Decisión nº 149 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 27 de Septiembre de 2007

República Bolivariana de Venezuela

En su Nombre

Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial

del Área Metropolitana de Caracas

PARTE ACTORA: E.T.S.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 9.957.735.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: J.G.A.P., A.B.S. y A.R.R., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.845.332, 10.510.787 y 497.863, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 53.925, 17.272 y 9.420, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: C.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 9.064.391, aún sin representación judicial acreditada en autos.

MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.

En fecha 24.09.2007, se recibió ante la Secretaría de este Tribunal, el escrito de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Area Metropolitana de Caracas, por el abogado J.G.A.P., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano E.T.S.C., contentivo de la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento deducida en contra del ciudadano C.P..

En tal virtud, procede de seguidas este Tribunal a verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

- I -

FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

El abogado J.G.A.P., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano E.T.S.C., en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representado, sostuvo lo siguiente:

Arguyó que, su representado es propietario de un inmueble constituido por un Edificio para vivienda denominado Residencias Solymar, situado entre las calles Valkara y San A.d.B.E.N., Nº 96, Petare, Municipio Sucre, Distrito Capital, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 10.05.2006, bajo el Nº 42, Tomo 60, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Enunció que, después de dicha venta los anteriores propietarios, ciudadanos Agostinho L.D.B. y A.T.D.F., manifestaron de la misma al ciudadano C.P., así como le notificaron que desde el mes de mayo de 2006, debía efectuar el pago al ciudadano E.T.S.C., como propietario del Edificio en el cual se encuentra el bien inmueble arrendado, constituido por un apartamento distinguido con el Nº 01, situado en el piso 01 del Edificio Solimar, ubicado entre las calles Valkara y San A.d.B.E.N., Petare, Municipio Sucre, Distrito Capital.

Afirmó que, posterior a dicha venta y de la notificación que efectuaran los primigenios propietarios de la misma al ciudadano C.P., su representado también procedió a notificarlo de dicha venta mediante carta dirigida al referido ciudadano, la cual nunca recibió por su negativa a firmar una copia como recibida.

Manifestó que, los anteriores propietarios cedieron a su representado todos los derechos y acciones que tenían sobre la convención locativa accionada, así como lo facultaron para cobrar las pensiones de arrendamiento pasadas y futuras, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 16.08.2006, bajo el Nº 56, Tomo 119, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Sostuvo que, la cesión y las comunicaciones referidas con anterioridad fueron notificadas al arrendatario mediante comunicación enviada por Ipostel, la cual fue recibida en el mes de agosto de 2006, por lo que debió cancelar las pensiones de arriendo a favor de su representado a partir del mes de septiembre de 2006.

Adujo que, en el contrato de arrendamiento se estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de ciento veinticinco mil bolívares (Bs. 125.000,oo) mensuales, los cuales debía pagar el arrendatario al arrendador los últimos de cada mes.

Aseveró que, el arrendatario no ha cancelado a su representado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2007, lo que evidencia de una manera clara e inequívoca que adeuda once (11) mensualidades, a razón de ciento veinticinco mil bolívares (Bs. 125.000,oo) cada una, lo que totaliza la suma de un millón trescientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 1.375.000,oo).

Fundamentó la pretensión deducida por su representado en los artículos 1 y 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como en los artículos 1.133, 1.134, 1.135, 1.140, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.269, 1.271, 1.579, 1.592 y 1.594 del Código Civil.

Por tal motivo, el representante judicial del accionante procedió a demandar, en primer lugar, la resolución de la convención locativa accionada; en segundo lugar, la entrega del bien inmueble arrendado, libre de bienes y de personas; en tercer lugar, el pago de la cantidad de un millón trescientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 1.375.000,oo), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2007; en cuarto lugar, el pago de la cantidad de ciento veinticinco mil bolívares (Bs. 125.000,oo) mensuales, como indemnización por la ocupación de la cosa arrendada hasta la terminación del presente juicio.

También, solicitó medida preventiva de secuestro sobre el bien inmueble arrendado, de conformidad con lo establecido en el ordinal 7º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.

- II -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la demanda propuesta por el accionante, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a los presupuestos de admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes:

El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejúsdem.

Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene todo ciudadano de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional.

Por lo tanto, el derecho de acción es conferido por la constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que esa reclamación sea reconocida con posterioridad como realmente existente o no por el órgano de administración de justicia, ya que la acción siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión deducida por cada una de las partes la que fenece cuando se origina la determinación que impone el órgano jurisdiccional al momento de emitir su dictamen, en cuanto a su reconocimiento o rechazo, de modo que ella se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y, con la cual se ejercita el derecho de acción.

Así pues, la demanda viene a ser “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996)

En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el accionante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos procesales idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia inquilinaria, cuyas acciones que el Legislador proveyó para terminar la relación arrendaticia que nace de un contrato, depende de la naturaleza jurídica del mismo, en cuanto a que sea verbal o escrito, a tiempo determinado o indeterminado, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la demanda, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley.

Ahora bien, observa este Tribunal que la reclamación invocada por el ciudadano E.T.S.C., en contra del ciudadano C.P., se patentiza en la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana A.T.d.B. y el demandado, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 24.01.2002, bajo el Nº 01, Tomo 02, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 01, situado en el piso 01 del Edificio Solimar, ubicado entre las calles Valkara y San A.d.B.E.N., Petare, Municipio Sucre, Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2007, a razón de ciento veinticinco mil bolívares (Bs. 125.000,oo) cada uno.

En este contexto, nuestra Legislación establece diferentes mecanismos a través de los cuales pueden terminarse los efectos que emergen de un contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, como la posibilidad jurídico constitucional que tiene todo ciudadano de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, de acuerdo con lo previsto en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de modo que para verificar la idoneidad de la acción resolutoria escogida por el accionante para dilucidar su pretensión, tenemos que el Código Civil, en su artículo 1.167, prevé que:

Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Y, por otro lado, el artículo 34 del Decreto Nº 427 con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, señala:

Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales (…) a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De acuerdo con las disposiciones jurídicas citadas con anterioridad, el desalojo de un bien inmueble arrendado, sólo puede demandarse ante la existencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito, a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las causales taxativamente establecidas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin que ello obste el ejercicio de otras acciones por causas distintas, a tenor de lo previsto en el parágrafo segundo del artículo en referencia, pero, cuando la convención locativa cuyos efectos jurídicos se pretende deshacer es escrita, a tiempo determinado, el accionante deberá ejercer cualesquiera de las acciones previstas en el artículo 1.167 del Código Civil, estas son, el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, ante el incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones contractuales.

Así las cosas, para apreciar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento fundamento de la pretensión deducida por el accionante, observa este Tribunal que el lapso de duración fue convenido entre las partes por el plazo de un (01) año, contado a partir del día 01.01.2002, hasta el día 01.01.2003, el cual requería para su renovación de un nuevo contrato, tal y como se evidencia de su cláusula cuarta, la cual es del tenor siguiente:

…Cuarta: El término de duración del presente contrato será de un (01) año contado a partir del 01 de enero del año 2002 hasta el 01 de enero de 2003, el cual requiere para su renovación un nuevo contrato. Es condición expresa y así lo acepta El Arrendatario su renuncia voluntaria al derecho de preferencia…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Conforme a lo pactado por las partes, el término de duración contractual comenzó a transcurrir por un (01) año a partir del día 01.01.2002, a cuyo vencimiento el día 01.01.2003, comenzó a transcurrir de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, el beneficio de la prórroga legal por el plazo de seis (06) meses, a tenor de lo previsto en el literal (a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual feneció en fecha 01.07.2003, por lo que habiéndose quedado el arrendatario y dejado en posesión de la cosa arrendada luego de expirado el plazo de la prórroga legal con el consentimiento de su primigenia arrendadora, lo que se evidencia de lo enunciado en el escrito de demanda, cuando el demandante reclama la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2007, es por lo que esta circunstancia conduce a calificar la relación arrendaticia como a tiempo indeterminado, por haber operado el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, en concordancia con el previsto en el artículo 1.614 ejúsdem, cuya vía idónea y eficaz para deshacerla es el desalojo normado en el literal (a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Siendo ello así, resulta pertinente para este Tribunal referirse a la sentencia Nº 779, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 10.04.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García, caso: Materiales MCL C.A., la cual precisó lo siguiente:

…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.

Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.

En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Por lo antes expresado, concluye este Tribunal que no resultaba dable para la accionante ejercer la acción resolutoria a la cual alude el artículo 1.167 del Código Civil, con el objeto de terminar los efectos que dimanan de un contrato de arrendamiento escrito, a tiempo indeterminado, en virtud de la alegada falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2007, ya que de conformidad con lo establecido en el literal (a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la acción idónea y eficaz para satisfacer su petición viene a ser el desalojo, lo que motiva a este Tribunal a declarar la inadmisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, dada la contrariedad a derecho de la misma. Así se declara.

- III -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, deducida por el ciudadano E.T.S.C., en contra del ciudadano C.P., a tenor de lo dispuesto en el literal (a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.

No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo.

Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de septiembre del año dos mil siete (2.007). Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

El Juez Titular,

C.L.G.P.

El Secretario,

A.A.G.V.

En esta misma fecha, se registró, se publicó y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las nueve y treinta de la mañana (9:30 a.m.).

El Secretario,

A.A.G.V.

CLGP.-

Exp. N° AP31-V-2007-001746