Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 7 de Febrero de 2012

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el Abogado A.J.B.G., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano E.Y.F., ambos identificados, en contra de la sentencia dictada en fecha 29 de marzo del 2011, por el Juzgado de Municipio de los Municipios Páez y P.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Rio Chico.

Recibidas las actuaciones en fecha 04 de octubre de 2011, esta Alzada le dio entrada mediante auto de fecha 06 de octubre de 2011, signándole el No. 11-7699 de la nomenclatura interna de este Despacho. Asimismo, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante escrito de fecha 14 de octubre de 2011, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de alegatos, el cual a criterio de quien aquí decide, no serán considerados por cuanto la presente causa se trata de materia arrendaticia; por tal razón, se hace imperioso advertir que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 3057 de fecha 14 de octubre de 2005, expediente 04-2079, expuso que: “(…) en el aludido procedimiento, el legislador no dispuso oportunidad para presentar informes, dado que el Art. 893 del C.P.C., dispone que en segunda instancia se fijará el décimo (10°) día para dictar sentencia y en dicho lapso, que resulta improrrogable, sólo se admitirán las pruebas indicadas en el Art. 520 eiusdem (…), dentro de la oportunidad señalada en dicha norma (…)”.

Llegada la oportunidad para dictar sentencia, quien suscribe procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán, dejando constancia que el presente fallo se dicta fuera de la oportunidad procesal correspondiente.

Capítulo II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado por ante el Tribunal de la causa en fecha 28 de junio de 2010, la representación judicial de la parte demandante, alegó:

Que en fecha 09 de abril del 2009, suscribió un contrato privado con el ciudadano E.Y.F., antes identificado, el cual se encuentra vigente porque ninguna de las partes ha notificado a la otra parte, su deseo de no prorrogar el contrato de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato.

Que dicha convención, tiene por objeto el arrendamiento de un inmueble constituido por un local comercial situado en la calle el Comercio, distinguida con el No. 30 en la población de Río chico, Municipio Páez, Estado Miranda.

Que el arrendatario incumplió con la obligación principal del contrato de arrendamiento, ya que no ha pagado el canon de arrendamiento mensual desde el mes de octubre del 2009 hasta el mes de mayo del 2010, incumplimiento que se ha mantenido hasta la fecha de presentación de la presente demanda, adeudando a nuestro representado por dicho concepto la cantidad de dos mil ochocientos bolívares (Bs. 2.800,00), es decir, la suma de ocho (08) meses consecutivos de alquiler.

Fundamentó su acción en el contenido de los artículos 1.579, 1.592, 1.615, 1.160 y 1.737 del Código Civil, en concordancia con los artículos 33 y 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Solicitó el desalojo del inmueble constituido por un local comercial de su propiedad por sucesión, conforme al documento protocolizado en el Registro Inmobiliario de los Municipios Páez, A.B. y P.G.d.E.B. de Miranda, anotado bajo el No. 10, Folios 50 al 54, Tomo 5to, del 4to Trimestre, de fecha 04 de diciembre del 2007, ubicado en la calle comercio con calle Carabobo, casa No. 30 de Rio Chico, Jurisdicción del Municipio Páez del Estado Miranda, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: por el Norte, con calle Carabobo la casa, en cincuenta y nueve metros con treinta centímetros (59.30 mts); por el Sur, con casa propiedad de la familia LOZADA, en cincuenta y nueve metros con treinta centímetros (59.30 mts); por el Este, con calle Comercio en dieciocho metros con diez centímetros (18.10 mts); y por el Oeste, con espacio donde funciona el Mercado Municipal, en dieciocho metros con diez centímetros (18.10 mts).

Que en virtud de que el arrendatario ha incumplido con su obligación contractual, dejando de pagar más de dos (02) mensualidades consecutivas de cánones de arrendamiento, es por lo que acudió para demandar por desalojo al ciudadano E.Y.F., mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.529.131, domiciliado en Rió Chico, Municipio Páez, Estado Miranda, solicitando se le condene a pagar la cantidad de dos mil ochocientos bolívares (Bs. 2.800,00), así como también los costos y costas del presente juicio.

Estimó la demanda en la suma de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), de conformidad con lo establecido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.

