Decisión nº S-N de Juzgado Quinto de Municipio de Caracas, de 29 de Junio de 2007

Expediente: AP31-V-2007-000530.-

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA DE CARACAS

-I-

PARTE ACTORA:

E.P.M.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nro. 4.170.795.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:

Dr. R.H.C.C., abogado en ejercicio, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nro. 2.970.567, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 33.546.

PARTE DEMANDADA:

A.J.D.O., venezolano, mayor, de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº 12.688.479.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA:

Dr. R.G.A. S., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 39.097.

MOTIVO:

RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Conoce este Tribunal por distribución que hiciera la Unidad De Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, de la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara el Dr. R.H.C.C., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano E.P.M.R., contra el ciudadano A.J.D.O..

Admitida la demanda mediante auto de fecha 26 de abril de 2007, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, librándose la respectiva compulsa en fecha 02 de mayo de 2007.

En fecha 08 de mayo de 2007, el Alguacil encargado de practicar la citación dejó constancia que la parte demandada se negó a firmar el recibo de citación.

Mediante diligencia de fecha 10 de mayo de 2007, el apoderado judicial de la parte accionante, solicitó la notificación de la parte demandada de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado por el Tribunal mediante auto de fecha 15 de mayo de 2007, librando la respectiva boleta de notificación.

Mediante diligencia de fecha 17 de mayo de 2007, el demandado se dio por citado.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, en fecha 21 de mayo de 2007, compareció el demandado asistido de abogado y dio contestación a la misma.

Durante el lapso probatorio solo la parte actora, hizo uso de tal derecho, en tal sentido consignó escrito en fecha 01 de junio de 2007, las cuales fueron admitidas por el Tribunal en fecha 04 de junio de 2007, ordenándose su evacuación con el resultado que mas adelante se analizará.

Mediante diligencia de fecha 18 de junio de 2007, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de conclusiones.

II

Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:

Alegó la representación judicial de la parte accionante en su escrito de demanda que, en fecha 01 de marzo de 2004, su representado celebró un contrato escrito de arrendamiento con el demandado sobre un inmueble de su propiedad constituido por un área de DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (200 mt2), aproximadamente, la cual forma parte de un galpón ubicado en la Avenida Los Carmenes, distinguido con el N° 92, sector El Cementerio, de esta ciudad de Caracas, Municipio Libertador, Distrito Capital, por un canon de arrendamiento de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00) mensuales, por un período de seis (6) meses contados a partir del 01 de marzo de 2004, renovable automáticamente y sucesivamente por plazos de seis (6) meses si cualesquiera de las partes no notifica a la otra su voluntad de no renovarlo con por lo menos noventa (90) días continuos de anticipación, antes de la fecha de la expiración natural del plazo inicial de vigencia del contrato o cualesquiera de sus prórrogas convencionales, que el contrato de arrendamiento esta debidamente suscrito y Autenticado ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 23 de marzo de 2004, bajo el número 29, Tomo 16 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

Asimismo, alegó la representación judicial de la parte accionante que, el arrendatario no ha cumplido con las cláusulas contractuales, específicamente la cláusula tercera, ya que hasta el 20 de abril de 2007, no ha cancelado los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo del 2007, es decir tres (3) meses de canon de arrendamiento, además tampoco cumplió con lo señalado en la misma cláusula tercera en lo referente a que en caso de prórroga convencional o legal, el canon de arrendamiento será sucesivamente ajustado sin necesidad previa de notificación alguna, en un monto equivalente al índice de inflación acumulada del período semestral inmediatamente anterior contenido en el Índice General de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas, emitidos por el Banco Central de Venezuela, igualmente los intereses de mora establecidos convenidos contractualmente.

