Decisión nº 009-2010-D de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y del Trabajo de Sucre (Extensión Cumaná), de 8 de Febrero de 2010

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL

MERCANTIL DEL TRANSITO Y BANCARIO DEL PRIMER

CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE

199° y 150°

SENTENCIA NRO 009-2010-D

EXPEDIENTE No: 09649

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA

PARTE DEMANDANTE

EMPRESA “PROYECTOS, CONSTRUCCIONES Y MANTENIMIENTOS, C.A. (PROCOMAN, C.A.)

REPRESENTANTE LEGAL: E.F.Y.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE

E.B.A., DAMELYS M.R. Y N.C.Z.M.

PARTE DEMANDADA:

S.B.

APODERADO JUDICIAL

DE LA PARTE DEMANDADA: A.T.F., R.V.O. Y A.T.S.

VISTOS CON INFORMES DE LA PARTE DEMANDANTE.-

En fecha veinticinco de septiembre del año dos mil ocho (25/09/2008), se recibe por distribución demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA incoada por el ciudadano E.F.Y., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-2.922.217 y de este domicilio, asistido por el abogado en ejercicio E.B.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 15.793, actuando en su condición de Administrador Gerente de la empresa “PROYECTOS CONSTRUCCIONES Y MANTENIMIENTOS, C.A. (PROCOMAN, C.A.) Sociedad Mercantil domiciliada en Cumaná, debidamente inscrita, originalmente ante el Registro de Comercio llevado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y del Trabajo del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, en fecha 18 de agosto de 1978, bajo el Nº 443, Folios vuelto del 28 al 31, Tomo 04, posteriormente inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 31 de Julio del 2002, bajo el Nº 19, Tomo A-35 y cuya última modificación fue inscrita ante el registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha 28 de junio del 2004, bajo el Nº 99, Tomo A-05. Folios 414 al 420, ampliamente facultado por la Cláusula Décima Sexta de los Estatutos, cuya copia simple acompañó marcada con la letra “A” contra la Ciudadana S.B., quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.829.218 y domiciliada en la Urbanización Villa Cariño, Parcela Nº 12, Manzana “B”, Jurisdicción de la Parroquia V.V., Municipio Sucre del Estado Sucre en Cumaná, Estado Sucre fundamentada legalmente en los artículos 548, 459,788 y 1.185 del Código Civil.

Ahora bien, pasa esta Sentenciadora a realizar un recuento de lo más importante acontecido en el presente juicio.

I

En fecha dieciséis de octubre del año dos mil ocho (16/10/2008), se admitió la demanda se ordeno el emplazamiento de la parte demandada y se ordenó abrir cuaderno separado (f. 60, 61 y 62).

En fecha veinte de noviembre del año dos mil ocho (20/11/2008), se recibió escrito de reforma de Demanda , presentado por las Apoderadas Judiciales de la parte demandante (f. 65 al 72).

Por auto de fecha cuatro de diciembre del año dos mil ocho (04/12/2008), se admitió la Reforma de Demanda, ser ordenó la citación de la demandada y ratificó la decisión dictada en fecha 16-10-2008, que riela inserta del folio 1 al 4 del Cuaderno de Medidas.

En fecha diecinueve de marzo del dos mil nueve (19/03/2009), se practico efectivamente la citación de la demandada, según diligencia del Alguacil que riela al folio 78.

En fecha seis de abril del año dos mil nueve (06/04/2009), riela al (f. 80) del presente expediente poder otorgado por la ciudadana S.B., parte demandada a los abogados en ejercicio A.T.F. y R.V.O., inscritos en Inpreabogado bajo los Números.12.545 y 44.248, respectivamente

En fecha veinte de abril del año dos mil nueve (20/04/2009), contesta la demanda la parte Demandada (f. 81 al 86).

Por auto de fecha veintinueve de abril del dos mil nueve (29/04/2009), se admitió la Reconvención (f. 88).-

En fecha siete de mayo del año dos mil nueve (07/05/2009), se recibió escrito de contestación a la Reconvención, presentado por las Apoderadas Judiciales de la parte Demandante (f. 90 al 97).

En fecha veintiocho de mayo del año dos mil nueve (28/05/2009), riela al (f. 98) del presente expediente el abogado A.T.F., sustituye Poder en la abogada A.T.S., inscrita en el inpreabogado bajo Nº 93.152,conferido por la parte Demandada.

En fecha dos de junio del dos mil nueve (02/06/2009), la Secretaria del Tribunal agrega a los autos, escritos de promoción de medios de pruebas, suscrito por la parte Demandante (f. 100 al 105).

En fecha nueve de junio del dos nueve (09/06/2009), el Tribunal admite los medios de pruebas promovidos por la parte Demandante (f. 107 y 108).

En fecha diecinueve de junio del dos mil nueve (19/06/2009), compareció el Apoderado Judicial de la parte Demandada, mediante diligencia consignó comunicación de fecha 04 de junio de 2009 (f. 112 al 120).

En fecha veintisiete de julio del año dos mil nueve (27/07/2009), este Tribunal practicó Inspección Judicial (f. 126 y 127).

En fecha veinte uno de Septiembre del año dos mil nueve (21/09/2009), se recibió comunicación de fecha 13-08-2009, emanada de MI CASA Entidad de Ahorro y Préstamo, Maturín (f. 128 al 153).

En fecha veintidós de Septiembre del año dos mil nueve (22/09/2009), el Tribunal fija el Décimo Quinto (15°) día de Despacho siguiente para que las partes presenten sus escritos de Informes (f. 154).

En fecha dieciséis de octubre del año dos mil nueve (16/10/2009), se recibió escrito de Informes presentado por las Apoderadas de la parte demandante (f. 155 al 162).

En fecha diecinueve de octubre del año dos mil nueve (16/10/2009), el Tribunal dijo “VISTOS” y se reserva el lapso para Sentenciar (f. 163).

El presente expediente consta de un cuaderno principal y un cuaderno de Medidas

ALEGA LA PARTE ACTORA EN SU ESCRITO DE REFORMA DE DEMANDA

…Ante usted, respetuosamente, ocurrimos a los efectos de exponer y consignar la reforma a la demanda de Reivindicación de un inmueble propiedad de nuestra representada que se intento por ante este tribunal, por DEMANDA DE RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA.

A. De la propiedad

En fecha 24 de marzo de 1997, mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del municipio Sucre del Estado Sucre, anotado bajo el No. 29, Protocolo Primero, Tomo 21, nuestra representada PROCOMAM compró en forma pura y simple a FUNDASUCRE un lote de terreno de ciento treinta y cinco mil trescientos sesenta y cinco metros cuadrado con treinta y nueve decímetros cuadrados (135.365,39 M2), equivalente a 13,54 hectáreas, cuyos linderos generales son: por el Norte: con el Parque Litoral Central “Punta Delgada”, por el Sur: con la Avenida Carúpano, por el Este: con terrenos propiedad del Concejo Municipal, y por el Oeste: con terrenos propiedad de CORPORIENTE. Las medidas, punto y coordenadas de este lote de terreno constan suficientemente en el documento traslativo de la propiedad, arriba citado que acredita suficientemente la titularidad de nuestra representada, y las damos aquí por reproducidas, consignando al efecto copia simple del mismo marcado con la letra “B”.

A su vez, tal y como consta en certificación de la Tradición legal, expedida por la Oficina Subalterna de Registro de Municipio Sucre de Estado Sucre en fecha 24 de mayo de 1999, cuya copia simple acompañamos marcada con la letra “C”, conforme a las previsiones del segundo aparte del articulo 429 del código de procedimiento civil, a FUNDASUCRE le fue adjudicado en marzo de 1996 el indicado lote (con expresa indicación de los puntos y coordenadas que lo identifican, las cuales damos aquí por reproducidas) por su participación accionaría en ZOICCA; constando igualmente que a ZOICCA le fue adjudicado en mayo de 1977 por la misma FUNDASUCRE ( accionista de ZOICCA), quién a su vez la había adquirido por permuta que hizo con la municipalidad del Distrito Sucre del Estado Sucre en febrero de 1977.

