Decisión nº S-N de Juzgado de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola de Falcon, de 15 de Septiembre de 2003
| Fecha de Resolución | 15 de Septiembre de 2003 |
| Emisor | Juzgado de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola |
| Ponente | Dalmira MarÃa Barrera |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SILVA, MONSEÑOR ITURRIZA Y P.S. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON
Dicta la presente:
SENTENCIA DEFINITIVA
Exp. N° 145-2003
Demandante: M.E.L.H.
Apoderado Judicial: Abg. F.R.
Demandados: M.S.C., D.S.C. y AMAVILES GONZÁLEZ
Apoderados Judiciales: Abg. M.L. y J.P. CORDERO
Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
I
NARRATIVA
Se inició el presente juicio en fecha Veinte (20) de Junio del año Dos Mil Tres (2.003), con motivo de la demanda presentada en fecha Diecisiete (17) de Junio del año Dos Mil Tres (2.003) por la ciudadana M.E.L.H., asistida por el abogado F.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.861.522 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros: 55.337, contra los ciudadanos M.S.C., D.S.C. y AMAVILES GONZÁLEZ, españoles los dos primeros y venezolana la segunda nombrada, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros: E-81.709.941, E-81.709.942 y 4.450.179, respectivamente, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Admitida la demanda se ordenó el emplazamiento de los ciudadanos M.S.C., D.S.C. y AMAVILES GONZÁLEZ, para que compareciera en el Segundo (2°) día de Despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda y a tal fin se libró la correspondiente compulsa con la orden de comparecencia y se entregó al Alguacil para su práctica. (folios 19, 20 y 21)
En fecha Veinte (20) de Agosto del año Dos Mil Tres (2.003) fue estampada diligencia la abogada M.L.C., mediante la cual consigna Poder otorgado por los demandados de autos, para representarlos en el presente juicio. (folios 46 al 49)
Llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, el demandado no compareció por sí ni por medio de apoderado judicial alguno.
Abierta la causa a prueba, ambas partes presentaron las que creyeron convenientes a su defensa. (folios 60, 61 y 69)
Entró la causa en estado de Sentencia y a los fines de emitir el fallo correspondiente, este Tribunal previamente observa:
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II.- ALEGATOS DE LA ACTORA
En su escrito de demanda la actora alega ser propietario de un inmueble (Local Comercial) ubicado en la Avenida Libertador de esta población de Tucacas, Municipio S.d.E.F., cuya propiedad demuestra con el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito S.d.E.F., Tucacas, en fecha Seis (06) de Mayo de 2000, bajo el N° 23, Tomo Cinco, Protocolo Primero, que acompañó la actora anexo al escrito de demanda marcado “A”. La actora señala en su libelo que la anterior propietaria, que es su madre, dio en arrendamiento el referido inmueble a los ciudadanos M.S.C., D.S.C. y AMAVILES GONZÁLEZ, acompañando a la demanda, marcado con la letra “B”, el contrato de arrendamiento. Continúa alegando la parte actora que el referido contrato entró en vigencia el 1° de Septiembre de1999 y venció el día 1° de Septiembre del 2003 (e años), gozando los arrendatarios de la prórroga legal. Señala la actora que en varias oportunidades ha hablado con el co-demandado D.S.C., para que desocupe el inmueble, “...obteniendo evasivas de su parte, más aún cuando el local arrendado fue cedido o traspasado a otras personas sin mi autorización escrita, violando así la cláusula décima segunda del contrato firmado...”. Alega igualmente, haber cumplido con lo estipulado en el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, al respetar la relación arrendaticia en los términos pautado. Señala que la parte demandada se han insolventado, ya que, a la fecha de la demanda, le adeudan cuatro (4) de canon de arrendamiento a razón de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 900.000,00) cada uno de los meses de Febrero, Marzo, Abril y Mayo, para un total de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 3.600.000,00), “...incumpliendo además la cláusula décima cuarta que establece que será por cuenta del arrendatario todo lo relativo al pago de los servicios público, tales como luz, agua, aseo, etc., pues adeudan a la presente fecha la suma de CINCO MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA MIL OCHENTA Y DOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 5.460.082,00), por concepto de seis (6) meses de luz (Noviembre y Diciembre 2002, Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo 2003) y por concepto de agua adeudan la suma de SETECIENTOS TREINTA Y SIETE MIL SETECIENTOS TREINTA BOLÍVARES CON 84/100 (Bs. 737.730,84)...”. Señala así mismo la parte actora, que el local se encuentra cerrado, debido a que los ciudadanos que lo tenían a su cargo cerraron la panadería que allí funcionaba “...y no existiendo razones de hecho ni de derecho que justifiquen su permanencia en el inmueble que se les dio en calidad de arrendamiento, (sic) y los hechos constitutivos del incumplimiento da lugar a que DEMANDE la Resolución del Contrato de Arrendamiento por falta de cumplimiento de las obligaciones legales y contractuales...”