mayo del año 2003, en forma verbal, es decir a tiempo indeterminado, y en la misma se fijó el monto del canon de arrendamiento en la suma de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00), comenzando a ocupar el inmueble en forma inmediata, y en el mes de Julio del año 2004, la arrendadora les incrementó el monto del canon de arrendamiento en la suma de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00), tal como consta de los recibos de pago, por concepto de depósito y cánones de arrendamiento, los cuales acompañaron a la demanda.

Que desde que comenzó la relación contractual hasta la fecha no han dejado de cumplir con las obligaciones, han sido puntuales en el pago de los cánones de arrendamiento; tampoco están incursos en las causales de desalojo, previstas en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, para que la arrendadora les exija el desalojo del inmueble. Asimismo señaló, que pretende el incremento del canon de arrendamiento, a pesar de la prohibición expresa decretada por el Ejecutivo Nacional, de aumentar los precios de los cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda.

Que desde el mes de Julio de 2006, la arrendadora ha venido realizando actos inequívocos dirigidos a desalojarlos, tales como pretender elevar el monto del canon de arrendamiento, según carta enviada por el abogado N.F., asesor legal de la arrendadora, donde se le notifica la celebración por escrito de un contrato de arrendamiento, con un aumento desproporcionado del canon, a pesar de existir una medida de congelación de alquileres, decretada por el Ejecutivo. Situación a la cual se negaron.

Que en virtud de no aceptar las pretensiones ya citadas, la ciudadana Y.P.D.B., se ha negado a recibir el pago del canon de arrendamiento, correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre, razón por la cual hicieron la consignación inquilinaria ante el Tribunal Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el pago de cada mes vencido, a los fines de no incurrir en la mora arrendaticia.

Que lo más grave es que desde el día 09 de septiembre de 2006, se fracturó una de las cañerías de aguas negras, que se encuentra en la plata alta de la vivienda, donde reside la propietaria del inmueble, la cual se está filtrando a través del piso, que es el techo de la vivienda donde residen en calidad de arrendatarios, lo que le está causando graves daños a la salud del ciudadano C.C. por los olores nauseabundos y putrefacción de las aguas negras que se desprenden por el techo hacia su hogar, causando múltiples daños a los enseres del hogar.

Que desde el día viernes 20 de Octubre de 2006, se les privó del uso y consumo de energía eléctrica hasta el día martes 31 de Octubre de 2006, porque la ciudadana Y.P.D.B., no pagó el servicio y como es un solo medidor de energía eléctrica a nombre de ella, el surte de electricidad a ambas viviendas, se vio afectada, a pesar de que en forma oportuna le dieron la suma de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00), que era la parte que les correspondía pagar por el uso de dicha energía eléctrica.

Que debido a los constantes y reiterados agravios, irrespetos y violación de sus derechos, acudieron a los organismos gubernamentales administrativos competentes para resolver la problemática relacionada con las filtraciones de aguas negras, derivada de la rotura de la citada cañería, que sólo puede ser reparada a través de la casa, que se encuentra en la parte superior del inmueble, ocupada por la arrendadora, que con esa situación la arrendadora ha dejado de cumplir con su obligación de mantenerlos como arrendatarios en el uso y goce pacifico de la cosa arrendada y de forma reiterada ha violado sus derechos constitucionales a la salud y el derecho a vivir con dignidad.

Dado que no pudieron obtener que la arrendadora cumpliera con su obligación a pesar las actuaciones realizadas ante los organismos competentes, solicitaron una Inspección Judicial, a través del Juzgado de Municipio, a los fines de dejar constancia de todos los hechos, la cual acompañaron el libelo.

Fundamentaron su demanda en los artículos 1.585, 1.586 y 1.587 del Código Civil.

Por los razonamientos expuestos, acudieron para demandar, como en efecto demandaron a la ciudadana Y.P.D.B., en su carácter de propietaria y arrendadora del inmueble ubicado en la Calle El Rosario, No. 21, planta baja, sector Las Tunitas, Parroquia C.l.M., Municipio y Estado Vargas, para que cumpla o en su defecto se condenada a ello por este Tribunal a: PRIMERO: Dar cumplimiento al contrato verbal que a tiempo indeterminado existe entre ellos y la arrendadora Y.P.D.B., específicamente a que cumpla con su obligación contractual, prevista en e artículo 1.585, numeral 3° del Código Civil. SEGUNDO: a pagar los costos y costas derivadas del presente juicio.

En la oportunidad legal para ello, la parte demandada consignó escrito de contestación a la misma, en los términos siguientes:

Que es cierto que con los ciudadanos L.E.A.D.C. y C.R.C., existe una relación de arrendamiento verbal por la planta baja de una casa de dos plantas, ubicadas en la Calle El Rosario, No. 21, sector Las Tunitas, Parroquia C.l.M., Municipio Vargas del Estado Vargas, la cual le pertenece en comunidad con su cónyuge, ciudadano H.B.L..

Que es cierto que la relación de arrendamiento nació en Mayo de 2003 y que el último canon acordado fue por la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00).

Que no es cierto que durante a relación de arrendamiento que se ha mantenido entre ellos, haya incumplido con la obligación que le corresponde de permitir el goce y disfrute pacífico del inmueble arrendado, por el contrario ella y su grupo familiar ha respetado la existencia de la relación de arrendamiento a pesar de haberse prolongado por mas del tiempo que inicialmente se acordó, pero el desencadenamiento de una serie de hechos han provocado el rompimiento de su comunicación, debido a que llegado el mes de Julio de 2005, oportunidad en que debía entregarse el inmueble conforme a lo convenido verbalmente, los inquilinos manifestaron su intención de no entregarlo y de no renovar el arrendamiento pagando un aumento de canon en virtud de la existencia de un Decreto Presidencial que prohibí ello, a pesar de poseer una casa a unos metros de la que ocupan como inquilinos.

Que ante esa panorámica de evidente desconfianza y desacuerdos, se suscitó un hecho ajeno a su voluntad y la de su familia, como lo fue la filtración que estaba sufriendo la planta baja de la casa a la altura de la cocina, la cual no se hacía evidente en la planta alta que ocupa. Al principio dudaron que ello fuese así o que fuese tan grave, ya que su negativa de permitir el acceso al inmueble los llevó a dudar sobre la misma. Sin embargo y aún con la duda, emprendieron una serie de reparaciones en los baños situados sobre la cocina, cambiando las uniones y codos de las tuberías de aguas blancas y removiendo el sanitario en uno de los baños, estas medidas produjeron por efecto que cesara la filtración, lo cual ocurrió a finales de Octubre y comienzos de Noviembre de 2006.

Hasta la fecha y para evitar nuevamente la filtración, mantienen inoperante uno de los baños y parcialmente utilizable el otro, pero no es posible determinar cual es la verdadera filtración hasta no revisar la planta baja y tal vez hacer unas perforaciones en la placa para ubicar y reparar la tubería dañada.

Que en lo que respeta al problema del corte del servicio eléctrico, no es cierto que los inquilinos le hayan dado la suma de dinero que acordaron pagar por ello, ya que ante la situación de la filtración los inquilinos asumieron una actitud agresiva contra su persona y su grupo familiar, dejaron de pagarle el canon de arrendamiento y hacer el aporte que habían acordado se hiciese por el servicio eléctrico.

