Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 28 de Noviembre de 2011

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I

INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, proveniente de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, con ocasión de la apelación que efectuara en fecha 27 de octubre de 2009, la abogada en ejercicio J.G.P., quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 15.987.321, e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 121.024, contra la decisión dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA en fecha 02 de octubre de 2009, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, sigue la ciudadana E.D.V.G.A., quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 8.227.426, en contra del ciudadano N.H.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 142.793.

II

NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada al presente expediente ante esta Superioridad en fecha 15 de diciembre de 2009, tomándose en consideración que la sentencia apelada tiene carácter de definitiva.

Consta en actas que en fecha 02 de febrero de 2009, los abogados en ejercicio J.G.P., ya identificada y O.F.T., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 5.069.787 e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 19.545, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana E.D.V.G.A., ya previamente identificadas, presentaron escrito de INFORMES ante esta Instancia Superior, bajo los siguientes términos:

Se ejerce la apelación prevista en el Artículo 288 del Código Adjetivo Civil, en contra de la sentencia con rango de definitiva fallada en fecha 02 de octubre de 2009, por la Juez titular del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar la acción principal por cumplimiento del contrato de compra venta identificado en autos, así como la acción subsidiaria de reintegro del cincuenta por ciento (50%) del precio pagado, ambas incoadas por nuestra representada en contra del ciudadano N.H.M., la cual a su vez declaró con lugar la reconvención propuesta por éste último en contra de la mencionada parte actora, constando dicho contrato de documento autenticado en fecha 28 de septiembre de 2006, por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, Estado Zulia, bajo el No. 89, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados (sic) dicha Notaría, cuyo original ríela(sic) inserto del folio 14 al folio 20 de las actas procesales.

La legitimación de nuestra representada para instaurar la referida acción principal junto a la subsidiaria, derivó de la negativa del demandado tanto a recibir la tercera y última alícuota del precio de compra venta fijado, como a materializar la tradición del inmueble mediante el correspondiente documento de traslación de la propiedad, negativas éstas que el demandado fundamentó, en su escrito de contestación a la demanda, en que supuestamente el contrato fue resuelto de pleno derecho el día 31 de diciembre de 2006, dado el incumplimiento que atribuye a nuestra representada del plazo establecido para el pago de la referida alícuota.

…Se delata en la sentencia apelada, una incontrovertible incongruencia por ultrapetita positiva, toda vez que en vez de circunscribirse a las alegaciones y probanzas vertidas al proceso, la a quo atribuye alegaciones no efectuadas por ella, ya que se observa en el cuerpo decisorio visos fehacientes de incongruencia bajo la modalidad de ultrapetita positiva, cuando se le atribuye a nuestra representada alegaciones no formuladas en el iter procesal, específicamente, al atribuirle falazmente a ella, el hecho de que ésta había esgrimido en su libelo la existencia de una convención extracontractual relacionada con la última alícuota del precio, ya que, como usted podrá apreciar, se lee al texto del primer párrafo del vuelto del folio 316 de las actas procesales, página 18 de la sentencia…

La simple confrontación literal del libelo de la demanda con este texto decisorio, denota que el alegato que vierte nuestra representada sobre el punto en cuestión en su libelo, no contiene tal afirmación, pues literalmente, tal y como se aprecia en su inciso I.IV., explanado en el tercer párrafo del folio 03 y primero de su vuelto de las actas procesales…,

…Pero en ninguna parte se hace alusión a la suscripción de un convenio extracontractual donde, específicamente, se pactara que el ultimo(sic) pago correspondiente al precio del inmueble objeto de venta seguiría la suerte de un crédito con garantía hipotecaria, pues nuestra representada alude el trámite del crédito en cuestión para demostrar su diligencia en cumplir con su obligación y de esta forma acreditar la excusabilidad del incumplimiento, por lo cual, cuando la a quo le atribuye un alegato totalmente distinto e inexistente dentro del elenco de argumentos esgrimidos en la demanda, quebranta las citadas directrices a que se contraen los Artículos 12 y 243, ordinal 5°, del mencionado Código Adjetivo Civil, al extender, repetimos una vez más, su decisión sobre argumentos de hecho no formulados por nuestra representada, haciéndole enteramente censurable por devenir su conducta decisoria en franca violación de dichos imperativos legales…

…La a quo se aparta de su ineludible deber de atenerse al propósito y a la intención de las partes reflejada en el contrato y en cambio, incurriendo en una suposición falsa, desnaturaliza el texto contractual conforme al cual el demandado-reconviniente se obligó a vender el inmueble y la demandante-reconvenida a su vez a comprarlo, concluyendo por efecto de esa desnaturalización en que lo celebrado entre las partes fue una mera opción, conducta ésta que se traduce en una flagrante violación del supra transcrito Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…

…Amén de todo lo antes expuesto, ciudadana Juez, la a quo se abstiene de analizar uno de los argumentos esenciales esgrimidos por la actora, referido éste al hecho incontrovertible por demostrado, de que ella canceló el Cincuenta por Ciento (50%) del precio de compra venta fijado en la Cláusula Tercera del texto contractual, todo lo cual le llevó a calificar, erróneamente, como una simple opción al contrato celebrado entre las partes, cuando lo cierto es que sobre la base del cruce de voluntades y de la fijación y entrega de parte del precio, debió subsumirlo en el marco legal específico que le califica como un contrato de compra.

…Como colorario de las causales de revocación que exhibe la sentencia apelada, resalta en ella la falsa aplicación del Artículo 1167 del Código Civil, por cuanto la operadora de instancia asimiló el retardo excusable de nuestra representada a un incumplimiento culposo y definitivo, estableciendo una falsa relación entre dicho retardo y el supuesto de hecho regulado en el mencionado Artículo 1167.

…Sujeta a esta motivación, la a quo asimila el retardo excusable de la demandante, a la figura del incumplimiento culposo y definitivo, con el agravante de que tal retardo en modo alguno constituye una causal de resolución de contrato, por lo que es menester realizar un exhaustivo análisis sobre el particular, especialmente, acerca de la excusabilidad de citado retardo siendo que nuestra representada demostró cabalmente a través de la prueba de Informes rendida por el Banco de Venezuela, que ella actuó diligentemente y desprendida de toda conducta culposa, solicitando el correspondiente crédito el día 28 de noviembre de 2006 (ver folio 265), según así se acredita de los recaudos remitidos al Tribunal (ver folio 267) y que demuestran que los únicos requisitos no consignados lo fueron por negligencia del demandado-reconviniente, toda vez que se refieren a la Solvencia Catastral y al Documento de Parcelamiento que éste último debía entregar oportunamente a nuestra representada, pues tales requisitos son de cargo de quien se obliga a vender.

…Bajo idéntica argumentación a los efectos de las probanzas vertidas al proceso, podemos afirmar que, incontrovertiblemente, tampoco tiene cabida en derecho la reconvención incoada junto a la postura de alegar la existencia de arras, por cuanto no fue demostrado que éstas se hayan efectivamente constituido, dado que no se entregó ninguna cantidad o suma de dinero en tal concepto, ya que las únicas cantidades de dinero que recibió el demandado-reconviniente, lo fueron en cancelación del precio de venta y no en calidad de arras. Siendo ello así, el hecho de no haberse entregado ninguna suma de dinero por concepto de arras, trae como consecuencia su inexistencia, razón por el cual no podría entonces accionarse en contra de nuestra representada con razón o fundamento, para pretender retener el demandado-reconviniente el Cincuenta por Ciento (50%) del precio fijado, esto es la suma de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), hoy CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), que repetimos, fueron entregadas en cancelación del precio pactado por la compra venta del inmueble en cuestión…

…amén de que no existe un incumplimiento total y definitivo que sustente la resolución incoada, tampoco en forma alguna es válida la causa pretendi que alega el demandado-reconviniente, para, mimetizado en unas arras inexistentes, pretender retener el Cincuenta por Ciento (50%) que ya le canceló nuestra representada en calidad de precio…

Consta en actas que en la misma fecha anterior, el abogado en ejercicio MERWING ARRIETA MENDOZA, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 12.308.457 e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 74.594, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano N.H.M., ya previamente identificado, presentó escrito de INFORMES ante esta Instancia Superior, bajo los siguientes términos:

…Es necesario establecer enfatizar que las partes se plantearon un contrato preparatorio para una ulterior reputación de compra venta, el cual fue una opción de compra venta o una promesa bilateral de comprar(sic) venta, lo que involucró responsabilidades y compromisos recíprocos de cumplimiento, es decir y para el punto específico que nos interesa, sin(sic) las condiciones pactadas para la ulterior compara(sic) venta se daban esta se efectuaría, de no ser así, la misma no procedía como fue el caso.

Así las cosas, la condición principal a cumplir por la futura compradora era el tiempo, el cual de manera evidente y confesada incluso por su parte fue incumplido, por consiguiente, el efecto del incumplimiento de esa condición contractual tenía una serie de consecuencias pactadas libre y espontáneamente por las partes, la cual era que la opción de venta quedaría resuelta, quedando las cantidades entregadas como arras como indemnización de nuestros poderdantes, tal cual ocurrió en la realidad y posteriormente así fue ratificado por el Tribunal en la primera Instancia.

…Las partes convinieron a que el pago se realizaría en el tiempo establecido, sin establecer condiciones sobre financiamientos por parte de terceros o de entes hipotecarios externos, luego, las vicisitudes o contratiempos ocasionados a la compradora por algún tercero, sea un particular o un ente financiero cualquiera, no le pueden ser imputables a mis(sic) conferente, no sólo porque no fue así pactado, sino además, porque es una condición que le es imputable a un tercero ajeno a la negociación y sobre la cual mi poderdante no tiene ningún control sobre ella, por lo que consecuentemente no puede ser responsable de la misma.

“…No obstante lo anterior, la utilización de un banco a través de financiamientos, bien sean de créditos hipotecarios por ingresos propios o por políticas habitacionales según Ley, ameritan según la misma, contratos preparatorios de opción de compra, lo que es un hecho notorio y consuetudinario en la política de financiamiento bancario sobre bienes inmuebles, entonces, si ante el banco el documento o contrato en controversia en este litigio fue presentado por nuestra contraparte como de opción o promesa bilateral de compara(sic) venta, cómo es que luego y cuando no es cumplida la condición contractual del tiempo del mismo contrato, es demandado nuestro poderdante adjudicándole a dicho contrato una nominación y calificación jurídica distinta a la mutuamente pactada entre las partes en este juicio.

…Por ello y en todo caso, la nominación o categoría que se le quiera dar al contrato no cambia la realidad de los hechos, porque aún bajo el supuesto negado que el contrato no fuere de opción a compra, lo cierto es que se estableció una condición de tiempo a cumplir, que no fue acatada y que por ende su consecuencia era que el pago dado en arras quedara como justa indemnización de mi mandante…

…Si como colorario de lo anterior, adminiculamos lo anterior, con lo estatuido expresamente en la cláusula Tercera y Sexta del contrato de opción controvertido, en concordancia con las solicitudes de prórrogas de la parte actora para cumplir con la consecuente opción, todas en actas y plenamente reconocidas por nuestra contraparte, no debe dejar dudas con respecto a la naturaleza y realidad de los hechos y el derecho en nuestro favor, detallados con mayor detalle en nuestra contestación y así declarado por el Tribunal de Primera Instancia, por lo cual solicitamos sean ratificados por esta Magistratura…

Consta en actas que posteriormente en fecha 19 de febrero de 2010, los abogados en ejercicio J.G.P. y O.F.T., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana E.D.V.G.A., ya todos identificados, presentaron escrito de OBSERVACIONES A LOS INFORMES ante esta Instancia Superior, bajo los siguientes términos:

“…Claro está y sin lugar a interpretaciones, que cuando textualmente las partes declaran en el contrato que “…LA COMPRADORA SE COMPROMETE A PAGAR AL VENDEDOR DE LA SIGUIENTE FORMA: 1. LA CANTIDAD DE NOVENTA MILLONES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 90.000.000,00) EN ESE MISMO ACTO DE SUSCRIPCIÓN DEL PRESENTE CONTRATO…”, no queda ningún margen para considerar que en vez de estar cancelando la compradora la primera cuota del precio, lo que estaban acordando las partes era constituir unas arras, porque, definitivamente, la etimología de las palabras contenidas en ese texto se corresponde con el sentido y voluntad expresado por los contratantes en torno a la cancelación del precio, de manera que cuando se hace alusión a que la compradora se comprometía a pagar éste y para ello entregó en ese mismo acto al vendedor la cantidad de NOVENTA MILLONES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 90.000.000,00), no existe posibilidad alguna de que tal cancelación fuera por un concepto distinto como lo son las arras.”

