Decisión nº 13200 de Juzgado Primero del Municipio Iribarren de Lara, de 7 de Julio de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, siete de julio de dos mil ocho

198º y 149º

ASUNTO : KP02-V-2007-001486

Exp. 13.200 / Desalojo

Se inició la presente causa el 10 de mayo de 2007 mediante auto de admisión del libelo de demanda que por desalojo intentara la ciudadana E.H.D.V. quien es venezolana, de mayor edad, portadora de la cédula de identidad N° 1.264.711 y de este domicilio, asistida en este acto por el abogado en ejercicio G.M.P., inscrito en el IPSA bajo el N° 18.845; en contra de la ciudadana I.G., igualmente venezolana, portadora de la cédula de identidad N° V- 7.367.497 y de este domicilio.

Una vez admitida la demanda se emplazó a la demandada para el segundo día de despacho siguiente a que constare en autos su citación a fin de dar contestación a la demanda. En fecha 11-06-07 consigna el Alguacil recaudos de citación sin firmar por haberse negado a ello la demandada, por lo que una vez solicitado y acordado, se trasladó la Secretaria a fin de notificar a la demandada conforme a las previsiones del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, de cuya diligencia se dejó constancia el 25-07-07. Seguidamente en fecha 27-07-07 comparece la demandada asistida por el abogado J.H., inscrito en el IPSA bajo el N° 68.891 y procede a consignar escrito de contestación en el que igualmente opone la cuestión previa de la prejudicialidad. En fecha 23-10-07 la Juez Especial designada procede a avocarse al conocimiento de la causa; librándose en la misma oportunidad oficio a la Fiscalía del Ministerio Público del Estado Lara conforme a lo solicitado por la demandada en su escrito de contestación. Abierta la causa a pruebas, ninguna de las partes promovió pruebas. Llegada la oportunidad para dictar sentencia definitiva, en fecha 03-12-07 la juez especial procedió a emitir su fallo, declarando con lugar la demanda. Verificada la notificación de las partes, la demandada apeló de la sentencia por lo que se remitieron los autos al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T. delE.L., quien mediante sentencia de fecha 13-02-2008 declaró con lugar la apelación y anuló el fallo proferido, ordenando en consecuencia se dictara una nueva decisión de mérito en la que el Tribunal se pronunciase sobre la cuestión previa opuesta, por lo que fueron remitidos los autos a este Tribunal. Una vez recibido el expediente se procedió a dictar auto en el que, la juez titular, tomando en consideración que el fallo anulado fue proferido por este mismo Tribunal, vale decir Juzgado Primero del Municipio Iribarren (órgano desde el punto de vista objetivo), pero emitido por la Juez especial designada Dra. Keydis P.O. (órgano desde el punto de vista subjetivo) no existiendo por tanto ninguna causa de inhabilitación para que la Juez Titular a cargo dictara nueva sentencia en vista de que tanto la inhibición como la recusación son esencialmente personales, acordó conocer la causa y advirtió a las partes que se procedería a dictar sentencia oportunamente en acatamiento a la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T. delE.L. por lo que de seguidas pasa a hacerlo en los siguientes términos:

