Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 9 de Diciembre de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: S.R.G.H. y EGLY E.T.C., Venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.328.539 y V-6.228.551, respectivamente, de este domicilio y hábil.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: R.J.R.M. y E.C.P.B., inscritas en el Inpreabogado bajo los números 137.134 y 136.991, en su orden, según poder apud acta de fecha 29 de junio de 2.010 (f. 58).

PARTE DEMANDADA: VANEGAS F.G.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.166.653.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: H.O.R.C., inscrito en el Inpreabogado bajo número 105.173, según poder apud acta de fecha 09 de julio de 2.010 (f. 65).

MOTIVO: Desalojo de inmueble.

DEMANDA: Nro. 6862.

I

ANTECEDENTES DEL CASO

La causa que nos ocupa llega al conocimiento de éste Tribunal en razón a la distribución de escrito libelar contentivo de demanda de desalojo efectuada en fecha 14 de junio de 2.010, peticionado por los ciudadanos S.R.G.H. y EGLY E.T.C., contra la ciudadana VANEGAS F.G.M..

La demanda en cuestión es fundamentada en los siguientes términos.

.- Señalan los co demandantes se presentan con el carácter de propietarios arrendadores en subrogación, de un inmueble compuesto por un lote de terreno propio y la casa para habitación sobre él construida, consistente en tres plantas, ubicado en la vereda 3, Nro. 1-73 del barrio Monseñor Ramírez, San Cristóbal, Estado Táchira.

.- expresan que la demandada es arrendataria de la segunda planta del inmueble señalado, compuesto por tres habitaciones, sala, comedor, cocina y un baño.

.- Arguyen que fue celebrado contrato verbal de arrendamiento partir del 01 de noviembre de 2.006, entre el ciudadano I.H.N., quien era el anterior propietario del inmueble y la demandada, con un canon de Bs. 200,oo y que la misma siempre ha estado en permanente atraso en el pago de los cánones de arrendamiento.

.- Señalan que al indicársele a la demandada que tenía mas de quince meses sin pagar el canon arrendaticio, señaló que existe un procedimiento de consignaciones arrendaticios el cual se identifica con el número 757, llevado por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, en la cual se indica como beneficiario al ciudadano D.H.C., por lo que se tiene que se inició un procedimiento consignatario a quien no es propietario del inmueble.

.- Expresan los co demandantes que el procedimiento de consignación se encuentra viciado, ya que no se evidencia la notificación al supuesto beneficiario, la arrendataria está consignando a una persona que nunca ha sido arrendador y ha realizado consignaciones por concepto de seis (6) meses de cánones de arrendamiento vencidos, lo que demuestra la mora de la arrendataria, esto es, con un retraso injustificado.

.- Señalan que al adquirir el inmueble en fecha 23 de marzo de 2.010 y subrogarse en todos los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento, la mora señalada les afecta, por lo que acuden para demandar el desalojo, ya que la insolvencia se encuentra demostrada con la confesión Judicial demostrada en el procedimiento consignatario.

.- Fundamenta su demanda en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.271, 1.579, 1.354, 1.592 del Código Civil, 12, 20, 33, 34 de la ley de arrendamientos para peticionar el desalojo y que se proceda a la entrega del inmueble, libre de personas y cosas; al pago de la suma de Bs. 3.200,oo como indemnización de daños y perjuicios por cánones dejados de percibir mediante el pago de lo depositado en el expediente de consignaciones y las costas del juicio.

Estima su demanda en la suma de Bs. 3.200,oo.

Acompañan a su libelo de demanda:

Copia simple de documento de propiedad del inmueble; copia cerificada de título de propiedad del antiguo propietario del inmueble; copia expediente de consignación arrendaticia Nro. 757 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes; copia simple de notificación al SENIAT.

Al folio 56, consta auto de admisión de la presente demanda de fecha 21 de junio de 2.010, ordenándose la comparecencia de la demandada para su contestación al segundo día de despacho de la fecha en que conste en autos su citación.