…estamos ante un retardo excusable por parte de la demandante-reconvenida, el cual, en modo alguno puede ser asimilado a una causal de resolución, siendo lo cierto que la demandante-reconvenida acudió a una institución financiera no porque ello hubiese sido pactado, sino por su interés en cancelar, oportunamente, la tercera y última cuota del precio fijado, demostrando así la entera excusabilidad de su retardo, y, por ende, la imposibilidad de asimilarlo al incumplimiento que aduce el demandado-reconvenido(sic) para pretender la resolución del contrato.

…Insistimos así entonces, ciudadana Juez, que estamos en presencia de un verdadero contrato de compra venta y no de una simple opción, pues el acuerdo bilateral mediante el cual las partes asumieron obligaciones recíprocas, donde por un lado el demandado-reconviniente se obligó a vender el inmueble en cuestión, y, por el otro, la demandante-reconvenida se obligó a comprarlo por el precio fijado y pagado ya en un Cincuenta por Ciento (50%), se traduce en un negocio Jurídico traslativo de la propiedad por el mutuo consentimiento expresado en la forma señalada, todo lo cual conlleva a la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato de compra venta incoado por nuestra representada y a la declaratoria sin lugar de la acción resolutoria interpuesta por el demandado-reconviniente.

No constando en actas, que se haya presentado ninguna otra actuación procesal ante esta Instancia Superior, pasa este Órgano Jurisdiccional a narrar el resto de las actas constitutivas del presente expediente en orden cronológico.

En fecha 08 de marzo de 2007, la ciudadana E.D.V.G.A., ya previamente identificada debidamente asistida por los abogados en ejercicio J.G.P. y O.F.T., ya todos identificados, presentó escrito de LIBELAR, bajo los siguientes términos:

Se evidencia del Documento Autenticado el día 28 de septiembre de 2006, por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, Estado Zulia, bajo el No. 89, Tomo 21, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, cuya copia certificada anexo contenida en seis (06) folios útiles marcada como CONTRATO DE COMPRAVENTA, que la COMPRADORA celebró un Contrato de Compraventa, en adelante denominado EL CONTRATO, con el ciudadano N.H. MARQUEZ…, en adelante referido como EL VENDEDOR DEMANDADO…

…El objeto de El CONTRATO, lo constituye la adquisición por parte de LA COMPRADORA de un inmueble propiedad de EL VENDEDOR DEMANDADO, constituido por la Casa-Quinta signada con la Nomenclatura Municipal No. 65.141 y la parcela de terreno donde se encuentra construida…

…A tenor de lo pactado por las partes en la Cláusula Tercera de EL CONTRATO, se estableció el precio y su modalidad de pago…, coligiéndose así, que EL VENDEDOR DEMANDADO recibió esa primera alícuota del precio equivalente a la suma de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,00), quedando obligado a transmitirle a LA COMPRADORA la propiedad y otorgar el correspondiente documento de tradición conforme a los términos transcritos a continuación…

…Como bien se expresa en EL CONTRATO, en ese mismo acto, esto es, el día de su Autenticación 28 de septiembre de 2006, EL VENDEDOR DEMANDADO recibió de LA COMPRADORA, en calidad de pago parcial del precio convenido por la celebrada transacción de compraventa, la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,00).

Posteriormente, el día 1° de noviembre de 2006, LA VENDEDORA entregó a EL VENDEDOR DEMANDADO, en calidad de pago parcial del señalado precio de compraventa, la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), a través de Depósito Bancario efectuado en la Cuenta Corriente de su Apoderado General R.E.H.V., que este tiene aperturada en el BANCO FEDERAL, signada con el No. 01330305381600000971, tal y como se evidencia del correspondiente Comprobante Bancario cuyo original anexo en un (01) folio útil marcado como COMPROBANTE DE PAGO ALICUOTA 2, del cual igualmente se evidencia la cancelación del canon de arrendamiento del mes de noviembre de 2006 por DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), todo en cumplimiento de las obligaciones asumidas por LA COMPRADORA en la mencionada Cláusula Tercera de EL CONTRATO, ya que existe una relación arrendaticia entre las partes que data del 09 de noviembre de 2005, según documento Autenticado en dicha fecha por ante la mencionada Notaría Pública Primera, bajo el No. 19, tomo 85 de los Libros de Autenticaciones respectivos.

…En apego a la directriz preceptuada en el Artículo 1491 eiusdem, LA COMPRADORA entregó al profesional del Derecho Dr. J.C.O.M., en su condición de Abogado redactor escogido por EL VENDEDOR DEMANDADO, la cantidad de CUATRO MILLONES SETECIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.745.000,00), que dicho Profesional estimó por concepto de “…costos y gastos del documento en virtud del importe establecido de compra venta es decir la cantidad de Bs. 300.000.000,00”, tal y como se evidencia de comunicación remitida en fecha 14 de septiembre de 2006, cuyo original se anexa contenido en tres (03) folios útiles…”

…A los fines de cancelar el saldo del precio equivalente a la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), LA COMPRADORA tramitó ante el BANCO DE VENEZUELA el correspondiente Crédito Hipotecario, para lo cual consignó ante esa Institución Bancaria todos los recaudos exigidos a ella como prestataria.

La referida Institución Bancaria efectivamente aprobó el crédito solicitado y puso a disposición de LA COMPRADORA el monto del mismo el día 17 de enero de 2007, todo según se observa de Constancia emanada el día 21 de febrero de 2007, de la Coordinación de Créditos Hipotecarios del BANCO DE VENEZUELA…

Oportunamente, y como quiera que así se lo había informado, la señalada Institución Bancaria, LA COMPRADORA remitió a EL VENDEDOR DEMANDADO, una solicitud de prórroga de treinta (30) días continuos, mediante comunicación entregada y recibida el día 19 de diciembre de 2006 en las Oficinas del mencionado Profesional del Derecho Dr. J.C. ORTEGA…

…A pesar de lo expuesto, EL VENDEDOR DEMANDADO a través de su Apoderado General R.E.H.V., remitió a su vez el día 12 de enero de 2007 a LA COMPRADORA, la comunicación escrita…

Esto significa, ciudadano Juez, que EL VENDEDOR DEMANDADO invoca un supuesto incumplimiento atribuible a LA COMPRADORA para pretender derivar la resolución del vínculo constituido entre las partes, negándose así a verificar la tradición legal de la cosa en los términos impuestos en el citado Artículo 1488 del Código Civil…

…La contumaz conducta de EL VENDEDOR DEMANDADO de cara a recibir el saldo del precio y consecuencialmente a materializar la tradición de EL INMUEBLE, deviene subsumible enteramente como supuesto de hecho para que LA COMPRADORA ejerza la acción por cumplimiento dirigida a lograr, luego de efectuar la entrega del referido saldo del precio que ponemos a disposición del Tribunal, el otorgamiento del correspondiente instrumento de propiedad, pues, tal y como fehacientemente se reputa en derecho, la no entrega de ese saldo por parte de LA COMPRADORA constituye un retardo excusable debido a lo antes expuesto, pero que además en modo alguno ese retardo y aún siendo imputable a LA COMPRADORA, es asimilable a la figura del incumplimiento definitivo que alude EL VENDEDOR DEMANDADO, por cuanto la naturaleza y efectos de ambos supuestos albergan una sustancial diferencia…

…Como ya lo hemos afirmado y demostrado con EL CONTRATO producido, existe celebrado entre las partes un Contrato de Compraventa sobre EL INMUEBLE, pues expresamente ellas declaran en la Cláusula Tercera supra transcrita, que “El precio acordado y convenido de la presente transacción de compraventa ha sido la cantidad de trescientos millones de bolívares con cero céntimos (Bs. 300.000.000,00).

De manera, ciudadano Juez, que esa declaración volitiva explanada con sujeción a la norma contenida en el Artículo 1133 del Código Civil, contiene los elementos esenciales para constituir, como en efecto en derecho lo constituye, un Contrato de Compraventa sin discusión alguna, los cuales elementos se expresan, en primer lugar, con el mutuo consentimiento emitido por ella para la referida transacción de compraventa, en segundo lugar, con la identificación de la cosa objeto de dicha compraventa, es decir, EL INMUEBLE, y en tercer lugar, con la fijación del precio bajo la divisibilidad que de este pactan en tres (03) alícuotas: una recibida en ese mismo acto por Bs. 90.000.000,00, otra exigible el día 31 de octubre de 2006 por Bs. 60.000.000,00, cancelada como se dijo mediante el Depósito Bancario efectuado el día 1° de noviembre de 2006 y una tercera y última exigible en un plazo no mayor al día 31 de diciembre de 2006 por Bs. 150.000.000,00, resultando lícita en términos absolutos la causa que motivó a las partes para la celebración del contrato.

“…habiéndose pactado el pago del precio dividido en las tres (03) alícuotas antes señaladas y estando a la fecha canceladas las dos (02) primeras que en su conjunto equivalen al Cincuenta por Ciento (50%) del mismo, la conducta que evidencia EL VENDEDOR DEMANDADO en su misiva de fecha 12 de enero de 2007…, resulta totalmente contraria a derecho, toda vez que amén de haber celebrado en realidad un Contrato de Compraventa y no una simple Opción de Compra, es falso, como ya ha quedado demostrado, que para la fecha de esa misiva no hubiese recibido pago “alguno”, pues en el mismo texto de EL CONTRATO se deja expresa constancia de que LA COMPRADORA entregó en ese momento la primera alícuota por la cantidad de Bs. 90.000.000,00, la cual sumada a la segunda alícuota entregada en fecha 1° de noviembre de 2006 por Bs. 60.000.000,00, asciende al Cincuenta por Ciento (50%) del precio convenido, esto es, a la suma de Bs. 150.000.000,00. Resultando asimismo contrario a derecho la solicitud de desocupación del inmueble, por cuanto siendo la relación arrendaticia que ha unido a las partes mayor a dos (02) años, LA COMPRADORA tiene a su favor la prórroga legal de un (01) año prevista en el Literal B del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.”

…además de haber cancelado ya LA COMPRADORA la mitad del precio, las partes expresamente convinieron en dividirlo en tres (03) alícuotas, con lo cual y en igual número se observan cumplidos los requisitos para que EL VENDEDOR DEMANDADO termine por aceptar la última porción del precio y consecuencialmente otorgue el correspondiente documento, a saber: uno, estamos en presencia de una obligación que tiene por objeto una cantidad de dinero; dos, las partes convinieron expresamente en la divisibilidad del precio, y; tres, el interés de EL VENDEDOR DEMANDADO aún cuando parcialmente satisfecho se debe asumir como actual y existente a los fines de que LA COMPRADORA materialice definitivamente el saldo del precio en su favor, posibilidad cierta que la misma le ofrece mediante el presente libelo.

“…De todo lo cual se infiere, irrefragablemente, que la “causa” de la resolución que pretende EL VENDEDOR DEMANDADO, en modo alguno contiene el elemento esencial para que encuentre asidero en derecho como válida razón para considerar resuelto EL CONTRATO, cual es, que el retardo verificado haga imposible el cumplimiento de la obligación e inexistente por vía de consecuencia el interés de este, pues, repetimos, tratándose de una suma de dinero siempre será posible materializar el pago, no siendo asimilable el retardo a la figura del incumplimiento definitivo…”

Y como se observa, ciudadano Juez, LA COMPRADORA cuando le informa a EL VENDEDOR DEMANDADO que requiere una prorroga de treinta (30) días por la exigencia que de ella le hizo el Banco prestatario…, le está ratificando estar dispuesta a cumplir cabalmente con la cancelación de la tercera y última alícuota del precio, por cuanto habiendo entregado oportunamente las dos (02) primeras conforme a la división convenida sobre el precio de compraventa, de ninguna forma puede EL VENDEDOR DEMANDADO pretender la resolución de EL CONTRATO atribuyéndole un incumplimiento definitivo que no encuadra dentro de la verdadera naturaleza de esa figura, como fielmente lo refleja la doctrina invocada por estar en presencia de un simple retardo…

Con fundamento en las alegaciones de hecho y derecho que anteceden, ejerzo la acción por cumplimiento de contrato preceptuada en el Artículo 1167 del Código Civil, en contra del ciudadano N.H.M., antes identificado, para que convenga en recibir la tercera y última alícuota del precio de compraventa fijado, siendo equivalente la misma a la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), cantidad ésta que LA COMPRADORA mantiene a su disposición, y, consecuencial al recibo de la misma, le otorgue el correspondiente documento previsto en el Artículo 1488 eiusdem, a través del cual le transmita la propiedad y le haga la tradición, caso contrario, pido que a ello le condene este Jurisdicente en la sentencia de mérito que habrá de fallar en la causa introducida, con la imposición de las costas procesales que igualmente se demandan.

…acumulamos objetivamente como acción subsidiaria, para el evento negado de que este Tribunal declare la improcedencia de la acción principal antes deducida con fundamento de que EL CONTRATO ha quedado resuelto, pretensión de repetición de las cantidades de dinero que por concepto de precio LA COMPRADORA pagó a EL VENDEDOR DEMANDADO, la cual, además de sustentar en el Artículo 1167 del Código Civil, la fundamentamos en los siguientes términos:

…rescindido (rectius: resuelto) EL CONTRATO, queda este destruido privándole de sus efectos retroactivamente, vale decir, borrando en lo posible todas sus consecuencias, lo que significa para el presente caso que LA COMPRADORA no habiendo recibido la tradición de la propiedad de EL INMUEBLE, EL VENDEDOR DEMANDADO debe devolver a ella, todas las sumas de dinero que recibió como pago parcial del precio de compraventa. Por tal motivo, ha debido entonces EL VENDEDOR DEMANDADO, haberle devuelto a LA COMPRADORA la suma de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIAVRES(sic) (Bs. 150.000.000,00), pero como aún no ha verificado dicha devolución, no obstante que estaba obligado a mas tardar el día 1° de enero de 2007, ha incurrido en mora.

“…No es posible soslayar, que la Cláusula resolutoria basada en el incumplimiento in comento, consagra inapropiadamente el establecimiento de unas arras, aplicables como sanción a la parte incumplida, y en tal sentido señala textualmente que “…el vendedor conservará para si, en calidad de justas arras las cantidades entregadas durante la vigencia del presente contrato, como sanción al incumplimiento del contrato por parte de esta”, con el absurdo adicional que a todo evento, aún en caso de incumplimiento por parte de EL VENDEDOR DEMANDADO, este en vez de restituir el doble de lo recibido, sólo devolvería el 75% de lo entregado después de la celebración de EL CONTRATO, esto es, después del 31 de octubre del año 2006., y es precisamente la inexistencia de tal figura entre las partes, que nos obliga a confrontar el texto aludido con la verdadera forma y naturaleza de las arras, porque en efecto y en relación a ellas, el Artículo 1263 del Código Civil, establece la posibilidad de fijar las arras contractualmente, pero como requisito sine que non para su validez o perfeccionamiento, exige que las mismas deben ser entregadas en el momento de la celebración del contrato o con anterioridad a éste…”,

…Por lo tanto, si se pacta contractualmente la existencia en arras, paro no se entregan en el mismo acto de celebración del contrato lo prometido o con anticipación al mismo, la consecuencia o sanción a tal omisión, es que las arras no se han perfeccionado, es decir, no existen.

…En el caso que nos ocupa, ciertamente se pactaron las arras, pero estas nunca llegaron a perfeccionarse toda vez que no se entregó ninguna cantidad o suma de dinero en tal concepto, ya que las únicas sumas de dinero que LA COMPRADORA le entregó a EL VENDEDOR DEMANDADO, lo fueron en cancelación del precio de venta, pero en modo alguno por ningún otro motivo. Siendo ello así, el hecho de no haber entregado ninguna suma de dinero por concepto de arras, trae como consecuencia su inexistencia, razón por el cual no podría entonces EL VENDEDOR DEMANDADO, con razón o fundamento, pretender cobijarse en el pacto de las arras para retener para si el Cincuenta por Ciento (50%) del precio fijado…

…Con sujeción en los fundamentos esgrimidos, LA COMPRADORA ejerce subsidiariamente la acción consagrada en el citado artículo 1167 del Código Civil, en contra del ciudadano N.H.M., antes identificado, para que convenga en devolverle la suma de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 150.000.000,00), entregada en la forma ya explanada, más los intereses de mora que la misma genere desde el día 1° de enero de 2007, calculados a la rata legal anual, junto a las cantidades que resulten de su corrección monetaria…

Seguidamente, el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MECANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 19 de marzo de 2007, recibió y dio entrada el anterior escrito libelar y ordenó lo conducente para la citación de la parte demandada en la presente causa.

Consta en actas, que en fecha 24 de mayo de 2005, los abogados en ejercicio MERWING ARRIETA MENDOZA y J.C.O., quienes son venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 12.308.457 y 7.620.442 e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 74.597 y 102.820 respectivamente actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano N.H.M., ya previamente identificado, presentaron escrito de CONTESTACIÓN A LA DEMANDA, bajo los siguientes términos:

…niego, rechazo y contradigo en líneas generales las alegaciones e imputaciones realizadas por el demandante en su libelo de demanda, sobre el incumplimiento de mi poderdante del contrato de opción a compra o promesa bilateral de venta por causa imputable a mi conferente, sin embargo, la simplicidad del formulismo general que se realiza en estos casos, debe ser circunstanciando y especificando con base a puntos y eventos descritos por el demandante, que denotan muy por el contrario situaciones adversas y contradictorias a sus alegaciones y pretensiones, tanto en puntos de hecho como en puntos de derecho.

En este orden de ideas, si bien es cierto existe un contrato suscrito entre mi poderdante y la parte actora identificada en este procedimiento, el mismo es y fue siempre un contrato de opción o promesa de venta, y así se describe el mismo en su encabezado por lo que la voluntad expresa y manifiesta de ambas partes es y siempre ha sido un contrato de promesa bilateral de venta, así se describe expresamente en el referido documento, luego, si en una frase o palabra se habla de compraventa en un momento aislado del contrato, no se puede cambiar toda su calificación para tratar de hacer un ardid procesal a favor de quien real y efectivamente incumple el contrato…

…en dicho contrato se establecieron condiciones y formulas especificas, conciliadas y espontáneas para su cumplimiento, sobre todo en razón al tiempo y momento para su cumplimiento, lo cual expresa y olímpicamente admite el demandante en esta demanda, indicando que el tercer pago fue ofrecido fuera de tiempo pactado, es decir, el día Diecisiete de Enero del presente año (17/01/2.007), cuando su fecha tope era el día Treinta y Uno de Diciembre del Dos Mil Seis (31/12/2.006)…

En este sentido, niego, rechazo y contradigo que los Noventa Millones de Bolívares (Bs. 90.000.000,00) y los posteriores Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 60.000.000,00) fueron en razón a la formalización de un contrato de compraventa, ya que los mismos obedecen a las arras o garantías pagadas por el optante comprador, en el contrato de opción aquí discutido, las cuales de ser cumplidas a cabalidad en el tiempo pactado, se imputarían a parte del precio fijado para la posterior venta prometida por el contrato…

De igual forma, niego rechazo y contradigo que entre el demandante y mi representado se haya hecho algún pacto o condición, para que los pagos contratados se efectuaran a través de un banco o institución o persona que financiará(sic) los mismos, negando, rechazando y contradiciendo la estipulación o pacto entre mi mandante y el actor de prorrogas o ampliación de los momentos en los cuales debían efectuarse los pagos…

…los mismos requisitos necesarios para la existencia de los contratos en general son comunes o similares, sobre todo para los que pretenden la transmisión de la propiedad de forma onerosa, bien sea el de una compraventa pura y simple o una opción de compra en general, al menos los que comenta la parte actora en su libelo son comunes a ambos contratos, vale decir, su promesa bilateral y el mutuo consentimiento para una transacción de venta, la identificación de la cosa objeto de la venta y la fijación de un precio para la misma, luego carece de sentido nominar al contrato de una forma distinta con la base a los artículos 1133 y 1141 del Código Civil, que constituyen requisitos generales y comunes para los contratos.

…tampoco es valido(sic) ni procedente el juego de palabras y las manipulaciones efectuadas por el actor en su libelo, tratando de analizar expresiones, que según su entender, tácitamente impliquen una aceptación nunca hecha por mi conferente sobre la nominación del contrato como de compraventa y no de opción, lo que en todo caso, y bajo el supuesto negado del mismo, no puede ser revertido por la simple voluntad en forma posterior al contrato de mi mandante, ya que lo valido es lo expresado en el contrato propiamente dicho…

Es evidente que la pretensión contradictoria y temeraria incoada en contra de mi mandante, es un ardid procesal que persigue en resumidas evadir la responsabilidad a la cual se encuentra obligada la parte actora por medio de contrato, los argumentos retóricos fundamentados en expresiones semánticas unilaterales así lo denotan, ya que el mismo manifiesta su incumplimiento de las cláusulas pactadas, pretendiendo evadir responsabilidad de la indemnización con el dinero entregado en arras, con base a la denominación del contrato suscrito en forma manifiestamente espontánea y libre por ambas partes, prescindiendo de la mención específica de esta sanción con la noción ilegitima, improcedente e irreal de un incumplimiento excusable.

Por ello, niego, rechazo y contradigo la pretensión subsidiaria de la demandada, con la cual se pretende se devuelvan o reintegren a la parte actora, las cantidades de dinero otorgadas en calidad de arras como justa indemnización al contrato incumplido, según la tantas veces nombrada cláusula tercera, lo que es en síntesis la verdadera pretensión del demandante por motivo de su incumplimiento inexcusable.

Es el caso ciudadana Juez, que los incumplimientos y las temerarias acciones intentadas por la ciudadana E.D.V.G. ARAY…, han sido constantes y reiterados en el tiempo para con mi conferente en torno a las negociaciones de venta controvertidas en este procedimiento.

Así las cosas, esta negociación sobre el inmueble…, comenzó con un previo y primer contrato de opción el cual fue debidamente autenticado en fecha 09 de Noviembre del año 2005, por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo Estado Zulia, bajo el No. 19 Tomo 85 de los Libros respectivos…

En dicha contratación se pacto(sic) un compromiso u opción de compraventa, según el cual al día siguiente a la finalización del contrato de arrendamiento el 50% de lo pactado (Bs. 120.000.000,00), y en el semestre siguiente con dos pagos trimestrales de 25% cada uno (Bs. 60.000.000,00), la ciudadana E.D.V.G.A., previamente identificada, realizaría los pagos necesarios bajos las premisas concertadas en el descrito contrato, para llegar a la venta definitiva del inmueble.

…llegados los momentos para el cumplimiento del contrato, esto no sucedió a cabalidad ni de la forma como se había pactado, ni de ninguna otra, todo por causas netamente imputables a la compradora, lo cual se evidencia de cartas realizadas entre mi poderdante y la ciudadana E.D.V.G.A., previamente identificada, lo cual confluye en la razón a no encontrar el dinero necesario para efectuar la operación pactada, por parte de la compradora.

