Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 11 de Junio de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,

MERCANTIL Y DEL T.D.L.

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: M.E.C.A., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad V-2.813.919.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: F.P.H.,

abogado en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 41.359.-

PARTE DEMANDADA: W.A.C.G., venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad No. 11.162.903.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: R.H., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 44063.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA DEFINITIVA.

EXPEDIENTE: 28168

I

DE LA RELACIÓN DE LOS HECHOS

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el 04 de julio de 2008, ante el Juzgado distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Miranda; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Miranda, contentivo de demanda incoada por la abogada F.J.P., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana M.E.C.A., contra el ciudadano W.A.C.G., por motivo de cumplimiento de contrato por un inmueble constituido por un apartamento identificado con el No. 2, que forma parte de una casa propiedad de su mandante, según documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro, del Estado Miranda, en fecha 25 de abril de 2003, posteriormente protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el No. 15, Tomo 07, Protocolo Primero, de fecha 17 de mayo de 2005.

En fecha 17 de julio de 2008, la representación judicial de la parte actora consignó los documentos que menciona en su escrito libelar.

Mediante auto dictado el 01 de agosto de 2008, este Tribunal admitió la demanda a través del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera a contestar la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación; asimismo se ordenó librar la compulsa para la práctica de la citación personal.

En fecha 25 de septiembre de 2008, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa, siendo librada el 21 de octubre de 2008.

En fecha 06 de noviembre de 2008, la parte demandada otorgó poder Apud Acta al abogado R.H., ya identificado.

En fecha 21 de noviembre de 2008, la representación judicial del demandado consignó escrito mediante el cual afirma dar contestación a la demanda que da inicio a las presentes actuaciones.

En fecha 25 de marzo de 2009, la apoderada judicial de la parte actora escrito mediante el cual ratifica la demanda por ella incoada.

CUADERNO DE MEDIDAS

En fecha 21 de octubre de 2008, se abrió cuaderno de medidas y se negó la medida de secuestro requerida por la representación judicial de la parte demandante.

II

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, que:

Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Artículo 1.161.- En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado

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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.355.- El instrumento redactado por las partes y contentivo de sus convenciones es sólo un medio probatorio; su validez o su nulidad no tiene ninguna influencia sobre la validez del hecho jurídico que está destinado a probar, salvo los casos en que el instrumento se requiera como solemnidad del acto

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Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

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Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

. (Negrillas y Subrayado del Tribunal)

Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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(Negrillas y Subrayado del Tribunal)

Verificadas las distintas etapas de este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia:

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

DE LA PARTE ACTORA

La representación judicial de la ciudadana M.E.C.A., ya identificada, alega que: 1) Su representada es dueña de un terreno y una casa de habitación de su exclusiva propiedad, que adquirió por compra según documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el No. 15, Tomo 07, Protocolo Primero de fecha 17 de mayo de 2005, 2) Su mandante arrendó un apartamento que forma parte del referido inmueble, identificado con el No. 2, según contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15 de febrero de 2005 por el administrador del inmueble para ese entonces ciudadano C.M., titular de la cédula de identidad No. 2.805.407, con el ciudadano W.A.C.G., ya identificado. 3) El administrador del inmueble, el 12 de diciembre de 2005, mediante comunicación escrita manifestó al hoy demandado que no le renovaría el contrato de arrendamiento y que una vez cumplida la fecha de expiración del contrato, esto es, el 15 de febrero de 2006, debía entregar el inmueble completamente desocupado. 4) En fecha 10 de octubre de 2006, su mandante dirigió comunicación escrita al ciudadano W.A.C.G., notificándole que pondría en venta el inmueble y que por ser el inquilino le correspondía el derecho de preferencia, oferta, que en su decir, fue rechazada verbalmente por aquél. De igual forma, le informó que no le prorrogará el contrato de arrendamiento. 5) El 29 de marzo de 2007, su mandante mediante diligencia consignada al Tribunal Primero de Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, manifestó que había terminado la prórroga legal otorgada al accionado y le notificó nuevamente a éste su deseo de no renovar el contrato y que su prórroga legal estaba vencida. 6) A la fecha el hoy accionado no ha manifestado su deseo de desocupar el inmueble, razón por la cual solicita se notifique al referido ciudadano que debe desocupar el inmueble propiedad de su mandante. Finalmente, solicita se decrete secuestro del inmueble objeto del arrendamiento, para lo cual invoca el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En la oportunidad de la contestación de la demanda, el abogado R.H.M. consigna escrito en el cual expone: “(…) Una vez notificado en autos y estado dentro del lapso legal para ello, me adhiero y ratifico la acción propuesta por el juzgado primero de primera instancia en lo civil, en fecha 21 de octubre de 2008, por cuanto se niega la medida de secuestro solicitada por la abogada F.J.P. (…) fundamentada esta norma jurídica en el artículo 585 del código de procedimiento civil (sic), que dispone (…) que en definitiva el otorgamiento de una medida cautelar sin que se cumpla la evidencia de procedencia, que violaría flagrantemente el derecho a la tutela judicial efectiva (…) por cuanto la misma demanda (sic) de desalojo de fecha 07 de julio de 2008, signado (sic) con el expediente No 28168, no esta (sic) ajustada a derecho, por los hechos y fundamentos de derecho que a continuación paso explayar (sic): (…) Se desprende del documento de la parte actora demandante: 1.- Que bajo el rótulo de resumen de alegatos del libelo de demanda, la parte actora M.E.C. (…) acude a demandar a mi patrocinado (…) por motivos de desalojo recurrente al pago de la consignación arrendaticia en el tribunal de municipio con sede en Los Teques (…) 2.- Que bajo el rotulo (sic) de la contestación de la demanda, hago constar que por razones de hecho y derecho, de la presentación de la parte actora no existe prueba alguna del acto probatorio y faltan elementos de convicción que sustente su planteamiento, no hay concurrencia de los requisitos de procedencia (…) expresándose una serie de contradicciones contenidas en el libelo de demanda, tales razones son (sic) los siguientes: 2.1. Que la parte actora M.E.C., haga presentación ante el tribunal primero civil, como medio de prueba, la exhibición de documentos de el (sic) acta de matrimonio o concubinato, únicos universales herederos, ya que la ciudadana M.E.C. tiene hijos legítimos o reconocidos del difunto C.M.G. (…) Que la parte actora: M.E.C., haga presentación del documento de la partida (sic) de defunción de C.M.G., propietario del inmueble (…) Que la parte actora M.E.C., presunta cónyuge del difunto: C.M.G., haga presentación del documento original de compraventa notariado, así como también la certificación de gravamen (tradición legal) levantamiento topográfico; para el esclarecimiento de los hechos, que evidentemente podemos presumir en la investigación jurídica la presunción de una venta simulada entre cónyuges, que no sea posible esta negociación entre cónyuges (…) pido su anulabilidad por contrario imperio legal (…) 4.1 Que admitida (sic) el libelo de demanda, incoada por desalojo, la parte actora presume ser la dueña de un terreno y una casa de habitación de su exclusiva propiedad, que adquirió por compra, ante documento (sic) notariado (…) se presume la expresión juris tantum, cuando hay la existencia (sic) de algún hecho, salvo que se pruebe lo contrario en cuanto a la simulación en la compraventa firmado por el marido después de la demanda, donde el propietario del inmueble, ciudadano C.M.G. (difunto), celebro (sic) un contrato privado de arrendamiento en fecha 15 de febrero de 20045, con el demandado: W.A.C.G., donde tenia que firmar la parte actora y no firmo (sic) sino que en fecha 10 de octubre de 2006, le dirigió comunicación escrita, aduciendo que le desocupara el inmueble (…) que en autos opero (sic) el artículo 585 del código de procedimiento civil (sic), que se refiere a la presunción hominis en comento; por falla de argumentación y recaudos acompañados como medio de prueba, de tales afirmaciones de hecho y el derecho, lo cual evidencia el riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo, como lo es el periculum in mora. (…) De los fundamentos de derecho, y vistos los hechos y el derecho revisados y evaluados por la parte demandada, expresados en autos, la parte demandante no probo (sic) absolutamente nada de los hechos alegados en su libelo de demanda, así como en los elementos de convicción, que puedan generar argumentos de pruebas, solo se limito (sic) en articular; lo previsto en los artículos 38 y 39 de la ley de arrendamientos inmobiliarios (sic) y el contrato de compraventa del inmueble. Pido, la nulidad del libelo de demanda, fundamentada en el artículo 350, ordinal 5, mediante la corrección de los defectos de forma y fondo, señalados al libelo por diligencia o escrito razonado ante el tribunal competente, como medida de excepción (…) La reforma de forma y fondo del libelo de demanda, señalado en el artículo 350, ordinal 5, del C.P.C., por falta de medios de pruebas, elementos de convicción y argumentos jurídicos, por vía de excepción y anulabilidad por contrario imperio legal. 6.- Pido, la inadmisibilidad, por cuanto la parte actora y su abogada no fundamentaron su pretensión de la demanda en el derecho y los hechos, sino que se limito (sic) hacer una solicitud de citación al demandado y por lo tanto no tienen la cualidad procesal para continuar con esta presunta demanda, por lo tanto, el juez debe atenerse a lo alegado y proado en autos. 7.- Por defecto de forma y fondo, la parte actora no incluyo (sic) cuantía alguna, por lo tanto la parte demandada estima esta pretensión de la presunta demanda en la cantidad de 15OOO Bsf respectivamente (sic)…” (Subrayado y negrillas añadidas)

DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

El ejercicio de la potestad de administrar justicia siempre resulta una labor compleja y de gran compromiso, pero en esta oportunidad se ha potenciado a su máxima expresión tal complejidad, toda vez que, quien suscribe el presente fallo, se encuentra con la particularidad que del escrito libelar consignado por la representación judicial de la parte accionante no se infiere con absoluta claridad si lo pretendido es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento o el simple decreto de una medida de secuestro con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cautelar que no puede tener una vigencia autónoma e independiente de una demanda por cumplimiento de contrato por expiración del término de duración. En adición a lo anterior, se observa que quien interpone la demanda incurre en errores ortográficos y gramaticales (no acentúa algunas palabras, problemas de redacción y en la indicación del género, entre otros), así como también en lugar de requerir la citación formal de la persona que señala como arrendatario pide su notificación, actos procesales con efectos jurídicos distintos. Por su parte, la representación judicial del demandado presenta un escrito, cuyo contenido ha sido trascrito parcialmente en el capítulo que antecede, el cual resulta incoherente, quien lo suscribe incurre en errores ortográficos y gramaticales, entre ellos no coloca casi ningún acento en su escritura, confunde instituciones jurídicas, demuestra profundo desconocimiento del derecho y sus pedimentos resultan absurdos, entre otros la “anulabilidad por contrario imperio legal” del escrito libelar. Esta circunstancia causa sorpresa a esta juzgadora, porque todo profesional del derecho debe poseer una formación integral, para que la asistencia u orientación que brinde a su cliente sea adecuada, por cuanto son sus intereses los que se encuentran en juego en el proceso. Esto me obliga a recordarles a los abogados que han asumido la representación de las partes en el presente juicio que, constituye uno de los deberes que debemos cumplir, el previsto en el artículo 15 de la Ley de Abogados, que reza: “(…) El abogado tiene el deber de ofrecer al cliente el concurso de la cultura y de la técnica que posee, aplicarlas con rectitud de conciencia y esmero en la defensa; ser prudente en el consejo, sereno en la acción, y proceder con lealtad, colaborando con el Juez en el triunfo de la Justicia…”. De igual forma, el Código de Ética del Abogado, en su artículo 14, contempla: “(…) El abogado, como servidor de la justica y colaborador en su administración, no deberá olvidar que la esencia de su deber profesional consiste en defender los derechos de su representado o asistido con diligencia y estricta sujeción a las normas jurídicas y a la Ley moral…”.

El cumplimiento de tales deberes por parte de los abogados adquiere mayor relevancia en estos tiempos, toda vez que constituyen una figura esencial del Sistema de Justicia, por lo que deben poseer las calificaciones adecuadas para ejercer la profesión y para servir como parte fundamental de dicho sistema.

A pesar de lo expuesto y en aras del precepto contenido en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este Tribunal, haciendo un serio e innecesario esfuerzo por desentrañar lo planteado por las partes en sus respectivos escritos, concluye que la acción ejercida es Cumplimiento de Contrato por expiración del término de duración y que el demandado, ha reconocido la existencia de la relación contractual cuando en su confuso escrito hace referencia a un procedimiento por consignaciones arrendaticias y por afirmar que suscribió un contrato el 15 de febrero de 2005 con el ciudadano C.M.G., lo que coincide con lo narrado por la parte accionante al folio 2 de su escrito libelar y así se establece.

DE LAS PRUEBAS QUE CURSAN EN AUTOS:

DE LA PARTE ACTORA:

DOCUMENTALES:

1) Contrato de Venta suscrito entre los ciudadanos C.R.M.G. y M.E.C.A., ya identificados, por un inmueble constituido por una casa de habitación con terreno propio, situada en la Calle Real del Barrio La Mata, Los Teques, Estado Miranda, protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda el 17 de mayo de 2005, quedando asentado bajo el No. 15, Protocolo Primero, Tomo 07, del trimestre en curso. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.