Al folio 57, mediante diligencia de fecha 28 de junio de 2.010, la ciudadana E.C.P., aduciendo obrar en representación de los co demandados, indica que hace constar haber consignado los emolumentos correspondientes para efectuar la citación de la demandada.

Al folio 60 en diligencia de 07 de julio de 2.010, el alguacil del Tribunal indica que en esa misma fecha, citó a la demandada, agregando el recibo firmado.

A los folios 61 al 64, consta escrito de contestación de demanda realizado por la accionada debidamente asistido de abogado, en el que esgrime en su defensa:

.- Que opone la cuestión previa de ilegitimidad de la persona del actor por no tener cualidad para demandar, así como la ilegitimidad de la persona que se presenta en juicio como apoderado, ya que en diligencia de fecha 28 de junio, la abogada informa que actúa en representación de la demandada, cuando para el momento no ha nombrado defensor Judicial.

.- Expresa que sin convalidar la ilegitimidad del actor, indica que los primeros días del mes de enero de 2006, el ciudadano D.H.C., con cédula de identidad Nro. V-3.077.149, le dio en arrendamiento el inmueble señalado en autos, mediante contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado, con un canon de arrendamiento de Bs. 200,oo, los cuales se pagarían mediante seis cuotas acumuladas.

.- Señala que en razón de que el ciudadano D.H.C., le indicó que le llamaría para darle un número de cuenta para pagarle el canon de alquiler y pasar seis (6) meses y no tener ninguna información de él, realizó el pago por consignación.

.- Arguye que el posterior propietario del inmueble, I.H.N. le informa que el respeta la decisión de su padre respecto al alquiler del inmueble, por lo que el demandante miente, pues la relación arrendaticia se inició en enero de 2006 y su arrendador es el padre de I.H.N..

.- también indica que la forma de pago aceptada y establecida desde hace años, inclusive por el hijo del arrendador y propietario es el pago de meses acumulados, y por ello no se tomaron acciones en años anteriores.

.- Que en el expediente de consignaciones se efectuaron los pagos en la forma establecida, esto es, cada seis meses, pero no se le quiere dar su prorroga legal.

.- Señala el contenido del artículo 1605 del Código Civil y rechaza la demanda por no ser cierta y estar mal fundamentada.

Al folio 66 consta diligencia de fecha 15 de julio de 2010, en la que ratifican las actuaciones realizadas por la abogada E.C.P. en diligencia de fecha 28 de junio de 2.010. Igualmente consigna copia certificada a los efectos de las cuestiones previas opuestas por la demandada con fundamento en los numerales 2 y 3 artículo 346del Código de Procedimiento Civil.

II

MOTIVACION PARA DECIDIR

DE LA CONTROVERSIA DE LAS PARTES DE LA LITIS

SINTESIS DE LA POSICION ASUMIDA POR LA PARTE ACTORA:

Los co demandantes se presentan con el carácter de propietarios arrendadores en subrogación, de un inmueble compuesto por un lote de terreno propio y la casa para habitación sobre él construida, ubicado en la vereda 3, Nro. 1-73 del barrio Monseñor Ramírez, San Cristóbal, Estado Táchira, siendo la demandada arrendataria de la segunda planta, según contrato verbal de arrendamiento celebrado a partir del 01 de noviembre de 2.006 entre el ciudadano I.H.N., quien era el anterior propietario del inmueble y la demandada, con un canon de Bs. 200,oo y que la misma siempre ha estado en permanente atraso en el pago de los cánones de arrendamiento. Señalan que la demandada indicó que existe un procedimiento de consignaciones arrendaticios, el cual se identifica con el número 757 llevado por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, en la cual se indica como beneficiario al ciudadano D.H.C., por lo que se tiene que se inició un procedimiento consignatario que se encuentra viciado, ya que no se evidencia la notificación al supuesto beneficiario porque la arrendataria está consignando a una persona que nunca ha sido arrendador y ha realizado consignaciones por concepto de seis (6) meses de cánones de arrendamiento vencidos, lo que demuestra la mora de la arrendataria. Por lo que acuden para demandar el desalojo, ya que la insolvencia se encuentra demostrada con la confesión Judicial demostrada en el procedimiento consignatario y que se proceda a la entrega del inmueble, libre de personas y cosas; al pago de la suma de Bs. 3.200,oo como indemnización de daños y perjuicios por cánones dejados de percibir mediante el pago de lo depositado en el expediente de consignaciones y las costas del juicio.

