Decisión de Primero De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry de Aragua, de 23 de Abril de 2009

“LA DEMANDADA” y “EL DEMANDANTE”, acuerdan realizar sobre el inmueble objeto de la controversia identificado como un Local Comercial, distinguido con el No. 18, ubicado en el Centro Comercial La Arboleda, situado en la Avenida Principal Urbanización La Arboleda de esta ciudad de Maracay, Estado Aragua, situado en la planta segunda del centro comercial La Arboleda, con un área de QUINIENTOS TREINTA Y DOS METROS CUADRADOS CON VEINTISEIS DECIMETROS CUADRADOS (532,26 Mts2), aproximadamente, según el plano del mismo que las partes declaran conocer y que se encuentra anexo al presente expediente, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con fachada norte del edificio, SUR: Con fachada sur del edificio y pasillo de circulación; ESTE: Con local Nro. 17 y fachada este del edificio y OESTE: Con fachada Oeste del edificio; las reparaciones que a continuación se especifican, las cuales fueron objeto de la presente controversia, para lo cual, estiman un lapso de ejecución de SESENTA (60) DIAS HABILES CALENDARIOS, contado a partir de la presente fecha, mas TREINTA (30) DIAS que se conceden de prorroga en razón que los equipos y materiales necesarios para su ejecución NO SON de fabricación nacional:-------------------------------

1) Eliminación de la cámaras húmedas o baños de vapor, pudiendo optar por la autorización para el baño turco en madera con calor seco, para lo cual en este acto recibe autorización siempre y cuando cumpla todas las especificaciones técnicas para ello, a los efectos de evitar molestias a los otros inquilinos y daños al inmueble en general.------------------------------------------------

2) Colocación de goma aislante de ruido y protector de impacto en el área de levantamiento de pesas especial para gimnasios de forma tal que no se causen molestias por los ruidos generados por las pesas, cuando estas hacen contacto con la superficie del piso, a los inquilinos del Centro Comercial La Arboleda, e igualmente evitar daños a la estructura del mismo, tomando en consideración las normas técnicas del caso.-----------------------------------------

Ambas partes declaran que han procedido de buena fe en la ejecución de las obligaciones recíprocas y bilaterales derivadas del tracto sucesivo del contrato de arrendamiento, por ello declaran expresamente que: por cuanto en el interior del inmueble al cual se contrae el presente procedimiento, se evidencian cambios estructurales constituidos por cambios en las tuberías de aguas blancas y servidas, así como el acceso al local No. 10 del Centro Comercial La Arboleda, ambas partes reconocen la existencia de las mismas en consecuencia, “LA DEMANDADA”; por motivos de los cambios realizados por ellas, será responsable por cualquier filtración o gotera provenientes de la planta superior, por ende deberá proceder a reparar las mismas que afecten a los inmuebles ubicados en la planta inferior.- TERCERA: Como consecuencia de los acuerdos pactados en la presenta transacción, quedan con autoridad de cosa juzgada los compromisos que las partes adquieren a favor de la otra, sirviendo la presente transacción como prueba de todas las obligaciones contraídas, en consecuencia, en caso de incumplimiento se tendrá por RESUELTO el contrato de arrendamiento y en consecuencia se podrá solicitar la ejecución forzadas de las mismas, por el carácter ejecutivo que se le otorga por este medio de autocomposición procesal.- CUARTA: “LA DEMANDADA”, reconoce como hecho cierto que a partir del mes de Octubre de 2008 venció el termino pactado por las partes para la relación arrendaticia, en razón de ellos las partes acuerdan celebrar un nuevo contrato de arrendamiento a TIEMPO DETERMINADO, por un lapso de DOS AÑOS (2) fijos contados a partir del 1 de Octubre de 2008, y con fecha de vencimiento el día 1 de Octubre de 2010, cuyas cláusulas tendrán el siguiente contenido; a.- El Arrendador, da en arrendamiento UN (1) local comercial, distinguido con el No. 18, ubicado en el Centro Comercial La Arboleda, situado en la Avenida Principal la Arboleda de esta ciudad de Maracay, Estado Aragua, cuyas medidas y linderos se describen según sigue: Nro. 18, está situado en la planta del segundo piso del centro comercial, con un área de QUINIENTOS TREINTA Y DOS METROS CUADRADOS CON VEINTISEIS DECIMETROS CUADRADOS (532,26 Mts2), el local descrito posee las siguientes dependencias: DOS (2) SALAS DE BAÑO; Un (1) baño para damas dotado de tres (3) W.C, dos (2) lavamanos y cuatro (4) duchas, y un (1) baño para caballeros dotado de cuatro (4) duchas, tres (3) W.C., dos (2) lavamanos y dos (2) urinarios.- Las partes expresamente declaran conocer y aceptar que los Inmuebles objeto de este contrato no están sujetos a regulación de acuerdo a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- b.- La arrendataria se obliga a solicitar ante las autoridades municipales los permisos necesarios para la instalación de la actividad comercial que vaya a realizar, siempre y cuando se ajuste a las leyes competentes y se compromete a no cambiar el destino de los inmuebles arrendados sin la previa autorización de El Arrendador, dada por escrito.- c.- El canon de arrendamiento empezará a regir el día 01 de Octubre de 2008 y deberá pagarse por mensualidades anticipadas los primeros Cinco (05) días de cada mes.- d.- El término de duración del presente contrato es de dos (02) años fijos, no prorrogable, contado a partir del 01 de Octubre de 2008 y con fecha de vencimiento el día 1 de Octubre de 2010.- e.- El canon de arrendamiento mensual, ha sido convenido de común acuerdo en la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo) más el Impuesto al Valor Agregado vigente. El mismo será ajustado conforme al Índice de Precios al Consumidor (IPC) dictado por el Banco Central de Venezuela, inclusive en el período de prorroga legal si fuere el caso siendo, pacto expreso que en todo caso el aumento nunca podrá ser menor del TREINTA POR CIENTO (30%).- La arrendataria se obliga a pagar con toda puntualidad por mensualidades anticipadas los días cinco (05) de cada mes a El arrendador o a su orden, hasta que se entreguen los inmuebles objeto de este contrato, completamente desocupados y en perfecto estado de aseo y conservación que hoy los recibe. En caso de que la Arrendataria se atrasare en el pago de dos (02) mensualidades consecutivas, el arrendador podrá solicitar la resolución judicial de la relación arrendaticia. Es pacto expreso, que si la arrendataria se atrasare en el pago de dos mensualidades consecutivas, el arrendador podrá solicitar la desocupación judicial de los inmuebles arrendados previa la resolución del contrato por incumplimiento.- f.- Serán por la exclusiva cuenta de la arrendataria todo lo relativo al servicio de alumbrado y fuerza eléctrica, gas, teléfono, aseo urbano domiciliario, condominio y de cualquier otro servicio público de los cuales haga uso.- g.- Este contrato ha sido especialmente acordado en consideración a la solvencia moral y económica de la arrendataria y por lo tanto se considera rigurosamente celebrado “Intuito Personae” y es por ello que la arrendataria no podrá subarrendarlo, cederlo, no traspasarlo en forma alguna, total o parcialmente, bajo pena de nulidad, sin haber obtenido previamente y en cada caso, autorización expresa de El Arrendador, dada por escrito. Queda absolutamente prohibida las llamadas “Venta del Punto”, traspasos del Negocio, etc., sin la autorización previa a que se ha hecho referencia; cualquier intento de violar este disposición será considerado doloso y dará origen a las acciones civiles y penales pertinentes, además del derecho que compete a El arrendador de exigir el desalojo inmediato de la persona o personas que total o parcialmente hubiesen ocupado los inmuebles objeto de este arrendamiento con motivo de la debida cesión o autorización que le hubiere dado la arrendataria. El incumplimiento de esta cláusula por parte de la Arrendataria, dará derecho a El Arrendador para resolver de pleno derecho el presente contrato, mediante declaración de incumplimiento del mismo, exigir la inmediata desocupación de los inmuebles con todos los demás pronunciamiento que fueren pertinentes conforme a la ley. El Arrendador no reconocerá como arrendataria a ninguna otra persona que ocupe los inmuebles sin su consentimiento y la arrendataria continuará respondiendo por los alquileres y demás obligaciones contraídas en este contrato, hasta su terminación, así como de los daños, perjuicios y gastos judiciales o extrajudiciales que se ocasionen por razón de cualquier incumpliendo de su parte.- h.- La Arrendataria no podrá hacer por su cuenta modificaciones, alteraciones ni mejoras de ningún género en los inmuebles, que modifiquen la estructura (Elemento) que comprometa la estabilidad de le Edificación, sin el consentimiento previo y por escrito de El Arrendador donde se evidencie la nota de aceptación. Siendo entendido que, será La Arrendataria la única responsable de daños o perjuicios que ésta pueda ocasionar a terceras personas o demás inquilinos. En todo caso a la terminación del contrato, dichas mejoras quedarán en beneficio exclusivo de El propietario del inmueble,, sin que la arrendataria tenga derecho a reclamar nada por este concepto. Sin embargo, el arrendador se reserva el derecho de exigir que el inmueble sea entregado al terminarse el contrato, en la misma forma y estado en que se encontraba el día de celebrarse el contrato y en tal caso los trabajos y modificaciones que hayan de efectuarse serán cuenta de la arrendataria y las ejecutarán personas competentes e idóneas.- i.- Serán de exclusivo cargo de La Arrendataria, todas las reparaciones menores que ameriten los inmuebles durante la vigencia de este contrato, que sean consecuencia del uso normal que sobre los inmuebles arrendados se vaya aplicando, siempre que las mismas no sean superiores al monto equivalente a un (1) mes de canon. También serán de su cuenta todas aquellas otras reparaciones ordenadas por la sanidad nacional o cualquier autoridad Nacional, Estatal o Municipal y la arrendataria no ponga en conocimiento de El Arrendador, haciéndose responsable La Arrendataria, en caso contrario, de las sanciones que fuesen impuestas por su no ejecución.- j.- La Arrendataria queda obligada a poner en conocimiento de El Arrendador, por escrito, con la mayor urgencia, cualquier novedad dañosa o indicio de que pueda ser necesaria alguna reparación mayor en los inmuebles arrendador y de no hacerlo, será responsable de los perjuicios que ocasionen su negligencia, así mismo se obliga a no realizar actividades que perjudiquen o perturben el armónico funcionamiento del Centro Comercial La Arboleda.- k.- Si al término del contrato La Arrendataria no entrega completamente desocupado los inmuebles arrendados, indemnizará los daños y perjuicios que sufra El Arrendador por el incumplimiento de La Arrendataria, los cuales se estiman a razón de la cantidad equivalente al último canon diario de arrendamiento multiplicado por CINCO (5), por cada día de demora en la entrega del inmueble dado en arrendamiento. Igual cantidad se compromete a pagar por concepto de cláusula penal, por cada día que ocupe los inmuebles cualquier persona distinta a La Arrendataria, sin que haya mediado autorización expresa dada por escrito de El Arrendador.- l.- La Arrendataria declara conocer los inmuebles que constituyen el objeto del presente contrato, por lo tanto reconoce que lo recibe en perfecto estado de mantenimiento, funcionamiento y conservación tanto en su aspecto exterior, interior como en su estructura, prueba de ello es la celebración de este contrato, por lo tanto se obliga a devolverlo en el mismo buen estado en que lo recibe, especialmente en cuanto se refiere a sanitarios, cañerías, instalaciones de agua, electricidad, etc., y por ellos serán de su exclusiva cuenta todo lo relativo al perfecto funcionamiento y buen estado de los aparatos e instalaciones de agua, cañerías, luz, teléfono y conservación de las paredes, pisos, puertas y ventanas, salvo lo que fuere causado por el uso debido y sano de las cosas, conforme a la prácticas usuales y decentes, para ellos La Arrendataria se compromete realizar periódicamente tratamiento de limpieza de cañerías.- m.- Queda expresamente convenido entre las partes contratantes, que si en razón de trabajos de urbanismo, si los inmuebles objeto de este contrato quedaren afectados por decreto de expropiación por causa de utilidad pública o social, por cualquier autoridad gubernamental, aún cuando sea de los llamados organismo autónomos, afectare directa o indirectamente, total o parcialmente los inmuebles aquí arrendados y, sus propietarios en consecuencia se vieren en la obligación de disponer del bien inmueble para enajenar, gravar en cualquier forma, derribar o en cualquier otra forma gravar el inmueble y pedir su desocupación, este contrato quedará resuelto de pleno derecho sin que La Arrendataria pueda reclamar al El Arrendador, ni a terceros ninguna clase de indemnización por tales hechos, aún cuando efectivamente se le cause algún daño o perjuicio a la arrendataria, por tales hechos, o a las personas que ocupan el inmueble arrendado antes del vencimiento del termino convenido.- n.- El Arrendador no se hace responsable por los daños o perjuicios que pueda sufrir La Arrendataria, o las personas que ocupen o se encuentren en los inmuebles por cualquier causa proveniente del hombre o de la naturaleza, tales como deterioro, ruina, incendio, terremoto, rayo, motín, vandalismo, conmoción civil, inundación, accidentes provenientes de la utilización de aparatos eléctricos o mecánicos, formen o no parte de los inmuebles, daños causados por agua, así como tampoco daños, pérdidas o robos que sufra la arrendataria en el Inmueble.- o.- Todos los gastos que ocasione este contrato, serán por cuenta de La Arrendataria, inclusive los honorarios de abogados.- p.- Al frente de los inmuebles arrendados La Arrendataria podrá fijar su nombre o denominación comercial en la forma y dimensiones que previamente le serán aprobadas por El Arrendador, dentro de las normas de estética que regirán el conjunto de edificaciones en que esté ubicado.- CLAUSULA DE FIANZA: LA ARRENDATARIA se obliga a constituir fianza de fiel cumplimiento a favor de EL ARRENDADOR, por todo el tiempo que dure el arrendamiento inclusive para el período de prórroga legal si fuere el caso, en lapso no mayor de TREINTA DIAS HABILES (30) contados a partir de la celebración de la presente transacción, siendo convenido que de no realizarlo se tendrá por resuelto el presente contrato, como garantía de todas y cada una de las obligaciones que por este documento contrae la arrendataria: “ATENAS FITNESS CENTER, C.A.”, ya identificada, ya sea durante el plazo fijo, la prórroga, renovación o mora del contrato, y quedará vigente aún para el caso de que exista tácita reconducción o modificación del canon de arrendamiento y hasta la oportunidad en que haya sido entregado totalmente desocupado los inmuebles arrendados a El Arrendador, a su plena satisfacción. Esta fianza permanecerá vigente sin necesidad de aviso a El Arrendador del la mora del deudor o de forma de pago distinta que El Arrendador convenga con La Arrendataria, la cual recaerá en la Sociedad Mercantil SEGUROS CORPORATIVOS C.A. Dirección del El Arrendador: Avenida M.S., No. 83, Maracay, Estado Aragua. Dirección del Fiador: Avda. 19 de Abril, Centro Comercial H.P., Planta Baja, Local Nro. 8, Maracay, Estado Aragua.- q.- Cuando “LA ARRENDATARIA” haya de desocupar los inmuebles objeto de arrendamiento, deberá comunicarlo a “EL ARRENDADOR” a fin de que este personalmente o por medio de persona autorizada verifique la solvencia de ELECENTRO, IARAGIR, CANTV, cualesquiera otros servicios y dé su visto bueno acerca del estado de mantenimiento, aseo y funcionamiento de las dependencias de los inmuebles aquí arrendados. Si el caso fuera que “LA ARRENDATARIA” decidiera hacer uso de la prorroga legal, el canon de arrendamiento para el período de prórroga que establece la Ley corresponderá al último canon fijado antes de que comenzara la prórroga, más un aumento anual conforme al IPC que estuviere vigente para el año inmediatamente anterior a la prórroga, que en todo caso, no será inferior a un TREINTA POR CIENTO (30%).- r.- Es nulo el subarrendamiento realizado por “LA ARRENDATARIA” sin la debida autorización expresa y escrita de “EL ARRENDADOR”. La infracción de esta disposición incurrirá en las sanciones previstas por la Ley de Inquilinato.- s.- En la oportunidad de proceder a la desocupación de los inmuebles “LA ARRENDATARIA” se obliga: a hacer la entrega de todas sus llaves, a dejarlos libres de desperdicios, con todas sus instalaciones en buen estado de conservación y funcionamiento, tal como declara haberlo recibido en el presente Contrato; a entregar a “EL ARRENDADOR” todos los comprobantes de los servicios de agua, electricidad, gas, aseo urbano, CANTV, condominio y pedir la suspensión del servicio de luz eléctrica y cualquier otro cuyo pago corresponda hasta el día de la desocupación; y, a efectuar la pintura de los inmuebles y a reponer los daños causados en caso de que existiesen. SEXTA: Con el objeto de honrar los compromisos y obligaciones contraídas “LA DEMANDADA”, paga en este acto por concepto de ajuste de alquileres la cantidad de VEINTICUATRO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 24.600,oo), a razón de DIECIOCHO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 18.000,oo) correspondientes al local Nro. 18 y la cantidad de SEIS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 6.600,oo), correspondientes al local 10, las cantidades antes expresadas comprenden los meses de OCTUBRE 2008, NOVIEMBRE 2009, DICIEMBRE 2008, ENERO 2009, FEBRERO 2009 y MARZO 2009, de conformidad con el contrato próximo a suscribir según los términos de esta transacción, cantidad esta que le será entregada a “EL ARRENDADOR” en la oportunidad de la celebración de la presente transacción.- SEPTIMA: Para la realización y suscripción del contrato de arrendamiento antes señalado, la arrendataria dispondrá de un lapso no mayor de diez (10) días hábiles continuos. OCTAVA: Ambas partes declaran que los acuerdos logrados en este documento, satisfacen las pretensiones de las partes y en consecuencia, declaran que nada tienen que reclamarse ni en el presente ni en el futuro, renunciando recíprocamente a cualquier acción civil, penal o mercantil que pudieran asistirles, con ocasión al juicio que por medio de esta transacción se le pone fin, otorgándose recíprocamente el más amplio finiquito y liberándose recíprocamente de costas procesales, en el entendido que serán por cuenta de cada parte el pago de honorarios correspondiente a sus abogados. DECIMA: Solicitamos de este d.t., el levantamiento de la MEDIDA CAUTELAR INNOMINADA PROHIBITIVA CONSISTENTE EN LA PARALIZACION DE LA ACTIVIDAD DEL SAUNA O BAÑO DE VAPOR, decretada y practicada por el JUZGADO SEGUNDO EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y M.B.I. DEL ESTADO ARAGUA, expediente número: 01-09. DECIMA PRIMERA: Por último, pedimos de este d.T., la homologación de la presente transacción y se nos expidan sendas copias certificadas del presente acuerdo, así como de su auto de homologación y se ordene el archivo de este expediente una vez que consten en autos el cumplimiento de todos los compromisos y obligaciones aquí adquiridas y se tenga como sentencia pasada en autoridad de Cosa Juzgada.”.