A los fines de dar cumplimiento a la forma de pago pactada en el documento de venta a PROCOMAN, mediante documento registrado en fecha 6 de octubre de 1999 ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Sucre, anotado bajo el No. 14, Protocolo Primero, Tomo1°, cuarto trimestre, dio en pago las veinte (20) parcelas de terreno y las casas que sobre ellas habían sido construidas, que forman parte del conjunto residencial denominado “Urbanización Villa Cariño”, ubicada en la prolongación de la Avenida Carúpano, Sector Punta Delgada, Parroquia V.V.d.M.S.d.E.S.A. marcando con la “D” copia simple de copia certificada del documento de dación en pago.

B. Del parcelamiento y construcciones efectuadas en dicha propiedad

Como se deduce del documento anterior, la propiedad fue parcelada por nuestra representada, según consta en documento registrado en fecha 29 de diciembre de 1997 ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Sucre, anotado bajo el No. 43 Protocolo Primero, Tomo 29, cuarto trimestre, mediante al cual conforme a la Ley de Ventas de Parcelas, se estipuló la división del terreno en manzanas y a su vez ésta en parcelas para ser individualizadas y vendidas, conformando la que seria denominada la “Urbanización Villa Cariño” . En este documento se detallan los porcentajes, linderos y demás especificaciones de cada parcela, las cuales damos aquí por reproducidas, para lo cual consignamos el referido documento en copia simple marcada con la letra “E”.

En efecto, sobre cuatro (04) de las manzanas previstas para este parcelamiento, las identificadas con las letras “B”, “C”, “D” Y “E”, se desarrolló el urbanismo correspondiente y nuestra representada construyó noventa y seis (96) viviendas (a razón de veinticuatro (24) viviendas por manzanas ), tal como consta de la copia simple de copia certificada que acompaño marcada con la letra “F” de la autorización de Habitabilidad de esas viviendas otorga por la dirección de planeamiento urbano, Oficina de Gestión Urbana, el 07 de junio de 2000, según oficio Nº H-05-00, expedido por la directora de ese despacho a nombre de PROCOMAN, C.A.

Queda pues evidenciado con estos documentos, la titularidad de PROCOMAN, tanto sobre las parcelas individualizadas, como sobre las viviendas construidas en las parcelas de su propiedad.

C. De la ilegal ocupación de las viviendas construidas

Entre los años 2000, 2001 y 2002 PROCOMAN hizo gestiones y negociaciones para las ventas de las parcelas y sus viviendas, específicamente nuestra representada vendió doce (12) de esas noventa y seis (96) viviendas. Respecto de la demás viviendas se celebraron obligaciones, llamadas opciones de compra, sujetas a continuaciones de pago o de obtención de financiamiento para ese pago. Estas obligaciones quedaron suspendidas, nunca llegaron a cumplirse las condiciones allí establecidas, como es el caso objeto de esta demanda. En efecto las mencionadas obligaciones, limitadas a un plazo de treinta días después de obtenidas la habitabilidad, establecían claramente la responsabilidad del adquirente: “En caso de requerir financiamiento serán de la exclusiva cuenta y responsabilidad de “EL COMPRADOR”, todas las gestiones inherentes a la obtención del crédito para la adquisición del inmueble descrito en la Cláusula Primera “, asunto que jamás se materializó con las personas objeto de esta demanda, menos aún en el plazo establecido en dicha obligación condicionada.

En caso concreto objeto de esta demanda la ciudadana S.B., a quien identificaré ampliamente en el petitorio de esta demanda, suscribió con nuestra representada contrato de opción de compra sobre el inmueble que describimos a continuación: Parcela B-12 y la vivienda sobre ella construida, las cuales igualmente detallaré mas adelante. Dicha opción se suscribió en fecha 21 de mayo de 2001, la misma en la cláusula tercera establece la responsabilidad para el demandado de gestionar la obtención de un crédito, lo cual no ocurrió y muy por el contrario sin autorización, logró la ocupación de la vivienda. Acompaño marcada con letra “G” dicho documento. Desde entonces jamás ha recibido nuestra representada notificación, demanda, ni manifestación alguna de que S.B., tenga intenciones de perfeccionar la operación, motivo por el cual nos permitimos formalmente demandar la RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION que recae sobre la vivienda de nuestra representada, conforme a los fundamentos de derecho que pasamos a exponer.

…De las disposiciones del Código Civil invocadas, se deduce el derecho incuestionable de nuestra representada, PROYECTOS, CONSTRUCCIONES Y MANTENIMIENTO, C. A.

(PROCOMAN, C. A.) identificada en el encabezamiento de este escrito, de demandar, como en efecto lo hace en este acto, a S.B., quien es venezolana, mayor de edad, domiciliada en cumaná, Estado Sucre y titular de Cédula Identidad Nº V-11.829.218 en su carácter de detentadora de un inmueble de su propiedad, para que convenga, o en su efecto sea condenada a ello por este Tribunal, en resolver el contrato y en consecuencia entregar el referido inmueble, sin plazo alguno, completamente desocupado y en su estado original.

….Por cuanto el despojo que ha sufrido nuestra representada le ha impedido obtener los frutos derivados de su propiedad y esfuerzo desde mediados del año 2001 demandamos igualmente, en su nombre, la indemnización por los daños y perjuicios consistentes en el equivalente a los cánones de arrendamiento dejados de percibir desde el 1° de enero de 2002, calculados sobre el valor de la vivienda durante cada año, el cual debe ser ajustado anualmente conforme a la inflación sufrida en cada año sucesivo. Para ello pedimos sea determinado por un experto, nombrado por el Tribunal, mediante experticia complementaria del fallo. Pedimos esta indemnización hasta la definitiva entrega del inmueble…

(Negrillas del Tribunal)

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

…Los fundamentos de hecho y de derecho de la pretensión de la accionante no son claros, ya que por una parte solicita la “RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN” y por la otra, la reivindicación del inmueble “inteligentemente ocupado”, lo que hace imposible que tanto el demandado como el Juez conozcan con precisión y exactitud lo pedido por la parte actora, de tal manera que el primero pueda defenderse apropiadamente y el segundo, dicte un procedimiento acorde y congruente. Ambas acciones de resolución de contrato y acción reivindicatoria son excluyentes no se puede acumular, ya que la una pretende resolver un contrato de opción de compra y la otra reivindicar un inmueble ilegítimamente ocupado.

…NIEGO, RECHAZO Y CONTRADÍGO, TANTO EN LOS HECHOS, COMO EN EL DERECHO QUE DE ELLOS PRETENDE DERIVAR, LA ACCIONANTE PROYECTOS, CONSTRUCCIONES Y MANTENIMIENTOS, C. A. (PROCOMAN) CON LA PRESENTE ACCION DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.

…Tal como lo expone la demandante en su escrito libelar, mi representada, S.R.B.E., suscribió con la empresa PROYECTOS, CONSTRUCIONES Y MANTENIMIENTOS, C. A.

(PROCOMAN, C. A.), el día 21de mayo de 2001 un contrato de Opción de Compra de un inmueble conformado por una casa y terreno, ubicada en la PARCELA Nº 12, MANZANAS “B”, de la UBANIZACION VILLA CARIÑO”, propiedad de PROCOMAN ubicada en jurisdicción de la parroquia V.V., Municipio Sucre del Estado Sucre, en el Sector Punta Delgada, por la cantidad de DIECISEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.16.000.000,00 ), equivalentes a DIECISEIS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 16.000,00), de los cuales, la accionante, PROCOMAN, recibió la suma de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00).

La accionante, PROCOMAN, fundándose en la Cláusula TERCERA de la Opinión de Compra cuya resolución ha demandado, pretende hacer ver que mi representado ha incumplido alguna obligación derivada de dicho contrato, cuando por el contrario, la referida cláusula solo deja a criterio del Opcionado Comprador la posibilidad de ocurrir o no una fuente de financiamiento.