SINTESIS DE LA POSICION ASUMIDA POR LA PARTE DEMANDADA:

La demandada señala que opone en primer término la cuestión previa de ilegitimidad de la persona del actor por no tener cualidad para demandar, así como la ilegitimidad de la persona que se presenta en juicio como apoderado.

Expone que en diligencia de fecha 28 de junio, la abogada informa que actúa en representación de la demandada, cuando para el momento no ha nombrado defensor Judicial. Al fondo de la demanda indica que los primeros días del mes de enero de 2006, el ciudadano D.H.C., le dio en arrendamiento el inmueble señalado en autos mediante contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado, con un canon de arrendamiento de Bs. 200,oo, los cuales se pagarían mediante seis cuotas acumuladas y que en razón de que su arrendador le indicó que le llamaría para darle un número de cuenta para pagarle el canon de alquiler y pasar seis (6) meses sin tener ninguna información de él, realizó el pago por consignación, y que la forma de pago aceptada y establecida desde hace años, inclusive por el hijo del arrendador y propietario es el pago de meses acumulados, y por ello no se tomaron acciones en años anteriores.

También indica que en el expediente de consignaciones se efectuaron los pagos en la forma establecida, esto es, cada seis meses, pero no se le quiere dar su prorroga legal, señalando finalmente el contenido del artículo 1605 del Código Civil, rechazando la demanda por no ser cierta y estar mal fundamentada.

TERMINOS EN QUE QUEDA PLANTEADA LA CONTROVERSIA

A objeto de dar cumplimiento a la previsión del artículo 243. 3 del Código Procesal Civil, para éste operador de Justicia el problema judicial que le es sometido a decisión, circunscrito por la acción y la contradicción, se encuentra referido a una demanda por desalojo con fundamento en el artículo 34 literal a) de la Ley especial arrendaticia con la expresión de la falta de pago de cánones arrendaticios por parte de la demandada, con su negativa de tal insolvencia por cancelar en expediente de consignaciones cada seis meses, según se convino, y la defensa previa de la ilegitimidad o falta de cualidad del actor.

PRIMER PUNTO PREVIO

Por cuanto la demandada opuso en el acto de contestación de demanda que opone la ilegitimidad de la persona que se presenta en juicio como apoderado por haber realizado diligencia en fecha 28 de junio de 2.010, sin estar facultada para ello, precisa éste Juzgador que efectivamente la abogada que actúa en tal diligencia, para tal momento, no contaba con poder. No obstante se aprecia que en la misma se indica que se coloca a disposición del alguacil, los medios necesarios para la citación de la demandada, circunstancia que efectivamente se cumplió y siendo que el acto de citación se realiza con la finalidad de publicitar en la demandada la circunstancia de que debe acudir a dar contestación a la demanda incoada en su contra a objeto de que ejerciera su derecho Constitucional a la defensa, se tiene que la diligencia en cuestión cumplió su cometido, por lo que de acuerdo al principio finalista del acto, la reposición de ese acto resultaría inútil. Ello aunado a que posteriormente a la abogada actora le fue conferido poder, como consta en diligencia de fecha 29 de junio de 2.010, con lo que se tiene que en el presente caso, las abogadas R.J.R.M. y E.C.P.B., cuentan con facultades para actuar legítimamente en la causa. Así se decide.

SEGUNDO PUNTO PREVIO

Solicitud de nulidad, peticionado por la demandada, en razón de que en fecha 23 de julio de 2.010, cuando se realizaban las preguntas al testigo Salinas Angel, intervino un abogado del cual no consta poder en el expediente, lo cual violenta el p.J., por lo que pide la nulidad de sus actuaciones.

Quien juzga observa que ciertamente en diligencia de fecha 22 de julio de 2.010, que corre al folio 81 del expediente, la apoderada actora pretendió sustituir el poder otorgado, pero no indicó el nombre del abogado a quien sustituía el poder. Dicho abogado actúa posteriormente en diversas oportunidades en la litis y es hasta el 09 de agosto de 2.010, que el abogado representante de la demandada hace el planteamiento de nulidad. Respecto a ello considera quien juzga traer al presente caso el criterio doctrinario denominado “principio de convalidación” en materia de nulidad procesal civil, según el cual y por regla general, la irregularidad de un acto procesal es susceptible de convalidarse mediante el consentimiento de la parte a quien ella perjudica, ya que en los actos viciados, si no son atacados en tiempo hábil, precluye del derecho a solicitar la nulidad, a menos que el legislador excepcionalmente consagre nulidades absolutas que no se confirmen con el consentimiento.

Igualmente se tiene que conforme al artículo 213 del Código de Procedimiento Civil, la solicitud de nulidad precluye si no se hace en la primera oportunidad en que la parte contra quien obre, no lo pidiere. En consecuencia de lo anterior, considera éste Juzgador que la nulidad de lo solicitado debe ser declarada sin lugar. Así se decide.

En razón de las demás alegaciones indicadas en el mismo escrito de fecha 09 de agosto de 2.010, aclara éste Juzgador que de acuerdo al criterio de la Sala Constitucional, en sentencia Nº 848 del 28 de julio de 2000, caso Baca, estableció que:

... en materia procesal el legislador ha creado lapsos procesales para que se lleven a cabo actuaciones procedimentales, y al establecer esos términos, consideró que ellos eran aptos para que se pudieran realizar las actuaciones, lo que incluye las sentencias a dictarse en las causas, dentro del proceso signado por el principio de celeridad.

De acuerdo a lo anterior y considerando que el proceso tiene un lapso de alegación, un lapso de sustanciación y obviamente el decisorio, las partes deben atenerse estrictamente a las fases preclusivas de dichos lapsos, a objeto de producir incluso dilaciones en la brevedad del proceso, por tanto, lo alegado por la accionada no es objeto de estimación por éste Juzgador, en razón de que para el momento de la interposición del escrito indicado, se había concluido con la fase alegatoria en la presente causa. Así se establece.

RESOLUCION DE CUESTION PREVIA

En el acto de contestación de demanda, la accionada igualmente opone como defensa, las cuestiones previas de los numerales 2 y 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por lo que a tenor de lo dispuesto en el artículo 35 de la ley de arrendamientos pasa a decidir las mismas como punto previo de la sentencia.

La cuestión previa 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se refiere al caso de que el actor o demandante, inicie un p.J., careciendo de la capacidad necesaria para actuar en juicio y según el artículo 136, eiusdem, pueden obrar en juicio las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, por si o por medio de apoderados. En el presente caso, no está demostrado que los co demandantes se encuentran incapacitados en sus derechos, personas que son a tenor del artículo 1144 del Código Civil, los menores de edad, los entredichos y los inhabilitados.

En cuanto a la cuestión previa del numeral 3º del artículo 346 eiusdem, se tiene que ya se estableció en el primer punto previo que los abogados apoderados se encuentran facultados para actuar en juicio, Así decide.

Entiende éste Juzgador, que la indicar la representación Judicial de la accionada que la persona del actor no es su arrendatario y denunciar la ilegitimidad, parece referirse al hecho de la falta de cualidad. No obstante se aclara que la falta de cualidad, conocida en la doctrina como legitimatio ad causa, no es una cuestión previa, sino una excepción procesal perentoria. Pero como la misma es un presupuesto procesal básico para la interposición de la demanda, se analiza de seguidas la misma en relación a la persona del actor.

Respecto al alegato de cualidad, se hace en principio la presente precisión doctrinaria; asienta el Maestro Borjas, sobre la cualidad:

Es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción y es sinónimo o equivalente a interés personal o inmediato, porque aunque una acción exista, si no se esta directamente interesado en hacerlo valer, proporcionándolo por si, o en nombre de otro cuyo interés se representa, no se puede decir que se tiene el derecho, que se tiene la cualidad necesaria para intentarlo. Cualidad es el derecho para ejercer determinada acción, la cualidad reside en el fundamento procesal del derecho de pedir, que es distinto al derecho que se reclama

.