Siendo la oportunidad para pronunciarse sobre la homologación de la transacción, pasa este Tribunal a decidir en los términos siguientes:

ÚNICO

Para decidir, se observa:

La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual. Al respecto observa este Tribunal, que ambas partes han expresado el ánimo de transigir en sus pretensiones procesales y lo han manifestado objetivamente a través de las concesiones recíprocas que pactan.

Establece el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, la posibilidad de que las partes puedan terminar el proceso mediante la transacción, también prevé este artículo que una vez celebrada la misma, el Juez la homologará si se cumplen los requisitos establecidos en la norma.

En primer lugar, que la transacción verse sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones; el presente juicio versa sobre la resolución de un contrato de arrendamiento de un inmueble, siendo ésta materia susceptible de ser transada, razón por la cual encuentra este Tribunal cumplido tal requisito. Y así se declara.

Adicionalmente, requiere la ley adjetiva que las partes tengan capacidad de disposición. La parte demandante se encontraba presente en el acto y debidamente representada de sus abogados, así mismo, la parte demandada se encuentra representada de su abogada, por lo que se encuentra lleno el requisito bajo examen.

En consecuencia, considera procedente este Tribunal la homologación de la transacción celebrada entre las partes. Y así se declara.

DECISIÓN

En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Primero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: HOMOLOGADA la transacción celebrada en el juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, sigue el ciudadano E.D.F., contra la Sociedad Mercantil ATENAS FITNESS CENTER, C.A.,. Y en consecuencia, le imparte carácter de sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada.

Se da por terminado el juicio y se ordena la remisión del expediente al archivo judicial, una vez quede firme la presente decisión.

Publíquese y regístrese. Déjese copia de la presente decisión, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA JUEZ TEMPORAL,

ABG. N.C.

LA SECRETARIA,

ABG. M.E.Á.

En la misma fecha, siendo las 10:30 horas de la mañana, se publicó la presente decisión.

LA SECRETARIA,

ABG. M.E.Á.

Exp. N° 11.842-08

dg.-