…por esa situación se replantearon los términos de la contratación en aras a resolver cualquier inconveniente contractual, realizando la optante compradora y con motivo a su incumplimiento, nuevas propuestas de negociación, las que en cartas correspondencias de fechas 15/05/2006, 02/07/2006, 19/07/2006, 03/08/2006 y 07/09/2006 se presentan adjuntas…

Así, se llegó a una nueva contratación, la cual fue realizada con base a los parámetros y propuestas de pago solicitadas por la futura compradora, otorgándole de esta manera un nuevo periodo para el cumplimiento de sus pagos, todo lo cual quedo(sic) plasmado en el documento objeto de la controversia inicial de este procedimiento…

Es necesario acotar, que de ambos contratos de opción se establecieron adicionalmente, condiciones particulares para el arrendamiento sobre el inmueble aquí controvertido, las cuales y en cada uno de sus momentos, igualmente fueron incumplidas por la optante compradora…

…es de dejar claro que dicho arrendamiento en la actualidad se encuentra fenecido, en razón al tiempo contratado por las partes en el último contrato, el cual culminó el día 08 de enero de 2007, por lo que no es legitimo(sic) ni valido(sic) el derecho o la cualidad de arrendatario que se arroja la ciudadana E.D.V.G. ARAY…, sin embargo, ilegítimamente aun sigue habitando el inmueble, lo que no es justo legal y contractualmente según las condiciones arrendaticias accesorias al contrato de opción de compraventa controvertido.

…lo cierto es que a pesar de su incumplimiento confesado flagrantemente en la demanda de este procedimiento, dado que según su entender tratan después de todos los incumplimientos reiterados y constantes invocados en este esbozo, de demandar y exigir un cumplimiento de contrato, que prima facie es de su única y entera responsabilidad…

Como colorario de lo expuesto, tratan de saldar parte de las obligaciones adeudadas a mi conferente, con dos instrumentos cambiarios de tipo cheque que al momento de ser depositados y al momento de entrar en la cámara de compensación bancaria, son devueltos a mi poderdante, con la coletilla de dirigirse al girador, lo que incluso pudiera presumir la conducta delictiva de emisión de cheque sin fondos lesionando nuevamente los derechos de mi representado.

Ahora bien, el contrato y la controversia narrada en este escrito e incluso en el escrito de demanda.., es meridianamente clara al respecto dejar por sentado los siguientes hechos:

1.-Existe un contrato de opción de compra o promesa bilateral de venta, el cual la representación de la ciudadana E.D.V.G. ARAY…, denomina como compraventa, pero que en todo caso certeramente indica que existen unos lapsos de tiempo ofrecidos y propuestos incluso por la misma compradora, para efectuar la cancelación del inmueble en controversia.

2.-El descrito lapso o plazo en el tiempo, fue incumplido por la ciudadana E.D.V.G. ARAY…, al pretender efectuar con posterioridad al día Treinta y Uno de Diciembre de Dos Mil Seis (31/12/2006), así mismo lo confiesan en su escrito de demanda

3.-Las consecuencias y sanciones concertadas por los contratantes para este caso, vale decir, si la ciudadana E.D.V.G.A., incumplía su deber de pago en el tiempo, era la de que el dinero cancelado quedaría como justa indemnización por los daños devenidos del incumplimiento del contrato efectuado.

4.-Establece el artículo 1167 del Código Civil, que en caso de incumplimiento de las obligaciones pactadas, es posible demandar o escoger una de dos posibilidades, demandar el cumplimiento del contrato o demandar la resolución del mismo.

Es por ello que en base a todos y cada uno de los argumentos de hecho y de derecho explanados en este escrito, que asisten ampliamente a mi representado, y en atención a la potestad y oportunidad otorgada por el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, de reconvenir al actor demandante, demandando del mismo las obligaciones a que hubiese a lugar, es que ocurro a su digno y competente Magisterio, para reconvenir y por ende demandar a la ciudadana E.D.V.G.A., por Resolución de contrato de opción de compraventa suscrito con mi conferente en fecha 28 de septiembre de 2.006, anotado bajo el No. 17, Tomo 77 de los libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera de Maracaibo, reclamando los daños y perjuicios devenidos del mismo, tazados y especificados por las partes con el monto de las cantidades dinerarias canceladas en forma previa y en calidad de arras por la optante compradora en su carácter de actora reconvenida en este escrito, los cuales alcanzan la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), toda vez que suscrito dicho contrato con mi representada, la misma incumpliera en forma unilateral y sin causa justificable alguna…

Posteriormente, la ciudadana E.D.V.G., debidamente asistida por los abogados J.G.P. y O.F.T., todos previamente identificados, en fecha 06 de junio de 2007, presentó escrito de CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN, bajo los siguientes términos:

…los contratos preparatorios con miras a celebrar un contrato definitivo, lo que limita su vigencia en el tiempo, de suerte que su existencia queda confinada a que el opcionado o promitente comprador ejerza su derecho y por vía de consecuencia celebra la compraventa definitiva, o, en caso contrario, a que vencido el lapso para su ejercicio de ese derecho el opcionado o promitente comprador no lo ejerza, lo que se traduce en que agotado el lapso para su duración, ejercido el Derecho o no, fenece o extingue el Contrato y ya no puede hablarse de resolución, porque ésta solo procedería en un Contrato vigente, pero no en un Contrato extinguido por efecto de vencerse su duración.

En el caso que nos ocupa, es indudable que existe un contrato de compraventa y no un contrato preparatorio o precontrato, lo cual reconoce el demandado-reconviniente al demandar la resolución, ya que sólo puede demandarse lo que aún está vigente…

Niego y rechazo en todas y cada una de las partes, la reconvención instaurada en mi contra por el demandado ciudadano N.H.M., mediante la cual ejerce la acción de resolución de contrato suscrito entre las partes…

…para el supuesto negado de que el contrato existente entre las partes lo fuera de una simple opción y no de una compraventa como realmente lo es; el válido ejercicio de la acción deducida por el demandado por vía de reconvención , debía estar rigurosamente cimentado sobre la base de un incumplimiento culposo, total, definitivo e irrogable(sic) a mi como deudora, ó(sic), expresado en distintos términos, que en la conducta que yo haya desarrollado a lo largo del contrato se aprecien visos de dolo o mala fé(sic) adicionada a una falta de pago total e inexcusable del precio fijado sobre el inmueble en cuestión.

el demandado-reconviniente soslaya que, tal y como sinuosamente lo expresa en su libelada reconvención, cumplí oportunamente con el pago del CINCUENTA POR CIENTO (50%) del precio fijado, conducta ésta en forma alguna asimilable al requisito indispensable para incoar la resolución, cual es, el incumplimiento culposo y definitivo de la tercera y última cuota del precio convenido, ya que, repito, el hecho cierto y expresamente admitido en su contestación de que ya le cancelé la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), unido al hecho también admitido de que le participé, DOCE (12) días antes del vencimiento del plazo, según consta de misiva de fecha 19 de diciembre de 2006, la demora en los trámites pertinentes requeridos por el Banco prestatario, y que por tal motivo era necesario contar con una prórroga de TREINTA (30), demuestra que mi parte la buena fe e interés de cumplir lo pactado más allá de un retardo excusable.

…es indiscutible la naturaleza excusable de mi retardo, pues es público y notorio que toda persona normalmente tiñe que encarar requisitos y dilaciones de días, semanas y hasta meses, imprevisibles a todo evento, impuestas por las Instituciones Bancarias de acuerdo con el cúmulo de solicitudes de crédito que manejen en un determinado momento, retardo éste que, en el caso que nos ocupa, difirió en apenas DIECISIENTE (17) días a los efectos de producirse la aprobación del respectivo crédito, pues habiendo vencido el plazo de la última y tercera cuota del precio el día 31 de diciembre de 2006, la Coordinación de Créditos Hipotecarios del BANCO DE VENEZUELA, me informó que tenía disponible el monto del crédito solicitado a partir del día 17 de enero de 2007, según se evidencia de la C.B. producida con el libelo.

…no es posible atribuirme un incumplimiento culposo, total definitivo, toda vez que tal y como fehacientemente ya se encuentra demostrado, estamos en presencia de un simple retardo enteramente excusable sobre una parte del pago, pues, como ya lo hemos acreditado, cumplí oportunamente con el pago de las primeras cuotas del mismo equivalente a CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00).

…a la luz de los extremos conceptuales legales que regulan al incumplimiento del deudor de cara a dirimir cuando y como determinada inejecución se puede calificar de incumplimiento, el retardo en pagar la tercera alícuota convenida por el precio de venta, en el cual he incurrido por causas derivadas en los trámites ante el Banco prestatario, no es subsumible en la noción incumplimiento, en consecuencia, no siendo asimilable mi retardo al concepto de incumplimiento que tanto la doctrina como la jurisprudencia determinan como presupuesto de procedencia para la acción de resolución, dicha acción incoada por vía de reconvención resulta así inadmisible en derecho.

…Es igualmente improcedente la reconvención incoada, y por ello niego y rechazo que la misma sea admisible en derecho, toda vez que dicha reconvención tiene como marco de origen un supuesto contrato de opción cuando lo cierto es que entre el demandado-reconviniente y mi persona, lo que existe es un vínculo contractual de compraventa…

…niego y rechazo que, en el caso sub litis, se hayan efectivamente constituido las arras invocadas por el demandado-reconviniente.

Posteriormente, en fecha 03 de julio de 2007, la ciudadana E.D.V.G., debidamente asistida por los abogados J.G.P. y O.F.T., todos previamente identificados, presentó escrito de PROMOCIÓN DE PRUEBAS, mediante el cual promovió:

DOCUMENTO PÚBLICO: Con basamento en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promuevo el Documento contentivo del Contrato de Compraventa celebrado entre las partes, cuya copia certificada fue producida a título de instrumento fundamental de la acción con el libelo de la demanda…

FOLIO 14

DOCUMENTO PRIVADO: Con basamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promuevo el Documento contentivo de Comunicación remitida a mi persona en fecha 14 de septiembre de 2006, por el demandado a través de su Apoderado Judicial Dr. J.C.O. M…

FOLIO 22

DOCUMENTO PRIVADO: Con basamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promuevo el Documento contentivo de Comunicación remitida a mi persona por el demandado en fecha 12 de enero de 2007…

FOLIO 27

PROBANZA DE INFORMES…, Con basamento en el Artículo 432 del Código de Procedimiento Civil; pido al Tribunal requiera los informes de prueba que a continuación se explanan:

I.II.I. Al BANCO FEDERAL, Sucursal Maracaibo, para que se sirva informar que en sus archivos y sistemas de informática, existen documentos y registros que acreditan que con fecha 1° de noviembre de 2006, se efectuó un depósito por la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), en la Cuenta Corriente del Apoderado General del demandado ciudadano R.E.H. VÁLDEZ…, signada dicha cuenta con el No. 01330305381600000971…

ORIGINAL FOLIO 21

I.II.I. Al BANCO DE VENEZUELA, Sucursal Maracaibo, para que se sirva informar si en sus archivos existe un Expediente de Crédito Hipotecario solicitado por la suscrita E.D.V.G. ARAY…, con el objeto de adquirir el inmueble identificado en autos…, remitiendo a este Tribunal copia integra de dicho Expediente, e informando, especialmente, la fecha de Solicitud de Crédito, la fecha en la cual se consignaron uno a uno los recaudos exigidos, la fecha de aprobación del citado Crédito, y si la Comunicación de fecha 21 de febrero de 2007, emitida por su Coordinación de Créditos Hipotecarios del BANCO DE VENEZUELA…

ORIGINAL FOLIO 25

Consta en actas, que en fecha 06 de julio de 2007, los abogados en ejercicio MERWING ARRIETA MENDOZA y J.C.O., actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano N.H.M., ya todos previamente identificados, presentaron escrito de PROMOCIÓN DE PRUEBAS, bajo los siguientes términos:

Invoco y reproduzco en este acto, la ratificación del contenido y firma de los Instrumentos públicos y privados anexados con el Escrito de contestación de Demanda y consecuente Reconvención, documentos los cuales promuevo en virtud del principio de comunidad de la prueba y de economía procesal…

…Promuevo e invoco a favor de mi representado, constante de dos (02) folios útiles y marcado con la letra (A), documento protesto de cheque del BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, girado en fecha 16 de marzo de 2007, a favor del ciudadano R.E.H. VALDEZ…., en su calidad de representante del ciudadano N.H.…

…promuevo e invoco a favor de mi representado, anexo al presente escrito de promoción, constante de tres (03) folios útiles y marcado con la letra (B), documento protesto de cheque del BANCO DE VENEZUELA, girado en fecha 28 de febrero de 2007, a favor del ciudadano R.E.H. VALDEZ…, en su calidad de representante del ciudadano N.H.…

Seguidamente el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó auto en fecha 16 de julio de 2007, mediante el cual admitió las pruebas promovidas por las partes en el presente proceso, ordenando lo conducente para la evacuación de las mismas.