La Cualidad, ha sido definida por el maestro L.L., como:

Una relación de Identidad Lógica entre la persona a quien la ley le concede abstractamente la acción y el actuar concreto

. “El problema de la cualidad (decía el maestro Loreto) se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular de efectivo o contra quien se ejercita en tal manera”.

De acuerdo a las ideas de L.L., se infiere que ninguna persona puede traer a otra a juicio, si no existe identidad lógica entre el actor y la persona a quien la Ley le concede la acción.

Argumenta la accionada que “… quien me arrendó es D.H.C. (…) y no me ha sido notificada otra cosa además no hay un documento Público protocolizado que demuestre que son los propietarios del inmueble, sino una simple copia la cual desconocemos y tachamos…”

Del análisis del libelo de demanda se observa, que la actora intenta la presente acción como co propietarios del inmueble objeto de la presente acción, soportando el peso de tal alegación en documento que corre agregado a los folios 67 al 76 del expediente en copia certificada, observando que el mismo se encuentra debidamente protocolizado ante la oficina de Registro Público del Primer circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 19 de mayo de 2.009, matriculado con el No. 439.18.8.1.878, libro del folio real del año 2009. En consecuencia es un documento Público, no tachado de falso (se tachó fue la copia simple originalmente presentada). Por lo que se valora de conformidad con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, para demostrar que los demandantes son copropietarios del inmueble objeto de la presente demanda.

El autor patrio G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Inmobiliario, Volumen I, Pág. 73, expresa en referencia a la Traslación Inmobiliaria y Subrogación:

”La subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa a tenor de lo establecido en el artículo 20 de LAI; y la venta del inmueble arrendado, cuando se cumplen los requisitos exigidos por la ley, produce la transmisión al comprador de la relación arrendaticia existente entre arrendatario y arrendador. Esta transmisión hace que el arrendatario ahora lo sea del comprador, es decir, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió dicho inmueble, dentro de las limitaciones y excepciones legales…”

De la anterior norma puede colegirse, que quien adquiere un inmueble arrendado sustituye al arrendador y por lo tanto, se subroga en los mismos derechos y obligaciones que el anterior propietario tenía respecto al arrendatario. Más aún, esta transmisión ocurre de pleno derecho por el acto mismo de la venta del inmueble arrendado, ya que la ley no exige ningún otro acto complementario. En consecuencia, estima quien juzga, que conforme al documento que resultó valorado como documento público para demostrar el acto jurídico válido por el que los demandantes S.R.G. y EGLY E.T.C., adquirieron el inmueble y se subrogaron – ope legis – en los derechos de los anteriores propietarios, legitima su condición de propietarios, y por ende, con cualidad para intentar la presente demanda; en otras palabras, queda demostrado que existe identidad o correspondencia lógica entre la relación o estado jurídico alegado por los actores (arrendadores) y la titularidad de la acción, por lo que es concluyente que la parte demandante tiene capacidad activa para actuar en la presente causa, por lo que necesariamente la defensa perentoria esgrimida por la accionada debe ser declarada improcedente, como así se establece.

Depurado el proceso y no habiendo otras incidencias por resolver, pasa de seguidas éste Juzgador, al análisis del acervo probatorio aportado por las partes para la resolución de la litis.

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:

Con el libelo de demanda:

.- Copia simple de documento de propiedad del inmueble. Se indica que este documento fue impugnado y presentado posteriormente en original, por lo que se analiza posteriormente.

.- Copia certificada, de documento debidamente protocolizado ante la oficina de Registro Público del Primer circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 19 de mayo de 2.009, matriculado con el No. 439.18.8.1.878, libro del folio real del año 2009. Esta documenta traída a los autos de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no siendo objeto de impugnación. Por lo que se valora de conformidad con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, para demostrar que los demandantes son copropietarios del inmueble objeto de la presente demanda.

.- Copia certificada de documento de compra venta del inmueble objeto de la controversia por parte del ciudadano I.H.N., autenticado en fecha 18 de agosto de 2.006. No es objeto de valoración por no aportar relevancia con el hecho controvertido.

.- Copia certificada de documento de compra venta del inmueble objeto de la controversia por parte del ciudadano I.H.N., protocolizado en fecha 11 de septiembre de 2.009. No es objeto de valoración por no aportar relevancia con el hecho controvertido

.- Copia simple de expediente de consignaciones arrendaticias Nro. 757, de fecha 07 de julio de 2.009, de la nomenclatura del Juzgado primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira. Se valora como documento Público al ser emitido por Funcionario Público, demostrativo de los depósitos realizados por concepto de cánones arrendaticios por la demandada, en las oportunidades y por los montos que se indican en dicho expediente.

.- Copia de Documento privado de fecha 21 de abril de 2.010. No es objeto de valoración en razón de que se trata de copia simple de documento privado, la cual no es permisible de traer a juicio en esa especie, conforme a lo que se indica en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil.

Durante el periodo probatorio la actora promovió:

.- Ratifica las documentales que corren agregadas con el escrito de demanda y que rielan a los folios 10 al 16. Se indica que los mismos ya fueron objeto de análisis.

.- Ratifica las documentales que corren agregadas a los folios 18 al 31. Se indica que estos documentos ya fueron analizados.

.- Documentales de los folios 36 al 55 referido a expediente de consignaciones. Se indica que el mismo ya fue objeto de análisis.

.- Documento que corre inserto a los folios 67 al 76, relativo a copia certificada del documento de propiedad del inmueble. Se indica que el mismo ya resultó analizado y valorado.

.- Copia certificada del acta de defunción del ciudadano H.C.D.. No es objeto de valoración por no guardar relación con el hecho controvertido.

.- Constancia de residencia del ciudadano D.H.. No se valora por cuanto no guarda pertinencia con el hecho controvertido.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA:

.- Informe de la ONIDEX sobre la dirección del Ciudadano D.H.C.. Se indica que esta prueba, a pesar de ser evacuada no aporta nada en relación al hecho controvertido.

TESTIMONIALES: En primer término indica éste Juzgador que el criterio imperante en cuanto a la indicación del objeto de la prueba ha sido atenuado por la Jurisprudencia en lo relativo a la prueba de testigos y posiciones Juradas, esto en relación a la observación hecha por la representación actoral de la demandante. Por lo que su no indicación para nada acarrea la nulidad de la testimonial se rindió, pasándose al análisis de los testimonios rendidos:

De los ciudadanos A.A.H.S., y L.A.C.G.. Estos testigos indican que el inmueble objeto de la litis fue alquilado por el ciudadano D.H.C., lo cual es irrelevante, ya que quedó establecida la subrogación ocurrida en los co demandantes. La declaración de la testigo D.S.V.C., no es objeto de valoración en razón de que el dicho del pago por cuotas de seis (6) meses que dice tener es referencial, ya que indica que no ha presenciado tales pagos. En igual sentido el dicho de E.Q.D.C., solo indica que el inmueble fue alquilado por el ciudadano D.H.C., por lo que no es objeto de valoración. En cuanto a la declaración de la testigo EGLYS YUDERKIS VARELA, no es objeto de valoración por cuanto el objeto de la controversia es el pago de pensiones arrendaticias por parte de la demandada, circunstancia que no puede ser demostrada con testigos, conforme a lo indicado en el artículo 1.387 del Código Civil.

Se tiene que la presente causa quedó delimitada a una acción de desalojo con fundamento en el artículo 34, literal a) de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, quedando demostrada la subrogación de los demandantes en los derechos del primigenio arrendador por efecto del artículo 20 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios. Así se establece.

Igualmente quedó demostrado que la demandada realizaba el pago del canon arrendaticio mediante consignación arrendaticia en expediente de consignaciones Nro. 757 llevado por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira. Ahora bien, del libelo de demanda se tiene que la actora reclama el desalojo por el retardo en el pago de cánones arrendaticios, específicamente, los de los meses de febrero a diciembre de 2.009 y de enero a mayo de 2.010 y que esos meses fueron ciertamente depositados en el referido expediente de consignaciones, pero de manera irregular en cuanto a su temporalidad.

Así se aprecia que en fecha 15-07-2.009, la demandada deposita lo correspondiente a los meses de febrero de 2.009 a julio de 2.009. Esto es, realiza consignación de alquileres con exceso a dos meses de vencidos.

En fecha 10 de diciembre de 2.009, realiza el pago de los meses de agosto a diciembre de 2.009, con igual exceso a la insolvencia permitida por el artículo 34 literal a) de la Ley de arrendamientos inmobiliarios.

Igualmente en fecha 09 de abril de 2.010, procede a consignar lo correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2.010.

Se tiene que conforme a lo indicado en criterio vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 05 de febrero del 2009, caso INMOBILIARIA 200555 C.A., en contra de HELIMEDICAL C.A., con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, la cual fundamenta en el extenso de su fallo, la forma de calcular los lapsos para la consignación de cánones de arrendamiento según lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario se señaló:

“Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago. Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales. En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas). Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces. Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica. Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos. Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide.”

Entones, al no quedar demostrado plena y claramente el lapso convencional para el pago de las pensiones arrendaticias y en consecuencia, consignar la demandada con exceso el pago de los cánones arrendaticios a lo indicado en la anterior sentencia y el artículo 34, literal a) de la ley de arrendamientos inmobiliarios, se tiene que el desalojo planteado con fundamento en la norma citada deberá ser declarado con lugar en el dispositivo del fallo. Así se decide.

En relación al monto demandado como indemnización por daños y perjuicios estimados en cánones dejados de percibir, los cuales estima la actora en la suma de Bs. 3.200,oo, observa éste Juzgador que los mismos se encuentran depositados en el expediente de consignaciones señalado, aunque de forma tardía como se señaló, por lo que se desecha el pedimento del pago del mismo, a objeto de no cargar injustamente a la accionada con un doble pago, declarando que la demandante, por el hecho de la subrogación podrá retirar los mismos de acuerdo a lo declarado en esta sentencia.

Por cuanto se declaró de forma parcial lo peticionado por la actora, se tiene que la presente demanda deberá ser declarada parcialmente con lugar en la definitiva. Así se decide.

III

DISPOSITIVA

En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SE DECLARA PARCIALMENTE con lugar la demanda de desalojo y daños y perjuicios, incoada por los ciudadanos S.R.G.H. y EGLY E.T.C., contra la ciudadana G.M.V.F..

SEGUNDO

SE DECLARA CON LUGAR el DESALOJO, incoado por los ciudadanos S.R.G.H. y EGLY E.T.C., contra la ciudadana G.M.V.F.. En consecuencia, la demandada deberá desalojar el inmueble que ocupa como arrendataria ubicada en la segunda planta de una casa ubicada en la vereda tres (3), Nro. 1-73, Barrio Monseñor Ramírez, San Cristóbal, Estado Táchira, compuesta por tres (3) habitaciones, sala, comedor, cocina y un baño; y lo entregue en perfectas condiciones de habitabilidad.

TERCERO

SE DECLARA SIN LUGAR el pago de la suma de TRES MIL DOSCIENTOS (Bs. 3.200,oo) por daños y perjuicios, estimados en cánones dejados de percibir, con la declaratoria de que por cuanto los mismos se encuentran depositados en expediente de consignaciones Nro. 757 llevado por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta misma Circunscripción Judicial, se autoriza a los codemandantes al retiro de los mismos.

CUARTO

SE EXONERA a la parte demandada del pago de las costas procesales, por no haber sido totalmente vencida en la litis.

Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los nueve días del mes de diciembre de dos mil diez. AÑOS: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

El Juez Temporal,

Abog. J.J.M.C.

REFRENDADA:

La Secretaría,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza

En la misma fecha siendo las 11:00 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº

JJMC/Ape/nj.

Exp. Nº 6862.