Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Portuguesa (Extensión Acarigua), de 6 de Julio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL T.D.S.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación

I

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:

Parte demandante: E.R.C.A., venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio y titular de la cédula de identidad V 15.869.392.

Apoderado del demandante: J.L.J.T., abogado en ejercicio inscrito en INPREABOGADO bajo el número 65.694.

Demandado: J.L.M.L., venezolano, mayor de edad soltero y titular de la cédula de identidad V 13.906.902.

Apoderados del demandado: No tiene apoderados constituidos en la presente causa.

Motivo: Resolución de contrato de arrendamiento.

Sentencia: Definitiva.

Sin informes.

II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:

Se inició la presente causa ante este Tribunal, por demanda de resolución de contrato de arrendamiento intentada por E.R.C.A., alegando que es propietario de una parcela de terreno que dio en arrendamiento a J.L.M.L..

La demanda se admitió por auto del 26 de marzo de 2009 y la citación del demandado se practicó el 29 de abril de 2009.

El demandado no dio contestación a la demanda ni promovió prueba alguna por lo que por auto del 25 de junio de 2009 se advirtió a las partes que se procedería a sentenciar la causa dentro de los ocho días siguientes al vencimiento del lapso de promoción de pruebas.

Hecha la narrativa en los términos anteriores, este Tribunal pasa a dictar sen¬tencia, previas las consideraciones siguientes:

III

FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO DE LA DECISIÓN:

Este Tribunal, de conformidad con lo que dispone el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, seguidamente establece los motivos de hecho y de derecho de la decisión:

La pretensión procesal del demandante E.R.C.A. expuesta en el libelo de la demanda, consiste en que se declare la resolución de un contrato de arrendamiento, que afirma haber celebrado con el demandado J.L.M.L. y que se condene a dicho demandado a pagarle CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) por los cánones de arrendamiento de los meses 15 de noviembre de 2008, 15 de diciembre de 2008, 15 de enero de 2009, 15 de febrero de 2009 y 15 de marzo de 2009, así como los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble arrendado.

Además, pretende el demandante que se condene al demandado a pagarle VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 25,00) por concepto de cláusula penal por retardo en el pago del arrendamiento, así como CINCO BOLÍVARES (Bs. 5,00) por cada mes de retardo en el pago del arrendamiento, hasta la entrega del inmueble.

Se alega en el libelo de la demanda, que el demandante E.R.C.A. es propietario de una parcela de terreno ubicada en la Avenida 36, entre calles 34 y 35 N° 34-65, en Acarigua, Estado Portuguesa, con un área de Cuatrocientos Metros Cuadrados (400 m2), alinderado así: Norte, En diecisiete metros con treinta centímetros (17,30 mts.), con casa y solar de P.P.P.; Sur, En catorce metros con cinco centímetros (14,05 mts.) con Avenida 36; Este, En veintinueve metros con ochenta centímetros (29,80 mts.) con solar y casa de Antodi Sarli; y Oeste, En treinta metros con sesenta centímetros (30,60 mts.) con casa y solar de B.B., según consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Acarigua, Estado Portuguesa, el 09 de junio de 2006, bajo el N° 26, Tomo 67 y en documento de liberación autenticado ante la misma Notaría el 23 de agosto de 2006, bajo el N° 91, Tomo 08.

Que en fecha 21 de noviembre de 2008, suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado, ante la misma Notaría Pública, bajo el N° 27, Tomo 150, con el ciudadano J.L.M.L., con una duración de 5 años, a partir del 15 de noviembre de 2008, con un canon de arrendamiento de Un Mil Bolívares Fuertes (Bs. 1.000,oo), pagaderos los quince (15) primeros días de cada mes, y el retardo en el pago de la misma se estableció el pago de una cláusula penal de Cinco Bolívares (Bs. 5,oo) por cada día de retardo o atraso en el pago de la misma; que se fijó la cantidad de Tres mil Bolívares Fuertes (Bs. 3.000,oo) como garantía de depósito del inmueble, los cuales serían devueltos a El Arrendatario luego de la entrega del inmueble arrendado solvente en los servicios públicos prestados en la parcela de terreno y hechas las reparaciones necesarias.

Que El Arrendatario le hizo entrega de dos cheques, el primero el 01 de noviembre de 2008, y el segundo el 03 de noviembre de 2008, contra el Banco Exterior, agencia Acarigua, por Bs. 1.500,oo cada uno, para el pago de la garantía de depósito, cheques éstos que no se pudieron ser efectivos, y hasta la fecha no le ha cancelado el pago por tal concepto, ni le ha cancelado el canon de arrendamiento, adeudando así los meses de 15 de noviembre de 2008, 15 de diciembre de 2008, 15 de enero de 2009, 15 de febrero de 2009 y 15 de marzo de 2009, por cantidad de Mil Bolívares Fuertes (Bs. 1.000,oo) cada uno; que desde que fue firmado el contrato de arrendamiento no ha visto a El Arrendatario ni éste ha ocupado la parcela de terreno, ni le manifiesta si va a continuar o no con el arrendamiento.