Que su acuerdo era que lo pagarían por mitades iguales, pero en caso de exceder de cien mil bolívares, ella pagaría cincuenta mil bolívares y ellos el saldo, pero como se vio mermada en sus ingresos, ello no le permitió pagar a tiempo el servicio eléctrico, el cual le fue igualmente suspendido por más de dos semanas, tiempo en el cual pudo conseguir el dinero necesario para sufragar la deuda, y actualmente la casa esta recibiendo el servicio eléctrico mediante medidores separados, donde la planta baja y la planta alta tienen servicio eléctrico independiente.

Concluyó que los hechos alegados por los demandantes como elementos de perturbación del arrendamiento, se han provocado por hechos de los propios demandantes, que en materia civil están establecidos en el artículo 1.167 del Código Civil, al no cumplir los demandantes con su obligación de permitir la inspección del inmueble por parte del propietario para poder hacer las reparaciones que requería y no pagar lo acordado por concepto de servicio eléctrico que era común.

Que ha realizado todos los actos tendentes a subsanar las incomodidades o vicios del inmueble y actualmente los inquilinos tienen un servicio eléctrico independiente, la filtración ha cesado en un cien por ciento y los inquilinos siguen ocupando el inmueble, por lo que la presente demanda no puede prosperar en derecho, dado que los demandantes tienen actualmente el goce pacífico del inmueble.

Que la insistencia en la desocupación del inmueble arrendado atiende principalmente en que requiere su propiedad para que sea ocupado por su hija, de nombre G.M.B.P., titular de la cédula de identidad N° 10.528.094, quien igualmente es inquilina de una vivienda ubicada en la Avenida Principal de Las Tunitas, 5 loma, Quinta Charlote, C.l.M., Estado Vargas, la cual tuvo que arrendar dado que no era posible que ocupara el inmueble que ocupan los demandantes.

Que a su hija le fue solicitada la entrega del inmueble arrendado conforme se desprende de misiva que le dirigió el ciudadano J.G.A.C., titular de la cédula de identidad No. 7-996.489, de fecha 1° de mayo de 2006, la cual anexó marcado con la letra “A”.

Que en virtud de ello, su hija estaba en la obligación de entregar el inmueble que arrendó en Noviembre de 2006, lo cual no ha podido realizar en virtud de no tener donde establecerse, siendo ello la causa por la cual requiere la casa.

Que esta situación se enmarca dentro del supuesto establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que por ello reconvino a los demandantes para que desalojen el inmueble que le fue arrendado, libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones en que se le entregó, con la excepción del área de la cocina afectada por la filtración la cual pueden entregar en el estado en que se encuentra, y sin plazo alguno, en virtud de la necesidad que tiene de que el mismo sea ocupado por su hija, G.M.B.P., de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que por otra parte está el hecho de que ha tenido que realizar una serie de gastos para proveer el inmueble del servicio eléctrico, provocados por la falta de Cumplimiento de los demandantes de sufragar la partes que les corresponde, además de que igualmente existe una deuda por servicio de agua potable que deben confrontar para evitar el corte de ese servicio.

Que tuvo que pagar para reconectar el servicio la suma de CUATROCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS SESENTA Y DOS BOLIVARES CON CUARENTA Y CINCO CEBTIMOS (Bs. 498.962,45), lo cual consta de recibos emitidos por la Administradora SERDECO C.A., los cuales anexó marcados con las letras “B”, “C” y “D”, de lo cual demandó como indemnización de daños y perjuicios el cincuenta por ciento de dicha cantidad, o sea, la suma de DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES CON VEINTIDOS CENTIMOS (Bs. 249.481,22).

Que por lo antes expuesto acudió para reconvenir como en efecto reconvino a los demandados, ciudadanos L.E.A.D.C. y C.R.C., en su condición de inquilinos de la planta baja de una casa de dos plantas, ubicada en la Calle El Rosario, No. 21, sector Las Tunitas, Parroquia C.l.M., Municipio Vargas del Estado Vargas, en lo siguiente: PRIMERO: En el desalojo del inmueble arrendado con fundamento en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; SEGUNDO: En pagar el vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTIDOS CENTIMOS (Bs. 249.481,22), que corresponden al cincuenta por ciento de lo adeudado por concepto de servicio eléctrico, aseo urbano y agua; TERCERO: Las costas y costos del presente juicio.

En la oportunidad para dar contestación a la reconvención propuesta, el apoderado de la parte actora lo hizo en los siguientes términos:

Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la reconvención propuesta.

Negó por ser inciertos, los hechos que han motivado la reconvención, ya que en ningún momento la parte demandada le propuso ni planteó a sus representados que debían desocupar el inmueble, debido a la necesidad que tenía de ocuparlo un pariente consanguíneo, siendo el norte constante de la parte demandada el aumento progresivo del canon de arrendamiento, el cual logró en el mes de Julio del año 2004, a sabiendas de la existencia de la vigencia de la Resolución conjunta No. 152 y 046, emanada de los Ministerios de Industrias Ligeras y Comercio y de Infraestructuras, en fecha 18 de Mayo del año 2004.

Alegó la confesión efectuada por la parte actora-reconviniente relativa al aumento del canon de arrendamiento y el pago en exceso de sus poderdantes de la suma de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) durante 33 meses, lo que indica la existencia a su favor de un haber de novecientos noventa mil (Bs. 990.000,00), que deben ser reintegrados por la parte demandada, cuyas acciones se reservo intentar.

Que ante la imposibilidad de aumentar el canon de arrendamiento es que la arrendadora opto por solicitar el desalojo. A tal efecto hizo valer el contenido de la carta en que se le informaba el aumento y que por no haber logrado el referido aumento, es por lo que, siguiendo una errada asesoría inicio todas las actividades narradas en el libelo de demanda.

Que sus representados nunca negaron el acceso a la demandada al inmueble arrendado, pues su interés era la reparación de las cañerías trotas y que eran ellos lo que suplicaban se les permitiera el acceso al piso de arriba, lo cual no se logró, a pesar de la presencia de los organismos competentes en materia de salud, pues los demandados nunca abrieron la puerta.

Rechazó y negó que uno de los miembros de la familia Barreno tenga la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, ya que la vivienda de la familia Barreno, que esta en la planta alta, es bastante amplia, conformada por 4 habitaciones, 2 baños, 1 cocina, 1 comedor y 1 sala grande, donde apenas habitan 3 personas, lo que le permite a una cuarta persona vivir, sin perturbar el espacio físico de dicha familia.

Que la parte demandada pretende demostrar la necesidad del inmueble porque una sus hijas esta siendo amenazada de desalojo del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, pero no entiende como si a su hija la iban a desalojar desde el mes de Mayo de 2006, la parte demandada, a través de un abogado, pretendió celebrar un contrato de arrendamiento escrito, entre sus representados y ella, donde la vigencia del mismo iba a regir desde el 15 de Agosto de 2006 hasta el 15 de Enero de 2007.

En cuanto a que sus mandantes no le sufragaron el 50% del costo que les corresponde asumir por el consumo de energía eléctrica del inmueble arrendado y que motivado a ello se cortaron el servicio, razón por la cual tuvo que pagar la reconexión del mismo, negaron dicho punto, ya que sus patrocinados le dieron sesenta y nueve mil bolívares (Bs. 69.000), por concepto de servicio de luz al señor Barreno y éste no la pagó, con la errada convicción, que sin energía eléctrica y cañerías rotas de las aguas negras, sus representados no durarían más de una semana dentro del inmueble.

Que en virtud de que el señor Barreno se negó a darle una constancia o recibo de pago a sus poderdantes, por concepto del 50% de energía eléctrica, estos procedieron a consignar un primer pago en la cuenta bancaria (Banfoandes) de consignaciones de este Tribunal, dentro del expediente de cánones de arrendamiento, luego un segundo pago se hizo por medio de depósito en la misma cuenta bancaria, la cual no fue aceptada por el Tribunal, cuyo recibo de deposito acompañó. Como consecuencia de lo expuesto, rechazó la pretensión de indemnización por daños y perjuicios.

CAPITULO SEGUNDO

Abierto el juicio a pruebas, el apoderado de la actora promovió:

A.- El mérito de los documentos que se encuentran agregados en la presente causa, acompañados al libelo de demanda, entre ellos:

1. Recibos de pago por concepto de depósito en garantía y cánones de arrendamiento.

   A los folios 7 al 17 rielan insertas copias fotostáticas de los referidos recibos, los cuales constituyen documentos privados, por lo que a los fines de resolver sobre su valoración este Tribunal observa:

   Dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

   Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

   Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.

   De conformidad con la norma transcrita, las copias fotográficas, fotostáticas o reproducidas por cualquier medio mecánico se reputarán como fidedignas siempre y cuando:

   1. Se trate de copias de documentos públicos o privados reconocidos (no simplemente privados).

   2. Sean producidas con la demanda, su contestación o en el lapso de promoción de pruebas.

   3. No sean impugnadas por la contraparte en los lapsos señalados en la norma.

   4. Sean legibles.

   Se advierte entonces que la norma se refiere a los documentos públicos, privados reconocidos o tenidos como tales, así como las copias fotográficas, fotostáticas o de otra especie, de estos documentos. Por interpretación en contrario, si no son de este género, esto es, si se trae a juicio una copia fotostática de un documento privado simple, éste carece de valor probatorio aun cuando no sea impugnada expresamente. En el caso de autos, las instrumentales promovidas son copias fotostáticas de documentos privados, por lo que, conforme la normativa invocada debe declararse que la instrumental promovida carece de valor probatorio.

2. Carta misiva y proyecto de contrato de arrendamiento enviado a sus poderdantes, por parte del asesor jurídico de la familia Barreno.

   Al folios 18 riela inserta comunicación emanada del ciudadano Dr. N.F., dirigida al ciudadano C.R.C.. A.e.c.d. citado instrumento, se puede evidenciar que se trata de un documento privado emanado de un tercero, ciudadano N.F.. En relación a los instrumentos privados emanados de terceros, el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”.

   La Sala de Casación Civil en sentencia número 00259 de fecha 19 de mayo del año 2005, con respecto a dicha norma señaló: “… estas declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil…”

   En el caso de autos, no consta que la parte actora haya promovido la testimonial de ratificación del tercero del cual emana el citado instrumento, motivo por el cual, se desecha la prueba promovida.

3. Informe dirigidos a distintos organismos, tales como Jefatura Civil de la Parroquia C.l.M., Dirección General de Inquilinato, Defensoría del Pueblo, Cuerpo de Bomberos del Estado Vargas, Dirección Regional de S.d.E.V., Junta Parroquial de C.l.M. y Fiscalía del Ministerio Público.

   Al folio 40 y 52 riela inserta copia fotostática de citación efectuada por la oficina de Asistencia Gratuita al Público, legal y jurídica del Ministerio de Infraestructura a la ciudadana Y.P.d.B.. Al folio 51 riela segunda citación.

   Al folio 41 riela inserta en copia fotostática comunicación enviada por la ciudadana L.E.A. a la Junta Parroquial, con sello de recepción de correspondencia. Al folio 45 riela inserta comunicación emanada de la Presidenta de Control Urbanística Junta Parroquial de C.l.M., a la Contraloría sanitaria, a los fines de que realizaran inspección en la vivienda a que se refiere el presente juicio. Al folio 50 riela inserta respuesta a la citada comunicación, en la que el Jefe de Ingeniería Sanitaria del Ministerio de la Salud informo en relación a la Inspección: “Filtración de aguas servidas en techo de la cocina del inmueble de la Sra L.A., proveniente del piso inmediato superior a esta área del inmueble propiedad de la Sra. Y.P.; en el momento de la inspección no se pudo acceder al inmueble de la Sra. Peraza ya que no había nadie.”

   Al folio 42 riela inserto en copia fotostática Informe de Inspección realizado por los funcionarios adscritos al Área de Seguridad y Control de Riesgos, Coordinación de Riesgos Especiales de los Bomberos del Estado Vargas, en el cual se diagnostico: “Las filtraciones y la percolación de las aguas proviene de la mala canalización del sistema de drenaje y/o por la avería de alguna pieza de fontanería proveniente del inmueble que se encuentra en el primer nivel. No se determinó el contenido de dichas aguas.” Al folio 43 riela inserta comunicación del ciudadano C.C., solicitando dicha inspección.

   Al folio 44 riela inserta comunicación remitida por el Director General de Inquilinato, Ministerio de Infraestructura, al ciudadano Jefe Civil de la Parroquia C.L.M., remitiendo el caso de la ciudadana L.E.A. y la ciudadana Y.P.D.B.. De la citada comunicación riela inserta copia fotostática al folio 46.

   Al folio 47 riela inserta boleta de citación a la ciudadana Y.P. emitida por el Jefe Civil de la Parroquia C.L.M., para el día 9 de Octubre.

   Al folio 48 riela inserta copia fotostática de boleta de citación a la ciudadana L.A.d.C. emitida por el Jefe Civil de para el día 11 de Agosto.

   Al folio 49 riela inserta copia fotostática de la denuncia formulada por la parte actora en contra de la demandada, por ante el Ministerio Público Unidad de Atención a la Victima.

   Al folio 54 riela inserta copia fotostática de la referencia externa realizada por la defensora Delegada del P.d.E.V., al Director General de Inquilinato del caso de la ciudadana L.E.A..

   Al folio 55 riela inserta en copia fotostática referencia realizada por la Presidenta de Control Urbanístico de la Junta Parroquial C.L.M., en la que hizo constar que realizó inspección en la vivienda que habita en calidad de inquilina la parte actora, la cual señaló que tenia una filtración grave de aguas negras que caen el la cocina de la señora Agudelo, y que la señora Peraza se negó a darle pase a la vivienda.

   En relación a los instrumentos antes referidos, este Tribunal encuentra que los mismos constituyen documentos públicos administrativo, según lo ha establecido la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 16 de mayo 2003, caso: H.J.P.V. c/ R.G.R.B., en la cual dejó sentado que los documentos públicos administrativos:

   ...son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario...

   .

   En virtud de lo expuesto, este Tribunal encuentra que los instrumentos antes señalados promovidos y traídos a los autos por la parte actora, los cuales no fueron impugnados, gozan de autenticidad y veracidad, y en consecuencia se aprecian en todo su valor probatorio.

4. Inspección Judicial evacuada por ante el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

   A los folios 24 al 39 riela inserta las resultas de la Inspección Judicial extra litem promovida por la parte actora, cuyos particulares son de idéntico contenido a los que se contrae la Inspección Judicial promovida y practicada dentro del juicio y que se analizara de inmediato.

