Decisión de Juzgado Decimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 6 de Febrero de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL

DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

197° y 148°

Vistos

, sin informes.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE ACTORA: Ciudadana E.J.C.D.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-13.800.394.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos Y.H.H., L.F.B.P. y BERSY PARILLI DE BARRIOS, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Números 35.743, 59.922 y 8.092, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos M.E.S.Á., y J.C.L.F., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números V-10.630.573, V-10.282.666 y V-11.682.263, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano L.A.S., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Número 39.430.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.

ASUNTO: N° AP31-V-2007-000383.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio, por libelo de demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, presentado en fecha 10 de abril de 2007, por la abogada Y.H.H., en su carácter de co-apoderada judicial de la ciudadana E.J.C.d.B., ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, en contra de los ciudadanos M.E.S.Á. y J.C.L.F., en su condición de arrendatarios, por presunto incumplimiento de la entrega del inmueble alquilado al vencimiento del contrato.

Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este Órgano Jurisdiccional, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, lo admitió por auto de fecha 13 de abril de 2007, ordenando el emplazamiento de la parte accionada para la contestación de la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última citación personal que de ellos se haga, de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo pauta el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En cuanto a la medida solicitada acordó proveer sobre la misma por auto separado en el cuaderno correspondiente que a tales efectos ordenó abrir.

En fecha 25 de abril de 2007, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostátos para la elaboración de la compulsa correspondiente y para el pronunciamiento de la medida cautelar de secuestro solicitada. En esa misma fecha, este Órgano Jurisdiccional elaboró la compulsa de ley a los fines de la citación de la parte demandada.

En fecha 07 de mayo de 2007, el Tribunal dejó constancia que por auto dictado en esa misma fecha se oyó en un (1) solo efecto la apelación interpuesta por la representación actora sobre la negativa de la medida en comento y sobre la remisión del cuaderno respectivo mediante oficio Nº 07-0218, a los fines legales consiguientes.

En fecha 10 de mayo de 2007, el ciudadano H.G.S.G. en su carácter de Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, ubicada en el Edificio J.M.V., dejó constancia con su firma de haber recibido las expensas para la práctica de la referida citación, y en fecha 24 y 27 de septiembre del mismo año dio cuenta de la imposibilidad de poder hacer efectiva la misma, dado que los demandados al momento de las visitas correspondientes no se encontraron en el domicilio procesal señalado al efecto.

En fecha 15 de octubre de 2007, previa solicitud de la representación judicial de la parte actora, el Tribunal ordenó emplazar a la parte accionada por medio de carteles publicados en dos diarios entre los de mayor circulación de la localidad, con intervalo de tres días entre uno y otro, para que ocurran a darse por citados en el término de quince días, de conformidad con lo pautado en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, cuya publicación en la prensa fue consignada a los autos en fecha 08 de noviembre del referido año.

En fecha 19 de noviembre de 2007, la ciudadana Diocelis J. P.B., secretaria titular de este Juzgado, fijó el cartel correspondiente en el domicilio procesal de los demandados y dejó constancia de haberse dado cumplimiento a todas las formalidades establecidas en la mencionada norma.

En fecha 14 de diciembre de 2007, el ciudadano R.O.Á.A., actuando en representación del demandado M.S.Á., y el co-demandado J.C.L., otorgaron poder apud acta al abogado L.A.S., los cuales se entienden por citados en la presente causa a partir de la citada fecha de acuerdo al auto dictado por este Tribunal el día 17 del mes y año en referencia.

En fecha 18 de diciembre de 2007, el apoderado judicial de la parte accionada consignó escrito donde opuso cuestiones previas y dio contestación a la demanda, el cual riela a los folios 57 al 59 del expediente.

En fecha 10 de enero de 2008, la representación demandante presentó escrito de contestación a la cuestión previa opuesta por el abogado de los demandados. En fecha 14 del mismo mes y año, el Tribunal a los fines de garantizar el derecho a la defensa, al debido proceso y a una tutela judicial efectiva, dejó constancia que el pronunciamiento de dicha defensa se hará en punto previo del presente fallo.

En fecha 15 de enero de 2008, la abogada actora presentó escrito de pruebas junto con recaudos, las cuales fueron admitidas el día 16 del mismo mes y año, a excepción de los capítulos primero y segundo.