Consta en actas que en fecha 07 de noviembre de 2007, la abogada en ejercicio J.G.P., ya previamente identificada y actuando con el carácter que consta en actas, estampó diligencia por medio de la cual renunció a la prueba de informes promovida en el particular I.II.I, relativa a los informes requeridos al Banco Federal.

En fecha 17 de enero de 2008, la abogada en ejercicio J.G.P., ya previamente identificada y actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandante-reconvenida, presentó escrito de Informes en primera Instancia, bajo el cual expuso:

Habiendo sido constituido entre las partes un vínculo jurídico-contractual, a través del cual celebraron un contrato de compraventa y por cuya virtud nuestra representada adquirió del demandado el inmueble señalado en el escrito libelar, y como quiera que el accionado se ha negado a cumplir con la obligación de transmitir la propiedad, bajo la infundada y así demostrada tesis de que nuestra representada está incursa en un incumplimiento, cuando lo cierto por demostrado es que ella sólo evidenció un retardo excusable de apenas DIECISIETE (17) días…

“HECHOS ADMITIDOS POR EL DEMANDADO:

I.I.I. Que existe suscrito entre las partes un Contrato pero al cual califica de Opción de Compraventa, cuando lo cierto es, tal y como ha quedado demostrado, que el mismo lo que contiene es una verdadera compraventa bajo la modalidad de haberse diferido el momento de la tradición del inmueble

I.I.II. Que tiene recibida de nuestra representada la expresada cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), hoy CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00);

I.I.III. Que el referido Contrato siendo de compraventa y no de una simple opción, permanece vigente y en consecuencia no se extinguió de pleno derecho el día señalado por el demandado (31 de diciembre de 2006), ya que el mismo demandado acredita la permanencia en dicha vigencia, cuando en su reconvención acciona y culmina como colorario de ella en demandar a nuestra representada por resolución de “…contrato de opción a compraventa”…”

…HECHOS CONTROVERTIDOS POR EL DEMANDADO.

II.I.I. Que el vínculo jurídico constituido entre las partes, sea un Contrato de Compraventa alegando infundadamente que lo fuera de una simple operación de Opción de Compra;

II.I.II. Que la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), hoy CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) que recibió de nuestra representada constituyan, tal y como ha quedado demostrado, el pago del CINCUENTA POR CIENTO (50%), por cuanto bajo el no demostrado alegato del demandado, dice éste que al momento en que recibió dicha suma se constituyeron unas arras cuyos términos y elementos de verificación repugnan a la normativa legal que les regula;

“II.I.III. Que no es tal el retardo excusable de DIECISIETE (17) días que tuvo que encarar nuestra representada por causas no imputables a ella, ya que según su no demostrado dicho, ese retardo excusable “…constituye una causa definitiva para la rescisión del contrato”.

II.I.IV. Que como consecuencia de lo anterior, sea improcedente la acción subsidiaria ejercida por nuestra representada, en el sentido de reclamar el reintegro de la expresada cantidad de dinero equivalente a CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), hoy CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), mas los intereses que la misma generaría desde el día 1° de enero de 2007, junto a las cantidades que resulten de su corrección monetaria.

ASPECTOS CONSTITUTIVOS DE LA RECONVENCION.

…el demandado-reconviniente con su sinuoso devenir, termina por convalidar los alegatos ya demostrados que fueran esgrimidos por nuestra representada, especialmente, el referido a que habiendo las partes celebrado una compraventa y no una simple opción de compraventa, dicha operación de compraventa permanece incólume después del día 31 de diciembre de 2006 y es por ello que trata ahora de atacarla por vía de una acción de rescisión, bajo la particularidad de que ella resulta indemne a dicha acción toda vez que nuestra representada encaró un retardo excusable, no atribuible a su voluntad…

ELEMENTOS ESENCIALES QUE DEFINEN LA TRABAZON DE LA LITIS

…Si el Contrato suscrito entre las partes contiene una simple opción de compraventa como no logró demostrar el demandado, o, por el contrario y como nítidamente quedó demostrado con apego a la verdad material y a las normas que regulan la materia, ese Contrato contiene una operación de compraventa, pero bajo la modalidad de haberse diferido el momento de efectuar la tradición del inmueble vendido a nuestra representada por el demandado;

…Si la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), hoy CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) que el demandado admitió haber recibido de nuestra representada y siendo ella equivalente al CINCUENTA POR CIENTO (50%) del precio de compraventa, constituyen efectivamente como lo fue el pago de la mitad de ese precio, o si por el contrario con él se constituyeron unas arras…

…Si la demora que encaró nuestra representada por causas ajenas a su voluntad, constituyen como lo es un retardo enteramente excusable y no definitivo por tratarse de una obligación pecuniaria, o, a la inversa, esa demora es asimilable al incumplimiento definitivo y atribuible a aquella.

LAS CONCLUSIONES QUE SE INFIEREN DE LAS ACTAS Y DE LAS PROBANZAS VERTIDAS AL PROCESO

…Conteste con lo alegado por nuestra representada, las probanzas incorporadas a las actas procesales fehacientemente demuestran que en el caso que nos ocupa, es indudable que existe un contrato de compraventa y no un contrato preparatorio o precontrato, lo cual reconoce el demandado-reconviniente al demandar la resolución…

…basta con observar que el demandado-reconviniente carece del requisito para que sea procedente su acción de rescisión, por cuanto para ello requería de parte de nuestra representada un incumplimiento definitivo y atribuible a su voluntad, con el agravante de que sobre ello no realizó prueba alguna, y, como tal, supuesto fáctico inexistente en el caso sub judice, ya que, como ha quedado demostrado, estamos en presencia de un retardo excusable no atribuible a ella.

…NO FUE DEMOSTRADO EL INCUMPLIMIENTO DEFINITIVO Y ATRIBUIBLE A LA DEMANDADA COMO REQUISITO SINE QUA NON PARA LA RESOLUCION

…es menester realizar un exhaustivo análisis acerca de la circunstancia de que el demandado-reconviniente no hizo prueba alguna para demostrar que el retardo de nuestra representada era asimilable, como causa indispensable de la resolución que pretende, a la figura del incumplimiento culposo y definitivo, ya que por el contrario nuestra representada demostró cabalmente con la prueba de Informes rendida por el BANCO DE VENEZUELA, que ella actuó diligentemente solicitando el correspondiente crédito el día 28 de noviembre de 2006…, y aparece de los recaudos remitidos al Tribunal por virtud de esa prueba de informes evacuada…, que los únicos requisitos no consignados lo fueron por negligencia del demandado-reconviniente, toda vez que se refieren a la Solvencia Catastral y al Documento de Parcelamiento el cual como todo vendedor le correspondía consignarlos al demandado-reconviniente.

“…la “causa” de la resolución que se pretende, en modo alguno contiene el elemento esencial para que encuentre asidero en derecho como válida razón para considerar resuelto el Contrato, cual es, que el retardo verificado haga imposible el cumplimiento de la obligación e inexistente por vía de consecuencia el interés de este, pues, repetimos, tratándose de una suma de dinero siempre será posible materializar el pago, no siendo asimilable el retardo a la figura del incumplimiento definitivo…”

LAS ARRAS QUE ALEGA EL DEMANDADO-RECONVINIENTE NUNCA LLEGARON A CONSTITUIRSE

…por cuanto no fue demostrado que éstas se hayan efectivamente constituida(sic), toda vez que no se entregó ninguna cantidad o suma de dinero en tal concepto, ya que las únicas sumas de dinero que le entregué al demandado-reconviniente, lo fueron en cancelación del precio de venta y no en calidad de arras. Siendo ello así, el hecho de no haberse entregado ninguna suma de dinero por concepto de arras, trae como consecuencia su inexistencia, razón por el cual, no podría entonces accionarse en contra de nuestra representada con razón o fundamento, para pretender retener para si el demandado-reconviniente el CINCUENTA POR CIENTO (50%) del precio fijado…

Consta en actas que en fecha 02 de octubre de 2009, el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó Sentencia Definitiva mediante la cual declaró: “SIN LUGAR la acción principal que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA incoara la ciudadana E.D.V.G.A., en contra del ciudadano N.H. MÁRQUEZ…, SIN LUGAR la acción subsidiaria intentada igualmente por la parte actora-reconvenida…”; así mismo declaró: “CON LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano N.H.M., en contra de la ciudadana E.D.V.G.A., por la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA. En consecuencia, la cantidad de dinero entregada por la ciudadana E.D.V.G.A., en calidad de arras, esto es la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), quedan en beneficio del ciudadano N.H.M..”

Consta en actas, que en fecha 17 de octubre de 2009, la abogada en ejercicio J.G.P., ya previamente identificada y actuando con el carácter que consta en actas, estampó diligencia, por medio de la cual APELÓ del fallo dictado anteriormente identificado en la presente causa.

III

EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

La parte actora en la presente causa, alegó que del Documento Autenticado de fecha 28 de septiembre de 2006, ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el número 89, tomo 21, se evidencia que actuó como compradora en un contrato de compra-venta, con el ciudadano N.H., venta que recaía sobre un inmueble constituido por una Casa Quinta, signada con la nomenclatura municipal número 65-141 y la parcela de terreno donde se encuentra constituida, distinguida con el número 11 del lote “U”, ubicado en la calle 75 de la Urbanización Los Olivos; la referida transacción se convino en tasarla en la cantidad de Trescientos Millones de Bolívares (Bs. 300.000.000,oo), los cuales la compradora se comprometía a pagar Noventa Millones de Bolívares (Bs. 90.000.000,oo) en el acto de firma del contrato, Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 60.000.000,oo) el día 31 de octubre de 2006 y Ciento Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 150.000.000,oo) en un plazo no mayor del 31 de octubre al 31 de diciembre de 2006 y una vez cancelada la totalidad del precio, el vendedor disponía de un plazo de 30 días en los cuales se comprometía a otorgar el documento de venta definitiva del inmueble referido ante el Registro Competente.

En tal sentido, la parte actora alega haber cumplido fielmente con el pago de las dos primeras cuotas, pero respecto a la última cuota de Ciento Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 150.000.000,oo), tramitó para su cumplimiento un crédito ante el Banco de Venezuela, el cual fue efectivamente aprobado en fecha 17 de enero de 2007, por lo cual oportunamente solicitó al vendedor una solicitud de prórroga de treinta días continuos, la cual obtuvo una respuesta negativa por parte del vendedor, alegando este último un supuesto incumplimiento atribuible al comprador; pero lo cierto es que la no entrega del saldo constituye un retardo excusable, y aún siendo imputable a ella no es asimilable a la figura del incumplimiento definitivo, por cuanto su naturaleza y efectos son sustancialmente diferentes.

Razón por la cual, solicita que el demandado cumpla con sus obligaciones y demanda la acción por Cumplimiento de Contrato, a los fines que el demandado convenga a aceptar la tercera y última alícuota de pago y se le haga la efectiva transmisión de la propiedad del bien inmueble; así como ulteriormente y como acción subsidiaria y en caso de que el Tribunal declarare la improcedencia de la acción principal, solicitó la repetición de las cantidades de dinero que por concepto del precio pagó al demandado, toda vez que no fueron establecidas legalmente las arras sino que fueron canceladas en razón de la formalización del contrato de compraventa.

Por su parte, el demandado, admitió la existencia del contrato, pero afirmando que el mismo es de naturaleza de una opción de compra, negó y rechazó que la cantidad recibida de manos del prominente comprador, fueron en razón de la formalización de un contrato de compraventa, sino que las mismas constituían las arras o garantías pagadas por la optante compradora.

Así mismo negó que se haya pactado en algún momento que los pagos pendientes se efectuarían a través de algún crédito hipotecario con una institución financiera, por lo que no se pactó ningún tipo de prórroga o ampliación de los lapsos establecidos, quedando como inexcusable el retardo en el pago de la última cuota pactada; a su vez afirmó que las dos primeras cuotas recibidas obedecían a las arras, cuotas que de ser cumplidas a cabalidad en el tiempo pactado, se imputarían a parte del precio fijado para la posterior venta prometida en el contrato, pero en este caso, quedaron como la indemnización tazada por las partes de los daños y perjuicios y de igual forma, negó, rechazó y contradijo la pretensión subsidiaria de la demandante.

Finalmente, el demandado, procedió a su vez a reconvenir al actor por Resolución de Contrato y los Daños y Perjuicios, reconociendo la existencia del contrato en cuestión bajo las condiciones ya mencionadas, toda vez que la ciudadana E.G. incumpliera en forma unilateral y sin causa justificable alguna, las obligaciones asumidas por medio de la convención o contrato ya mencionado.

IV

DE LAS PRUEBAS

Pruebas presentadas por la parte actora-reconvenida con el escrito libelar.

• Copia Certificada de Documento Autenticado en fecha 28 de septiembre de 2006, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el Número 17, Tomo 77, el cual corre inserto en el folio diecisiete (17) de las actas procesales.

El anterior documento, al ser Copia Certificada de un Instrumento Público el cual no fue ni tachado ni impugnado por la contra parte, sino al contrario, ambas partes se encontraron contestes y conforme a la existencia del mencionado contrato, se toman como ciertos los hechos indicados en ellos y por lo tanto adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-ASÍ SE ESTABLECE.

• Comprobante de depósito en original de fecha 01 de noviembre de 2006, realizado en el BANCO FEDERAL, C.A., realizado por la ciudadana E.G., en la cuenta a favor del ciudadano R.H., el cual corre inserto en el folio veintiuno (21) de las actas procesales.

La presente prueba, toda vez que para su valoración requiere de la Prueba de Informes establecida en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y una vez que de actas se demuestra que la misma fue efectivamente promovida, esta Sentenciadora valorará el presente Instrumento con Posterioridad al texto de la presente Sentencia, en el punto referente a la Prueba de Informes solicitada.-ASÍ SE ESTABLECE.

• Original de Misiva, signada por el ciudadano J.C.O.M., dirigida a la ciudadana E.D.V.G.A., de fecha 14 de septiembre de 2006, la cual corre inserta en el folio veintidós (22) de las actas procesales.

Al respecto, si bien la presente comunicación no es efectivamente suscrita por alguna de las partes en el presente proceso, de actas se desprende que el firmante, abogado J.C.O., actúa en nombre y representación tanto al momento de suscribir la misiva como en juicio del ciudadano N.H.M., es por lo que esta Sentenciadora las toma como emanadas de la misma parte demandada; por lo que visto que las mismas no fueron rechazadas, ni impugnadas por la contra parte en la presente causa, es por lo que adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo establecido en los artículos 1.371 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

En consecuencia, del referido instrumento privado se desprende que el ciudadano N.H., aceptó la propuesta de compra del inmueble identificado en autos, dirigida por la ciudadana E.G., bajo las condiciones de cancelar Noventa Millones de Bolívares (Bs. 90.000.000) en el acto de suscripción del contrato, la cantidad de Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 60.000.000) el día 31 de octubre de 2006 y Ciento Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 150.000.000) en un plazo no mayor al 31 de diciembre del 2006.-ASÍ SE ESTABLECE.

• Original de Misiva, signada por la ciudadana INNIRIRDA ROJAS, en su cualidad de Coordinadora de Créditos Hipotecarios del BANCO DE VENEZUELA, dirigida “A quien pueda Interesar”, la cual corre inserta en el folio veinticinco (25) de las actas procesales.

La presente prueba, la misma al ser un instrumento privado que refiere sobre información que consta en una Oficina Bancaria, para su valoración requiere de la Prueba de Informes tal como lo establece el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y una vez que de actas se demuestra que la misma fue efectivamente promovida y evacuada, esta Sentenciadora valorará el presente Instrumento con Posterioridad al texto de la presente Sentencia, en el punto referente a la Prueba de Informes solicitada.-ASÍ SE ESTABLECE.

• Original de Misiva, signada por la ciudadana E.G., dirigida al ciudadano R.H., la cual corre inserta en el folio veintiséis (26) de las actas procesales.

Al respecto, la presente comunicación fue suscrita por la ciudadana E.G., parte actora de la presente causa, dirigida al ciudadano R.H., quien actúa en nombre y representación del ciudadano N.H.M., es por lo que esta Sentenciadora toma la presente misiva como dirigidas entre las partes; por lo que visto que las mismas no fueron rechazadas, ni impugnadas por la contra parte en la presente causa, es por lo que adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo establecido en los artículos 1.371 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

En consecuencia, del referido instrumento privado se desprende que la referida ciudadana le solicitó una prórroga de 30 días continuos sobre la opción de compra celebrada entre ellos, la cual tiene como objeto el bien inmueble discutido en autos, toda vez que el referido tiempo le fue requerido por la Institución Bancaria con la cual estaba tramitando el crédito hipotecario para cancelar la última cuota parte del inmueble.-ASÍ SE ESTABLECE.

• Original de Misiva, signada por el ciudadano R.E.H.V., dirigida a la ciudadana E.D.V.G.A., de fecha 12 de enero de 2007, la cual corre inserta en el folio veintisiete (27) de las actas procesales.

Al respecto, si bien la presente comunicación no es efectivamente suscrita por alguna de las partes en el presente proceso, de actas se desprende que el firmante, ciudadano R.H., actúa en nombre y representación tanto al momento de suscribir la misiva como en juicio del ciudadano N.H.M., es por lo que esta Sentenciadora las toma como emanadas de la misma parte demandada; por lo que visto que las mismas no fueron rechazadas, ni impugnadas por la contra parte en la presente causa, es por lo que adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo establecido en los artículos 1.371 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

En consecuencia, del referido instrumento privado se desprende que el referido suscribiente, le comunicó a la ciudadana E.G. que visto el incumplimiento de los acuerdos precontractuales y contractuales para la compra del bien inmueble discutido en autos, es por lo que le informa que ejecutaran lo acordado en la cláusula penal y resolver de pleno derecho el contrato.-ASÍ SE ESTABLECE.

Pruebas presentadas por la parte actora-reconvenida en el lapso probatorio.

• Ratificó el Documento contentivo del Contrato de Compraventa celebrado entre el ciudadano N.H.M., en el cual fungió como vendedor y la ciudadana E.D.V.G., en el cual actuó como compradora, cuya copia certificada fue producida a título de instrumento fundamental de la acción con el libelo de la demanda, el cual fue promovido con el escrito libelar, y que corre inserto en el folio 17 de las actas procesales.

Este medio probatorio fue valorado con anterioridad, por lo que esta Sentenciadora se abstiene de pronunciarse nuevamente al respecto.-ASÍ SE ESTABLECE.

• Ratificó el Documento contentivo de Comunicación remitida a la ciudadana E.D.V.G. en fecha 14 de septiembre de 2006, por el ciudadano N.H., a través de su Apoderado Judicial Dr. J.C.O.M., el cual fue promovido con el escrito libelar, y que corre inserto en el folio 22 de las actas procesales.

Este medio probatorio fue valorado con anterioridad, por lo que esta Sentenciadora se abstiene de pronunciarse nuevamente al respecto.-ASÍ SE ESTABLECE.

• Ratificó el Documento contentivo de Comunicación remitida a la ciudadana E.D.V.G. por el demandado, N.H. en fecha 12 de enero de 2007, el cual fue promovido con el escrito libelar, y que corre inserto en el folio 27 de las actas procesales.

Este medio probatorio fue valorado con anterioridad, por lo que esta Sentenciadora se abstiene de pronunciarse nuevamente al respecto.-ASÍ SE ESTABLECE.

• Promovió que se efectuara la prueba de Informes a los fines que requiera al BANCO FEDERAL, Sucursal Maracaibo, se sirva informar si en sus archivos y sistemas de informática, existen documentos y registros que acreditan que con fecha 1° de noviembre de 2006, se efectuó un depósito por la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), en la Cuenta Corriente del Apoderado General del demandado ciudadano R.E.H.V., signada dicha cuenta con el No. 01330305381600000971; a los fines de ratificar el Comprobante de depósito que fuese promovido en original conjuntamente con el escrito Libelar, el cual consta en el folio 21 del presente expediente.

Respecto al presente medio probatorio, consta de actas, específicamente al folio 273 del presente expediente, que la abogada en ejercicio J.G.P., ya previamente identificada y actuando con el carácter que consta en actas, estampó diligencia por medio de la cual expuso que: “en virtud de que expresamente la parte demandada reconoce en su escrito de contestación a la demanda, que efectivamente tiene recibida de mi representada tanto la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000) entregados al momento de la celebración del Contrato de Compra Venta, como la suma de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000) entregados con posterioridad, renuncio a la prueba de informe promovida en el particular I.II.I, relativa a los informes requeridos al Banco Federal…”, razón por la cual esta Superioridad se abstiene de valorar el presente medio probatorio.-ASÍ SE ESTABLECE.

• Promovió que se efectuara la prueba de Informes a los fines que requiera al BANCO DE VENEZUELA, Sucursal Maracaibo, se sirva informar si en sus archivos existe un Expediente de Crédito Hipotecario solicitado por la suscrita E.D.V.G.A., con el objeto de adquirir el inmueble identificado en autos, remitiendo a este Tribunal copia integra de dicho Expediente, e informando, especialmente, la fecha de Solicitud de Crédito, la fecha en la cual se consignaron uno a uno los recaudos exigidos, la fecha de aprobación del citado Crédito; a los fines de ratificar la Comunicación de fecha 21 de febrero de 2007 emitida por la Coordinación de Créditos Hipotecarios del BANCO DE VENEZUELA.

En tal sentido, se observa que se le dio respuesta a la anterior solicitud en fecha 26 de septiembre de 2007, lo cual corre inserto en los folios ciento uno (101) y siguientes de la pieza principal número 1, del presente expediente, de lo cual se puede constatar que el Banco de Venezuela procedió a remitir Copia de los documentos consignados por la ciudadana E.d.V.G.A. para la aprobación del Crédito Hipotecario, razón por lo cual se valora el anterior medio probatorio en virtud de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, de los documentos remitidos este Juzgado Superior observa que:

• En fecha 28 de noviembre de 2006, la ciudadana E.D.V.G., consignó por ante el BANCO DE VENEZUELA, Solicitud de Crédito Hipotecario, lo cual consta al folio 265 de la pieza número 1 del presente expediente.

• Que en fecha 28 de septiembre de 2006, se celebró un contrato de Opción a Compra-Venta entre los ciudadanos R.E.H. y E.D.V.G., sobre un inmueble constituido por una Casa-Quinta y la parcela donde está construida, distinguida con el No. 11 del lote “U” ubicada en la calle 75 de la Urbanización Los Olivos, en Jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

• Que mediante comunicación suscrita por la ciudadana I.B., Analista de Crédito Hipotecario del Banco de Venezuela, se le notificaba a la Sucursal Centro del referido Banco, que le fue aprobado en fecha 17 de enero de 2007 la solicitud de crédito de la Sra. E.G., por un monto de Ciento Treinta y un Millones de Bolívares (Bs. 131.000.000,oo), lo cual consta al folio 107 de la pieza número 1 del presente expediente.