   En relación a la prueba judicial extra litem, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia 399 del 30 de Noviembre del año 2000, estableció:

   Al respecto, nuestra doctrina y la ley han señalado que la inspección judicial preconstituida es procedente, cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que pueden desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Es cierto que la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o perjuicio por retardo que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Esta condición de procedencia debe ser alegada al juez ante quien se promueve, para que éste, previo análisis breve de las circunstancias, así lo acuerde.

   Una vez cumplidos estos requisitos la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.

   La no probanza de esta última condición sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de los lugares o de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde élla sea producida, la prueba no puede ser apreciada.

   En el caso de autos, no consta que por ante el Juzgado que llevó a cabo la Inspección Judicial, Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, se haya alegado la condición de procedencia a que se refiere la citada sentencia del Tribunal Supremo de Justicia, para que esta prueba preconstituída pudiera ser apreciada. En consecuencia, dado que no consta en autos, que el solicitante de la inspección judicial extralitem evacuada fuera del juicio, haya alegado ante el Juez que la promovió la “urgencia o perjuicio por retardo que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo”, la prueba preconstituida no puede ser apreciada por esta Juzgadora, y así se establece.-

   B.- Promovió el valor y mérito de los siguientes documentos:

   1.-Recibos de pagos de canon de arrendamiento, en original, en veintiún (21) folios útiles.

   A los folios 103 al 122 rielan insertos los recibos promovidos emanados de la parte demandada, la cual no los impugno, motivo por el cual por tratarse de instrumentos privados emanados de la parte demandada, este Tribunal de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, como tal los valora. Sin embargo, deja expresa constancia que no es punto controvertido en juicio la existencia de la relación arrendaticia ni lo relativo al pago de los cánones de arrendamiento, según los términos en que ha sido planteada la controversia.

   2.-Comprobantes de citaciones de ambas partes, ante la Jefatura Civil de C.l.M..

   A los folios 123 y 124 rielan insertas en original las boletas de citación, una de las cuales fue consignada en copia fotostática con el libelo de demanda, y valorada anteriormente, con ocasión de la promoción del mérito favorable de los autos, motivo por el cual este Tribunal da por reproducida aquí dicha valoración, en lo que respecta a las citadas boletas de citación.

   3.- Oficios dirigidos en fechas 19/09/06 y 01/11/06, por parte de la Fiscal Cuarto del Ministerio Público del Estado Vargas, al Jefe de la Subdelegación del CICPC.

   A los folios 125 y 126 rielan insertas las citadas comunicaciones emanadas de la Fiscal Cuarto del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del estado Vargas dirigidas al Comisario Jefe del Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas, Sub Delegación del Estado Vargas.

   En relación a dicha instrumental, cabe dar por reproducido el contenido de la valoración efectuada anteriormente en relación a los instrumentos públicos administrativos.

   4.-Informe emitido por la Presidenta de Control Urbanístico de la Junta Parroquial de C.l.M..

   Al folio 128 riela inserto el citado informe, que fuera promovido anteriormente, y valorado por este Juzgado, por lo que se da por reproducida aquí dicha valoración.

   5.-Informe emitido por el Jefe de Ingeniería Sanitaria de la Dirección de S.d.E.V., acerca de su visita al inmueble arrendado.

   La citada instrumental fue promovida y valorada anteriormente, dentro del mérito favorable invocado por el promovente, con referencia expresa a dichos informes, por lo que, no cabe más que por reproducida aquí dicha valoración.

   6.-Informe de inspección emanada de la Coordinadora de Riesgos Especiales del Servicio Autónomo Cuerpo de Bomberos del Estado Vargas.

   Tal y como la anterior instrumental promovida, la copia de dicho informe, inserto en original al folio 130 fue acompañada al libelo de demanda en copia fotostática y promovida dentro de los instrumentos consignados con el literal a) numeral 3, que anteriormente fueron valorados como instrumentos públicos administrativos, dándose por reproducida aquí dicha valoración.

   7.-Comprobantes de ingresos de consignaciones de cánones de arrendamientos, los cuales constan en expediente No. 443-06, llevados por este Tribunal.

   A los folios 131 al 132 riela inserto recibo de consignación arrendaticia expedido por la Juez Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en el cual consta la consignación arrendaticia de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto y septiembre del año 2006.

   Dicho recibo expedido por el Funcionario competente para ello, no fue impugnado, motivo por el cual de conformidad con lo previsto en el artículo del 1.359 Código Civil, se le atribuye el valor probatorio propio de los instrumentos públicos. ASI SE ESTABLECE.

   Promovió Inspección Judicial, sobre el inmueble arrendado.

   A los folios 156 al 159 del expediente riela inserta el acta de Inspección Judicial practicada por este Juzgado en la Calle El Rosario, casa número 21, sector Las Tunitas, Parroquia C.L.M., Municipio Vargas del Estado Vargas, mediante la cual se dejó constancia, en lo que a los puntos relevantes de la litis se refiere de: “que el friso del techo de la cocina del inmueble habitado por la parte actora, al tacto se desprende y la pintura se observó abombada”. Dado que la parte demandada, también promovió dicha inspección, en la planta alta del referido inmueble, este Tribunal en dicha inspección apreció: “existen dos baños, uno de los cuales no tiene poceta instalada y a la vista esta el desagüe de la misma. En el otro no esta instalado el lavamanos, observándose la tubería del mismo con tapones. Al tacto se palpó humedad en la pared exterior de uno de los baños.”.

   Con respecto a los hechos que fueron objeto de comprobación por parte de la Juez en la inspección judicial promovida, la cual fue evacuada en presencia tanto de la parte actora como la parte demandada, garantizándose así el control de la misma, este Tribunal le atribuye valor de plena prueba. ASI SE ESTABLECE

   Promovió las testimoniales de los ciudadanos L.C.D.P., J.A., F.R.V., NORKA CONOPOY FABIANI y G.S..

   A los folios 143 al 146 riela inserta declaración del ciudadano F.R.V., quien en lo que al hecho relativo a la existencia de una filtración de agua en la cocina de la vivienda ocupada por la actora fue conteste, según se desprende de las respuestas dadas a las siguientes preguntas y repreguntas:

   OCTAVA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que en la vivienda habitada en calidad de arrendatario por parte de los ciudadanos C.C. y L.D.C., en el mes de septiembre del año 2006, se presentó dentro de la casa una filtración de aguas negras proveniente de la parte superior de la vivienda habitada por la ciudadana Y.P.D.B.? CONTESTÓ: “En visita a la casa de la arrendataria fui testigo visual del daño que ocasionaba las filtración en esa casa, tan es así que tuvieron de mudar la cocina para un cuarto por la filtración de aguas negras “SEXTA: ¿Diga el testigo cuantas visitas realizó al inmueble que ocupan los inquilinos para constatar las filtraciones que padecía la vivienda? CONTESTÓ: “Bueno no tengo cantidad estipulada pero fueron varias veces” SEPTIMA: ¿Diga el testigo quien lo invitó a realizar esas visitas? CONTESTÓ: “Yo fui espontáneamente a visitar y la primera vez que fui me encontré con el desastroso acontecimiento”.