Igualmente, señaló el apoderado judicial de la parte actora que, en vista a la irregularidad en las cancelaciones arrendaticias, así como sus complementos, su representado le notificó mediante carta escrita de fecha 25 de septiembre de 2006, su decisión de no renovarle el contrato antes señalado con la debida antelación y así cumplir con lo señalado en la cláusula segunda del mismo, en virtud de lo cual es demandado el ciudadano A.J.D.O., para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: 1) En resolver el contrato de arrendamiento y entregar el inmueble objeto del mismo, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y solvente en el pago de los servicios de agua, electricidad, aseo urbano domiciliario y cualesquiera otro servicio prestado al inmueble; 2) En pagar la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS TREINTA Y UN MIL SEISCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 2.731.664,00), por los siguientes conceptos: A) La cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.400.000,00) por concepto de cánones de arrendamientos vencidos y no pagados, correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2007; B) La cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y UN MIL SEISCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 371.664,00), correspondiente a los aumentos que resultaron de la aplicación de los Índices de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas, (IPC), durante la vigencia del contrato de arrendamiento y que el arrendatario ha debido sumar al canon mensual establecido en el contrato desde el mes de septiembre de 2004, hasta el mes de noviembre de 2006, los cuales no fueron pagados en su oportunidad ni nunca, esta cantidad, es producto de las variaciones de los IPC ocurridos dentro de los períodos señalados, y cuya información fue bajada de la página WEB del Banco Central de Venezuela.

Por su parte, en la oportunidad de contestar la demanda, la representación judicial de la parte accionada, negó rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho se refiere, la acción incoada en su contra.

Señaló el demandado en su escrito de contestación de la demanda que, efectivamente en fecha 01 de marzo de 2004, suscribió contrato de arrendamiento con el demandante, por un área aproximada de doscientos metros cuadrados (200, Mts2) el cual está básicamente compuesto por once (11) puestos para vehículos, con el objeto del funcionamiento de un taller mecánico, conforme así lo aceptó el propietario del inmueble.

Asimismo, señaló el demandado que, el área en cuestión, forma parte de una extensión mayor, la cual comprende el área interna del Galpón N° 92, situado en la Avenida Los Carmenes, sector El Cementerio del Municipio Libertador del Distrito Capital. Que el interior del Galpón, esta actualmente ocupado (todos en calidad de arrendatarios), parte por su persona, parte por un taller de latonería y pintura, y parte por personas que habitan o residen en el mismo.

Igualmente, alegó el demandado que, en los últimos tiempos se han presentado inconvenientes entre las personas que utilizan el área, que al no llegar a acuerdos en cuanto a la utilización de algunos espacios comunes, en el pago de servicios que dispone el inmueble (electricidad), razón por la cual conversó en reiteradas oportunidades con el arrendador, con el fin de que mediara y como propietario del inmueble pusiera orden con relación a los problemas que se venían presentando, especialmente con el taller de latonería y pintura, quien sin previo aviso ni acuerdo comenzó en los últimos tiempos a utilizar parte del área arrendada por el demandado, lo cual perturbaba su posesión, que igualmente se presentaban perturbaciones en la utilización de un área de circulación que media entre los dos talleres, al permanecer aparcados vehículos por parte del taller de pintura y latonería, quien se limitaba a indicar que utilizaba dichas áreas con la aprobación del propietario, situaciones éstas que cada vez se hacían más recurrentes.

Asimismo, alegó el accionado que, el actor se limitaba a indicar ante sus reclamos que él no había consentido ese abuso, pero que no podía hacer nada, y que en ningún momento mostró interés en corregir la problemática que sucedía.

Señala de igual forma el accionado que, en el mes de diciembre de año 2006, conversó con el arrendador (demandante) y le manifestó su decisión de no seguir ocupando el área, debido a la situación que se presentaba, en tal virtud llagaron a un acuerdo verbal, de que mantuvieran la posesión hasta el ultimo de Mayo de 2007, y que se imputarían a los arrendamientos de los meses que van de Enero a Mayo del mismo año la suma de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.400.000,00), entregados al inicio del arrendamiento como deposito, mas los intereses que esta cantidad hubiere generado, todo en compensación, puesto que como indico el propietario para dicho momento no contaba con dinero suficiente para devolver cantidad alguna y que en todo caso resultaba ilógico que el le pagara cuando tenia que reintegrarle una suma de dinero. Que en virtud a lo planteado por el accionante y en consideración al buen ánimo de la conversación, lo tomaron como un buen pacto entre caballeros, razón por la cual fue sorprendido en su buena fe, en el ejercicio de la presente acción.

Señala el accionado que, igualmente convinieron, que durante los meses que van de enero a mayo del año 2007 prácticamente no se realizarían trabajos de envergadura en el área, por ende no utilizaría energía eléctrica, en virtud de lo cual quedaba exento de parte del pago de la cuota que le correspondía del recibo, y que en todo caso el prorrateo que se efectuara quedaría compensado con los intereses del deposito. Que prácticamente para el momento de la contestación de la demanda el área por él ocupada se encontraba libre de bienes, por lo menos en lo que a su propiedad respecta, y que en todo caso el pago de las sumas reclamadas por arrendamiento de enero, marzo y abril y cualquier otro concepto como servicio eléctrico, quedaba ampliamente compensado con la suma en poder del actor, en calidad de deposito y de intereses generados.

Planteados, así, los términos del disenso, este Tribunal para decidir observa:

Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagrada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

En este sentido, nuestra Corte Suprema de Justicia, en Sentencia de fecha 26 de febrero de 1987, dejó sentado:

"El demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones."

Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro M.T., reiterando la jurisprudencia pacífica y reiterada desde el 9 de julio de 1.969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló:

"Con esa norma legal se esta estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."

Conforme a la Doctrina de Casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos éstos, como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, ha cargar con las pruebas de ellos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso.

Del estudio de las actas procesales, que conforman el presente expediente constata este Juzgador que durante el lapso probatorio solo la parte accionante promovió pruebas.

En tal sentido este Tribunal pasa a observar los documentos anexos a la presente demanda de la siguiente forma:

La representación judicial de la parte accionante consignó conjuntamente con su escrito de demanda, instrumento poder que acredita su representación. Al respecto observa este Sentenciador que por cuanto dicho instrumento no fue tachado por la parte demandada, a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, surte pleno valor probatorio respecto a su contenido quedando demostrada la cualidad alegada por dicha representación judicial, y así se declara.

Igualmente, la representación judicial de la parte actora consignó copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Al respecto observa este Juzgador que dicha copia no fue impugnada por la parte demandada por lo que a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como copia fidedigna de su original, quedando demostrado el vínculo jurídico que une a las partes en el presente juicio, y así se declara.

Asimismo, la representación judicial de la parte accionante consignó carta privada suscrita en fecha 25 de septiembre de 2006, por la parte actora y dirigida a la parte demandada. Al respecto observa este Sentenciador que la misma no fue desconocida por la parte demandada, por otra parte se observa que al pie de dicha carta hay una nota que dice textualmente “NO ACREDITA CONFORMIDAD CON EL TEXTO”, en tal sentido a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se tiene como reconocida, quedando demostrado el hecho referido en el escrito de demanda, respecto a la notificación efectuada al demandado relacionada con la no renovación del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, y así se declara.

Por otra parte, la representación judicial de la parte accionante durante el lapso probatorio promovió el mérito favorable de los autos a favor de su representado. Al respecto observa este Juzgador que se pudo constatar que dicha representación no señaló expresamente sobre que hechos se pretende valer tal mérito favorable, no constituyendo ello probanza alguna y su apreciación violentaría el principio de legalidad contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

Ratificó la correspondencia enviada al arrendatario por el arrendador, donde manifiesta su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento correspondiente. Al respecto observa este Sentenciador que dicha comunicación ya fue valorada anteriormente en el texto del presente fallo, y así se declara.

De igual manera promovió la confesión expresada por la parte demandada en su escrito de contestación al fondo, donde señala entre otros particulares lo siguiente: A) Reconoce la validez del contrato de arrendamiento aceptado por las partes, así como su fecha de inicio y terminación, y demás acuerdos. B) El reconocimiento que los montos de los arrendamientos correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2007, no los ha cancelado, por lo que está en situación de mora. C) Rechazó una supuesta compensación, ya que está expresamente prohibida en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Parte Infine), ya que el arrendatario confesó su falta de pago de los cánones de arrendamientos mensuales indicados en el libelo. Al respecto observa este Sentenciador que tales alegatos serán a.m.a.e. el texto del presente fallo, a fin de verificar si los mismos, ciertamente producen el efecto alegado de confesión, y así se declara.

Asimismo, con respecto al alegato promovido por la representación judicial de la parte actora, relacionado con la aceptación por parte del demandado del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, observa este Sentenciador que dicho contrato ya fue valorado en parte ut-supra, por lo que no tiene más que apreciar al respecto, y así se declara.

Asimismo, promovió documento copia de página WEB del Banco Central de Venezuela, donde se indican los Índices de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas, que sirvió de fundamento para el cálculo del IPC señalado en el libelo de la demanda. Al respecto observa este Juzgador que dicha copia obtenida por la propia parte promovente, sin que su contra parte tuviese control de prueba no le puede ser opuesto a la parte demandada. No obstante a ello tal prueba es promovida a los fines de determinarse la indexación solicitada por la acciónate respecto de los cánones de arrendamientos demandados como insolutos por lo que tal concepto será analizado más adelante en el texto del presente fallo, respecto a su procedibilidad y por ende respecto de la pertinencia de la prueba promovida, y así se declara.

Igualmente, promovió la representación judicial de la parte accionante recibo (original) de la C.A. Electricidad de Caracas, donde se evidencia la deuda pendiente de pago para el 06 de febrero de 2007. Al respecto observa este Juzgador que dicho recibo al emanar de un tercero debió haber sido ratificado en su contenido o verificarse el mismo mediante prueba de informe, por lo que su contenido no puede ser considerado fehaciente, en virtud de lo cual se desecha como medio probatorio en el presente juicio, y así se declara.

Ahora bien, analizadas como se encuentran las pruebas aportadas por la parte accionante, constata este Juzgador que quedó demostrada la relación jurídica existente entre las partes del presente juicio, a través del vínculo contractual del carácter arrendaticio, así como los términos en que fue celebrado el contrato de arrendamiento. Por otra parte quedo demostrado que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, ello en virtud de que el arrendador manifestó su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento, mediante misiva de fecha 25 de septiembre de 2006, la cual fue recibida por el arrendatario, venciéndose el plazo de duración del contrato el 01 de marzo de 2007, debiendo transcurrir a partir de esa fecha exclusive, la prorroga legal de un (1) año que según se desprende de autos le corresponde al demandado, aunado a ello al reconocimiento que el arrendatario hace de tal hecho en su escrito de contestación a la demanda, y así declara.

Por otra parte, alegó el accionante en su libelo de demanda que el arrendatario accionado no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2.007, a razón de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00) cada una, lo cual da un total de DOS MILONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.2.400.000,00), evidenciando este Tribunal que no consta en autos que el arrendatario haya pagado los cánones de arrendamientos reclamados, incumpliendo así, el arrendatario con sus obligaciones arrendaticias, y así se declara.

Ahora bien, no consta en autos pruebas que desvirtúen lo alegado por la parte actora, respecto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2.007, por lo que a consideración de este Tribunal, el accionado debió probar el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias establecidas en el contrato de arrendamiento, y siendo el caso de autos, el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamientos reclamados como insolutos, lo cual no hizo en la secuela del juicio, y así se decide.

Con respecto a la indexación solicitada observa este Juzgador que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de carácter especial, social y de aplicación preferente, la cual no prevé en su articulado la posibilidad de aplicar indexación a cánones de arrendamientos insolutos, toda vez que para esos casos sólo prevé el cobro de intereses moratorios conforme al artículo 27, en virtud de lo cual la solicitud de indexación pretendida por la parte accionante debe ser desechada y por ende la prueba presentada para demostrar los índice de precio al consumidor es impertinente desechándose igualmente la misma, y así se declara.

En consecuencia, conforme a lo anteriormente expuesto aun cuando la presente demanda no es contraria a derecho, sino que, por el contrario, la acción ejercida se encuentra tutelada por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto no le fue acordado todo lo solicitado por la parte accionante la misma debe prosperar, pero en forma parcial, y así se decide.

-IV-

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana¬ de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara el ciudadano E.P.M.R., contra el ciudadano A.J.D.O., todos suficientemente identificados en el texto de este fallo.

En consecuencia, se declara resuelto el Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 23 de Marzo de 2004, que tenia por objeto el inmueble constituido por un área de DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (200 Mts2) aproximadamente, la cual forma parte de un galpón, ubicado en la Avenida los Carmenes, distinguido con el N° 92, Sector El Cementerio, de esta ciudad de Caracas, Distrito Capital, condenándose a la parte demanda a entregar a la parte actora dicho inmueble en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y solvente en el pago de los serviciaos de agua, electricidad, aseo urbano domiciliario y cualesquiera otro servicio prestado al referido inmueble; SEGUNDO: A) pagar la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.400.000,00) por concepto de cánones de arrendamientos vencidos y no pagados, correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2007.

Por la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas.

Publíquese, regístrese y notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolita¬na de Caracas, en Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de junio del dos mil siete (2.007). Años 197º de la Inde¬pendencia y 148º de la Federación.

EL JUEZ,

Dr. L.T.L.S..

EL SECRETARIO

Abg. MUNIR SOUKI URBANO

En la misma fecha siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m.), se registró y publicó la anterior sentencia.

EL SECRETARIO