Alega la parte actora como fundamento de su pretensión que celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana I.G. el 03 de septiembre de 2004 sobre un inmueble constituido por una casa de habitación situada en el Barrio Andrés Eloy Blanco, Carrera 03, esquina de la Calle 3, Nro. 3-7, de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, con las siguientes características: sala, comedor, tres habitaciones, cocina, recibo comedor, un baño, lavadero, un garaje, jardín, construida con paredes de bloque, piso de cemento, techo de zinc, puertas y ventanas de hierro. Continúa manifestando que dicho contrato comenzó a regir a partir del 03 de septiembre del 2004 por un plazo de doce (12) meses fijos sin prórroga conforme a lo establecido en la cláusula cuarta, indicando además que en la cláusula tercera se fijó el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) el cual se cancelaría los días 03 de cada mes por mensualidades vencidas, mediante depósitos en la cuenta de ahorro Nº 24070200272444 del Banco Provincial. En este sentido sostiene que desde el mes de Febrero del 2007 la arrendataria no realiza los pagos de los cánones de arrendamiento, encontrándose insolvente en lo que respecta a su principal obligación puesto que adeuda los cánones correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril del 2007. Continua alegando que pese a que el 30 de Abril de 2005 le envió notificación concediéndole una prórroga de 60 días continuos para desalojar el inmueble, al cual la arrendataria hizo caso omiso; acudiendo posteriormente a la Oficina de Inquilinato sin obtener resultados satisfactorios debido a que no atendió al llamado, es por lo que con fundamento en los artículos 1167, 1264, 1592 del Código Civil, 33 y 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios acude ante esta Autoridad para demandar a la ciudadana I.G. para que sea condenada a la desocupación inmediata del inmueble objeto del contrato, libre de personas y cosas por estar insolvente en el pago de los meses de Febrero, Marzo y Abril del 2007, a razón de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) cada uno. Solicita igualmente, en virtud del atraso voluntario y perenne de la arrendataria, el cumplimiento de lo establecido en la cláusula décima del contrato en donde se comprometió a pagar la suma de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) en virtud del retardo en la entrega, transcurriendo hasta el momento de la interposición de la demanda más de QUINIENTOS SETENTA (570) días continuos sin que la arrendataria haya cumplido con su obligación de entregar la cosa arrendada al tiempo previsto. Por último estima la demanda en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000, 00)

En la oportunidad legal para contestar la demanda intentada, la demandada procede a contradecirla tanto en los hechos como el derecho alegados por el demandante. Reconoce expresamente la existencia de un contrato de arrendamiento que une a las partes, sin embargo alega el hecho de que la arrendadora a través de sus familiares perturbaron su tranquilidad, violando la normativa que regula la convención arrendaticia como lo previsto en el artículo 1585, ordinal 3° del Código Civil. En este sentido indica que en fecha anterior a la presente demanda, fue atacado su hijo quien fue despojado de mercancía y objetos personales hasta el punto de disparar contra su humanidad dentro de la vivienda, agresión que fue denunciada a las autoridades competentes realizándose la experticia correspondiente a fin de establecer las respectivas responsabilidades, en una persona muy allegada a la arrendataria; por lo que en este sentido opone la cuestión previa de la prejudicialidad contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, solicitando sea oficiado el Ministerio Público a los fines de corroborar los hechos alegados.

Siendo estos los términos en que quedó trabada la litis, el primer aspecto que debe resolver esta juzgadora es el relativo a la cuestión previa de prejudicialidad opuesta por la demandada, esto es la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto. En cuanto a esta cuestión previa es necesario señalar que se ha considerado desde el punto de vista doctrinal que es prejudicial toda cuestión que requiere o exige resolución anterior y previa a la sentencia de lo principal, por estar o hallarse ésta subordinada a aquella. De suerte que la prejudicialidad implica que lo discutido en un proceso va a influir en forma directa en el otro; de manera que la decisión de éste depende de lo decidido en aquél. En este caso la demandada alega la prejudicialidad con fundamento en la existencia de una denuncia formulada por ante el Ministerio Público en virtud de la presunta comisión del delito de robo a mana armada y lesiones personales contra su hijo, debiendo indicar aquí que además de no estar demostrada dicha afirmación pues fue recibido oficio de la Fiscalía Superior del Estado Lara (folio 40) en donde se informa que el Sistema de Distribución y Asignación de casos llevados por dicha Fiscalía no registró denuncia en contra de la ciudadana E.H. deV.; este tipo de procedimientos penales para nada inciden en procedimientos como estos en donde lo discutido se relaciona con los derechos y obligaciones civiles derivados de la celebración de un contrato de arrendamiento, pues como se dijo antes, la prejudicialidad de un proceso implica que de su resultado dependa el pronunciamiento que vaya a producirse en el otro, en este caso, de comprobarse la comisión de un delito por parte de la demandante contra la demandada, o contra algún descendiente suyo, la consecuencia sería la imposición de las penas correspondientes de acuerdo con la Ley penal vigente, pero en nada tiene que ver esta sanción con la resolución o desalojo de un inmueble que se interponga por vía civil en donde lo que debe determinar el juez es, si en efecto está demostrada o no la causa de terminación del contrato que ha sido alegada por el demandante, por lo que debe quedar desechada la cuestión previa de prejudicialidad alegada por la demandada y así se decide.