Concluyó, solicitando se admitiera y sustanciara conforme a derecho la demanda, declarándose con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley.

Por su parte, la parte demandada asistido de Abogado, mediante escrito de fecha 13 de agosto de 2010, dio contestación a la demanda, alegando entre otras cosas, lo siguiente:

Que rechaza y contradice cada una de las partes la demanda interpuesta por el ciudadano A.E.O.D., por ser incierto los elementos de hecho y de derecho contenidos en ella.

Que siempre ha cumplido con el pago constante, permanente y regular sobre el canon de arrendamiento del local comercial situado en la calle Comercio No. 30 de la población de Rio Chico, Municipio Páez del Estado Miranda.

Que no es cierto que adeude las ocho (08) mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento, correspondientes a los meses comprendidos entre el mes de octubre del 2009 y el mes de mayo de 2010, como lo expresa en el citado libelo, motivo por el cual rechazó la solicitud de desalojo invocada por el demandante.

Concluyó solicitando se declarada sin lugar la presente demanda por no estar ajustada a derecho.

Capítulo III

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 29 de marzo del 2011, por el Juzgado de Municipio de los Municipios Páez y P.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Rio Chico, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

(…) Es de destacar que la parte demandada-arrendataria en su escrito de contestación (F.52) rechaza y contradice en todas sus partes; por considerar inciertos los elementos de hecho y de derecho contenidos en la demanda. Alega que siempre ha mantenido el pago constante, permanente y regular sobre el canon de arrendamiento del inmueble (local comercial con acceso directo a la casa ubicada en la calle Comercio, con calle Carabobo, casa Nº 30 de esta población de Rio Chico) objeto de la presente demanda. Considera que no es cierto que adeude ocho (08) mensualidades consecutivas de canon de arrendamiento como lo expresa el libelo de demanda; y adicionalmente solicita a este juzgado que se declare sin lugar la presente demanda.

Fijada como quedo demostrado en el escrito de contestación, la existencia de la relación arrendaticia entre los sujetos intervinientes (parte demandante y parte demandada queda el mismo como cierto con sus respectivas consecuencias jurídicas que emana del mismo; tal como lo consagra las disposiciones del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, ASÍ SE DECIDE lo que debe entenderse que , una vez demostrado la existencia contractual de arrendamiento la misma debe ventilarse tal cual como se ha desarrollado el presente procedimiento bajo la regulación legal ya mencionada; en especial a una de las instituciones jurídicas de terminación de la relación arrendaticia como lo es el DESALOJO regulada en su artículo 34 literal “a” ejusdem, y visto que se pudo constatar la existencia de los requisitos de procedencia del desalojo tales como:

1.- La existencia de un contrato de arrendamiento (plenamente reconocido por la parte demandada, tal como consta en autos)

2.- Si bien es cierto que en el escrito de contestación a la demanda desconoce y pretende excusarse sobre los supuestos cánones vencidos, en el mismo se observa que es muy precaria la defensa; toda vez que incluso en la fase probatoria los argumentos a debatir, son destinados a probar la falta de cualidad de quien se pretende como arrendador y no sobre demostrar los respectivos alegatos de defensa, que puedan probar el cumplimiento de sus obligaciones como arrendatario y en especial al pago como mecanismo de trato sucesivo en las relaciones arrendaticias. Alegando como principal argumento de defensa, una pretensión indebida que en nada desvirtúa lo peticionado en la presente acción de desalojo por incumplimiento en el pago de los cánones vencidos.

Este Juzgador considera oportuno hacer un comentario reflexivo sobre la técnica usada por las partes en incorporar los elementos probatorios, antes de que sea dictado el presente dispositivo del fallo, principalmente ilustrado por criterios doctrinarios de autores patrios como lo es en el presente A.R.R., en su tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III: La prueba es un acto de la parte en sus defensas y deberán suministrarlo al Juez ( manifestación del principio dispositivo) y corresponde exclusivamente a ellas no solo determinar el thema decidendum sino también la carga de la alegación y de la prueba de los hechos (iudex secundum allegata et probata partium decidere debet)…

El Juez recibe la prueba en la etapa de instrucción y luego la valora o aprecia en la etapa de decisión y esta convicción solo puede formarse en el juez luego de recibida la prueba en la etapa de instrucción y valora en la fase de decisión. El Juez no prueba, ni averigua, ni verifica las posiciones de los litigantes. Las partes son las que prueban y hacen conocer al Juez a través de los medios de prueba, los hechos cuya existencia han afirmado en la demanda o en la contestación, y forman de este modo la convicción del Juez acerca de la verdad o falsedad de tales hechos. (Subrayado del juzgado).