En fecha 21 de enero de 2008, el abogado de la parte accionada presentó escrito de pruebas. En fecha 29 del mismo mes y año, previó cómputo practicado por Secretaria, se dejó constancia de haber vencido íntegramente el lapso probatorio a que se refiere el Artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, y en razón de ello fue negada la admisión de las citadas pruebas al ser extemporánea su presentación; por lo que estando dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia tal como lo pauta el Artículo 890 eiusdem; el Tribunal pasa a resolver la controversia, previa las siguientes consideraciones:

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, que:

Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad

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Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

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Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día fijado, sin necesidad de desahucio

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Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo

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Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente

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Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las misma condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a)… Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo

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Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: …b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año… Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento…

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Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello

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Verificadas como han sido las distintas etapas previstas en este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal y como se desprende del escrito libelar la representación judicial de la parte actora abogada Y.H.H., alegó que en fecha 12 de septiembre de 2003, su mandante ciudadana E.J.C.d.B. suscribió con los demandados ciudadanos M.E.E.Á. y J.C.L.f., un contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 65, Tomo 114 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y que tuvo como objeto la Planta Inferior del Anexo de un (1) Galpón de Ciento Cincuenta Metros Cuadrados (150 mts2) aproximadamente, situado en Chacao, Calle A.R., entre la Avenida Libertador con Calle Samán, Parroquia Chacao, Municipio Chacao del Estado Miranda, cuyo documento contractual anexó a los autos marcado con la Letra “B”.

Que posteriormente en fecha 16 de marzo de 2005, se celebró un nuevo contrato de arrendamiento entre las mismas partes y sobre el citado inmueble, cuya duración era de un (1) año fijo, sin ningún tipo de prórroga, contado a partir del día 01 de marzo de 2005, y que terminaría el día 28 de de febrero de 2006, sin necesidad de desahucio, con una cláusula penal por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo) diarios a título de indemnización en caso de que no se hiciese la entrega del referido bien inmueble al vencimiento del contrato, según documental que anexó al expediente marcada con la Letra “C”.

Que por cuanto la relación arrendaticia de marras tuvo una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, de conformidad con el Literal b) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, llegado el día del vencimiento del plazo de duración previsto en dicha convención, este se prorrogó por un lapso de un (1) año que venció el día 28 de febrero de 2007.

Que la parte accionada a la fecha de interposición de la demanda ha seguido ocupando el inmueble arrendado sin hacer entrega del mismo totalmente desocupado de bienes y personas, como era su obligación.

Fundamentó la acción en base a los Artículos 1.167, 1.160, 1.264, 1.271, 1.273, 1.579 del Código Civil, e invocó los Artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Concluye en demandar, como formalmente lo hizo, a los citados ciudadanos, para que convengan, o a ello sean condenados por el Tribunal, en que han incumplido en la obligación de entregar el inmueble de autos el día 28 de febrero de 2007, totalmente desocupado de personas y bienes, y en pagar las costas y honorarios de abogados.

Solicitó medida cautelar de secuestro sobre el bien inmueble arrendado de conformidad con el Artículo 39 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Estimó la demanda en la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,oo). Pidió que la citación de los demandados sea practicada en la dirección del inmueble de marras; estableció el domicilio procesal de su mandante y por último pidió la declaratoria con lugar de la demanda con todos los pronunciamientos de ley.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En fecha 18 de diciembre de 2007, la representación judicial de la parte accionada, presentó escrito mediante el cual reconoció que su poderdante en fecha 12 de septiembre de 2003, suscribió la relación arrendaticia invocada en el escrito libelar, prorrogable por períodos anuales, así como el haber suscrito otro contrato a modo de prórroga o renovación en idénticos términos y condiciones, salvo el canon de alquiler que fue aumentado, el cual se prorrogó hasta el año 2005, y que posteriormente se realizó otro contrato contado a partir del día 01 de marzo de 2005, hasta el día 28 de febrero de 2006, el cual una vez vencido pasó a ser a tiempo indeterminado por no haberse realizado otro contrato notariado, ya que los arrendadores recibieron el primer mes de arrendamiento del nuevo contrato y permitieron la permanencia de los inquilinos en el inmueble alquilado.

Que el supuesto incumplimiento de la prórroga legal debe estar sujeto a los requisitos exigidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al no haberles solicitado la desocupación del inmueble de marras, al no haberles notificado por escrito con treinta (30) días de anticipación aceptada y firmada por sus mandantes sin poner ningún tipo de objeción, destacando que la pretensión no está sustentada en ningún basamento legal, por lo cual pide la reposición de la causa, ya que no se les notificó que estaba corriendo la prórroga legal.

Así mismo opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 3º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al considerar que la parte actora no tiene cualidad para demandar.

En este orden dio contestación al fondo de la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, negándola, rechazándola y contradiciéndola en todas y cada una de sus partes.

Negó, rechazó y contradijo que sus representados hayan incumplido en forma alguna el contrato de arrendamiento, y concretamente negó, rechazó y contradijo que hayan incumplido en la prórroga legal por no haber sido notificados con treinta (30) días de anticipación el vencimiento del contrato, por parte del arrendador.

Negó, rechazó y contradijo que sus mandantes tengan que cumplir la prórroga legal, el pago de las costas y honorarios de abogados, entregar el inmueble alquilado y pagar la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,oo).

Negó, rechazó y contradijo la acción ejercida por la demandante al considerar que la misma no tiene cualidad para ello ya que el Galpón en litigio no es de su propiedad.

Negó, rechazó y contradijo, y expresamente desconoció cualquier valor probatorio de los documentos públicos acompañados por la actora ya que el Galpón en comento es de la exclusiva propiedad de Gianpreto Bianconi Benotti, el cual ya está divorciado de la demandante desde hace más de tres (3) años, adicionalmente que falleció hace cuatro (4) meses aproximadamente.

Negó, rechazó y contradijo la demanda por no haberse acompañado documento de propiedad del bien inmueble alquilado que la faculte para demandar o de tener derechos legítimos sobre el mismo.

Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada por ser completamente falsos los hechos en que se sustenta la misma y legalmente infundados los argumentos de derecho invocados, por cuanto carecen de veracidad y de fundamentación jurídica. Concluye dicha representación pidiendo la declaratoria sin lugar de la acción propuesta por no ser procedente en derecho.

DE LA LEGITIMACIÓN ACTIVA

En el escrito de contestación de la demanda el abogado de la parte accionada opuso en su oportunidad legal la cuestión previa contenida en el Ordinal 3º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuye, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente, al considerar que la accionante no tiene cualidad para demandar ya que está divorciada del Señor Giampreto Bianconi Bonetti desde hace dos (2) años, quien es dueño del Galpón, sin mostrar no tener derechos ni documentos que manifiesten la separación de bienes que la acrediten como dueña, además que el citado señor falleció hace aproximadamente cuatro (4) meses sin demostrar su derecho como heredera del inmueble de autos o declaración sucesoral que la acrediten como tal.

Por su parte en fecha 10 de enero de 2008, la representación actora señala que no existe ninguna ilegitimidad por cuanto el contrato de arrendamiento fue suscrito por la ciudadana E.C.d.B. y los demandados de auto, por lo cual sostiene que es improcedente tal alegato además que el presente juicio es por cumplimiento de contrato y no por derecho de propiedad y que los demandados saben que la actora era la esposa de Giampreto Bianconi, ambos propietarios del inmueble

Con vista a lo anterior, este Órgano Jurisdiccional puede inferir que la representación demandada confunde la cualidad de la actora con su capacidad procesal al sustentar su defensa en el ordinal 3º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual considera prudente destacar que la capacidad es la expresión de la idoneidad de la persona para actuar en juicio, inferida de sus cualidades personales, mientras que la legitimación representa, en cambio, dicha idoneidad inferida de su posición respecto del litigio, ya que, no puede venir a juicio en defensa de un derecho ajeno una persona que no sea su titular, salvo determinadas excepciones de representación. No obstante, pasa éste Sentenciador a determinar en forma concreta si en autos está probado o no lo relativo a la cualidad de la parte accionante y su representación en juicio, de la siguiente manera:

A los folios 8 al 14 del expediente marcado con la letra “B” riela contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Giampreto Bianconi Bonetti y E.J.C.d.B., en su carácter de arrendadores y los ciudadanos M.E.E.Á. y J.C.L.f., en su condición de arrendatarios del bien inmueble de marras identificado up supra, debidamente autenticado en fecha 12 de septiembre de 2003, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 65, Tomo 114 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Igualmente riela a los folios 15 al 19 del expediente marcada con la letra “C” copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana E.J.C.d.B., en su carácter de arrendadora y los citados ciudadanos M.E.E.Á. y J.C.L.f., en su condición de arrendatarios del el mismo bien inmueble, autenticado en fecha 16 de marzo de 2005, ante la misma Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 54, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.

Las anteriores instrumentales al haber sido reconocidas expresamente por la representación de la parte accionada en la parte preliminar del escrito de contestación de la demanda, aunado al hecho de sostener que sus poderdantes no han incumplido con la misma, puesto que los arrendadores le cobraron el alquiler y los dejaron en el inmueble cuando culminó el término contractual, es por lo que el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, y tiene como cierta la existencia de la relación arrendaticia invocada en el escrito libelar y el carácter de arrendadora que ostenta la ciudadana E.J.C.d.B. en este juicio, y así se decide.

También observa el Tribunal que el bien inmueble arrendado pertenece en co-propiedad a la arrendadora accionante ciudadana E.J.C.d.B., conforme las documentales que en copias fotostáticas consignó la apoderada actora a los folios 66 al 72 y en originales a los folios 73 al 79 del expediente, relativas al documento de propiedad protocolizado en fecha 14 de octubre de 1994, por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 49, Tomo 5 del Protocolo Primero, y al Título Supletorio Suficiente de Propiedad declarado en fecha 12 de diciembre de 1997, por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia de Familia y Menores de esta misma Circunscripción Judicial, protocolizado en fecha 03 de marzo de 1998, ante la referida Oficina Registral bajo el Nº 30, Tomo 12, Protocolo Primero, a los cuales también les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 429 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.357 del Código Civil, y así se decide.

Efectuado este análisis, se observa que la parte accionante al ser arrendadora y co-propietaria del bien inmueble alquilado se encuentran subrogada en la relación obligacional bajo estudio, por lo que en su doble rol tienen el derecho legítimo para obrar como actora en la presente controversia, ejerciendo por si misma los derechos que la ley le otorga al tener el pleno goce de sus derechos civiles, ya que de autos no consta ningún impedimento al respecto; siendo forzoso para el Tribunal declarar improcedente la defensa de ilegitimidad invocada por el abogado de la parte accionada, y tiene como válida y eficaz la cualidad y el interés que se necesitan para que la actora pueda ser sujeto activo en este juicio, y así queda establecido.

Con relación a la ilegitimidad de la representación accionante, es necesario destacar que la misma está dirigida concretamente a controlar un presupuesto procesal para comparecer en juicio, entendida como la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, en tres supuestos que la misma norma prevé, a saber: a) por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio; b) por no tener la representación que se atribuya; y c) porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente; al sostener que no presentó documentación alguna que legitime a la actora su cualidad de propietaria o heredera.

En este sentido, la sentencia Nº 00462 dictada por la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 12 de mayo de 2004, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, publicada en el Libro de O.P.T., Tomo II del mes de mayo de 2004, páginas 985 y siguientes, ha dejado asentado lo que parcialmente se transcribe a continuación:

“…la representación se concibe como aquélla relación jurídica, de origen legal, convencional o jurídica, por medio de la cual una persona llamada representante realiza una serie de actos en nombre de otra denominada representado, haciendo recaer los efectos jurídicos de dichos actos sobre este último...En este sentido, para el otorgamiento de poderes judiciales, tenemos que el Código de Procedimiento Civil, en sus Artículo 151 y siguientes, contiene las pautas normativas que rigen a los instrumentos poderes otorgados por las partes a los abogados para actuar en juicio en efecto los mencionados artículos expresan lo siguiente: …“Artículo 154. El poder faculta al apoderado para cumplir todos los actos del proceso que no estén reservados expresamente por la Ley a la parte misma…”.

Ahora bien, respecto a la oportunidad para el cuestionamiento de los poderes traídos a los autos por la contraparte en el juicio, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante fallo dictado en fecha 19 de mayo de 2003, hizo referencia a la sentencia Nº 257 de fecha 03 de agosto de 2000, dictada por esa misma Sala en el juicio de R.J.T. contra Promotora Golfo Triste, C.A., donde expresó lo que parcialmente se extrae a continuación:

“...Esta Sala, en decisión de fecha 7 de diciembre de 1994 ratificó su doctrina al respecto, en los siguientes términos: “...Al respecto, la Sala ha expresado en innumerables fallos, que la impugnación de los mandatos ha de verificarse en la primera oportunidad inmediatamente después de su consignación en que la parte, interesada en su desistimiento, actúe en el proceso, de lo contrario, hay que presumir que tácitamente se ha admitido como buena y legítima la representación que ha invocado el apoderado judicial...”

Visto lo anterior y luego de un exhaustivo estudio de las actas procesales se constató que, riela a los folios 4 al 7 del expediente marcada con la Letra “A” copia certificada del poder especial, amplio y suficiente cuanto a derecho se requiere, conferido en fecha 08 de junio de 2006, por la ciudadana E.J.C.d.B. a los abogados Y.H.H., L.F.B.P. y Bersy Parilli De Barrio, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 45, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, para que conjunta o separadamente, reclamen, sostenga y defienda sus derechos, intereses y acciones en todos y cada uno de los asuntos judiciales, extrajudicial o administrativos, que tiene en la actualidad o tuviere en el futuro; facultados expresamente, entre otros asuntos, para intentar y contestar en su nombre y representación toda clase de acciones, dejando por entendido que las facultades conferidas son de carácter enunciativo y bajo ningún respecto taxativas o limitativas.

Con vista a lo anterior, considera este Órgano Jurisdiccional que el poder consignado por la apoderada judicial de la parte actora junto con el escrito de demanda, contiene las formalidades que deben aparecer en el cuerpo del instrumento para que el otorgamiento del mismo sea considerado válido y suficiente, tales como la identidad de los otorgantes, las facultades conferidas para cumplir todos los actos de un proceso que no estén reservados expresamente por la ley a la parte misma, al igual que la declaración de autenticación y la constancia del funcionario sobre los documentos que le han sido exhibidos, conforme lo prevén los Artículos 150 y 154 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto este Juzgador declara improcedente la defensa de ilegitimidad de la representación actora opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada con fundamento en el Ordinal 3º del Artículo 346 eiusdem, y consecuencialmente, tiene como válido, eficaz y suficiente el poder anterior, al cual le otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los Artículos 1.363 y 1.384 del Código Civil, e igualmente tiene como validamente efectuadas todas las actuaciones realizadas con ocasión de dicho poder, que es a lo que se concreta la esencia del mandato en este caso; aunado a que al momento de darse por citados en esta causa el día 14 de diciembre de 2007, nada dijeron respecto a las facultades de representación conferidas en el citado poder, deduciéndose igualmente que, los demandados tácitamente admitieron como buena y legítima la representación que se desprende de dicho mandato, por cuanto no lo cuestionaron en la primera oportunidad inmediatamente después a su consignación, conforme a la jurisprudencia antes señalada, y así se decide.

DE LA CALIFICACIÓN CONTRACTUAL

En estos mismos lineamientos este Órgano Jurisdiccional pasa a verificar un conjunto de circunstancias relacionadas concretamente con el inicio, la temporalidad y la vigencia de la relación arrendaticia bajo estudio, a los fines de determinar si la acción cumple o no con el presupuesto procesal exigido por la Ley para demandar, con base al principio Iura Novit Curia, establecido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC Nº 00-376, de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, y ratificado en la actualidad, del cual se desprende la potestad que tiene el Juez de comprobar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración, todo ello en ocasión de garantizar los derechos de la arrendataria consagrados en el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y al respecto observa:

Conforme fue señalado anteriormente en este fallo riela a los folios 8 al 14 del expediente marcado con la letra “B” contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Giampreto Bianconi Bonetti y E.J.C.d.B., en su carácter de arrendadores y los ciudadanos M.E.E.Á. y J.C.L.f., en su condición de arrendatarios del bien inmueble de autos identificado up supra, por el lapso de un (1) año fijo, prorrogable automáticamente y de pleno derecho por períodos iguales, si con treinta (30) días de anticipación por lo menos, antes de terminar dicho período, cualquiera de las partes notificare a la otra por escrito, el deseo de no seguir con el contrato, cuya vigencia comenzaría a regir a partir del día 01 de noviembre de 2003, al 01 de noviembre de 2004, de acuerdo con la cláusula segunda de la convención; con un canon mensual por la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,oo), pagadero por los primeros seis (6) meses, a saber, desde el 01 de noviembre de 2003, hasta el 01 de mayo de 2004, y la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,oo) los siguientes seis meses de vigencia, es decir, desde el 01 de mayo de 2004 hasta el 01 de noviembre de 2004, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes por adelanta, conforme la cláusula tercera; el cual fue opuesto por la representación actora como prueba de la relación obligacional originaria.

Igualmente riela a los folios 15 al 19 del expediente marcada con la letra “C” copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana E.J.C.d.B., en su carácter de arrendadora y los citados ciudadanos M.E.E.Á. y J.C.L.f., en su condición de arrendatarios del el mismo bien inmueble, y por el lapso de un (1) año fijo, sin ningún tipo de prórroga, que comenzaría a correr a partir del día 01 de marzo de 2005, y terminaría el día 28 de febrero de 2006, sin necesidad de desahucio, con una cláusula penal por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo) diarios a título de indemnización en caso de que no se hiciese la entrega del referido bien inmueble al vencimiento del contrato, conforme la cláusula segunda; con un canon mensual por la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,oo), pagadero dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, de acuerdo con la cláusula tercera.

Revisadas cuidadosa y detalladamente como han sido las anteriores pruebas instrumentales, ya valoradas y apreciadas por este Tribunal, se puede apreciar en derecho que existe un tiempo de la relación inquilinaria que por imperio de la ley debe ser computado desde el día 01 de noviembre de 2003, ya que, si bien de autos no se desprende que hubo alguna comunicación escrita entre las partes para darlo por terminado con treinta (30) días de anticipación por lo menos a su vencimiento anual que culminó el día 01 de noviembre de 2004, este contrato en consecuencia continuó generando sus efectos obligacionales entre las mismas partes y sobre el mismo bien inmueble luego de ese lapso, pues su continuidad se evidencia de la precisa determinación temporal que emergió cuando las partes acordaron la contratación determinada escrita de fecha 01 de marzo de 2005, por el término de un (1) año fijo, sin ningún tipo de prórroga, opuesta por la representación actora, y que finalizó para el día 28 de febrero de 2006, puesto que allí los efectos de la prestación no cesaron, por tratar de derechos irrenunciables que la Legislación Especial establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios, de modo que esa prolongación haga que el vínculo continúe produciendo los efectos obligacionales iniciales, y así queda establecido.

La anterior determinación se hace en atención al criterio doctrinario sostenido por los Doctores G.G.Q. y G.A.G.R., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I: Parte Sustantiva y Procesal, que objetivamente comparte éste Juzgador en relación a la determinación o indeterminación de los contratos de arrendamiento, cuando, entre otras cosas, expresan que:

“…En efecto, como la relación arrendaticia puede aparecer por el solo consentimiento interpartes, sin necesidad de escrituración alguna, ese hecho concurrente de voluntades podría determinar allí mismo una dirección precisa, pero de difícil prueba. …La “indeterminación temporal” no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación; pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las partes han acordado una duración determinada (ommisis)…Nos referimos, de modo específico, únicamente a “indeterminación de la duración…”. En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. …pues, entonces, allí los efectos no cesan y el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue, sino que este acontecimiento se producirá con posterioridad al vencerse el tiempo establecido, en los términos indicados en la ley o según el acuerdo de los contratantes. De modo que esa prolongación del lapso temporal, hace que el contrato continúe produciendo los efectos: éstos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia…”.

También se observa que de autos no consta que las partes hayan suscrito un nuevo contrato al vencimiento del último de los mencionados, por lo que es notorio que a partir del día 28 de febrero de 2006, exclusive, operó de pleno derecho la prórroga legal que preceptúa el literal “b” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en forma obligatoria para la arrendadora y potestativamente para los arrendatarios por un lapso máximo de un (1) año, que venció el día 28 de febrero de 2007, debido a que la relación arrendaticia bajo estudio tuvo una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, y así se decide.