Que por cuanto El Arrendatario ha incumplido con las cláusulas tercera y sexta del contrato de arrendamiento, no habiéndole cancelado cánones de arrendamiento desde el 15 de noviembre de 2008, hasta la fecha no tampoco ha cancelado la garantía de depósito, es por lo que ejerce la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado.

Trabada la litis tan solo en los términos de los hechos alegados en el escrito de la demanda por el demandante E.R.C.A. por no haber dado el demandado J.L.M.L. contestación a la demanda, este Tribunal procede a analizar las pruebas cursantes en autos, con vista a tales alegatos:

ANÁLISIS PROBATORIO:

Pruebas de la parte actora:

1) Folios 7 y 8, copia fotostática de documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Acarigua, Estado Portuguesa, en fecha 09 de junio de 2006, bajo el N° 26, Tomo 67, a través del cual el ciudadano E.A.S.C. dio en venta condicional al ciudadano E.R.C.A., una parcela de terreno propio, ubicada en la avenida 36, entre calles 34 y 35 N° 34-65, de Acarigua, Estado Portuguesa, constante de Cuatrocientos Metros Cuadrados (400 m2), alinderado así: Norte, En Diecisiete Metros con Treinta Centímetros (17,30 mts.), con casa y solar de P.P.P.; Sur, En Catorce Metros con Cinco Centímetros (14,05 mts.) con Avenida 36; Este, En Veintinueve Metros con Ochenta Centímetros (29,80 mts.) con solar y casa de Antodi Sarli; y Oeste, En Treinta Metros con Sesenta Centímetros (30,60 mts.) con casa y solar de B.B..

Con este instrumento el demandante pretende demostrar que es propietario del terreno que afirma haber dado en arrendamiento al demandado.

No obstante de conformidad con lo que dispone el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella. De la lectura de esta disposición, se aprecia que la cualidad de arrendador no implica la de propietario y las partes en el contrato de arrendamiento, son por una parte el arrendador, que puede o no ser propietario y por la otra el arrendatario. La posibilidad de que el propietario y el arrendador pueden ser personas diferentes, se evidencia además, del texto del artículo 1.595 también del Código Civil, según el cual el arrendatario está obligado a poner en conocimiento del dueño de las reparaciones que debe hacer el arrendador, así como en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el que aparece que a los fines del procedimiento administrativo se considerará interesado tanto el propietario en el literal “a”, como el arrendador en el literal “b”.

Por otra parte, los derechos que al arrendador corresponden por el contrato de arrendamiento, son de carácter personal diferentes por lo tanto al derecho real que sobre la cosa tiene el propietario y diferente además que el derecho que sobre la misma cosa tiene el usufructuario, que a semejanza del derecho de propiedad, tiene carácter real.

Puede un usufructuario, en virtud de su usufructo dar en arrendamiento una cosa sobre la que tiene este derecho real, pero en tal supuesto, aun siendo real el derecho de usufructo, siempre tendrán carácter personal los derechos que derivan de un contrato de arrendamiento celebrado por el usufructuario, como que el que celebre el propietario mismo.

En este sentido, dice J.L.A.G., en su obra “CONTRATOS Y GARANTÍAS” (Universidad Católica A.B., Caracas 2001, 11ª edición revisada y puesta al día, página 377), que si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable y el contrato subsiste mientras que el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc).

Es evidente por las anteriores consideraciones, que es irrelevante para la decisión de la causa que el demandante sea o no propietario del inmueble que dice haber dado al demandado en arrendamiento, por lo que la copia fotostática del instrumento por el que el actor afirma haber adquirido dicho inmueble, ningún elemento de convicción aporta para la decisión de la causa y en consecuencia se desecha como carente de valor probatorio. Así se declara.

2) Folios 9 y 10, documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Acarigua, Estado Portuguesa, en fecha 23 de agosto de 2006, bajo el Nº 91, Tomo 8, a través del cual el ciudadano E.A.S.C., deja constancia que el comprador, ciudadano EDUARDO (sic) R.C.A., canceló totalmente el valor de la parcela de terreno en la fecha establecida en el documento arriba especificado, transfiriéndole la plena propiedad del dominio y posesión de la parcela de terreno.