III

En virtud de los razonamientos antes expuestos este juzgado de los Municipios Páez y P.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara “PARCIALMENTE CON LUGAR” la demanda interpuesta por los abogados I.B. y T.R., en nombre y representación de A.E.O.D., en contra de E.I.F., ambas partes plenamente identificadas en autos, y como derivativo de la presente acción, se declara EL DESALOJO DEL INMUEBLE-LOCAL COMERCIAL in comento objeto del presente contrato de arrendamiento existente entre los sujetos-partes intervinientes en el presente procedimiento, y en consecuencia este Juzgado pasa a pronunciar el dispositivo del presente fallo en los siguientes términos:

PRIMERO: Se acuerda y ordena EL DESALOJO DEL INMUEBLE-LOCAL COMERCIAL objeto de la presente demanda libre de bienes muebles y personas, y totalmente solvente en los pagos atinentes a los servicios públicos por parte del arrendatario, toda vez que se desprende de lo autos que la parte demandada incumplió con sus obligaciones inherentes al pago de los cánones de arrendamiento la cual jamás fue desvirtuada en la fase probatoria.

SEGUNDO: Se acuerda el pago de la cantidad de BOLÍVARES DOS OCHOCIENTOS EXACTOS (Bs. 2.800,00), por concepto de deuda correspondiente a los cánones de arrendamientos vencidos atinentes a los meses de: octubre, noviembre y diciembre del año 2009 y enero, febrero, marzo, abril y mayo de año 2010.

TERCERO: No hay condenatoria en costas por existir vencimiento reciproco, todo de conformidad con el artículo 275 de nuestro Código de Procedimiento Civil. (…)

(Fin de la cita)

Capítulo IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 29 de marzo del 2011, por el Juzgado de Municipio de los Municipios Páez y P.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Rio Chico, que declarara: 1) Parcialmente con lugar la demanda que por DESALOJO sigue el ciudadano A.E.O.D. contra el ciudadano E.Y.F.; 2) Ordenó el desalojo del inmueble (local comercial) objeto de la causa; y 3) Acordó el pago de la cantidad de dos mil ochocientos bolívares fuertes (Bs. F 2.800,00), correspondiente a los cánones de arrendamientos adeudados desde el mes de octubre de 2009 hasta mayo de 2010.

PUNTO PREVIO

Antes de cualquier consideración al fondo del asunto, esta Alzada considera necesario advertir que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 735, de fecha 10 de diciembre de 2009, expediente No. 2009-000123, caso: R.D.M. contra ASOCIACIÓN BOLIVARIANA DE TRABAJADORES DE LA ECONOMÍA INFORMAL (ASOBOTREI) y OTRA, con ponencia de la Magistrada Dra. ISBELIA P.V., señaló lo siguiente:

(…) entre los deberes que tiene el juez como director del proceso, está presente la obligación del sentenciador de segunda instancia, cuando es interpuesto un recurso de apelación, de reexaminar tanto la cuestión de hecho planteada para establecer su dispositivo, mediante un razonamiento propio que dé cumplimiento al principio de la doble instancia así como revisar que los actos del proceso se hayan cumplido sin vulnerar el derecho de defensa de las partes.

Lo antes expuesto encuentra justificación, por cuanto el recurso ordinario de apelación constituye precisamente un nuevo examen de la relación controvertida, por tanto, independientemente de los motivos o razones que tenga la parte apelante para hacer uso de este recurso ordinario y de su solicitud de reexaminar la cuestión debatida, el juez está en la obligación de revisar nuevamente todos y cada uno de los alegatos, defensas y excepciones planteadas, así como de tomar en cuenta todas las actuaciones realizadas a lo largo del proceso.