...Pues bien ciudadana Jueza: Quien ha incumplido la Opción de Compra Venta, ha sido la Vendedora PROCOMAM, ya que ella debía requerir al ciudadano Registrador la oportunidad para otorgar el documento definitivo de compra venta, otorgamiento éste que por lo demás debía producirse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de obtención de la certificación de habitabilidad, certificación que confiesa la actora, le fue otorgada por la Dirección de Planeamiento Urbano, Oficina de Gestión Urbana, el 07 de junio de 2000, según oficio Nº H-OS-OO; sin embargo, en su escrito liberar PROCOMAN no ha señalado que dio cumplimiento a las Cláusulas CUARTA y QUINTA de la Opción de Compra Venta suscrita por ella y mi representada, por lo que es evidente que quién ha incumplido su obligación contractual ha sido PROCOMAN, al no presentar ante la Oficina de Registro Inmobiliario, el documento traslativo de propiedad del inmueble cuya venta pactó con S.R.B.E. y por lo cual recibió la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00), equivalentes a UN MIL QUIENIENTOS BOLIVARES FUERTES(Bs. F. 1.500,00) por lo que emitió el recibo No. 0040 de fecha 3 de abril de 2001 por concepto de “Garantía de fiel cumplimiento por adquisición de vivienda en la Urb Villa Cariño B-12”.

…ha sido evidente el interés de mi patrocinada, S.R.B.E. en obtener el documento traslativo de propiedad y el saldo del precio que, conjuntamente con los ciudadanos S.S.J., J.M.M., Vestalia Padrón y otros residentes de la Urbanización Villa Cariño concurriendo al Instituto para la Defensa de las Personas en el acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) con el objeto de este organismo de protección del consumidor obligarse a PROCOMAN a cumplir las obligaciones asumidas en los contratos de Opción de Compra suscritos con cada uno de ellos; de allí que mal puede la accionante PROCOMAN afirmar como falsamente lo hace en su escrito libelar que “… jamás ha recibido nuestra representada notificación, demanda, ni manifestación alguna de que S.B., tenga intención de perfeccionar la operación …”

…Insistimos en que la operación de compra venta pactada entre la demanda PROYECTOS, CONSTRUCCIONES Y MANTENIMIENTOS, C. A.” (PROCOMAN, C. A.), y, mi representada S.R.B.E., no se ha perfeccionado por causas por solo imputables a la accionante, quién ha cumplido las obligaciones que para ella derivan de las cláusulas CUARTA y QUINTA de la tantas veces mencionada Opción de Compra y Venta y cuyos textos son los siguientes:

…CUARTA: EL COMPRADOR, se obliga a concurrir por la Oficina Subalterna del Municipio Sucre del Estado Sucre, en Cumaná, en la fecha y hora fijada para ello, a fin de otorgar el Documento definitivo de compraventa. Esta oportunidad será fijada por el ciudadano Registrador a requerimiento de LA VENDEDORA, quién deberá hacerlo del conocimiento de EL COMPRADOR, mediante telegrama remitido a la dirección que éste ha participado en su solicitud de vivienda.

…QUINTA El otorgamiento del documento definitivo de venta deberá producirse dentro de los Treinta (30) días siguientes a la fecha del permiso de habitabilidad de la vivienda que LA VENDEDORA construyó en la antes mencionada parcela”

…En resumen ciudadana Jueza: De la lectura e interpretación de la Opción de Compra Venta cuya resolución se pretende, PROYECTOS, CONSTRUCIONES Y MANTENIMIENTOS, C. A.” (PROCOMAN, C. A.), tenia la obligación de: a) Obtener el certificado de habitabilidad; b) una vez obtenido éste, presentar en el plazo de treinta (30) días el documento definitivo de Compra Venta en el Registro Inmobiliario; c) fijada la oportunidad para el otorgamiento del documento traslativo de propiedad, hacerlo del conocimiento de EL COMPRADOR, mediante telegrama remitido a la dirección que éste participó en su solicitud de vivienda.

…Cubiertos los extremos señalados en el párrafo anterior, solo entonces surgía para El Comprador, S.R.B.E. la obligación de pagar la diferencia del precio pactado, es decir la cantidad de CATORCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 14.500.00), por lo que niego que PROYECTOS, CONSTRUCIONES Y MANTENIMIENTAOS, C. A.” (PROCOMAN, C. A.) haya cumplido todas y cada una de las obligaciones que le impone la Opción de Compra Venta suscrita en fecha 21 de mayo de 2001

…Finalmente ciudadana Jueza: La Cláusula Séptima de la Opción de Compra Venta suscrita en fecha 21de mayo de 2001, establece lo siguiente:

…”SEPTIMA: Se considera que el comprador desiste de la opción pactada en este documento y consecuencialmente perderá todo el derecho a adquirir el inmueble descrito en la Cláusula Primera, en los siguientes casos: a) si no se efectuara los pagos complementarios en caso de requerimiento o de reajuste de los lapsos previstos en las Cláusulas Segunda y Terceras . b) si no concurriese a otorgar el documento definitivo en la oportunidad en que sea requerido por LA VENDEDORA. C) si en caso de requerir el crédito antes de la fecha de otorgamiento del documento definitivo, no acreditarse a LA VENDEDORA que le ha sido aprobado el crédito para la adquisición del inmueble. D) si se comprobarse que ha incurrido en falsedad en los datos y referencias suministradas a LA VENDEDORA. E) si llegado el momento de otorgarse el documento definitivo de venta, no tuviese el dinero suficiente para cancelar el saldo adecuado por concepto del precio de venta”.

…Como podrá observar la ciudadana Jueza: las causas de resolución del contrato de Opción de Compra suscrito entre la demandante PROCOMAN y mi patrocinada, S.R.B.E., están explícitamente establecidas en la transcrita Cláusula Séptima; ninguna de las causales de resolución completadas en ella han sido alegadas por la accionante y no podía ser distinto, por cuanto mi poderista, S.R.B.E. no ha incurrido en causal alguna de resolución del referido contrato.

…Por todas las razones de hecho y de derecho expresadas en este escrito de contestación muy respetuosamente solicito al Tribunal declare SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA ha incoado la sociedad mercantil PROYECTOS, CONSTRUCCIONES Y MANTENIMIENTOS, C. A.” (PROCOMAN, C. A.).”

(Negrillas y Subrayado del Tribunal)

DE LA RECONVENCIÓN

...En lo adelante PROCOMAN, domiciliada en cumaná, debidamente inscrita, originalmente, ante el Registro de Comercio llevado por el Juzgado de Primeras instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y del trabajo del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En fecha 18 de agosto de 1978, bajo0 el Nº 443, Folios vueltos del 28 al 31, Tomo 04; posteriormente inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 31 de julio del 2002, bajo el Nº 19, Tomo A-35 y cuya última modificación fue inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha 28 de junio del 2004, bajo el Nº 99, Tomo A-05, folios 414 al 420, en la persona de su Administrador Gerente de la empresa E.F.Y., venezolano, mayor de edad, domiciliado en Cumaná, Estado Sucre y titular de la cédula de identidad Nº 2.922.217, para que convenga o a ello sea condenada por este tribunal a dar cumplimiento al contrato de Opción de Compra suscrito en fecha 21 de mayo de 2001, con la ciudadana S.R.B.E., quien es venezolana, mayor de edad, domiciliada en Cumaná, Estado Sucre y titular de Cédula Identidad Nº V-11.829.218 y en consecuencia:

…1. Presentar para su otorgamiento, por ante la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Sucre del Estado Sucre, el documento traslativo de propiedad del inmueble conformada por una casa y terreno, ubicada en la PARCELA Nº 12 MANZANAS “B”, de la URBANIZACION VILLA CARIÑO”, ubicada en jurisdicción de la Parroquia V.V., Municipio Sucre del Estado Sucre, en el Sector Punta Delgada; con un área de ciento cuarenta y cuatro metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (144,50 mts2) aproximadamente, e identificada plenamente en el Documento de Parcelamiento,. Protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Sucre, bajo el Nº 43, Protocolo Primero, Tomo 29 de fecha 29 de diciembre de 1997, identificada como parcela “B-12”, con los siguientes linderos particulares: Por el Norte, con PARCELA b-11, en 17,00 mts.; por el Sur, con PARCELA B-33, en 17,00 mts.; por el Este, con calle romance, en 8,50 mts.; por el Oeste, con PARCELA B-14, en 8,50 mts.

…2. Recibir la cantidad de CATORCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (BS. F. 14.500,00), que es saldo del precio pactado para la compra venta del identificado inmueble.