Desechada la cuestión previa opuesta corresponde a esta sentenciadora resolver la controversia planteada estableciendo como primer aspecto la naturaleza jurídica del contrato celebrado. En este sentido se observa que la parte demandante trajo a los autos un documento privado cursante al folio tres (03) el cual fue reconocido por la parte demandada por lo que surte pleno valor probatorio en este juicio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, expresa la cláusula cuarta de dicho contrato lo siguiente: “De manera expresa se establece y así lo acepta EL ARRENDATARIO que el plazo de duración del presente contrato será de doce (12) meses, plazo fijo, a partir del tres (3) de Septiembre de Dos Mil Cuatro (2004)” Del contenido de dicha cláusula se desprende que las partes convinieron en que la duración del contrato sería de un año fijo sin posibilidades de prórrogas automáticas, de suerte que llegado el día de su vencimiento, esto es 03-09-05, comenzó a correr el período de prórroga legal de seis meses establecido en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios venciéndose ésta el 03-03-06. Una vez producido el vencimiento de la prórroga legal al haber continuado la arrendataria en la ocupación del inmueble sin oposición del arrendador, el contrato se convirtió a tiempo indeterminado quedando vigentes todas las cláusulas contractuales excepto la del tiempo, de conformidad con el artículo 1614 del Código Civil, siendo esa su naturaleza jurídica y así se establece.

Entrando al fondo de lo planteado, se observa que la parte demandante fundamenta su demanda en el hecho de que la arrendataria ha dejado de pagar el canon mensual convenido en el contrato, teniendo hasta la interposición de la demanda tres mensualidades insolutas correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril de 2007 por lo que demanda el desalojo y la subsiguiente entrega del inmueble así como el resarcimiento de los daños y perjuicios causados por el retardo en la entrega del inmueble arrendado tal como fue convenido en el contrato en su cláusula décima. Por su parte la demandada en su contestación, admite la existencia de la relación contractual, sin embargo contradice la demanda tanto en los hechos como en el derecho y se excepciona al manifestar que fue perturbada la tranquilidad ocasionada por los familiares de la arrendadora quien incumple así las normativas legales que regulan las relaciones contractuales. Alegato que debe quedar desechado ya que como se señaló arriba nada tiene que ver en la acción de desalojo interpuesta, que la demandada haya sido objeto o no de perturbación y que ello viole lo dispuesto en el artículo 1585 del Código sustantivo, pues en todo caso la arrendataria debió ejercer las acciones legales pertinentes y no consta en autos que ello se haya materializado para así obtener el resarcimiento de los daños causados si los hubiere, asunto que no compete analizar en esta causa. Ahora bien como quiera que el fundamento de la presente demanda lo constituye la falta de pago de la inquilina quien al decir de la actora ha dejado de cancelar tres mensualidades consecutivas (febrero, marzo y abril de 2007) debe este Tribunal proceder a examinar las pruebas producidas por las partes en el juicio para establecer si cada una de ellas cumplió la carga probatoria que le correspondía. A este respecto se debe mencionar que en materia de obligaciones, el artículo 1.354 del Código Civil establece que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación; lo que significa que en el presente caso, la demandante tiene la carga de probar la existencia de una obligación de pago incumplida por parte de la demandada, lo que está evidenciado a través del contrato de arrendamiento en donde la arrendataria demandada se comprometió el pago del canon mensual. Por su parte la demandada a quien se le imputa el incumplimiento, debe probar el pago de los cánones que se dicen insolutos, observándose que ésta no aportó ningún elemento de prueba que permitiera desvirtuar el estado de insolvencia que le imputa la parte actora, de suerte que la acción ejercida debe prosperar y en consecuencia condenarse a la demandada incursa en la falta de pago de más de dos mensualidades, a desalojar el inmueble arrendado como lo establece el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se decide.