2) Original de Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos C.M. y W.A.C.G., ya identificados por el inmueble ubicado en la Calle Real La Mata, Los Teques, Estado Miranda, cuya duración se estableció por un año, contado a partir del quince (15) de febrero de 2005 hasta el quince (15) de febrero de 2006, estableciendo expresamente las partes que no tendría prórroga. Este Juzgado aprecia plenamente la instrumental en referencia, toda vez que no fue objeto de impugnación alguna por parte del demandado en la oportunidad legal correspondiente, ello de conformidad con lo establecido en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1363 del Código Civil.

3) Original de comunicación dirigida por la ciudadana M.C. al demandado, en la cual aparece firma ilegible con número de cédula de identidad No. 11.162.903 así como la fecha 10 de octubre de 2006, de cuyo contenido se desprende ofrecimiento de venta del inmueble arrendado. Este Tribunal aprecia plenamente dicha documental de conformidad con lo establecido en el Artículo 1374 del Código Civil.

4) Copias fotostáticas de actuaciones correspondientes a expediente de consignaciones signado con el No. 07-3015 del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guacaipuro de esta misma Circunscripción Judicial. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a tales reproducciones por ser un medio de prueba admisible de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.

5) Documental suscrita por la accionante de fecha 25 de enero de 2004, la cual contiene una declaración que no se encuentra dirigida a persona alguna ni ha sido suscrita ante ningún funcionario, por lo que no es oponible a la parte accionada, por cuanto la fuente de toda prueba debe ser ajena a quien la aprovecha, es decir, nadie puede crear un título a su favor.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

DOCUMENTALES:

1) Copias fotostáticas de actuaciones correspondientes a expediente de consignaciones signado con el No. 3015, nomenclatura del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de esta misma Circunscripción Judicial. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a tales reproducciones por ser un medio de prueba admisible de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.

2) Reproducciones fotográficas cursantes al folio 41. Este Tribunal no le confiere valor alguno a tales reproducciones, pues no constituyen un medio de prueba admisible a tenor de lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues para que fuesen consideradas pruebas resultaba necesario que se consignaran los negativos, los cuales constituyen los originales de dichas reproducciones, se indicara que representan, quien las obtuvo, cuándo, a través de que equipo, cuántas tomas se hicieron, entre otros aspectos.

Una vez a.l.a.d. las partes y valoradas las pruebas, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el mérito de la presente controversia:

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Es oportuno destacar que ha sido pacífica la jurisprudencia en reconocer la distribución de la carga de la prueba, en la cual establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, con lo cual se consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...” (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/ Banco Provincial de Venezuela SAICA).

En tal sentido, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su libro titulado “Arrendamientos Inmobiliarios” (2008), explica:

Dice la jurisprudencia de la Corte que ‘el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra’.

Si el actor aduce en su demanda de cobro de dinero que el demandado ha incurrido en mora respecto al pago del alquiler, ya tendrá hecha su prueba con el contrato que acredite la obligación de tracto sucesivo concerniente al monto del canon mensual de arrendamiento y su monto, y para el demandado será necesario oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo. Pues, la falta de pago no constituye supuesto de existencia o exigibilidad de la obligación; es, propiamente, supuesto de liberación de la obligación…

Por ello, no tiene sentido que el arrendador suministre un justificativo para probar que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento, a los fines de obtener el secuestro de la cosa o el embargo que garantice el pago de los cánones, según el caso, ni que tenga que valer de letras o giros, causados en el contrato, para demostrar esa falta de pago mediante su consignación en autos junto con la demanda correspondiente. Basta que con el contrato de alquiler, demuestre que el arrendatario estaba obligado al pago de una pensión mensual, por determinada cantidad, líquida y exigible, para que proceda la demanda, y, preventivamente, la medida que corresponda. El demandado deberá oponer la excepción de pago y a él corresponderá la carga (onus) de esa prueba. Por eso dice la Corte que ‘al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagarle a aquél’

. (p. 182) (Negritas y Subrayado del Tribunal).

En materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogaran obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, consagrando la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como única excepción a esta regla que el arrendatario al vencimiento del término contractual estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales.

Esta prórroga opera de pleno derecho para el arrendatario, así no se establezca contractualmente, según lo estipulado en el Artículo 39 eiusdem, según el cual:

(…) La prórrroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello…

.

Del precitado artículo se infiere que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, ya no hace falta la notificación del arrendador al arrendatario, sobre su deseo de terminar el contrato, sino que una vez vencido o expirado el término de vigencia del mismo ope legis se produce la prórroga legal, obligatoria para el arrendador, potestativa para el arrendatario y su duración depende de la relación arrendaticia. Asimismo, el legislador prevé la posibilidad que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador podrá solicitar que el arrendatario cumpla su obligación de entregar el inmueble arrendado, e incluye una modalidad o supuesto específico a la medida cautelar nominada de secuestro consagrada en el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, para el caso de que, solicitado el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado – vencida o expirada la prórroga legal-, se acuerde el secuestro del inmueble arrendado y su depósito en la persona de su propietario.

Establecido lo anterior, este Tribunal concluye con base a lo expuesto por las partes y las pruebas aportadas por éstas, que la relación contractual que las vincula lo fue, inicialmente, a tiempo determinado, toda vez que en el contrato consignado por la parte actora y no desconocido por la parte demandada, se previó cómo término de duración un año fijo, contado a partir del 15 de febrero de 2005, por lo que expiró el 15 de febrero de 2006 y desde ese momento empezaba correr el lapso de la prórroga legal conforme lo dispone el literal a) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual fenecía el 15 de agosto de 2006, sin embargo, el arrendatario continuó ocupando el inmueble, como se desprende de comunicación cursante al folio 16, dirigida por la parte actora al demandado, pues para la fecha del ofrecimiento de venta y solicitud de desocupación del inmueble, ya se encontraba vencida la prórroga legal, así como también se evidencia tal circunstancia de las actuaciones que corresponden al expediente de consignaciones arrendaticias y de la fecha de interposición de la presente demanda, 4 de julio de 2008, operando así la tácita reconducción.

Entonces, conforme a lo establecido en el Artículo 39 antes mencionado, el arrendador debe exigir al arrendatario, una vez transcurrido el lapso de la prórroga legal, el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble en el mismo buen estado en que se le arrendó, para lo cual tiene quince días, transcurrido un mes de vencida la prórroga legal y, no cómo en el caso que nos ocupa, pues la demanda fue interpuesta después de dos años de fenecida la prórroga legal.

En este orden de ideas, el Dr. G.G.Q., en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, pág 341 y ss, señala que:

“(…) No obstante ocurrida la conclusión o terminación del contrato, por agotamiento del tiempo previsto, puede que aquella relación se renueve (arts. 1.600 y 1.614 C.C), en beneficio del arrendador por varios motivos:

1. La “conducta activa” del arrendatario de quedarse ocupando el inmueble arrendado sin oposición del arrendador después de vencida la prórroga legal, … demostrativa del deseo que tiene para que aquella conclusión no le impida continuar como arrendatario; y

2. la “actitud pasiva u omisiva” del arrendador, ante aquella actividad del arrendatario de quedarse, al no hacer nada para impedirle al arrendatario que debe devolverle el inmueble arrendado. ¿Puede entenderse esa “conducta activa” del arrendatario y la “actitud pasiva” del arrendador, como un consentimiento tácito en la continuación de la relación arrendaticia? Creemos que sí, porque el hecho de quedarse el arrendatario en el inmueble, resulta indicativo de la continuidad arrendaticia bajo un consentimiento tácito y la ley sanciona la negligencia o inactividad del arrendador, o su falta de actuación dirigida precisamente a impedir la “tácita reconducción”. En tal forma se manifiestan los consentimientos tácitamente emitidos que dan lugar y vida a la nueva relación obligatoria, pues la prórroga legal no es obligatoria para el arrendatario y por tanto puede renunciar la misma de la manera como hemos observado.”

(…) el problema se presenta cuando el arrendador no solicita el cumplimiento del contrato, por vencimiento del término, luego de vencida la prórroga legal, que suponemos que la gozó el arrendatario, y éste se queda ocupando el inmueble sin ninguna oposición del arrendador…

“…Se supone que la oposición debe surgir de inmediato, aunque no podemos cuantificar ese tiempo, pero si no se hace antes de que transcurran quince (15) días, de transcurrir un mes de vencida la prórroga legal y el arrendatario consigna la cantidad de dinero que venía pagando por concepto de canon arrendaticio, en el Tribunal de Municipio de la ubicación del inmueble, en tal caso podría llegarse a la convicción que ha operado la “tácita reconducción... (omissis). En razón de haber guardado silencio el arrendador ante la posesión pacifica del inmueble por parte del arrendatario, después de haber concluido el lapso prefijado ex artículo 38 LAI, como duración del contrato, por efecto de la prórroga, pues la sola ocupación, la ausencia de oposición del arrendador u la consignación que el inquilino realice en beneficio de aquél, con actitud de pagar consignando dentro de los quinte días continuos siguientes al mes que haya transcurrido, luego del vencimiento de la prórroga legal; constituyen importantes elementos de convicción para ser valorados en la calificación hacia el establecimiento o declaración de una nueva relación obligatoria de carácter arrendaticio por tiempo indefinido, cuyo inicio tendrá lugar desde el día siguiente al vencimiento del día del término establecido por el artículo 38 LAI (art.12 CC). Esos elementos fácticos resultan de especial importancia para sostener que, en tal caso, se ha producido la tácita reconducción como conclusión a que puede llegar el juez obteniendo de esos elementos conocidos, para establecer el hecho desconocido, como lo constituiría la tácita reconducción (art. 1.394 C.C).”

…(Omissis) si el arrendador deja al arrendatario en posesión del inmueble, sin oposición alguna, entendida ésta como cualquier actividad orientada a indicarle que la relación arrendaticia no continuará y para que le devuelva el inmueble arrendado, o la solicitud de secuestro (art, 38 LAI); es indudable que esa ausencia de oposición puede conducir a la tácita reconducción.

(Omissis)

(Omissis) …¿tendrá valor una oposición posterior al acto consignatario arrendaticio? Mostramos parecer contrario, pues un mes después de concluida la prórroga legal, mas los quince días a que se refiere el artículo 51 de LAI, son suficientemente amplios, como tiempo, para que el arrendador haya requerido al arrendatario la devolución del inmueble y si no lo exigió puede entenderse que su omisión no le beneficia, puesto que la conducta del arrendatario, en tal circunstancia, parece demostrar su intención de querer continuar ocupando el inmueble con tal carácter, bien por necesidad o simplemente porque no le interesa irse (ab initio voluntatis, ex post facto neccessitatis: lo voluntario al iniciarse, después de hecho es necesario), ante el desinterés o la negligencia de accipiens, la consecuencia no se hará esperar produciéndose la tácita reconducción.”

(Omissis) De modo, entonces, que en caso de controversia judicial, corresponde al arrendador probar que no se verificó la tácita reconducción luego de transcurrido el goce de la prórroga legal, pues el arrendatario nada corresponde en probar para el aparecimiento de esa nueva relación contractual más que aquella consignación efectuada, dentro de los quince días continuos siguientes dentro de la concepción contenida en el artículo 51 de LAI, para llevar al ánimo del juzgador que su actitud diligente fue orientada precisamente al aparecimiento de esa nueva relación obligatoria. El juez tendrá que valorar las pruebas promovidas a modo de determinar o establecer si se produjo o no la misma, pues la presunción (art. 1.394 C.C) es la consecuencia que la ley o el juez saca de un hecho conocido (ocupación del arrendatario, consignación arrendaticia y carencia opositora del arrendador), para establecer uno desconocido (la tácita reconducción); presunción legal deducible de lo dispuesto en los artículos 1.599, 1.600, 1.601 y 1.614 del Código Civil en concordancia con el artículo 51 de LAI…Omissis

De tal suerte, que se impone declarar la improcedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato, en virtud de que se ha verificado en la tácita reconducción de la relación arrendaticia. En consecuencia, dada la extemporaneidad de la interposición de la acción, la misma debe ser declarada sin lugar, al dejar la parte actora transcurrir en exceso el tiempo después del vencimiento de la prórroga legal, permitiendo así, la ocupación del inmueble por parte del arrendatario, lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.

III

DE LA DISPOSITIVA

En mérito de todo cuanto antecede este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, ha decidido declarar:

PRIMERO

SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpuesta por M.E.C.A., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad V-2.813.919 contra W.A.C.G., venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad No. 11.162.903, ante este Juzgado.

SEGUNDO

se condena en costas a la parte actora.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Miranda, En Los Teques, a los once (11) días del mes de junio de dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-

LA JUEZA TITULAR,

E.M.Q.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

BEYRAN DÍAZ

En la misma fecha, siendo las 2:30 p.m. se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

Exp.: 28168

EMQ/BD.-