…3. Que la reconvenida en CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, PROYECTOS, CONSTRUCCIONES Y MANTENIMIENTOS. C. A.

(PROCOMAN, C. A.), sea condenada a pagar los costos y costas del presente juicio.

(Negrillas del Tribunal)

CONTESTACION A LA RECONVENCION

...Negamos, rechazamos y contradecimos tanto en los hechos como en el derecho que exista acumulación de dos pretensiones en la presente causa. Si bien es cierto que la primera demanda se interpuso por reivindicación. Este fue objeto de reforma en fecha 20 de noviembre de 2008, interponiéndose una nueva demanda diferente, es decir, se trata de la sustitución de una demanda por otra, la de reivindicación por la nueva acción interpuesta que fue la Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta. Dicha reforma está prevista en el Artículo 343 del Código de Procedimiento Civil y la misma se produce antes de la citación del demandado, produciéndose lo que el legislador señala como una transformación propiamente dicha de la demanda, para lo cual no se necesita ni el consentimiento de la otra parte, ni la aprobación judicial. Resolución de Contrato de Compra-Venta, que admitido en fecha 4 de diciembre de 2008.

En consecuencia, no es cierto lo alegado por la demandada recoviniente, de que existan dos acciones, de resolución de contrato y acción reivindicatoria y que por ende haya una inepta acumulación de pretensiones; por cuanto, reiteramos, la acción de reivindicación quedó desechada, al formularse con la reforma una nueva demanda diferente de Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta al ser citada, recibió el libelo y la reforma que es por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA y otorgó el Poder a sus Apoderados por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA; de allí que el PUNTO PREVIO PRONUNCIAMIENTO alegado por la demandada debe ser declarado sin lugar, por ser cierto que haya acumulación de acciones.

…Rechazamos, negamos y contradecimos los hechos alegados por la demandada reconviniente S.R.B.E., en la reconvención propuesta en contra de nuestra representada PROCOMAN por cumplimiento de contrato de compra-venta, suscrito el 21 de mayo de 2001.

La demanda alega como fundamento de su reconvención, el articulo 1167 del Código Civil, el cual dispone:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

…La referida norma consagra las acciones de cumplimiento de resolución del contrato bilateral, presupone en razón del mencionado principio de buena fe, que la parte que exige el cumplimiento de la resolución ha cumplido o ha dado muestra de cumplir las obligaciones que a su vez ha asumido en el contrato. Ha establecido nuestro M.T. diferentes fallos que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la rescisión de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas.

….A su vez, la acción resolutoria (la intentada por nuestra representada PROCOMAN) presupone un incumplimiento del deudor, vale decir, cuando el deudor no pone la conducta debida tal como ella estaba pactada.

…De allí, que no entendemos como la demandada S.R.B.E., en lugar de probar los pagos que debió efectuar a PROCOMAN, quien aún es la legitima propietaria del inmueble que viene ocupando desde hace 7 años y 11 meses, propone una reconvención en contra de PROCOMAN por acción de cumplimiento, pretendiendo con ello, justificar a su favor, su falta de pago, desinterés y aún más, las ganas de apropiarse hoy por vía judicial con el precio irrisorio alegado en la reconvención de un inmueble que no es suyo.

…Pedimos al Tribunal que se tome en cuenta la fecha del prenombrado contrato de opción de compra-venta, esto es, el 21 de mayo de 2001, evidenciándose que han trascurrido 7 años y 11 meses y aún la ciudadana S.R.B.E., no ha cumplido con lo estipulado en el contrato de opción de compra-venta.

…Igualmente requerimos a la ciudadana S.R.B.E., que demuestre al Tribunal que cumplió con los pagos según el contrato de opción de compra-venta lo cual debió haber efectuado a partir del el 21 de mayo de 2001 y han trascurrido 7 años y 11 meses sin haber cumplido.

…Asimismo, solicitamos que la ciudadana S.R.B.E., demuestre que ofreció el pago pactado en el contrato de opción de compra-venta y que nuestra representada PROCOMAN se negó ha aceptar el mismo, es decir, que efectuó una Oferta Real de Pago y Depósito de conformidad con lo establecido en el articulo 1306 del Código Civil que establece: “Cuando el acreedor rehúsa recibir el pago, puede el deudor obtener su liberación por medio del ofrecimiento real y del depósito subsiguiente de la cosa debida. Los intereses dejan de correr desde el día del depósito legalmente efectuado, y la cosa depositada queda a riesgo y peligro del acreedor”.

…En tal sentido comenta Dominici: La Ley da al deudor por estas disposiciones un medio eficaz de liberarse de la obligación cuando el acreedor se niegue a recibir el pago, cuando no está presente o se oculta con malicia para incurrir al deudor en mora.

…Por todo lo antes expuesto, Ciudadano Juez, es totalmente absurdo la pretensión de la demandada reconviniente, cuando solicita que se condene por éste tribunal a PROCOMAN para que de cumplimiento al contrato de fecha el 21 de mayo de 2001 y mucho menos puede pretender que nuestra representada sea conminada a presentar para su otorgamiento por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de Municipio Sucre, Estado Sucre, el documento traslativo de propiedad del inmueble conformado por una casa y terreno ubicado en la Parcela Nº 12 Manzana “B” de la Urbanización Villa Cariño, cuyas demás especificaciones consta en autos, y muchos menos pretender que PROCOMAN reciba la cantidad que actualmente representa CATORCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 14.500,00) señalado que es el saldo deudor, cuando esto no es cierto Primero, porque es a PROCOMAN a quien le asiste el derecho de exigir la resolución del contrato. Segundo,. Porque S.R.B.E., se apropió indebidamente de una propiedad de PROCOMAN sin autorización alguna. Tercero, porque la demandada ha usado y disfrutado el inmueble por mas de 7 años y 11 meses sin cancelar el precio de la vivienda. Cuarto, porque la demandada dejo de cumplir con las obligaciones establecidas en el contrato. Sexto, porque nadie puede enriquecerse en detrimento con el patrimonio de otra según lo establece el articulo 1184 del Código Civil. Séptimo, porque PROCOMAN es el legitimo propietario del inmueble y asimismo lo reconoce la demandada reconviniente cuando dice en su escrito de contestación “…un contrato de opción de compra de un inmueble conformado por una casa y terreno, ubicado en la PARCELA 12, Manzana “B”, de la URBANIZACION VILLA CARIÑO”, propiedad de PROCOMAN Octavo, porque la construcción de la vivienda se hizo a través de un crédito al constructor que PROCOMAN ha tenido que cancelar durante todos estos años con sus respectivos intereses. Noveno, porque la demandada reconviniente incumplió los términos del contrato y nunca cumplió con el pago que debió hacer a PROCOMAN del saldo deudor. Décimo, queda demostrado la falta de interés de la compradora de cumplir con su obligación cuando a pesar de haber transcurrido más de 7 años y 11 meses nunca intentó hacer los pagos respectivos.

…Finalmente, solicitamos se desestime y se declare SIN LUGAR la Reconvención que por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, intentó la ciudadana S.R.B.E., en contra de nuestra representada PROCOMAN, con especial condenatoria en costas y costos, y se declare COM LUGAR la Resolución del contrato de opción compra-venta, incoado por nuestra representada PROCOMAN en contra de la ciudadana S.R.B.E..

(Negrillas del Tribunal)

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA:

La presente controversia se centra en determinar si la parte demandada incumplió o no el contrato suscrito y reconocido por ambas partes, tal y como lo alega el actor, y si proceden o no los Daños y Perjuicios que pretende el demandante, o sí por el contrario en la reconvención, resolver si es procedente el Petitorio del demandado reconviniente “…para que convenga o a ello sea condenada por este tribunal a dar cumplimiento al contrato de Opción de Compra suscrito en fecha 21 de mayo de 2001, con la ciudadana S.R.B.E., quien es venezolana, mayor de edad, domiciliada en Cumaná, Estado Sucre y titular de Cédula Identidad Nº V-11.829.218 y en consecuencia:

…1. Presentar para su otorgamiento, por ante la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Sucre del Estado Sucre, el documento traslativo de propiedad del inmueble conformada por una casa y terreno, ubicada en la PARCELA Nº 12 MANZANAS “B”, de la URBANIZACION VILLA CARIÑO”, ubicada en jurisdicción de la Parroquia V.V., Municipio Sucre del Estado Sucre, en el Sector Punta Delgada; con un área de ciento cuarenta y cuatro metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (144,50 mts2) aproximadamente, e identificada plenamente en el Documento de Parcelamiento,. Protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Sucre, bajo el Nº 43, Protocolo Primero, Tomo 29 de fecha 29 de diciembre de 1997, identificada como parcela “B-12”, con los siguientes linderos particulares: Por el Norte, con PARCELA b-11, en 17,00 mts.; por el Sur, con PARCELA B-33, en 17,00 mts.; por el Este, con calle romance, en 8,50 mts.; por el Oeste, con PARCELA B-14, en 8,50 mts.

…2. Recibir la cantidad de CATORCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (BS. F. 14.500,00), que es saldo del precio pactado para la compra venta del identificado inmueble.

…3. Que la reconvenida en CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, PROYECTOS, CONSTRUCCIONES Y MANTENIMIENTOS. C. A.

(PROCOMAN, C. A.), sea condenada a pagar los costos y costas del presente juicio.”

(Negrillas del Tribunal)

Antes de comenzar a valorar las pruebas promovidas en el caso bajo estudio es importante pronunciarse con el Punto Previo que señaló la parte demandada en la contestación a la demanda, fundamentado en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil dice lo siguiente:

“…Los fundamentos de hecho y de derecho de la pretensión de la accionante no son claros, ya que por una parte solicita la “RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN” y por la otra, la reivindicación del inmueble “inteligentemente ocupado”, lo que hace imposible que tanto el demandado como el Juez conozcan con precisión y exactitud lo pedido por la parte actora, de tal manera que el primero pueda defenderse apropiadamente y el segundo, dicte un procedimiento acorde y congruente. Ambas acciones de resolución de contrato y acción reivindicatoria son excluyentes no se puede acumular, ya que la una pretende resolver un contrato de opción de compra y la otra reivindicar un inmueble ilegítimamente ocupado…”

(Negrillas del Tribunal)

Este Tribunal trae las siguientes sentencias, a manera de ampliar un poco sobre la institución de la inepta acumulación, la primera referida a lo que la Doctrina ha llamado la “inepta acumulación de acciones” por sentencia emanada de la Sala de Casación Civil el 27 de Abril de 2001, con Ponencia del Magistrado Dr.: C.O.V., juicio M.J.M.M.V.. L.A. BRACHO INCIARTE, Exp. Nº 00-0178, S. Nº 0099:

“…Habiéndose acumulado acciones distintas que son incompatibles por tener procedimientos distintos, se está en presencia de lo que la doctrina ha llamado “inepta acumulación de acciones”, y siendo esta materia de orden público es imperativo casar de oficio el fallo recurrido y, anular todo el procedimiento hasta el estado de admisión de la demanda por el cobro de honorarios profesionales de abogado, la cual se debe tramitar por el procedimiento breve las actuaciones extrajudiciales en conformidad con lo que establece el Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 881 y siguientes y estimar los honorarios correspondientes a las actuaciones judiciales conforme a lo que establece la ley de abogados…”

(Negrillas del Tribunal)

Sentencia emanada de la Sala de Casación Civil el 21 de Septiembre de 2006, con Ponencia del Magistrado Dr.: C.O.V., juicio DIANAMEN Vs. ESTACIONAMIENTO DIAMEN, S.A., Exp. Nº 06-0084, S. RC. Nº 0686.

…las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve…

(Negrillas del Tribunal)

Sentencia emanada de la SPA el 03 de Agosto de 2000, con Ponencia del Magistrado Dr.: L.I.Z., juicio INVERSIONES SABENPE ZULIA, C.A., Municipio M.d.E.F., Exp. Nº 15.222, S. Nº 1812.

…El supuesto inicial de esta última norma (Art. 78 C.P.C), está referido a que ambas pretensiones se excluyan entre si. Entiende la Sala, que dos pretensiones se excluyen, cuando los efectos jurídicos de ambas se oponen entre si, vale decir, se excluyen porque ellas son contradictorias, el ejemplo que usualmente suele dar la doctrina para entender esta hipótesis, es cuando se demanda por vía principal el cumplimiento de un contrato, pero al mismo tiempo se solicita, también por vía principal su resolución…

(Negrillas del Tribunal)

De los criterios sostenidos por la Sala antes trascritos y la solicitud planteada como punto previo en el caso de marras, esta Juzgadora observa que en el expediente cursa del folio sesenta y cinco (65) al folio setenta y dos (72) Reforma de Demanda de fecha veinte de noviembre del año dos mil ocho (20/11/2008) en el que la parte actora señala textualmente lo siguiente:

…ante usted, respetuosamente, ocurrimos a los efectos de exponer y consignar la Reforma a la demanda de Reivindicación de un inmueble propiedad de nuestra representada que se intentó por ante este Tribunal, por DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.

(Negrillas del Tribunal)

De igual manera se observa que riela al folio setenta y cinco (75) auto del Tribunal de fecha cuatro de diciembre del año dos mil ocho (04/12/2008) en la cual admite la Reforma de la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.

Del Escrito de la Contestación a la Reconvención que riela del folio noventa (90) al noventa y siete (97) del presente expediente se observa lo siguiente:

...Negamos, rechazamos y contradecimos tanto en los hechos como en el derecho que exista acumulación de dos pretensiones en la presente causa. Si bien es cierto que la primera demanda se interpuso por reivindicación. Este fue objeto de reforma en fecha 20 de noviembre de 2008, interponiéndose una nueva demanda diferente, es decir, se trata de la sustitución de una demanda por otra, la de reivindicación por la nueva acción interpuesta que fue la Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta. Dicha reforma está prevista en el Artículo 343 del Código de Procedimiento Civil y la misma se produce antes de la citación del demandado, produciéndose lo que el legislador señala como una transformación propiamente dicha de la demanda, para lo cual no se necesita ni el consentimiento de la otra parte, ni la aprobación judicial. Resolución de Contrato de Compra-Venta, que admitido en fecha 4 de diciembre de 2008.

En consecuencia, no es cierto lo alegado por la demandada recoviniente, de que existan dos acciones, de resolución de contrato y acción reivindicatoria y que por ende haya una inepta acumulación de pretensiones; por cuanto, reiteramos, la acción de reivindicación quedó desechada, al formularse con la reforma una nueva demanda diferente de Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta al ser citada, recibió el libelo y la reforma que es por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA y otorgó el Poder a sus Apoderados por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA; de allí que el PUNTO DE PREVIO PRONUNCIAMIENTO alegado por la demandada debe ser declarado sin lugar, por no ser cierto que haya acumulación de acciones.

(Negrillas del Tribunal)

De lo anteriormente trascrito se desprende que hubo una Reforma a la demanda, la cual consiste en RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, que este Tribunal la Admitió como Reforma de la demanda por estar cumplidos los requisitos, por lo que es sencillo deducir a esta Juzgadora que no existe inepta acumulación como lo señala la parte demandada reconviniente y en aplicación a la doctrina y jurisprudencia patria, no estamos en presencia de la inepta acumulación, razón por la cual resulta improcedente lo solicitado como Punto Previo por el demandado reconviniente ya que se encuentra claro que se trata de una RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA y no de una REIVINDICACIÓN, y así debe ser declarada en la parte Dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.

Luego de haber resuelto quien suscribe el punto previo con relación a la inepta acumulación, pasa de seguidas este Tribunal a pronunciarse al fondo de la presente causa para emitir la Sentencia, de la manera siguiente:

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

Reprodujo los particulares Primero y Séptimo del escrito de promoción de pruebas como: el mérito favorable que emerge del escrito del libelo de demanda y de la contestación a la reconvención propuesta por la demandada reconviniente e Invocó a favor de su representada la comunidad de la prueba en todo cuanto pueda beneficiarla, este Tribunal a manera de abundamiento trae sentencia del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección del N.N. y Adolescente del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, en fecha nueve de noviembre de 2004 (09-11-2004) en la cual estableció lo siguiente:

…este Tribunal acoge el criterio imperante en la Doctrina en el sentido de que la reproducción del merito favorable de autos constituye una manifestación del principio de la comunidad de la prueba, conforme al cual las pruebas no pertenecen a su promoverte, pertenecen al proceso y será el Juez quién las valorará o apreciará a favor de la parte a quien la beneficie, la cual puede ser o no la parte que las trajo al proceso.

En este sentido, el merito favorable en los autos se traduce en que la parte solicita al Juez que tome y valore en su favor, todos los medios probatorios que no hayan sido promovidos por el y que le favorezcan.

Por último, cuando la parte reproduce el merito probatorio, no invocando un medio de prueba específico que lo favorezca y la forma como lo beneficia, el Juez no se encuentra obligado a tomar o valorar las pruebas a favor de algunas de las partes procesales…

(Negrillas del Tribunal)

Esta Juzgadora comparte el criterio anteriormente plasmado y en tal sentido señala que la parte promovente no especificó en que lo favorece ni como lo beneficia la prueba promovida, y no corresponde al Juez hacerlo. ASÍ SE DECIDE.

Reprodujo las documentales: Marcado con letra “B”, documento de fecha 24 de marzo de 1997, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Sucre, anotado bajo el No. 29, Protocolo Primero, Tomo 21, este Tribunal le otorga todo el VALOR Y LA FUERZA PROBATORIA como Documento que demuestra la propiedad del inmueble, objeto de la presente demanda, y por cuanto no ha sido impugnado por el adversario de conformidad con el artículo 429 de Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “C” documento de certificación de la tradición Legal del mencionado lote de terreno propiedad de PROCOMAN, expedida por la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Sucre, y por cuanto no ha sido impugnado por el adversario de conformidad con el artículo 429 de Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga todo el VALOR Y LA FUERZA PROBATORIA como Documento que demuestra la tradición legal del inmueble, objeto de la presente demanda. ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “D”, documento registrado en fecha 6 de octubre de 1999 ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Sucre, anotado bajo el No. 14, Protocolo primero, Tomo 1°, cuarto trimestre, y por cuanto no ha sido impugnado por el adversario de conformidad con el artículo 429 de Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga todo el VALOR Y LA FUERZA PROBATORIA ya que con ella se evidencia como se cancelaron las veinte parcelas de terrenos y las casas sobre ellas construidas, que forman parte del conjunto Residencial Urbanización Villa Cariño. ASÍ SE ESTABLECE.

Marcado con la letra “E”, documento de parcelamiento, según consta en instrumento registrado en fecha 29 de diciembre de 1997 ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Sucre, anotado bajo el No. 43 Protocolo Primero, Tomo 29, cuarto trimestre, y por cuanto no ha sido impugnado por el adversario de conformidad con el artículo 429 de Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga todo el VALOR Y LA FUERZA PROBATORIA ya que con este documento se demuestra que el inmueble propiedad de Proyectos, Construcciones y Mantenimientos, C.A. PROCOMAN, C.A. fue parcelado por su propietario. ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “F”, documento de Habitabilidad que evidencia que sobre cuatro (04) de las manzanas previstas para este parcelamiento, las identificadas con las letras “B”, “C”, “D” y “E”, se desarrolló urbanismo correspondiente y su representada construyó noventa y seis (96) viviendas (a razón de veinticuatro (24) viviendas por manzanas), y por cuanto no ha sido impugnado por el adversario de conformidad con el artículo 429 de Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga todo el VALOR Y LA FUERZA PROBATORIA ya que con este documento se demuestra que el inmueble propiedad de Proyectos, Construcciones y Mantenimientos, C.A. PROCOMAN, C.A. fue parcelado por su propietario. ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “H”, CROQUIS que riela al folio cincuenta y nueve (59) del presente expediente, este Tribunal lo Desestima de todo VALOR Y FUERZA PROBATORIA ya que en la forma que fue promovido no logra aclarar nada a los hechos controvertidos en el presente juicio. ASÍ SE DECIDE.

Reprodujo el Documento de opción de Compra-Venta celebrado en fecha veintiuno de mayo del dos mil uno (21/05/2001), marcado con la letra “G” que riela del folio cincuenta y tres (53) al cincuenta y ocho (58), suscrito por la Sociedad Mercantil PROCOMAN, C.A., representada por el ciudadano J.R.C.C., titular de la cédula de identidad número V-5.884.880 y la ciudadana S.R.B.E., titular de la cédula de identidad número V-11.829.218, este Tribunal le otorga todo el VALOR Y LA FUERZA PROBATORIA ya que el mismo fue reconocido por la parte demandada en la contestación a la demanda y que en dicho contrato es la compradora, por lo tanto no ha sido punto controvertido en el presente juicio. ASÍ SE ESTABLECE.

Invocó a favor de su representada, se valoraran las documentales que acompañaron al libelo de demanda, este Tribunal deja constancia que las mismas ya fueron valoradas en la parte supra del presente fallo y de igual forma con relación a la cualidad de propietaria quedo claramente establecido su condición con los documentos consignados y que no fueron impugnados por la parte contraria. ASÍ SE ESTABLECE.

Oficio Número 507-2009 de fecha nueve de junio del año dos mil nueve (09/06/2009) enviado a “MI CASA”, Entidad de Ahorro y Préstamo, el cual riela al folio ciento nueve (109) y cuya respuesta consta en oficio recibido en fecha trece de agosto del dos mil nueve (13/08/2009) al cual este Tribunal le otorga todo el VALOR Y LA FUERZA PROBATORIA ya que con ello se demuestra que la Sociedad Mercantil PROCOMAN, C.A. solicitó prestamos para la construcción de la obra Urbanización Villa Cariño I, II y III, que la empresa PROCAMAN, C.A. mantuvo y pagó en su totalidad los prestamos de construcción para la construcción de la Urbanización Villa C.I. y III, que la empresa PROCAMAN, C.A. pagó y continua pagando intereses en los distintos préstamos que mantuvo y mantiene con la Entidad Bancaria. ASÍ SE ESTABLECE.

El Tribunal deja constancia que el documento marcado con la letra “F” que constituye el permiso de Habitabilidad otorgado a la empresa PROCOMAN, C.A. sobre las viviendas de la Urbanización Villa Cariño ya fue valorada en la parte supra del presente fallo. QUE CONSTE.

Con relación a la Inspección Judicial realizada en fecha veintisiete de julio del dos mil nueve (27/07/2009) en la vivienda construida en la PARCELA Nº 12 MANZANAS “B” de la Urbanización “VILLA CARIÑO”, ubicada en la jurisdicción de la Parroquia V.V., Municipio Sucre del Estado Sucre, sector Punta Delgada, este Tribunal le niega VALOR Y FUERZA PROBATORIA ya que con la misma no se aclara nada en relación a los hechos controvertidos en el presente juicio. ASÍ SE DECIDE.

Se deja constancia que la parte demandada ciudadana S.B., quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.829.218, no promovió pruebas en su oportunidad, solo consignó después del auto de admisión de las pruebas de la parte actora, mediante diligencia copia certificada de comunicación fechada el día cuatro de julio del dos mil nueve (04/07/2009), dirigida por la ciudadana Jefe de la Sala de sustanciación del Instituto para la Defensa de las Personas en el acceso a los bienes y servicios (INDEPABIS), este Tribunal no le otorga VALOR Y FUERZA PROBATORIA ya que la misma fue consignada de manera extemporánea. ASÍ SE DECIDE.

Luego de haber valorado las pruebas, esta Juzgadora pasa a ilustrar a las partes sobre las instituciones de la carga de la prueba y los daños y perjuicios solicitados en la presente causa, por lo que quien suscribe considera importante dejar sentado el artículo 506 del CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, que establece:

…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

(Negrillas del Tribunal).

De igual forma, esta Sentenciadora trae a manera de ilustración la sentencia dictada por la SALA DE CASACIÓN CIVIL de la extinta CORTE SUPREMA DE JUSTICIA hoy en día TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, en fecha veintiséis de marzo del año mil novecientos ochenta y siete (26/03/1987), con Ponencia del Magistrado Dr. A.F.C., en el juicio M.T.B.A. Vs. L.A.O.D.H. y la sentencia dictada por la misma Sala y de la misma fecha, pero con Ponencia del Magistrado Dr. A.R., en el Juicio E.L.V. Vs. TUBI e IMPORT, C.A., respectivamente, donde establecieron:

Primera Sentencia:

…el solo hecho de contradecir pormenorizadamente la demanda en todas y cada un de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, no constituye causa de inversión en la carga probatoria si, además de la contradicción total, se aducen defensas especificas que no acreditan el hecho del cual se hace surgir la obligación demandada. No basta que se alegue un hecho, sino que es necesario que ese hecho lleve implícitamente el reconocimiento de la acción propuesta (…). El actor no necesita probar su acción, por que ella queda implícitamente reconocida; es la demandada quien debe probar su excepción, por que con ella trata de destruir su eficacia…

.

(Negrillas del Tribunal).

Segunda Sentencia:

… (analizando el Art. 1354 del C.Civ.) en un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes, para que acreditan la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir, la carga de la prueba no supone, pues, un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte… (…) El demandado que se excepciona se convierte en actor y debe probar su excepción…

.

(Negrillas del Tribunal).

Luego de haber ilustrado con criterios jurisprudenciales la Institución de la Carga de la Prueba, esta Jurisdiscente comparte los criterios antes establecidos y aplicados por este Tribunal en Sentencias anteriores, por lo que una vez más resulta sencillo deducir en el presente caso que la carga de la prueba correspondía a la parte demandada, la cual no demostró haberse liberado de la obligación, ya que para que el demandante comprador ejerza la Resolución, es necesario que haya actuado de buena fé y haya cumplido con sus obligaciones contractuales de conformidad con el artículo 1.160 del CÓDIGO CIVIL, cuando establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fé y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ella…” la observancia de la buena fé objetiva (Lealtad), por parte de los contratantes (Actor y demandado),-escribe MESSINEO-, significa que el acreedor no puede pretender más en el ejercicio de su crédito, ni el deudor puede rehusarse a dar menos, en el cumplimiento de su obligación, de lo que se exhibe el sentido de la propiedad, habida cuenta de la finalidad del contrato.

De esto se desprende que el demandante que invoca el incumplimiento de su Co-Contratante para que se sancione a este con la Resolución del contrato y los Daños y Perjuicios, debe por su parte, haber permanecido leal al contrato. Esta importancia de que el actor en resolución permanezca leal al contrato del cual pretende desligarse, se deduce de forma sencilla del artículo 1.159 del CÓDIGO CIVIL, que establece el “Principio del Contrato Ley” ya que según este principio las partes no puede arrepentirse unilateralmente del contrato suscrito, sin incurrir en un “INCUMPLIMIENTO” sancionable.

En el caso que nos ocupa, observa quien sentencia que la parte actora en su condición de vendedor, ha actuado de buena fé, situación esta que se desprende de haber permitido la ocupación del inmueble por parte de la compradora por tanto tiempo, sin que el pago restante y la Protocolización del documento definitivo de venta, planteado dentro de las cláusulas del contrato de opción de Compra-Venta suscrito por las partes se haya materializado y aunado a esto esperar tanto tiempo para intentar la presente demanda, cuando se encuentra amparado en el artículo 548 del CÓDIGO CIVIL como propietario y en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela , para intentar las acciones que a bien decidiera intentar, siendo así es sencillo deducir que como vendedor estuvo siempre actuando de buena fé.

Ahora bien en el caso que nos ocupa la parte accionada que figura como compradora del inmueble, no cumplió con su obligación de pagar la totalidad del precio convenido, sin que exista en las actas que comprenden el presente expediente, ni siquiera un indicio, de la intención de la demandada compradora, de cumplir con sus obligaciones, y como lo son el cumplimiento del pago y que el comprador, a los fines de proceder a realizar las escrituras, debe pagar estos gastos, además de los accesorios de la venta, tal como se desprende del artículo 1.491 del CÓDIGO CIVIL, estos gastos de la venta como lo establece el tratadista J.L.A.G. (Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, UCAB. 2005, pág. 266 y 267), consiste en los honorarios profesionales causados por la redacción del contrato, los derechos de autenticación y registros del mismo, y en autos no cursa constancia de que la parte demandada haya procedido dentro del plazo establecido, a facilitar tales gastos para el cumplimiento contractual, circunstancias estas, que no se encuentran demostradas en el caso de marras y cuya prueba, por efecto del artículo 1.354 del CÓDIGO CIVIL y 506 del CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL le correspondía demostrarlo a la accionada. ASÍ SE ESTABLECE

Siendo así, ello genera un incumplimiento de la parte accionada que conlleva a la Resolución del Contrato.

Con relación a la Reconvención de igual manera con fundamento en el artículo 1.354 del CÓDIGO CIVIL y 506 del CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, no logró la parte demandada reconviniente demostrar que si había cumplido con sus obligaciones lo que hace procedente el razonamiento de que hubo un incumplimiento del contrato objeto de la presente demanda y así debe ser declarado en la parte dispositiva del presente fallo, por una parte.

Y, por la otra, es necesario dejar claramente establecido que los Daños y Perjuicios que pretende el actor hacer valer en contra del demandado, no fueron demostrados, tal y como lo exige la Jurisprudencia patria de manera reiterada cuando se demanda daños y perjuicios, como de seguidas se señala:

Sentencia de fecha veintiuno de marzo del año dos mil cinco (21/03/2005), dictada en el expediente número 8214/04, por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA, donde se estableció:

… Dentro de las clases de daños y perjuicios tenemos los contractuales que encuadran dentro de los daños y perjuicios en general, y su reparación se extenderá a los daños materiales causados (daño emergente y lucro cesante) con las limitaciones expresadas en los artículos 1274 y 1275 Código Civil; los compensatorios que son causados por el incumplimiento permanente, total y parcial de la obligación incumplida por el deudor, con el pago de sumas de dinero. Esta clase de daños se encuentra consagrada en el artículo 1.271 eijusdem que establece: “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación...”; los moratorios que son aquellos causados por el retardo culposo del deudor en el cumplimiento de sus obligaciones, previstos en el artículo 1271 del Código Civil que establece “El deudor será responsable de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución...”; el daño emergente que surge cuando se configura de inmediato en el patrimonio del acreedor tan pronto ocurre el incumplimiento, y se configura cuando existe una disminución del patrimonio; y el lucro cesante, que es el daño experimentado por el acreedor por la merma o disminución que sufre su patrimonio por habérsele privado de una ganancia a la cual tenía derecho, y cuya privación se debió al incumplimiento. Estas dos últimas clases de daño se encuentran reguladas en el artículo 1273 que prevé: “los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación”.

La procedencia de esta clase de daños depende de la existencia en autos de pruebas suficientes que permitan demostrar su concurrencia por tales conceptos.

A este respecto señala la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fallo del 21 de mayo de 2002, lo siguiente:

…Ahora bien, en sentencia de esta Sala de fecha 5 de abril de 2001, signada con el número 00638, se estableció lo que a continuación se transcribe:

…En tal sentido, la especificación de los daños y sus causas sólo exige las explicaciones indispensables para que el demandado conozca la pretensión resarcitoria del actor en todos sus aspectos.

Así, la especificación de los daños y sus causas no están referidos a la cuantificación de los daños, toda vez que conforme al artículo 249 del código de Procedimiento Civil, la estimación puede realizarse a través de una experticia complementaria del fallo, en caso que los daños no pudieran ser estimados por el Juez

.

…Ahora bien, la lectura del escrito de la demanda, así como del escrito de contradicción y subsanación presentado por la actora, revelan que no se realizó ninguna especificación o narración de los daños materiales o morales que permitan una mejor formación del contradictorio, afectando en consecuencia el derecho a la defensa de la parte demandada, pues se limitó la accionante a mencionar que se le están causando unos daños, cuantificándolos y estimándolos, sin decir en forma expresa en qué consisten los mismos; razón por la cual la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, relativa al ordinal 7º del artículo 340 ejusdem también debe prosperar. Así se decide.”

Sin embargo, consta que a pesar de que el daño emergente y el lucro cesante fueron exigidos en el escrito libelar, el actor no los probó durante la secuela probatoria y por lo tanto, en aplicación del Principio In dubio Pro Reo consagrado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone que los jueces están en la obligación de declarar sin lugar la demanda cuando, a su juicio no exista plena prueba de los hechos alegados en ella, ante la falta de elementos probatorios suficientes para dar por demostrada la concurrencia de esos daños exigidos y cuantificados en el libelo, se concluye que la petición debe ser desestimada. Y así se decide.

(Negrillas del Tribunal).

Sentencia número PJ382006000302 de fecha seis de octubre del año dos mil seis (06/10/2006), dictada en el expediente número BP02-V-2005-000361, por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI, BARCELONA, donde se estableció:

…Ahora bien, es importante destacar que para que exista validamente la responsabilidad civil extra-contractual deben darse una serie de requisitos como lo son: a) el daño sufrido por una persona, b) la culpa de la persona que lo causa y c) relación de causalidad entre dicha culpa y aquel daño.

A este respecto señala el artículo 1185 del Código Civil que: “… quien actúe con intención, negligencia o imprudencia y cause un daño a otro queda obligado a repararlo…”. Lo que presupone necesariamente un deber jurídico predeterminado y anterior por el cual todo sujeto de derecho tiene a su cargo la necesidad de desarrollar una conducta prefijada que consiste en no causar daño a otros con intención, negligencia o imprudencia, y si causa ese daño en tales circunstancias está obligado a reparar el daño causado. Pero hay que tener en consideración que el daño causado debe ser cierto, debe lesionar un derecho o un interés legítimo, debe ser determinado o determinable, no debe haber sido reparado y por último debe ser personal a quien lo reclama.

En consideración a las valoraciones precedentes y por cuanto se evidencia que el actor no demostró a través de medio de prueba alguna, la ocurrencia de los daños y perjuicios demandados, es forzoso para este Tribunal considerar que la pretensión del demandante no debe prosperar, y así se declara…

(Negrillas del Tribunal).

Esta juzgadora comparte los criterios antes señalados, por lo que forzosamente debe concluir que los daños y perjuicios solicitados no son procedentes ya que el actor no los demostró sino solo se limitó en señalar lo siguiente:

….Por cuanto el despojo que ha sufrido nuestra representada le ha impedido obtener los frutos derivados de su propiedad y esfuerzo desde mediados del año 2001 demandamos igualmente, en su nombre, la indemnización por los daños y perjuicios consistentes en el equivalente a los cánones de arrendamiento dejados de percibir desde el 1° de enero de 2002, calculados sobre el valor de la vivienda durante cada año, el cual debe ser ajustado anualmente conforme a la inflación sufrida en cada año sucesivo. Para ello pedimos sea determinado por un experto, nombrado por el Tribunal, mediante experticia complementaria del fallo. Pedimos esta indemnización hasta la definitiva entrega del inmueble…

(Negrillas del Tribunal)

Siendo así como ya lo dije antes los Daños y Perjuicios solicitados no son procedentes y así debe ser declarado en la parte Dispositiva en el presente fallo.

DISPOSITIVA:

Por las razones anteriormente expuestas este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Improcedente el Punto Previo de la Inepta Acumulación alegada, en la contestación de la demanda por la parte accionada la Ciudadana S.B., quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.829.218, representada judicialmente por los abogados en ejercicio A.T.F., R.V.O. y A.T.S., inscritos en Inpreabogado bajo los Números.12.545, 44.248 y 93.152, respectivamente. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA intentada por el ciudadano E.F.Y., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-2.922.217 y de este domicilio, representado en la Reforma de la Demanda por las abogadas en ejercicio DAMELYS REYES y N.Z., inscritas en el Inpreabogado bajo los números 24.028 y 25.280, respectivamente, actuando en su condición de Administrador Gerente de la empresa “PROYECTOS CONSTRUCCIONES Y MANTENIMIENTOS, C.A. (PROCOMAN, C.A.) Sociedad Mercantil domiciliada en Cumaná, debidamente inscrita, originalmente ante el Registro de Comercio llevado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y del Trabajo del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, en fecha 18 de agosto de 1978, bajo el Nº 443, Folios vuelto del 28 al 31, Tomo 04, posteriormente inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 31 de Julio del 2002, bajo el Nº 19, Tomo A-35 y cuya última modificación fue inscrita ante el registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha 28 de junio del 2004, bajo el Nº 99, Tomo A-05. Folios 414 al 420, ampliamente facultado por la Cláusula Décima Sexta de los Estatutos, contra la ciudadana S.B., quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.829.218, representada judicialmente por los abogados en ejercicio A.T.F., R.V.O. y A.T.S., inscritos en Inpreabogado bajo los Números.12.545, 44.248 y 93.152, respectivamente. TERCERO: SIN LUGAR la Reconvención intentada por la ciudadana S.B., quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.829.218, representada judicialmente por los abogados en ejercicio A.T.F., R.V.O. y A.T.S., inscritos en Inpreabogado bajo los Números.12.545, 44.248 y 93.152, respectivamente, contra la empresa “PROYECTOS CONSTRUCCIONES Y MANTENIMIENTOS, C.A. (PROCOMAN, C.A ) arriba suficientemente identificada, representada por el ciudadano E.F.Y., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-2.922.217 y de este domicilio, actuando en su condición de Administrador Gerente de la empresa y representado en la Reforma de la Demanda por las abogadas en ejercicio DAMELYS REYES y N.Z., inscritas en el Inpreabogado bajo los números 24.028 y 25.280, respectivamente. CUARTO: Por el carácter Parcialmente CON LUGAR del fallo, procede la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA suscrito por ambas partes en fecha veintiuno de mayo del año dos mil uno (21/05/2001) y en consecuencia la entrega inmediata del Inmueble conformado por una casa y terreno, ubicada en la PARCELA Nº 12, MANZANAS “B”, de la UBANIZACION VILLA CARIÑO”, propiedad de PROCOMAN ubicada en jurisdicción de la parroquia V.V., Municipio Sucre del Estado Sucre, en el Sector Punta Delgada; con un área de ciento cuarenta y cuatro metros cuadrados (144 Mts2) aproximadamente, e identificado plenamente en el documento de Parcelamiento Protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Sucre, bajo el Nº 43, Protocolo Primero, Tomo 29, de fecha veintinueve de diciembre de mil novecientos noventa y siete (29/12/1997); dicho terreno pertenece a la vendedora según consta de documento, Protocolizado en la antes mencionada Oficina de Registro en fecha veinticuatro de marzo del año mil novecientos noventa y siete (24/03/1997), bajo el Nº 29, Protocolo Primero, Tomo 21; y que se identifica plenamente en el documento de Parcelamiento, libre de personas y cosas. ASÍ SE DECIDE.

Se declara IMPROCEDENTE la INDEMNIZACIÓN de los Daños y Perjuicios solicitados en el libelo de la demanda, fundamentada en las jurisprudencias trascritas en la parte motiva de la presente sentencia, por cuanto los mismos no fueron demostrados en los autos. ASÍ SE DECIDE.

No hay condenatoria en costas por el carácter Parcialmente Con Lugar del fallo, con relación a la demanda principal.

Se condena en Costas a la parte demandada reconviniente, de conformidad con el artículo 274 del CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, en la demanda de RECONVENCIÓN

Se deja expresa constancia de que la presente decisión ha sido publicada dentro del lapso legal. Vence el día ocho de febrero del año dos mil diez (08/02/2010). QUE CONSTE.

Publíquese, Regístrese, Diarícese, Déjese Copia Certificada y Publíquese en la Pagina Web de este Tribunal.

Fundamento Legal de la presente decisión el artículo 506 del CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, artículo 548 del Código Civil, artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, Jurisprudencias trascritas y Doctrinas.

Dada, Firmada y Sellada en el Salón de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE. En Cumaná a los ocho días del mes de febrero del año dos mil diez (08/02/2010). Años 199° y 150°.

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DRA. I.B.D.A.;

Jueza;

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ABOG. A.P.D.M.;

Secretaria Suplente.

NOTA: En esta misma fecha (08/02/2010) y previos los requisitos de Ley, siendo la una de la tarde (01:00 p.m.), se publicó la anterior Sentencia.

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ABOG. A.P.D.M.;

Secretaria Suplente.

IBdeA/mmdz.

EXP. 09649