En este sentido, es preciso citar textualmente lo previsto en el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil:

Artículo 243.- Toda sentencia debe contener:

...omissis…

4º. Los motivos de hecho y de derecho de la decisión;

En cuanto a éste requisito, se ha establecido que existe falta absoluta de fundamentos cuando los motivos del fallo, por ser impertinentes o contradictorios o integralmente vagos e inocuos no le proporcionan apoyo alguno al dispositivo de la sentencia, lo cual resulta finalidad esencial de la motivación, siendo ésta no sólo una garantía creada por el Legislador para preservar a las partes de un determinado juicio, de las arbitrariedades de los funcionarios judiciales, sino también un medio para constreñir a los jueces a hacer un detenido estudio de las actas procesales, mediante el cual se analicen las pretensiones de las partes, se establezcan y aprecien los hechos pertinentes y se realice la subsunción de ellos en la norma de derecho que el juzgador considere aplicable.

En tal sentido, se observa de la revisión efectuada a la sentencia recurrida que el Juez A quo declaró parcialmente con lugar la demanda que por DESALOJO incoara el ciudadano A.E.O.D. en contra del ciudadano E.Y.F., sin que conste en su parte motiva las razones de hecho y de derecho en que pueda sustentarse su decisión, toda vez que si bien señala la existencia de un contrato de arrendamiento, el cual admiten ambas partes, y que el arrendatario no demostró el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, se evidencia que no determina el motivo por el cual declara parcialmente con lugar la demanda, por lo que las razones dadas por el sentenciador no guardan relación alguna con el dispositivo del fallo.

Por tal motivo, al obviarse uno de los requisitos indispensables para que la sentencia se baste por sí sola y permita el control de la legalidad de lo decidido, es por lo que estima quien decide que la conducta del A quo infringió la disposición contenida en el ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, todo lo cual conduce a declarar la nulidad de la sentencia recurrida, a tenor de lo establecido en el artículo 244 ejusdem. Y ASI SE DECIDE.

En consecuencia, ante el vicio cometido antes de la decisión de segunda instancia, y tratándose de defectos de forma de la sentencia de primera instancia, el error de actividad del juez que la dictó, este Tribunal Superior DECLARA NULA la sentencia recurrida dictada en fecha 29 de marzo del 2011, por el Juzgado de Municipio de los Municipios Páez y P.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Rio Chico, y con la facultad que confiere el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, le hace un llamado de atención al Juez A quo, y se le apercibe del vicio cometido para que en lo sucesivo evite incurrir en ello.

Conforme al citado artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, es deber del Juez de segundo grado pronunciarse sobre el mérito de la controversia, aún cuando la sentencia apelada se halle viciada por defecto de forma, toda vez que en ningún caso le es posible ordenar la reposición de la causa con fundamento en la nulidad de la sentencia recurrida, tal y como dejó sentado la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 09 de noviembre de 2004, expediente No. AA20-C-2004-000608, con ponencia del Magistrado Dr. T.A.L.. En consecuencia, pasa de seguidas quien suscribe a decidir el fondo de la controversia de la siguiente manera:

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:

Conjuntamente con el escrito libelar, consignó:

Copia del documento contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, sobre un inmueble ubicado en la calle Comercio Nº 30 de la población de Rió C.M.P.d.E.M. (f. 07 de la pieza I del expediente). Esta Alzada valora dicha documental, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue impugnado por la parte contraria, demostrándose la relación contractual existente entre las partes y lo convenido por ellas. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia del documento de propiedad del inmueble arrendado (f. 08 al 21 de la pieza I del expediente). Esta Alzada valora dicha documental, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, demostrándose la propiedad de la Sucesión OTTENGO sobre el inmueble objeto de la presente demanda. Y ASÍ SE DECIDE.

Posteriormente, mediante diligencia de fecha 08 de julio de 2010, consignó lo siguiente:

Copia simple del título supletorio de fecha 21 de junio de 2010, certificado por secretaría a efectum videndi (f. 26 al 29 de la pieza I del expediente). Esta probanza es valorada por quien aquí decide, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, evidenciándose la propiedad de la Sucesión OTTENGO sobre unas bienhechurías construidas sobre un lote de terreno igualmente de su propiedad. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple del título de propiedad del inmueble arrendado (f. 30 al 37 de la pieza I del expediente). Esta documental se valora conforme a lo previsto artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, demostrándose la propiedad de la Sucesión OTTENGO sobre el inmueble objeto de la presente demanda. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple del poder que la sucesión OTTENGO le otorgara al ciudadano A.E.O.D., autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 23 de noviembre de 2007, quedando anotado bajo el No. 71, Tomo 234 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, certificado por secretaría a efectum videndi (f. 38 al 40 de la pieza I del expediente). Observa esta Sentenciadora que se trata de un documento debidamente inscrito ante un ente autorizado para dar fe pública, el cual además no fue impugnado por la contraparte, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado la representación en el presente juicio del ciudadano A.E.O.D.. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple de los planos del terreno donde se encuentra ubicado el inmueble arrendado (f. 41 y 42 de la pieza I del expediente). Esta Alzada valora dicha documental, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue impugnado por la parte contraria, evidenciándose el terreno propiedad de la Sucesión OTTENGO. Y ASÍ SE DECIDE.

Abierta la causa a pruebas, la representación judicial de la parte demandante mediante diligencia de fecha 17 de septiembre de 2010, promovió el escrito libelar, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, documento de propiedad del inmueble arrendado, y el título supletorio de fecha 21 de junio de 2010. Como quiera que dichas probanzas ya fueron analizadas, es por lo que considera esta Alzada que sería repetitivo volverlas a a.Y.A.S.D.

En fecha 30 de septiembre de 2010, la representación judicial de la parte demandante consignó copia simple de la declaración sucesoral (f. 102 al 107 de la pieza I del expediente). Por cuanto dicha documenta no fue impugnada por la parte contraria, se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 1.357 del Código Civil, demostrándose la sucesión OTTENGO. Y ASÍ SE DECIDE.

PARTE DEMANDADA:

Abierto el juicio a pruebas, mediante escrito de fecha 23 de septiembre del 2010, la parte demandada asistido de Abogado, promovió los siguientes medios de prueba:

Solicitó la exhibición del documento contentivo de la cédula de habitabilidad; así como el permiso de construcción de la supuesta residencia a edificarse en el terreno, el permiso que lo faculto para poderle alquilar el inmueble, y de la declaración de únicos y universales herederos. Esta Juzgadora observa que el solicitante no acompañó copia de los documentos cuya exhibición pretende, ni señaló el lugar donde éstos se podrían encontrar conforme a lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desecha este medio probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

Asimismo, solicitó se oficiara a la Alcaldía del Municipio Páez del Estado Miranda, no constando a los autos la evacuación de dicha prueba de informes.

De igual forma, consignó treinta y seis (36) recibos de pago del canon de arrendamiento, certificados por secretaría a efectum videndi (f. 60 al 78 de la pieza I del expediente). Dichas pruebas son valoradas por esta Juzgadora, por cuanto no fueron impugnadas por quien les fue opuesta, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose el pago del ciudadano E.Y.F.d. los cánones de arrendamiento correspondientes a los años 2006, 2007, 2008 y 2009, a favor de la ciudadana M.E.. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia del acta de nacimiento de su hijo (f. 79 de la pieza I del expediente). Se observa que ningún hecho de importancia aporta al proceso esta documental, por lo cual se desecha por impertinente. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia certificada del acta de nacimiento de su hija (f. 80 de la pieza I del expediente). Por cuanto esta documental nada aporta al hecho controvertido, es motivo por el cual esta Alzada la desecha. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia de las comunicaciones de fecha 08 de abril de 2010 y 28 de octubre de 2009, que fueran remitida por la Sucesión OTTENGO a su representado, certificadas por secretaría a efectum videndi (f. 81 y 82 de la pieza I del expediente). Por cuanto se tratan de documentos privados que no fueron impugnados por la parte contraria conforme conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que esta Alzada les concede pleno valor probatorio, quedando demostrada la preferencia ofertiva que hiciera la Sucesión OTTENGO al arrendatario, de la venta del inmueble arrendado, así como el aviso de la morosidad del mismo. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia de la comunicación de fecha 28 de octubre de 2009, que fuera remitida por la Sucesión OTTENGO al ciudadano R.J.R.F., certificada por secretaría a efectum videndi (f. 83 de la pieza I del expediente). Con respecto a este medio probatorio, observa esta Sentenciadora que nada aporta al tema controvertido, por lo que se desecha. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia de los informes médicos, los cuales se encuentran certificados por secretaría a efectum videndi (f. 85 al 88 de la pieza I del expediente). Dichas probanzas son desechadas por esta Alzada, por cuanto nada aportan al thema decidendum. Y ASÍ SE DECIDE.

Solicitó la Inspección Judicial sobre el inmueble objeto de la presente demanda, la cual se llevó a cabo en fecha 01 de octubre de 2010 por ante el Juzgado de Municipio de los Municipios Paez y P.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Rio Chico, dejándose constancia de lo siguiente: “UNICO PARTICULAR: Este juzgado observa que el inmueble objeto de la presente inspección se encuentra en estado avanzado de deterioro; lo cual se deja ver, al observar: 1.- Paredes que están construidas con barro y bahareques; presentan desrevestimientos y manchas presumiblemente por filtraciones. 2.- Techo de caña amarga con tejas, también con deterioro y se deja ver incluso el espacio abierto del cielo. En la parte posterior de la vivienda, se observa techo de acerolit, con canaletas de desagües corroídos y piso de cemento pulido. 3.- Así mismo se observa aguas blancas y luz eléctrica en funcionamiento. 4.- En el fondo de la vivienda, hay una puerta que da acceso al local comercial identificado con el nombre comercial INVERSIONES EDPIFULL, cuya actividad económica es sobre servicios de llamadas y reparación de teléfono. (…)”. De este modo, aun cuando la documental promovida por la parte demandada es emanada por un operador de justicia, facultado para que a través de su actividad sensorial, se percate y deje constancia de un estado de hecho que se pretende hacer valer en el proceso, observa esta Juzgadora de la revisión de dicha probanza que nada aporta al tema controvertido, motivo por el cual se desestima. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió las testimoniales de los ciudadanos M.E., R.J.R.F., C.R.E.H. y J.C.E.O., constando en autos solo la declaración de los ciudadanos R.J.R.F., C.R.E.H. y J.C.E.O.. Al respecto, cabe mencionar que la Ley consagra expresamente la prohibición de admitir la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada, cuando el valor exceda de dos bolívares (Bs. 2,00); observándose que en caso bajo estudio, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento excede del monto especificado en el contenido del artículo 1.387 del Código Civil, por lo tanto dicha prueba carece de todo valor probatorio para la demostración de los hechos controvertidos. Y ASÍ SE DECIDE.

Asimismo, promovió conforme a lo establecido en los artículos 403 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, la absolución de las posiciones juradas del ciudadano A.E.O.D.. Observa esta Juzgadora que ningún hecho de importancia aporta al proceso de desalojo dicho medio probatorio, por lo que se desecha. Y ASÍ SE DECIDE.

En fecha 01 de octubre de 2010, consignó copia de la Ordenanza sobre Ejidos y Terrenos de Propiedad Municipal (f. 123 al 176 de la pieza I del expediente). Dicha probanza aun cuando es emanado de un ente autorizado para dar fe pública, esta Alzada la desecha puesto que nada aporta al tema controvertido. Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, constituye como principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. Asimismo, establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

De este modo, se evidencia de las actas procesales que el ciudadano A.E.O.D. demanda el desalojo del inmueble constituido por un local comercial situado en la calle comercio, No. 30 de la Población de Rio Chico, Jurisdicción del Municipio Páez del Estado Miranda, por cuanto a su decir, el arrendatario ciudadano E.Y.F., ha incumplido en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes desde el mes de octubre del 2009 hasta el mes de mayo del 2010, todo lo cual suma una deuda de dos mil ochocientos bolívares (Bs. 2.800,00), es decir, la cantidad de ocho (08) meses consecutivos de alquiler; en este sentido, fundamentó su demanda en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual se transcribe a continuación:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (…)

Posteriormente, mediante escrito de contestación a la demanda, la parte demandada asistido de Abogado, entre otras cosas reconoció la relación arrendaticia que mantiene con el ciudadano A.E.O.D., alegando que no es cierto que adeude la suma demandada. De este modo, queda establecido por esta Alzada que entre las partes existe una relación contractual, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido Contrato de Arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia.

Por consiguiente, a la letra de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo necesario destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.

Así pues, determinada la fuerza de Ley que de los contratos se emana, es de acotar que ésta siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 06 del Código Civil, esto es no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres. En tal sentido, se observa de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, lo siguiente:

“(…) De manera expresa se establece y así lo acepta “EL ARRENDATARIO” que el plazo de duración del presente contrato será de SEIS (6) MESES, comenzando a partir del 30 de Abril de 2009, el cual podrá ser prorrogado por períodos iguales, siempre que las partes así lo convengan. Si una de las partes no desea prorrogar el contrato, deberá notificarlo, por escrito, por lo menos con treinta (30) días de anticipación.”

De este modo, se observa al folio 82 de la pieza I del presente expediente, la comunicación que le enviara la Sucesión OTTENGO al arrendatario, en fecha 28 de octubre de 2009, donde le informan su decisión de no renovarle el contrato de arrendamiento, evidenciándose que dicha notificación fue efectuada a tan solo dos (02) días de vencerse el mismo, por lo que cabe citar lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Por tanto, el contrato de arrendamiento que se celebró a tiempo determinado, se indeterminó conforme a lo previsto en el precitado artículo; motivo por el cual, no cabe duda alguna de que el actor interpuso la acción correspondiente a los contratos de arrendamientos celebrados a tiempo indeterminado, tomando como fundamento legal el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE DECIDE.

Resuelto lo anterior, se desprende que las partes establecieron de común acuerdo en las cláusulas segunda, novena y decima del contrato de arrendamiento que:

“SEGUNDA: El canon mensual de arrendamiento será la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 350,00) pagaderos por mensualidades anticipadas que “EL ARRENDATARIO” se compromete a pagar a “LA ARRENDADORA” dentro de los primeros seis (6) días de cada mes (…)”

“NOVENA: El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del presente contrato será causa suficiente para que “LA ARRENDADORA” lo considere rescindido y pueda pedir la desocupación inmediata del inmueble objeto del presente contrato y así lo acepta “EL ARRENDATARIO”.”

“DECIMA: La falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas dará derecho a “LA ARRENDADORA” a proceder de acuerdo a la cláusula anterior.”

Ahora bien, con respecto a las obligaciones que surgen para el arrendatario, el Código Civil prevé en su artículo 1.592 que:

El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

(Subrayado y negrilla de este Tribunal)

Demostrada como ha quedado, en el caso sub examine, la existencia de la obligación a cargo del arrendatario, correspondía al demandado el interés y la carga de probar el hecho de haber cumplido con las mismas y en especial, el pago de la manera pactada del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2009, y los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2010, alegato de incumplimiento en el cual se fundamentó la demanda por desalojo interpuesta en su contra.

En este estado, se hace menester para quien aquí suscribe, analizar el pago de los cánones de arrendamiento alegados como no cancelados, y en este sentido, se observa de la revisión efectuada al expediente que el demandado consignó treinta y seis (36) recibos (f. 60 al 78 de la pieza I del expediente) correspondientes al pago del canon de arrendamiento de los años 2006, 2007, 2008 y 2009, a favor de la ciudadana M.E., no siendo ésta la arrendadora del inmueble objeto del litigio, por lo que el ciudadano E.Y.F. no demostró en el caso sub examine su insolvencia o en su defecto la extinción de su obligación en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos. Y ASÍ SE DECIDE.

Establecido lo anterior, resulta forzoso para esta Alzada declarar con lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, sólo en lo que respecta a la nulidad del fallo dictado en fecha 29 de marzo del 2011, por el Juzgado de Municipio de los Municipios Páez y P.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Rio Chico; y en consecuencia, se declara con lugar la demanda que por DESALOJO incoara el ciudadano A.E.O.D. en contra del ciudadano E.Y.F.. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo V

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: