Decisión nº 12.057-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 28 de Marzo de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXP No. 11.10549

PARTE ACTORA: ciudadanos E.J.V.R. y O.V.d.V., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidades Nos. V- 9.934.477 y V-6.796.476, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadana R.M.L., abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 40.264.

PARTE DEMANDADA: ciudadano E.F.D., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de identidad Nº V- 989.131.

APODERADO JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano P.M.C., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogados bajo el No. 2.788.

MOTIVO: DESALOJO

II.-ANTECEDENTES EN ALZADA.

Se recibieron en esta Alzada las presentes actuaciones, provenientes del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada ciudadano E.F.D., debidamente asistido por el abogado P.M.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 2.788, contra la decisión dictada por el precitado Tribunal en fecha 11 de abril de 2012, que declaró Con Lugar la demanda de Desalojo incoada por los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.d.V. contra el ciudadano E.F.D..

Por auto de fecha 20.05.2011 (f. 63 al 64 de la 2ª pieza), este Tribunal Aquem da por recibido el presente expediente, asimismo suspende temporalmente la causa de conformidad a lo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria. Siendo reanudada en fecha 20.01.2012 (f. 78 al 85 de la 2ª pieza), todo de acuerdo a la interpretación del referido Decreto, emanado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 01.11.2011, con ponencia conjunta.

Por auto de fecha 08.02.2012 (f. 91 de la 2ª pieza), esta Alzada le da trámite por el procedimiento breve, y se fija el décimo (10º) día de despacho siguiente a ese para dictar sentencia.

Por auto de fecha 09.03.2012 (f. 105 de la 2ª pieza), este Tribunal revoca el auto de fecha 08.02.2012, por no encontrarse sujeto al procedimiento previsto en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, en consecuencia se repuso la causa y se fijó la audiencia oral para el tercer (3ª) día de despacho siguiente.

En fecha 16.03.2012 (f. 107 al 131 de la 2ª pieza), es celebrada la audiencia oral en el presente proceso, dictándose el dispositivo de la siguiente manera: “En resumen, considera ésta Juzgadora, que lo ajustado a derecho es declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la presente acción de acción de Desalojo, interpuesta por la Abogada R.M.L., inscrita en el Inpreabogado bajo el No.40.264, quien actúa en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos E.V.R. y O.V.V., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nos. 9.934.447 y 6.796.476, respectivamente, parte actora en el presente proceso, en contra del ciudadano E.F.D., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 989.131, fundada en el ya derogado artículo 34 del antiguo Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy artículo 91 ordinal 2° de la Ley para la Regularización de los Arrendamientos de Vivienda, en lo relativo a necesidad de la parte demandante, de ocupar la vivienda por actualmente encontrarse arrendado siendo propietario de una vivienda, dándose cumplimiento según lo previsto en el artículo 91 de la Ley para la Regularización de los Arrendamientos de Vivienda…”. Reservándose el Tribunal, un lapso de cinco (05) días de despacho para dictar el presente fallo.

Estando dentro del lapso legal para dictar el fallo correspondiente, éste Juzgado Superior pasa a pronunciarse en los siguientes términos

2. BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.-

   Se inició el presente juicio de Desalojo de un inmueble constituido por una casa identificada con el número 34-1, ubicada en Los Cármenes del Rincón (hoy urbanización El Cementerio), entre las Avenidas Los Cármenes y Los Totumos, con frente a la Avenida Los Totumo, Parroquia S.R.d.M.L.d.D.C., mediante demanda interpuesta en fecha 30.06.2010 (f. 02 al 06) por la representación judicial de los ciudadanos E.V.R. y O.V.V., contra el ciudadano E.F.D., por ante el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   Por auto de fecha 13.06.2010 (f. 187 de la 1ª pieza), el Tribunal de la causa admitió la demanda de desalojo y le dio trámite por el procedimiento breve.

   En fecha 20.09.2010 (f. 201 al 205 de la 1ª pieza), la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda.

   En fecha 30.09.2010, la parte demandada (f. 210 al 211 de la 1ª pieza) consigna escrito de promoción de pruebas, haciendo lo mismo la parte actora, en fecha 04.10.2010 (f. 03 al 06).

   Por autos de fechas 04.10.2010 (f. 210 de la 1ª pieza) y 05.10.2010 (f. 11 de la 2ª pieza), el Juzgado a quo admite las pruebas promovidas por ambas partes por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en sentencia definitiva.

   En fecha 11.04.2011 (f. 31 al46 de la 2ª pieza), el Tribunal de la causa dictó sentencia declarando con lugar la demanda de desalojo y condenó a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble objeto de la litis.

   Por medio de diligencia de fecha 02.05.2011 (f. 56 de la 2ª pieza), la representación judicial de la parte demandada apela de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado a quo.

   Por auto de fecha 04.05.2011 (f. 60 de la 2ª pieza), el Tribunal de la causa oyó la apelación interpuesta en fecha 02.05.2011, en ambos efectos, y ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior distribuidor.

3. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

   *De la cosa juzgada

   Fue alegada ante esta Alzada., por parte de la parte demandada, la existencia de cosa juzgada en la presente causa, por haber una sentencia previa emanada del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

   La cosa juzgada, ha sido definida doctrinalmente como la autoridad y eficacia de una sentencia judicial, cuando no existen contra ella medios de impugnación que permitan modificarla (vid. P.T., Oscar: Jurisprudencia CSJ, Año 1998, N° 8, p. 448).

   También se ha dicho que la cosa juzgada es la ley de las partes, o sea, una norma subjetiva con carácter trascendente, así como la voluntad de la ley afirmada en una sentencia.

   El Profesor H.C. (Procesal Civil, p. 183), ha señalado que:

   La cosa juzgada, es una de las formas en que se manifiesta la autoridad del Estado, y, por ello se fundamenta en razones de orden público y social. De allí se derivan, también, sus caracteres de irrecurrible, por tanto es inmune a nuevos recursos, de inmutable por resistir a todo cambio en lo decidido y de coercible porque su eficacia se ampara en el poder del Estado para ejecutarlo (....). Por nuestra parte creemos que la cosa juzgada es una fuerza creadora que transforma una relación jurídica, de carácter privado, en una declaración de Estado, de carácter político-social (....). La cosa juzgada se identifica por la concurrencia en dos sentencias de tres presupuestos que los viejos civilistas concibieron como de la triple identidad (...). La cosa juzgada tiene un contenido de cosa, causa y persona, pero sus límites, antes demasiados ajustados, se extienden a medida que la concepción publicística de la cosa juzgada avanza en el terreno procesal

   .

   La existencia de la cosa juzgada, exige como factores que la determinen y que, por consiguiente, funcionen como requisitos de la misma (vid. DEVIS ECHANDIA, Hernando: Compendio de Derecho Procesal. Tomo I, p. 41):

   1. que haya una sentencia;

   2. que se pronuncie en procesos cuyas sentencias no estén excluidas expresamente de esta clase de efectos; y

   3. que esa decisión no sea susceptible de impugnación por vía de recurso, sino que esté cerrada a este tipo de discusiones en razón de su firmeza. Es decir, que no sea recurrible por disposición legal o que los recursos posibles en principio no hayan sido interpuestos o hayan quedado, a su vez, resueltos.

      Los requisitos de procedencia de esta excepción de cosa juzgada, están determinados por el artículo 1395 del Código Civil, que establece que:

      La autoridad de cosa juzgada, no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior

      .

      Al comentar lo relativo a la cosa juzgada, el Dr. R.H.L.R.s.q.p. que se configure la cosa juzgada es necesario que se éste en presencia de los siguientes supuestos:

      (i) Que la cosa demandada sea la misma;

      (ii) Que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa;

      (iii) Que sea entre las mismas partes.

      Y a ante estos supuestos, ha expresado la autora española I.T.F., en su trabajo “EL OBJETO DEL PROCESO. ALEGACIONES. SENTENCIA. COSA JUZGADA” (p. 174 y ss), que:

      Por >… Y la identidad de causa equivale a los fundamentos o razón de pedir; la causa de pedir es un título en el que se funda un derecho. Consiste en el hecho jurídico o título que sirve de base al derecho reclamado… por lo que la identidad de la causa de pedir se da únicamente en aquéllos supuestos en que se produce una perfecta identidad en las circunstancias determinantes del derecho reclamado y de su exigibilidad, que sirven de fundamento y apoyo a la nueva acción

      Ubicado conceptualmente en la cosa juzgada, hay que decir que esta defensa es atinente a la pretensión, y lo que corresponde para determinar su procedencia, es confrontar la sentencia firme con la nueva demanda para determinar si existe la triple identidad de la cosa juzgada, advirtiendo que lo que ha sido objeto de discusión, es si el juez la puede declarar de oficio, aun cuando no haya sido planteada como cuestión previa, y si puede ser opuesta en cualquier momento posterior a la contestación, siendo el criterio de la extinta Corte (vid. P.T., Oscar: Jurisprudencia CSJ, Año 1992, N° 1, p. 131) que, siendo la cosa juzgada una presunción legal creada para favorecer y proteger los intereses de las partes y su verdad no ser absoluta en materia civil, sino relativa a la parte a quien la favorece, se puede renunciar a ella, y es lo que sucede, cuando no se opone como cuestión previa en la contestación de la demanda, que se entiende renunciada la cosa juzgada. Sin embargo, en sentencia posterior, ha dicho la misma Sala de la extinta Corte que, se deja a salvo aquellos casos, en que su procedencia sea considerada como cuestión de orden público (vid. P.T., Oscar: Jurisprudencia CSJ, Año 1999, N° 7, p. 664). Quiere decir que, en criterio jurisprudencial, salvo que su procedencia sea considerada como cuestión de orden público, la cosa juzgada debe ser alegada como cuestión previa, sino se entiende como renunciada.

      Así, cabe entonces, ya que ha sido alegada la excepción de cosa juzgada hacer un análisis de las actas procesales que conforman el presente expediente, a los fines de determinar si se da la misma causa, objeto y partes.

      1. - En cuanto a la cosa demandada: (i) la reconvención propuesta pretende el desalojo de inmueble constituido una casa identificada con el número 34-1, ubicada en Los Cármenes del Rincón (hoy urbanización El Cementerio), entre las Avenidas Los Cármenes y Los Totumos, con frente a la Avenida Los Totumo, Parroquia S.R.d.M.L.d.D.C.. Y (ii), en el presente juicio por desalojo, la cosa demandada la constituye un inmueble conformado por una casa identificada con el número 34-1, ubicada en Los Cármenes del Rincón (hoy urbanización El Cementerio), entre las Avenidas Los Cármenes y Los Totumos, con frente a la Avenida Los Totumo, Parroquia S.R.d.M.L.d.D.C..

      2. - En cuanto a la causa: (i) la reconvención por desalojo, no consta a este Tribunal las situaciones de hecho alegadas por la antigua reconviniente; ya que, solo consta en autos la copia certificada de la sentencia emanada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de lo cual esta Juzgadora no puede evidenciar las circunstancias de hecho en las que se basó la reconviniente –en este proceso actora- para solicitar el desalojo. Y (ii) en el presente juicio por desalojo, la actora funda su pretensión en la falta de pago del demandado Arrendatario –producto del retardo en la consignación de los cánones de arrendamiento- y la presunta necesidad justificada de ocupar el inmueble arrendado –por encontrarse actualmente arrendados; aunado a ello, esta Sentenciadora considera que los alegatos de derecho como lo son la presunta necesidad justificada de ocupar el inmueble de su propiedad y la falta de pago, son fundadas en situaciones cambiantes a través del tiempo, en relación a que, las distintas necesidades que puedan tener una persona en un momento determinado, pueden ser totalmente opuestas a las de otro momento dterminado, aun siendo la misma persona quien las padezca.

      3. - En cuanto a las partes: (i) En la reconvención por desalojo, la parte demandada reconviniente fueron los ciudadanos E.V.R. y O.V.V. contra el ciudadano E.F.D.. Y (ii) en el presente juicio por desalojo las partes son los ciudadanos E.V.R. y O.V.V. contra el ciudadano E.F.D..

         Precisado lo anterior, se concluye que al no haber igualdad en las causas de ambas pretensiones, en lo que respecta a las situaciones de hecho, por no constar al Tribunal cuales fueron alegadas en la reconvención por desalojo; y aunado a que la necesidad que pueda llegar a tener una persona varía según las situaciones de tiempo, lugar y hecho, es por lo que esta Juzgadora considera que resulta Improcedente el alegato de Cosa Juzgada alegado por parte del demandado ciudadano E.F.D.. ASI SE DECIDE.

      1. - Alegatos de las partes.-

   1. La parte actora.-

      Alegó la parte actora en su libelo de demanda los siguientes hechos:

      • Que la ciudadana B.A., procediendo en su carácter de apoderada de la sociedad en nombre colectivo “BERNANDO G.R. & COMPÁÑÍA”, dio en venta pura y simple perfecta e irrevocable, el 28.01.2004, a los ciudadanos E.V.R. y O.V.d.V., el inmueble objeto de este litigio, constituido por una casa identificada con el número 34-1, ubicada en Los Cármenes del Rincón (hoy urbanización El Cementerio), entre las Avenidas Los Cármenes y Los Totumos, con frente a la Avenida Los Totumo, Parroquia S.R.d.M.L.d.D.C.

      • Que, la relación arrendaticia entre el demandado y el anterior arrendador, se inició el día 01.07.1986, mientras que el segundo y último contrato de arrendamiento se suscribió de forma privada en fecha 01.08.1998, siendo el mismo a tiempo indeterminado.

      • Que, el canon de arrendamiento se pactó en la cantidad de cien bolívares fuertes (BsF. 100,oo), el cual aún cancela el arrendatario con atraso, conforme consta de las consignaciones arrendaticias hechas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, toda vez que consigna dos (02), tres (03), cuatro (04) y cinco (05) cánones de arrendamiento, cuya conducta está enmarcada en el supuesto establecido en el literal (a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      • Que, mientras el arrendatario consigna con atraso la cantidad de cien bolívares fuertes (BsF. 100,oo), ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por concepto de alquiler de la casa propiedad de sus mandantes, éstos están cancelando la cantidad de un mil bolívares fuertes (BsF. 1.000,oo), por concepto de alquiler del bien inmueble constituido por una casa distinguida con el N° 17, ubicada en el Callejón Trujillo del Barrio Los Eucaliptos, Urbanización San Martín, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital.

      • Que vista la necesidad que tienen los propietarios de ocupar el inmueble arrendado, quienes se han visto en la necesidad de vivir bajo la protección familiar mientras pagaban el crédito hipotecario y ahora cancelando alquiler, por encontrarse actualmente viviendo en un inmueble arrendado.

   2. La parte demandada.-

      Alegó la parte demandada en su contestación a la demanda (f. 108 al 113) lo siguiente:

      • Que, acepta y reconoce que su representado mantuvo una relación contractual de carácter arrendaticio a tiempo indeterminado con la sociedad en nombre colectivo B.G.R. y Cía., por el bien inmueble constituido por una casa distinguida con el N° 34-1, ubicada en el lugar denominado Los Cármenes del Rincón (hoy Urbanización El Cementerio), entre las Avenidas Los Cármenes y Los Totumos, con frente a la Avenida Los Totumos, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital, desde el día 01.07.1986, la cual fue ratificada a través del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01.08.1998.

      • Que, acepta y reconoce que en virtud del contrato de compra venta de fecha 05.02.2004, los hoy demandantes son los propietarios del inmueble que su mandante habita desde hace más de veinticuatro (24) años, siendo que desde esa fecha se constituyeron en los arrendadores del mismo, en virtud de la subrogación materializada.

      • Que, la parte actora argumentó el supuesto atraso en el pago de los cánones de arrendamiento por parte de su mandante, en términos tan imprecisos que dificultan enormemente el ejercicio de su derecho a la defensa, por lo que niega y rechaza tal afirmación.

      • Que, su representado ha pagado en forma diligente las pensiones de arriendo conforme se evidencia de las copias certificadas del expediente distinguido con el Nº 2001-3538, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de las cuales se evidencia que el arrendatario en algunas oportunidades paga dos (02), tres (03) y hasta cinco (05) cánones de arrendamiento, pero en forma anticipada

      • Que, no existe una necesidad real por parte de los demandantes de ocupar el inmueble arrendado, con preferencia su mandante, tenida ésta como un hecho determinante, capaz de ejercer un daño grave en la esfera jurídica de los mismos que haga preferible trasladar ese daño a su representado, desalojándolo del inmueble.