Con este instrumento, al igual que con el anterior, pretende el demandante demostrar la propiedad que afirma tener sobre el inmueble que alega haber entregado el demandado en arrendamiento, pero por las razones expresadas al valorar la prueba anterior, es irrelevante para la decisión de la causa que el demandante sea o no propietario del inmueble que dice haber dado al demandado en arrendamiento, por lo que este instrumento en el que aparece que el demandante pagó el precio del inmueble, ningún elemento de convicción aporta para la decisión de la causa y en consecuencia se desecha como carente de valor probatorio. Así se declara.

3) Folios 11 al 13, documento autenticado en la Notaría Pública Primera de Acarigua, el 21 de noviembre de 2008, bajo el número 27, Tomo 150 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, durante el mismo año9 en el que aparece la celebración de un contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos E.R.C.A. y J.L.M.L., sobre una parcela de terreno de su propiedad, ubicada en la avenida 36, entre calles 34 y 35 N° 34-65 de la ciudad de Acarigua, Estado Portuguesa.

Este instrumento está autorizado por un funcionario público con facultad para darle fe pública, por lo que de conformidad con lo que disponen los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, hace fe de su contenido, así entre las partes, como con respecto a terceros, por lo que se aprecia como plena prueba, por así constar en su texto, de que el aquí demandante E.R.C.A. dio en arrendamiento al ahora demandado J.L.M.L., una parcela de terreno de su propiedad, ubicada en la avenida 36, entre calles 34 y 35 N° 34-65 de la ciudad de Acarigua, por cinco años, a partir del 15 de noviembre de 2008, con un canon de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) mensuales, pagaderos dentro de los primeros quince días de cada mes. Así se declara.

También aparece en este instrumento que en el contrato se pactó una cláusula penal de cinco bolívares (Bs. 5,00) por cada día de retardo, por lo que se aprecia igualmente como plena prueba de esta circunstancia. Así se declara.

4) Folios 14 al 16, dos (2) cheques emitidos en fechas 01 y 03 de noviembre de 2008, por el ciudadano J.M.L., a nombre de E.C., por Bs. 1.500,oo cada uno, y nota de devolución de cheques.

El demandado no alegó haber pagado mediante estos cheques, las cantidades que se le reclaman, por lo que los mismos no aportan elemento de convicción alguno para la decisión de la causa y en consecuencia se desechan conjuntamente con la hoja de devolución como carentes de valor probatorio. Así se declara.

Finalmente para decidir, el Tribunal observa:

SOBRE EL PROCEDIMIENTO:

Se dice en la demanda que el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, se celebró sobre una parcela de terreno ubicada en la Avenida 36, entre calles 34 y 35 N° 34-65, en Acarigua, Estado Portuguesa.

De conformidad con lo que dispone el artículo 3° del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal “a”, quedan fuera de su ámbito de aplicación los terrenos no edificados y no se alegó en la demanda que sobre el terreno objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución de demanda, exista alguna edificación, por lo que forzosamente se debe concluir, que la presente causa se debía seguir, como efectivamente se siguió, por el procedimiento ordinario y no por el procedimiento breve y especial, establecido en el referido Decreto Ley.

SOBRE EL MÉRITO DEL ASUNTO:

Como ya quedó dicho, la pretensión del demandante E.R.C.A., consiste en que se declare la resolución de un contrato de arrendamiento, que afirma haber celebrado con el demandado J.L.M.L. y que se condene a dicho demandado a pagarle CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) por los cánones de arrendamiento de los meses 15 de noviembre de 2008, 15 de diciembre de 2008, 15 de enero de 2009, 15 de febrero de 2009 y 15 de marzo de 2009, así como los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble arrendado. Además, pretende el demandante se condene al demandado a pagarle VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 25,00) por concepto de cláusula penal por retardo en el pago del arrendamiento y CINCO BOLÍVARES (Bs. 5,00) por cada mes de retardo en el pago del arrendamiento, hasta la entrega del inmueble.

El demandado, como se señaló, no dio contestación a la demanda, por lo que de conformidad con lo que dispone el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, se le debe tener por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante y si nada probare que lo favorezca.

De esta disposición se desprende que para que se produzca la confesión ficta es necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos que son:

1. Que el demandado no diere contestación a la demanda

2. Que nada probare que le favorezca, y

3. Que no sea contraria a derecho la petición del demandante.

Por lo que a objeto de poder determinar si se produjo el primer extremo al no haber dado el demandado contestación a la demanda.

Sobre el segundo requisito, el demandado no promovió pruebas y las instrumentales que el demandante acompañó a la demanda, concretamente el documento cursante en los folios 11 al 13 del expediente, demuestra la celebración del contrato de arrendamiento, cuya resolución se demanda y demuestra además, el canon pactado y que dicho canon debía pagarse dentro de los quince primeros días de cada mes, por lo que también se encuentra cumplido este segundo requisito.

En cuanto al tercer requisito cual es que no sea contraria a derecho la petición del demandante E.R.C.A., este Tribunal debe proceder a a.l.p. para determinar si están o no ajustadas a derecho.

