Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 10 de Julio de 2007
| Fecha de Resolución | 10 de Julio de 2007 |
| Emisor | Juzgado Septimo de Municipio |
| Ponente | Mauro Guerra |
| Procedimiento | Desalojo |
ASUNTO: AP31-V-2007-000629
En el juicio por DESALOJO iniciado mediante libelo de demanda incoado el 07 de mayo de 2007, por el ciudadano E.J.S.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 3.223.480, representado judicialmente por el abogado A.N.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 10.870, contra el ciudadano J.I.V.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 10.501.748, representado judicialmente por los abogados I.R.P. y L.A.L., abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los números 5.370 y 105.992, en ese orden, por auto del 9 de mayo de 2007, se admitió por los trámites del juicio breve y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación, a los fines que la contestara.
En su escrito de demanda, la parte actora alegó que el 15 de octubre de 2002, dio en arrendamiento al demandado un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el N° 1-4, ubicado en el primer piso del edificio Residencias Los Carraos, en la calle Oeste de la urbanización Manzanares, Municipio Baruta del Estado Miranda, por el lapso de un año, contado desde la fecha de su firma, con prórrogas automáticas de pleno derecho por el término establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por un canon mensual de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000), pagaderos dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, de los cuales, el arrendatario se reservaría cincuenta mil (Bs. 50.000), para el pago del condominio. Que el pago de los servicios de luz, teléfono, consumo de agua, aseo urbano y gas, debía ser pagado por el arrendatario.
Que después del vencimiento del contrato y su prórroga, el arrendatario continuó ocupando el inmueble, por lo que se convirtió en un contrato sin determinación de tiempo.
Que en el mes de septiembre de 2006, ambas partes de mutuo acuerdo pactaron un aumento en el canon de arrendamiento mensual a ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000), de los cuales el arrendatario deduciría cincuenta mil (Bs. 50.000) a los fines de pagar el condominio.
Que a la fecha, el arrendatario ha dejado de pagar las pensiones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo y abril de 2007, por un monto de dos millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 2.400.000), lo que constituye una causal de desalojo.
Que ha dejado de pagar igualmente, el servicio telefónico y el condominio de los meses que van consecutivamente desde octubre de 2006 hasta marzo de 2007, ambos inclusive, por la suma de un millón quinientos sesenta y nueve mil ciento setenta y tres bolívares con 08/100 céntimos (Bs. 1.569.173.08).
Sobre la base de esos hechos, demandó al arrendatario a los fines que conviniera o fuese condenado al desalojo del inmueble arrendado y en consecuencia a la entrega del mismo; en pagar la suma de dos millones cuatrocientos mil bolívares (Bs.2.400.000), por concepto de pensiones de arrendamientos vencidas a razón de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000), mensuales así como los cánones que se sigan venciendo; en pagar la suma de quinientos mil bolívares como indemnización por los daños y perjuicios que ocasionó el incumplimiento en el pago del servicio telefónico suspendido definitivamente; en pagar la suma de un millón quinientos sesenta y nueve mil ciento setenta y tres bolívares con 08/100 céntimos (Bs. 1.569.173.08), por concepto de mensualidades de condominio que se adeuda a la Administradora Habitacom, C.A.; en pagar las mensualidades de condominio que se sigan venciendo hasta la terminación definitiva del juicio, a razón de cincuenta mil (Bs. 50.000) cada uno, previa deducción de los cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000) que le corresponde y en pagar las costas procesales.
En fecha 13 de junio de 2007, la representación judicial de la parte demandada se dio por citada y el 15 del mismo mes y año, tempestivamente contestó a la pretensión de la actora.
En efecto, la representación judicial de la parte demandada alegó que se habían vulnerado artículos 1, 2, 7 y 13 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, en virtud que el actor, sin solicitar la regulación de alquileres, varió el canon de arrendamiento.
Que se infringió la Resolución que congeló el alquiler de vivienda al canon existente al 30 de noviembre de 2002 así como la ley de Propiedad Horizontal, al afirmar que el arrendatario adeuda el pago de condominio, cuando es una obligación del propietario.