      • Que, producto de toda una vida al servicio del Estado, su mandante actualmente es pensionado del Ministerio del Poder Popular para el Ambiente, en donde laboró como conductor de vehículos pesados, siendo que en la actualidad percibe por ese concepto, la cantidad de novecientos noventa y dos bolívares (BsF. 992,oo), que le son depositados en una cuenta que a tal efecto le fue abierta en el Banco de Venezuela, lo que se suma a la pensión del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, por la cantidad de un mil doscientos veintitrés bolívares (BsF. 1.223,oo), que le es depositada en una cuenta del nuevo Banco Bicentenario, que unidas tales cantidades representan el único modo de subsistencia de su mandante y su esposa, quienes además del elevado costo de la cesta básica, tienen que lidiar con una serie de enfermedades producto de su avanzada edad.

      Así quedó trabada la litis, correspondiéndole a cada parte la carga de sus afirmaciones. ASI SE DECLARA.

      3. - Aportaciones probatorias.-

         2.1) De la parte demandante. -

          Marcado con la letra “C”, copia simple del contrato de arrendamiento suscrito en forma privada el día 01.07.1986, entre el la Compañía Anónima Inmobiliaria Sucesora de P.P.D., en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, el demandado, en su carácter de arrendatario, el cual tiene como objeto el bien inmueble identificado en líneas anteriores, cuya duración fue convenida por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir del día 01.07.1986, mientras que el canon de arrendamiento fue pactado por la cantidad de un mil cuatrocientos Bolívares con cincuenta y cinco céntimos (Bs. 1.400,55), equivalentes actualmente a un bolívar fuerte con 40 céntimos fuertes (BsF. 1,40).-

          Marcado con la letra “C.1”, copia simple del contrato de arrendamiento suscrito en forma privada el día 01.08.1998, entre el Escritorio Jurídico B.A. y Asociados, en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, el demandado, en su carácter de arrendatario, el cual tiene como objeto el bien inmueble identificado en líneas anteriores, cuya duración fue convenida por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir del día 01.08.1998, mientras que el canon de arrendamiento fue pactado por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo), equivalentes actualmente a cien bolívares fuertes (BsF. 100,oo).

          Marcada con la letra “B”, copia simple de documento de compra venta suscrito entre la sociedad en nombre colectivo B.G.R. & Cía y los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.V., en el cual la primera da en venta pura y simple a la segunda un inmueble constituido por una casa identificada con el número 34-1, ubicada en Los Cármenes del Rincón (hoy urbanización El Cementerio), entre las Avenidas Los Cármenes y Los Totumos, con frente a la Avenida Los Totumo, Parroquia S.R.d.M.L.d.D.C..

          Marcado con la letra “H”, copia certificada de contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital suscrito en fecha 07.02.2007, najo el No. 54, del Tomo 07, entre la ciudadana I.V.A., como parte Arrendadora, y el ciudadano E.V.R., fungiendo como Arrendataria y parte demandante en el presente proceso, sobre un inmueble constituido por una casa distinguida con el No. 17, ubicada en el Callejón Trujillo del Barrio Los Eucaliptos, de la Urbanización San Martín, Parroquia San J.d.M.L.d.D.C..

         En cuanto a estos medios probatorios, este Tribunal los admite al tratarse de las copias fotostáticas de unos documentos públicos que no fueron impugnadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil para acreditar la propiedad de los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.V., sobre el inmueble objeto de este litigio; así como la relación Arrendaticia que existe en los mencionados ciudadanos –quienes se subrogaron, al momento de la venta, en los derechos y obligaciones del Arrendador- y el ciudadano E.F.D., parte demandada en el presente proceso y Arrendatario en la mencionada relación arrendaticia.

          Copias certificadas del expediente distinguido con el Nº 2001-3538, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo del procedimiento de consignaciones arrendaticias seguido por el ciudadano E.F.D., a favor de la primigenia arrendadora, ciudadana B.A..

          Copias certificadas de las actuaciones llevadas a cabo en el expediente distinguido con el Nº 07-9970, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Superior Segundo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio, deducida por el ciudadano E.F.D., en contra de los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.d.V., así como contra la sociedad mercantil B.G.R. & Cía.