Sobre lo anterior, de conformidad con lo que dispone el artículo 1167 del Código Civil, en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede reclamar judicialmente la resolución del contrato y al no haber pagado el demandado las pensiones de arrendamiento, la pretensión del demandante de que se resuelva este contrato está ajustada a derecho y es procedente.

También pretende el demandante E.R.C.A., se condene al demandado J.L.M.L. a pagarle CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) por los cánones de arrendamiento de los meses 15 de noviembre de 2008, 15 de diciembre de 2008, 15 de enero de 2009, 15 de febrero de 2009 y 15 de marzo de 2009, así como los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble arrendado.

Con respecto a lo anterior, de conformidad con lo que dispone el artículo 1264 del Código Civil, las obligaciones se deben cumplir exactamente como han sido contraídas, por lo que la pretensión del demandante E.R.C.A.d. que se condene al demandado J.L.M.L. a pagarle los cánones de arrendamiento, vencidos y los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble, también está ajustada a derecho y también se debe acordar.

El actor pretende además se condene al demandado a pagarle VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 25,00) por concepto de cláusula penal por retardo en el pago del arrendamiento y CINCO BOLÍVARES (Bs. 5,00) por cada mes de retardo en el pago del arrendamiento, hasta la entrega del inmueble.

Sobre esta pretensión el Tribunal observa:

La pensión de arrendamiento fue pactada entre las partes en MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) mensuales y los CINCO BOLÍVARES (Bs. 5,00) por cada mes de retardo que reclama el demandante, equivalen a un medio por ciento (0,5%) mensual de esa cantidad, por lo que no llega al uno por ciento (1%), por lo que tampoco esta pretensión es contraria a derecho y también al pago de esta cláusula penal debe condenarse al demandado.

Desde el vencimiento el 15 de noviembre de 2008 de la primera pensión reclamada, han transcurrido siete meses completos hasta la fecha de esta sentencia, a razón de CINCO BOLÍVARES (Bs. 5,00) por cada mes de retardo, totaliza TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 35,00), por la del 15 de diciembre de 2008, TREINTA BOLÍVARES (Bs. 30,00), por la que venció el 15 de enero de 2009, VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 25,00), por la del 15 de febrero de 2009, VEINTE BOLÍVARES (Bs. 20,00), por la del 15 de marzo de 2009 QUINCE BOLÍVARES (Bs. 15,00), por la del 15 de abril de 2009 DIEZ BOLÍVARES (Bs. 10,00) y por la que venció el 15 de mayo de 2009 CINCO BOLÍVARES (Bs. 5,00) y al pago de estas cantidades también se debe condenar al demandado. Así finalmente se establece.

IV

DISPOSITIVA:

Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en el nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, cobro de pensiones insolutas y de cláusula penal, intentada por E.R.C.A. contra J.L.M.L., ambos ya identificados y se declara resuelto el contrato, por el que el demandante E.R.C.A. entregó en arrendamiento al demandado J.L.M.L. una parcela de terreno de su propiedad, ubicada en la avenida 36, entre calles 34 y 35 N° 34-65 de la ciudad de Acarigua, con un área de Cuatrocientos Metros Cuadrados (400 m2), alinderado así: Norte, En diecisiete metros con treinta centímetros (17,30 mts.), con casa y solar de P.P.P.; Sur, En catorce metros con cinco centímetros (14,05 mts.) con Avenida 36; Este, En veintinueve metros con ochenta centímetros (29,80 mts.) con solar y casa de Antodi Sarli; y Oeste, En treinta metros con sesenta centímetros (30,60 mts.) con casa y solar de B.B..

Además se condena al demandado J.L.M.L. a entregar al demandante E.R.C.A. dicho terreno y a pagarle las siguientes cantidades: PRIMERO: CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) por los cánones de arrendamiento de los meses que comenzaron el 15 de noviembre de 2008, 15 de diciembre de 2008, 15 de enero de 2009, 15 de febrero de 2009 y 15 de marzo de 2009. SEGUNDO: TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) por los meses que comenzaron el 15 de abril de 2009, el 15 de mayo de 2009 y el 15 de junio de 2009, a razón de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) cada uno. TERCERO: CIENTO CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 140,00) por el retardo en el pago de las pensiones de arrendamiento, a título de cláusula penal.

De conformidad con lo que dispone el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas al demandado J.L.M.L. por haber resultado totalmente vencido.

Regístrese, publíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Audiencias del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua, a los seis (06) días del mes de julio de dos mil nueve.-

El Juez

Abg. Ignacio José Herrera González

La Secretaria

Abg. Nancy Galíndez de González

Siendo las 3 y 20 minutos de la tarde, se publicó y se registró la anterior decisión como fue ordenado. La Secretaria