En fecha 06 de julio de 2007, la representación judicial de la parte demandada promovió la prueba de posiciones juradas.
Antes de cualquier consideración, no deja pasar el tribunal la oportunidad de observar el escrito de fecha 06 de julio de 2007, suscrito por la representación judicial de la parte demandada, a través del cual pretende la promoción de la prueba de posiciones juradas, el cual resulta extemporáneo, toda vez que la causa se encuentra en etapa de sentencia. Ciertamente, como en cualquier otro proceso en que se respete el derecho a la defensa, las partes cuentan con una etapa para la promoción y evacuación de los medios de pruebas que resulten idóneos para demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho.
En el procedimiento breve, como el que se sustancia este juicio, ese lapso conjunto es de diez (10) días de despacho, a los fines de promoción y evacuación. Esta etapa como cualquier otro del proceso venezolano que se rige por el principio de preclusión procesal, según el cual, vencido una etapa del proceso se pasa a la siguiente, sin que pueda reabrirse las ya fenecidas, no es procedente subvertir ese orden procesal sin violentar el debido proceso. Siendo así, resulta a todas luces improcedente abrir nuevamente la etapa de pruebas.
De acuerdo a los hechos expuestos tanto en el libelo de demanda como en la contestación, se tiene que la controversia queda circunscrita a determinar si la parte demandada se encuentra incursa en el supuesto de hecho alegada por la parte actora como presupuesto del desalojo pretendido. Al respecto, advierte el Tribunal que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 34.a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el supuesto que motiva el desalojo debe ser la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, sin que se mencione la falta de pago de cualquier otra obligación que pudiese haber asumido el arrendatario, en atención al principio de la autonomía de la voluntad de las partes para contratar, como el pago de condominio o servicios de electricidad y teléfono.
Si el arrendatario se obligó contractualmente a pagar éstos servicios, debe cumplirlos, pues no hay norma expresa que impida este tipo de convención. Pero el incumplimiento de dichas obligaciones permitirá al arrendador intentar en su contra cualquier otra pretensión jurídica, pero no la desalojo tal como está concebida, cuando una de las causas que la puede originar es la falta de pago de pensiones de arrendamiento.
Siendo así, se analiza este caso a la luz de dicha normativa, esto es, a la falta de pago de las pensiones de arrendamientos alegadas por la actora. No obstante, se hace necesario determinar previamente el monto de dicha pensión a que se encontraba obligada la parte arrendataria a pagar a la arrendadora, toda vez que alegó haberse aumentado en el mes de septiembre desde quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000) mensuales a ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000) mensuales.
En tal sentido, observa el Tribunal que ciertamente como lo alegó la parte demandada, el monto de los cánones de arrendamiento ha sido objeto de regulación por parte del Ejecutivo Nacional. En efecto, mediante Decreto N° 2.304 del 05 de febrero de 2003, publicado en Gaceta Oficial N° 37.626 del 06 del mismo mes y año, el Ejecutivo resolvió congelar los cánones de arrendamiento a los montos estipulados al 30 de noviembre de 2002, incluso para los cánones de arrendamiento para los inmuebles no sujetos a regulación según la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esta decisión se ha venido prorrogando hasta la actualidad, por lo que no es dado a las partes subvertirlo, toda vez que se trata de materias en que está interesada el orden público, resultando nulo cualquier acuerdo en contrario.
Siendo así, no podían las partes modificar eficazmente el canon de arrendamiento pactado en el contrato celebrado de manera privada el 15 de octubre de 2002, cuando se encontraba congelado mediante Resolución, que disponía mantenerlo al monto vigente al 30 de noviembre de 2002., todo en virtud de lo dispuesto en los artículos 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo dispuesto en el artículo 6 del Código Civil, según el cual, las partes no pueden relajar las leyes en cuya observancia esté interesado el orden público.