         Se tratan de documentos procesales, con fuerza de documentos públicos, y de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, se les otorga pleno valor probatorio para acreditar que, la insolvencia producida por el retardo por parte del demandado, en la consignación del pago del canon de arrendamiento. Así como también que la demandada intento una acción de retracto legal contra la actora y la antigua propietaria que fue declarada Sin Lugar por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. ASÍ SE DECLARA.-

          Marcada con la letra “E”, copias simples del contrato por suministro de energía eléctrica signado con el Nº 100001605522, al igual que comprobantes de cobro distinguidos con los Nros. 000423305976 y 000423305977, emitidos por la sociedad mercantil Electricidad de Caracas C.A.

          Marcado con la letra “D”, la parte actora acreditó copia simple del Registro de Vivienda Principal signado con el Nº 145350515083930, emitido el día 30.08.2005, por la Gerencia Regional de Tributos Internos de la Región Capital del Servicio Nacional de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat).

          Original del certificado de solvencia Nº 00036559, emitido en fecha 03.08.2010, por la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía de Caracas, así como copia simple de la planilla única de autoliquidación y pago de tributos municipales Nº 4953352, emitida en fecha 29.03.2011.

         Al tratarse de las copias fotostáticas de unos documentos administrativos, acogiendo el criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 18.12.2003), se admiten los mismos, de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorgaría el valor de veraz para acreditar que la parte actora es quien es responsable por los servicios del inmueble y demuestra su ánimo de habitar la referida vivienda.

         2.2.- de la parte demandada

          Marcado como “I.2”, copia simple de la partida de matrimonio distinguida con el Nº 504, levantada en fecha 21.10.1958, por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia C.d.D.L.d.D.C., en la que los ciudadanos E.F.D. y C.L.D.C., celebran matrimonio.

         Al tratarse de las copias fotostáticas de unos documentos administrativos, acogiendo el criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 18.12.2003), se admiten los mismos, de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, empero se desechan los mismo ya que no tiene relación a lo debatido en el presente proceso.

          Copia simple del carnet médico emitido por la Unidad de Atención de Jubilados y Pensionados del Inos, correspondiente al ciudadano E.F.D..

          Copia simple de la libreta correspondiente a la Nº 0158-0049-65-049-420761-3, perteneciente al ciudadano E.F.D., en la entidad bancaria Central, Banco Universal.

          Original de la solicitud de servicios médicos de Jubilados y Pensionados del Inos, emitida en fecha 02.11.2009, a nombre del ciudadano E.F.D..

          Informes médicos emitidos a nombre de los ciudadanos E.F.D. y C.L.D.C., por la Coordinación de Servicios Médico Odontológico de la Oficina de Recursos Humanos del Ministerio del Poder Popular para el Ambiente, Servicio de Gastroenterología del Hospital General del Este “Dr. Domingo Luciani”, Unidad de Gastroenterología del Centro de Medicina Preventiva (CEMEP), Unidad de Resonancia Magnética (Integra), Unidad de Gastroenterología del Centro Ortopédico Podológico, Instituto Médico La Floresta, Servicio de Hospitalización de la Clínica Atias, Policlínica M.G. y Médico Oftalmólogo Dr. E.A...

         Esta Juzgadora observa que las mismas emanan de tercero a la causa, y por tanto, para que las mismas tuviesen valor probatorio a los fines de la decisión, debieron ser ratificadas por el tercero del cual emanan mediante la prueba testimonial. Por lo que, no cumplida tal formalidad, es forzoso para esta sentenciadora no valorar las mismas a los fines de la decisión, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.-

          Copias certificadas del expediente distinguido con el Nº 2001-3538, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo del procedimiento de consignaciones arrendaticias seguido por el ciudadano E.F.D., a favor de la primigenia arrendadora, ciudadana B.A..

         En cuanto al anterior elemento probatorio, observa esta sentenciadora que el mismo ya fue analizado por esta Alzada y dado su correspondiente valor probatorio, se ratifica en esta oportunidad, ya que el mismo se presenta en las mismas condiciones anteriores. ASÍ SE DECLARA.-

      4. - Del Mérito de la Causa.-

         Pretende la parte actora, el Desalojo de un inmueble constituido por una casa identificada con el número 34-1, ubicada en Los Cármenes del Rincón (hoy urbanización El Cementerio), entre las Avenidas Los Cármenes y Los Totumos, con frente a la Avenida Los Totumo, Parroquia S.R.d.M.L.d.D.C., del cual son propietarios y que actualmente se encuentra arrendada al ciudadano E.F.D., quien desde el 01.07.1986, es Arrendatario del referido inmueble. Fundamenta, la parte demandante, la presente acción de Desalojo, en el ya derogado artículo 34 del antiguo Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy artículo 91 ordinales 1 y 2 de la Ley para la Regularización de los Arrendamientos de Vivienda, en lo relativo a la falta de pago por parte del Arrendatario, parte demandada en el presente proceso, y la necesidad de la demandante, de ocupar la vivienda objeto del presente litigio, por actualmente encontrarse arrendado en otro inmueble, siendo propietario del mismo.-

         Como fundamento de los alegatos esgrimidos, la parte demandante consigna copia de Documento de Propiedad del inmueble, cuyo Desalojo se demanda; copia de los dos Contratos de Arrendamientos suscritos entre el anterior propietario y la parte demandada; Registro de Vivienda Principal; Contrato de Suministro Eléctrico, Contrato de Opción a Compra Venta , Copias Certificadas de las consignaciones arrendaticias y Original del Contrato de Arrendamiento suscrito por la parte actora, como Arrendataria de un Inmueble.-

         Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, reconoce que suscribió y mantuvo una relación arrendaticia con la antigua propietaria del inmueble desde el día 01.07.1986, hasta la actualidad; y a la vez, acepta que la parte demandante es la actual propietaria del inmueble supra descrito. En contraposición niega, rechaza y contradice que el Arrendatario haya pagado con atraso los cánones de arrendamiento pues la parte demandante no expresa con claridad cual mensualidad se encuentra atrasada ni los períodos en que el demandado dejó de consignar al Tribunal de Municipio competente para recibir el pago de los referidos cánones de arrendamiento y que incluso muestra de ello es la diligencia con la que el Arrendatario consignaba por anticipado las mensualidades de uno (01), dos (02), tres (03) y hasta cinco (05) cánones de arrendamiento.

         Contradice, niega y rechaza también, el alegato esgrimido por la actora referido a la necesidad que tienen los propietarios de ocupar el inmueble debido a que actualmente se encuentran arrendados teniendo una vivienda propia, al decir que la demandante nunca tuvo el ánimo de ocupar la vivienda porque era de su conocimiento que la misma se encontraba ocupada por el demandado y su actual esposa; y que la demandante pretende desconocer toda la normativa arrendaticia en Venezuela, al no respetar la relación arrendaticia y tratar de no subrogarse en las obligaciones de la antigua arrendadora.-

         La relación arrendaticia, según dispone el artículo 1.579 del Código Civil, se establece en un contrato por el cual las partes contratantes se obligan hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

         Se entiende entonces, que el propietario conserva el poder de disposición de la cosa arrendada y transfiere únicamente el poder de usar la cosa, obligándose a hacer gozar al arrendatario quien disfrutara por cierto tiempo de una cosa mueble (muebles y enseres) e inmueble (locales comerciales, en este juicio), a cambio de una contraprestación o remuneración, que es el canon de arrendamiento, claramente establecido en el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes.

         En cuanto a las obligaciones del arrendador, se tiene que la principal obligación del arrendador es hacer gozar (usar) de la cosa al arrendatario y, en consecuencia debe entregarla en buen estado, manteniendo al inquilino en el goce pacífico de la cosa durante el tiempo que dure el contrato (Arts. 1585 y 1586 Cciv.). Por su parte, la principal obligación del arrendatario es pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos.

         Ahora bien, el artículo 1594 del Código Civil, nos establece que el arrendatario debe devolver el inmueble tal y como la recibió de conformidad a la descripción hecha en el contrato de arrendamiento y si en el mismo no se encuentra ninguna descripción, se producirá la presunción iuris tantum en contra del inquilino mediante la cual se entiende que recibió el inmueble en buen estado.