• Que en fecha 24 de enero de 2007, la ciudadana INNIRIDA ROJAS, coordinadora de Banca Hipotecaria, emitió comunicación al Buffete de abogados Hinestrosa de Jesús, Sánchez & Asociados la orden para la redacción de documento de Crédito Hipotecario, lo cual consta al folio 106 de la pieza número 1 del presente expediente.

• Que en fecha 29 de enero de 2007, la ciudadana INNIRIDA ROJAS, coordinadora de Banca Hipotecaria, emitió comunicación a la Sucursal Centro del Banco de Venezuela la orden para la protocolización del documento de Crédito Hipotecario, lo cual consta al folio 103 de la pieza número 1 del presente expediente.

De los documentos supra transcritos se observa que en fecha 28 de noviembre de 2006, la ciudadana E.D.V.G., procedió a solicitar por ante el Banco de Venezuela un Crédito Hipotecario para la adquisición del bien inmueble ya descrito en actas, y que para el día 29 de enero de 2007, la ciudadana INNIRIDA ROJAS emitió comunicación a la Sucursal Centro de la aprobación de dicho crédito, mas sin embargo, es necesario resaltar por esta Juzgadora que si bien la parte actora afirma que no procedió a cancelar la última cuota parte de su obligación dado el retardo del banco en aprobarle el crédito hipotecario, no es menos cierto que del contrato objeto de la presente causa no existe mención alguna el modo o medio a utilizar el comprador para realizar tal pago, razón por la cual el presente medio probatorio resulta impertinente en la apreciación de la presente causa.-ASÍ SE ESTABLECE.

Pruebas presentadas por la parte demandada-reconviniente con el escrito de Contestación a la Demanda.

• Copia Simple de Documento Autenticado por ante la notaría Pública Primera de Maracaibo, Estado Zulia, de fecha 09 de noviembre de 2005, por medio del cual el abogado R.E.H., actuando en su condición de apoderado general del ciudadano N.H.M., dio en arrendamiento a la ciudadana E.D.V.G.A., el inmueble objeto de la presente causa, por un lapso de seis (06) meses.

Del contenido del anterior medio probatorio se aprecia que el mismo fue promovido con el fin de verificar las afirmaciones relacionadas con la relación arrendaticia suscrita previamente entre los litigantes, por lo que se observa que tal medio escapa del debate probatorio ya establecido al inicio de la parte valorativa del presente fallo; En consecuencia, el presente medio no arroja ningún valor probatorio en la presente causa por impertinente.-ASÍ SE ESTABLECE.

• Original de Misiva, signada por el ciudadano J.C.O., dirigida a la ciudadana E.D.V.G.A., de fecha 15 de mayo de 2006, la cual corre inserta en el folio cincuenta y dos (52) de las actas procesales.

Al respecto, si bien la presente comunicación no es efectivamente suscrita por alguna de las partes en el presente proceso, de actas se desprende que el firmante, abogado J.C.O., actúa en nombre y representación tanto al momento de suscribir la misiva como en juicio del ciudadano N.H.M., es por lo que esta Sentenciadora las toma como emanadas de la misma parte demandada; por lo que visto que las mismas no fueron rechazadas, ni impugnadas por la contra parte en la presente causa, es por lo que adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo establecido en los artículos 1.371 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

En consecuencia, del referido instrumento privado se desprende que las partes actuantes en el presente proceso suscribieron un contrato previo al contrato demandado en autos, y el cual a través de la presente misiva, la representación del ciudadano N.H., afirmó el incumplimiento de las condiciones estipuladas en el mismo, por lo que le solicitó a la ciudadana E.G. una nueva propuesta de compra.-ASÍ SE ESTABLECE.

• Original de Misiva, signada por el ciudadano J.C.O., dirigida a la ciudadana E.D.V.G.A., de fecha 02 de julio de 2006, la cual corre inserta en el folio cincuenta y cinco (55) de las actas procesales.

Al respecto, si bien la presente comunicación no es efectivamente suscrita por alguna de las partes en el presente proceso, de actas se desprende que el firmante, abogado J.C.O., actúa en nombre y representación tanto al momento de suscribir la misiva como en juicio del ciudadano N.H.M., es por lo que esta Sentenciadora las toma como emanadas de la misma parte demandada; por lo que visto que las mismas no fueron rechazadas, ni impugnadas por la contra parte en la presente causa, es por lo que adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo establecido en los artículos 1.371 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

En consecuencia, del referido instrumento privado se desprende que el mencionado suscribiente, le comunicó a la ciudadana E.G., que una vez que no ha recibido ninguna propuesta concreta ni haber satisfecho las obligaciones contraídas en el contrato citado, es por lo que le solicita que debe entregar el inmueble de manera inmediata.-ASÍ SE ESTABLECE.

• Original de Misiva, signada por el ciudadano J.C.O., dirigida a la ciudadana E.D.V.G.A., de fecha 19 de julio de 2006, la cual corre inserta en el folio cincuenta y ocho (58) de las actas procesales.

Al respecto, si bien la presente comunicación no es efectivamente suscrita por alguna de las partes en el presente proceso, de actas se desprende que el firmante, abogado J.C.O., actúa en nombre y representación tanto al momento de suscribir la misiva como en juicio del ciudadano N.H.M., es por lo que esta Sentenciadora las toma como emanadas de la misma parte demandada; por lo que visto que las mismas no fueron rechazadas, ni impugnadas por la contra parte en la presente causa, es por lo que adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo establecido en los artículos 1.371 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

En consecuencia, del referido instrumento privado se desprende que el mencionado suscribiente, llamó a la ciudadana E.G. a un encuentro a tratar diversos puntos respecto a la venta supra citada, pero sin que se desprenda de ello las conclusiones del referido encuentro.-ASÍ SE ESTABLECE.

• Original de Misiva, signada por la ciudadana E.G., dirigida a los ciudadanos N.H. y R.H., la cual corre inserta en el folio sesenta y uno (61) de las actas procesales.

Al respecto, la presente comunicación fue suscrita por la ciudadana E.G., parte actora de la presente causa, dirigida a los ciudadanos R.H. y N.H.M., es por lo que esta Sentenciadora toma la presente misiva como dirigidas entre las partes; por lo que visto que las mismas no fueron rechazadas, ni impugnadas por la contra parte en la presente causa, es por lo que adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo establecido en los artículos 1.371 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

En consecuencia, del referido instrumento privado se desprende que la referida suscribiente hizo un replanteamiento de la oferta de compra del inmueble discutido en autos.-ASÍ SE ESTABLECE.

• Original de Misiva, signada por la ciudadana E.G., dirigida al ciudadano R.H., la cual corre inserta en el folio sesenta y dos (62) de las actas procesales.

Al respecto, la presente comunicación fue suscrita por la ciudadana E.G., parte actora de la presente causa, dirigida al ciudadano R.H., quien actúa en nombre y representación del ciudadano N.H.M., es por lo que esta Sentenciadora toma la presente misiva como dirigidas entre las partes; por lo que visto que las mismas no fueron rechazadas, ni impugnadas por la contra parte en la presente causa, es por lo que adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo establecido en los artículos 1.371 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

En consecuencia, del referido instrumento privado se desprende que la referida suscribiente hizo un replanteamiento de la oferta de compra del inmueble discutido en autos.-ASÍ SE ESTABLECE.

Pruebas presentadas por la parte demandada-reconviniente con el escrito de Promoción de Pruebas.

• Promovió Copia Certificada de documento protesto, realizado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, sobre el cheque del BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, girado en fecha 16 de marzo de 2007, a favor del ciudadano R.E.H.V., en su calidad de representante del ciudadano N.H., el cual corre inserto en actas, en el folio 90 de las actuaciones procesales.

El anterior documento, al ser Copia Certificada de un Instrumento Público el cual no fue ni tachado ni impugnado por la contra parte, sino al contrario, ambas partes se encontraron contestes y conforme a la existencia del mencionado contrato, se toman como ciertos los hechos indicados en ellos y por lo tanto adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En tal sentido, el protesto es un acto auténtico, que tiene por finalidad demostrar a los garantes que el tenedor ha intentado en tiempo hábil, cobrar el efecto contra los obligados directos, pero siendo el caso que en la presente causa no está en discusión el cobro del indicado monto, por lo que el referido medio de prueba sólo le otorga a esta Superioridad valor suficiente para determinar que para la fecha del cobro del referido Instrumento, la ciudadana E.G. no contaba con los fondos suficientes en la referida cuenta bancaria para hacer efectivo el pago obligado mediante el Cheque.-ASÍ SE ESTABLECE.

• Promovió Copia Certificada de documento protesto, realizado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, sobre el cheque del BANCO DE VENEZUELA, girado en fecha 28 de febrero de 2007, a favor del ciudadano R.E.H.V., en su calidad de representante del ciudadano N.H., el cual corre inserto en actas, en el folio 93 de las actuaciones procesales.

El anterior documento, al ser Copia Certificada de un Instrumento Público el cual no fue ni tachado ni impugnado por la contra parte, sino al contrario, ambas partes se encontraron contestes y conforme a la existencia del mencionado contrato, se toman como ciertos los hechos indicados en ellos y por lo tanto adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En tal sentido, el protesto es un acto auténtico, que tiene por finalidad demostrar a los garantes que el tenedor ha intentado en tiempo hábil, cobrar el efecto contra los obligados directos, pero siendo el caso que en la presente causa no está en discusión el cobro del indicado monto, por lo que el referido medio de prueba sólo le otorga a esta Superioridad valor suficiente para determinar que para la fecha del cobro del referido Instrumento, la ciudadana E.G. no contaba con los fondos suficientes en la referida cuenta bancaria para hacer efectivo el pago obligado mediante el Cheque.-ASÍ SE ESTABLECE.

V

MOTIVOS PARA DECIDIR

Vistos y analizados los elementos de hecho y de derecho traídos a juicio, y trabada como fue la litis, pasa esta Sentenciadora a proferir sentencia en la presente causa tomando en consideración los siguientes argumentos:

El tema principal objeto de la controversia se resuelve al determinar la naturaleza jurídica del contrato cuyo cumplimiento solicita la parte actora y que posteriormente fue reconvenido por Resolución por la parte demandada.

En principio, la interpretación de los contratos es función soberana de los jueces de instancia, quienes, en virtud de lo dispuesto en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se atendrán al propósito y a la intención de las partes, por lo que es necesario para esta Juzgadora Superior a.l.c.d. hecho y de derecho presentes en contratación objeto de la presente causa.

En tal sentido, el artículo 1.474 del Código Civil define el contrato de compra-venta como: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”, mas sin embargo el referido texto legal no establece una definición textual de lo referente a un contrato de Opción a Compra, pero ha sido la doctrina y la jurisprudencia patria quienes han entendido que existe opción de compra-venta cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo.

Por lo que claramente existen diferencias entre la opción y la venta, toda vez que la opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.

En tal sentido, L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.

Por lo que es necesario traer a colación lo estipulado en el artículo 1.355 del Código Civil, el cual señala que el documento que redacten las partes y que contiene las cláusulas que ellos han pactado, es sólo un medio probatorio que no tiene influencia sobre la naturaleza jurídica del hecho que está destinado a probar, salvo que la Ley exija la forma escrita como un acto solemne, como es el caso de las hipotecas y en tal sentido desconocer la diferencia entre una verdadera promesa bilateral de compraventa con el contrato definitivo o una venta obligatoria, significa traicionar la voluntad de las partes, cuando éstas no quisieron recurrir a una definitiva regulación de sus intereses mediante un contrato definitivo. Es determinante nuestra doctrina al sostener con firmeza la autonomía de la promesa bilateral de compra venta.

Razón por la cual es necesario transcribir extractos del mencionado convenio a los fines de dilucidar la presente, en tal sentido:

En la parte de identificación de los contratantes, se lee textualmente: “…se ha convenido en celebrar como en efecto se celebra, el siguiente CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, el cual se regirá por las siguientes cláusulas…”; en tal sentido, la identificación del contrato pactada por los suscribientes, no constituye una certeza a la hora de determinar su naturaleza, por lo que se hace necesario ahondar en los términos contratados.

Posteriormente en la cláusula primera, se observa que el vendedor se compromete a vender y el comprador a comprar el inmueble suficientemente identificado en actas, así como también establecen una especial prohibición de traspasar el contrato, restricción ésta que tendrá una vigencia “…hasta el traspaso de ley en documento definitivo de compra venta.”.

Asimismo, ambas partes convinieron en lo siguiente:

CLÁUSULA QUINTA: Queda expresamente convenido que este documento que (sic) en ningún caso podrá ser considerado documento definitivo de venta. CLÁUSULA SEXTA: EL VENDEDOR y LA COMPRADORA acuerdan que una vez que se dé el cumplimiento a los pagos acordados en el presente contrato se procederá de manera inmediata en un período no mayor de 30 días contados a partir del día hábil siguiente al día de haber hecho el pago definitivo y último del contrato de venta definitiva ante el Registro Subalterno correspondiente.

Por lo que visto lo anterior, observa esta Juzgadora Superior que las cláusulas plasmadas en el referido instrumento, reflejan la clara voluntad de celebrar un contrato preparatorio a la venta definitiva del inmueble, ya que se trata de un contrato de opción de compraventa, donde se estipularon unas arras, y se estableció que el mismo no serviría como contrato definitivo, sino que se tendría que otorgar posteriormente el referido contrato de Compra-Venta.

Por consiguiente, una vez determinado lo anterior, se establece que el presente contrato de Opción a Compra resulta de una convención pactada entre lo litigantes, quienes establecieron un conjunto de obligaciones recíprocas que se hicieron ley entre los mismos, conforme a lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil y como tal ha debido respetarse y cumplirse.-ASÍ SE ESTABLECE.

Por lo tanto, para este Órgano Jurisdiccional, visto los argumentos esgrimidos por las partes intervinientes en la presente causa, se observan dos acciones encontradas devenidas del presunto incumplimiento de las obligaciones bilatelares pactadas en el contrato de opción de compra-venta suscrito por los litigantes en fecha 28 de septiembre de 2006, las cuales se resumen en la demanda de Cumplimiento de Contrato intentada por la parte actora alegando la falta de aceptación del pago del demandado y la reconvención por incumplimiento de contrato afirmando que se produjo por el retraso injustificado del pago de la última cuota del contrato suscrito.

Por lo que visto lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con el 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales establecen las bases del principio procesal de quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe probar el pago o hecho que ha producido la extinción de la obligación, en todo caso, las partes tienen la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, por lo que una vez estimados en su valor probatorio de los medios consignados en juicio por cada una de las partes para demostrar sus pretensiones es necesario concluir la apreciación en el presente proceso, razón por la cual:

La parte actora-reconvenida promovió dos instrumentos privados, consistente el primero de ellos, en una comunicación dirigida a la actora suscrita por el abogado J.C.O., y el segundo, en otra comunicación igualmente dirigida a la ciudadana E.D.V.G., por el ciudadano R.H..

Ahora bien, del primero de los instrumentos en referencia, se demostró que el ciudadano N.H., aceptó la propuesta de compra del inmueble identificado en autos, bajo las condiciones de cancelar Noventa Millones de Bolívares (Bs. 90.000.000) en el acto de suscripción del contrato, la cantidad de Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 60.000.000) el día 31 de octubre de 2006 y Ciento Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 150.000.000) en un plazo no mayor al 31 de diciembre del 2006

Por otra parte, del segundo de los instrumentos se desprende que la referida ciudadana le solicitó una prórroga de 30 días continuos sobre la opción de compra celebrada entre ellos, la cual tiene como objeto el bien inmueble discutido en autos, toda vez que el referido tiempo le fue requerido por la Institución Bancaria con la cual estaba tramitando el crédito hipotecario para cancelar la última cuota parte del inmueble, por lo que aprecia esta Juzgadora Superior que los referidos medios privados buscaban la verificación de afirmaciones que escapan del contradictorio planteado en este juicio, toda vez que las circunstancias aludidas fueron claramente admitidas por las partes intervinientes.

En lo que respecta al análisis de la prueba de informes promovida por la parte actora - reconvenida, remitido a la institución financiera BANCO DE VENEZUELA, GRUPO SANTANDER, el cual remitió un legajo de copias fotostáticas correspondientes al expediente de crédito hipotecario solicitado por la ciudadana E.D.V.G.A., para la adquisición del inmueble objeto del contrato de opción en pugna.

Se observa que la ciudadana actora llevó a cabo los trámites pertinentes para la obtención de un crédito con garantía hipotecaria con el objeto de con él cancelar el último de los pagos pactados en el contrato de opción de compraventa ya analizado en actas.

Pero es el caso que si bien se logró demostrar que existieron los trámites correspondientes para la obtención del crédito pero el mismo no fue otorgado a tiempo, la parte demandada-reconviniente negó que haya pactado en el referido contrato de arrendamiento el pago de la última cuota mediante una operación bancaria con garantía hipotecaria, punto éste controvertido en la solución del presente caso.

Aunado a lo anterior, es necesario traer a colación las manifestaciones realizadas por la ciudadana E.D.V.G.A., quien en reiteradas oportunidades manifestó que incurrió en un retardo en el pago de la última cuota establecida en el contrato de opción de compraventa, pero que el mismo era excusable, toda vez que el Banco mediante el cual estaba tramitando el crédito para la fecha tope de cancelación no había manifestado su aprobación, e incluso que fue posteriormente aprobado a 17 días de la fecha tope para su cumplimiento.

En tal sentido, la importancia que obtiene la carga probatoria al momento de la resolución de un conflicto, para lo cual especialmente se debe destacar la opinión del tratadista venezolano Rengel-Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, quien al explicar algunos principios fundamentales que forman la institución de la distribución de la carga de la prueba, el referido autor dejó establecido:

1. Que la carga de la prueba no sólo corresponde al actor, sino también al demandado, según sus respectivas afirmaciones de hecho.

2. Que corresponde al actor la prueba de los hechos que dan nacimiento al derecho que invoca: ei incumbit probatio qui dicit.

3. Que la contradicción pura y simple de la demanda, o contradicción genérica, no coloca sobre el demandado la carga de la prueba, ni el riesgo de la falta de prueba.

4. Que corresponde al demandado la prueba de los hechos en que se fundamenta su excepción: reus in exceptione fit actor (hechos extintivos o impeditivos).

En consecuencia, y en aplicación del criterio doctrinal citado aplicándolo a lo alegado y demostrado en actas, es deber de la parte actora – reconvenida deber de probar las razones en que funda la demanda, es decir, que el alegado retardo fue debido a los trámites que se retrasaron en la institución financiera para la obtención de créditos hipotecarios.

Por lo que una vez determinado que el contrato base de las pretensiones afirmadas por los actuantes en actas, constituyen una convención previa a la venta definitiva del inmueble objeto de la transacción, correspondía a la parte actora la demostración de que ambos contratantes pactaron que el último pago sería efectuado mediante una transacción bancaria, específicamente bajo la modalidad de un crédito con garantía hipotecaria, hecho este que no fue demostrado en el transcurso del presente proceso, toda vez que en la correspondiente fase de instrucción, la parte actora - reconvenida no aportó ningún elemento probatorio que sustente tal afirmación, lo que desvirtúa toda posibilidad de considerar el retardo como excusable.

Asimismo, las estipulaciones pactadas en el contrato surgen del principio de autonomía de la voluntad de las partes, y conforme a este principio, las partes determinan en forma libre, el alcance de los contratos celebrados, y ello concatenado con el artículo 1.160 eiusdem, el cual extiende el alcance de las estipulaciones contractuales a todos los actos que se deriven de las cláusulas expresadas, quedando en manos de los operadores de justicia determinar esos límites conforme a la equidad o la ley.

Todo ello de conformidad con el texto del contrato celebrado entre los litigantes, en el cual se observa la voluntad del ciudadano N.H.M.d. dar en opción de compra – venta a la ciudadana E.D.V.G.A., el inmueble ya identificado, bajo un cronograma de pago y el cual no se encontraba sujeto a ningún tipo de condición o prórroga, tal como lo establece la cláusula tercera del citado contrato, que estipulaba que entre el día 31 de octubre y el 31 de diciembre de 2006 debía producirse el pago final.

En consecuencia, quedó demostrado que la parte actora no logró demostrar el hecho afirmado que existió la suscripción de un convenio donde se pactara que el último pago correspondiente al objeto de venta seguiría la suerte de la aprobación del crédito hipotecario otorgado por una institución financiera, aunado al hecho que la solicitud de prórroga emitida por la actora con antelación al vencimiento del plazo acordado no fue aceptada por el promitente vendedor.

Por lo que vista la conducta asumida por la promitente compradora, y de lo cual, infiere esta Sentenciadora que estamos en presencia del incumplimiento en el pago convenido el cual no se encontraba sujeto a ningún tipo de condición, lo que conllevaría a la aplicación de la parte in fine de la cláusula tercera del contrato, la cual contiene estipulaciones resolutorias expresas que encuadran dentro de los hechos acaecidos en la presente causa, por lo que conforme a lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, se observa que las pretensiones de la actora-reconvenida perecen frente a la pretensión de la parte demandada-reconviniente, la cual sí se ubica dentro del marco legal de exigibilidad, toda vez que reclama la resolución del contrato objeto del presente juicio, aunado a la penalidad establecida en la cláusula tercera del mismo.

La cual establece para ambas partes una penalidad como consecuencia de la conducta del sujeto a cuya culpa se le atribuya el no perfeccionamiento de la venta del inmueble. Y que en el caso de autos, una vez determinado el incumplimiento de la parte actora en el plazo para el pago de la última cuota correspondiente al precio definitivo de venta, resulta conforme a derecho activar el supuesto de hecho y su consecuente sanción contenida en la parte infine de la cláusula tercera del documento de opción fundamento de la presente, la cual establecía que en caso de incumplimiento por parte de la promitente compradora de alguna estipulación contractual, el ciudadano N.H.M. conservaría para sí las cantidades de dinero percibidas durante la vigencia del contrato, esto es, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), que equivale según la reconversión monetaria, a la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), motivo por el cual, tanto la acción principal como la acción subsidiaria deducidas por la demandante en su escrito libelar, no encuentran cabida en el marco de los hechos jurídicamente relevantes ya estimados a lo largo del presente fallo.-ASÍ SE DECIDE.

En consecuencia y una vez determinada la cláusula tercera del contrato de opción de compra objeto del presente litigio, observa esta Sentenciadora que la conducta desplegada por la promitente compradora evidencia el incumplimiento en que incurrió al no pagar oportunamente la cuota final estipulada, lo cual hace improcedente por vía de consecuencia directa su acción tanto principal como subsidiaria, y por otra parte prospera la reconvención propuesta por el demandado, todo lo cual permite a este Órgano Jurisdiccional, confirmar la decisión emitida por el Juzgado a quo en la presente causa, y en consecuencia declarar Con Lugar la pretensión deducida por la parte demandada-reconviniente y Sin Lugar la acción principal y subsidiaria formulada por la demandante-reconvenida, tal y como se declarará en la parte dispositiva del presente fallo.-ASÍ SE DECIDE.

IV

DISPOSITIVA

Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 27 de octubre de 2009, por la abogada J.G.P., apoderada Judicial de la ciudadana E.D.V.G.A..

SEGUNDO

CONFIRMA la sentencia definitiva dictada el día 02 de octubre de 2009, por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el Juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentara la ciudadana E.D.V.G.A. en contra del ciudadano N.H.M..

TERCERO

Se condena en costas a la parte apelante en virtud de lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los veintiocho (28) días del mes de noviembre de dos mil once (2011). AÑOS 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA.

(Fdo)

Dra. I.R.O..

EL SECRETARIO.

(Fdo)

Abog. M.F.Q..

En la misma fecha anterior, siendo las tres y quince minutos de la tarde (03:15 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO.

(Fdo)

Abog. M.F.Q..