En efecto, según lo pactado en el contrato privado antes indicado del 15 de octubre de 2002, el cual se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil, por haber quedado reconocido en juicio, mereciendo en consecuencia fe su contenido. En dicho instrumento, las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble arriba descrito por un año fijo y por una pensión mensual de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000), que el arrendatario se comprometió a pagar dentro de los primeros cinco días de cada mes, no estando obligado a pagar un canon superior, a tenor de lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual, “El arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados…”
A los fines de probar el monto de condominio adeudado por el arrendatario, la parte actora produjo instrumento privado emanado de Habitacom, C.A., que por ser documento privado proveniente de terceras personas ajenas al juicio que no han sido ratificados mediante prueba testimonial, se desecha del proceso, a tenor de lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
A los fines de probar que el servicio telefónico del apartamento arrendado fue suspendido por falta de pago del arrendatario, la parte actora promovió la prueba de informes a objeto que la CANTV informara sobre ello y sobre el monto adeudado. Asimismo, a los fines de probar que el arrendatario ha incumplido con la obligación de pagar las cuotas de condominio del inmueble ocupado, igualmente promovió la prueba de informes a objeto que la Administradora Habitacom, C.A., informara los meses y monto total adeudados.
Dichas pruebas se admitieron y a los fines de su evacuación, se remitieron sendas comunicaciones a la CANTV y a la Administradora Habitacom, C.A., sin embargo no se recibió respuesta oportunamente. No obstante lo anterior, estima el Tribunal de acuerdo a lo antes afirmado, en el caso de pretender el desalojo de un inmueble arrendado, la causa de pedir debe ser la falta de pago de dichas pensiones de arrendamiento y no la falta de pago de otra obligación asumida por el arrendatario.
De ello se desprende la inutilidad de esperar la resultas de la prueba de informes antes referido, toda vez que cualquiera que sea la respuesta, no conduce a resolver el asunto en la forma que se hace en esta oportunidad con los elementos que se exponen, de acuerdo a lo existente en el expediente.
Volviendo sobre la falta de pago de los cánones de arrendamiento, ciertamente, en la sentencia indicada por la parte accionada, la Sala Constitucional en sentencia N° 2794 del 12 de noviembre de 2002, con ponencia del magistrado Pedro Rafael Rondón Hazz, en el caso de Amparo intentado por la ciudadana Nevis M.Z.C., indicó:
Del estudio de las normas que se transcribieron se deduce que las partes, mediante acuerdo, no pueden convenir cánones de arrendamiento mayores a los que establezca el organismo competente para ello; y que, a la luz de lo que dispone el artículo 7 supra citado, lo que preceptúa el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de eminente orden público porque es establecedor de un derecho para el arrendatario, y, en consecuencia, de interpretación restrictiva y no derogable por convención privada, por lo que todo convenio que contradiga dicha normativa se considera nulo.
En razón de lo anterior, esta Sala califica como inexistente el convenio que celebraron la ciudadana Nevis M.Z. y la Inmobiliaria San Cristóbal C.R.L. el 18 de agosto de 1997, respecto del pacto de pago de un alquiler superior al que estableció el organismo competente para la fijación del canon de arrendamiento….
De acuerdo a la decisión que antecede parcialmente transcrita, mutatis mutandi, se tiene que las partes por acuerdo privado no podían relajar las normas establecidas en cuanto a la variación de los cánones de arrendamiento, por ser normas de estricto orden público, por estar interesado el Estado en beneficio de los arrendatarios.
En tal sentido, considerando que la parte actora no puede pretender válidamente el pago de unos cánones de arrendamiento superiores a los previstos al 30 de noviembre de 2002, tomando en consideración que de acuerdo a lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal “Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados”, y en ausencia de plena prueba o dudas, sentenciará a favor del demandado, resulta imperioso declarar sin lugar la pretensión de desalojo bajo conocimiento.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la Pretensión de Desalojo intentado por el ciudadano E.J.S.P. contra el ciudadano J.I.V.G..
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida.
Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los diez (10) días del mes de julio de dos mil siete (2007). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
EL JUEZ,
M.J.G.
LA SECRETARIA
ELOISA BORJAS
MJG/eb
En esta misma fecha siendo las doce y treinta seis minutos de la tarde (12:36 p.m)., se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA
ELOISA BORJAS