También infiere éste Juzgador que si bien es cierto que con la no necesidad del desahucio y la determinación de la cláusula penal por la falta de entrega, se entiende que no se pretende continuar con la contratación inquilinaria, es cierto igualmente que al haber vencido la referida prórroga legal en fecha cierta, y que la arrendadora consintió en que los inquilinos continuaran ocupando el inmueble alquilado al no demostrar en autos que manifestó su oposición a ese respecto en tiempo útil, es inobjetable para este Órgano Jurisdiccional que dadas dichas circunstancias se produjo el efecto jurídico de la institución de la tácita reconducción contemplada en los Artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, al verificarse posteriormente más de una mensualidad en la ocupación, tomando en consideración que la acción intentada fue deducida por este Órgano Jurisdiccional, en fecha 13 de abril de 2007, conforme se desprende del folio 20 de las actas procesales, es decir, Un (1) mes y Trece (13) días después de su vencimiento, aunado al hecho cierto de que tampoco demando aplicación de cláusula penal alguna por el incumplimiento en la entrega, convirtiéndose en consecuencia la relación arrendaticia de marras a tiempo indeterminado a partir del día 01 de marzo de 2007, inclusive, y así se queda establecido.

En resumen, no cabe dudas que en el presente caso al operar la tácita reconducción, implicó la renovación del contrato de arrendamiento que inició originalmente en fecha 01 de noviembre de 2003; pero, respecto a su temporalidad, es inevitable calificarlo, como un vínculo locativo sin determinación de tiempo, y así lo deja establecido este Órgano Jurisdiccional.

Así las cosas, es oportuno destacar en el presente fallo Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, emitida mediante sentencia de fecha 28 de junio de 2005, con ponencia del Magistrado Francisco Carrasquero López, donde se dispuso lo que parcialmente se transcribe a continuación:

…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador...

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En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada el día 04 de noviembre de 2003, caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A.,.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Carta Magna y en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses; en tal virtud, y en atención a los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, quien suscribe observa que la representación actora debió demandar el desalojo del inmueble arrendado, de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, y no la acción de cumplimiento, pues, no tomó en consideración que había transcurrido casi mes y medio después de haberse indeterminación el mismo por el transcurso del tiempo, según lo determinado anteriormente en este fallo, y así se decide.

Precisado como ha sido el punto que nos ocupa, determina quien aquí suscribe que, si bien la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, está dirigida a que por vía jurisdiccional se decrete su ejecución, también es cierto que la controversia que se intente debe ceñirse al procedimiento correspondiente dada la naturaleza de lo convenido por las partes, a fin de no afectar sobre lo fundamental del litigio; y en razón de la propia naturaleza indeterminada de la relación arrendaticia bajo análisis, es evidente que los abogados actores, no pueden probar los presupuestos procesales pautados en el Artículo 1.167 del Código Civil y en los Artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que no le es posible acudir a juicio y pretender el cumplimiento de un contrato que por su consentimiento se indeterminó con el transcurso del tiempo, siendo ello evidentemente violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público, y así se decide.

Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar que la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal es improcedente por ser contraria a la ley; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de este fallo, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, y así lo decide formalmente este Tribunal.

Con vista a la anterior declaratoria, este Órgano Jurisdiccional juzga innecesario el pronunciamiento sobre el fondo de los hechos esgrimidos por ambas partes, así como entrar a analizar las demás probanzas que cursan en las actas procesales, y así finalmente se decide.

DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTE la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal intentada por la ciudadana E.J.C.d.B., representada judicialmente por los abogados Y.H.H., L.F.B.P. y Bersy Parilli de Barrio, en contra de los ciudadanos M.E.S.Á. y J.C.L.F., representados por el abogado L.A.S.; por no haber quedado demostrado en autos el presupuesto procesal necesario para demandar, ya que el contrato de arrendamiento opuesto como instrumento fundamental de la pretensión libelar, se indeterminó con el transcurso del tiempo.

SEGUNDO

Como consecuencia de la anterior declaratoria el Tribunal condena en costas a la parte actora de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Seis (06) días del mes de Febrero del año Dos Mil Ocho (2008). Años 197° y 148°.

EL JUEZ

LA SECRETARIA

JUAN CARLOS VARELA RAMOS

DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO

En esta misma fecha siendo las tres horas post meridiem (03:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA

JCVR/DJPB/PL-B.CA.

Asunto: Nº AP-31-V-2007-000383.

Materia Civil. Cumplimiento de Prórroga Legal.

Arrendamiento Inmobiliario.