Igualmente solicita la demandante le sean resarcidos los daños y perjuicios ocasionados por el retardo en que ha incurrido la arrendataria en el cumplimiento de su obligación de acuerdo a lo establecido en la cláusula décima del contrato la cual expresa textualmente lo siguiente: “EL ARRENDATARIO se compromete a entregar el inmueble objeto de este contrato, al vencimiento del mismo a satisfacción de EL ARREDADOR y si transcurrido el término de duración del presente contrato el inmueble aún no ha sido entregado, EL ARRENDATARIO se compromete a pagar la suma de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000) por su incumplimiento en la entrega, dado el carácter de contrato a tiempo determinado.” Al respecto el artículo 1167 del Código Civil señala que puede reclamarse conjunta o separadamente con la acción de resolución o de cumplimiento el pago de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello. Esto significa que siempre podrá el contratante conjunta o separadamente reclamar el pago de los daños que la inejecución o la ejecución tardía del contrato han generado y para esto deberá demostrar la relación de causa a efecto entre la conducta culposa del otro contratante y el daño o perjuicio generado. Así mismo es necesario señalar que las partes pueden pactar contractualmente el pago de los daños y perjuicios y predeterminar en una cláusula contractual el monto que por ese concepto debe pagar la parte que culposamente incumpla. En este caso como se señaló arriba, el contrato se indeterminó por haber transcurrido el lapso de prorroga legal y continuar el arrendatario en la ocupación pacífica del inmueble de manera que mal podría reclamarse el pago de lo debido por falta de entrega oportuna del inmueble pues al indeterminarse el contrato no existe un tiempo predeterminado para la entrega. Precisamente la indeterminación del contrato implica que el éste, continuará vigente indefinidamente hasta que la arrendataria incurra en una de las causales de desocupación previstas en la especial Ley de Arrendamientos Inmobiliarios específicamente en el artículo 34. En este caso particular se demanda a la inquilina por haber incurrido en la causal prevista en el literal a) es decir la falta de pago de dos mensualidades consecutivas. Cosa distinta hubiera sido si en vez de demandar el pago de lo previsto en esta cláusula se hubiera demandado el pago de una cantidad equivalente al canon de arrendamiento hasta que se lograra la entrega del inmueble ya que esta sería una indemnización que si es posible acordarla a favor del arrendador por cuanto el arrendamiento debe generar para el arrendador un beneficio económico que se traduce en recibir mensualmente una cantidad de dinero previamente fijada por efecto del disfrute del inmueble por parte del arrendatario de suerte que mientras éste último esté disfrutando de la cosa es justo que pague por vía indemnizatoria una cantidad equivalente al canon de arrendamiento insoluto para que no se produzca un enriquecimiento sin causa a su favor y así se decide.

En consideración a los argumentos antes expuestos este Tribunal Administrando Justicia En Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la cuestión previa de prejudicialidad contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo de inmueble interpuesta por la ciudadana E.H.D.V. contra la ciudadana I.G., ambas suficientemente identificadas en la narrativa de este fallo. En consecuencia se condena a la demandada a entregar el inmueble arrendado constituido por una casa situada en el Barrio Andrés Eloy Blanco, Carrera 3 esquina de la Calle 3, N° 3-7 de esta ciudad, libre de personas y cosas. No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total. Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso de Ley, se ordena notificar a las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y Regístrese.

Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los siete (07) días del mes de Julio del año dos mil ocho (2008). Años: 198º y 149º.

La Juez,

Dra. L.L.R. deR.

La Secretaria,

A.L.P.

En la misma fecha se publicó, siendo las 10:20 a.m.

La Sec.,