         Es menester señalar en este punto, como regula nuestro Código Civil los efectos que provoca el contrato sobre las partes firmantes, es así como los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil establecen:

         …Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

         Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”

         (…)

         Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”

         *Del incumplimiento en el pago

         Alega la actora el incumplimiento en las consignaciones del pago del canon de arrendamiento por parte del Arrendatario, por haberlas realizado extemporáneamente. Establece el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual deroga el artículo 34 del decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

         Artículo 91: Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

         1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, para tal fin…

         La actora alega la consignación tardía del pago correspondiente a varios meses, lo que configuraría un incumplimiento a la cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento de fecha 01.08.1998, la cual estipula:

         …EL ARRENDATARIO se obliga a pagar con toda puntualidad durante los primeros cinco (05) días de cada mes por adelantado…

         Ahora bien, esta juzgadora observa de las actas del expedientes, que la representación judicial de la parte actora no especifico en ningún momento cuales meses incumplió el Arrendatario. Es más, lo que se evidencia de las copias certificadas emanadas del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en la cual se observa consignaciones por parte de la demandada a favor de la propietaria del inmueble objeto del presente litigio, en las que, aún sin precisar la demandante los meses o períodos de incumplimiento, se observa un pago consecuente y seguido de la arrendataria, -desde el mes de enero del año 2004 al mes de marzo del 2010- por lo que es criterio de esta Juzgadora que de no existir precisión en la identificación de los meses demandados, no puede la parte demandada demostrar su solvencia respectiva, por lo que lo ajustado a Derecho es declarar Improcedente el alegato esgrimido por la parte demandante, fundamentándose en el derogado –sólo en lo concerniente a bienes Inmuebles destinados a vivienda- artículo 34, literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente hoy con el artículo 91 de la Ley para la regularización de Arrendamientos de Vivienda, y ASI SE DECIDE.-

         **De la necesidad de ocupar el inmueble arrendado.

         La actora alega la necesidad de ocupar el inmueble por parte de la Arrendadora propietaria, por encontrarse actualmente viviendo en un inmueble Arrendado, todo de acuerdo con el literal “b” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual en la actualidad, a la luz de la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda se encuentra configurado el numeral “2” del artículo 91, cuya primera parte fue supra transcrita, el cual establece:

         2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.

         Es menester, por imperio del legislador, que la accionante demuestre que se encuentra ante una justificada necesidad –ella o un pariente consanguíneos dentro del segundo grado- de ocupar el inmueble de su propiedad, de lo cual, esta Juzgadora, evidencia que riela de los folios 143 al 145, contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, suscrito en fecha 07.02.2007, najo el No. 54, del Tomo 07, entre la ciudadana I.V.A., como parte Arrendadora, y el ciudadano E.V.R., fungiendo como Arrendataria y parte demandante en el presente proceso, sobre un inmueble constituido por una casa distinguida con el No. 17, ubicada en el Callejón Trujillo del Barrio Los Eucaliptos, de la Urbanización San Martín, Parroquia San J.d.M.L.d.D.C., el cual se encuentra destinado a vivienda del cual se desprende que la parte actora en la presente acción de Desalojo es arrendataria del mismo y por lo tanto habita en él. Ahora bien, considera quien aquí sentencia, que el parte demandante al encontrarse actualmente Arrendado, está en un constante riesgo de ser desalojado del inmueble y quedar en un estado total de desamparo, riesgo que corre innecesariamente al ser propietario de una vivienda, la cual –es importante señalar- no ha podido disfrutar desde que realizó la compra por encontrarse ocupado por el demandado Arrendatario; lo cual aunado al hecho de que la Actora pactó un canon de arrendamiento de Mil Bolívares (Bs. 1.000,00) mensuales, con su Arrendadora, los cuales tiene que pagar la parte actora consecutivamente, lo que significa un gasto significativo e innecesario teniendo una propiedad donde puede vivir. Es por ello, que esta Superioridad considera como justificada y probada la necesidad de ocupar el inmueble por parte del actor, al encontrarse en estos momentos habitando en una vivienda arrendada, y en consecuencia procedente la demanda por Desalojo incoada por los ciudadanos E.J.V.R. y O.V.d.V. contra el ciudadano E.F.D.. ASÍ SE DECIDE.

4. DISPOSITIVA

   En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: