Decisión de Juzgado Octavo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 7 de Enero de 2008
| Fecha de Resolución | 7 de Enero de 2008 |
| Emisor | Juzgado Octavo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Carlos Spartalian Duarte |
| Procedimiento | Resolución De Contrato De Arrendamiento |
República Bolivariana de Venezuela
EN SU NOMBRE
Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas
DEMANDANTE: E.L.Á. (viuda) de Curini, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 2.069.459.
APODERADA
DEMANDANTE: M.T.G. R, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 25.200.
DEMANDADA: Y.C.F., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 15.268.474.
APODERADO
DEMANDADO: Sin representación judicial acreditada en autos.
MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento
- I -
- Antecedentes –
Visto el escrito libelar que antecede, así como sus anexos presentados en fecha seis (06) de diciembre de 2007, por ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (distribuidor de turno), y habiéndole correspondido por sorteo, a este Tribunal conocer de la demanda de Resolución de Contrato, en él contenida que fuera interpuesta por la ciudadana E.L.Á. (viuda) de Curini, debidamente asistida por la abogada en ejercicio M.T.G. R, contra la ciudadana Y.C.F..
Este Tribunal, previo al pronunciamiento respectivo en cuanto a la admisibilidad o no de la demanda en cuestión, pasa a analizar lo expuesto por la actora en el texto del libelo de demanda:
Que en fecha treinta (30) de septiembre de 2005, celebró con la ciudadana Y.C.F., contrato de arrendamiento a tiempo determinado, según consta de documento autenticado en fecha catorce (14) de octubre de 2005, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el Nro. 10, Tomo 118 de los libros de autenticaciones llevados por ese Despacho, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por la segunda planta bajo nivel de calle de la Casa N° 22, ubicada entre las esquinas de Potrerito a Restaurant, El Calvario, Parroquia San J.d.M.L.d.D.C., que el canon de arrendamiento mensual fue fijado en la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00), pagaderos por mensualidades vencidas los cinco (5) primeros días de cada mes, que el término del mismo comenzaría a transcurrir a partir del día treinta (30) de septiembre de 2005 y tendría como término el día uno (01) de octubre de 2006, estableciéndose que sobre el referido término no podría operar la tácita reconducción, prevista en el artículo 1.600 del Código Civil.
Que luego del vencimiento del término del contrato locativo en cuestión -lo cual se produjo en el mes de octubre de 2006- la arrendataria ofreció comprar el inmueble objeto del contrato, o mudarse del mismo, sin embargo, continuaba ocupándolo, bajo las mismas condiciones.
Que, la inquilina, ciudadana Y.C.F., dejó de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento establecidos en el contrato locativo, encontrándose insolvente en el pago de las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007, a razón de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00)/Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 300,00), contraviniendo así lo dispuesto en la cláusula quinta del referido contrato, dando lugar a la procedencia de la resolución del mismo y a que la arrendadora sea acreedora de la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares Diarios (Bs. 40.000,00)/Cuarenta Bolívares Fuertes Diarios (Bs. F. 40,00), por concepto de indemnización por el retraso en el cual incurrió la demandada, al no hacer entrega del inmueble bajo arriendo al término del contrato, afirmando al efecto que la ocupación del inmueble por parte de la arrendataria es indebida, dudosa y precaria.
Fundamentó su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.592 en su ordinal 2°, todos del Código Civil así como en los artículos 33, 34, literal a) y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandando en consecuencia a la ciudadana Y.C.F., para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal en los siguientes pedimentos:
Que son totalmente ciertos todos los hechos alegados.
La resolución del contrato de arrendamiento por causa del incumplimiento contractual del pago, con las consecuencias que de ello se deriva (sic), lo que incluye, en cualquier caso, la entrega material de EL INMUEBLE arrendado, el pago de los cánones de arrendamiento vencidos y por vencerse. Pago del los daños y perjuicios, y las costas y costos judiciales que corresponden y que de seguidas se determinan.
De acuerdo con lo que establece el último aparte del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la resolución del contrato aquí demandada, en pagar a título de daños y perjuicios, la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00) -equivalentes a Novecientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 900,00)- originados por la falta de pago de los cánones de arrendamiento vencidos correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del presente año a razón de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) mensuales cada uno -equivalentes a Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 300,00)- y la moratoria correspondiente que por vía de cláusula penal se estableció contractualmente, que asciende hasta la presente fecha a la cantidad de Tres Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 3.600.000,00) equivalentes a Tres Mil Seiscientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 3.600,00)- y los moratorios que se sigan venciendo siempre a título de daños y perjuicios hasta la culminación de este juicio, es decir, con la ejecución de la sentencia.
Pagar las costas y costos que se causen como consecuencia de este proceso.
Por último, la actora estimó la demanda en la suma de Ocho Millones Cuatrocientos Mil Bolívares/Ocho Mil Cuatrocientos Bolívares Fuertes (Bs. 8.400.000,00) / (Bs. F 8.400,00) y solicitó se decretara medida preventiva de secuestro, de conformidad con el ordinal 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.
- II -
- Motivaciones para Decidir -
Seguidamente, este Juzgador pasa a interpretar lo pactado por las partes en el contrato locativo bajo estudio. Así en cuanto al término del mismo, en la cláusula cuarta, las partes contratantes establecieron lo siguiente:
El término de duración del presente contrato de arrendamiento es de un (1) año estipulado como plazo o término fijo, pactando expresamente las partes que el contrato mantendrá a todo evento su calidad de arrendamiento a plazo fijo o tiempo determinado, sin que por ningún concepto pueda considerarse como operada la tácita reconsideración (sic) consagrada en el artículo 1600 del Código Civil. LA ARRENDATARIA declara recibir el inmueble aquí arrendado en perfecto estado de habitabilidad y conservación se obliga a la entrega de dicho inmueble en las mismas condiciones como le fue entregado, en buen estado de conservación y mantenimiento, además libre de bienes muebles y personas, pagado por cada día de retraso la suma de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) diarios, sin que esto implique prórroga por tácita reconducción del arrendamiento
. (Negritas de este Tribunal).
En tal sentido, este Juzgador, en aplicación del principio contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, referido a que en la interpretación de los contratos, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe, deduce que las partes contratantes desde el inicio de la relación arrendaticia, no contemplaron la posibilidad de prorrogar sucesivamente el contrato o que operara sobre el mismo la tácita reconducción. Sin embargo, con el objeto de resolver la procedencia o no en derecho de la acción propuesta, este Juzgador estima necesario resaltar que, corresponde al Juez verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración, con base al principio Iura Novit Curia, que le permite determinar la norma aplicable a cada caso en particular. En el caso que nos ocupa, la pretensión de la parte actora tiene como base la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, con fundamento en los artículos 33 de la Ley Especial y la disposición contenida en el artículo 1.167 del Código Civil.
Ahora bien, consta del texto inserto a los renglones veinticuatro (24) y veinticinco (25) del anverso del folio uno (01) del presente expediente, que la actora expuso lo siguiente:
Es el caso ciudadano Juez que la ciudadana Y.C.F., antes mencionada ARRENDATARIA del inmueble de mi propiedad…. (Omissis) continuó ocupando el inmueble después de vencido el término, bajo las mismas condiciones
.
Como consecuencia de lo anterior, y siendo que, según expuso la actora en su escrito libelar, con posterioridad al vencimiento del término del contrato, la arrendataria continuó en la posesión del inmueble de autos, resulta pertinente analizar si al caso de marras le resulta aplicable la disposición prevista en el artículo 1.600 del código Civil, el cual es del tenor siguiente:
Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
(Resaltado del Tribunal).
Sin embargo, tal como lo señaló la actora en su escrito libelar, al vencimiento del término contractual, la arrendataria continuó en posesión del inmueble bajo arriendo sin oposición alguna de la demandante, forzosamente debe colegirse que el contrato locativo suscrito por las partes en litigio se indeterminó, conforme lo previsto en la norma antes trascrita, como en efecto se establece.-
Por otra parte, al pretender la actora con la interposición de la demanda que nos ocupa, que la demandada convenga en pagar o en su defecto sea condenada por este Tribunal, al pago de la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00)/Novecientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 900,00), por los cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2007 a razón de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) mensuales cada uno -equivalentes a Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 300,00), se entiende como una aceptación tácita por parte de la actora al sometimiento del contrato locativo que la vincula con la demandada, a la consecuencia jurídica prevista en el antes citado artículo 1.600 del Código Civil, es decir, que con ello reconoce la naturaleza indeterminada del negocio jurídico bajo estudio. Es por ello obligante concluir, que no se está frente a un contrato locativo con determinación de tiempo o también denominado “a tiempo determinado”, por el contrario, el mismo es a tiempo indeterminado y así expresamente se establece.-
Así las cosas, considera este Juzgador, que en este estado se hace pertinente traer a colación el precepto legal contenido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:
Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
(omissis)
(Resaltado del Tribunal).
Examinado como ha sido el escrito libelar, pudo evidenciar este Juzgador, que se demanda por “Acción de Resolución de Contrato”, con fundamento, entre otras normas de derecho, el Código Civil en su artículo 1.167. En este sentido conviene hacer referencia al contendido del mencionado artículo, el cual establece que: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Continuando en el mismo orden de ideas, se hace necesario hacer referencia a doctrina de la casación, contenida en decisión de fecha veinticuatro (24) de Abril de 2002, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Dr. P.R.H., caso J.J.C.P., en la cual se dispuso lo siguiente:
“...En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.
(...)
En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. (Resaltado del Tribunal).
Con vista al criterio sostenido por el M.T. de la República, resulta evidente que, encontrándonos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, la parte actora no ha debido ejercer la Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil, sino que, en su lugar, ha debido intentar una Acción de Desalojo Inquilinario, sustentándola en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, circunstancia ésta que obliga a este Sentenciador a declarar la inadmisibilidad de la acción propuesta. Así se declara.-
- III -
- D E C I S I Ó N -
Como corolario de todo lo anteriormente expuesto, resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional, declarar que las pretensiones accionadas se hacen improcedentes, por cuanto se ha ejercido una acción no acorde con la situación de hecho planteada, lo cual conduce a que esta alzada, declare inadmisible la presente demanda. Así se decide.-
- IV -
- D I S P O S I T I V A -
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por Acción de Resolución de Contrato, intentara la ciudadana E.L.Á. (viuda de Curini), contra la ciudadana Y.C.F., ambas identificadas al inicio de este fallo, decide así:
ÚNICO: Se declara INADMISIBLE la demanda por Acción de Resolución de Contrato interpuesta por la ciudadana E.L.Á. (viuda de Curini), contra la ciudadana Y.C.F..
Dada la naturaleza del presente fallo, no hay especial condenatoria en costas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los Siete (07) días del mes de Enero del año Dos Mil Ocho (2.008). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
El Juez Titular,
Dr. C.S.D.
La Secretaria Acc.,
Abg. G.Y.d.H.
En la misma fecha siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, a tenor de lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Acc.,
Abg. G.Y.d.H.
CSD/GYdeH/Blendy.-
Exp. Nº 07-0674