   A los folios 163 al 164 riela inserta la declaración de la ciudadana NORKA CONOPOY FABIANI, dicha testigo fue conteste al afirmar la existencia de una filtración de aguas especialmente en el área de la cocina ocupada por la actora, provenientes del techo y que ello fue notificado a la parte demandada, según se desprende de las repreguntas cuarta y quinta, cuyo contenido es del tenor siguiente:

   “TERCERA: ¿Diga la testigo si usted presenció cuando la ciudadana L.D.C. o el ciudadano C.C., notificaron o informaron a la ciudadana Y.P.D.B., de la filtración que estaba teniendo la casa arrendada? CONTESTÓ: “Si”. CUARTA: ¿Diga la testigo en que fecha aproximadamente ocurrió la notificación? CONTESTÓ: No recuerdo que fecha, pero creo que fue al día siguiente de empezar a caer el agua, creo que fue el 4 o 6 de septiembre, no recuerdo bien.”

   Las testimoniales de los ciudadanos L.C.P., J.A. Y G.S., las cuales no fueron evacuadas, por lo que al respecto no hay nada que valorar.

   Promovió posiciones juradas, las cuales fueron rendidas tanto por la parte actora como por la parte demandada.

   De conformidad con el artículo 1401 del Código Civil, la confesión hecha por la parte, hace contra ella plena prueba. Por lo que, tomando en consideración lo confesado con respecto a los puntos controvertidos de la litis, tenemos la parte demandada reconviniente, cuya declaración riela inserta a los folios 179 y 180, al respecto expresó:

   “QUINTA: ¿Diga como es cierto que sobre el inmueble arrendado se presentó un problema de filtraciones de aguas negras, provenientes de las tuberías que se encuentran en la planta alta de la casa habitada por usted? CONTESTÓ: “Si es cierto, pero nosotros no nos llegamos a enterar hasta que la señora no nos notificó” SEXTA: ¿Diga usted como es cierto que hasta la presente fecha no han efectuado las reparaciones relacionadas con las filtraciones de aguas negras que afectan a sus arrendatarios ciudadanos C.C. y L.D.C.? CONTESTÓ: “Mi esposo desconecto la poceta el lavamanos y revisó allí y vio la instalación de la cañería, que era un tubo que se había apartido y se regló eso y hasta la fecha no he sabido más nada, cierto”. SEPTIMA: ¿Diga como es cierto si los ciudadanos arrendatarios C.C. Y L.D.C., pagaban parte del monto del recibo de energía eléctrica, por existir un solo medidor de luz? CONTESTÓ: “Si es cierto” OCTAVA: ¿Diga usted como es cierto que en la segunda semana del mes de octubre del año 2006, ustedes dejaron de pagar el recibo correspondiente a la luz eléctrica? CONTESTÓ: “Es falso”. NOVENA: ¿Diga usted como es cierto que a partir del 20 de octubre del año 2006, el inmueble en general de su propiedad quedó sin servicio de energía eléctrica? CONTESTÓ: “Es falso”

   Al folio 182 riela inserta el acta de posiciones juradas de la ciudadana L.E.A.D.C., en los términos siguientes:

   “ PRIMERA: ¿Diga usted como es cierto que conoce a la ciudadana G.M.B.P.? CONTESTÓ: “Si es cierto”. SEGUNDA: ¿Diga usted como es cierto que la ciudadana G.M.B.P. es hija de la ciudadana Y.P. y ENRIQUE BARRENO? CONTESTÓ: “Si es cierto”. TERCERA: ¿Diga usted como es cierto que es propietaria de unas bienhechurías ubicadas al final de la Calle El Rosario, sector Las Tunitas, Municipio Vargas del Estado Vargas? CONTESTÓ: “Si, pero esta en construcción”. CUARTA: ¿Diga usted como es cierto que las bienhechurías de su propiedad estuvieron ocupadas hasta hace quince días por la ciudadana A.S.?. CONTESTÓ: “falso, porque es la señora que me limpia”

   Al folio 183 riela inserta el acta de posiciones juradas del condemandante C.R.C., en los términos siguientes:

   “ PRIMERA: ¿Diga usted como es cierto que conoce a la ciudadana G.M.B.P.? CONTESTÓ: “Si la conozco”. SEGUNDA: ¿Diga usted como es cierto que la ciudadana G.M.B.P. es hija de la ciudadana Y.P. y ENRIQUE BARRENO? CONTESTÓ: “Si”. TERCERA: ¿Diga usted como es cierto que es propietario de unas bienhechurías ubicadas al final de la Calle El Rosario, sector Las Tunitas, Municipio Vargas del Estado Vargas? CONTESTÓ: “Es cierto, la cual carece de agua, luz, baños ventanas y cocina, esta en construcción”. CUARTA: ¿Diga usted como es cierto que las bienhechurías de su propiedad estuvieron ocupadas hasta hace quince días por la ciudadana A.S.?. CONTESTÓ: “No es cierto, la puse a vigilar”.

   El apoderado de la parte demandada, promovió pruebas en los términos siguientes:

   Reprodujo el mérito favorable de los autos en lo que favorezca a su representada.

   Misiva que dirigió el ciudadano J.G.A.C., a la ciudadana G.M.B.P.. Dicha instrumental fue ratificada mediante prueba testimonial que seguidamente será valorado y analizada conjuntamente con la presente documental, a los fines de determinar su valor probatorio.

   Recibos de pago emitidos por la Administradora SERDECO, C.A., del servicio de Electricidad por la suma total de CUATROCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS SESENTA Y DOS BOLIVARES CON CUARENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 498.962,45), consignados con las letras “B”, “C” y “D” al escrito de contestación y reconvención.

   A los folios 80, 81 y 82 riela inserta la instrumental promovida, contentiva de las factura emitidas por Administradora Serdeco por Servicio de electricidad y Aseo Urbano correspondiente la facturación de Energía del los meses de agosto, septiembre y octubre del año 2006, cancelados los meses de agosto y septiembre el 30 de octubre, octubre el 21 de noviembre del 2006 y la última es una factura de energía eléctrica cancelada el 10 de noviembre del 2006.

   Dichas facturas emanan de una empresa prestadora de un servicio público, y no fueron impugnadas, por lo que, la instrumental promovida, debe ser apreciada por este Tribunal como en efecto se aprecia.

   Reprodujo e hizo valer copia certificada de Partida de Nacimiento otorgada por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia La Guaira, Municipio Vargas del Estado Vargas, donde se desprende la filiación que tiene su mandante con la ciudadana G.M.B..

   Al folio 135 riela inserta copias certificada del acta de nacimiento antes identificada. Dichas copia certificada de instrumento público no fue impugnada, motivo por el cual de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna.

   Promovió Inspección Judicial, la cual fue valorada anteriormente, con ocasión de las pruebas promovidas por la parte actora, dándose aquí por reproducida dicha valoración.

   Promovió las testimoniales de los ciudadanos W.A. y J.G.A.C..

   A los folios 147 y 148 con sus respectivos vueltos riela inserta la declaración rendida por el ciudadano W.J.A.M., quien al ser repreguntado sobre:

   “SEPTIMA: ¿Diga usted si en algún momento el señor Barreno le había indicado que las filtraciones de las aguas negras afectaban la parte de la cocina de la vivienda arrendada, ubicada en la planta baja y si de igual forma le indicó que la cocina de dicha vivienda quedaba a la altura de los baños de la casa del señor Barreno? CONTESTÓ: “No en ningún momento, simplemente por las revisiones necesitaba corregir las fallas, no obstante yo no visualmente no detecté ninguna humedad”. Sin embargo, en las preguntas

   que le fueron formuladas por el promovente, hizo mención a la planta baja del inmueble ocupada por la parte actora, señalando que había ingresado dos veces, pero a la parte posterior de la cocina, donde realizó una revisión “visual”, pues no se le permitió hacer reparaciones. Así lo expreso en las preguntas:

   “ QUINTA: ¿Diga el testigo si detectó alguna fractura o rotura en la tubería del sanitario? CONTESTÓ: “Hasta ahora no, eso amerita tiempo para recorrer todas las tuberías, lo normal en ambas partes, porque como son dos baños, más la parte posterior y abajo”. SEXTA: ¿Diga el testigo por que no ha podido hacer la revisión en la primera planta de la vivienda mencionada? CONTESTÓ: “Simplemente hablé con la señora que vive abajo, e hice una revisión pero visualmente porque no se permitió hacer las reparaciones abajo” TERCERA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que en la planta baja de la mencionada vivienda habían unas filtraciones de aguas negras en el espacio destinado a la cocina de la misma? CONTESTÓ: “No”. CUARTA: ¿Diga el testigo por instrucciones de quién ingresó usted a la planta baja de la vivienda y con que finalidad? CONTESTÓ: “El señor Barreno, con la finalidad la cual repito visualmente no se pudo permitir el trabajo simplemente.

   Según se desprende de la señalado, el testigo incurre en contradicción pues afirma que el señor Barreno no le indico que las filtraciones de aguas afectaban la cocina de la vivienda ubicada en la plata baja, más si embargo señala que no ha podido hacer reparaciones en dicha planta baja porque no se lo permitió. A juicio de esta Juzgadora, el testigo incurre en contradicción, por lo que conforme lo dispone el artículo 508 del Código Adjetivo, se desecha su declaración.

   Promovió la prueba de informes, conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

   Al folio 184 riela inserta respuesta a la prueba de informes, en la cual C.A. ELECTRICIDAD DE CARACAS, informa que la cuenta contrato a nombre de Barreno L. Enrique, se encuentra solvente en el pago.

   CAPITULO TERCERO

   EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:

   El presente caso versa sobre una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento relativa a la obligación de la arrendadora de mantener a la arrendataria en el goce pacifico de la cosa dada en arrendamiento, el fundamento de hecho de dicha acción, es que el goce ha sido perturbado por la existencia de filtraciones de agua en la vivienda de la arrendataria, provenientes de la vivienda de la arrendadora, y el corte de suministro eléctrico por falta de pago por parte de la arrendadora. La parte demandada-arrendadora del inmueble, en su escrito de contestación de demanda, afirmó la existencia de la relación arrendaticia, y con respecto a los hechos en que se fundamenta la misma, si bien los acepto, sostuvo como defensa el hecho propio de la victima, al señalar que la existencia de la filtración se debía a que los demandantes no cumplieron con su obligación de permitir la inspección del inmueble por parte del propietario para poder hacer las reparaciones que requería y por no haber pagado lo acordado por concepto se servicio eléctrico. Asimismo señaló, que la filtración había cesado y que para la fecha los inquilinos tenían servicio eléctrico independiente.

   Los hechos antes expuestos constituyen el punto controvertido en la presente litis y sobre ellos resolverá este Tribunal previas las consideraciones siguientes:

   Según ha quedado expuesto, la presente litis se controvierte pues la parte demandada alega como defensa que los hechos provienen de la propia victima, pues no permitió el acceso a su vivienda para corregir la filtración y no pago el canon de arrendamiento y su parte correspondiente a la energía eléctrica, motivo por el cual fue cortado el suministro.

   Dada que la parte demandada formuló como defensa, que los hechos narrados en el libelo fueron provocados por la propia victima, invocando a tal efecto el artículo 1167 del Código Civil, esta Juzgadora considera necesario en primer término precisar, que la defensa invocada cabe ser, subsumida dentro de las circunstancias que comprende el incumplimiento involuntario de las obligaciones, como es la causa extraña no imputable, concretamente la derivada de la culpa de la victima y/o de acuerdo a lo alegado el hecho del acreedor. En relación a la primera, es decir, a la culpa de la victima tenemos que la misma, es una causal de exoneración en materia civil extracontractual y si bien no está prevista en una norma general de carácter especifico, el artículo 1193 del Código Civil la contempla en los términos siguientes: “Toda persona es responsable del daño causado por la cosas que tiene bajo su guarda, a menos que pruebe que el daño ha sido ocasionado por falta de la victima, por el hecho de un tercero, o por caso fortuito o fuerza mayor”. Según la doctrina, para que la culpa de la victima, constituya una causa general de exoneración y configure una causa extraña no imputable requiere ser la causa única y exclusiva del daño, porque si concurre en la producción del mismo con la culpa del agente, no exonera, sino que la responsabilidad civil del agente se disminuiye en la medida en que la victima haya contribuido en su producción. En cuanto a la segunda, debemos indicar que el hecho del acreedor ocurre, cuando éste por su actividad intencional o culposa impide el cumplimiento del deudor. El acreedor esta obligado a realizar aquellas actividades o a desarrollar aquella conducta que racionalmente haga posible el cumplimiento del deudor.

   En el caso de autos y la luz de lo antes expuesto observamos, que la arrendadora indica que las filtraciones referidas en el libelo de demanda se produjeron por cuanto la arrendataria no permitió el acceso al inmueble a los fines de poder realizar las reparaciones, y el corte de luz, por no pagar lo acordado. En consecuencia, será en razón del análisis probatorio efectuado en el capitulo segundo, que el presente fallo determine, la veracidad de lo alegado por las partes. Al respecto observamos, que la parte actora durante la fase probatoria trajo a los autos elementos que demuestran toda la actividad desplegada ante los diversos organismos, relacionados con los hechos narrados en el libelo de demanda tendentes a la solucionar el problema que le originaba las filtración de aguas, según ha quedado plasmado en el análisis probatorio antes efectuado, el cual incluyó las testimoniales rendidas. Es decir, la parte actora logró desvirtuar con dichas pruebas lo alegado por la parte demandada como defensa, ya que, de la revisión y estudio adminiculado de las pruebas, se desprende que la arrendataria actora, agotó instancias para solucionar el problema derivado de las filtraciones, hecho conocido por los vecinos que rindieron declaración en juicio, entre las cuales consta, la de una apreciada que afirmó haber presenciado cuando a la arrendadora demandada se le informó sobre la existencia de la filtración.

   En el caso de autos, hay elementos probatorios suficientes, que llevan a la convicción de esta Juzgadora, a dar probados los hechos relativos a la existencia de la filtración de aguas en la vivienda ocupada por los arrendatarios, que de ella tenía conocimiento la parte demandada; sin que por su parte, la arrendadora demandada, logrará con las pruebas aportadas demostrar el hecho alegado, relativo a que la misma no pudo ser reparado, por cuanto los arrendatarios no lo permitieron. Aunado a ello tenemos, que la propia parte sostiene en su contestación que realizó reparaciones en los baños situados sobre la cocina de la planta baja ocupada por la actora, lo que produjo que cesara la filtración a finales de octubre y comienzos de noviembre, lo que contradice la defensa alegada.