. Fundamenta la actora la presente acción en los artículos 20, 33, 38 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el artículo 1.167 del Código Civil. En virtud de todo lo anterior la actora demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento por falta de cumplimiento de las obligaciones legales y contractuales, por parte de los ciudadanos M.S.C., D.S.C. y AMAVILES GONZALEZ, para que convengan o a ello sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En que el contrato de arrendamiento se cumplió por expiración del término establecido en el mismo el 1° de septiembre del 2002, incumpliendo los arrendatarios sus obligaciones contractuales y/o legales; SEGUNDO: En entregar el inmueble que se les dio en arrendamiento en el mismo estado en que lo recibieron, debidamente solventes de los servicios de luz eléctrica, agua, aseo domiciliario y cualquier otros servicio público o privado debidamente cancelado, según la cláusula tercer del contrato de arrendamiento; TERCERO: En pagar los cánones de arrendamiento del inmueble, correspondiente a los meses que van desde Febrero 2003, inclusive, hasta la entrega definitiva del inmueble, según lo pautado en la cláusula décima sexta del contrato; y CUARTO: En el pago de los costos y costas del presente proceso y los honorarios de abogado.
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III.- ALEGATOS DE LA DEMANDADA
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, no compareció por sí, ni por medio de apoderado judicial alguno.
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IV.- DE LA PRUEBAS PROMOVIDAS
De la parte actora:
Invocó el mérito favorable de los autos, especialmente la confesión ficta, que en su decir, incurrió la parte demandada. Invocó el incumplimiento en el pago correspondiente de canones arrendaticios, que van desde Febrero del 2003 hasta la presente fecha. Invocó la falta de pago de manera oportuna de los servicios de agua y energía eléctrica.
De la parte demandada:
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Invocó el mérito favorable de los autos, especialmente y según su decir, la afirmaciones hechas por la parte actora, de que ha cumplido con lo estipulado en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como nueva propietaria del inmueble al respetar la relación arrendaticia en los términos “pautados”. Señala que la actora no ha respetado el canon arrendaticio de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,00).
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Promovió el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes.
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Promovió Estado de Cuenta de la sociedad mercantil Hidrológica de los Médanos Falconianos, C.A. (HIDROFALCON) de fecha 27 de agosto de 2003.
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Promovió Estado de Cuenta emanado de la Empresa ELEOCCIDENTE, Zona Falcón, de fecha 27 de agosto del 2003.
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Invocó el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil.
II
MOTIVA
Tramitada convenientemente la lítis y no observando esta Sentenciadora causal alguna de nulidad ni vicios que invalide lo actuado, se procede a decidir la presente controversia con base a la siguiente motivación:
Al analizar las actas del proceso, observa el Tribunal que la parte accionada, no compareció a dar contestación a la demandada en la oportunidad correspondiente; en este sentido, de conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en materia de obligaciones corresponde al actor alegar y probar los hechos constitutivos de su acción y al demandado la de los hechos impeditivos o modificativos de los mismos. Ahora bien, ante la falta de comparecencia del demandado al acto de contestación, señala el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “La no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el artículo 362,...” y por su parte, el artículo 362 del mismo Código de Procedimiento Civil, establece: “Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca...”. Estima necesario esta Juzgadora, dejar asentado que durante el transcurso del procedimiento la parte demandada si bien durante el lapso probatorio promovió el Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes (Demandante-Demandada) invocando el contenido de la cláusula Tercera de dicho contrato, ella no es suficiente para desvirtuar la pretensión de la actora, respecto del monto de canón arrendaticio insoluto, a razón de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00) mensuales, a partir del mes de Febrero de 2003, inclusive. Aprecia esta Juzgadora que la Cláusula Tercera, establece entre otra cosas lo siguiente: “...Dicho canón será modificado y ajustado según varié el índice de inflación que establezca el Banco Central de Venezuela; y en las siguientes oportunidades: Primer ajuste, al término de doce meses contados a partir de la firma de este contrato...” vale decir, contados a partir del 1° de Septiembre de 1999, lo que indica que para el 1° de Septiembre del año 2000, ya había lugar a una modificación y ajuste en dicho canon arrendaticio, además de preverse “...ajustes consecutivos cada SEIS (6) meses hasta la conclusión del mismo...” lo que explica perfectamente la modificación en el canon arrendaticio de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,00) a Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00), hecho éste no desvirtuado mediante pruebas idóneas capaz de demostrar, al menos, cual era el aumento real y efectivo del canon arrendaticio que debía hacerse, si en efecto la parte demandada considera que no se ajusta el monto indicado en el libelo de demanda. Es indudable la procedencia de la modificación y ajuste del canon arrendaticio, habida cuenta, que fue pacto entre las partes establecido en dicho contrato. Cabe señalar que la Cláusula Tercera establece perfectamente la modificación y ajuste del canon arrendaticio, en los términos y condiciones allí previstos, siendo así, si la parte demandada estimaba que no correspondía tal aumento, era un hecho que debió alegar en la etapa procesal correspondiente y probar en el lapso probatorio, lo cual no hizo, vale decir, que la falta de comparecencia de la demandada al acto de contestación de la demanda lo ha colocado en una situación de rebeldía frente a la ley por tanto, no le está permitido pruebas de aquellos hechos constitutivos de excepciones que han debido alegarse en la contestación de la demanda. Es cierto que la parte demandada tiene la oportunidad de probar algo que le favorezca, pero como lo ha sostenido la Jurisprudencia Patria, esta prueba no es en forma amplia, pues sino se estaría en presencia de una nueva oportunidad para contestar la demanda, lo cual colocaría en desigualdad a la parte contraria, interpretando la jurisprudencia que la locución “si nada probare que le favorezca” debe ser entendido de forma limitada y no amplia. En sintonía con lo antes sostenido se permite esta Juzgadora transcribir parcialmente lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 02 de Noviembre del 2001, donde en relación a la confesión ficta señaló lo siguiente:
...(omissis) La inasistencia del demandado a la contestación de la demanda o su comparecencia tardía al mismo, vale decir, extemporánea, trae como consecuencia que se declare la confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción iuris tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda; siempre y cuando, la pretensión intentada no sea contraria a derecho por una parte y, por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni apareciere desvirtuados las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso, ya que puede en el lapso probatorio el accionado lograr, con los medios de pruebas admisibles en la ley, enervar la acción del demandante. Es oportuno puntualizar que el contumaz tiene una gran limitación en la instancia probatoria. No podrá defenderse con alegaciones, hacer contraprueba a los dichos del accionante, que han debido ser esgrimidos en la contestación de la demanda, ... (omissis)
En el caso que nos ocupa, estima esta Juzgadora que la accionada no promovió ni evacuó prueba alguna que le favoreciera, no desvirtuando la acción ejercida por la actora, amén, de no haber aportado ningún elemento impeditivo o modificativo de los hechos invocados por ésta.
Por otra parte, aprecia esta Sentenciadora que la pretensión de la actora no es contraria a derecho, encontrándose tutelada por las disposiciones contenidas en el artículo 1.167 del Código Civil y en los artículos 33, 38 y 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en virtud de lo cual considera quien aquí Juzga que la reclamación debe prospera, en los términos en que ha sido planteada. Y ASÍ SE DECLARA.-
III
DISPOSITIVA
DECISIÓN
Por las consideraciones antes expuestas, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SILVA, MONSEÑOR ITURRIZA Y P.S. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON, Administrando Justicia EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: C O N L U G A R la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por incumplimiento de obligaciones legales y contractuales, intentada por la ciudadana M.E.L.H., contra los ciudadanos M.S.C., D.S.C. y AMAVILES GONZÁLEZ, ambas partes plenamente identificadas anteriormente.
En consecuencia, se declara extinguido el Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes, el cual expiró el 1° de Septiembre del 2002 y se ordena a la parte demandada, quien se encontraba disfrutando de la prorroga legal, a: 1°) Entregar el inmueble en el mismo buen estado en que lo recibió, debidamente solvente de los servicios de luz eléctrica, patente de Industria y Comercio, Aseo Domiciliario, cumpliendo con lo establecido en la cláusula Décima Tercera del Contrato; 2°) Pagar la cantidad de SEIS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 6.300.000,00) correspondientes a los cánones insolutos de los meses que van desde Febrero hasta Agosto 2003, ambos inclusive y el pago de los meses siguientes hasta la definitiva entrega del inmueble totalmente desocupado.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, diaricese y déjese copia debidamente autorizada por el Secretario del Tribunal y archívese en la carpeta correspondiente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y P.S. de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Tucacas, a los Quince (15) días del mes de Septiembre del año Dos Mil Tres (2.003). Años: 193° de la Independencia y 144° de la Federación.-
La Juez Prov.,
Abog. D.M.B.
El Secretario,
Abog. L.A.B.
En la misma fecha de hoy, se publicó la anterior sentencia, siendo las 2:20 p.m. Conste.-
El Sec.,
Abog. L. A. Bracho
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