   Todo lo antes expuesto permite a esta Juzgadora concluir que los hechos alegados por la parte actora como fundamento de su demanda, relativo a la existencia de filtración de agua, proveniente de la vivienda de la parte actora, fueron probados. Ahora bien, en cuanto a la privación del uso y consumo de energía eléctrica del día 20 de octubre del 2006 hasta el 31 de octubre del 2006, observamos que la parte actora señala que de acuerdo a lo pactado le entregó el monto correspondiente a su parte del pago de dicho servicio. Sin embargo, la parte demandada señala en su contestación, que la parte actora no le pago el aporte acordado ni el canon de arrendamiento, por lo que se vio imposibilitada económicamente de realizar el pago del servicio.

   En relación a este hecho, tenemos que ambas partes reconocen la existencia de un acuerdo a los fines de pagar el servicio de energía eléctrica entre las dos, la actora alega haber cumplido, más no trajo a los autos elemento alguno que acredite el pago de los Bs. 69.000 que indica en su demanda. En relación a este punto, tenemos que la carga de la prueba conforme lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la tiene quien alega el pago, y en el caso bajo análisis en relación a este punto, la parte demandante no cumplió con dicha carga. Vale resaltar, que la arrendataria actora afirma en su demanda, que actualmente consigna por ante este Juzgado el 50 % del monto que aparece en las factura eléctricas, por lo que resulta pertinente, resaltar que el procedimiento de consignaciones arrendaticias, esta expresamente previsto para el supuesto en que el arrendador de un inmueble se negare a recibir el pago de la pensión de arrendamiento. Así lo dispone el artículo 51 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que reza:

   Cuando el arrendador de un inmueble se negare a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente, con jurisdicción en el sitio donde este ubicado el inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad

   .

   En virtud de lo antes expuesto, tenemos que la actora, probó parte de los hechos en los cuales fundamentó su acción, concretamente lo referido a la filtración de agua proveniente de la planta alta ocupada por los arrendadores demandados, más no lo relativo al corte de suministro eléctrico. Ello nos conduce a examinar, las obligaciones de los arrendadores, cuyo cumplimiento persigue la parte actora con su acción. En tal sentido tenemos, que conforme al ordinal 3 del artículo 1585 del Código Civil:

   El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:

   1. Entregar al arrendatario la cosa arrendada.

   2. A conservarla en estado de servir al fin para la que se ha arrendado.

   3. A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato

   .

   Esta tercera obligación prevista legalmente, consiste en impedir cualquier perturbación que pudiere sufrir el arrendatario en el goce de la cosa. Esta obligación se a.d.d.a.: perturbaciones provenientes del arrendador, tanto de hecho como de derecho y perturbaciones provenientes de terceros. En el caso de autos, lo invocado como fundamento de la acción son perturbaciones provenientes de la arrendadora, una de las cuales fue probada.

   Según explica el profesor H.H., en su libro El Arrendamiento, la sanción al incumplimiento de la obligación reseñada, por parte del arrendador, contempla diversas aspectos, siendo el supuesto que interesa al fallo, cuando el arrendatario pide el cumplimiento de la obligación porque esta siendo perturbado (cesación de la perturbación), pues fue esta la acción escogida por lo actores, quienes textualmente expresan en el petitum del libelo, que demandaban a la ciudadana Y.P.D.B., para que cumpliera o en su defecto fuera condenada “PRIMERO: A DAR CUMPLIMIENTO AL CONTRATO VERBAL QUE A TIEMPO INDETERMINADO existe entre nosotros y la arrendadora Y.P.D.B., específicamente que cumpla con su obligación (sic) “contractual” prevista en el artículo 1.585 numeral 3ª del Código Civil de mantenernos en el goce pacifico de la cosa arrendada”.

   Atendiendo el contenido del petitum de la demanda propuesta, este Tribunal considera oportuno señalar que a dicho petitorio queda sujeta la dispositiva del presente fallo, pues las decisiones deben ser congruentes con las pretensiones del demandante y las defensas y excepciones deducidas por el demandada, de forma tal de no viciar el fallo, acordando más de los pedido o cosa diversa a lo pedido. Por lo que, al encontrarse procedente en este fallo, uno de los supuestos de hecho en los que los demandantes fundaron su acción, según ha quedado explicado anteriormente, la decisión que se dicte en la parte dispositiva de este fallo, estableciendo dicha declaratoria de procedencia, se hará con sujeción a lo pedido por la parte actora en la demanda.ASI SE ESTABLECE.

   Seguidamente el presente fallo analizara lo relativo a la reconvención propuesta por la parte demandada mediante la cual pretende el desalojo del de conformidad con el literal b del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

   Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales: …b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…

   . Dicha acción esta contemplada en el titulo IV Capitulo I del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dentro de las acciones derivadas de la relación arrendaticia; e Indemnización de daños y perjuicios , por la reconexión del servicio eléctrico.

   Por su parte, la demandada en su escrito de contestación a la reconvención negó, rechazo y contradijo que uno de los miembros de familia Barreno tuviera necesidad de ocupar el inmueble. Igualmente rechazó, que sus mandantes no le hayan sufragado el 50% del consumo eléctrico, y que por ello, la demandada haya tenido que pagar la reconexión.

   En el asunto sub íudice, la reconvención en primer lugar pretende, el desalojo del inmueble arrendado dada la necesidad de ocuparlo, es decir, no se trata de incumplimiento de obligaciones por parte del arrendatario, sino de la necesidad de una hija de la arrendadora, de ocupar el inmueble. Este supuesto de desalojo viene dado, según señala G.Q., Gilberto y G.R., Gilberto, en su Tratado de Derecho Arrendatario Inmobiliario: “..por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado de tener que ocupar ese inmueble para satisfacer esa exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera… Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo…”.

   La necesidad del inmueble se materializa cuando se demuestra dicha necesidad de ocupación, es decir, corresponde al actor demostrar, el hecho afirmativo de la necesidad de ocupar el inmueble, según lo expresado por Magistrada LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO, en la decisión dictada en expediente N° 02-2227, en la que, entre consideraciones se lee: ”…Al respecto, se hace menester señalar en primer lugar y conforme se ha sostenido en repetidas oportunidades, que la necesidad a que se refiere el artículo 1 literal b) del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, no ha sido legalmente definida, y es por ello que se le ha otorgado a la Administración -y consecuentemente al Juez que conozca de la materia-, la facultad de determinar, objetivamente, su existencia, atendiendo a los elementos aportados en el procedimiento. … “

   En el caso que examinamos, por tratarse de una reconvención por desalojo fundamentada en la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, tal y como hemos sostenido, la carga de la prueba corresponde a la parte demandada reconviniente, a esta conclusión se llega, acogiendo el criterio antes expuesto y dadas las reglas de distribución de la carga de la prueba que existen en materia procesal, según las cuales, cada parte ha de probar en principio aquello que normalmente le resulta más fácil y que constituye la regla general para su postura: vgr., el actor ha de probar la existencia del contrato y con ello cumple; el demandado ha de probar aquellas causas que alegue en contra de la vigencia de tal contrato, tales como el dolo, la simulación, etc…”.

   En relación a la carga y apreciación de la prueba nuestro Código Adjetivo en su artículo 506 establece el principio general, según el cual incumbiría la prueba de las obligaciones al que reclama su cumplimiento, y la de su extinción al que la opone. Dicha norma, consagrada no solo en nuestro ordenamiento jurídico, sino en otros países en términos similares, ha sido objeto de estudio en el derecho comparado, concretamente el autor español F.R.M. en su obra Enjuiciamiento Civil, ha señalado que la misma resulta incompleta e insuficiente como norma general sobre la materia, pues solo se refiere a los hechos constitutivos y a los hechos extintivos: pero olvida los hechos impeditivos y los excluyentes. En base a dichos hechos y los anteriores, conforme al autor citado, podría expresarse un principio general de distribución de la carga de la prueba, según el cual correspondería al actor la carga de los hechos que normalmente son constitutivos de su pretensión y al demandado la de los hechos que habitualmente son impeditivos, extintivos y excluyentes de la misma. Es decir, el actor debe probar en lo que fundamenta su demanda; el demandado lo que fundamenta su oposición a la misma. En caso de falta de pruebas, debe considerarse, quien de las partes estaba en mejor condición para facilitar pruebas sobre los hechos concretos, quien tenía al alcance la prueba.

   Por tratarse la reconvención sobre un desalojo fundamentado en la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, tal y como hemos sostenido, la carga de la prueba corresponde en este caso a la parte demandada reconviniente, quien alega la necesidad. Por lo que solo queda analizar, si la pruebas valoradas en el capitulo II del fallo, demuestran dicha necesidad. En tal sentido tenemos, según quedo plasmado en el análisis probatorio, que la prueba documental y la testimonial promovida y evacuada dirigida a demostrar dicha necesidad, fueron desestimadas por este Juzgado, pues como quedo expresado en la documental ratificada por el testigo, el mismo le comunicaba a la hija de la demandada reconviniente que el “primero (1) de mayo del dos mil seis (2006) venció el plazo fijo de seis meses contados a partir del día 01-11-2005 pactados en el contrato de arrendamiento”, por lo que gozaría de la prorroga legal por un plazo fijo de seis meses”. Es decir, de la citada comunicación ratificada por el testigo se desprende que la relación arrendaticia se acto por seis meses contados a partir del 01 de noviembre del año 2005, motivo por el cual le daba la prorroga legal de seis meses, prevista en el literal a) del artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sin embargo en la declaración rendida al ser repreguntado desde hace cuanto tiempo le arrendó el inmueble de su propiedad a la ciudadana G.M.B., el mismo respondió “tres años aproximadamente. Con lo cual contradecía lo explanado en la misiva por el suscrita y ratificada, mediante la testimonial.

   Dada esta contradicción entre lo declarado y la instrumental ratificada, fueron desechadas dichas pruebas con base a las cuales se trato de probar la necesidad, por lo que la pretensión de desalojo contenida en el primer punto del petitorio de la reconvención, resulta improcedente, en razón del análisis probatorio efectuado conforme lo ordena el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, ya que de acuerdo a lo expresado anteriormente, las únicas pruebas promovidas antes descritas fueron desechadas.

   Con respecto a la pretensión de indemnización de daños y perjuicios, contenida en el segundo punto del petitorio de la reconvención, tenemos que la misma esta fundamentada en el pago que tuvo que hacer la demandada reconviniente, por la reconexión del servicio eléctrico. Dicho alegato, fue rechazado por los demandantes reconvenidos, ratificando que si había efectuado el pago.

   Sobre este aspecto controvertido entre las partes, relativo al suministro de energía eléctrica, ya fue establecido en este fallo, con ocasión de la decisión de la pretensión contenida en la demanda, que ambas partes reconocieron la existencia de un acuerdo a los fines de pagar el servicio de energía eléctrica entre las dos, y que la actora, quien alegó el pago de la parte que le correspondía, no logró probar el mismo, según explicamos anteriormente.

   Ahora bien, en materia de daños y perjuicios existen principios generales, que debemos considerar, sin entrar a tomar en cuenta los tipos específicos contractuales o extracontractuales. En asunto bajo estudio, tenemos que la obligación de indemnizar daños y perjuicios esta consagrada como principio fundamental en el artículo 1264 del Código Civil, el cual expresa “que el deudor es responsable en caso de contravención”. El concepto de daños y perjuicios constituye uno de los principales en la función tutelar y reparadora del derecho, ambos se complementan, ya que todo daño constituye un perjuicio y todo perjuicio deviene de un daño. Perjuicio es la pérdida de utilidad o de ganancia que ha dejado de ganarse ocasionado por un daño. La procedencia de los daños y perjuicios deviene desde diferentes esferas, pueden ser originadas por hechos provenientes de cosas, por materia sucesoral, por materia de obligaciones y contratos.

   En el sistema jurídico venezolano, el resarcimiento del daño se configura dentro de la prestación (voluntaria o no) de un equivalente pecuniario. Es una forma de sanción dineraria al que ha ocasionado el daño, debido a que es imposible localizar el hecho, es por intermedio de la reintegración dineraria que queda circunscrito el daño. Para que prospere la indemnización de los daños y perjuicios se tiene que dar tres elementos concurrentes: la culpa, el daño y el nexo causal o relación de causalidad entre los dos primeros.

   En el caso de autos, revisado el análisis probatorio realizado en el capitulo segundo, observamos con respecto al daño, que el hecho en base al cual se pide la indemnización -pago realizado para la reconexión del servicio eléctrico- no esta suficientemente demostrado, pues si bien la reconviniente trajo a los autos, facturas emitidas por la empresa prestadora de dicho servicio, no consta entre los conceptos allí descritos, la reconexión del servicio y en la prueba de informes solicitada a dicha empresa, tampoco se promovió nada al respecto. Aunado a ello, tenemos que la propia parte demandada, quien reclama la indemnización fundamentada en los gastos de reconexión, en el acto de posiciones juradas, señaló como falso el hecho de que haya dejado de pagar el servicio eléctrico, y que la vivienda se quedara sin el mismo. Es decir, negó el hecho del corte de suministro eléctrico, que da lugar a los gastos de reconexión reclamados a titulo de indemnización, por lo que, a juicio de esta Juzgadora, el daño no fue demostrado.

   Habiendo quedado vago en el argot probatorio, la prueba de uno de los elementos concurrentes y obligantes para que pueda prosperar la indemnización de los daños y perjuicios demandados, esta Juzgadora de conformidad con el 254 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y puntos de mera forma”, y el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declara sin lugar la reconvención.

   Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

CON LUGAR la acción que por cumplimiento de contrato de arrendamiento sigue la parte actora reconvenida L.E.A.D.C. y C.R.C., de nacionalidad colombiana la primera y venezolano el segundo, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. E-81.784.117 y V-3.409.717, respectivamente, contra la parte demandada reconviniente Y.P.D.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-3.891.324. En atención a lo expresamente contenido en el petitorio de la demanda, se condena a la parte demandada reconviniente ya identificada, a cumplir con la obligación prevista en el artículo 1585 ordinal 3 del Código Civil de mantener a los demandantes ya identificados en el goce pacifico de la cosa arrendada.

SEGUNDO

SIN LUGAR la reconvención por DESALOJO e INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS propuesta por la parte demandada reconviniente Y.P.D.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-3.891.324, en contra de la parte actora reconvenida L.E.A.D.C. y C.R.C., de nacionalidad colombiana la primera y venezolano el segundo, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. E-81.784.117 y V-3.409.717, respectivamente.

Se condena en costas a la parte perdidosa.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los treinta (30) días del mes de Marzo del año dos mil siete (2.007). Años 197 de la Independencia y 148 de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

L.A.F..

LA SECRETARIA,

ABG. M.A.G..

En la misma fecha, siendo las 3:00 p.m., se publicó y registro la anterior decisión.

La Secretaria.,

LAF/9511